Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

50/2002 Sléttahlíð

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2002, kæra vegna ákvörðunar skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 25. júní 2002 um synjun á umsókn um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 2. september 2002, kærir Á, Garðavegi 3, Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 25. júní 2002 að synja honum um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði. 

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 1967 úthlutaði bæjarstjórn Hafnarfjarðar leigulóðum til byggingar sumarbústaða í Sléttuhlíð í Hafnarfirði.  Stærð lóða var 2500 m² og skyldi leigutíminn vera 10 ár, en að þeim tíma liðnum skyldu leigutakar á brott með mannvirki sín, Hafnarfjarðarbæ að kostnaðarlausu, þegar krafist yrði. 

Kæranda máls þessa var á árinu 1972 veitt heimild til byggingar sumarbústaðar á lóð sinni í Sléttuhlíð að því tilskildu að lóðarleigusamningur yrði undirritaður.  Ekkert varð úr byggingarframkvæmdum, m.a. vegna þess að tvívegis varð kærandi fyrir því óláni að byggingarefni sem nota átti til byggingarinnar var stolið. 

Hinn 17. maí 2002 tók byggingarfulltrúinn í Hafnarfirði til afgreiðslu beiðni kæranda um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð og bókaði af því tilefni eftirfarandi:  „Skv. skipulagi er ekki gert ráð fyrir byggingu nýrra sumarhúsa í Sléttuhlíð.  Erindinu er því synjað eins og það liggur fyrir.“  Kærandi vísaði afgreiðslu byggingarfulltrúa til skipulags- og byggingarráðs, sem á fundi hinn 25. júní 2002 bókaði eftirfarandi:  „Skipulags- og byggingarráð tekur undir afgreiðslu byggingarfulltrúa frá 17.05.2002 þar sem hann synjar erindinu.  Erindinu er því synjað þar sem ekki er gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.“ 

Með bréfi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 19. júlí 2002, var óskað eftir frekari rökum fyrir synjun skipulags- og byggingarráðs og sagði m.a. í bréfinu:  „Undirritaður hafði vonað að það byggingarleyfi sem hann fékk á sínum tíma yrði endurnýjað og kom á óvart að svo reyndist ekki vera.  Á ferðum mínum um svæðið hefur hins vegar ekki farið hjá því að sjá að talsverðar framkvæmdir eru og hafa verið við marga bústaði og jafnvel nýr bústaður fluttur á svæðið í stað annars að hruni kominn.  Hlýtur að teljast mikið matsatriði hvort slíkt og þær viðbætur sem gerðar hafa verið á sumum bústöðum teljist ekki til nýbygginga, svo miklar breytingar hafa verið gerðar á húsnæði sem þarna er.  Í ljósi þeirrar höfnunar sem ég hef fengið fer ég fram á að fá upplýsingar um eftirfarandi:  Hvenær tóku þær breytingar gildi sem hindra umrædda byggingu mína í Sléttuhlíð?  Hversu margir sumarbústaðareigendur hafa fengið leyfi til breytinga frá því að þessar samþykktir tóku gildi?  Hversu margir lóðareigendur í Sléttuhlíð hafa ekki fengið byggingarleyfi á þessum tíma?“  Þá óskaði kærandi einnig eftir því að frestur til að kæra ákvörðun skipulags- og byggingarráðs til úrskurðarnefndarinnar yrði framlengdur. 

Byggingarfulltrúi svaraði þessu erindi með bréfi til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, en þar segir m.a:  „1.  1978 tóku gildi samræmd skipulags- og byggingarlög og við gildistöku þessara laga urðu verulegar breytingar á allri málsmeðferð varðandi skipulag og byggingarleyfi.  Það má því segja að breytingarnar hafi tekið gildi 1978.  2.  Spurning þessi er of víðfeðm til að undirrituðum sé skylt að leggja í þá vinnu sem til þarf til að geta svarað henni, en aftur á móti er hægt að svara henni þannig, að þó nokkrir aðilar hafa fengið leyfi til að byggja við, breyta eða byggja nýja bústaði í stað þeirra sem fyrir voru.  En undirrituðum er ekki kunnugt um að byggðir hafi verið nýir bústaðir eftir að hann tók til starfa 1986.  3.  Spurning þessi er of víðfeðm til að undirrituðum sé skylt að leggja í þá vinnu sem til þarf til að geta svarað henni, en aftur á móti er hægt að svara henni þannig, að undirrituðum er ekki kunnugt um synjanir.  Að lokum er fallist á frest til kæru til 5. sept. 2002.“

Framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarráðs hefur kærandi kært til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi setur fram athugasemdir við svör byggingarfulltrúa sem fram koma í bréfi, dags. 12. ágúst 2002, og bendir á að Sléttuhlíðin sé síður en svo þéttsetin og bústaðir fáir á svæðinu svo ekki verði séð að erfitt hafi verið að finna svör við spurningum þeim sem hann hafi sett fram við skipulags- og byggingaryfirvöld í bréfi, dags. 19. júlí 2002.  Þær hafi verið settar fram með það í huga að jafnræðis væri gætt við afgreiðslu byggingarleyfa en erfitt væri að komast að hvort svo hafi verið nema fyrir lægju upplýsingar um þau atriði sem hann hafi óskað eftir. 

Kærandi sætti sig ekki við þá einhliða ákvörðun sem bæjaryfirvöld hafi tekið í máli hans.  Almennt sé talið samkvæmt íslenskum rétti að menn megi nýta eignir sínar á þann hátt sem þeir kjósi svo fremi sem það stangist ekki á við lög eða hagsmuni annarra.  Sú ákvörðun að banna mönnum að byggja á landi sínu geti ekki verið geðþóttaákvörðun sveitarfélags, heldur verði að styðjast við almennar lögbundnar takmarkanir, t.d. skipulag.  Bendi kærandi á að sveitarstjórn geti tekið land eignarnámi af ýmsum ástæðum en í staðinn komi fullar bætur. 

Ennfremur bendir kærandi á að hann hafi í 30 ár greitt fasteignagjöld af lóð sinni í Sléttuhlíð í von um að geta komið þar upp sumarbústað þegar aðstæður hjá honum leyfðu.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 19. nóvember 2002 var lagt fram bréf úrskurðarnefndarinnar og eftirfarandi bókað:  „Skipulags- og byggingarráð staðfestir afgreiðslu sína frá 25. júní sl. þar sem erindinu er synjað á þeim forsendum að ekki er gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.  Þá liggur einnig fyrir að umsækjandi hefur ekki lóðarréttindi vegna umræddrar lóðar.“

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er kærð í máli þessu synjun á leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði.  Hin kærða ákvörðun var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 25. júní 2002 og tilkynnt kæranda með bréfi, dags. 5. júlí 2002.  Kæra barst úrskurðarnefndinni með bréfi, mótteknu 2. september sama ár. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Var kærufrestur því liðinn er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 2. september 2002.  Aftur á móti er í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, veittur frestur til kæru til 5. september 2002.  Þessi ákvörðun byggingarfulltrúa á sér enga lagastoð og í henni felst röng leiðbeining í skilningi 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hins vegar leiðir þessi afgreiðsla byggingarfulltrúa til þess að afsakanlegt verður að telja að kæran hafi borist að liðnum kærufresti og verður málið því tekið til efnisúrlausnar með stoð í 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Skipulags- og byggingaryfirvöld í Hafnarfirði styðja synjun á umsókn kæranda um byggingarleyfi þeim rökum að ekki sé gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.  Ekki er þess getið við hvaða heimild sú staðhæfing styðjist.

Í Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015 er landnotkun umrædds svæðis í Sléttuhlíð skilgreind sem sumarbústaðasvæði.  Í greinargerð aðalskipulagsins kemur fram að engar sérstakar aðgerðir séu ráðgerðar varðandi byggðina en gerð er grein fyrir því að afstaða muni verða tekin til lóða í hverju tilviki fyrir sig þegar lóðarleigusamningar renni út.  Í bréfi fyrrum skipulagsstjóra Hafnarfjarðarbæjar, dags. 6. október 1999, sem er meðal gagna máls þessa, segir m.a.:  „Í langtímaáætlun skipulags- og umhverfisdeildar er gert ráð fyrir að unnið verði lögbundið deiliskipulag fyrir sumarbústaðasvæðið.  Engin áform eru um að leggja niður sumarbústaðabyggðina í Sléttuhlíð að svo komnu.  Skipulags- og umferðarnefnd telur því engar skipulagslegar forsendur mæla gegn því að veitt verði kalt vatn og rafmagn að sumarbústaðabyggðinni …“  Ennfremur segir í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, að nokkrir aðilar hafi fengið leyfi til að byggja við, breyta eða byggja nýja bústaði í stað þeirra sem fyrir hafi verið.  Aftur á móti sé honum ekki kunnugt um að nýir bústaðir hafi verið byggðir frá árinu 1986. 

Af framangreindu verður ekki annað ráðið en að skipulagsyfirvöld í Hafnarfirði hafi tekið um það ákvörðun að í Sléttuhlíð skuli vera sumarhúsabyggð og hafa engar heimildir eða skipulagsgögn verið lögð fyrir úrskurðarnefndina sem styðja þá fullyrðingu að ekki sé gert ráð fyrir byggingu nýrra sumarhúsa á svæðinu.  Er raunar gert ráð fyrir sumarhúsum á umræddu svæði í gildandi aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015.  Verður því ekki fallist á synjun byggingarleyfis á þeirri forsendu.

Eins og að framan greinir vísa skipulags- og byggingaryfirvöld einnig til þess að kærandi hafi ekki lóðarréttindi umræddrar lóðar.  Á þessum rökum var hvorki byggt er hin kærða ákvörðun var tekin né í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002.  Var rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Þá er og til þess að líta að á árinu 1972 var kæranda veitt leyfi til byggingar sumarbústaðar á lóð þeirri sem hér um ræðir.  Kærandi greiddi fyrir byggingarleyfið og af málsgögnum má ráða að frá árinu 1974 hafi hann verið krafinn um greiðslu fasteignagjalda vegna lóðarinnar.  Mun kærandi hafa greitt þessi gjöld.  Þykir verulega á skorta að bæjaryfirvöld hafi sýnt fram á að kærandi geti ekki átt rétt til lóðarinnar.  Þykir ekki ráða úrslitum um rétt hans þótt það kunni að hafa farist fyrir að gera fomlegan leigusamning um lóðina, en ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr réttarágreiningi um lóðarréttindi kæranda.

Með vísan til alls framanritaðs er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvöðrun hafi verið reist á röngum forsendum og að rökstuðningur skipulags- og byggingarráð hafi verið ófullnægjandi.  Þykja þessir annmarkar eiga að leiða til ógildingar og verður hin umdeilda samþykkt skipulags- og byggingarráðs felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 25. júní 2002 um útgáfu byggingarleyfis vegna byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð í Hafnarfirði er felld úr gildi. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

60/2004 Pósthússtræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 60/2004, kæra eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa, undirbúa framkvæmdir og endurnýja létta innveggi í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni sama dag, kærir Einar Baldvin Árnason hdl., f.h. eigenda fasteignanna að Hafnarstræti 9 (utan jarðhæðar) og Hafnarstræti 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að rífa, undirbúa framkvæmdir og endurnýja létta innveggi í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, vegna fyrirhugaðra breytinga. 

Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar ásamt því að framkvæmdir á grundvelli hennar verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til framangreindrar kæru.  Hafa nefndinni borist sjónarmið byggingarleyfishafa og málsrök Reykjavíkurborgar um kæruefnið.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar, með hliðsjón af framlögðum gögnum, að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 22. júní 2004 var tekin fyrir beiðni um heimild til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 50 herbergjum.  Samkvæmt umsókninni var gert ráð fyrir að í kjallara yrði eldhús, þvottahús, geymslur, skrifstofur o.fl.  Á fyrstu hæð yrði móttaka, setustofa, veitingasalur o.fl., og á annarri til fimmtu hæð 50 tveggja manna hótelherbergi með snyrtingum, þar af þrjú sérhönnuð fyrir fatlaða.  Jafnframt var sótt um leyfi til að gera innangengt milli hússins og annarrar til fjórðu hæðar hússins nr. 28 við Tryggvagötu og samnýta sorpgeymslu, bakdyrainngang og aðkomu að lóð með því húsi.  Var erindinu frestað en tekið fyrir að nýju á fundi byggingarfulltrúa hinni 14. september 2004.  Var þá sótt um leyfi til að breyta notkun hússins nr. 2 við Pósthússtræti og nr.  28 við Tryggvagötu úr skrifstofuhúsnæði í hótel með 59 herbergjum, með fyrirkomulagi sem nánar er lýst í umsókninni.   Var erindinu frestað á ný. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 22. sama mánaðar var samþykkt að fela skipulagsfulltrúa að vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi Kvosarinnar vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og Tryggvagötu 28.  Þá samþykkti nefndin að vísa byggingarleyfisþætti málsins til afgreiðslu byggingarfulltrúa.

Hinn 28. september 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Reykjavík takmarkað byggingarleyfi til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík vegna fyrirhugaðra breytinga.  Ákvörðun þessari skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 6. október 2004, sem barst nefndinni hinn 8. s.m.  Kröfðust kærendur ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.

Áður en úrskurðarnefndin hafði lokið meðferð greinds kærumáls barst henni kæra í máli þessu, dags. 28. október, þar sem kærð er ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita nýtt og aukið takmarkað byggingarleyfi til framkvæmda við áðurnefndar fasteignir.  Var það mat nefndarinnar að hið fyrra leyfi rúmaðist innan heimilda síðastgreinds leyfis og að kærendur ættu því ekki lengur lögvarða hagsmuni því tengda að fá skorið úr um lögmæti hins fyrra leyfis.  Vísað úrskurðarnefndin fyrra málinu frá með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag, 11. nóvember 2004.  Jafnframt var mál þetta tekið til úrskurðar. 
 
Málsrök kærenda:  Málsrök kærenda í máli þessu koma að í meginatriðum fram í fyrri kæru þeirra, dags. 6. október 2004.  Styðja þeir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar þeim rökum að byggingarfulltrúa hafi skort lagaheimild til ákvörðunar um útgáfu hins kærða leyfis og hafi brotið gegn lögmætisreglu stjórnsýsluréttarins.  Í henni felist að ákvarðanir stjórnvalda verði að eiga sér stoð í lögum.  Bent sé á að útgáfa takmarkaðs byggingarleyfis skv. 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga sé undantekning frá meginreglu 1. mgr. 44. gr. sömu laga.  Þar segi að gefa megi út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hafi staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis, byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti og þegar byggingarleyfisgjöld og önnur tilskilin gjöld hafi verið greidd eða um þau samið.  Skilyrði löggjafans séu þrjú fyrir því að heimilt sé að beita þessari undantekningarreglu og verði þau öll að vera uppfyllt.  Svo sé ekki fyrir að fara í máli þessu.  Í fyrsta lagi sé það skilyrði gert að sérstaklega standi á.  Kærendur hafni því að þetta skilyrði sé uppfyllt, enda séu atvik þessa máls ekki með þeim hætti.  Ákvæði þetta eigi ekki við þegar umsókn um byggingarleyfi sé í venjubundnu umsóknarferli og engin sérstök atvik séu til staðar.  Það eina sem mætti segja að væri sérstakt við atvik þessa máls sé að uppi sé ágreiningur um sameiningu lóðanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 og lúti sá ágreiningur m.a. að stærð lóða, umferðarrétti, stærð húsa, réttmæti stærðarmælinga húsa/lóða, auk fjölmargra grenndarréttarlega atriða er varði byggingarleyfisumsóknina.  Af þeim sökum hafi skipulags- og byggingaryfirvöld ákveðið að standa fyrir grenndarkynningu vegna deiliskipulagsbreytingarinnar og hafi kærendum verið gefinn frestur til 27. október 2004 til að koma að athugasemdum sínum.  Sé vinna hafin við þær athugasemdir og sé þegar ljóst að þær verði umfangsmiklar, enda margt athugavert bæði við efni og form tillögunnar.  Kærendur telji þessa staðreynd málsins koma í veg fyrir að hið kærða leyfi sé veitt fyrir framkvæmdum, a.m.k. eins víðtækt leyfi og hér um ræði.  Hið útgefna leyfi sé verulega ívilnandi fyrir leyfishafa og geri í framhaldinu stöðu hans mun sterkari gagnvart kæranda varðandi þann ágreining sem uppi sé í málinu.  Þar fyrir utan geri þessi takmarkalausa leyfisveiting áðurnefnda grenndarkynningu og andmælarétt kæranda að engu enda í raun veitt leyfi fyrir þeim framkvæmdum sem kynna eigi í grenndarkynningunni.  Sú staðreynd að hin kærða ákvörðun gengisfelli grenndarkynninguna fullkomlega ætti í raun að nægja til þess að krafa kærendum verði tekin til greina.  Það megi því ljóst vera að einu atvikin sem hér séu til staðar og gætu leitt til þess að talið yrði að sérstaklega stæði á séu þess eðlis að hafna ætti leyfisútgáfunni frekar en að heimila hana.

Í annan stað sé það gert að skilyrði að leyfið sé eingöngu veitt til einstakra þátta byggingarframkvæmda.  Kærendur telji ljóst að leyfi það sem hér sé um deilt sé alltof rúmt og fjarri því að uppfylla þetta skilyrði.  Leyfið sé veitt til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 fyrir breytingar.  Það megi ljóst vera að þetta leyfi sé ekki á nokkurn hátt takmarkað.  Það sem sé alvarlegast sé að leyfið sé hvorki takmarkað á nokkurn hátt varðandi þá þætti er lúti að lóðasameiningunni né takmarkað við afturkræfar framkvæmdir.  Þá telji kærendur fráleitt að ekki skuli hafa verið skýrlega tekið fram að slíkar framkvæmdir séu á ábyrgð og áhættu umsækjanda.  Samkvæmt leyfinu geti leyfishafinn brotið á milli húsanna og gert allt það sem kærendur hyggjast gera athugasemdir við í andmælum sínum við lóðasameininguna. 

Í þriðja lagi sé það skilyrði gert samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga að leyfið sé takmarkað við samþykkt hönnunargögn.  Kærendur telji að þetta skilyrði sé heldur ekki uppfyllt, enda liggi hvorki fyrir að hönnunargögnin séu að öllu leyti í samræmi við þær kröfur sem lög og reglugerðir geri til þeirra né að þau hafi verið samþykkt af þar til bærum aðilum.  Sérstaklega sé bent á það atriði í hönnunargögnum er lúti að brunavörnum, umgengni og skipulagi lóðar.  Varðandi brunavarnir sé athygli vakin á gluggum á þaki Pósthússtrætis 2 sem liggi á lóðamörkum og virðist vera gert ráð fyrir að séu opnanlegir. 

Kærendur telji einnig að embætti byggingarfulltrúa hafi farið út fyrir valdsvið sitt og brotið gegn skýrum fyrirmælum skipulags- og byggingarnefndar er það veitti hið umdeilda leyfi.  Byggingarfulltrúi sé lægra sett stjórnvald en skipulags- og byggingarnefnd og geti ekki með löglegum hætti gengið gegn þeim fyrirmælum sem nefndin setji honum eða þeim takmörkunum sem felist í ákvörðunum nefndarinnar.  Vísa kærendur til bókunar skipulags- og byggingarnefndar frá 22. september 2004 þar sem segi:  „Með vísan til umsagnar lögfræði og stjórnsýslu er byggingarleyfisþætti málsins vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  Af þessu megi ljóst vera að um forsendur ákvörðunar sinnar vísi nefndin til umræddrar umsagnar lögfræði og stjórnsýslu skipulags- og byggignarsviðs, þar sem segi m.a.:  „Með vísan til framangreinds er ljóst að endanlegt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum í húsunum verður ekki afgreitt fyrr en að lokinni grenndarkynningu deiliskipulagsbreytingar vegna lóðarsameiningarinnar.  Lagt er til að byggingarleyfisþætti málsins verði vísað til endanlegrar afgreiðslu og meðferðar byggingarfulltrúa.“  Kærendur vísa áfram til fyrrgreindrar umsagnar, þar sem segi svo:  „Hvað varðar kröfu aðila um að engin leyfi verði veitt fyrr en endanlegar teikningar hafi verið unnar þá liggur fyrir að endanlegt byggingarleyfi fyrir framkvæmdum við hótelbyggingu á báðum lóðunum verður ekki veitt fyrr en að lokinni grenndarkynningu á deiliskipulagsbreytingunni.  Undirritaður telur þó, m.t.t. meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar, að telji byggingarfulltrúi ástæðu til sé honum heimilt að veita umsækjanda takmarkað byggingarleyfi s.s. til framkvæmda innanhúss skv. 2. mgr. 44. gr., sem ekki tengjast sameiningu lóðanna og eru afturkræfar.  Slíkar framkvæmdir væru á ábyrgð og áhættu umsækjanda.  Eins og málið er vaxið, m.t.t. aðstæðna, telur undirritaður rétt að fyrirliggjandi aðaluppdrættir verði kynntir athugasemdaraðilum áður en byggingarleyfisumsókn verður afreidd endanlega. Slíkt mætti gera á fundi með aðilum og eða gefa þeim stuttan frest til að tjá sig um þá þætti sem snúa að þeim s.s. eins og framkvæmdum utanhúss, til að tryggja að málið sé að fullu upplýst áður en endanleg ákvörðun er tekin.“

Kærendur halda því fram að með vísan til tilvitnaðrar umsagnar megi ljóst vera að hið útgefna leyfi hafi ekki verið takmarkað á þann hátt sem skilyrt hafi verið í ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og forsendum þeirrar ákvörðunar.  Þá sé einnig ljóst að með hinu nær takmarkalausa leyfi hafi byggingarfulltrúi gengið þvert gegn þeirri ætlan skipulags- og byggingarnefndar að tryggja að málið væri nægjanlega rannsakað/upplýst með því að kynna athugasemdaraðilum fyrirliggjandi aðaluppdrætti áður en endanleg ákvörðun væri tekin.  Nú hafi leyfishafinn frjálsar hendur til framkvæmda og verði andmælaréttur kæranda verðlítill ef ekki verðlaus.

Kærendur halda því fram að þeir eigi mikla hagsmuni af því að staða þeirra gagnvart leyfishafa verði ekki veikt enn frekar en nú þegar hafi verið gert.  Þeir benda á að því lengra sem framkvæmdir verði komnar, þegar athugasemir þeirra við sameiningu lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu og við umsóknina um byggingarleyfið verði teknar til skoðunar, þeim mun ólíklegra sé að þær verði teknar til greina. 

Þá benda kærendur á að heimili þeirra sé í því húsi er næst liggi fyrirhuguðu hóteli og af þeim sökum telji þeir hagsmuni sína enn ríkari.  Framkvæmdirnar valdi þeim verulegu ónæði auk þess sem á þeim stutta tíma sem framkvæmdir hafi staðið hafi framkvæmdaraðilar komið í veg fyrir að þeir gætu nýtt sér lögvarinn umferðarrétt þeirra að lóð sinni. 

Að lokum taka kærendur fram að samkvæmt óformlegum mælingum faglærðra ráðgjafa þeirra bendi margt til að þær mælingar af umræddum lóðum og húsum, sem liggi til grundvallar teikningum leyfishafa, séu rangar.  Það leiði til þess að verulega vafasamt sé að ákvarðanir skipulags- og byggingaryfirvalda séu byggðar á réttum forsendum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess aðallega að kröfum kærenda um ógildingu hins takmarkaða byggingarleyfis verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að kröfunni verði synjað og staðfest verði útgáfa takmarkaðs byggingarleyfis sem byggingarfulltrúi hafi veitt hinn 15. október 2004.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er á það bent að í samræmi við ákvæði 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 13.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, hafi byggingarfulltrúi gefið út takmarkað byggingarleyfi hinn 15. október 2004, til að rífa og undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga á þeim sem sótt hafi verið um.  Takmarkist leyfið við samþykkt hönnunargögn byggingarfulltrúa, þ.e. séruppdrætti vegna framkvæmdarinnar.  Í hinu takmarkaða byggingarleyfi felist að leyfishafa sé heimilt að ráðast í þær framkvæmdir sem gerð sé grein fyrir á uppdráttunum, s.s. niðurif og niðurbrot veggja, þ.m.t. á milli húsanna, þ.e. gerð hurðargata.

Reykjavíkurborg heldur því fram að allar þær framkvæmdir sem heimilaðar séu samkvæmt hinu takmarkaða byggingarleyfi séu afturkræfar og hægt að breyta húsunum til sama horfs komi til þess að byggingarleyfi, sem sótt hafi verið um, verði ekki samþykkt.  Mótmælt sé þeirri fullyrðingu, sem fram komi í kæru, að um gríðarlegar framkvæmdir sé að ræða.  Sé í því sambandi sérstaklega bent á að hurðagöt þau sem gerð séu milli húsanna séu það lítil að hvorki þau né aðrar breytingar sem leyfið nái til geti raskað burðarvirki eða breytt stöðugleika húsanna.  Þá verði ekki séð að breytingarnar raski í neinu hagsmunum kærenda enda lúti þær nánast eingöngu að breytingum inni í umræddum húsum.  Vegna þessa beri að vísa kröfum kærenda frá nefndinni þar sem þeir eigi ekki lögmæta hagsmuni vegna hins takmarkaða byggingarleyfis enda hafi þeir ekki sýnt fram á að það geti á nokkurn hátt raskað hagsmunum þeirra. 

Fallist nefndin ekki á frávísun sé, með vísan til framangreinds og samþykktra hönnunargagna, augljóst að leyfið sé innan þeirra marka sem ákvæði 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 13.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 geri ráð fyrir.  Séu þær sérstöku aðstæður uppi í málinu að sá hluti framkvæmdanna sem veitt hafi verið leyfi fyrir geti ekki leitt til tjóns fyrir hagsmunaaðila og séu auk þess allar afturkræfar.  Þá liggi fyrir að þær breyti engu varðandi rétt byggingarleyfishafa til frekari framkvæmda eða sameiningar lóðanna sem nú sé í grenndarkynningu.  Hafa beri einnig í huga að ákveðið hafi verið að grenndarkynna lóðarbreytinguna að beiðni kærenda, þrátt fyrir að í henni felist í raun engin breyting.  Með því hafi útgáfu byggingarleyfis vegna framkvæmda á lóðunum verið frestað.  Í því sambandi sé bent á að hvergi í gildandi deiliskipulagi séu sýnd nákvæm mörk á lóðunum eða stærða þeirra getið.  Afmörkun þeirra ráðist af gildandi mæliblöðum sem ekki sé verið að breyta að neinu leyti, öðru en að stærðarskráningin sé leiðrétt en útmörk lóðanna gagnvart lóð kærenda breytist ekki.  Rangt sé hjá kærendum að leyfi til framkvæmdanna sé ekki skýrt afmarkað, sbr. samþykkt hönnunargögn.  Byggingarfulltrúa hafi því verið rétt á grundvelli framangreindra lagagreina og meginreglna stjórnsýsluréttar, einkum meðalhófsreglu, að gefa út takmarkað byggingarleyfi eins og hann hafi gert.  Beri úrskurðarnefndinni því að staðfesta útgáfu leyfisins, enda sé veiting þess í fullu samræmi við þau sjónarmið um útgáfu takmarkaðra byggingarleyfa sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 19. maí 1998, í máli nr. 11/1998.  Órökstuddar fullyrðingar kærenda um röskun á umferðarrétti og rangar mælingar krefjist nánari skýringa af þeirra hálfu.  Ljóst sé þó að með hinu útgefna leyfi sé umferðarrétti kærenda í engu raskað.

Ítrekað sé að Reykjavíkurborg telji úrskurð úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 11/1998 hafa mikla þýðingu í því máli sem hér sé til umfjöllunnar.  Aðstæður í því máli sem hér sé til meðferðar séu mun betri en í málinu frá árinu 1998 bæði m.t.t. forms og efnis (aðstæðna/áhrifa framkvæmda).  Fordæmisgildi úrskurðarins sé ótvírætt og ætti að leiða til þeirrar niðurstöðu að umrætt leyfi verði staðfest telji nefndin á annað borð að kærandi eigi aðild að málinu.

Í málavaxtalýsingu úrskurðarins frá árinu 1998 komi skýrt fram að byggingarfulltrúi hafi, án atbeina byggingarnefndar eða sveitarstjórnar, veitt leyfi til jarðvegsskipta á viðkomandi svæði.  Í niðurstöðukaflanum sé vísað til 2. mgr. 44. gr. með þeim hætti að bæði sé vísað til fyrri málsliðar hennar, sem fjalli um heimild til að gefa út leyfi til einstaka þátta byggingarframkvæmdar, og seinni málsliðarins sem veiti byggingarfulltrúa heimild til að veita leyfi til jarðvegskönnunnar.  Ótvírætt sé því að með úrskurðinum hafi úrskurðarnefndin komist að þeirri niðurstöðu að byggingarfulltrúi geti veitt heimild til einstakra þátta byggingarframkvæmda án atbeina byggingarnefndar eða sveitarstjórnar.  Leyfið sem til umfjöllunar hafi verið í málinu verði ekki túlkað sem leyfi sem hægt hefði verið að veita eingöngu á grundvelli 2. máls. 2. mgr. 44. gr., enda um jarðvegsskipti að ræða.  Komist úrskurðarnefndin, í máli því sem hér sé til meðferðar, að annarri niðurstöðu, þ.e. að byggingarfulltrúi geti ekki, án staðfestingar nefndar eða sveitarstjórnar, veitt slíkt leyfi, yrði það ekki skýrt nema með því að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í málinu frá árinu 1998 hafi verið röng.

Staðan í máli því sem hér sé til meðferðar sé einnig betri að því leyti að skipulags- og byggingarnefnd sé búin að fjalla um málið og fela byggingarfulltrúa byggingarleyfisþátt þess.  Verði því að líta svo á að skipulags- og byggingarnefnd hafi fyrir sitt leyti fallist á að gefið verði út takmarkað byggingarleyfi.  Sá munur sé einnig á málunum að leyfið í máli því sem hér sé til meðferðar sé formlega gefið út og á grundvelli samþykktra hönnunargagna.  Í máli nr. 11/1998 virðist engin gögn hafa verið lögð inn auk þess sem fyrir liggi að leyfið hafi verið veitt munnlega.

Á grundvelli úrskurðar nr. 11/1998 sé einnig hægt að álykta án vafa að leyfi til einstakra framkvæmda megi gefa út áður en byggingarleyfi hafi verið samþykkt, enda hafi ekki einu sinni verið búið að sækja um byggingarleyfi í því máli skv. málavaxtalýsingu.  Í því máli sem hér sé til meðferðar hafi þó verið sótt um byggingarleyfi auk þess sem notkunarbreyting á jarðhæð hafi verið kynnt fyrir hagsmunaaðilum og breyting á deiliskipulagi verið grenndarkynnt að beiðni kærenda.

Í máli nr. 11/1998 byggi úrskurðarnefndin einnig á því að framkvæmdirnar raski ekki hagsmunum kærenda og séu afturkræfar.  Hér eigi sömu rök við og í raun enn frekar þar sem um sé að ræða framkvæmdir innanhúss sem geti ekki raskað hagsmunum kæranda enda séu allar afturkræfar. 

Sjónarmið kærenda um að framkvæmdir kunni að leiða til þrýstings á borgaryfirvöld um að gefa út endanlegt leyfi eigi líka síður við í máli því sem hér sé til meðferðar en í máli nr. 11/1998.  Þar hafi verið veitt leyfi fyrir framkvæmdum á grundvelli deiliskipulags sem ekki hafi verið samþykkt enda auglýsingu þess ekki lokið.  Það hefði því getað tekið breytingum.  Hafa verði í huga að framkvæmdir þær sem hér um ræði séu innan húss og hægt að breyta þeim til baka án þess að eftir því yrði tekið.  Einnig verði að líta til þess að jafnvel þótt lóðirnar yrðu ekki sameinaðar, þ.e. fallið yrði frá breytingu deiliskipulagsins sem nú sé í grenndarkynningu, sé líklegt að ekki þyrfti að breyta framkvæmdinni í neinu, að öðru leyti en því að huga þyrfti frekar að brunavörnum milli húsanna. 

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að hann hafi lengi starfað í ferðamannaiðnaði hér heima og erlendis og í því augnamiði haft í hyggju um langt skeið að hefja rekstur hótels í Reykjavík.  Tækifærið hafi verið gripið þegar eitt glæsilegasta hús Reykjavíkur, Pósthússtræti 2, hafi verið boðið til sölu.  Gamla Eimskipshúsið falli einkar vel að hugmyndum hans um fyrirhugaðan hótelrekstur.  Húsið sé staðsett í miðborg Reykjavíkur þar sem ákveðið hafi verið að byggja upp öfluga starfsemi tengda ferðamennsku og menningarlífi, sbr. fyrirhugað tónlistarhús, ráðstefnumiðstöð og 400 herbergja hótel.

Samhliða og í framhaldi af kaupum hússins hafi verið ráðist í að vinna málinu fylgi, kynna verkefnið og fjármagna það.  Arkitektastofan Arkís ehf. hafi verið ráðin til að hanna hótelið sem hafi frá upphafi leitt og séð um það ágæta samstarf sem hafi verið við byggingar- og skipulagsyfirvöld borgarinnar.  Nauðsynlegt hafi verið að vinna náið með byggingaryfirvöldum m.a. vegna staðsetningar húsanna og vegna þess að hluti húsanna sé verðmætur þáttur í íslenskri byggingarsögu.  Pósthússtræti 2 sé m.a. friðað að utan og að hluta til að innan.

Einn þáttur í undirbúningi verkefnisins hafi verið að kynna verkefnið fyrir nágrönnum að Hafnarstræti 9 og 11.  Á kynningarfundi hafi m.a. verið fjallað um þær þreifingar húseigenda að Hafnarstræti 9 og 11 að byggingarleyfishafi myndi einnig kaupa þeirra húseignir. 
Teikningar hafi verið lagðar inn til byggingafulltrúa á ýmsum stigum málsins eins og lög og reglur geri ráð fyrir.  Aðaluppdrættir ásamt öllum séruppdráttum arkitekta og verkfræðinga hafi verið lagðir inn til samþykktar í byrjun september 2004.

Á sama tíma hafi farið fram opið útboð um framkvæmdaþátt verkefnisins.  Tilboð verktaka hafi legið fyrir hinn 9. september 2004 og þá hefði verið hægt að hefja framkvæmdir þar sem nokkuð af framkvæmdum sé ekki háð leyfi byggingaryfirvalda eða að leyfi vegna þeirra liggi þegar fyrir s.s. vegna fyrirhugaðs utanhússviðhalds og gluggaskipta.  Aftur á móti hafi verið ákveðið að bíða eftir útgáfu byggingarleyfis og hafi framkvæmdir hafist hinn 28. september 2004 í kjölfar útgáfu takmarkaðs byggingarleyfis. 

Byggingarleyfishafi bendir á að upphaflegar hugmyndir hafi gert ráð fyrir um 70 herbergjum í hótelinu.  Heildarfjárfesting hótelsins sé áætluð um 900 milljónir króna. Þegar hafi verið fjárfest fyrir um 700 milljónir króna í byggingum og framkvæmdum, af því sé áfallinn undirbúnings- og framkvæmdakostnaður um 90 milljónir króna.  Viðskiptaáætlanir séu grundvallaðar á að hægt verði að hefja rekstur hótelsins næsta vor og sé hraði í undirbúningi og framkvæmdum nauðsynlegur í verkefnum sem þessum þar sem að arðsemi skipti miklu máli.  Ferðir erlendra ferðamanna til Íslands séu fyrst og fremst á tímabilinu frá 15. maí til 15. september.  Það skipti því höfuðmáli að hótelið geti opnað á réttum tíma, ella falli allt sumarið út.  Áreiðanleiki í tímasetningum skipti ferðaheildsala sem selja Ísland sem ferðamannastað miklu máli.  Ekki sé hægt að upp á gistingu á hóteli sem óvíst sé um opnun á. 

Byggingarleyfishafi vísar til þess að í Reykjavík sé ekkert fjögurra stjörnu miðbæjarhótel í þeim gæðaflokki sem hans hótel verði.  Það sé mikilvægt fyrir íslenskan ferðamannamarkað að hafa upp á slíkt hótel að bjóða og hafi sú þörf verið til staðar í mörg ár.  Hótelið hafi nú þegar verið kynnt um allan heim og ráðist hafi verið í umfangsmikla kynningu á því miðað við upphaflegan áætlaðan opnunartíma í byrjun apríl 2005.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að hið kærða leyfi brjóti gegn rétti kærenda og að fyrirsjáanlegar séu hömlur á nýtingu eigna þeirra.  Hið rétta sé að í engu sé verið að skerða eignir kærenda enda muni starfsemi hótelsins ekki hafa áhrif á nágranna í næstu húsum umfram það sem eðlilegt geti talist.  Til að mynda muni umferð nágranna um port á engan hátt skerðast miðað við fyrirliggjandi tillögur og sorpgeymslur hafi verið færðar úr sameiginlegu porti að Tryggvagötu 28.  Engin hótelstarfsemi verði á 1. hæð Tryggvagötu 28.
Á öllum stigum verkefnisins hafi verið leitast við að uppfylla þau skilyrði sem sett séu vegna undirbúnings, framkvæmda og reksturs starfsemi sem þessarar.  Lausnum og útfærslum hafi verið breytt þegar málefnaleg og fagleg rök hafi legið fyrir.  Allt inngrip í húsin sem mögulega gæti angrað kærendur hafi verið endurskoðað og breytt til að koma til móts við þá. 

Byggingarleyfishafi heldur því fram að kærendur eigi engra lögvarinna hagsmuna að gæta í kærumáli þessu og að þegar hafi verið tekið fullt tillit til allra þeirra málefnalegu athugasemda sem borist hafi frá þeim.  Þar megi nefna að áform um að búa til nýja glugga á gafli Pósthússtrætis 2 sem snúi að porti hafi verið dregin til baka, þrátt fyrir að staðsetning þeirra og umfang muni á engan hátt rýra tæknileg, útlitsleg eða tilfinningarleg gæði aðliggjandi eignar kærenda.  Bent sé á að eignirnar séu staðsettar í miðborg Reykjavíkur og að gluggar snúi inn í þröngt port.  Það fyrirkomulag sé unnt að rekja til yfir hundrað ára gamals skipulags í Reykjavík.  Sorpgeymslur og aðkoma að stoðrýmum hafi verið flutt úr porti og að Tryggvagötu 28 til að forðast árekstra við eigendur Hafnarstrætis 9-11.  Þetta sé gert þrátt fyrir að umferðarréttur byggingarleyfishafa um port sé til staðar.

Að lokum bendir byggingarleyfishafi á að húseignirnar að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 hafi staðið á þessum lóðum með fastsett lóðamörk í áratugi.  Í fyrirliggjandi tillögum að breyttu deiliskipulagi séu breytingar á umhverfi og ásýnd húsanna í algjöru lágmarki.  Hafi framkvæmdaraðili þegar tekið meira en fullt tillit til athugasemda kærenda við þróun verkefnisins þannig að vandséð sé hvernig hið kærða leyfi geti skert notkunarmöguleika þeirra á eignum þeirra í framtíðinni.  Eingöngu sé verið að breyta innra skipulagi og breyta starfsemi hússins frá skrifstofuhaldi yfir í hótelrekstur með háu gæðastigi.  Mestu hagsmunirnir í þessu máli séu almannahagsmunir og hagsmunir Reykvíkinga, þ.e. að þeim aðilum sem hafi dug og þor til að ráðast í vandaða og markvissa uppbyggingu athafna- og viðskiptalífs í miðborginni, verði ekki gert það ógerlegt.

Andsvör kærenda vegna sjónarmiða byggingarleyfishafa:  Kærendur mótmæla sem ósönnuðum fullyrðingum byggingarleyfishafa þess efnis að á kynningarfundi þeirra hafi verið fjallað um þær þreifingar kærenda að byggingarleyfishafi keypti eignir þeirra.  Hið rétta sé að eina skiptið sem byggingarleyfishafi hafi haft samband við þá hafi verið þegar forráðamaður byggingarleyfishafa hafi komið á fund þeirra í júlí 2004 og stuttlega minnst á hvort þeir myndu ekki samþykkja fyrirhugaðar breytingar.  Því hafi verið hafnað enda hafi verið margt í þeim tillögum sem stangast hafi á við skipulags- og byggingarlög. 

Þeirri fullyrðingu byggingarleyfishafa sé mótmælt að áform hans um að búa til nýja glugga á gafli Pósthússtrætis 2 sem snúa myndu að porti hafi verið dregin til baka.  Hið rétta sé að umræddir gluggar hafi verið teknir út af teikningum vegna þess að kærendur hafi bent á að þessir gluggar stönguðust á við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða settra með stoðum í þeim lögum.  Byggingarfulltrúi hafi fallist á það og því hafi byggingarleyfishafi þurft að fjarlægja þá.

Kærendur benda á að þó að viðskiptaáætlun og arðsemiskröfur framkvæmdaraðila geri ráð fyrir því að framkvæmdum verði lokið fyrir ákveðinn tíma og ekkert megi hægja á hraða framkvæmdanna þá megi ljóst vera að þau sjónarmið geti aldrei vegið þyngra en þær lagareglur sem um slíkar framkvæmdir gildi.

Kærendur krefjast þess að farið sé að lögum við umrædda framkvæmd.  Hagsmunir kærenda af úrlausn þessa máls séu miklir og sé því alfarið hafnað að þeir eigi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um að veita takmarkað byggingarleyfi til að undirbúa framkvæmdir í húsunum að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 vegna fyrirhugaðra breytinga við húsin. 

Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að máli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem hagsmunir kærenda séu engir og eigi þeir því ekki aðild að málinu.  Hefur byggingarleyfishafi og tekið undir þessi sjónarmið. 

Á þetta verður ekki fallist.  Annars vegar er til þess að líta að til meðferðar er hjá skipulagsyfirvöldum tillaga að deiliskipulagsbreytingu vegna sameiningar lóðanna nr. 2 við Pósthússtræti og nr. 28 við Tryggvagötu.  Sameining þessi er til komin vegna áforma byggingarleyfishafans um breytta starfsemi og samnýtingu húsanna og eiga kærendur aðild að þeirri ákvörðun.  Hins vegar verður ekki framhjá því litið að hið kærða leyfi, þótt takmarkað sé, veitir byggingarleyfishafa heimild til kostnaðarsamra framkvæmda innanhúss sem eru til undirbúnings áforma hans um hótelrekstur í húsunum og gætu því haft áhrif á niðurstöðu borgaryfirvalda við afgreiðslu endanlegs byggingarleyfis.  Er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun því hafnað. 

Úrskurðarnefndin fellst ekki á skilning talsmanns Reykjavíkurborgar þess efnis að úrskurður nefndarinnar í máli nr. 11/1998 sé skýrt fordæmi um heimild byggingaryfirvalda til veitingar hins umdeilda leyfis.  Í tilvitnuðu máli var einvörðungu um jarðvegsframkvæmdir að ræða auk þess sem kæran tengdist skipulagsákvörðun og setur umræddur úrskurður því ekki slíkt fordæmi sem borgaryfirvöld halda fram. 

Í 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falli undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.  Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar má, skv. 44. gr. laganna, gefa út byggingarleyfi, enda hafi sveitarstjórn þá staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis og byggingarfulltrúi áritað aðaluppdrætti.  Þegar sérstaklega stendur á má, skv. 2. mgr. 44. gr. laganna, veita leyfi til einstakra þátta byggingarframkvæmda og takmarkast leyfið þá hverju sinni við samþykkt hönnunargögn. 

Í máli því sem hér er til úrlausnar gaf byggingarfulltrúi út takmarkað byggingarleyfi til að hefja framkvæmdir við breytingar fasteignanna að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28 án þess að borgarstjórn Reykjavíkur hefði tekið afstöðu til umsóknar byggingarleyfishafa um leyfi til breyttrar notkunar eignanna og breytinga á þeim.  Telur úrskurðarnefndin að 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga verði ekki túlkuð á þann veg að hún feli í sér sjálfstæða heimild til útgáfu takmarkaðs leyfis til einstakra þátta byggingarframkvæmda þegar svo stendur á sem hér um ræðir.

Samkvæmt framansögðu var útgáfa hins takmarkaða byggingarleyfis, sem um er deilt í máli þessu, ekki reist á réttum lagagrundvelli.  Að auki var afgreiðslu leyfisins verulega áfátt en á skorti að uppdrættir tilheyrandi leyfinu væru áritaðir með fullnægjandi hætti, en áritun þeirra ber hvorki með sér dagsetningu áritunar né tilvísun til þess leyfis sem þeir taka til.  Þykja framangreindar ástæður eiga að leiða til þess að hið umdeilda leyfi verði fellt úr gildi.

Með hliðsjón af málatilbúnaði borgaryfirvalda og vísunar til meints fordæmis þykir rétt að taka fram að jafnvel þótt fallist væri á þá túlkun að heimilt hefði verið að veita umdeilt leyfi, með stoð í 2. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga, hefði ákvörðun byggingarfulltrúa verið háð afgreiðslu borgarstjórnar Reykjavíkur, sbr. 4. gr. samþykktar nr. 558/2003 um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík.  Er ekki til þess vitað að slíkrar staðfestingar hafi verið aflað og var hin kærða ákvörðun því ekki tekin af þar til bæru stjórnvaldi, hvað sem öðru leið.  Hefði sú niðurstaða leitt til þess að hin kærða ákvörðun hefði verið metin ógild.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 15. október 2004 um útgáfu takmarkaðs byggingarleyfis vegna breytinga að Pósthússtræti 2 og Tryggvagötu 28, Reykjavík er felld úr gildi. 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________           _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

20/2004 Brekkuás

Með

Ár 2004, föstdaginn 25. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun og féllst úrskurðarnefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 10. maí 2004.

Gagnaöflun í málinu er lokið og er það nú tekið til efnisúrlausnar.  Hafa nefndinni m.a. borist frekari greinargerð Garðabæjar, dags. 21. júní 2004, og gögn sem bæjaryfirvöld í Garðabæ og byggingarleyfishafi óskuðu í sameiningu eftir að koma að í málinu.  Hafa tafir við þessa gagnaöflun valdið nokkrum drætti á að málið yrði tækt til úrskurðar.

Málavextir:  Hinn 28. janúar 2004 veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 19. febrúar 2004.  Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.

Þegar sjá mátti af framkvæmdum hver yrði hæðarsetning nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugaða byggingu.  Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004.  Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi.  Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda í Garðabæ um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum hinn 10. maí 2004, féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.  Hafa framkvæmdir legið niðri frá þeim tíma.

Hin umdeilda nýbygging að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ.  Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum.  Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjöbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er m.a. nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum.  Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.

Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18.  Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20.  Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins.  Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng.  Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi.  Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.  Þá séu aðstæður þannig að ekki séu skilyrði til að heimila að svalir nái að hluta til út fyrir byggingarreit eins og gert hafi verið.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 22. apríl 2004, árétta kærendur sjónarmið sín um að hið umdeilda byggingarleyfi sé andstætt skipulagsskilmálum, en í bréfi þessu andmæla kærendur sjónarmiðum byggingarleyfishafa í málinu.  Telja þeir bygginguna fara í bága við ákvæði skipulagsskilmála um hæðarsetningu gólfplötu, um heimild til að byggja svalir út fyrir byggingarreit, um lögun byggingar að landi og um landmótun og að byggingarleyfishafi rangtúlki ákvæði skilmálanna um þessi atriði.  Þá árétta kærendur að þeir telji bygginguna skerða friðhelgi eigna sinna og lóða.

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað.  Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist, enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum.  Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins.  Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.

Í kæru sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra.  Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.

Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.  Meginatriði þessa máls sé að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt. 

Í viðbótargreinargerð Garðabæjar í málinu, dags. 21. júní 2004, er sérstaklega að því vikið að í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 10. maí 2004 um stöðvun framkvæmda sé því haldið fram að skipulagsskilmálar séu um margt óljósir og í því sambandi sérstaklega vísað til skilgreiningar á húsgerðinni E-2, sem sé einbýlishús á 1½ hæð.  Slík húsgerð sé skilgreind á skýringarmyndum þannig að hús neðan við götu, eins og eigi við um væntanlega nýbyggingu að Brekkuási 11, sé einnar hæðar hús við götu en tveggja hæða hús séð frá baklóðarmörkum.  Samkvæmt skýringarmyndum geti slík hús ýmist verið aðalhæð og neðri hæð eða pallahús eins og Brekkuás 11.  Í skilmálum séu engar kvaðir um stærðir einstakra hæða, en eðlilegri hönnun sé líklegt að neðri hæð hússins verði minni en aðalhæð, hvort heldur sé á pöllum eða á einni hæð.  Í umræðu um skilgreiningar á húsgerðinni E-2 hafi komið fram að líta eigi svo á að neðri hæð hússins megi aldrei vera stærri en sem nemi 50% af efri hæð.  Af hálfu Garðabæjar hafi, við framkvæmd á skipulagsskilmálum, ekki verið beitt svo þröngri skýringu, enda verði ekki séð nein skynsamleg rök fyrir slíkri takmörkun.  Þá sé það ekki í samræmi við helstu markmið skilmálanna sem séu þau að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsgerða og fá húsnæði við sitt hæfi.  Jafnframt megi benda á að útfærsla á mismunandi stærð hæða sé fyrst og fremst atriði sem lúti að innra skipulagi húsa og hafi þar af leiðandi ekki í för með sér röskun á hagmunum gagnvart næstu nágrönnum.  Garðabær líti svo á að skilmálar og önnur gögn séu skýr hvað varði takmarkanir við útfærslu og hönnun húsa af gerðinni E-2.  Í skilmálum og á skýringarmyndum sé skýrt kveðið á um hæð slíkra húsa og nýtingarhlutfall og einnig komi fram hvernig þakform megi nota.  Sérstök ástæða sé til að vekja athygli á því frelsi sem skýringarmyndir veiti við hönnun á þakformi, þannig geti þakform ýmist verið tvíhalla, einhalla eða flatt.  Í þeim tilvikum sem þakform sé flatt eða einhalla komi skýrt fram að hámarkshæð hússins miðist við þakbrún þess.  Á lóðarblöðum sé síðan tilgreindur gólfkóti sem hæð hússins miðist við og byggingarreitur sem takmarki stærð hússins.

Þegar litið sé til þeirrar framkvæmdar sem viðhöfð hafi verið við afgreiðslu á byggingarleyfum húsa á Hraunsholti sé augljóst að hönnuðir sem unnið hafi eftir skilmálunum hafi ekki talið að í þeim fælist sú takmörkun á stærðum neðri hæða að þær mættu aldrei vera stærri en sem næmi 50% af stærð aðalhæðar.  Slík skýring fæli í sér takmarkanir við hönnun húsa sem engin skynsamleg sjónarmið mæli með í einbýlishúsahverfi þar sem lóðir séu að öllu jöfnu nokkuð stórar og gefi þannig kost á mismunandi hönnun með fjölbreytileika, sem skapi hverfum jákvæða ímynd. 

Í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda sé og vikið að því hvort til skoðunar eigi að koma ákvæði 74. og 75. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir og því haldið fram að ekki sé hægt að fallast á að skipulagsskilmálar Hraunsholts hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða.

Af hálfu Garðabæjar sé að sjálfsögðu talið eðlilegt að þær greinar komi til skoðunar sem og aðrar greinar byggingarreglugerðar, eftir atvikum.  Þá sé því ekki mótmælt að í skilmálum sé ekki með beinum hætti fjallað um vegghæðir einstakra hæða.  Það sé hins vegar skoðun Garðabæjar að slík tilgreining í skilmálum sé ekki nauðsynleg, enda viðmiðanir greinarinnar frávíkjanlegar.  Óumdeilt sé að í skilmálum sé kveðið á um hámarkshæðir húsa og hafi í framkvæmd verið litið svo á að hönnuðir hefðu frelsi við ákvarðanir á vegghæðum innan þeirra marka og hafi þannig á fullnægjandi hátt verið vikið frá frávíkjanlegu ákvæði fyrrnefndrar greinar byggingarreglugerðar.  Á Hraunsholti séu öll hús, að undanskildum fjölbýlishúsum, annað hvort einnar hæðar eða tveggja og því ekki ástæða til að tilgreina vegghæðir sérstaklega fyrir tveggja hæða hús umfram það sem gert sé með hámarkshæð húsa á skýringarmyndum í skilmálum. Önnur niðurstaða fæli í sér verulegt misræmi gagnvart einnar hæðar húsum, en hámarkshæð slíkra húsa sé 5,4 m eins og fram komi á skýringarmyndum.  Í því tilviki sé augljóslega verið að víkja frá þeim  viðmiðunum um vegghæðir sem nefndar séu í ákvæði 74. gr.  Eðlilegt sé að gætt sé samræmis við skýringu á hámarkshæðum húsa að þessu leyti. 

Af hálfu Garðabæjar er á það bent að við skoðun á húsgerðum tveggja hæða húsa á Hraunsholti megi sjá staðfestingu þess að í framkvæmd hafi ákvæðið verið skýrt með þessum hætti.  Eru tilgreind, þessu til stuðnings, dæmi um fjögur hús, þar á meðal Brúnás 20, en eigendur þess eru meðal kærenda.  Flest standi þessi hús við opin svæði og valdi því ekki hugsanlegri röskun gagnvart nágrönnum.  Húsin séu öll sérstök í hönnun, hvert á sinn hátt og hafi verið talin falla vel að skipulagi hverfisins og vera í samræmi við skilmála. 

Í tilviki Brekkuáss 11 séu aðstæður aðrar, þar sem lóðin sé ekki við opið svæði heldur liggi samsíða öðrum lóðum þ.e. lóðum kærenda í máli þessu að Brúnási 16 og 18.  Þær aðstæður geti á engan hátt skert rétt lóðarhafa Brekkuáss 11 frá því sem skilmálar segi fyrir um.  Sé þá horft til þess hvernig þeir hafi verið skýrðir og framkvæmdir í hverfinu, m.a. í tilvikum kærenda.  Nýbygging að Brekkuási 11 nýti byggingarreit að verulegu leyti og einnig skilmála um hámarkshæð og nýtingarhlutfall.  Slík nýting skilmála gagnvart nágrönnum verði að teljast falla að því sem í úrskurði úrskurðarnefndar sé nefnt réttmætar væntingar lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu.  Kærendur í máli þessu hafi því alltaf mátt vænta þess að á lóðum aftan við lóðir þeirra, sem þeir virðist hafa litið á sem opið svæði, kæmu byggingar sem gætu verið með þeim hætti sem lóðarhafi við Brekkuás 11 hafi sótt um að fá að reisa.  Fráleitt sé að réttur þeirra til verndar gegn hugsanlegri röskun geti gengið framar rétti lóðarhafa Brekkuáss 11 samkvæmt skilmálum hverfisins.

Aðstæðum á lóðamörkum Brekkuáss 11 og Brúnáss 16 og 18 sé ágætlega lýst í úrskurði úrskurðarnefndar um stöðvun framkvæmda, en þar komi fram að verulegur hæðarmunur sé á lóðunum og að lóðir kærenda liggi til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11.  Aðstæður sem þessar sé víða að finna í hverfinu og þar gerist það að byggingar á viðkomandi lóðum leiði af sér skuggavarp og önnur áhrif á þær lóðir sem lægra liggi.  Megi í því sambandi nefna lóðir við Eikarás og Greniás.  Horfa verði til þess að hér sé um nábýli í íbúðahverfi að ræða og þar geti enginn átt takmarkalausan rétt á að tryggt sé algjört afskiptaleysi nágranna.  Slíkt sé eðlilega ómögulegt í íbúðahverfi þar sem um 1500 manns búi.

Varðandi túlkun á skilmálum um hámarkshæðir og vegghæðir hafi byggingarleyfishafi leitað eftir áliti lögfræðings á skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar.  Í tölvubréfi hans komi fram að í Reykjavík hafi verið litið svo á, þegar hámarkshæð húss í metrum sé tilgreind í deiliskipulagi og tekið fram að þakform sé frjálst, megi vegghæð húss ná upp í hámarkshæð þá sem gefin sé upp í metrum. 

Á vegum skipulagsfulltrúa Garðabæjar hafi verið leitað eftir upplýsingum frá Hafnarfirði og Kópavogi og hafi komið fram að þar séu mál meðhöndluð með sama hætti og í Garðabæ og Reykjavík.  Slík framkvæmd um áraraðir á nánast öllu höfuðborgarsvæðinu hljóti að vega þungt í málinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Hefur byggingarleyfishafi svarað málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu.  Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni.  Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.

Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa, að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varð,i sé sjálfgefið að hafna beri kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins.

Með bréfi, dags. 4. maí 2004, kom byggingarleyfishafi á framfæri ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.  Segir þar m.a. að í þessu sambandi komi einkum þrír þættir til skoðunar sem séu, eftir atvikum, tengdir eða óskyldir.  Sé hér um að ræða hámarkshæð húss, lofthæð í húsi og vegghæð húss.

Hvað varði hámarkshæð húss, sé áréttað það sem fram komi í upphaflegum athugasemdum byggingarleyfishafa um hámarkshæð húss og grunnlínu hennar, þ.e. að hámarkshæð húss á lóðinni Brekkuási 11 sé 5,8 m og að miða skuli við hæðartölu gólfplötu þess hluta húss er snúi að götu.  Verði ekki frekar fjallað um hámarkshæð hér nema í umfjöllun um vegghæð húss.

Hvað varði lofthæð í húsi og vegghæð húss sé mikilvægt að gera grein fyrir því hvað felist í viðkomandi hugtökum og grunnrökunum á bak við þau.  Lofthæð í húsi fjalli um lofthæð í einstökum rýmum húss.  Um lofthæð í húsum fjalli 78. gr. byggingarreglugerðar og geymi hún lágmarksákvæði um lofthæð.  Markmiðið á bakvið ákvæði um lofthæð sé skýrlega að tryggja ákveðin lágmarksgæði rýma fyrir þá sem í húsunum búi og þá sem kaupi hús.  Reglugerðargjafinn horfi hér inn á við, þ.e.a.s. til þeirra sem noti rými innan útveggja húss.  Allt framangreint greini ákvæði um lofthæð með skýrum og áþreifanlegum hætti frá reglum um vegghæð húss.  Reglur um vegghæð fjalli um hæð útveggja húss, algerlega óháð því hvernig húsi sé skipt í hæðir eða innra rými þess skipulagt yfirleitt.  Fjallað sé um vegghæð húss í 74. gr. byggingarreglugerðar og séu ákvæði greinarinnar frávíkjanleg, þ.e.a.s. þau eigi aðeins við ef ekki sé kveðið á um vegghæð húss í metrum í deiliskipulagi.  Kveði greinin á um það hvernig vegghæð skuli reiknuð ef ákvæðum þar um sé ekki til að dreifa í deiliskipulagi, en aðeins tilgreint hversu margar hæðir megi byggja.  Reglugerðargjafinn horfi hér út á við, þ.e.a.s. til ytra útlits húss eins og það kunni að hafa áhrif á umhverfi þess og nábýlinga.

Ekki sé um það deilt að ákvæði 78. gr. byggingarreglugerðar um lágmarkslofthæð séu uppfyllt í tilfelli þess húss sem verið sé að byggja að Brekkuási 11.  Verði því ekki frekar fjallað um lofthæð í þessum athugasemdum, nema í sambandi við umfjöllun um vegghæð.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 komi ekki til kasta 74. gr. byggingarreglugerðar, þar sem vegghæð húss sé ákveðin í deiliskipulagi Hraunsholtshverfis með ótvíræðum hætti í lið 2.1.2 í deiliskipulaginu.  Ákvæði nefndrar greinar byggingarreglugerðar verði ekki skýrð svo að þau áskilji að vegghæð sé skilgreind með einum hætti fremur en öðrum í deiliskipulagi og því verði að telja að vegghæð sem skilgreind sé með tilgreiningu hæðarpunkta á uppdráttum eins og þeim sem liður 2.1.2 í deiliskipulaginu geymi, verði að öllu leyti jafnað til slíkrar tilgreiningar í orðum.  Reyndar sé engin ákvæði að finna um það í settum rétti með hvaða hætti vegghæð húss skuli ákveðin.

Eins og komið hafi fram hér að framan sé markmiðið með reglum um vegghæð húss að tryggja hagsmuni annarra en þeirra sem búi í eða kaupi það hús sem um sé að ræða.  Markmiðið sé að vernda nábýlinga og nágrenni almennt fyrir því að vegghæð húss gangi á tiltekna hagsmuni þeirra.  Sé því ljóst að um hámarksákvæði sé að ræða, enda hagsmunir þeirra sem verið sé að vernda almennt í því fólgnir að vegghæð húss sé ekki meiri en eðlilegt megi teljast og þeir megi gera ráð fyrir.  Langsótt verði að telja að hagsmunir nábýlinga og nágrennis felist í því að vegghæðir séu ekki of litlar.  Þá verði að árétta að óbeint séu fyrir hendi ákvæði um lágmarksvegghæðir í 78. gr. byggingarreglugerðar um lofthæðir, enda verði vegghæðir aldrei lægri en svo að þær samræmist ófrávíkjanlegum ákvæðum þeirrar greinar.  Séu hagsmunir hlutaðeigandi þannig rækilega tryggðir að þessu leyti.

Samspil ákvæða um hámarkshæð húss og vegghæð þess geti verið með ýmsu móti.  Þannig geti verið að um sé að ræða ólíka hæð, þ.e.a.s. að hámarkshæð húss sé hærri en vegghæð þess.  Eigi þetta skýrlega við ef gerðar séu ákveðnar kröfur um frágang og gerð þaks sem leiði til þess að mesta vegghæð geti aldrei náð hámarkshæð húss, t.a.m. þegar gerð sé krafa um valmaþak.  Sé í slíkum tilvikum ljóst að hámarksvegghæð húss geti aldrei orðið sú sama og hámarkshæð húss vegna ákvæða byggingarreglugerðar um þakhalla.  Hámarksvegghæð húss sé hins vegar sú sama og hámarkshæð í öðrum tilvikum og eigi það skýrlega við þegar sú krafa sé gerð til þakgerðar að um sé að ræða „flatt“ þak.  Sama eigi við þegar húsgerð, og þar með gerð og frágangur þaks, sé frjáls.  Verði þá að ganga út frá rétti húsbyggjanda til að byggja „flatt“ þak og að hámarksvegghæð falli því saman við hámarkshæð húss.

Í tilviki hússins að Brekkuási 11 sé ljóst að þar sé á ferð síðastnefnda tilvikið.  Í lið 1.1.8 í skipulagi Hraunsholts komi berum orðum fram að húsgerðir séu frjálsar.  Felist í því orðalagi að þakgerð sé frjáls og heimild húsbyggjanda til að byggja hús með „flötu“ þaki.  Sé þannig ljóst að í þessu tilviki falli hámarksvegghæð og hámarkshæð húss saman.  Ráðist því leyfileg vegghæð hússins að Brekkuási 11 af hámarkshæð þess eins og hún sé tilgreind á skýringarmynd í lið 2.1.2 í skipulaginu.

Í bréfi byggingarleyfishafa frá 4. maí 2004, er auk framanritaðs, gerð ítarleg grein fyrir því hvernig hann telji að túlka beri skýringarmyndir skipulagsins og annað því tengt en ekki þykir þörf á að rekja hér frekar efni bréfsins.  Úrskurðarnefndin hefur hins vegar haft það allt til hliðsjónar við úrlausn málsins, svo og allar frekari röksemdir sem málsaðilar hafa fært fram fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ.  Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram.  Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.

Lóðin að Brekkuási 11 er brött og hallar henni niður frá götu í átt að lóðum kærenda að Brúnási 16 og 18.  Heimilt er að byggja á lóðinni hús af gerðinni E-2, en þeirri húsgerð er í sérákvæðum skipulagsskilmála lýst sem einbýlishúsi á 1½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum.  Samkvæmt skýringarmyndum þessum getur hús af nefndri gerð, á lóð sem hallar niður frá götu, annaðhvort verið á einni hæð séð frá götu, og þá með neðri hæð undir þeim hluta húss sem er fjær götu, eða stallað að hluta og er þá hluti hússins, fjær götu, á tveimur hæðum, þar sem neðri gólfplatan er um það bil ½ hæð lægri en gólfplata þess húshluta sem veit að götunni.  Hefur fyrirhugað hús að Brekkuási 11 verið hannað með síðargreinda útfærslu í huga.

Hin umdeilda nýbygging er með flötu þaki en þó í hámarkshæð eins og hún virðist ákvörðuð af bæjaryfirvöldum.  Er salarhæð í húsinu og vegghæðir meiri en verið hefði ef húsið hefði verið hannað með annari þakgerð og eykur þetta byggingarlag grenndaráhrif hússins.  Á skýringarmyndum í skipulagsskilmálum er efsti hluti húsa sýndur með brotnum línum og hjálparlínum, sem augljóslega tákna svigrúm til mismunandi þakgerða, en ekki verður ráðið af þessum gögnum að í skipulaginu felist heimild til þess að hækka útveggi húss upp í tilgreinda hámarkshæð þegar hús er hannað með flötu þaki eins og í hinu umdeilda tilviki.  Þykir slík hönnun ekki samræmast skýringarmyndunum, en að auki leiðir hún í hinu umdeilda tilviki til þess að vegghæðir fara í bága við ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sbr. 3. gr. ÍST 21 um hæðarmál í byggingum og ákvæði gr. 3.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.

Ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar fjallar um vegghæð húsa og kveður m.a. á um að sé vegghæð ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skuli miða við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi á annað 2,70 – 2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m.  Í tilviki því sem hér er til úrlausnar hefur verið vísað til þess að á skýringarmyndum sé að finna ákvarðanir um hámarkshæð húsa og að í þeim ákvörðunum felist jafnframt ákvörðun um hámarksvegghæðir.  Hafi, með þessu móti, verið vikið frá ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir, svo sem heimilt sé í skipulagi, sbr. 73. gr. reglugerðarinnar.

Úrskurðarnefndin hafnar þessum röksemdum, enda er á skýringarmyndunum engin afstaða tekin til þess hvernig heildarhæð húss skiptist milli veggja og þakrýmis eða einstakra hæða.  Verður því ekki á það fallist að í skipulagsskilmálum fyrir Hraunsholt séu ákvæði um vegghæðir sem víki frá ákvæðinu í 74. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Verður ekki heldur á það fallist að víkja beri ákvæði þessu til hliðar með þeim rökum að það hafi í ríkum mæli verið virt að vettugi, enda bæði ósannað að svo sé og óljóst að hvaða marki skipulagsskilmálar eru sambærilegir í þessu efni.  Þá verður ekki séð að það sé á færi sveitarstjórna að víkja til hliðar ákvæðum byggingarreglugerðar umfram það sem leiða má af heimildum frávíkjanlegra ákvæða.

Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar í þessu tilliti.

Í almennu ákvæði sérákvæða skipulagsskilmála svæðisins, gr. 2.1.0, er tekið fram að bratti sé allmismunandi á lóðum og að lögð sé áhersla á að tillit sé tekið til þess við hönnun.  Skýringarmyndir, sem fylgi skilmálunum, sýni í meginatriðum afstöðu byggingar til götu og lóðar við mismunandi aðstæður, með fyrirvara um að húsgerð falli eðlilega að landi á hverri lóð. 

Fyrirvari þessi er í samræmi við helstu markmið í grein 1.1.2 í skipulagsskilmálunum, þar sem m.a. er tekið fram að öll mannvirki á svæðinu séu hönnuð þannig að þau falli sem best að landi.  Verður að telja fyrirvarann meðal bindandi fyrirmæla skipulagsins um hönnun húsa á svæðinu. 

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er hæðarsetning gólfplötu þess hluta hins umdeilda húss sem snýr að götu um 55 cm yfir götuhæð fyrir miðju húsi.  Ráðast aðrar hæðarsetningar í húsinu af hæð þessarar gólfplötu. Telur úrskurðarnefndin aðfinnsluvert að  hæðarsetningar þessar skuli fyrst hafa verið ákvarðaðar á hæðarblaði eftir samþykkt skipulagsins auk þess sem þær samræmist illa áskilnaði skipulagsins um að mannvirki skuli falla sem best að landi.  Með hliðsjón af því að skipulag svæðisins er að stofni til samþykkt fyrir gildistöku skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og fyrir gildistöku núgildandi ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana, sbr. gr. 5.4, þykja þessir annmarkar þó ekki koma til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarnefndin tekur fram að hún telur á skorta að fullnægjandi grein sé gerð fyrir því í skipulagsskilmálum hvað átt sé við þegar talað er um hús á 1½ hæð.  Telur nefndin eðlilegast að skýra ákvæði skipulagsins um þessa húsgerð á þann veg að því séu settar skorður hve stór hluti húss geti verið tveggja hæða, a.m.k. þegar um sé að ræða stallað hús eins og í hinu umdeilda tilviki.  Hins vegar er það niðurstaða nefndarinnar að hlutföll í hinni umdeildu byggingu séu innan eðlilegra marka í þessu tilliti, en þess mátti vænta að byggingar á lóðum í hverfinu yrðu fyrirferðarmeiri eftir að nýtingarhlutfall var hækkað við breytingu sem gerð var á skipulagi þess í ársbyrjun 2003.  Einnig telur nefndin að heimild hafi verið í skipulagi fyrir því að leyfa byggingu svala að hluta til lítillega út fyrir byggingarreit og koma þessar ástæður ekki til álita við mat á lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin umdeilda bygging samræmist ekki ákvæði 74. gr. byggingarreglugerðar um vegghæðir.  Er og fallist á að kærendur hafi ekki mátt vænta svo mikilla vegghæða byggingar á lóðinni miðað við eðlilega skýringu á skipulagsskilmálum svæðisins.  Þykja þessar ástæður eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004, sem staðfest var af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á., um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ, er felld úr gildi.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

_____________________________               ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

39/2002 Austurgata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 10. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags-og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 39/2002, kærur eigenda hússins að Hverfisgötu 32 og eigenda neðri hæðar hússins að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 um útgáfu byggingarleyfis fyrir stækkun húss að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra G og G, til heimilis að Hverfisgötu 38, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar frá 12. júlí 2002 að veita byggingarleyfi fyrir stækkun hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði.  Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. júlí 2002, sem barst nefndinni hinn 1. ágúst s.á., kæra I og J, til heimilis að Hverfisgötu 32, Hafnarfirði sömu ákvörðun.  Kærur þessar taka til sömu ákvörðunar og eru hagsmunir kærenda sambærilegir og hafa málin því verið sameinuð sem mál nr. 39/2002.

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 og staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.  

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá settu kærendur búsettir að Hverfisgötu 38 einnig fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þeirri kröfu var ekki fylgt eftir, enda var framkvæmdum við að reisa hina umdeildu byggingu að mestu lokið er kæran barst úrskurðarnefndarinnar.  Er kæumálið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Árið 2001 fór eigandi einlyfts einbýlishúss að Austugötu 29b, Hafnarfirði þess á leit við byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar að honum yrði veitt heimild til stækkunar þess.  Nánar tiltekið fól ósk húseigandans í sér beiðni um að stækka neðri hæð hússins, byggja rishæð úr timbri ofan á eldri byggingu ásamt því að samræma útlit hússins.  Húsið var að flatarmáli 122,9 m², sem skiptist þannig að kjallari var 36,5 m² og íbúð 86,4 m².  Beiðni húseigendans um stækkun fól í sér að íbúð á 1. hæð yrði stækkuð í 104,8 m² og að við bættist rishæð, 97,4 m² að stærð.  Kjallarinn yrði óbreyttur. 

Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Í þeim gögnum er bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ og ætla má að séu greinargerð skipulagsins segir m.a. að nýtingarhlutfall einstakra lóða megi mest vera 0,45, leyfð sé stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka og að grunnflötur húss megi ekki fara yfir 80 m². 

Erindi byggingarleyfishafans var lagt fram á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 20. nóvember 2001 og var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 5. nóv. 2001 vegna umsóknar um leyfi til að byggja við húsið nr. 29B við Austurgötu.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta.  Þegar fyrir liggur fullnægjandi byggingarleyfisumsókn og gögn til kynningar, er skipulagsstjóra heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en grenndarkynning fer fram skal liggja fyrir betri afstöðumynd með fyrirkomulagi lóðar ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“ 

Á fundi byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2001 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að stækka 1. hæð og byggja rishæð.  Byggingarnefnd tekur jákvætt í erindið og óskar eftir fullnaðarteikningum til grenndarkynningar.  Umsækjanda er bent á að kynna sér umfjöllun skipulagsnefndar um málið.“ 

Á fundi skipulags og umferðarnefndar hinn 4. desember 2001 var erindið enn til umfjöllunar og var eftirfarandi fært til bókar:  „Austurgata 29B, leiðr. bókun.  Á 1141. fundi skipulags- og umferðarnefndar var til umfjöllunar breyting á húsi nr. 29B við Austurgötu.  Fyrri hluti bókunarinnar er orðuð eins og deiliskipulag liggi ekki fyrir eins og talið var, fyrir fundinn.  Síðari hluti bókunarinnar er orðuð sem breyting á deiliskipulagi en í ljós kom á fundinum að deiliskipulag miðbæjarins frá 1983 nær yfir lóðina.  Eftirfarandi er tillaga að nýrri bókun svo hún sé rétt miðað við efnislega afgreiðslu málsins.  Af því sem séð verður af gögnum, er breytingin til bóta. Skipulagsstjóra er heimilt að kynna tillöguna í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 37/1997.  Áður en breytingin er kynnt, skal liggja fyrir betri afstöðumynd af fyrirkomulagi lóðar og bílastæðum, ásamt útlitsmyndum þar sem nýbyggingin er sýnd í afstöðu til næstu íbúðarhúsa.“  Þessi bókun var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001. 

Á deiliskipulagsuppdráttinn vegna hússins að Austurgötu 29b er ritað að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulags- og umferðarnefnd hinn 20. nóvember 2001, en á þeim fundi var, eins og áður segir, aðeins veitt heimild til handa skipulagsstjóra að grenndarkynna tillöguna.  Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari upplýsingum vegna framangreinds hjá Hafnarfjarðarbæ og fengust þau svör að dagsetning uppdráttarins væri röng, hefði átt að vera 4. desember 2001 eða þann dag sem bókun skipulags- og umferðarnefndar var leiðrétt. 

Grenndarkynning stóð yfir frá 22. apríl 2002 til og með 21. maí sama ár og náði til íbúa að Austurgötu 27, 27b, 29, 31, 33 og 35, Hverfisgötu 34, 36 og 38B og Mjósundi 13 en ekki til kærenda sem búa að Hverfisgötu 32 og Hverfisgötu 38.  Á skipulagsuppdrættinum sem var grenndarkynntur kemur fram að eina breyting deiliskipulagsins sé sú að byggingarflötur hússins stækki um 8 m².  Í engu er getið um breytt nýtingarhlutfall lóðarinnar eða frekari stækkun grunnflatar hússins.  Engar athugasemdir bárust. 

Skipulagsstofnun yfirfór gögn málsins og í bréfi til Hafnarfjarðarbæjar, dags. 10. júní 2002, gerir stofnunin ekki athugasemdir við að birt verði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsing um breytingu deiliskipulags miðbæjar vegna Austurgötu 29b, birtist í Stjórnartíðindum hinn 28. júní 2002.  Þar segir að deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 11. desember 2001 og taki bæði til stækkaðs byggingarreits og heimildar til hækkunar hússins. 

Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 30. júlí 2002 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sótt er um leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri með bárujárnsklæðningu.  Grenndarkynning hefur farið fram.  Jákvæð umsögn bæjarskipulags liggur fyrir.  12/7 2002.  Samþykkt af byggingarfulltrúa.  Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997 og nr. 82/1994.“

Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðarbæjar skutu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærur kærenda lúta að því að grenndarkynning hafi farið fram á byggingarleyfisumsókn vegna Austugötu 29b en sú grenndarkynning hafi ekki náð til þeirra og hafi þeim verið alls ókunnugt um framkvæmdirnar fyrr en nýtt og mjög stórt þak hafi verið reist á húsinu á nokkrum dögum.  Kærendur halda því fram að þak það sem hér um ræði sé miklum mun stærra heldur en almennt sé á svæðinu auk þess sem það skerði útsýni. 

Kærendur sem búsettir eru í húsinu nr. 32 við Hverfisgötu halda því fram að lóðamörk þeirra hafi verið rangt tilgreind í gögnum er fylgdu grenndarkynningunni því lóð þeirra liggi að lóðinni nr. 29b við Austurgötu og samkvæmt því hefði átt að grenndarkynna þeim erindið.  Þessir sömu kærendur benda á að þeir hafi endurnýjað hús sitt með tilliti til útsýnis sem nú sé ekki lengur til staðar og því hafi söluverð þess lækkað. 

Kærendur sem búsettir eru að Hverfisgötu 38 halda því fram að með hinu umdeilda byggingarleyfi hafi verið tekið af þeim útsýni sem þeir hafi haft yfir höfnina og Hvaleyrina. 

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála óskaði erftir viðhorfum skipulags- og byggingarsviðs til kærunnar og barst nefndinni svarbréf, dags. 16. október 2002, þar sem segir:  „Skipulags- og byggingarráð lítur svo á að rétt hafi verið staðið að grenndarkynningunni og bæjarskipulag hafi kynnt málið þeim sem talið var að hefðu hagsmuna að gæta í samræmi við gildandi miðbæjarskipulag frá 1981“ (sic). 

Með bréfi, dags. 26. janúar 2004, veitti úrskurðarnefndin Hafnarfjarðarbæ færi á því að tjá sig frekar um meðferð málsins og koma að skýringum.  Hinn 24. mars 2004 barst úrskurðarnefndinni bréf frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fram kemur að bæjaryfirvöld hafi ákveðið að endurtaka grenndarkynngu skipulagsbreytingar vegna Austurgötu 29b, en upplýsingar þar um þykja ekki hafa þýðingu við úrlausn máls þessa og verða því ekki raktar hér frekar.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi segir í greinargerð að hann hafi keypt húsið árið 1996, m.a. með það í huga að það hentaði vel til breytinga.  Verðið hafi verið hagstætt enda húsið óaðlaðandi á ýmsa vegu, innra skipulag þess hafi verið afar óhentugt þar sem það hafði verið tvær íbúðir lengi framan af og eðlileg endurnýjun innandyra hafi ekki átt sér stað.  Þá hafi húsið, utan frá séð, verið tvö ólík hús, misgömul, hvort í sínum byggingarstílnum. 

Byggingarleyfishafinn bendir á að húsið standi mun lægra í landi en þau hús sem fyrir aftan það séu, og hafi hann því talið að líkur væru á því að leyfi fengist fyrir stækkun af einhverju tagi.  Grunnflötur hússins hafi aðeins verið 86 m² og því hafi verið nokkuð þröngt um þegar fjölskyldan hafi verið orðin sex manna.  Við hönnun viðbyggingarinnar hafi verið leitast við að fella húsið að umhverfinu sem samanstandi af nokkuð fjölbreyttum húsum frá mismunandi tímum, en eldri stíll, þ.e. brött þök og kvistir, sé nokkuð ráðandi.

Byggingarleyfishafi mótmælir því að kærendur búsettir að Hverfisgötu 32 hafi orðið fyrir útsýnisskerðingu, enda sé útsýni þeirra þegar skert af hraunklettum, trjám og nýlega byggðum húsum við Fjarðargötu.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því að á Hverfisgötu 32 hafi, áður en hann hafi byrjað framkvæmdir, átt sér stað einhver hönnun utandyra m.t.t. útsýnis, það hafi einfaldlega verið skipt um bárujárn á húsinu eftir því sem best verði séð.  Byggingarleyfishafinn mótmælir því og að húseign þessara kærenda hafi lækkað í verði við það að önnur hús í nágrenninu hafi verið gerð upp og að þeim hlúð.  Þvert á móti telji hann jákvætt að endurbætur og fegrun eigi sér stað í gömlum hverfum.

Þá er því mótmælt að kærendum, búsettum að Hverfisgötu 38, hafi verið ókunnugt um framkvæmdina, enda hafi byggingarleyfishafi sýnt kæranda þar búsettum teikningar að breytingu hússins. 

Loks er því haldið fram að útsýnistap kærenda að Hverfisgötu 38 hafi verið bilið milli turnanna á Fjarðargötu 13 – 15, og þaðan hafi höfnin ekki sést, heldur hluti af sjónum, og ræma miðsvæðis úr Hvaleyrinni, og þar með hluti golfvallarins.  Að öðru leyti hafi þetta útsýni þegar verið byrgt af háum trjám og nýbyggingum við Fjarðargötu, rétt eins og hjá hinum kærendunum. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur óformlega kynnt sér staðhætti við Hverfisgötu og Austurgötu vegna undirbúnings úrskurðar þessa. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er til úrlausnar hvort útgáfa byggingarleyfis sem fól í sér heimild til stækkunar hússins að Austurgötu 29b, Hafnarfirði hafi verið lögmæt.  Húsið stendur í miðbæ Hafnarfjarðar og er í gildi deiliskipulag svæðisins frá árinu 1983.  Samkvæmt fyrirliggjandi málsgögnum má nýtingarhlutfall einstakra lóða á svæðinu vera mest 0,45.  Leyfð er stækkun húsa á reit innan nýtingarmarka en grunnflötur húsa má þó ekki fara yfir 80 m².  Á árinu 2001 var gerð breyting á deiliskipulaginu í þá veru að heimilt var að stækka grunnflöt hússins að Austurgötu 29b um 8 m², en auglýsing um gildistöku breytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002.  Verður að skilja umrætt skipulag þannig að eftir breytinguna hafi grunnflötur hússins að Austurgötu 29b mátt vera 94,4 m² en húsið var fyrir breytinguna 86,4 m² að gunnflatarmáli. 

Hið kærða byggingarleyfi felur í sér heimild til verulegrar stækkunar hússins að Austurgötu 29b, eða úr 122,9 m² í 238,7 m².  Grunnflötur þess verður 104,8 m² með stækkuninni og fer því nokkuð fram úr heimildum gildandi deiliskipulags.  Að auki er nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytingu hússins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi nokkru hærra en skipulag heimilar.  Fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi því ekki skilyrðun 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samræmi við skipulag og verður það því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 12. júlí 2002, um útgáfu byggingarleyfis vegna Austurgötu 29b, er felld úr gildi. 

____________________________
Ásgeir Magnússon

____________________________     __________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir 

des 22
Love0

40/2003 Tröllagil

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 40/2003, kæra eiganda hússins að Tröllagili 23, Akureyri á samþykkt umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003, um breytingu á aðalskipulagi Akureyrar vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil, Akureyri og samhljóða samþykkt um breytingu á deiliskipulagi fyrir sama svæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 7. júlí 2003, kærir E, Tröllagili 23, Akureyri, samþykkt umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um breytingu á aðalskipulagi Akureyrar vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil, Akureyri og deiliskipulagi fyrir sama svæði.  Hinar kærðu ákvarðanir voru staðfestar á fundi bæjarstjórnar Akureyrar hinn 20. maí 2003. Kærandi krefst þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.

Málavextir:  Með hinum kærðu skipulagsákvörðunum bæjaryfirvalda á Akureyri var íbúðarhúsalóðinni nr. 29 við Tröllagil breytt á þann veg að hún var stækkuð til norðurs, með því að tekið var undir hana opið óbyggt svæði við gatnamót Borgar- og Hlíðarbrautar.  Samkvæmt eldra deiliskipulagi frá árinu 1989 var gert ráð fyrir átta hæða íbúðarhúsi með þremur íbúðum á hæð, en hinar kærðu ákvarðanir lúta að því að á lóðinni rísi níu hæða hús með fimm íbúðum á hæð, ásamt leikskóla á tveimur neðstu hæðum hússins.  Með breytingunni er grunnflötur hússins stækkaður úr 300 m² í 440 m² og ráðgerð bílageymsla felld brott.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar er áætlað allt að 0,8.

Auglýsing um tillögu að breyttu aðal- og deiliskipulagi birtist í Vikudegi hinn 20. mars 2003, á Akureyrarsíðu Morgunblaðsins og í Lögbirtingablaðinu hinn 21. mars s.á.  Jafnframt birtist auglýsingin á heimasíðu Akureyrarbæjar.  Tillögurnar og önnur gögn lágu frammi í sex vikur frá birtingu auglýsingarinnar eða til 2. maí 2003 og rann frestur til að skila inn athugasemdum út sama dag.

Fjórar athugasemdir voru gerðar við tillögurnar.  Að kynningu lokinni voru skipulagstillögurnar ásamt framkomnum athugasemdum teknar fyrir á fundi í umhverfisráði hinn 14. maí 2003 og þær samþykktar óbreyttar ásamt svörum við framkomnum athugasemdum.  Afgreiðsla ráðsins var staðfest af bæjarstjórn Akureyrar hinn 20. maí 2003.

Skipulagsstofnun yfirfór aðalskipulagsbreytinguna og mælti með að hún yrði staðfest af umhverfisráðherra skv. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga og hinn 4. júlí 2003 var breytingin staðfest af ráðherra og hún síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. s.m. 

Deiliskipulagsbreytingin var einnig send Skipulagsstofnun til yfirferðar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og gerði stofnunin ekki athugasemd við birtingu hennar í B-deild Stjórnartíðinda þegar fyrrgreind aðalskipulagsbreyting fyrir sama svæði hefði tekið gildi.  Auglýsing þessa efnis birtist hinn 20. ágúst 2003.

Málsrök kæranda:  Kærandi mótmælir því hvernig staðið hafi verið að kynningu á tillögum að hinum umdeildu skipulagsbreytingum.  Kærandi kveðst hafa verið fjarverandi á þeim tíma er tillögurnar hafi verið auglýstar.  Hafi sér því verið alls ókunnugt um að til stæði að gera breytingar á skipulagi lóðarinnar.  Kærandi gerir athugasemd við að auglýsingar varðandi skipulagsbreytinguna hafi ekki birst í Fréttablaðinu eða Dagskránni sem berist inn á hvert heimili á Akureyri. 

Samkvæmt eldra skipulagi hafi aðeins verið gert ráð fyrir átta hæða íbúðarhúsi með þremur íbúðum á hæð, en samkvæmt hinu nýja skipulagi sé gert ráð fyrir níu hæða húsi með fimm íbúðum á hæð ásamt leikskóla á tveimur neðstu hæðunum.  Hér sé verið að breyta íbúðarlóð í stofnanalóð og hafi því nauðsyn borið til að grenndarkynna breytinguna.  Þá gerir og kærandi athugasemd við nálægð leikskólans við næstu íbúðarhúsalóðir.

Málsrök Akureyrarbæjar:  Akureyrarbær bendir á að í því tilviki sem hér um ræði verði að telja að um verulegar breytingar á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil sé að ræða og beri því að auglýsa hana með áberandi hætti skv. 21. og 25. gr., sbr. 17. og 18. gr. skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997.  Samkvæmt 2. mgr. 21. gr. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga sé aðeins heimilt að víkja frá ákvæðum 1. og 2. mgr. 18. gr., sem kveði á um auglýsingu tillagna til breytinga á skipulagi, ef um óverulegar breytingar sé að ræða.

Kærandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi haft slíkra hagsmuna að gæta vegna breytinga á deiliskipulaginu, sbr. 2. mgr. 26. gr., að nauðsyn hafi borið til grenndarkynningar af þeim sökum.  Skipulagsstofnun hafi ekki gert athugasemdir við framkvæmd eða við efni skipulagsbreytingarinnar og mælt með því við umhverfisráðherra að aðalskipulagsbreytingin yrði staðfest. 

Skipulagstillögurnar hafi verið auglýstar í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga og frestur gefinn í sex vikur til að koma að athugasemdum.  Kærandi hafi ekki gert athugasemdir við tillögurnar innan þess frests sem gefinn hafi verið.  Akureyrarbær hafi uppfyllt skyldur sínar skv. 18. gr. laganna og auglýst tillögurnar með áberandi hætti í dagblöðum og á heimasíðu bæjarins og upplýsingar og auglýsing hafi legið frammi í þjónustuanddyri Akureyrarbæjar.  Auglýsingar þessar hafi ekki farið framhjá öðrum íbúum Giljahverfis þar sem fjórar athugasemdir hafi borist, m.a. frá hverfisnefnd Giljahverfis.  Það sé harmað að auglýsing um breytingar á aðal- og deiliskipulagi á Tröllagili og Kiðagili hafi ekki vakið athygli kæranda, en sá háttur sem hafður hafi verið á við auglýsingar vegna breytinga á skipulagi Akureyrarbæjar hafi tíðkast athugasemdalaust um árabil. 

Vegna umfangs greindra skipulagsbreytinga hafi ekki verið heimilt samkvæmt skipulags- og byggingarlögum að viðhafa einungis grenndarkynningu.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytinga sem gerðar voru á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil á Akureyri.  Breytingar þessar fólu í sér að lóðin var stækkuð og opið óbyggt svæði tekið undir hana.  Jafnframt var byggingarreitur stækkaður og húsið, sem samkvæmt upphaflegu skipulagi skyldi vera átta hæðir með 20 íbúðum, hækkað um eina hæð og íbúðum fjölgað í 35.  Ennfremur fólu breytingar þessar í sér heimild til reksturs leikskóla á tveimur neðstu hæðum hússins.  Teflir kærandi fram þeim rökum að skipulagstillögurnar hafi ekki verið nægjanlega kynntar og fyrirhuguð bygging og notkun hennar raski grenndarhagsmunum hans.

Breyting á aðalskipulagi sætir ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar þar sem hún er stjórnvaldsákvörðun sem staðfest er af ráðherra sem æðsta handhafa stjórnsýsluvalds.  Hefur úrskurðarnefndin áður skorið úr um hliðstæð álitaefni, t.d. í úrskurði í máli nr. 22/2003, uppkveðnum hinn 20. nóvember 2003.  Verður kröfu kæranda um ógildingu samþykktar bæjarstjórnar Akureyrar á umdeildri breytingu á aðalskipulagi vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ekki verður fallist á að undirbúningur hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar hafi verið með þeim hætti að ógildingu varði.  Þegar deiliskipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr., sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að fá meðferð grenndarkynningar eftir 2. mgr. 26. gr. nefndra laga, enda er þar kveðið á um óvandaðri meðferð óverulegra breytinga á deiliskipulagi.  Aftur á móti var ákvæðis 4. mgr. 9. gr. laganna um samráð við hagsmunaaðila ekki gætt.  Þykir það, eins og hér stendur á, ekki leiða til ógildingar en hefur það aftur á móti í för með sér að kærandi telst eiga kærurétt um deiliskipulagsákvörðunina þrátt fyrir að ekki hafi verið af hans hálfu gerð athugasemd við kynningu tillögunnar. 

Umhverfisráð Akureyrarbæjar auglýsti skipulagstillögurnar samtímis og afgreiddi þær á fundi ráðsins hinn 14. maí 2003.  Staðfesti bæjarstjórn samþykktir ráðsins á fundi sínum hinn 20. maí 2003.  Aðalskipulagsbreytingin hlaut staðfestingu umhverfisráðherra og var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. júlí 2003.  Deiliskipulagsbreytingin var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. ágúst 2003.

Í 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er sett sú meginregla að um breytingar á deiliskipulagi skuli fara eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða.  Tillögu að breytingu á deiliskipulagi ber því að auglýsa til kynningar í samræmi við ákvæði 25. gr. laga nr. 73/1997 en jafnframt skal við undirbúning slíkrar tillögu gæta ákvæða 9. gr. laganna um samráð við hagmunaaðila og önnur atriði er þar greinir.  Deiliskipulag skal, skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997, gera á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Samkvæmt 2. málslið 2. mgr. 23. gr., sem bætt var inn í greinina með ákvæði 5. gr. laga nr. 170/2000 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, getur sveitarstjórn þó auglýst tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.

Með hinu nýja ákvæði var fallið frá því skilyrði að tillaga að deiliskipulagi þyrfti að vera í samræmi við gildandi aðalskipulag, enda væri samhliða auglýst tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.  Var ákvæði þetta sett í því skyni að stytta þann tíma sem það tæki að afgreiða tillögu að deiliskipulagi, sem ekki yrði gert nema jafnframt væri gerð breyting á aðalskipulagi með því að gera skipulagsyfirvöldum kleift að nýta sama tíma til kynningar á deiliskipulagstillögu og tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi og stytta þannig afgreiðslutíma málsins.  Verður að telja, með hliðsjón af 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997, að heimilt sé að neyta þessarar heimildar við meðferð tillögu að breytingu á deiliskipulagi sem farið er með eftir tilvitnuðu ákvæði.

Í máli því sem hér er til meðferðar liggur fyrir að hin umdeilda deiliskipulagstillaga hlaut samþykki sveitarstjórnar í skilningi 25. gr. laga nr. 73/1997 samtímis og nýtt samsvarandi aðalskipulag, sem vera átti grundvöllur deiliskipulagsákvörðunarinnar.  Áttu bæjaryfirvöld þá eftir að afla lögbundinnar staðfestingar ráðherra á hinu nýja aðalskipulagi og auglýsa það áður en það gat orðið grundvöllur ákvörðunar um samþykkt deiliskipulags.  Úrskurðarnefndin telur að ekki hafi nægt að bíða með auglýsingu deiliskipulagsákvörðunarinnar þar til nýtt aðalskipulag hafði tekið gildi svo sem gert var í máli þessu.  Telur úrskurðarnefndin að heimildin í 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 verði ekki skýrð svo rúmt að með ákvæðinu hafi verið vikið frá því skilyrði að deiliskipulag þurfi að vera í samræmi við aðalskipulag þegar til samþykktar þess komi, heldur hafi einungis verið ætlan löggjafans að heimila að undirbúningur ákvarðana um deiliskipulag og samsvarandi breytingu aðalskipulags gæti átt sér stað á sama tíma.  Verða engar svo víðtækar ályktanir dregnar af þeim ummælum í greinagerð með frumvarpi til umrædds lagaákvæðis þar sem segir að „eftir sem áður verði þó óheimilt að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en auglýst hefur verið í Stjórnartíðindum gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi“, enda verður að ætla að löggjafinn hafi lagt til grundvallar að ákvarðanir þær sem koma eigi til auglýsingar hafi verið teknar með lögformlegum hætti.  Hafi svo ekki verið verður ekki úr því bætt með auglýsingu, enda er auglýsing sem slík ekki stjórnvaldsákvörðun heldur er hún birtingarmáti slíkra ákvarðana.

Með vísan til þessa er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ógilda beri ákvörðun umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um deiliskipulag lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kæranda, um að felld verði úr gildi breyting á aðalskipulagi Akureyrar sem samþykkt var í bæjarstjórn hinn 20. maí 2003 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 4. júlí 2003, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ákvörðun umhverfisráðs Akureyrar frá 14. maí 2003 um að samþykkja deiliskipulag vegna lóðarinnar nr. 29 við Tröllagil á Akureyri er felld úr gildi. 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

12/2004 Viðarrimi

Með

Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. febrúar 2004, sem barst nefndinni 23. s.m., kæra H og G, eigendur fasteignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.  Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur þann 19. febrúar 2004.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og gerðu jafnframt þá kröfu að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við viðbygginguna meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Hinn 11. mars sl. var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvunarkröfuna þar sem fallist var á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Málavextir:  Fasteignirnar að Viðarrima 47 og 49 eru á svæði sem byggst hefur upp á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var í borgarráði hinn 4. júní 1991.  Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir fjölbreytni í gerð húsa á svæðinu.  Byggingarreitir setja staðsetningu húsa á lóðum rúmar skorður en nýtingarhlutfall er ekki tilgreint í umræddu skipulagi.  Á lóðum á því svæði við Viðarrima sem hér skiptir máli er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð.  Á þessu svæði ganga stuttar botngötur norður úr Viðarrima og standa fjögur hús við hverja þeirra, en sunnan götunnar er einföld húsaröð.  Húsin á lóðunum nr. 43-53 við Viðarrima (stök númer) voru reist á árunum 1992 til 1994 og er nýtingarhlutfall þeirra lóða á bilinu 0,2 – 0,27.  Er gerð þessara húsa nokkuð breytileg.

Fyrir liggur að við byggingu hússins að Viðarrima 49 hefur norðvesturhorn bílgeymslu verið byggt nokkuð út fyrir byggingarreit á um 3,5 metra bili miðað við framhlið hússins, en ekki er til þess vitað að fram hafi komið athugasemdir af því tilefni á byggingartíma þess.

Á árinu 2002 óskuðu eigendur Viðarrima 49 eftir leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við hús sitt til norðurs, innan þess byggingarreits sem markaður er á lóðinni í gildandi skipulagi svæðisins.  Var það mat byggingarfulltrúa að umrædd viðbygging samræmdist skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst hann því á að veita umbeðið leyfi á afgreiðslufundi hinn 19. júní 2002.

Framkvæmdir samkvæmt framangreindu leyfi hófust ekki fyrr en tæpu ári eftir útgáfu þess.  Fór úttekt á botni grunns fyrir viðbygginguna fram hinn 16. júní 2003, en með bréfi, dags. 23. sama mánaðar, kærðu kærendur í máli þessu útgáfu umrædds leyfis.  Kváðu kærendur sér hafa verið ókunnugt um tilvist leyfisins fyrr en eftir að framkvæmdir hefðu hafist, enda hefði þeim engin tilkynning borist um útgáfu þess.  Kröfðust þeir ógildingar leyfisins, en jafnframt að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 10. júlí 2003 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða, enda taldi hún að eins og málið lægi þá fyrir yrði hvorki ráðið af málsgögnum að viðbyggingin færi í bága við skipulag eða byggingarreglur né að hún gengi svo gegn hagsmunum kærenda að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins.

Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 17. september 2003, kröfðust kærendur þess að byggingaryfirvöld stöðvuðu framkvæmdir við bygginguna þar sem þeir töldu að viðbyggingin næði út fyrir byggingarreit, en á þessum tíma var lokið frágangi sökkuls undir útveggi viðbyggingarinnar.  Lét byggingarfulltrúi þegar kanna staðsetningu hennar og kom í ljós við mælingu að hlutar hennar náðu út fyrir byggingarreitinn.  Stöðvaði byggingarfulltrúi framkvæmdir við viðbygginguna þegar er niðurstaða mælingarinnar lá fyrir.

Í framhaldi af stöðvun framkvæmdanna gerðu byggingaryfirvöld frekari úttekt á málinu og leituðu skýringa á því misræmi sem komið hafði fram milli aðaluppdrátta og raunmælingar á staðsetningu viðbyggingarinnar.  Í kjölfar þessarar athugunar óskuðu byggingarleyfishafar eftir því að deiliskipulagi yrði breytt þannig að þegar hönnuð og samþykkt viðbygging yrði innan byggingarreits.  Kom fram í erindi þeirra að forsteyptar einingar sem nota ætti í viðbygginguna hefðu þegar verið steyptar.  Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. október 2003.  Samþykkti nefndin að grenndarkynnt yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið.

Í kjölfar þessa var unnin tillaga að breytingu deiliskipulagsins sem skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna á fundi sínum hinn 28. nóvember 2003.  Tillagan var til kynningar frá 2. desember 2003 með athugasemdafresti til 29. desember s.á.  Athugasemdabréf barst frá eigendum þeirra húsa sem kynningin hafði tekið til og lögðust þeir gegn tillögunni.  Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær, dags. 12. janúar 2004, var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 14. janúar s.á.  Samþykkti nefndin tillöguna og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 20. janúar 2004.  Var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 21. janúar 2004.  Tillagan var loks send Skipulagsstofnun til lögboðinnar meðferðar.  Gerði stofnunin ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, en tók fram að deiliskipulag umrædds svæðis væri ekki til í vörslu stofnunarinnar og benti þar að auki á ákvæði 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 6. febrúar 2004.  Á afgreiðslufundi hinn 10. febrúar 2004 samþykkti byggingarfulltrúi að veita leyfi til þess að breyta byggingaraðferð áður samþykktrar steinsteyptrar viðbyggingar í forsteyptar einingar.

Kærendur vildu ekki una ákvörðunum byggingaryfirvalda og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 20. febrúar 2004, svo sem að framan greinir, og hafa jafnframt afturkallað kæru vegna byggingarleyfisins frá árinu 2002 í kjölfar veitingar hins nýja byggingarleyfis.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að húsið að Viðarrima 49 hafi að hluta verið byggt utan byggingarreits á sínum tíma og með því skapast rými fyrir hinni umdeildu viðbyggingu.  Þar við bætist að hin umdeilda viðbygging hafi einnig reynst vera að hluta utan byggingarreits og verði fjarlægð viðbyggingarinnar frá lóðamörkum kærenda og byggingarleyfishafa minni en þrír metrar.  Úr þessum annmörkum hafi byggingaryfirvöld ætlað að bæta með hinni umdeildu skipulagsbreytingu en það hafi þeim ekki verið heimilt þar sem sú ákvörðun stríði gegn 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Auk þess hafi ekki verið færð fram haldbær rök fyrir því að skipulagsbreytingin hafi verið réttlætanleg.  Þá hafi verið rangt staðið að framkvæmdum við hina umdeildu viðbyggingu og þær ekki verið í samræmi við byggingarleyfi.  Í byggingarleyfi fyrir viðbyggingunni frá árinu 2002 hafi verið gert ráð fyrir hefðbundinni aðferð við uppsteypu byggingarinnar en þess í stað hafi verið notaðar forsteyptar einingar í bygginguna og hafi sú byggingaraðferð verið samþykkt eftirá með hinu kærða byggingarleyfi.

Kærendur telja sem fyrr að með fyrirhugaðri viðbyggingu og þeim sólpalli sem nú þegar sé á lóðinni verði lóðin ofnýtt.  Búið sé þá að nýta nánast allan byggingarreit hússins og mjög lítið verði eftir af láréttum lóðarfleti.  Viðbyggingin fari 52 sentimetra út fyrir byggingarreit og þakkantur færist fram með sama hætti.  Með breytingunni sé fjarlægð þakkants viðbyggingarinnar frá lóðarmörkum aðeins 1,98 metrar og ekkert liggi fyrir um áhrif framkvæmdanna hvað varði skuggavarp og skerðingu á útsýni.  Umdeild bygging snúi að framhlið húss kærenda og muni skyggja á þann hluta garðs þeirra sem skipti máli hvað varði gróður, svo og að útsýni muni skerðast og rými til útivistar muni skerðast.  Gangi viðbyggingin því á grenndarhagsmuni kærenda og leiði án vafa til lækkunar á verði fasteignar þeirra.

Loks gera kærendur þá kröfu að bílskúr hússins að Viðarrima 49 verði færður inn fyrir upphaflegan byggingarreit hússins, enda hafi bygging hans út fyrir byggingarreit ekki átt stoð í gildandi skipulagi.  Myndi sú tilfærsla leiða til þess að fylgt væri ákvæðum gildandi skipulags um tvö bílastæði á lóð og útsýni kærenda ykist til muna, auk þess sem kærendur skírskota til þess að forsenda umdeildrar viðbyggingar sé sú að bílskúrinn hafi verið byggður út fyrir byggingarreit. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hinar kærðu ákvarðanir verið staðfestar.

Málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og verði hún því ekki felld úr gildi sökum galla á málsmeðferð, og 56. gr. skipulags- og byggingarlaga standi ekki í vegi fyrir gildi skipulagsbreytingarinnar.  Greininni, eins og hún hljóði í dag, hafi verið breytt í meðförum umhverfisnefndar Alþingis og í nefndaráliti um þá breytingu komi eftirfarandi fram:

„Ekki eru lagðar til breytingar á 55. gr., en nokkrar breytingar eru lagðar til á 56. gr. Snúa þær að því að mæla skýrar fyrir um hvernig fara skuli með framkvæmdir sem brjóta í bága við skipulag eða eru án leyfis. Þau atriði, sem bætt hefur verið við greinina, snúa í fyrsta lagi að því að mælt er fyrir um að ef byggingarframkvæmd er hafin án þess að leyfi sé fengið fyrir henni og hún brýtur í bága við skipulag eða framkvæmd er hafin með byggingarleyfi sem brýtur í bága við skipulag ber byggingarfulltrúa að stöðva framkvæmdir tafarlaust og skal hin ólöglega bygging eða byggingarhluti fjarlægður, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Hins vegar er mælt fyrir um að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Telur nefndin nauðsynlegt að slíkt ákvæði sé sett í lög þar sem dæmin sýna að skipulagi hefur oft verið breytt eftir að mannvirki hefur verið reist og eru slík vinnubrögð óviðunandi og fara gegn anda frumvarps þessa.”

Ljóst sé af greindu nefndaráliti að umræddri 56. gr. sé ætlað að koma í veg fyrir að vísvitandi sé ráðist í byggingarframkvæmdir án leyfa eða andstætt skipulagi.  Ákvæðið sé sett til að aðilar geti ekki með þessu móti unnið rétt gagnvart nágrönnum á grundvelli þess að hagsmunir framkvæmdaraðila séu orðnir meiri en þess sem telur á sér brotið vegna framkvæmda sem þegar hafi verið ráðist í.  Greininni sé ekki ætlað að taka til framkvæmda sem stoð eigi í leyfi frá sveitarstjórn sem talið hafi verið lögmætt og í samræmi við skipulag.  Rýmri túlkun hefði í för með sér að mistök við undirbúning eða málsmeðferð ákvörðunar, sem byggingarleyfishafi bæri enga ábyrgð á, þyrfti ávallt að leiða til þess að byggingarframkvæmd yrði að fjarlægja áður en hægt væri að veita leyfi að nýju.  Slík túlkun sé fráleit og hvorki í samræmi við tilgang ákvæðisins né meginreglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf.  Þá væri með slíkri túlkun gengið gegn mannréttindaákvæði um friðhelgi eignarréttarins og sjónarmið um sanngirni og eðli máls. 

Við skýringu ákvæðisins verði einnig að hafa í huga að það sé verulega íþyngjandi og af refsiréttarlegum toga.  Verði því af þeim sökum vart beitt um öll tilvik án tillits til aðstæðna eða huglægrar afstöðu byggjanda.  Beri því, í samræmi við hefðbundin lögskýringarsjónarmið, að skýra ákvæðið þröngt og aðeins að beita því í undantekningartilvikum.

Að teknu tilliti til framangreinds sé ljóst að 2. og 4. mgr. 56. gr. eigi ekki við í því máli sem hér um ræði.  Í fyrsta lagi sé það skilyrði skv. báðum málsgreinunum að bygging sé ólögleg en umdeild framkvæmd í máli þessu hafi átt stoð í lögmætu byggingarleyfi.  Í öðru lagi liggi fyrir að byggingarleyfishafar hafi verið grandlausir um þann galla á leyfinu sem síðar hafi komið í ljós.  Í þriðja lagi beri til þess að líta, að svo óverulegur hluti sökkuls umdeildrar viðbyggingar hafi farið út fyrir ramma skipulags, að álitamál sé að þörf hafi verið á skipulagsbreytingu.  Bæði úrskurðarnefndin og dómstólar hafi viðurkennt að gera megi ráð fyrir slíkum frávikum, enda myndi brottnám byggingarhlutans utan byggingarreits ónýta viðbygginguna í heild.  Í fjórða lagi sé á það bent að grunngröftur og bygging sökkuls, sem lokið hafi verið við stöðvun framkvæmda, sé afturtæk með einföldum hætti og hrófli ekki við hagsmunum kærenda þótt látin verði standa.   Einfalt sé að fylla yfir sökkulinn og jafna út lóðina ef ekki hefði verið fallist á skipulagsbreytinguna eða byggingaráformin.  Í fimmta lagi hafi breyting sú sem gerð var á deiliskipulaginu óveruleg áhrif á grenndarrétt kærenda enda byggi afstaða þeirra til framkvæmdanna ekki á breytingunni sem slíkri heldur til viðbyggingarinnar í heild.  Úrskurðarnefndin sjálf hafi komist að þeirri niðurstöðu, í bráðabirgðaúrskurði sínum frá 10. júní 2003, að viðbyggingin hefði ekki umtalsverð áhrif á hagsmuni kærenda m.t.t. grenndarsjónarmiða.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulaginu breyti engu um þá niðurstöðu enda færist byggingin lítið eitt nær kærendum og skuggavarp eða skerðing á útsýni breytist nánast ekki neitt.

Í ljósi framangreinds og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttar hafi Reykjavíkurborg hvorki verið rétt né skylt að láta fjarlægja þann hluta sökkuls viðbyggingarinnar, sem farið hafi út fyrir byggingarreit, áður en gerð hafi verið breyting á deiliskipulagi eða byggingarleyfi samþykkt að nýju, með tilheyrandi tilkostnaði.  Hefði ekki verið ráðist í skipulagsbreytingu og veitingu umdeilds byggingarleyfis hefði aðeins verið unnt að gera þá kröfu að fyllt yrði yfir umdeilda sökkla utan byggingarreits.

Þrátt fyrir að þeir sem athugasemdir hafi gert við umdeilda deiliskipulagsbreytingu hafi ekki rökstutt andmæli sín, hafi skipulagsfulltrúi skoðað hvort breytingin hefði áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Niðurstaða hans hafi verið sú að áhrifin væru hverfandi og því væri ekki ástæða til að leggjast gegn breytingunni á þeim grundvelli.

Rétt sé hjá kærendum að breytt hafi verið um byggingaraðferð áður en nýtt byggingarleyfi hafi verið veitt en ekki verði séð að það geti leitt til ógildingar byggingarleyfisins.  Engin ákvæði séu um það í deiliskipulagi svæðisins að óheimilt sé að byggja hús úr einingum.

Í kærumáli þessu séu ekki færðar fram sjálfstæðar málsástæður fyrir ógildingu byggingarleyfisins enda byggi gildi þess á deiliskipulagsbreytingunni sem jafnframt sé til umfjöllunar í málinu.  Ekki sé því af hálfu Reykjavíkur talin ástæða til sérstakrar umfjöllunar um byggingarleyfið.

Hnotskurn máls þessa sé að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 21. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Verði þeir almennt að sæta því að með slíkum breytingum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir máttu búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna, en umfjöllun um það efni falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar.  Ljóst sé að sú breyting á deiliskipulaginu, að lengja byggingarreit hússins að Viðarrima 49 um 0,52 m til vesturs (sic), hafi óveruleg áhrif á grenndarhagsmuni kærenda og geti ekki leitt til ógildingar ákvörðunarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Framkvæmdir þeirra styðjist við gilt byggingarleyfi.  Ákvæði í 56. gr. laga nr. 73/1997 eigi ekki við í þessu tilfelli þar sem það ákvæði eigi við um ólöglegar framkvæmdir, en ekkert ólöglegt hafi verið framkvæmt við hina umdeildu viðbyggingu.  Þá hafi kærendur engin rök fyrir kröfum sínum.  Þeir hafi áður reynt að fá framkvæmdir stöðvaðar en ekki hafi þá verið talin ástæða til að fallast á þá kröfu.  Ekkert hafi breyst í þá veru að önnur niðurstaða ætti að verða nú um þá kröfu.

Byggingarleyfishöfum sé ekki kunnugt um hvaða deiliskipulag kærendur séu að skoða, en vesturgafl húss þeirra standi einungis tvo metra frá lóðarmörkum.  Hús nr. 53 eigi byggingarreit aðeins metra frá lóðarmörkum til austurs, og svo sé um fleiri hús í götunni.

Byggingarleyfishafar taka ennfremur fram að réttindum að Viðarrima 49 hafi verið þinglýst fyrr en að Viðarrima 47 og hafi eldri þinglýsingin forgang.  Því hafi lóðarmörk sem komið hafi fyrr til þinglýsingar forgang fyrir þeim yngri.  Þá hafi hlaðinn grjótgarður sem skilji að lóðir Viðarrima 49 og Viðarrima 47, verið gerður eftir lóðarmörkum samkvæmt teikningum af Viðarrima 49, og hafi hann gilt sem lóðarmörk.  Samkvæmt þeim rökum eigi lóðarmörk samkvæmt teikningum af Viðarrima 49 að gilda.

Framkomin skekkja í mælingum hljóti að stafa af því að hús kærenda sé ekki rétt staðsett miðað við aðliggjandi hús en það hús hafi verið tekið út síðast og ætti að taka mið af aðliggjandi mannvirkjum.  Öll lóðarmörk húsanna að Viðarrima 49, 51 og 53, sem hafi verið tekin út samkvæmt löggiltum teikningum á sínum tíma, raskist verulega við hina nýju mælingu, m.a. færist trjágróður milli lóða.

Að öðru leyti vísi byggingarleyfishafar til framkominna röksemda Reykjavíkurborgar í kærumálinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kærumáls.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið umrædds húss á grundvelli skipulagsbreytingarinnar.

Samkvæmt greinargerð skipulagsbreytingarinnar felur hún í sér að byggingarreitur umræddrar lóðar er stækkaður um 0,52 metra að hluta til norðurs vegna fyrirhugaðrar viðbyggingar og um 3 metra að hluta til vesturs til samræmis við legu bílskúrs hússins.  Þá er heimilað nýtingarhlutfall 0,4 fyrir lóðina að Viðarrima 49 en í gildandi skipulagi er ekki ákvæði um nýtingarhlutfall lóða á skipulagssvæðinu.  Ástæða breytingarinnar er sögð sú að í ljós hafi komið að heimiluð viðbygging skv. byggingarleyfi frá 19. júní 2002 hafi reynst að hluta til fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar og hins vegar væri byggingarreiturinn lagaður að legu bílskúrs hússins sem einnig hafi reynst á sínum tíma hafa verið byggður út fyrir ákvarðaðan byggingarreit. 

Í málinu er m.a. tekist á um það hvort heimilt hafi verið, með hliðsjón af 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að breyta deiliskipulagi svæðisins í því skyni að laga það að þegar orðnum og fyrirhuguðum framkvæmdum sem í ljós hefur komið að samræmdust ekki skipulagi.

Í 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er m.a. kveðið á um að byggingarfulltrúa beri að stöðva framkvæmdir sem hafnar séu með byggingarleyfi sem brjóti í bága við skipulag og skuli slík bygging eða byggingarhluti fjarlægður eða jarðrask afmáð.  Í 4. mgr. ákvæðisins er lagt bann við því að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hefur verið fjarlægður eða jarðrask afmáð.  Fram kemur í athugasemdum með frumvarpi að breytingu á 56. gr., er vörðuðu umrædd efnisatriði og reifaðar eru í umsögn Reykjavíkurborgar hér að framan, að nauðsynlegt hafi þótt að lögfesta umrædd ákvæði vegna fordæma um að skipulagi hafi verið breytt í kjölfar ólögmætrar mannvirkjagerðar.  Slík vinnubrögð voru talin óviðunandi og fara gegn anda laganna.

Auk þess að sporna við framkvæmdum er fari í bága við skipulag má ætla að tilgangur 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé sá að slíkar framkvæmdir, þótt hafnar séu eða þeim lokið, ráði ekki afstöðu sveitarstjórna til skipulagsbreytinga.  Ekki verður af texta ákvæðisins ráðið eða af lögskýringargögnum að umrædd fyrirmæli séu bundin við saknæm tilvik heldur er nægilegt að tiltekin framkvæmd sé ólögmæt með því að hún fari í bága við skipulag.

Er hin kærða deiliskipulagsbreyting var samþykkt var einungis búið að setja niður sökkla fyrir hinni umdeildu viðbyggingu að Viðarrima 49 í skjóli byggingarleyfis frá árinu 2002, enda hafði byggingarfulltrúi stöðvað framkvæmdir skv. 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar í ljós var leitt að hluti byggingarinnar myndi fara út fyrir byggingarreit lóðarinnar. 

Þegar haft er í huga að framkvæmdir við grunn viðbyggingarinnar verða að teljast óverulegar og auðvelt að afmá þær þykir 4. mgr. 56. gr. umræddra laga ekki ráða úrslitum um hvort heimilt hafi verið að ráðast í umdeilda skipulagsbreytingu eins og hér stendur sérstaklega á og styðst sú ályktun við reglu stjórnsýsluréttarins um meðalhóf.  Þá þykir sú staðreynd, að bílskúr á lóðinni hafi verið byggður út fyrir byggingarreit fyrir meira en 10 árum, ekki skipta máli í þessu sambandi.  Verður 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki beitt með afturvirkum hætti um þá framkvæmd er átti sér stað löngu fyrir gildistöku ákvæðisins sem átti sér ekki hliðstæðu í eldri lögum.

Kemur þá til álita hvort aðrar ástæður eða sjónarmið standi til þess að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Samkvæmt 23. gr. skipulags- og byggingarlaga bera sveitarstjórnir ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags, og í 26. gr. laganna er gert ráð fyrir heimild þeim til handa að breyta gildandi deiliskipulagi.  Ákvarðanir á þessu sviði eru stjórnvaldsákvarðanir og er mat sveitarstjórna við ákvarðanatöku háð sömu meginreglum stjórnsýsluréttarins og gilda um aðrar slíkar ákvarðanir stjórnvalda.

Með samþykkt deiliskipulags svæðis eru festar í sessi áætlanir og markmið sveitarstjórnar um framtíðarnot viðkomandi svæðis  Er þar m.a. kveðið á um staðsetningu lóða, byggingarreiti og um útlit og gerðir húsa og verða byggingarleyfi að vera í samræmi við gildandi skipulag skv. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulag er með þessum hætti bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, og verða íbúar skipulagssvæðis, sem byggt hafa hús sín eða keypt með gildandi skipulagsforsendur í huga, að geta treyst því að ekki verði gerðar breytingar á skipulaginu nema veigamiklar ástæður mæli með því.  Á þetta sjónarmið ekki síst við þegar um er að ræða tiltölulega nýtt hverfi sem þegar er fullbyggt.

Umrætt svæði mun hafa byggst upp á árunum 1992 – 1994 á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var á árinu 1991 og einkennist byggðamynstur þess af tiltölulega litlum einbýlishúsum á stórum lóðum og er nýtingarhlutfall lóðanna að Viðarrima 43 – 53 (stök númer) á bilinu 0,2 – 0,27.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur aðeins til lóðarinnar að Viðarrima 49 og stækkar eldri byggingarreit m.a. á þann veg að vikið er frá reglum gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um lágmarksfjarlægð húss frá lóðarmörkum svo sem heimilað er í grein reglugerðarinnar nr. 75.4.  Fyrir liggur að ástæða breytingarinnar var m.a. sú að heimiluð viðbygging samkvæmt fyrra byggingarleyfi frá árinu 2002 fór að hluta til út fyrir byggingarreit en með hinni umdeildu viðbyggingu færi nýtingarhlutfall lóðarinnar í tæplega 0,4.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að greind ástæða fyrir deiliskipulagsbreytingunni geti ekki talist málefnaleg þegar litið er til efnis og tilgangs 56. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem áður var vikið að.  Ekki hafa verið færðar fram ástæður fyrir nauðsyn þess að umdeild viðbygging fari út fyrir ákvarðaðan byggingarreit lóðarinnar gegn andmælum nágranna, en umdeild viðbygging hefði aðeins orðið nokkrum  fermetrum minni ef byggingarreitur skipulagsins hefði verið virtur.  Hafa verður í huga að skipulagsbreytingin getur haft fordæmisgildi um nýtingu annarra lóða á svæðinu á grundvelli jafnræðissjónarmiða og þar af leiðandi breytt byggðamynstri og núverandi nýtingarhlutfalli skipulagssvæðisins.

Að öllu þessu virtu og að teknu tilliti til meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins og 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu skipulagsbreytingar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það af þeim sökum einnig fellt úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49, eru felldar úr gildi.

 
_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________         _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                             Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

54/2002 Laugavegur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 29. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 54/2002, kæra eiganda íbúðar á fjórðu hæð að Laugavegi 53b, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 27. ágúst 2002, um að samþykkja umsókn um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2002, er barst nefndinni sama dag kærir Marteinn Másson, hdl. f.h. B, búsetts í Bandaríkjunum, eiganda íbúðar á fjórðu hæð að Laugavegi 53b, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002 að samþykkja umsókn um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins. 

Málavextir:  Á svæði því er húsið að Laugavegi 53b stendur á er í gildi deiliskipulag sem samþykkt var í borgarráði Reykjavíkur hinn 26. október 1999.  Byggingarleyfi fyrir byggingu hússins var veitt hinn 26. júní 2001 og hófst bygging þess í kjölfarið. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. júní 2002 var lögð fram fyrirspurn þáverandi eiganda annarrar hæðar hússins að Laugavegi 53b, um hvort leyft yrði að breyta nýtingu hæðarinnar úr verslunarhúsnæði í veitingastað, en samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og samþykktum teikningum hússins var greindur eignarhluti skilgreindur sem verslun en í byggingarlýsingu hússins segir að á annarri hæð sé gert ráð fyrir verslunum eða sambærilegri starfsemi.  Afgreiðslu málsins var frestað og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 26. júní 2002 var lögð fram umsögn embættisins og var eftirfarandi fært til bókar:  „Jákvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.“  Erindið var tekið fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 2. júlí s.á. þar sem bókað var: „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum.  Komi til umsóknar skal gera nákvæma grein fyrir loftræstingu og hljóðvist.“ 

Í kjölfar þessa sóttu eigendur um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni.  Umsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. júní 2002 þar sem fyrir lá bréf lögmanns kæranda er hafði að geyma mótmæli við fyrirhuguðum breytingum. Var afgreiðslu málsins frestað vegna athugasemda við framlagða uppdrætti.  Erindið var síðan tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. ágúst s.á. og afgreiðslu þess enn frestað með svohljóðandi bókun:  „Frestað.  Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Þar sem ágreiningur er um hvort og þá hversu marga meðeigendur þarf til að samþykkja fyrirhugaða framkvæmd sem felur í sér breytta notkun húsnæðisins er umsækjanda bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.“ 

Erindið var loks samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. ágúst 2002 með eftirfarandi bókun:  „Sótt er um leyfi til þess að innrétta veitingastað á annarri hæð byggingar á lóð nr. 53B við Laugaveg.  Bréf lögmannsstofu Marteins Mássonar dags. 21. júlí 2002 og bréf Lögfræðistofu Reykjavíkur dags. 13. ágúst 2002, ásamt afriti af bréfi lögmannsstofu Marteins Mássonar dags. 13. ágúst 2002 fylgja erindinu .  Samþykkt.“  Ennfremur: „Sérhönnuðir skulu vinna sérstakar greinargerðir vegna útloftunar og hljóðvistar veitingarstaðarins.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Tveir íbúðareigendur í húsinu hafa mótmælt byggingarleyfisumsókn á þeim forsendum að frá slíkum rekstri muni stafa hávaði og lyktarmengun, auk þess sem í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé gert ráð fyrir verslunarhúsnæði á 2. hæð.  Í greinargerð hljóðráðgjafa sem fylgdi málinu kemur fram að ekki verði annað séð en húsnæðið uppfylli kröfur reglugerða um hljóðeinangrun.  Þá kemur fram á aðaluppdrætti að eimur frá steikingarstað er leiddur upp fyrir þak og útloftun frá eldhúsi er við útbrún lóðar að norðan.  Á séruppdráttum munu hönnuðir gera nánari grein fyrir kröfum til þessara atriða.  Með vísan til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 5/2002 verður að telja sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, að umsótt breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstökum takmörkunum enda umsótt notkun húsnæðisins í samræmi við gildandi aðalskipulag og deiliskipulag af reitnum og engar takmarkanir um notkun húsnæðisins í þinglýstum gögnum eða samþykktum.  Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á að breytingin hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hafa mátt gera ráð fyrir.  Er, m.t.t. framangreinds, fallist á að ekki þurfi samþykki annarra eigenda hússins fyrir breytingunni.  Umsækjanda er kunnugt um að ágreiningur er um þetta atriði og bent á að fari þeir af stað með framkvæmdir, áður en kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála er liðinn, eða áður en niðurstaða dómstóla eða álit kærunefndar fjöleignarhúsamála liggur fyrir, verði málinu skotið þangað, gera þeir það á eigin ábyrgð og áhættu.  Áskilin er lokaúttekt  byggingarfulltrúa.  Áskilið er samþykki heilbrigðiseftirlits.“

Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa er fól í sér fyrrgreinda ákvörðun var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 28. ágúst 2002 og var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 5. september s.á.  Eftir veitingu leyfisins seldi byggingarleyfishafi þriðja aðila umræddan eignarhluta.

Kærandi undi ekki framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar og skaut henni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan getur.

Málsrök kæranda:  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og vísar til þess að veitt leyfi sé ekki í samræmi við þinglýsta eignarskiptayfirlýsingu, en samkvæmt henni sé hinn umdeildi eignarhluti skilgreindur sem verslun.  Það hugtak sé ekki hægt að túlka með þeim hætti að það nái einnig yfir veitingarekstur.  Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð meðan húsið hafi allt verið í eigu byggingarleyfishafa og hann einn ritað undir hana sem eigandi.  Þannig hafi byggingaraleyfishafi sjálfur sett nýtingu umdeilds eignarhluta ákveðin takmörk, sem hann hljóti að vera bundinn af gagnvart þeim sem síðar hafi keypt af honum einstaka eignarhluta þar sem eignaskiptayfirlýsingin sé hluti af þeim kaupsamningum sem síðar hafi verið gerðir.  Sá sem síðar hafi keypt umdeildan eignarhluta af byggingarleyfishafa, hljóti einnig að vera bundinn af takmörkuninni á nýtingu eignarhlutans, sem felist í hinni þinglýstu eignaskiptayfirlýsingu. 

Kærandi bendir einnig á að í samþykktum byggingarnefndarteikningum sé ekki gert ráð fyrir veitingastað á annarri hæð hússins heldur verslun.  Áætlanir byggingarleyfishafans feli í sér verulega breytingu á hagnýtingu séreignar frá því sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi og hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur en þeir hafi mátt ganga út frá þegar þeir hafi keypt sína eignarhluta.  Slíkar meiriháttar breytingar séu háðar samþykki allra eigenda hússins skv. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, a.m.k. þeirra meðeigenda sem myndu mest finna fyrir breytingunni, þ.e. íbúðareigenda á þriðju og fjórðu hæð, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna.  Rekstur veitingastaðar sé í veigamiklum atriðum frábrugðinn rekstri verslunar.  Slíkum rekstri fylgi t.d. meiri og öðruvísi lykt og hávaði en stafi af rekstri verslunar.  Hér sé um að ræða steikarstað og það megi ljóst vera að slíkri starfsemi fylgi mikil lykt sem geti orðið íbúðareigendum á þriðju og fjórðu hæð hússins til mikils ama og rýrt verðgildi eigna þeirra.  Fyrirhuguð útloftun breyti í sjálfu sér engu í þessu sambandi enda sé ætlunin að beina loftræstingu um sameiginlegt lagnakerfi hússins.  Útloftun við norðurenda hússins feli í sér að miklar líkur séu á að steikarloftið leiki um innganga íbúða á þriðju og fjórðu hæð, sem allir snúi í norður svo og glugga á þeirri hlið.

Kærandi vekur einnig athygli á því að meiri umferð fólks fylgi að jafnaði rekstri veitingastaðar en verslunar og þá sérstaklega í ljósi þess að veitingastaður hafi að jafnaði annan og lengri opnunartíma eða allt til kl. 01:00 – 03:00 á nóttunni.  Mikil umferð fólks til og frá veitingastaðnum hefði þannig í för með sér mikla truflun fyrir íbúa á þriðju og fjórðu hæð á þeim tíma sólarhrings sem þeim er nauðsyn á að hvílast innan veggja heimila sinna.  Aukin umferð fólks muni fela í sér meira álag á sameiginleg rými í húsinu, s.s. stigagang, lyftu og aðra sameign hússins, sem kunni að verða opin fyrir gesti veitingastaðar, með tilheyrandi meira viðhaldi og þrifum sameignar og kostnaðarauka af þeim sökum.  Sala áfengis á veitingastaðnum kunni einnig að leiða til meiri hávaða og ónæðis í sameiginlegum rýmum hússins. 

Kærandi segir í kæru sinni að hann hafi ekki fengið upplýsingar frá byggingarleyfishafa eða byggingarfulltrúa um atriði eins og sorphirðu vegna fyrirhugaðs veitingareksturs en bendir á að veitingastað fylgi annars konar sorp en almennum verslunarrekstri og megi búast við verri lykt af sorpi veitingastaðar þar sem fleygt sé matarafgöngum.

Kærandi heldur því einnig fram að orkunotkun veitingastaðar sé að öllum líkindum verulega meiri en verslunar og snerti þetta atriði hagsmuni meðeigenda hússins þar sem orkunotkun í sameign og hitakostnaði hússins sé skipt á eigendur eftir eignarhlutföllum.

Með vísan til framanritaðs telur kærandi sig hafa sýnt fram á að áætlun byggingarleyfishafa um að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins feli í sér svo veigamikla breytingu á notkun húsnæðisins að hann þurfi að afla samþykkis allra meðeigenda sinna samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús, eða a.m.k. þeirra meðeigenda sem myndu finna mest fyrir breytingunni, þ.e. væntanlega íbúðaeigenda á 3. og 4. hæð, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna. 

Jafnframt byggir kærandi á því að rekstur veitingastaðar í stað verslunar kunni að hafa í för með sér breytingar á sameign hússins, þ.e. útliti og nýtingu sameignar.  Hinum umdeilda eignarhluta fylgi hlutdeild í lóð, sorpgeymslu, tröppum, stigagangi, fólkslyftu og vörulyftu í húsinu, auk þess sem lagnakerfi sé sameiginlegt.  Kæranda hafi ekki verið kynntar teikningar eða önnur hönnunargögn af fyrirhuguðum breytingum og því sé ekki unnt að fullyrða hvort og þá hvaða breytingar séu ráðgerðar á einhverjum hlutum sameignarinnar.  Þó megi benda á að samkvæmt samþykktum byggingarnefndarteikningum, dags. 26. júní 2001, virðist loftræsting á norðurhlið hússins aðallega eða eingöngu eiga að taka við lofti frá bílgeymslu í kjallara.  Ef ætlunin sé að tengja útloftun úr veitingastað við sameiginlegt lagnakerfi hússins feli það í sér breytingu á sameign eða hagnýtingu sameignar, sem hljóti að þurfa samþykki sameigenda skv. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga.  Vakin sé athygli á því að lagnahönnun vegna hússins hafi dregist mjög mikið og sé ekki vitað til þess að henni sé lokið. 

Kærandi vísar einnig til þess að breyting á hagnýtingu annarrar hæðar hússins hafi ekki verið kynnt öllum meðeigendum byggingarleyfishafa.  Þannig hafi hvorki byggingarleyfishafinn né byggingarfulltrúi séð ástæðu til að kynna breytinguna fyrir öðrum eigendum íbúða á fjórðu hæð hússins og hugsanlega fleiri meðeigendum.  Hafi þó verið brýn ástæða fyrir slíkri kynningu. 

Kærandi telur einnig að málið hafi fengið of litla umfjöllun af hálfu byggingarfulltrúa.  Reyndar sé hér um svo mikla framkvæmd að ræða sem feli í sér svo veigamiklar breytingar að fjalla hefði þurft um málið í byggingarnefnd í stað þess að um það hafi eingöngu verið fjallað á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa. 

Kærandi mótmælir því að aðstæður í máli nr. 5/2002 fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála, sem byggingarfulltrúi vísi til í ákvörðun sinni, séu sambærilegar aðstæðum að Laugavegi 53b og því sé alls ekki rétt að afgreiða mótmæli kæranda við áformum byggingarleyfishafa með því að vísa nær eingöngu í niðurstöðu í fyrrgreindu máli. 

Sjónarmið Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði staðfest og benda á að húseignin að Laugavegi 53b, standi við aðal verslunar- og þjónustugötu borgarinnar, og þ.m.t. landsins alls, með fjölbreytilegri landnotkun s.s. verslun, íbúðum, ýmiskonar þjónustu og síðast en ekki síst mörgum veitingastöðum. 

Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996 – 2016, sem hafi verið í gildi þegar kærandi festi kaup á eign sinni og þegar hin kærða breyting hafi verið  samþykkt, sé umrætt svæði skilgreint sem miðborg/miðsvæði.  Á slíkum svæðum sé leyfð margskonar landnotkun, þ.m.t. veitingastaðir og íbúðir.  Í aðalskipulaginu sé landnotkunarflokkurinn skilgreindur svo:  „Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.  Verslun, þjónusta og veitingastaðir eru æskileg starfsemi á jarðhæðum þessara svæða.  Íbúðir eru heimilar á efri hæðum og jarðhæðum húsa á jaðarsvæðum.  Óþrifalegur iðnaður á þar ekki heima.“ 

Borgaryfirvöld benda á að samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, samþykktu í borgarráði hinn 26. október 1999, komi fram að heimil starfsemi/notkun á reitnum sé sú notkun sem samræmist landnotkun aðalskipulagsins.  Með breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkurborgar 1996-2016, sem hafi verið gerð í tengslum við Þróunaráætlun miðborgar, staðfestri í júlí 2000, hafi verið settar nákvæmar reglur um landnotkun í miðborginni.  Þar sé miðborgin flokkuð í landnotkunarsvæði.  Umræddur reitur sé á verslunarsvæði og á götuhliðum jarðhæða húsa á svæðinu gildi m.a. takmarkanir á notkun sem sporna eigi við samþjöppun annarrar starfsemi en verslunar en engin takmörkun gildi varðandi landnotkun á efri hæðum.  Ljóst sé því að veitingarekstur á annarri hæð hússins að Laugavegi 53b samræmist bæði gildandi aðalskipulagi og deiliskipulagi svæðisins. 

Rétt sé að í deiliskipulaginu sé áhersla lögð á verslunarstarfsemi á götuhliðum jarðhæða.  Af þeirri ástæðu sé einmitt heppilegt að veitingastaðir taki ekki yfir of margar götuhliðar jarðhæða.  Í samræmi við það sé mjög æskilegt að slík starfsemi sé á efri hæðum eða í kjöllurum húsa á svæðinu.  Markmið deiliskipulagsins séu m.a. að hlúa að þéttri, fjölbreytilegri byggð og að miðborgarstarfsemi verði áfram ríkjandi notkun á reitnum en íbúðabyggð geti þó dafnað á baklóðum og efri hæðum.  Áhersla sé lögð á að íbúðir geti verið á svæðinu en þó með þeim formerkjum að íbúar sem þar búi verði að taka tillit til þess að um sé að ræða blandaða byggð með þeim hagsmunaárekstrum sem slíkri blöndun geti fylgt. 

Hvað varði fullyrðingu kæranda um að leyfisveitingin hafi ekki verið í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu bendi Reykjavíkurborg á að eignaskiptasamningur feli aðeins í sér lýsingu á notkun eignar við gerð hans.  Slíkur samningur geti ekki talist þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans sem hér um ræði, sbr. 16., 17. og 18. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús og 1. gr. og 8. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.  Í tilvitnuðum greinum komi fram að eignaskiptayfirlýsing sé að mestu lýsing á núverandi ástandi húss, því ef svo væri ekki þyrfti að breyta eignaskiptayfirlýsingu í hvert sinn sem breytt væri um notkun séreignarhluta.  Slík túlkun hefði  verulegan kostnað í för með sér og þung væri í vöfum.  Hvergi komi fram að notkun sú sem sýnd sé á uppdráttum eignaskiptayfirlýsingarinnar sé kvaðabundin með þeim hætti að óheimilt sé að breyta henni en hlutverk og tilgang eignaskiptayfirlýsingar verði að skýra með hliðsjón af öðrum ákvæðum laga um fjöleignarhús, s.s. 26. og 27. gr.

Umdeilt byggingarleyfi samræmist landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi og deiliskipulagi og kærandi hafi mátt vita að sá möguleiki væri fyrir hendi að veitingastaður yrði opnaður í húsnæðinu.  Hafi honum verið í lófa lagið, við kaup á húsnæðinu, að leita eftir samningum um það við eiganda þess, sem þá átti allt húsnæðið, að þinglýst yrði kvöð á eignina þess efnis að óheimilt væri að reka í húsinu veitingastað.  Það hafi hann ekki gert og eigi því ekki ríkari rétt en almennt  gerist í húsum með blandaða notkun á miðborgarsvæði og því gildi hin almennu ákvæði laga um fjöleignarhús sem takmarki ekki þá notkun sem samþykkt hafi verið m.t.t. aðstæðna og fyrirliggjandi gagna. 

Reykjavíkurborg mótmælir því að byggingarleyfishafa hafi verið óheimilt að breyta hagnýtingu á eignarhlutanum og vísar í því efni til 26. og 27. gr. laga um fjöleignarhús og álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 5/2002 þar sem reyndi á túlkun greindra lagaákvæða.  Í því máli var ekki  talin þörf á samþykki meðeigenda fjöleignarhúss við Laugarveg fyrir breytingu á nýtingu séreignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í veitingastað.

Við hina kærðu ákvarðanatöku hafi legið fyrir gögn frá sérfróðum aðilum vegna hljóðs og lyktar.  Í fyrirliggjandi álitsgerð verkfræðistofunnar Annar ehf. komi fram að veitingastaðurinn muni auðveldlega uppfylla ákvæði um hljóðvist/hljóðeinangrun m.t.t. íbúða á efri hæðum hússins.  Ekki verði því óþægindi frá staðnum vegna hávaða umfram það sem reglur heimili.  Loftræsting hússins verði í samræmi við ákvæði laga og reglna sem um þau mál gildi svo sem m.a. megi ráða af drögum að séruppdráttum af loftræstikerfum og umsögn verkfræðinga um málið.  Á aðaluppdrættinum komi fram að loftræsting vegna steikingar verði leidd um sameiginlegan lagnastokk, sem settur hafi verið í húsið m.a. til þess að koma fyrir loftræstilögnum upp fyrir þak hússins en loftræsting úr eldhúsi verði upp um þak annarrar hæðar við útbrún norðan megin á húsinu. 

Reykjavíkurborg mótmælir því sem haldið sé fram í kæru að meiri umferð fylgi starfsemi veitingastaðar en verslunar þótt líklegt sé að meiri umferð verði á kvöldin ef um veitingastað sé að ræða í stað verslunar.  Við mat á grenndarhagsmunum vegist iðulega á ólíkir hagsmunir, svo sem hagsmunir fasteignareiganda af því að hafa frelsi til nýtingar á fasteign sinni, gagnvart hagsmunum nágrannans af því að njóta friðar á eign sinni.  Vægi þessara hagsmuna sé misjafnt eftir því á hvaða svæði fasteignir séu.  Sömu sjónarmið eigi ekki við í íbúðarhverfum og á miðborgarsvæði.  Eigendur fasteigna verði að sætta sig við þau óþægindi sem gera megi ráð fyrir á tilteknum stað eða hverfi.  Hér verði að hafa í huga að umræddar fasteignir séu í miðborg Reykjavíkur þar sem heimilt sé samkvæmt gildandi aðalskipulagi að reka blandaða starfsemi. 

Þá sé því mótmælt að kærandi þurfi, vegna umdeilds byggingarleyfis, að þola meiri umferð um sameiginleg rými hússins en hann hafi mátt gera ráð fyrir.  Af samþykktum teikningum hússins megi ráða að langflestir viðskiptamenn veitingastaðarins muni ganga um sameiginlegar útitröppur hússins og beint inn á veitingastaðinn og fari því ekki um önnur sameiginleg rými en útitröppurnar.  Ekki verði því séð að breytt notkun hússins muni hafa í för með sér verulega aukinn kostnað fyrir sameigendur vegna aukins álags eða nýtingar sameignar. 

Sorpaðstaða í umræddu húsi hafi verið hönnuð í upphafi m.t.t. þess að mæta þörfum hvers konar miðborgarstarfsemi,  þ.m.t. veitingastarfsemi.  Á aðaluppdráttum af  kjallara hússins sé gerð grein fyrir sorpmálum en heimilaður veitingastaður þurfi leyfi umhverfis- og heilbrigðisstofu Reykjavíkurborgar fyrir rekstrinum sem muni gera kröfur um fullnægjandi frágang sorps eftir gildandi reglum þar um. 

Ljóst sé af aðaluppdrætti hverrar tegundar veitingastaðurinn sé, m.t.t. ákvæða laga nr. 61/1985 um veitinga- og gististaði, en um sé að ræða veitingastað skv. a-lið 9. gr. sömu laga.

Reykjavíkurborg heldur því fram að ekki verði séð m.t.t. fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingar hvernig orkunotkun veitingastaðarins hafi áhrif á sameigendur hússins, enda eini sameiginlegi orkukostnaðurinn vegna séreignarinnar hitakostnaður, en allt eins megi leiða líkum að því að hann verði minni ef rekinn sé veitingastaður í rýminu en ef um verslun væri að ræða, þar sem ávallt komi nokkur hiti frá eldhúsum slíkra staða.  Ekki verði séð að annar sameiginlegur orkukostnaður verði meiri og á það sé bent að kærandi hafi ekki leitast við að færa nein rök fyrir þeirri fullyrðingu sinni. 

Með vísan til alls þessa sé því mótmælt af hálfu Reykjavíkurborgar að hér sé um að ræða samþykkt sem feli í sér svo veigamikla breytingu að nauðsynlegt hafi verið að afla samþykkis annarra eigenda hússins fyrir henni, skv. 1. mgr. 27. gr. laganna um fjöleignarhús.

Hin samþykkta byggingarleyfisumsókn hafi auk þess ekki í för með sér breytingar á sameign hússins.  Þannig liggi loftræsting hæðarinnar alfarið um séreign í þar til gerðan lagnastokk upp fyrir þak hússins.  Vakin sé athygli á því að svalagangur á annarri hæð sé í séreign eigenda annarrar hæðarinnar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni.  Umræddur lagnastokkur hafi verið í húsinu frá upphafi í þessum tilgangi, enda gert ráð fyrir því í byggingarlýsingu hússins að hæðin yrði loftræst.  Þá komi loftræsingin nyrst á húsinu upp þar sem gert hafi verið ráð fyrir loftræsitúðum frá upphafi. 

Samkvæmt 1. og 2. gr. samþykktar um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000 liggi fyrir að byggingarfulltrúi hafi verið valdbær til þess að afgreiða mál það sem hér sé til umfjöllunar og hafa verði í huga að borgarstjórn staðfesti afgreiðslu hans.  Hafi hin umdeilda byggingarleyfisumsókn því fengið lögformlega rétta málsmeðferð.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi heldur því fram að starfsemi veitingastaðar á annarri hæð hússins nr. 53b við Laugarveg sé hvorki í andstöðu við deili- né aðalskipulag svæðisins.  Þá sé því mótmælt að eignaskiptasamningurinn bindi hendur eigenda vilji þeir breyta notkun húsnæðisins.  Að öðru leyti sé um þetta atriði vísað til röksemda Reykjavíkurborgar í málinu. 

Því sé mótmælt að um sé að ræða breytingu á sameign eða lagnakerfi sem þurfi samþykki meðeigenda.  Nauðsynlegar tengingar við sameiginleg lagnakerfi, sem séu í samræmi við teikningar og samþykktar hafi verið, séu ávallt heimilar.  Þá sé ekki rétt að við meðferð málsins hafi verið brotið á rétti kæranda, þvert á móti hafi málið fengið ítarlega umfjöllun og kynningu.

Þá telur byggingarleyfishafinn að unnt sé að bæta úr lítilvægum annmörkum vegna starfseminnar fari viðeigandi stjórnvöld fram á slíkar úrbætur.

Andmæli núverandi eiganda:  Núverandi eiganda annarrar hæðar hússins var boðið að lýsa sjónarmiðum sínum til kærunnar, enda beinist hún að veitingarekstri hans.  Hann heldur því fram að forsenda kaupa hans á annarri hæð hússins hafi verið sú að veitingastarfsemi hafi verið heimil í rýminu.  Þá heldur hann því og fram að byggingarleyfi hússins hafi gert ráð fyrir að í því mætti fara fram hvers konar starfsemi sem stuðlað gæti að því að gera Laugaveginn blómlegan.  Eigandanum hafi verið tjáð að veitingastarfsemi félli undir hugtakið „verslun“.  Með byggingarleyfi, útgefnu hinn 27. ágúst 2002, hafi verið heimilað að innrétta aðra hæðina sem veitingastað.  Eigandinn hafi beðið átekta í einn mánuð en engin kæra hafi borist úrskurðarnefndinni fyrr en hinn 30. september 2002. 

Eigandinn heldur því fram að kærumál þetta hafi valdið honum miklum vandræðum og fjárhagstjóni.  Af þessum sökum hafi hann hvorki getað gengið frá kaupunum né fengið afsal fyrir eigninni.  Þá hafi hann heldur ekki getað selt eignina vegna óvissunnar sem ríki. 

Þá bendir eigandinn á að sérstakar kröfur hafi verið gerðar af hálfu byggingarfulltrúa vegna íbúða á þriðju og fjórðu hæð, svo sem að önnur hæðin yrði sérstaklega hljóðeinangruð og því hafi verið framkvæmdar sérstakar hljóðeinangrunaraðgerðir á lofti annarrar hæðarinnar. 

Andsvör kæranda við málsrökum Reykjavíkurborgar, byggingarleyfishafa og eiganda:  Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um framkomnar greinargerðir Reykjavíkurborgar, byggingarleyfishafa og eiganda umdeilds eignarhluta og lagði hann fram viðbótargreinargerð þar sem gerð var frekari grein fyrir málsástæðum hans.  Þar er því haldið fram að umdeilt byggingarleyfi eigi ekki stoð í gildandi skipulagi að virtum landnotkunarákvæðum aðal- og deiliskipulags og með hliðsjón af þeim þætti þróunaráætlunar miðborgar Reykjavíkur sem nú sé hluti gildandi aðalskipulags. 

Kærandi telur einnig rangt, sem haldið sé fram af hálfu Reykjavíkurborgar, að hann hafi mátt vita að sá möguleiki væri fyrir hendi að veitingastaður yrði opnaður í húsnæðinu. 

Vettvangsskoðun o.fl:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi mánudaginn 23. febrúar sl. og hitti fyrir kæranda og lögmann hans, embættismenn Reykjavíkurborgar og leigutaka annarra hæðar hússins.

Úrskurðarnefndinni hefur borist álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 50/2002, en í því máli óskaði byggingarleyfishafi máls þessa álits nefndarinnar á því hvort honum væri heimilt að hagnýta eignarhluta sinn sem veitingahús án samþykkis annarra eigenda hússins að Laugavegi 53b.  Kærunefnd vitnaði í niðurstöðu sinni til fordæmis í máli nr. 5/2002 sem skírskotað er til í rökum Reykjavíkurborgar í máli þessu.  Að mati kærunefndar „..verða aðilar er kaupa íbúðarhúsnæði, í fjöleignarhúsum sem skilgreina má sem blönduð atvinnu- og íbúðarhús, að gera ráð fyrir að eignarhlutar fjöleignarhússins verði nýttir í samræmi við skipulag umrædds svæðis.  Það er því mat kærunefndar að gagnaðilar geti ekki borið fyrir sig að nýting eignarhluta álitsbeiðanda feli í sér röskun umfram það sem þeir máttu búast við.“  Niðurstaða nefndarinnar var því sú að álitsbeiðanda væri heimilt að ráðast í breytinguna á eignarhlutanum án samþykkis meðeigenda sinna.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um veitingu leyfis til að innrétta veitingastað á annarri hæð hússins nr. 53b við Laugaveg í Reykjavík og hefur rekstur hans staðið yfir í nokkurn tíma.  Í húsinu eru bæði íbúðir og atvinnufyrirtæki.  Meginrök kæranda gegn hinni kærðu ákvörðun eru þau að leyfið gangi gegn skipulagi svæðisins og að breytt nýting séreignar og óhjákvæmileg breyting á sameign er henni fylgi sé háð samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum.  Þá eru gerðar athugasemdir við málsmeðferð ákvörðunarinnar.

Umdeilt byggingarleyfi felur í sér breytingu á þegar byggðu húsi og snýr fyrst og fremst að breyttri notkun úr verslun í veitingastað, sem getur sem slík ekki talist veruleg.  Var því heimilt að fela byggingarfulltrúa afgreiðslu málsins með hliðsjón af 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá liggur fyrir að andmæli og sjónarmið kæranda voru kunn byggingaryfirvöldum við ákvarðanatökuna.  Verður ekki talið að þeir annmarkar séu á málsmeðferð byggingarleyfisins að hróflað geti við gildi þess.

Deiliskipulag svæðis þess er um ræðir var samþykkt í borgarráði hinn 26. október 1999.  Í greinargerð á deiliskipulagsuppdrættinum er um landnotkun vísað til aðalskipulags en deiliskipulagið sjálft hefur ekki að geyma nánari útfærslu í þessu efni, svo sem ráðgert er í lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var þegar kæra barst úrskurðarnefndinni, er umrætt svæði skilgreint sem miðborg eða miðsvæði.  Landnotkun á miðsvæði/miðborgar er skilgreind svo í greinargerð aðalskipulagsins:  „Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.  Verslun, þjónusta og veitingastaðir eru æskileg starfsemi á jarðhæðum þessara svæða.  Íbúðir eru heimilar á efri hæðum og jarðhæðum húsa á jaðarsvæðum.  Óþrifalegur iðnaður á þar ekki heima“  Samkvæmt þessu heimilar aðalskipulag margvíslega starfsemi á umræddu svæði.  Beinar takmarkanir lúta einvörðungu að óþrifalegum iðnaði.  Ekki eru settar takmarkanir á landnotkun einstakra eigna eða eignahluta eftir staðsetningu eða af öðrum ástæðum.  Með vísan til framangreinds er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að skipulagsákvarðanir á svæðinu standi ekki í vegi fyrir veitingu hins kærða leyfis.

Með hinu kærða byggingarleyfi er þáverandi eiganda heimilað að breyta hagnýtingu séreignar sinnar frá því sem upphaflega hafði verið gert ráð fyrir samkvæmt byggingarleyfi hússins og í eignaskiptasamningi þess um notkun einstakra eignarhluta.  Felur leyfið í sér breytingu verslunarrýmis í veitingastað og loftræstingu frá veitingastaðnum um sameiginlegan lagnastokk og opnun hans við þakbrún hússins.  Þá er í hinu kærða byggingarleyfi gert ráð fyrir að veitingastaðurinn geti losnað við sorp í gám sem staðsettur er utan lóðarmarka hússins eða nánar tiltekið á lóðinni nr. 72 við Hverfisgötu.

Í 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er fjallað um breytingar á hagnýtingu séreignahluta í fjöleignarhúsum.  Í 1. mgr. ákvæðisins er krafist samþykkis allra eigenda húss ef breyting hefur í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.  Þó geta þeir sem ekki verða fyrir röskun á lögmætum hagsmunum sínum ekki staðið gegn slíkri breytingu, sbr. 2. mgr. 27. gr.  Ef breytt hagnýting séreignar telst ekki veruleg er nægilegt að einfaldur meirihluti eigenda miðað við fjölda og eignarhluta samþykki hana samkvæmt 3. mgr. 27. gr.

Í greinargerð með 27. gr. frumvarps þess er síðar varð að lögum nr. 26/1994 segir svo:  „Í þessari grein eru fólgnar mjög þýðingarmiklar reglur sem lúta að breytingum á hagnýtingu séreignar.  Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum.  Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað er til íbúðar.  Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar, grenndarreglna.  Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.  Hvort tveggja eru gild sjónarmið sem verður að virða.  Í ákvæðum greinarinnar eru hagsmunir annarra eigenda látnir vega þyngra en án þess þó að bera fyrir borð hagsmuni eigandans.  Má segja að miðað við gildandi rétt séu nú höfð endaskipti því hingað til hefur réttur eiganda gagnvart sameigendum verið ríkari og þeir lítið getað aðhafst nema ónæðið hafi keyrt um þverbak.  Hefur eigandi almennt haft frjálsar hendur um að breyta hagnýtingunni, t.d. að hefja atvinnustarfsemi í íbúð og ekki þurft að fá samþykki annarra eigenda fyrir því.  Þótt breytt hagnýting sé háð leyfi byggingaryfirvalda er mikill misbrestur á að því sé framfylgt og stoðar það aðra eigendur því lítt.  Með ákvæðum þessarar greinar er lagt til að dæminu verði snúið við eins og áður segir.  Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og hlutfallstölur ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr.  Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.  Með ákvæðum 2. mgr. er komið til móts við viðkomandi eiganda með því að hindra að aðrir eigendur synji um samþykki á ómálefnalegum grundvelli enda þótt um verulega breytingu sé að ræða.“

Af textaskýringu 27. gr. laga um fjöleignarhús og með hliðsjón af greinargerð með ákvæðinu, sem hér hefur verið rakin, verður sú ályktun dregin að breyting á ráðgerðri eða fyrri notkun séreignar, er snerti hagsmuni meðeigenda að fjöleignarhúsi með íþyngjandi hætti, er háð samþykki annarra eigenda og ræðst það af því hve veruleg breyting er hvort krafist sé samþykkis einfalds- eða aukins meirihluta eigenda. Heimildir skipulagsáætlana um landnotkun byggja ekki út rétti eigenda að þessu leyti nema í þeim tilfellum að beinlínis sé kveðið á um tiltekna notkun húss eða hluta þess í skipulagi.  Þessi túlkun 27. gr. fær einnig stoð í þeim eðlisrökum að eigendur fjöleignarhúsa megi almennt treysta því að ekki verði gerð breyting á notkun séreignarhluta húss frá því sem þeir máttu vænta, án þess að þeir væru hafðir með í ráðum.  

Hin umdeilda breyting á ákvarðaðri notkun annarrar hæðar hússins að Laugavegi 53b úr verslun í veitingastað getur snert hagsmuni sameigenda hússins enda starfsemi þessi eðlisólík.  Að jafnaði má búast við að veitingarekstri fylgi meiri umferð viðskiptavina að kvöldi til og um helgar en ef um væri að ræða verslun.  Veitingastöðum getur og fylgt áleitnari lykt en frá starfsemi þeirri sem upphaflega var gert ráð fyrir í húsinu.  Þrátt fyrir það að umrætt hús sé á miðborgarsvæði, þar sem mjög víða eru veitingastaðir, verður að telja að hin umdeilda breyting á notkun séreignarhlutans geti haft í för með sér meira ónæði og óþægindi fyrir sameigendur en ella, þótt ekki verði talið að um verulega röskun sé að ræða.

Á upphaflegum teikningum hússins kemur fram að á vesturhlið þess er lagnastokkur sem liggur upp í gegnum allt húsið og verður ekki annað ráðið en að stokkurinn sé sameign allra eigenda.  Á teikningunum er í engu getið að lagnastokkurinn sé ætlaður til loftræstingar enda verður ekki séð að gert hafi verið ráð fyrir að stokkurinn væri opinn við þak með nauðsynlegum umbúnaði til útloftunar. Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er loftræsting frá veitingastaðnum um þennan stokk og á sérteikningum, samþykktum hinn 8. janúar 2003, er gert ráð fyrir stórri útloftunarhettu á þaki hússins. Fallast verður á það að greind notkun lagnastokks sé breyting á hagnýtingu sameignar frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að ef um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir er að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi á samþykktri teikningu, þá verður ekki í ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. s.l.  Ef um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.  Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. laganna.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið kærða byggingarleyfi hafi falið í sér breytingu á notkun séreignar og hagnýtingu sameignar sem séu háðar samþykki a.m.k. einfalds meirihluta sameigenda umrædds fjöleignarhúss samkvæmt 3. mgr. 27. gr. og 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.  Hefði því þurft að liggja fyrir slíkt samþykki áður en umdeilt leyfi var veitt, sbr. 3. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá er sá annmarki á umdeildu byggingarleyfi að ekki var tryggt við veitingu þess að fyrirhuguð lausn á sorplosun frá veitingastaðnum væri möguleg en sú staðreynd hefur orðið til þess að vandamál hafa skapast.

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 27. ágúst 2002, um veitingu byggingarleyfis fyrir veitingarstað á annarri hæð að Laugavegi 53b, er felld úr gildi. 

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

76/2003 Ingólfsstræti

Með

Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 76/2003, kæra eigenda 2., 3., 4. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 og íbúa og eigenda fasteigna að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og Ingólfsstræti 10 í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.

Er nú í málinu kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. desember 2003, sem barst nefndinn 16. s.m., kærir, Atli Gíslason hrl. sem eigandi 4. hæðar og f.h. eigenda 2., 3. og 5. hæðar auk rishæðar að Ingólfsstræti 5 í Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóð nr. 5 við Ingólfsstræti.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.

Í framangreindu bréfi er þess aðallega krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik.  Loks var þess krafist að úrskurðarnefndin kvæði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi og féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði, uppkveðnum 29. janúar 2004.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni bárust henni þrjár kærur hinn 5. og 6. janúar 2004 frá íbúum og eigendum fasteigna að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og Ingólfsstræti 10 í Reykjavík, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu.  Ekki voru í þeim málum hafðar uppi kröfur um stöðvun framkvæmda og voru málin því ekki sameinuð fyrir uppkvaðningu bráðabirgðaúrskurðar.  Við efnisúrlausn málsins eru kröfur kærenda í umræddum málum hins vegar í aðalatriðum hinar sömu, og að hluta til studdar sömu málsástæðum og fara hagsmunir kærenda saman.  Þykir því rétt að sameina yngri kærumálin hinu fyrsta og eru málin nú tekin til efnisúrlausnar, þannig sameinuð, sem mál nr. 76/2003, en úrskurðarnefndin hefur nú lokið gagnaöflun í málinu.

Málavextir:  Málsatvik eru þau að hinn 21. janúar 2003 sótti Eldhugi ehf. um byggingarleyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara hússins nr. 5 við Ingólfsstræti í Reykjavík.  Af málsgögnum verður ráðið að umsækjandi hafi vorið 2002 leitað afstöðu byggingaryfirvalda til erindisins og að jákvætt hafi þá verið tekið í það.  Þá liggur fyrir að deiliskipulag umrædds svæðis var tekið til endurskoðunar síðar á því ári og að þeirri endurskoðun lauk skömmu fyrir lok ársins 2002.

Framangreind umsókn var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 28. janúar 2003 og frestað með vísan til athugasemda á umsóknarblaði.  Málið var að nýju tekið fyrir hjá byggingarfulltrúa hinn 1. apríl 2003 og enn frestað.  Var umsækjanda m.a. bent á að leita umsagnar kærunefndar fjöleignarhúsamála um ágreining húseigenda um það hvort fyrirhuguð framkvæmd væri háð samþykki meðeigenda og að hvaða marki ef svo væri. 

Málinu var enn frestað á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 8. apríl og 27. maí 2003 en á fundi hinn 23. september 2003 vísaði byggingarfulltrúi málinu til skipulagsfulltrúa til grenndarkynningar.  Var á sama fundi lagt fram álit kærunefndar fjöleignarhúsamála þar sem nefndin lét í ljós það álit sitt að fyrirhuguð hagnýting eignarhluta álitsbeiðanda væri ekki háð samþykki annarra eigenda hússins.

Af hálfu Borgarskipulags var samþykkt að grenndarkynna umrædda umsókn fyrir nágrönnum og stóð kynning málsins yfir frá 1. til 30. október 2003.  Málið var að kynningu lokinni tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 12. nóvember 2003 og voru á fundinum m.a. lagðar fram fjölmargar athugasemdir sem borist höfðu.  Hinn 26. nóvember var málið tekið að nýju fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar og m.a. lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa um framkomnar athugasemdir.  Var umsóknin samþykkt með áskilnaði um samþykki heilbrigðiseftirlits, svo og um lokaúttekt byggingarfulltrúa og um prófun á hljóðvist staðarins.

Samþykkt þessi var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. desember 2003.  Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 11. desember 2003, og í byrjun janúar 2004, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda að Ingólfsstræti 5:  Meginröksemd þessara kærenda lýtur að því að í þinglýstum eignaskiptasamningi sé húseignin að Ingólfsstræti 5 skilgreind sem verslunar- og skrifstofuhús og hafi húsið verið nýtt sem slíkt frá því það hafi verið byggt fyrir um 55 árum.  Þssi skilgreining komi bæði fram almennt um húsið og í skilgreiningu hverrar hæðar.  Að þessu hafi forsvarsmenn Eldhuga ehf. gengið þegar þeir hafi fest kaup á 1. hæð hússins og hluta kjallara.

Nefndir kærendur byggja ennfremur á því að álit kærunefndar  fjöleignarhúsamála og hin kærða samþykkt standist hvorki lög né samningsfrelsi þeirra.  Þá telja þeir að álitið og samþykktin brjóti alvarlega í bága við eignar- og  atvinnurétt, friðhelgi einkalífs og grenndarréttindi þeirra og allra nágranna.  Stórfelldum hagsmunum kærenda og nágranna sé fórnað á altari léttvægra hagsmuna byggingarleyfishafa, sem sé einn á báti.  Lýðræðið sé að vettugi virt.  Sé fráleitt að túlkun skipulagsyfirvalda á fátæklegum reglum Reykjavíkurborgar um svonefndar hliðarverslunargötur geti rutt í burt ákvæðum eignaskiptasamnings fyrir Ingólfsstræti 5 sem hafi verið samþykktur samhljóða af öllum þáverandi eigendum hússins. 

Kærendur að Ingólfsstræti 5 telja að í hinni kærðu ákvörðun felist breyting á hagnýtingu séreignar sem sé þess háttar að samþykki meðeigenda sé áskilið samkvæmt 27. grein laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Með greinargerðum og athugasemdum kærenda hafi verið leitast við að rökstyðja að samþykki meðeigenda hefði þurft fyrir hinni umdeildu breytingu á notkun 1. hæðar Ingólfsstrætis 5.  Í 16 öðrum athugasemdum frá 11 eigendum og íbúum húseigna í næsta nágrenni sé í einu og öllu tekið undir þessi sjónarmið og mörg önnur ítarlega reifuð.  Í umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir nágranna sé margsinnis tekið undir það að hin breytta hagnýting muni hafa í för með sér verulegt ónæði, röskun og óþægindi. 

Umræddir kærendur telja að umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, sem hin kærða samþykkt virðist byggja á, gefi tilefni til fjölda athugasemda.  Fyrst sé til þess að taka að umsagnaraðilar, Jóhannes S. Kjarval, arkitekt, og Ívar Pálsson, lögfræðingur, hafi verið vanhæfir til þess að standa að umsögninni, sbr. 6. tl. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Jóhannes hafi tekið afstöðu í málinu löngu áður en það hafi komið til umsagnar hans og áður en hagsmunaaðilum hafi verið gefinn kostur á að tjá sig.  Fyrir liggi skjalfest að Jóhannes hafi í svari við fyrirspurn tekið þá afstöðu að engar skipulagslegar ástæður væru til að hafna umsókn um breytingar og að meðeigendur umsækjanda gætu ekki staðið í vegi fyrir þessari notkun.  Hann hafi þó talið æskilegt að samþykki meðeigenda lægi fyrir til að tryggja frið innanhúss eins og hann orði það.  Verði ekki betur séð en að aðkoma kærenda að málinu sé nánast til málamynda.  Til hins sama bendi að þessi fimm blaðsíðna umsögn liggi fyrir einungis rúmri viku eftir að fresti til að skila athugasemdum hafi lokið og án þess að skipulagsyfirvöld hafi séð ástæðu til vettvangsgöngu í því skyni að kynna sér aðstæður í húsinu og nágrenni þess að eigin raun. Varakrafa kærendanna byggi meðal annars á þessum ágöllum á málsmeðferð og því að grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi.  Hin breytta notkun hafi ekki verið auglýst og mjög takmörkuðum hluta nágranna hafi verið gefinn kostur á að tjá sig.  Einnig sé varakrafa byggð á þeirri staðreynd að kærendunum hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um öll gögn málsins, meðal annars gögn sem vísað sé til í nefndri umsögn og í fundargerðum byggingafulltrúa.  Hvað allar kröfur kærenda varði sé byggt á því að við málsmeðferðina hafi verið brotið gegn 7., 10., 11., 12., 13. og  15. gr. stjórnsýslulaga.  Varakrafan sé auk þess studd þeim rökum að umsókn hafi verið ófullnægjandi um fjölda útfærsluatriða sem ekki hafi verið úr bætt.  Óheimilt hefði verið að veita leyfi fyrr en fyrir hefði legið hvernig leysa ætti vandamál vegna hljóðvistar, lofthreinsunar, sorps, aukinnar umferðar, bílastæða og margra fleiri atriða.  Þá sé það einber vanhugsun að veita leyfi til vínveitinga í kjallara hússins þar sem allir eigi eignarhluta til notkunar fyrir geymslur.  Leyfið sé rétt eins og óútfylltur tékki.

Um nefnda umsögn og álit kærunefndar fjöleignarhúsamála megi almennt segja að byggingarleyfishafi njóti alls vafa í málinu þó svo að meðeigendur og allir nágrannar við Ingólfsstræti og næsta nágrenni leggist gegn hinni breyttu notkun og færi fram veigamikil rök fyrir afstöðu sinni.  Í upphafi umsagnarinnar sé almennt vikið að framkomnum athugasemdum og bæði þar og síðar í umsögninni vanti mikið á að gerð sé grein fyrir öllum athugasemdum kærenda og annarra og tekin efnisleg afstaða til þeirra.  Víða í umsögninni sé tekið undir það að hinn breytta notkun muni hafa verulega aukið ónæði í för með sér.  Það virðist þó engu skipta heldur sé vísað til þess að vandamálin séu á ábyrgð lögreglu, unnt sé að setja skilyrði eftir að leyfi hafi verið veitt, eða að hugsanlegt sé að leyfið verði afturkallað þegar skaðinn sé skeður og þar fram eftir götunum.  Þetta sé ólíðandi afstaða og beri vott um skilningsleysi á því umtalsverða ónæði, röskun og óþægindum sem breytingin muni óhjákvæmilega hafa í för með sér.
 
Í svörum við athugasemdum sé bent á að Ingólfsstræti sé ekki skilgreint sem íbúðarsvæði eða íbúðargata milli Bankastrætis og Amtmannsstígs heldur sem hliðarverslunarsvæði þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð.  Á þessum hluta götunnar séu tvær verslanir en fjöldi skrifstofa og íbúða.  Tveir samliggjandi veitingastaðir séu nú við vestanverða götuna, sem þegar skapi mikið ónæði.  Með  samþykktinni bætist einn við hlið þeirra innar í götunni og verði staðirnir með svo stuttu millibili að það yrði ekki heimilað við aðalverslunargötur, svo sem Laugaveginn.  Þrátt fyrir að gatan sé skilgreind sem verslunargata í eignaskiptasamningi og skipulagi, þrátt fyrir að þar sé fjöldi íbúða og þrátt fyrir að gengið sé lengra en heimilt sé við aðalverslunargötur, sé leyfið veitt þar sem reglur skorti fyrir hliðarverslunargötur.  Rökstuðningurinn sé sem öfugmælavísa.   Þar sé vísað í þróunaráætlun sem verður ekki öðruvísi skilin en að rýmri afgreiðslutími áfengis á hliðarverslunargötum sé helsta leiðin til að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf.   Og af því að gatan hafi ekki verið skilgreind sem sérstakt götusvæði virðist allt leyfilegt.  Byggingarleyfishafi virðist þannig vinna rétt á regluleysi og skipulagsleysi, andstætt vilja og hagsmunum allra annarra sem búi eða starfi á götusvæðinu, andstætt eignaskiptasamningi og andstætt skilgreiningu götunnar sem  hliðarverslunargötu.  Ekki verði lagður að jöfnu rekstur verslunar annars vegar og veitingastaðar og öldurhúss hins vegar.  Hér skorti ærið á meðalhófið.  Mikilsverðum hagsmunum sé fórnað fyrir léttvæga skemmtana- og áfengissöluhagsmuni eins aðila.  Þess háttar starfsemi hafi Reykjavíkurborg þó þegar séð fyrir í miðborginni svo yfirdrifið sé.

Kærendurnir halda því fram að samþykktin sé í blóra við aðal- og deiliskipulag sem skilgreini götuna sem hliðarverslunargötu.  Þeirri skilgreiningu verði ekki rutt til hliðar með sérstæðri tilvísun í þróunaráætlun.  Þá sé sérstaklega tekið fram í aðalskipulagi að það sé skilyrði fyrir leyfisveitingu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum.  Það hafi breytingin sannanlega.  Hljóðvist sé engan veginn tryggð, hvorki í húsinu né í aðliggjandi húsum.  Verulegt ónæði muni óhjákvæmilega stafa frá verðandi eða fyrrverandi gestum utan dyra.  Hljóðvistarmælingar séu ófullnægjandi og hafa ekki verið kynntar.  Af umsögninni megi ráða að mælt sé með leyfi þrátt fyrir hljóðvistarvandamál á þeim forsendum að það megi bæta úr þeim síðar.  Hvað lykt viðvíki þá sé morgunljóst að reykingastybba og óþefur af sorpi muni fara um allar hæðir hússins.  Umsagnaraðilar virðist ekki hafa kynnt sér ástand mála í húsum þar sem veitingastaðir séu reknir á 1. hæð, t.d. að Ingólfsstræti 3 yfir veitingastaðnum Ara í Ögri.  Þar séu þó gerðar ríkar kröfur um loftræsingu og hreinsibúnað vegna matseldar á staðnum.  Engar kröfur virðist gerðar í þessu tilviki.  Í umsögn sé vandamálið leyst með því að segja að gerðar verði kröfur „ef með þurfi“ og að ólíklegt sé að lyktarmengun verði af staðnum.  Sú fullyrðing fái þó vart staðist þar sem geyma eigi rusl og úrgang innan dyra, en byggingarleyfishafi eigi ekki annarra kosta völ eins og glöggt komi fram í umsögninni.  Í umsögninni komi fram að þinglýsa verði yfirlýsingu um sorpmálin á eignina í blóra við vilja kærenda, sem hafi sín sorpmál á hreinu með samningsbundinni aðstöðu fyrir ruslatunnur sínar á lóðinni nr. 7.  Verði það að teljast til verulegra breytinga á notkun séreignar ef þar eigi að koma upp sorpgeymslum 55 árum eftir að húsið hafi verið byggt.  Frá þessum málum og ótal fleirum verði að ganga tryggilega áður en til leyfisveitingar komi. 

Rétt sé að taka fram að upphaflega hafi verið sótt um leyfi til veitingarekstrar í húsnæðinu en fallið hafi verið frá því þar sem slíkur rekstur hafi þarfnast sérstaks lofræsibúnaðar með lofræsirörum utanhúss.  Þá breytingu hafi allir eigendur hússins og aðliggjandi húsa þurft að samþykkja.  Samþykki hafi ekki fengist og því hafi verið brugðið á það ráð að sækja um leyfi til reksturs vínveitingastaðar þar sem matur verði ekki á boðstólum.  Í því tilviki séu gerðar litlar sem engar kröfur til loftræsingar, sem leiði óhjákvæmilega til verulegrar lyktarmengunar um allt húsið meðal annars um opinn loftræsistokk í húsinu.  Að þessu leyti sem öðru brjóti málsmeðferðin gegn tilvitnuðum ákvæðum stjórnsýslulaga.  Kærendur geti einfaldlega ekki boðið starfsmönnum sínum og viðskiptavinum uppá þær aðstæður sem blasi við innan húss sem utan komi til knæpureksturs á 1. hæð hússins.       

Ranglega sé fullyrt í umsögninni að umferð aukist ekki eða að bílastæðakröfur breytist.  Það viti allir sem búi eða starfi á umræddu svæði að ekki verði þverfótað fyrir bílum á kvöldin, einkum um helgar, og þeim sé hvarvetna lagt, jafnt löglega sem ólöglega.  Umferð aukist að sama skapi.  Í umsögninni sé viðurkennt það ónæði sem hljótast muni af veitingastaðnum vegna drykkjuláta og ósæmilegrar hegðunar fyrir utan staðinn, en það virðist ekki koma umsagnaraðilum við.  Í umsögninni sé tekið fram að í umfjöllun um leyfisveitingar til að breyta notkun húsnæðis segi ekkert um umgengni og hegðun þeirra sem sæki staði af þessu tagi þegar þeir séu utanhúss.  Sé komist að þeirri niðurstöðu að ekki sé unnt að leggjast gegn umsókn á þeim forsendum.  Velti umsagnaraðilar vandamálinu yfir á lögreglu og bendi enn á hugsanlegar lausnir eftirá.  Sé það virkilega svo að vandamálið sé talið óviðkomandi úrlausn málsins lifi skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar í sýndarveruleika og í öðrum heimi en borgarbúar.  Slíkur rökstuðningur sé engum borgarbúa bjóðandi.   Ástæða sé til að vekja athygli á því að ákvæði 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og skilgreiningar í aðalskipulagi, séu ekki einskorðuð við það sem gerist innan dyra þess húsnæðis sem standi til að breyta hvað hagnýtingu varði.  Skipulagsyfirvöld geti ekki fyrrt sig ábyrgð með því að vísa á lögreglu sem sé fáliðuð og ráði illa við það ástand sem skapist við staði af því tagi sem hér um ræði.  Það viti líka allir sem vita vilji að það sé fáliðað á skipulags- og byggingasviði Reykjavíkurborgar og gangi ekki alltof vel að hafa eftirlit með  framkvæmdum og fylgja eftir leyfisskilmálum, hvað þá að setja ný skilyrði og framfylgja þeim á meðan á framkvæmdum standi eða að þeim loknum.

Í margnefndri umsögn sé fjallað um athugasemdir einstakra aðila.  Veki fyrst athygli að þar virðist aðeins greint frá athugasemdum 5 aðila af 17.  Hvað varði athugasemdir sameigenda að Ingólfsstræti 5 þá fái þær ekki efnisumfjöllun nema að hluta til, eins og samanburður á athugasemdunum og umsögn gefi skýrt til kynna, og ekki sé tekin sjálfstæð afstaða til ákvæða eignaskiptasamnings.  Skipulagsmál lúti öðrum lögum og forsendum en fjöleignarhúsamál.  Ljóst sé af umsögninni að grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi bæði almennt séð gagnvart fleiri hagsmunaaðilum í nágrenninu og sérstaklega gagnvart hagsmunaaðilum að Skólavörðustíg 6b.  Athugasemd íbúa að Skólavörðustíg 2 sé afgreidd með því einu að skoðað verði hvort grípa eigi til mótvægisaðgerða eftir að búið verði að breyta staðnum og innrétta hann.   Þá sé of seint í rassinn gripið.  Umsagnaraðilar dragi að lokum þá ályktun að athugasemdaaðilar verði ekki fyrir tjóni.  Lýsi þessi niðurstaða vanþekkingu á aðstæðum, sem umsagnaraðilar hafi ekki kynnt sér.   Það hafi sýnt sig að íbúðir og skrifstofur í nágrenni öldurhúsa, svo sem við Smiðjustíg, séu nánast óseljanlegar og leigjendur fáist ekki.  Við bætist herverk og sóðaskapur ölvaðra manna. 

Loks áskilja þessir kærendur sér allan rétt til að krefja Reykjavíkurborg um bætur. 

Með bréfi, dags. 19. desember 2003, gerir talsmaður kærendanna að Ingólfsstræti 5 frekari grein fyrir sjónarmiðum þeirra þar sem einkum er stuðst við greinargerð Ögmundar Skarphéðinssonar arkitekts um ýmis tæknileg atriði, en Ögmundur er eigandi eignarhluta í húsinu og einn kærenda.

Málsrök kærenda að Skólavörðustíg 4a, 4b og 4c og að Ingólfsstræti 10.  Af hálfu þessara kærenda er að nokkru byggt á sömu sjónarmiðum og að framan eru rakin.  Málsástæður þeirra lúta þó einkum að atriðum er varða grenndarhagsmuni, svo sem að hinni umdeildu starfsemi muni fylgja ónæði og hávaði umfram það sem nágrannar þurfi að láta yfir sig ganga.  Einnig byggja þessir kærendur á því að hið umdeilda leyfi samrýmist ekki gildandi skipulagi.  Ekkert tillit hafi verið tekið til sjónarmiða sem nágrannar hafi sett fram við grenndarkynningu í málinu þrátt fyrir að andmæli þeirra hafi af hálfu skipulags- og byggingarnefndar verið talin fela í sér „réttmætar og vel rökstuddar kvartanir íbúa“, eins og fram komi í fundargerð nefndarinnar frá 26. nóvember 2003.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, þar sem svarað sé flestum málsástæðum kærenda, s.s. hvað varði landnotkun skv. aðal- og deiliskipulagi, grenndarsjónarmið o.fl. 

Ljóst sé að málsmeðferð umsóknar um leyfi það sem kært sé í málinu hafi verið til fyrirmyndar og í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga.  Þar sem uppi hafi verið ágreiningur milli eigenda í umræddu húsi um það hvort samþykki sameigenda þyrfti fyrir starfseminni hafi byggingarfulltrúi óskað þess að ágreiningnum yrði skotið til kærunefndar fjöleignarhúsamála.  Einnig hafi verið óskað eftir greinargerð varðandi hljóðvist hússins.  Þegar álit kærunefndarinnar hafi legið fyrir um að ekki þyrfti samþykki meðeigenda, og umsögn um hljóðvist hússins, hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Þrátt fyrir að til væri deiliskipulag af reitnum sem leyfi starfsemi þá sem hin kærða samþykkt  fjalli um auk þess sem starfsemin samræmdist aðalskipulagi hafi hún verið grenndarkynnt hagsmunaaðilum á reitnum. Við grenndarkynninguna hafi borist 17 athugasemdir.  Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003.  Ein athugasemd hafi borist skipulagsfulltrúa að loknum fresti til að skila inn athugasemdum.

Í ljósi umsagnar skipulagsfulltrúa hafi umsóknin verið samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 26. nóvember 2003 með tveimur fyrirvörum, annar vegar að heilbrigðiseftirlit samþykkti frágang framkvæmdanna og hins vegar að lokaúttekt byggingarfulltrúa færi fram á staðnum, þ.m.t. prófun á því hvort hljóðvistarkröfum hefði verið mætt.  Borgarstjórn hafi staðfest afgreiðslu nefndarinnnar á fundi sínum þann 4. desember 2003 og hafi þeim sem athugasemdir gerðu verið tilkynnt um afgreiðslu málsins og þeim leiðbeint um kæruheimild til úrskurðarnefndarinnar.

Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 15. september 2003, sem fjalli um þann ágreining.  Hafi Reykjavíkurborg tekið mið af áliti nefndarinnar og vísi til sjónarmiða þeirra sem þar komi fram um þá málsástæðu.  Um grenndarsjónarmið vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003.

Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað sjónarmiðum kærenda um að umsagnaraðilar skipulagsfulltrúa hafi verið vanhæfir til umfjöllunnar málsins. Í tilvitnuðu skjali hafi eingöngu verið fjallað um fyrirspurn aðila, sbr. gr. 12.4 í byggingarreglugerð, um hvort slík starfsemi sem fyrirspurnin laut að, sem á þeim tíma var um rekstur matsölustaðar, samræmdist landnotkun skv. aðal- og deiliskipulagi og hvort reglur borgarinnar um áfengisveitingaleyfi takmörkuðu áfengisveitingaleyfistíma á því svæði sem Ingólfsstræti 5 stendur.  Hafi umsögnin verið í samræmi við gildandi deiliskipulag og landnotkun á svæðinu skv. aðalskipulagi og reglur Reykjavíkurborgar um leyfi til áfengisveitinga.  Fráleitt sé að svar við slíkri fyrirspurn, sem byggingarreglugerð geri ráð fyrir að heimilt sé að senda embættinu, geti leitt til vanhæfis við afgreiðslu umsóknar vegna málsins.  Slík túlkun myndi koma í veg fyrir að embættið gæti sinnt leiðbeiningarskyldu sinni og veitt almennar leiðbeiningar til borgaranna um hvað sé heimilt samkvæmt skipulagi.  Svarið við fyrirspurninni varði í raun eingöngu hvort slík starfsemi samræmist landnotkun skv. skipulagi.  Ekki sé tekin afstaða til þess hvort starfsemin verði leyfð, enda hvorki ljóst á fyrirspurnarstigi hvort umsækjandi  uppfylli önnur skilyrði, s.s. um hljóðvist o.fl. skv. byggingarreglugerð, né hvort sjónarmið nágranna, sem fram komi við grenndarkynningu, geti leitt til þess að hafna beri umsókn.  Í umræddri umsögn sé sérstaklega tekið fram að grenndarkynna þurfi byggingarleyfisumsókn sæki fyrirspyrjandi um leyfi og sé þar engin afstaða tekin til sjónarmiða nágranna enda hafi þau þá ekki legið fyrir.  Í umsögninni hafi verið vikið að því að samþykki meðeigenda þyrfti ekki fyrir notkuninni á jarðhæð. Hafi umsagnaraðilinn þar verið að vísa til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 50/2002, þar sem komist hafi verið að þessari niðurstöðu varðandi matsölustað á Laugavegi nr. 7.  Umsókn sú sem grenndarkynnt hafi verið hafi hins vegar ekki lotið að rekstri matsölustaðar heldur að kaffi- og vínveitingastað (krá) í húsinu.  Í ljósi þess hafi Reykjavíkurborg ekki talið hægt að byggja á framangreindu áliti kærunefndarinnar sem fordæmi og hafi því bent aðilum á að leita með ágreining sinn til kærunefndar fjöleignarhúsamála, sem komist hafi að þeirri niðurstöðu að samþykki meðeiganda þyrfti ekki fyrir starfseminni. Ummæli um þetta í umræddri umsögn frá 8. maí 2003(sic) hafi því ekki þýðingu varðandi þá umsókn sem kynnt hafi verið.

Ekkert sé við það að athuga þótt umsögn um athugasemdir þeirra sem grenndarkynnt var fyrir hafi legið fyrir sjö dögum eftir að kynningu lauk.  Beri þetta þvert á móti bera vott um góða stjórnsýslu, enda hafi legið fyrir í málinu ítarleg gögn og upplýsingar. Ekki hafi, að mati Reykjavíkurborgar, verið nauðsynlegt að skoða húsið sérstaklega,  enda séu til af því aðaluppdrættir og eignaskiptayfirlýsing auk þess sem unnin hefði verið skýrsla varðandi hljóðvistarmálin.  Húsið verði hins vegar skoðað áður en starfsemi hefjist í húsnæðinu,  þ.e. við lokaúttekt byggingarfulltrúa og úttekt heilbrigðiseftirlits.

Hvað málsmeðferðina varði vísist til meðfylgjandi gagna. Ítrekað sé að málsmeðferðin hafi verið vandaðri en skipulags- og byggingarlög geri ráð fyrir þar sem umsóknin hafi verið grenndarkynnt, þrátt fyrir að það væri ekki skylt, enda umsóknin í samræmi við skipulagsáætlanir. Öll skjöl málsins hafi legið fyrir til skoðunar og upplýsingar fyrir hagsmunaaðila við kynningu þess.  Ljóst sé því að málsmeðferðin hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Reykjavíkurborg hafnar sem órökstuddri þeirri fullyrðingu að ekki hafi legið fyrir hvernig tryggja ætti hljóðvist frá staðnum sbr. fyrirliggjandi skýrslu þar um.  Nánari hönnun á slíkum aðgerðum fari hins vegar ekki fram fyrr en aðaluppdrættir hafi verið samþykktir, en skilað sé inn deiliuppdráttum þar sem gerð sé nánar grein fyrir frágangi einstakra verkþátta.  Hið sama gildi um loftræsingu staðarins. Um sorpmál og bílastæði vísist til umsagnar skipulagsfulltrúa.

Rétt sé að í umsögn skipulagsfulltrúa sé ekki fjallað sérstaklega um hverja athugasemd sem borist hafi, enda hafi athugasemdir margra aðila lotið að sömu atriðunum og sé þeim svarað saman.  Í umsögn skipulagsfulltrúa sé tekin bein afstaða til athugasemda kærenda sem byggi á ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.  Sé vísað til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála og geri Reykjavíkurborg álit kærunefndarinnar að sínu, þ.m.t. umfjöllun um orðalag eignarskiptayfirlýsingar.

Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 20. janúar 2004, reifar talsmaður Reykjavíkurborgar nánar einstök atriði og svarar athugasemdum sem fram koma í greinargerð Ögmundar Skarphéðinssonar arkitekts, sem áður er getið.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Með bréfi, dags. 18. janúar 2004, kom Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl. sjónarmiðum byggingarleyfishafa á framfæri við úrskurðarnefndina, einkum með tilliti til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Er þar á því byggt að kærendur hafi hvorki sýnt fram á formgalla á málsmeðferð né fært fram haldbær rök fyrir því að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.

Af hálfu byggingarleyfishafa er þeim málsástæðum sem fram koma í kærum alfarið hafnað.  Um þá málsástæðu kærenda að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að samþykkja hið kærða leyfi vegna ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 vísist til niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé því alfarið hafnað að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 2/2002 hafi nokkurt fordæmisgildi í máli þessu, enda hafi umsókn sú er um hafi verið deilt í því máli ekki hlotið málsmeðferð sambærilega þeirri sem hin kærða ákvörðun hafi fengið. Þá hafi ákvæði um landnotkun í deiliskipulagi þess reits sem til umfjöllunnar hafi verið í því máli verið allt önnur en gildi á þeim reit þar sem Ingólfsstræti 5 standi. 

Að öðru leyti sé vísað til þeirra málsástæðna og lagaraka sem fram komi í  umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 7. nóvember 2003, og greinargerð Reykjavíkurborgar, dags. 29. desember 2003.

Með bréfi, dags. 28. janúar 2004, gerir lögmaður byggingarleyfishafa frekari grein fyrir sjónarmiðum hans í málinu.  Segir þar m.a. að byggingarleyfishafa sé heimilt að hagnýta eignahluta sinn að Ingólfsstræti 5 sem kaffi- og vínveitingastað án samþykkis annarra eigenda hússins.  Því til stuðnings sé vísað til þeirra röksemda sem fram komi í forsendum kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 33/2002.  Þá sé hvorki að finna takmarkanir fyrir hinni fyrirhuguðu starfsemi byggingarleyfishafa í lögum né í skipulagi svæðisins.  Hafi kærendur að Ingólfsstræti 5 á engan hátt sýnt fram á að fyrirhuguð framkvæmd byggingarleyfishafa hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir þá en þeir hefðu mátt gera ráð fyrir í upphafi við kaup sín á húsinu. 

Húsnæðið standi í miðborg Reykjavíkur og megi eigendur á því svæði gera ráð fyrir að húsnæði sem þar standi sé nýtt í samræmi við heimilaða notkun á því svæði skv. gildandi skilmálum.  Í aðalskipulagi Reykjavíkur sé gatan Ingólfsstræti ekki skilgreind sem íbúðarhúsnæði eða íbúðargata heldur sem hliðarverslunarsvæði V.II.I og sé skv. skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða. 

Hafi Ingólfsstrætið ekki verið skilgreint sem sérstakt götusvæði þar sem takmarkanir gildi um fjölda veitingastaða eða aðra starfsemi.  Hins vegar hafa verið skilgreind fjögur götusvæði á hliðarverslunarsvæðum V.II.I og V.II.II, þar sem nákvæmari stýringu verður beitt í þeim tilgangi að tryggja æskilega dreifingu notkunar og verði umsóknir um breytingar á notkun jarðhæða götuhliða á þessum skilgreindu götusvæðum úr verslunum í aðra notkun ekki leyfðar nema hlutfall annarrar notkunar en verslunar fari ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig, samfelld götuhlið jarðhæðar annarrar notkunar en verslunar sé ekki umfram 30 metrar og notkunin hafi ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir.  Þetta eigi hins vegar ekki við í þessu tilviki því Ingólfsstrætið falli ekki innan þessarar skilgreiningar. 

Að Ingólfsstræti 5 sé því heimilt að vera með þá notkun sem samræmist landnotkun í miðborg og á miðsvæði, sbr. kafla 3.1.5 í Greinargerð I, Stefnumörkun í aðalskipulagi Reykjavíkur, sbr. einnig skilgreiningu efst á bls. 11 í Þróunaráætlun miðborgar.  Samkvæmt aðalskipulaginu rúmist m.a. veitingarekstur innan þess svæðis.  Þá sé í deiliskipulagi reitsins heldur ekki gerð frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir.  Með vísan til þessa falli byggingarleyfið bæði að ákvæðum aðalskipulags og gildandi deiliskipulags.   

Rétt sé að benda á að í næsta húsi hafi verið rekinn veitingastaður til fjölda ára.  Hefði það verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga ef umsókn byggingarleyfishafa hefði átt að sæta annarri meðferð og takmörkunum.  Erfitt sé að sjá á hvaða forsendum synjunin hefði átt að vera þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi við skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem honum hafi verið sett fyrir veitingu leyfisins. 

Byggingarleyfishafi hafi frá upphafi leitast við að ná samkomulagi um nýtingu eignarhlutans við aðra eigendur í húsinu og tilkynnt þeim um framvindu mála.  Þar sem samstaða hafi ekki náðst hafi framkvæmdir nú dregist í tæpt ár með tilheyrandi kostnaði og tekjutapi fyrir byggingarleyfishafa. 

Mótmælt sé fullyrðingum kærenda um að samþykkt byggingarnefndar hafi verið byggð á röngum forsendum og upplýsingum og að nefndin hafi vanrækt rannsóknarskyldu sína.  Hafi meðferð málsins þvert á móti verið í fullu samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga og verði öllum tæknilegum kröfum fullnægt. 

Umsögn Skipulagsstofnunar:  Með bréfi, dags. 5. febrúar 2004, óskaði úrskurðarnefndin umsagnar Skipulagsstofnunar um tiltekin álitaefni í málinu, en í bréfi nefndarinnar segir svo: „Auk þeirra atriða sem kærendur tilgreina hefur úrskurðarnefndin af sjálfsdáðum tekið til athugunar hvort ákvæði um landnotkun í deiliskipulagi fyrir staðgreinireit 1.171.2, sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. feb. 2003, fullnægi skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana og almennum kröfum um skýrleika stjórnvaldsákvarðana.

Af  þessu tilefni, og með vísan til e liðs 4. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, er óskað eftir áliti Skipulagsstofnunar um sakarefni málsins og þá einkum hvort stofnunin telji að heimilt hafi verið að vísa í framangreindu deiliskipulagi til ákvæða aðalskipulags Reykjavíkur og Þróunaráætlunar miðborgarinnar um landnotkun, svo sem gert var, svo og hvort þær ákvarðanir teljist nægilega skýrar til þess að vera ráðandi um landnotkun í deiliskipulagi einstakra svæða eða reita.“

Úrskurðarnefndinni barst umbeðin umsögn í bréfi, dags. 11. mars 2003.  Er þar fyrst gerð grein fyrir aðdraganda málsins en síðan segir:

„Umsögn Skipulagsstofnunar  
Eins og að framan greinir óskaði  Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála, með bréfi dags. 5. febrúar 2004,  umsagnar Skipulagsstofnunar um það  hvort ákvæði um landnotkun í gildandi Deiliskipulagi  fyrir staðgreinireit 1.171.2, frá 20. febrúar 2003, fullnægi skilyrðum skipulags- og byggingarlaga og skipulagsreglugerðar um framsetningu skipulagsáætlana og almennum kröfum um skýrleika stjórnvalds-ákvarðana.

Ennfremur er óskað umsagnar  Skipulagsstofnunar um sakarefni málsins og þá einkum hvort stofnunin telji að heimilt hafi verið að vísa til ákvæða Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 og Þróunaráætlunar Miðborgar um landnotkun, í framangreindu deiliskipulagi,  eins og  gert var,  og  hvort þær ákvarðanir teljist nægjanlega skýrar,  til þess að vera ráðandi um landnotkun í deiliskipulagi einstakra svæða eða reita.

Aðalskipulag  2001-2024/Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun.                                    
Samkvæmt aðalskipulaginu, sem staðfest var 20. desember 2002,   er landnotkun á svæðinu skilgreind sem miðborgarsvæði. Í greinargerð áfestri aðalskipulagsuppdrætti kemur fram að á miðborgarsvæði skuli gera ráð fyrir starfsemi á sviði  smásöluverslunar, sértækrar þjónustu og afþreyingar.   Í Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun  sem er fylgirit/greinargerð  með aðalskipulaginu kemur fram að Ingólfsstræti 5 er á svæði sem nefnt er V-II.I,  hliðarverslunarsvæði og eru þar eftirfarandi sérákvæði: Á jarðhæð götuhliða á skilgreindum götusvæðum hliðarverslunarsvæða verða umsóknir um breytingar á notkun úr smásöluverslun og matvöruverslun í  aðra  notkun einungis heimilaðar ef:  Hlutfall annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverslunar, fari ekki yfir 50% á hverju götusvæði fyrir sig. Samfelld götuhlið jarðhæðar, annarrar notkunar en smásöluverslunar og matvöruverlsunar, sé ekki umfram 30 metrar. Notkunin hafi ekki neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum.  

Ennfremur segir efnislega í sérákvæði um svæði V-II.I: Borgaryfirvöld vilja sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni,  að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V-II.I. Samkvæmt aðalskipulagi er því heimilt að hafa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti,  svo  fremi sem notkunin hafi ekki  neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum.
 

Deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.171.2
Deiliskipulag  staðgreinireits  1.171.2 öðlaðist gildi með birtingu tilkynningar í B-deild Stjórnartíðinda  20. febrúar 2003.  Á deiliskipulagsuppdrætti er vísað í nánari skilmála, markmið og forsendur í heftinu: Miðborgarsvæði Reykjavíkur,  Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.2. Í Þróunaráætlun miðborgar, landnotkun,  sem er fylgirit/greinargerð með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, að heimilt geti verið að hafa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti, að uppfylltum skilyrðum um að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.
    

Niðurstaða
Fyrirhugðar breytingar á  notkun jarðhæðar og kjallara byggingar á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti voru grenndarkynntar  samkv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, þótt það hafi ekki verið nauðsynlegt þar sem fyrir hendi var deiliskipulag sem ekki var verið að breyta. Að því skilyrði uppfylltu að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða,  sorps eða af öðrum ástæðum, telur Skipulagsstofnun að sú ákvörðun borgaryfirvalda að leyfa veitingarekstur á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti sé í samræmi við aðal- og deiliskipulag.   

Fyrir liggur  samkv. aðalskipulagi,   að heimilt geti verið að hafa veitingarekstur á umræddri lóð  nr. 5 við Ingólfsstræti, að uppfylltum skilyrðum um að ekki verði neikvæð áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna lyktar, hávaða, sorps eða af öðrum ástæðum.“  

Kærendum að Ingólfsstræti 5 og fulltrúum borgaryfirvalda og byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að tjá sig um framangreinda umsögn Skipulagsstofnunar.  Komu þeir viðhorfum sínum á framfæri og verða þau höfð til hliðsjónar við úrlausn málsins  ásamt öllum röksemdum sem aðilar hafa fært fram fyrir kröfum sínum og sjónarmiðum í málinu. 
 
Niðurstaða:  Í meginatriðum er úrlausnarefni máls þessa þríþætt.  Í fyrsta lagi eru til úrlausnar álitaefni er varða form og máslmeðferð, í öðru lagi hvort þörf hafi verið samþykkis meðeigenda að Ingólfsstræti 5 og í þriðja lagi hvort hin kærða ákvörðun samræmist gildandi skipulagi umrædds svæðis.

Kærendur telja málsmeðferð borgaryfirvalda hafa verði áfátt í ýmsum efnum.  Skort hafi á fullnægjandi rannsókn við ákvarðanatökuna, grenndarkynning hafi verið ófullnægjandi og umsögn um athugasemdir haldin annmörkum.  M.a. hafi þeir sem samið hafi umsögnina verið vanhæfir til að fjalla um málið vegna fyrri afskipta er fyrirspurn var svarað hinn 8. maí 2002, sbr. 6. tl. 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Úrskurðarnefndin fellst á með kærendum að ágallar hafi verið á meðferð málsins.  Óheppilegt hafi verið að svara fyrispurn með jafn afdráttarlausum hætti og gert var hinn 8. maí 2002, þar sem m.a. var fullyrt að ekki væri þörf á samþykki meðeigenda.  Verður ekki framhjá því litið að umrætt svar kunni að hafa vakið óraunhæfar væntingar.  Þrátt fyrir þetta verður ekki talið að þeir starfsmenn sem að svarinu stóðu hafi ekki síðar getað komið að málinu.  Eiga reglur stjórnsýslulaga um sérstakt hæfi ekki við á sveitarstjórnarstigi heldur gilda þar vægari hæfisreglur sveitarstjórnarlaga en að auki var umrædd umsögn unnin í umboði og á ábyrgð skipulags- og byggingarnefndar og fól í sér svör nefndarinnar við framkomnum athugasemdum.  Þykja annmarkar á málsmeðferð að þessu leyti ekki eiga að leiða til ógildingar.

Úrskurðarnefndin telur að alvarlegur ágalli hafi verið á meðferð málsins hvað varðar kynningu þess gagnvart hagsmunaaðilum.  Á því var byggt að hið umdeilda leyfi samræmdist gildandi deiliskipulagi, sem ekki væri þörf á að breyta.  Þrátt fyrir þetta var efnt til grenndarkynningar með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þó augljóslega átti ekki við í málinu.  Var þessi framsetning til þess fallin að villa um fyrir þeim sem kynningin tók til, enda varð ekki annað af henni ráðið en að annað hvort skorti deiliskipulag af svæðinu eða að þörf væri óverulegrar breytingar á deiliskipulagi.  Hvorugt var þó raunin og áttu borgaryfirvöld að haga kynningu málsins með öðrum hætti en gert var.  Hins vegar liggur ekki fyrir að þessi ranga framsetning hafi leitt til réttarspjalla og þykir því ekki rétt að láta þennan annmarka á meðferð málsins varða ógildingu.  Eru ekki aðrir ágallar sjáanlegir á meðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar.

Eins og að framan er rakið lét kærunefnd fjöleigarhúsamála í té álit á því hvort hin breytta notkun séreignarhluta byggingarleyfishafa sem felst í hinu umdeilda byggingarleyfi væri háð samþykki meðeigenda.  Var það niðurstaða kærunefndarinnar að svo væri ekki.  Í forsendum álitsins kemur m.a. fram að kærunefndin telji meðeigendurna ekki hafa sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en eigendur hússins hefðu mátt gera ráð fyrir við kaup á eignarhlutum í því. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála fer með úrskurðarvald og er ekki bundin af áliti kærunefndarinnar.  Ber úrskurðarnefndinni að taka sjálfstætt til úrlausnar hvort fullnægt hafi verið lagaskilyrðum við veitingu leyfisins, m.a. með hliðsjón af ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Eins og mál þetta liggur nú fyrir telur úrskurðarnefndin að ljóst sé orðið að starfsemi samkvæmt hinu umdeilda leyfi hafi í för með sér röskun og óþægindi umfram það sem eigendur hafi mátt búast við.  Liggur m.a. fyrir að geyma verði sorp í kjallara hússins við óviðunandi aðstæður og að það fyrirkomulag hafi óhjákvæmilega í för með sér óþægindi, sem ekki mátti vænta.  Að auki mun vera áskilið að kvöð verði felld á eignina um þetta fyrirkomulag.  Er þó um fyrirkomulag að ræða sem ekki samræmist ákvæðum 84. gr. byggingarreglugerðar um sorpgeymslur og verður grein 12.8 í byggingarreglugerðinni ekki skýrð svo að víkja megi, með stoð í ákvæðinu, frá heilbrigðiskröfum að þessu leyti.  Þá leiðir af reglum um opnunartíma að húseigendur geta búist við að húsið verði opið fram undir morgun aðfararnætur laugardaga og sunnudaga, en af öryggisástæðum verði ekki heimilt að hindra aðgengi úr húsrými byggingarleyfishafa inn í sameignarrými hússins.  Telur úrskurðarnefndin með hliðsjón af framansögðu að ekki verði alfarið litið framhjá hagsmunum meðeigendanna og að afla hefði átt samþykkis þeirra í samræmi við þá meginreglu 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 að breyting á hagnýtingu séreignar sé háð samþykki annarra eigenda við þær aðstæður sem í ákvæðinu er lýst.  Með hliðsjón af því að um atvinnuhúsnæði er að ræða telur úrskurðarnefndin þó að breytingin verði ekki talin veruleg og að því hefði nægt samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir henni.  Þar sem tilskilið samþykki lá ekki fyrir skorti á að fullnægt væri skilyrðum 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 og var hin kærða ákvörðun því ólögmæt.  Ber af þessum sökum að ógilda hið umdeilda byggingarleyfi. 

Kærendur hafa haldið því fram að hin kærða ákvörðun samræmdist ekki skipulagsskilmálum umrædds svæðis.  Eru það ekki síst þeir kærendur sem eiga fasteignir í nágenni Ingólfsstrætis 5 sem byggja á slíkum málsástæðum.

Fyrir svæði það sem hér um ræðir var unnið deiliskipulag þegar á árinu 1989.  Skipulag þetta var endurskoðað að hluta til á árinu 1994.  Deiliskipulagið var í heild tekið til endurskoðunar sumarið 2002.  Á uppdrætti deiliskipulagsins frá 2002 er einungis að sjá óverulegar breytingar.  Greinargerð er á uppdrættinum og gefur hún ekki til kynna að um sé að ræða umfangsmiklar breytingar á skipulaginu.  Í dálki á jaðri skipulagsuppdráttarins, sem hefur yfirskriftina skýringar er svohljóðandi málsgrein: „Nánari skilmálar, markmið og forsendur deiliskipulagsins koma fram í heftinu Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.171.2. “

Í umræddu hefti er að finna einhvers konar staðlaða skipulagsskilmála fyrir deiliskipulögð svæði innan miðborgarinnar og er í skilmálunum m.a. í löngu máli gerð grein fyrir því hvaða flokkar um húsvernd samkvæmt þemahefti með aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar eigi ekki við á svæðinu.  Þá er um landnotkun stuðst við þá kafla úr nefndri þróunaráætlun sem settir eru fram í hefti sem tekið var upp í Aðalskipulag Reykjavíkur á árinu 2000.  Eru ákvarðanir um landnotkun þar m.a. settar fram með skilgreiningum og hólfunum sem fram koma á örsmáum uppdráttum í heftinu auk þess sem starfsemi er sums staðar takmörkuð af notkunarkótum eða lengdum í götuhliðum, svo dæmi séu nefnd.

Spurningar þær sem úrskurðarnefndin beindi til Skipulagsstofnunar lutu m.a. að því hvort þessi framsetning fullnægði lagaskilyrðum um framsetningu deiliskipulags.  Skipulagsstofnun tók ekki afstöðu til spurninganna en af umsögn stofnunarinnar verður ráðið að Ingólfsstræti 5 sé á svonefndu „skilgreindu götusvæði“ en af hálfu borgaryfirvalda hefur í málinu verið lögð rík áhersla á að svo sé ekki.  Verður af þessu ráðið að stefna þróunaráætlunar miðborgarinnar um landnotkun sé óskýr og óhentug sem ákvarðandi um landnotkun í deiliskipulagi.  Verður að líta til þessa við skýringu skipulagsskilmála deiliskipulags svæðisins, en ekki þykir vera á færi úrskurðarnefndarinnar að víkja því til hliðar sem markleysu, þrátt fyrir þá annmarka sem nefndin telur vera á skipulaginu.

Í landnotkunarþætti þróunaráætlunar miðborgar, sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulag og til er vísað í deiliskipulagsgögnum, segir um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega auknigu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.

Úrskurðarnefndin telur augljóst að fyrirhuguð starfsemi samrýmist ekki þessum skilmálum, enda verður ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni muni fylgja utandyra.  Verður hin kærða ákvörðun því einnig felld úr gildi af þessum sökum.  Er úrskurðarnefndin sammála því mati skipulags- og byggingarnefndar, sem ráða má af samþykkt nefndarinnar frá 26. nóvember 2003, að kvartanir íbúa við Ingólfsstræti og Þingholtsstræti hafi verið réttmætar og vel rökstuddar.

Með hliðsjón af framansögðu er hin kærða ákvöðrun felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 4. desember 2003, um að veita leyfi til að innrétta kaffi- og vínveitingastað á 1. hæð og í kjallara atvinnuhússins á lóðinni nr. 5 við Ingólfsstræti er felld úr gildi.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

32/2003 Klettás

Með

Ár 2004, föstudaginn 19. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 32/2003, kæra eigenda Klettáss 12, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 19. maí 2003, kæra J og S, Klettási 12, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni. 

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar hinn 15. maí 2003.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærendur hugðust reisa sólpall á lóð sinni að Klettási 12, Garðabæ og af því tilefni leitaði annar kærenda til byggingarfulltrúa og innti hann eftir því hvort leggja þyrfti fram teikningar af pallinum.  Byggingarfulltrúi tjáði honum að ekki væri nauðsynlegt að teikna pallinn upp en þar sem hann myndi liggja að lóðarmörkum þyrfti að leita samþykkis eigenda aðliggjandi lóðar.  Kærandinn hafði samband við nágranna sinn sem samþykkti pallinn með fyrirvara um samþykki sambýliskonu sinnar.  Þegar framkvæmdir voru vel á veg komnar hafði hann á ný samband við nágranna sinn sem þá samþykkti pallinn, en hafði á orði að ganga þyrfti frá samkomulaginu skriflega.  Með vísan til þessara samskipta áleit kærandi að fyrrnefndur fyrirvari nágrannans væri ekki lengur til staðar.  Eftir að pallurinn hafi verið full smíðaður og steyptur niður hafi nágranninn tekið aftur samþykki sitt þar sem að fyrirvaranum hafi aldrei verið fullnægt. 

Með bréfi til byggingarnefndar Garðabæjar, dags. 24. mars 2003, beindi nágranni kærenda þeim tilmælum til nefndarinnar að þeim yrði tilkynnt að reistur hafi verið sólpallur á lóð þeirra án þess að tilskilið leyfi þar að lútandi hafi legið fyrir. 

Á fundi byggingarnefndar hinn 11. apríl 2003 var bréf nágranna kærenda lagt fram og eftirfarandi fært til bókar af því tilefni:  „Byggingarfulltrúa falið að senda lóðarhafa að Klettási 12 bréf þar sem boðuð er byggingarstöðvun og sá hluti pallsins sem ekki samrýmist byggingarlögum og skilmálum skuli fjarlægður innan 6 vikna frá samþykkt þessari.”  Í kjölfarið sendi byggingarfulltrúi bréf til annars kærenda þar sem m.a. segir:  „Á fundi byggingarnefndar 11.04.2003 var lagt fram bréf, dagsett 24.03.2003, frá lóðarhafa Hraunási 5, Garðabæ um trépall sem búið er að reisa á lóðinni Klettási 12, Garðabæ, að sameiginlegum baklóðarmörkum við lóðina Hraunás 5, Garðabæ.  Byggingarfulltrúi upplýsti á fundinum að sami aðili hafi mætt á skrifstofu byggingarfulltrúa sl. haust og komið kvörtun á framfæri um sama efni en dregið hana til baka síðar vegna samkomulagsumleitana milli lóðarhafa í málinu.”  Síðan segir áfram í sama bréfi:  „Lóðarhæðir á lóðarmörkum á umræddum trépalli eru ekki í samræmi við samþykktan aðaluppdrátt og 2. ml. 18.8. gr. byggingarreglugerðar og eins og fyrr segir hefur ekki náðst samkomulag eigenda framangreindra lóða eins og 67.1 gr. byggingarreglugerðar heimilar. Byggingarfulltrúa var falið að senda yður sem lóðarhafa Klettás 12, Garðabæ bréf þar sem mælt er fyrir um stöðvun framkvæmda með vísan til 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með vísan til framanritaðs skulu byggingarframkvæmdir við timburpall stöðvaðar tafarlaust og sá hluti pallsins fjarlægður sem ekki samrýmist lögum og skilmálum innan 6 vikna frá dagsetningu þessa bréfs.”

Annar kærenda mótmælti bréfi byggingarfulltrúa með símskeyti, dags. 22. apríl 2003, og af því tilefni sendi byggingarfulltrúi kærendum bréf, dag.28. sama mánaðar þar sem segir m.a.:  „Þegar undirritaður hafði samband við yður síðastliðið haust, vegna kvartana yfir framkvæmdum við umræddan trépall, var yður gerð grein fyrir kvörtun eigenda Hraunáss 5, Garðabæ, vegna framkvæmdanna jafnframt sem yður var gert ljóst hvers vegna framkvæmdir þessar brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála og afleiðingar þess.  Yður mátti því vera ljóst frá því á síðastliðnu hausti að framkvæmdir við umræddan trépall brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála. Undirrituðum var síðan tjáð af lóðarhafa Hraunáss 5, að samkomulagsumleitanir væru í gangi vegna frágangs trépalls og girðingar við lóðarmörk milli lóðarhafa Klettáss 12 og Hraunáss 5 hér í bæ.  Að sögn lóðarhafa Hraunáss 5 taldi hann verulegar líkur á að samkomulag næðist og því var umrædd kvörtun af hans hendi, í trausti þess að samkomulag næðist, dregin til baka.”

Áfram segir svo í bréfi byggingarfulltrúa:  „Varðandi athugasemdir yðar um að ekki hafi verið gætt ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt þá liggur ljóst fyrir að yður var sl. haust gerð grein fyrir að verulegar líkur væru á að framkvæmdir við téðan pall væru í ósamræmi við byggingarreglugerð og skilmála.  Þá þegar kom afstaða yðar í ljós þar sem þér sögðuð að þér væruð ekki tilbúinn að rífa umræddan pall þar sem þér hefðuð eytt tíma og fjármunum í byggingu hans.  Þá mátti yður vera ljóst af áðurnefndum samtölum okkar og frá því að upp úr samningaviðræðum yðar og aðliggjandi lóðarhafa slitnaði og þar sem umræddar framkvæmdir augljóslega brjóta í bága við byggingarreglugerð að ekki yrði hægt að veita byggingarleyfi vegna trépallsins og að gripið yrði til lögákveðinna aðgerða til að knýja fram úrbætur.” 

Kærendur máls þessa eru ósáttir við framgöngu byggingaryfirvalda í Garðabæ og hafa kært meðferð málsins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið. 

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar þess efnis að þeim verði gert að rífa umræddan timburpall verði felld úr gildi, þar sem ekki hafi verið farið að ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við ákvörðunina.  Við afgreiðslu málsins hjá byggingarnefnd hafi aðeins verið tekið tilliti til sjónarmiða nágranna kærenda og í engu hlustað á sjónarmið þeirra þrátt fyrir að þess hafi verið krafist. 

Kærendur halda því fram að skipulagsskilmálar lóðarinnar nr. 12 við Klettás séu skýrir varðandi heimild þeirra til að reisa umræddan timburpall og skjólvegg og vegna framkvæmdarinnar sé kærendum einnig heimilt að hækka lóðina.  Ekki megi mismuna lóðarhöfum sem eins sé ástatt fyrir vegna jafnræðisreglu og því geti byggingaryfirvöld ekki gert strangari kröfur til kærenda en annarra lóðarhafa í hverfinu. 

Þá krefjast kærendur þess einnig að byggingarnefndarmenn víki sæti þar sem fyrir liggi að þeim sé fyrirmunað að taka hlutlausa ákvörðun í málinu. 

Málsrök Garðabæjar:  Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að staðfest verði ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda við byggingu timburpalls á lóð hússins nr. 12 við Klettás og að hluti pallsins verði fjarlægður innan sex vikna frá úrskurði úrskurðarnefndarinnar.

Því er haldið fram af hálfu Garðabæjar að umræddur timburpallur á lóð kærenda sé ekki í samræmi við skipulag, sbr. 2. ml. 18.8 gr. byggingarreglugerðar, en þar kemur fram að á aðaluppdrætti húsa skuli gera grein fyrir hæðarlegu lóðar eins og hún er og eins og ætlast er til að hún verði gagnvart götu og lóðum sem að henni liggja.  Með byggingu timburpallsins á lóðarmörkum með miklu hærri hæðarsetningu en tilgreint er á aðaluppdrætti sé augljóslega verið að brjóta gegn skipulagi og því hafi byggingarfulltrúa réttilega borið skylda til að stöðva framkvæmdir við byggingu pallins.  Þá sé ljóst að af hálfu kærenda hafi ekki verið sótt um byggingarleyfi, en slíkt sé skylt samkvæmt lögum þegar ráðist sé í framkvæmdir á lóð sem feli í sér breytingar á aðaluppdrætti. 

Í málsrökum sínum bendir Garðabær á 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem fram komi að ef framkvæmd sé hafin án þess að tilskilið leyfi sé fyrir hendi og framkvæmd fari gegn skipulagi beri byggingarfulltrúa skylda til að stöðva framkvæmdir tafarlaust.  Við slíkar aðstæður skapist ekki svigrúm til að veita þolendum málsins sérstaka fresti til andmæla eða greinargerða.  Það útiloki þó ekki að þolendur geti komið sjónarmiðum sínum á framfæri við byggingarfulltrúa og hann þá eftir aðstæðum fellt byggingarstöðvun úr gildi, hafi hún byggst á röngum forsendum eða misskilningi.  Slíkar aðstæður hafi ekki verið fyrir hendi í tilviki kærenda þar sem svo augljóst sé að framkvæmdin hafi verið hafin án tilskilinna leyfa og brjóti sannanlega gegn gildandi skipulagi og byggingarreglugerð. 

Garðabær heldur því fram að annar kærenda hafi verið í sambandi við byggingarfulltrúa um téðar framkvæmdir og við það tækifæri hafi hann komið sjónarmiðum sínum á framfæri, jafnhliða því sem byggingarfulltrúi hafi gert honum grein fyrir annmörkum málsins. 

Þá bendir Garðabær á að aldrei hafi legið fyrir samþykki nágranna fyrir framkvæmdinni og kærendur hafi átt að gera sér grein fyrir því að slíkt samkomulag væri nauðsynlegt vegna hennar. 

Hvað varði athugasemdir kærenda um annmarka á málsmeðferð, svo sem meint vanhæfi, sé augljóst að þær geti ekki átt við með vísan til vanhæfisreglna sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998.

Að lokum bendir Garðabær á að af málsgögnum komi fram að ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda hafi verið borin undir byggingarnefnd á fundi hinn 11. apríl 2003 og í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. sama mánaðar, sé vísað til staðfestingar byggingarnefndar á ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda.  Þrátt fyrir þessa tilhögun málsins sé um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér að kærendum var gert skylt að stöðva framkvæmdir við gerð sólpalls á lóðinni nr. 12 við Klettás í Garðabæ ásamt því að fjarlægja hluta pallsins. 

Byggingarnefnd fjallaði um mál kærenda á fundi hinn 11. apríl 2003 og samþykkti að fela byggingarfulltrúa að senda kærendum máls þessa bréf, þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun ásamt því að sá hluti sólpallsins sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykkt nefndarinnar.  Í kjölfarið ritaði byggingarfulltrúi bréf til kærenda þar sem greint er frá bókun nefndarinnar.  Verður því ekki fallist á þá fullyrðingu Garðabæjar að um sé að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga heldur ákvörðun nefndarinnar sem tekin var í tilefni af kvörtun nágranna kærenda.  Af málsgögnum verður hvorki séð að kærendum hafi verið kynnt þessi tiltekna kvörtun nágranna til byggingarnefndar né að þeim hafi gefist kostur á að tjá sig um ætlan nefndarinnar í kjölfar kvörtunarinnar.  Af bókun nefndarinnar og öðrum gögnum málsins má ráða að smíði hins umdeilda sólpalls var að mestu lokið þegar kærendum var tilkynnt ákvörðun byggingaryfirvalda um stöðvun framkvæmda og niðurrif.  Ljóst er að hin kærða ákvörðun er töluvert íþyngjandi fyrir kærendur og með vísan til þess er það mat úrskurðarnefndarinnar að byggingarnefnd Garðabæjar hafi ekki verið heimilt að taka slíka ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt kæranda, sérstaklega þegar fyrir liggur að hæglega var unnt að koma því við í ljósi atvika málsins. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 varðandi sólpall að Klettási 12 er felld úr gildi.

 

______________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________          _____________________
Þorsteinn Þorsteinsson                   Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

27/2002 Bleikjukvísl

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 27/2002, kæra eigenda húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 um breytingu á aðal- og deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júní 2002, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kæra Á og E, eigendur húseignarinnar að Birtingakvísl 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 24. apríl 2002 að breyta aðal- og deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl, Reykjavík. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 30. apríl 2002.

Málavextir:  Húseignin að Birtingakvísl 15, Reykjavík stendur innst í götu og austan og sunnan hennar er lóðin að Bleikjukvísl 10.  Á milli þeirra er göngustígur. 

Samkvæmt aðalskipulagi var svæðið skilgreint sem útivistarsvæði til sérstakra nota.  Deiliskipulag frá árinu 1982 gerði ráð fyrir dagvistarstarfsemi en með samþykkt skipulagsnefndar hinn 5. júní 1989 og samþykkt borgarráðs hinn 6. sama mánaðar var samþykkt deiliskipulag lóðarinnar sem kvað á um að lóðin skyldi nýtt undir gæsluvöll.  Á lóðinni skyldi standa um 60 m² hús og leiktæki en stór hluti lóðarinnar skyldi vera óraskaður.  Rekstri gæsluvallarins var hætt fyrir nokkrum árum og var þá húsið sem stóð á lóðinni flutt burtu. 

Í júlí árið 2001 sótti núverandi lóðarhafi um að fá lóðinni nr. 10 við Bleikjukvísl úthlutað fyrir leikskóla.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 30. sama mánaðar var bókað að það samrýmdist skipulagi að byggja leikskóla á lóðinni og var beiðninni vísað til skrifstofustjóra borgarverkfræðings.  Í kjölfarið var honum úthlutað lóðinni og sótti hann um byggingarleyfi fyrir leikskóla.  Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. janúar 2002. Ákvörðun í málinu var þá frestað en samþykkt að auglýsa óverulega breytingu á aðalskipulagi þar sem lóðinni skyldi breytt úr grænu svæði í stofnanasvæði.  Jafnframt var bókað að hönnuður hússins skyldi hafa samband við skipulagsfulltrúa vegna breytinga á deiliskipulagi.  Á fundi borgarráðs hinn 5. febrúar s.á. var staðfest afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar og í kjölfarið var þess óskað við Skipulagsstofnun að hún mælti með því við umhverfisráðuneytið að heimilað yrði að auglýsa óverulega breytingu á aðalskipulagi vegna lóðarinnar.  Skipulagsstofnun lagði ofangreint til við umhverfisráðuneytið sem féllst á beiðnina.  Tillaga að breyttu aðalskipulagi var auglýst til kynningar frá 19. febrúar 2002 með athugasemdafresti til 20. mars s.á.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 8. febúar 2002 var samþykkt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi vegna lóðarinnar Bleikjukvísl 10 fyrir húseigendum að Bleikjukvísl 1, 2, 6, 8, 12, 14, 16, 18, 24 og 26, Birtingakvísl 11-19 (oddatölur), frá 19. febrúar 2002 til og með 19. mars sama ár. 

Tilkynning um grenndarkynningu á tillögu að breyttu deiliskipulagi var send til hagsmunaaðila með bréfi, dags. 18. febrúar 2002.  Þar var sérstaklega vakin athygli á að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst tillaga að breyttu aðalskipulagi og var auglýsing um breytinguna látin fylgja.  Í tilkynningunni var vísað í uppdrátt er fylgdi henni, þar sem kom fram að tillögunni væri ætlað að breyta samþykktu deiliskipulagi frá árinu 1982 þar sem gert var ráð fyrir dagvistun á lóðinni. 

Að lokinni auglýsingu um tillögu að breyttu aðalskipulagi og grenndarkynningu voru tillögurnar lagðar fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002.  Þá voru einnig á sama fundi lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu við kynningu þeirra, en athugasemdir bárust m.a. frá kærendum.  Nefndin samþykkti tillögurnar þó með þeirri breytingu að bílastæði leikskólans skyldi einnig komið fyrir sunnan leikskólans með aðkomu frá Streng.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 30. apríl 2002 og var þeim er settu fram athugasemdir kynnt afgreiðsla nefndarinnar með bréfi, dags. 13. maí 2002.  Auglýsingar um gildistöku aðal- og deiliskipulagsbreytinganna birtust í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002. 

Eftir framangreinda atburðarás áttu sér stað viðræður kærenda og byggingaryfirvalda um sættir málsins og óskuðu kærendur eftir því að Reykjavíkurborg keypti húseign þeirra.  Því var hafnað með vísan til þess að ekki lægi fyrir í málinu bótaábyrgð borgarinnar og tókust ekki sættir með aðilum.

Kærendur hafa skotið ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast þess að breyting sú sem skipulags- og byggingarnefnd samþykkti á aðalskipulagi vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl verði felld úr gildi með vísan til þess að málsmeðferð og efnislegur grundvöllur ákvörðunarinnar séu haldin slíkum ágöllum að ógildingu hennar varði.  Í bréfi Borgarskipulags til Skipulagsstofnunar, dags. 4. janúar 2002, sé þess getið að breyting aðalskipulagsins sé gerð til þess að samræmi sé á milli gildandi deiliskipulags og aðalskipulags svæðisins og þess getið að svo virðist sem lóðin hafi í aðalskipulagi verið skilgreind sem grænt svæði fyrir misgáning og því sé aðeins um leiðréttingu að ræða á gildandi aðalskipulagi.  Þá benda kærendur á að hið sama komi einnig fram í greinargerð með aðalskipulaginu og auglýsingu þess. 

Kærendur halda því fram að ákvörðun um breytingu á aðalskipulagi, sem reist sé á ofangreindu, byggist á ómálefnalegum sjónarmiðum og sé því ólögmæt að efni til og ógildanleg.  Með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 hafi verið lögfest stigskipting skipulagsáætlana þannig að skipulagsáætlanir af æðra stigi gangi framar skipulagsáætlunum af lægra stigi og sé ósamræmi þarna á milli víki hinar lægra settu.  Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. og 9. gr. laganna skuli aðalskipulag fela í sér stefnu sveitarstjórnar um landnotkun, þróun byggðar o.fl., en nánari útfærsla þess komi fram í deiliskipulagi, sbr. 3. mgr. 2. gr. sömu laga.  Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skuli deiliskipulag grundvallast á aðalskipulagi en ekki öfugt og sé ósamræmi þarna á milli víki deiliskipulagið og þar með sé það ógilt.  Aðalskipulag og tillaga um breytingu á því geti ekki byggst á því að verið sé að færa aðalskipulag til samræmis við deiliskipulag.

Kærendur halda því fram að kynning aðalskipulagstillögu sem beri að með ofangreindum hætti sé til þess fallin að valda misskilningi hjá almenningi.  Misskilningurinn geti leitt til andvaraleysis um hinn mikilvæga rétt til að koma að athugasemdum um aðalskipulagstillögu sem síðan verður forsenda deiliskipulags á svæðinu og þar með bundið skilmála þess.  Við slíka málsmeðferð sé sköpuð rík hætta á því að hagsmunaaðilar missi af möguleikanum á að koma að grundvallarsjónarmiðum sínum um skipulagið sem varði einmitt aðalskipulagið en ekki nánari útfærslur í deiliskipulagi.  Slík málsmeðferð brjóti gegn markmiðum 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem segi að markmið laganna sé að tryggja vandaða málsmeðferð og réttaröryggi, sbr. gr. 3.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Málsmeðferð í máli þessu sé haldin verulegum ágöllum og til þess fallin að valda ruglingi hjá hagsmunaaðilum og því hljóti aðalskipulagið að teljast ógilt. 

Kærendur krefjast þess að breyting sú sem skipulags- og byggingarnefnd samþykkti á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl verði felld úr gildi.  Kærendur benda á að eldra deiliskipulag lóðarinnar, sem samþykkt var árið 1982, hafi gert ráð fyrir dagvistun á lóðinni en við endurskoðun Aðalskipulags Reykjavíkurborgar 1990-2010 hafi landnotkun lóðarinnar verið breytt úr íbúðarsvæði í útivistarsvæði til sérstakra nota og síðan þá haldist óbreytt.  Ósamræmi hafi því verið milli aðalskipulags og deiliskipulags lóðarinnar og því teljist eldra deiliskipulagið ógilt, sbr. 1. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Málsmeðferð sú sem viðhöfð hafi verið í málinu hafi því verið röng.  Ekki hafi verið um löglega breytingu deiliskipulags að ræða, skv. 2. mgr. 26. gr laganna þar sem ekkert gilt deiliskipulag hafi tekið til lóðarinnar.  Vegna þessa hafi deiliskipulagið átt að fara eftir 25. gr. laganna og þegar af þeirri ástæðu verði hin kærða deiliskipulagsbreyting að teljast ógild. 

Þessu til viðbótar benda kærendur á að deiliskipulagið verði allt að einu að teljast ógilt með vísan til þess að grenndarkynning deiliskipulagstillögunnar hafi farið fram samhliða auglýsingu aðalskipulagstillögunnar.  Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimild til að auglýsa tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu um samsvarandi tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Þessi heimild eigi aðeins við um þá málsmeðferð sem viðhöfð sé þegar deiliskipulagstillaga sé auglýst skv. 25. gr. eða 1. mgr. 26. gr. laganna.  Þegar beitt sé undanþáguheimild 2. mgr. 26. gr. laganna eigi heimild 2. mgr. 23. gr. ekki við og því sé óheimilt að grenndarkynna tillögu að óverulegri breytingu á deiliskipulagi skv. 2. mgr. 26. gr. samhliða auglýsingu á tillögu að breyttu aðalskipulagi.  Þessi málsmeðferð fullnægi ekki efniskröfum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og því sé ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar ógildanleg.  Heimild 2. mgr. 23. gr. laganna sé undanþáguheimild sem beri að túlka þröngt eða eftir orðanna hljóðan en ekki rýmkandi skýringu þannig að hún nái einnig til málsmeðferðar skv. 2. mgr. 26. gr. laganna. 

Kærendur vísa einnig til þess að málsmeðferð skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé undanþágumeðferð sem geri minni kröfur til málsmeðferðar en 25. gr. og 1. mgr. 26. gr. s.l.

Kærendur benda á að í lögskýringargögnum komi skýrt fram að hugtakið „óverulegar breytingar“ á deiliskipulagi, sem sé forsenda beitingar 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, beri að túlka þröngt.  Breyting deiliskipulags geti ekki talist óveruleg þegar sjálfu aðalskipulaginu, grundvelli deiliskipulagsins, sé breytt samhliða og alls ekki þegar aðalskipulagsbreytingin sé breyting á landnotkun úr útivistarsvæði í stofnanasvæði, sem sé grundvallarbreyting efnislega þótt hún varði aðeins lítið svæði.

Kærendur halda því og fram að óheimilt sé að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en eftir að gildistaka samsvarandi aðalskipulagsbreytingar hafi verið auglýst þar og vísa til lögskýringargagna með lögum nr. 170/2000.  Þetta sé til að uppfylla hina ríku kröfu skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að deiliskipulag verði að byggja á gildu aðalskipulagi.  Í máli kærenda hafi þannig háttað til að auglýsing um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu hafi verið birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 28. júní 2002 og hafi þar með tekið gildi, sbr. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð.  Sama dag hafi auglýsing um hina kærðu aðalskipulagsbreytingu verið birt þar og á sama hátt þar með öðlast gildi.  Þessi birtingarháttur valdi því að gildistaka aðalskipulagsbreytingarinnar og deiliskipulagsbreytingarinnar sé nákvæmlega samtímis, sbr. 7. gr. laga nr. 64/1943, um birtingu laga og stjórnvaldserinda, og uppfylli ekki kröfu skipulags- og byggingarlaga um að deiliskipulag byggi á gildu aðalskipulagi.  Þetta sjónarmið komi einnig fram í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 10. júní 2002, þar sem segi að stofnunin geri ekki athugasemdir við að deiliskipulagbreytingin verði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda þegar breyting á aðalskipulagi fyrir sama svæði hafi tekið gildi.  Öll málsmeðferð á ákvörðunarstigi í máli þessu sé algerlega samtímis, bæði hvað varðar aðalskipulagið og deiliskipulagið.  Málsmeðferð standist ekki kröfur skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að ákvarðanir um deiliskipulag byggi á gildu aðalskipulagi og því teljist deiliskipulagsbreytingin ógild.

Kærendur byggja einnig á því að við málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar hafi ekki verið gætt ákvæðis 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þess efnis að sveitarstjórn sendi Skipulagsstofnun hið breytta skipulag, sbr. 3. mgr. 25. gr. laganna, ásamt yfirlýsingu um að hún taki að sér að bæta það tjón er einstakir aðilar kunni að verða fyrir við breytinguna.  Samkvæmt 3. mgr. 25. gr. laganna beri að senda Skipulagsstofnun þær athugasemdir sem gerðar hafi verið við deiliskipulagstillöguna en ekki sé vísað til þeirra í meðsendum gögnum frá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar, sbr. bréf, dags. 31. maí 2002.  Þá sé hvergi að finna yfirlýsingu um bótaábyrgð, hvorki á deiliskipulagsuppdrættinum né í áðurnefndu bréfi, dags. 31. maí 2002.

Kærendur krefjast einnig ógildingar deiliskipulagsins sökum þess að breytingin, sem gerð hafi verið á deiliskipulagstillögunni eftir grenndarkynninguna, varðandi aðkomu viðskiptavina leikskólans frá Streng í stað Bleikjukvíslar, sé grundvallarbreyting og hana hafi þurft að grenndarkynna sérstaklega, sbr. 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Lóðin standi við Bleikjukvísl og eðli málsins samkvæmt hljóti aðkoman að vera frá þeirri götu sem lóðin standi við.  Auk þess standist þessi breyting ekki efnislega þar sem að við gerð hennar hafi ekki verið fylgt ákvæðum skipulagsreglugerðar gr. 3.1.1 nr. 400/1998 þar sem kveðið sé á um að við skipulagsgerð skuli ávallt taka sérstakt tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanir um landnotkun og tilhögun mannvirkja svo sem vega, stíga, bílastæða o.fl.  Þá hafi heldur ekki verið tekið tillit til umferðaröryggissjónarmiða því mörg börn eigi leið um Streng á sama tíma og mesta umferðin sé í kringum leikskólann.  Bílastæðin sem breytingin geri ráð fyrir séu hornrétt á akstursstefnu við Streng, sem sé mikil umferðargata.  Slík bílastæði séu talin óæskileg vegna umferðaröryggissjónarmiða og vísa kærendur í þessu sambandi til bréfs Borgarverkfræðings í Reykjavík, dags. 21. ágúst 1996, þar sem lagst hafi verið gegn þess háttar bílastæðum við Stakkahlíð.  Með því að kynna ekki breytinguna sérstaklega og kanna nánar en gert var, hvaða áhrif hún hefði á umferðaröryggi og þarfir barna í hverfinu, hafi skipulags- og byggingarnefnd brotið gegn rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1997.  Þessi breyting sé ekki bindandi þar sem hún sé sett fram í skipulagsgreinargerð en ekki skipulagsskilmálum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg bendir á að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi ekki úrskurðarvald um gildi hinnar kærðu aðalskipulagsbreytingar.

Varðandi deiliskipulagsbreytinguna þá heldur Reykjavíkurborg því fram að um óverulega breytingu hafi verið að ræða frá gildandi deiliskipulagi svæðisins.  Því hafi verið heimilt að fara með tillöguna samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi samhliða verið auglýst breyting á aðalskipulagi og athygli athugasemdaraðila sérstaklega vakin á því.  Telja verði að heimilt sé, á grundvelli 2. mgr. 23. gr. laganna, að grenndarkynna breytingu samhliða auglýsingu á óverulegri breytingu á aðalskipulagi, sbr. tilgang og markmið þess sem að hafi verið stefnt með lagagreininni.  Reykjavíkurborg bendir á að fyrst hið meira sé heimilt hljóti hið minna að vera það einnig, enda liggi sömu rök til grundvallar hvoru tveggja.  Ákvæði 2. mgr. 26. gr. og 2. mgr. 21. gr. skipulags- og byggingarlaga verði að skýra í samræmi við ákvæði 2. mgr. 23. gr. laganna.  Í ljósi þessa sé ekkert óeðlilegt við að málsmeðferð tillagnanna hafi farið fram samhliða enda samrýmist það beinlínis tilgangi og markmiðum ákvæða 2. mgr. 23. gr. laganna. 

Reykjavíkurborg fellst á það með kærendum að láðst hafi að lýsa því yfir á uppdrætti eða í bréfi til Skipulagsstofunar að borgarsjóður bæti það tjón sem einstakir aðilar kunni að verða fyrir við breytinguna.  Slíkri yfirlýsingu hafi verið bætt inn á uppdráttinn enda um augljósa villu að ræða.

Hvað varði athugasemdir kærenda um bílastæðin við Streng þá sé því mótmælt að Reykjavíkurborg hafi ekki verið heimilt að gera þessa breytingu á hinni kynntu tillögu við meðferð málsins, enda hafi þess verið krafist af flestum athugasemdaraðilum málsins, þ.m.t. kærendum.  Sérfræðingar Reykjavíkurborgar hafi metið það svo að umferðaröryggi við Streng væri fullnægjandi með tilliti til aðstæðna.  Ekki hafi verið ástæða til þess að fjalla um bílastæðin í skilmálum enda séu þau sýnd á uppdrættinum.  Fráleitt sé að halda því fram að ákvörðun um þau sé ekki bindandi. 

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Kærendur hafna þeirri fullyrðingu Reykjavíkurborgar að úrskurðarnefndina skorti lagaheimild til að leggja mat á breytinguna á aðalskipulaginu.  Á því sé byggt að það sé of þröng afmörkun á valdsviði nefndarinnar og í andstöðu við tilgang 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um réttaröryggi, að nefndin geti ekki lagt mat á málsmeðferð og ákvarðanir á sveitarstjórnarstigi þótt þær séu síðan afgreiddar embættisafgreiðslu af umhverfisráðuneytinu.  Auk þess sé á því byggt að það sé of þröng afmörkun á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að hún geti ekki endurskoðað staðfestingu umhverfisráðherra á aðalskipulagi þar sem við afgreiðslu aðalskipulags í ráðuneyti sé ekki gætt þeirrar vönduðu málsmeðferðar sem kærumeðferð geri ráð fyrir.

Málsrök lóðarhafa:  Í bréfi, dags. 10. desember 2002, lýsa lóðarhafar því að aðkoma viðskiptavina leikskólans er komi akandi sé aðallega frá Streng og þeir sem komi gangandi fari sömu leið, en einnig sé göngustígur við Bleikjukvísl notaður. 

Lóðarhafar greina einnig frá því að þeir hafi óskað eftir því við byggingarfulltrúa að hlið inn á leikskólalóðina verði fært.  Þá sé á lóðarmörkum gert ráð fyrir trjágróðri.

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin hefur skoðað aðstæður á vettvangi og kom þá í ljós að bílastæði eru við Streng og hlið inn á leikskólalóðina snýr að Streng.  Samkvæmt upplýsingum frá byggingaryfirvöldum hefur verið sótt um leyfi fyrir þeirri staðsetningu en sú umsókn hefur ekki verið tekin til afgreiðslu. 

Niðurstaða:  Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar um breytingu á aðalskipulagi borgarinnar vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl og samhljóða deiliskipulags vegna sömu lóðar.  Hefur úrskurðarnefndin áður skorið úr um hliðstæð álitaefni, sbr. m.a. með úrskurði í máli nr. 22/2003, uppkveðnum hinn 20. nóvember 2003.  Með vísan til þess er það niðurstaða nefndarinnar að aðalskipulagsuppdráttur vegna lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl sæti ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar, þar sem hann er staðfestur af ráðherra sem æðsta handhafa stjórnsýsluvalds.  Samkvæmt framansögðu verður kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um breytt aðalskipulag lóðarinnar vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Kærendur halda því fram að borgaryfirvöldum hafi verið óheimilt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar og auglýsa breytingu á aðalskipulagi hennar á sama tíma.  Hvað þetta atriði varðar verður að líta til tilurðar heimildar sveitarfélaga þess efnis að auglýsa samhliða tillögu að aðalskipulagi og tillögu deiliskipulags, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Heimild þessi var sett með lögum um breytingu á skipulags- og byggingarlögum nr. 170/2000 og var tilefnið úrskurður úrskurðarnefndarinnar þess efnis að sveitarfélögum væri skylt að ganga frá aðalskipulagsbreytingu að fullu áður en deiliskipulagstillaga væri kynnt.  Í greinargerð með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 170/2000 kemur fram að heimildin sé sett í lög svo unnt sé að auglýsa deiliskipulagstillögur, samkvæmt 25. og 26. gr. laganna, samtímis auglýsingu samkvæmt 21. gr. á tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.  Í lagatexta og lögskýringargögnum er einvörðungu getið um tillögu að breyttu deiliskipulagi sem sé auglýst en í engu getið um tillögu að breyttu deiliskipulagi sem sé grenndarkynnt.  Skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 og skipulagsreglugerð nr. 400/1998 hafa að geyma ítarleg ákvæði um kynningu skipulagstillagna og samráð við skipulagsgerð.  Þessum ákvæðum er m.a. ætlað að tryggja vandaða málsmeðferð og réttaröryggi.  Heimild sveitarstjórna til að auglýsa tillögu að deiliskipulagi samhliða auglýsingu tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi er undantekning frá þeirri meginreglu að deiliskipulag skuli gert á grundvelli aðalskipulags og hana verður í ljósi framanritaðs að skýra þröngri lögskýringu.  Með vísan til þessa verður ekki talið að sveitarstjórnum sé heimilt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi samtímis og auglýst er tillaga að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi.

Kærendur halda því fram að deiliskipulagið verði að ógilda með vísan til þess að gildistaka þess og aðalskipulagsbreyting vegna lóðarinnar hafi verið auglýst samtímis.  Fyrir liggur í máli þessu að um er að ræða tvær ákvarðanir sem teknar eru samtímis í skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar.  Aðalskipulagsbreytingin hlaut staðfestingu umhverfisráðherra og að henni fenginni birtust báðar samþykktirnar sama daginn í B-deild Stjórnatíðinda. 

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags og verður við túlkun lagaákvæðis þessa að miða við að um sé að ræða aðalskipulag sem þá þegar hafi öðlast gildi.  Að öðrum kosti grundvallast deiliskipulagið ekki á gildu aðalskipulagi.  Túlkun þessi á sér stoð í greinargerð lagafrumvarps þess er varð að lögum nr. 170/2000, en þar segir að óheimilt verði að auglýsa gildistöku deiliskipulags í Stjórnartíðindum fyrr en auglýst hafi verið gildistaka samsvarandi breytingar á aðalskipulagi.  Verður að telja að heimild 2. mgr. 23. gr. laganna sé undanþáguheimild sem skýra verði þröngt og því uppfylli samtímabirting gildistöku aðal- og deilskipulagsákvarðana ekki skilyrði lagagreinarinnar. 

Í málavaxtalýsingu hér að framan kemur fram að við undirbúning hinar umdeildu deiliskipulagsákvörðunar var kynnt að breytingunni væri ætlað að breyta deiliskipulagi sem tók gildi árið 1982.  Undir rekstri málsins kom í ljós skipulagsuppdráttur frá árinu 1989 af lóð þeirri sem um er deilt í málinu.  Uppdráttur þessi var samþykktur í skipulagsnefnd borgarinnar hinn 5. júní 1989 og í borgarráði hinn 6. sama mánaðar.  Samkvæmt eldra deiliskipulaginu er lóðin ætluð undir dagvistun og er gert ráð fyrir um 420 m² stóru húsi til starfseminnar en samkvæmt yngra deiliskipulaginu er gert ráð fyrir gæsluvelli ásamt 60 m² húsi.  Þá er og á yngri deiliskipulagsuppdrættinum sýnt náttúrulegt holt sem sagt er að ekki megi raska.  Af framangreindu má ráða að verulegur mismunur hafi verið á milli þess deiliskipulags sem í gildi var þegar grenndarkynningin átti sér stað og þess deiliskipulags sem kynningargögn báru með sér að verið væri að breyta.  Þessi ranga kynning gat m.a. haft þær afleiðingar að þeim sem hagmuna áttu að gæta væri ekki gert kleift að koma á framfæri athugasemdum sínum við grenndarkynninguna, byggðum á réttum forsendum.  Telst þessi ágalli á meðferð málsins verulegur.

Með vísan til alls framanritaðs er það niðurstaða úrskurðarnefndar að ógilda beri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 24. apríl 2002 um deiliskipulag lóðarinnar nr. 10 við Bleikjukvísl.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum kærenda um að felld verði úr gildi breyting á aðalskipulagi Reykjavíkurborgar, sem samþykkt var í skipulags- og byggingarnefnd hinn 24. apríl 2002 og staðfest af umhverfisráðherra hinn 12. júní 2002, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá. 24. apríl 2002 um að samþykkja deiliskipulag vegna lóðarinnar að Bleikjukvísl 10 í Reykjavík er felld úr gildi. 

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________       _____________________________
         Þorsteinn Þorsteinsson                            Ingibjörg Ingvadóttir