Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

37/2006 Skipholt

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 28. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 37/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.     

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra G og G, Skipholti 50, Reykjavík, f.h. eigenda og íbúa að Skipholti 50, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.  

Verður að skilja erindi kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 28. september 2006, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, settu kærendur fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þær voru þá nokkuð á veg komnar.  Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um sjónarmið borgaryfirvalda í málinu og bárust athugasemdir þeirra hinn 24. október 2006.  Var gagnaöflun þá lokið og ákvað úrskurðarnefndin því að taka málið til efnisúrlausnar í stað þess að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.  Hafa óvænt atvik eftir það leitt til þess að uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist þar til nú.  

Málavextir:   Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í júlí árið 2005 var lögð fram tillaga Þórsafls hf. um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar að Skipholti 50A og var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum.  Að grenndarkynningu lokinni var málið tekið fyrir á ný á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og grenndarkynningin felld niður og málinu vísað frá með eftirfarandi bókun:  „Með vísan til þess að skipulagsskilmálar sem taldir hafa verið í gildi fyrir lóðina að Skipholti 50a og tilgreindir voru í grenndarkynntri tillögu að breytingu á deiliskipulagi teljast ekki fullnægja skilyrðum undantekningarákvæðis 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í lögum 73/1997, er framlögðu erindi vísað frá vegna formgalla auk þess sem grenndarkynning er felld niður.  Umsækjanda ber þess í stað að sækja um byggingarleyfi vegna breytinganna og verður slíkt leyfi grenndarkynnt fyrir sömu aðilum og var gefinn kostur á að tjá sig um fyrri afgreiðslu málsins í samræmi við ákvæði 7. mgr. laga nr. 73/1997.“    

Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja eina hæð úr steinsteypu ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt þar sem yrði komið fyrir fimm íbúðum.  Jafnframt var sótt um heimild til að breyta félagsaðstöðu á neðri hæð hússins í fimm íbúðir þannig að samtals yrðu tíu íbúðir í bakbyggingunni.  Byggingarfulltrúi afgreiddi málið með eftirfarandi bókun:  „Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Að þeim uppfylltum verður málið sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.“ 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. janúar 2006 var málið tekið fyrir og samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu hagsmunaaðilum.  Stóð kynningin yfir frá 1. febrúar 2006 til 1. mars 2006 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kærendum. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 15. mars 2006 var málið tekið fyrir á ný að lokinni grenndarkynningu.  Á fundinum var lagt fram bílastæðabókhald hönnuðar ásamt samantekt á athugasemdum og svör skipulagsfulltrúa vegna grenndarkynningar.  Var eftirfarandi samþykkt færð til bókar:  „Ráðið gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og með vísan til samantektar og svara skipulagsfulltrúa vegna grenndarkynningar.  Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. apríl 2006 var beiðni um breytingar á bakhúsinu að Skipholti 50A samþykkt. 

Hafa kærendur skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.  

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er í upphafi vísað til þess að þeir fagni því að atvinnuhúsnæðinu að Skipholti 50A verði breytt í íbúðarhúsnæði.  Aftur á móti geti þeir ekki sætt sig að öllu leyti við breytingar húsnæðisins, þar sem sumar þeirra séu líklegar til þess að rýra verðgildi eigna að Skipholti 50, m.a. vegna fyrirsjáanlegs ónæðis og óvistlegra umhverfis.

Kærendur benda á að hækkun húsnæðisins að Skipholti 50A valdi mikilli skerðingu á útsýni frá gluggum á austurhlið Skipholts 50, en þar séu á fyrstu og annarri hæð tveir svefnherbergisgluggar ásamt stofuglugga og í kjallara séu þar svefnherbergis-, eldhús- og stofugluggar.  Skerðing útsýnis kjallaraíbúðar nái til 60% glugga (75% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri).  Skerðing útsýnis á annarri hæð nái til 33% glugga (37,5% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri) og skerðing útsýnis á fyrstu hæð nái til 37,5% glugga (43% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri).  Á vesturhlið hússins að Skipholti 50 séu engir gluggar, þar sem húsnæðið sé sambyggt Skipholti 44.  Kærendur leggi til að efsta hæð hússins að Skipholti 50A verði inndregin svo hún skerði ekki útsýni eins mikið. 

Kærendur halda því fram að skuggavarp aukist verulega á austurgafl hússins að Skipholti 50 og yfir garðinn sem snúi í suður.  Á austurgafli hafi tvær íbúðir svefnherbergis- og stofuglugga og ein íbúð svefnherbergis-, eldhús- og stofuglugga.  Mögulega muni austurgafl Skipholts 50 lítið sem ekkert njóta sólar með haustinu.  Aukið skuggvarp muni einnig hafa áhrif á gróður í garði ásamt því að notkunarmöguleikar hans og svala fyrstu og annarrar hæðar rýrni þegar hausta taki.  Kærendur undrist að í gögnum vegna hinnar kærðu ákvörðunar skuli ekki vera miðað við haustjafndægur 22. september eins venja sé, en verulega geti munað um hæð sólar og lengd skugga eftir því sem nær jafndægri dragi. 

Talsvert mikið ónæði verði vegna nálægðar Skipholts 50A, en á vesturhlið hússins séu fyrirhugaðir stofu-, eldhús- og svefnherbergisgluggar ásamt svölum sem snúi að austurhlið Skipholts 50 þar sem m.a. svefnherbergi séu staðsett.  Skipholt 50A standi á lóðarmörkum og telji kærendur mikið ónæði af því að hafa stofu og eldhúsglugga ásamt svölum beint fyrir framan svefnherbergisglugga þeirra.  Ekki sé ljóst miðað við teikningar hvar aðalinngangur eignarinnar eigi að vera en verði hann á vesturhlið sé ljóst að talsvert ónæði muni verða af umgengni þar.  Þá verði kærendur fyrir ónæði af völdum umferðar um göngustíg sem sé við húsgafl Skipholts 50. 

Mótmælt sé sterklega þeirri ákvörðun að leyfa byggingu svala utan byggingarreits en samkvæmt teikningu komi svalirnar inn á almenningsgöngustíg sem skilji að lóðamörk Skipholts 50 og 50A.  Göngustígurinn sé í umsjá borgarinnar og á honum séu kvaðir um lagnir og opinn stíg.  Svalir skuli a.m.k. vera þrjá metra frá lóðarmörkum en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun nái svalirnar út fyrir lóðarmörk.  Útveggur vesturhliðar Skipholts 50A sé nánast á lóðarmörkum og úr því þurfi að skera hvort leyfilegt sé að byggja svalir sem nái yfir almenningsgöngustíg og hvaða reglur gildi um fjarlægð svala frá svefnherbergisgluggum næstu eignar.  Vegna alls framangreinds sé því sérstaklega mótmælt að heimilað verði að byggja svalir á vesturhlið Skipholts 50A. 

Kærendur benda á að óljóst sé af gögnum málsins hvort til standi að færa fyrrnefndan göngustíg.  Þá sé og óljóst hvað hafi orðið af áformum byggingarleyfishafa um sérstakan byggingarreit fyrir bílageymslu sem áður hafi verið kynntur kærendum. 

Ætla megi að við hina kærðu ákvörðun muni söluverðmæti og sölumöguleikar að íbúða Skipholti 50 rýrna verulega. 

Kærendur benda á að framkvæmdir hafi fyrir löngu verið hafnar við breytingar á húsnæðinu að Skipholti 50A.  Byggingarfulltrúa hafi verið tilkynnt þetta í ágúst 2005 en samkvæmt upplýsingum frá fulltrúa byggingarfulltrúa hafi hann ekki séð sér fært að koma og skoða aðstæður og umhverfi.

Þó svo að kærendur fagni því að Skipholti 50A skuli breytt í íbúðarhúsnæði hljóti þeir að leiða hugann að því hvers konar nágranna megi vænta miðað við þá hönnun sem fyrir liggi.  Vegna smæðar þeirra tíu íbúða sem koma eigi fyrir í húsinu og nálægðar fimm þeirra við fjölfarinn göngustíg megi teljast ólíklegt að þær verði vænlegur kostur fyrir fjölskyldufólk.  Eðlilegt sé að benda á að fyrir ofan Skipholt 50 og 50A sé Fjöltækniskólinn og að Háteigsvegi 31-33 séu stúdentagarðar.  Klúbburinn Geysir, athvarf fyrir geðveikt fólk, sé staðsettur að Skipholti 29 og þeim megin götunnar sé einnig Færeyska sjómannaheimilið og Sjómannaheimilið Örkin.  Að Skipholti 27, 50E og 50F séu einnig stúdentagarðar.  Það sé því tilfinning kærenda að frekar sé skortur á stærri íbúðum sem henti fjölskyldum en fleiri litlum einstaklingsíbúðum eða stúdentagörðum, nema það sé stefna borgaryfirvalda að breyta hverfinu í kringum Fjöltækniskólann í stúdentagarða.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun.  Því verði eigendur húsa að gera ráð fyrir því að hvorki útsýni né sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti breyst, enda réttur til óbreytts útsýnis ekki bundinn í lög.  Það sé hlutverk skipulagsyfirvalda að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða vegna framkvæmda á annarri eign.  Útsýni sé ekki sjálfgefið og taki breytingum eftir því sem borgin þróist.  Því megi alltaf búast við því að einhver skerðing verði á útsýni þegar byggð séu ný hús eða gerðar viðbyggingar við eldri hús.  Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa af því að byggja ofan á hús sitt á þann hátt sem samþykkt hafi verið séu mun meiri en þeir hagsmunir kærenda sem hugsanlega fari forgörðum vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.

Í gögnum málsins sé að finna upplýsingar um skuggavarp hússins að Skipholt 50A, bæði fyrir og eftir breytingar þess, hinn 20. júlí kl. 9, 12 og 17 og hinn 18. september kl. 9, 12 og 17.  Jafndægri séu 20. mars og 22. september, þannig að þarna muni fjórum sólarhringum sem teljist óverulegt þegar skoðaðir séu skuggar sólar.  Samkvæmt skuggavarpi hinn 18. september sé ljóst að aukið skuggavarp sé á húsið að Skipholti 50 snemma hausts, fyrir hádegi, en upp úr kl. 12 hverfi skuggi alfarið af húsi og lóð að Skipholti 50.  Aukið skuggavarp yfir sumarmánuði sé eingöngu á bílskúrum og bílastæðum.  Því sé hvorki hægt að fallast á þá fullyrðingu að skuggavarp vegna fyrirhugaðrar hækkunar hússins að Skipholti 50A sé svo mikið að um rýrnun á eigninni að Skipholti 50 sé að ræða né að það sé meiri en búast megi við í þéttbýli sem sé í stöðugri þróun.

Það sé í samræmi við skilgreiningu á miðsvæðum í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 að heimila að skrifstofuhúsnæði í umræddu húsi sé breytt í íbúðir.  Varla verði hjá því komist að útveggir hússins séu nýttir fyrir glugga, bæði til að draga inn dagsbirtu og loftun.  Gert hafi verið ráð fyrir svölum á vesturhlið hússins í fyrri kynningu.  Þær hafi verið grynnkaðar og lengdar lítillega.  Ekki sé gert ráð fyrir breytingum á inngöngum inn í húsið að Skipholti 50A.  Umræddar svalir séu um 2,6 metra frá lóðamörkum og þaðan séu um 8,5 metrar að húsinu að Skipholti 50.  Þetta geti ekki talist óeðlileg nálægð í þéttbýli.  Vesturhlið efri hluta hússins að Skipholti 50A sé um 3,8 metra frá lóðamörkum.  Stígurinn sem á hvíli kvöð um almenna umferð sé inni á lóð Skipholts 50A og sé við lóðamörk Skipholts 50 og 50A.  Umræddar svalir séu því ekki út fyrir lóðamörk.  Samkvæmt byggingarreglugerð sé heimilt að hafa útskagandi húshluta yfir almennum göngustígum, þó ekki í minna en 2,6 metra hæð frá jörðu.  Út frá skipulagslegum forsendum sé því ekki ástæða til að gera athugasemdir við gerð svala á vesturhlið hússins að Skipholti 50A, eins og þær séu sýndar á uppdráttum.

Varðandi staðsetningu göngustígs þá sé samkvæmt gildandi mæliblaði kvöð um göngustíg fyrir almenning á lóðamörkum Skipholts 50 og 50A og að húsinu að Skipholti 50A.  Ekki þurfi því að sækja sérstaklega um legu stígs á því svæði.

Villa hafi verið í fyrri uppdrætti og þar hafi átt að standa byggingarreitur fyrir hús í stað byggingarreitur fyrir bílgeymslu.

Ljóst þyki að áhrif umþrættra breytinga séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins.  Telji kærendur sig geta sannað það að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi teljast hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin ekki bær til að fjalla um. 

Tekið sé fram að byggingarfulltrúi hafi stöðvað framkvæmdir á lóðinni með bréfi, dags. 10. mars 2006, er í ljós hafi komið að framkvæmdir hafi verið hafnar án þess að gefið hafi verið út byggingarleyfi.  Hvað varði þá málsástæðu kærenda að íbúðirnar henti ekki fjölskyldufólki sé bent á að hvergi segi að ekki megi byggja íbúðir sem henti öðrum þjóðfélagshópum auk fjölskyldufólks, en tekið skuli fram að aðeins ein af tíu nýjum íbúðum sé um 80 fermetrar.  Allar hinar séu stærri og henti því fjölskyldufólki jafnt sem öðrum.

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Kærendur telja fyllilega ljóst að það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun.  Í umsögn skipulags- og byggingarsviðs sé þess getið að hlutverk skipulagsyfirvalda sé að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða á eignum vegna framkvæmda á annarri eign.  Það sé mat kærenda að umræddar framkvæmdir séu einmitt „óþolandi skerðing á gæðum eða verðrýrnun“.  Hagsmunir byggingarleyfishafa, sem séu verktakar úr öðru bæjarfélagi, virðist vega þyngra hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar heldur en rök þeirra íbúa Reykjavíkur sem við breytingarnar þurfi að búa.  Kærendur fallist ekki á þá skilgreiningu skipulags- og byggingarsviðs að einungis sé um lítilsháttar útsýnisskerðingu að ræða.  Hún verði að teljast veruleg, sérstaklega fyrir íbúðir á fyrstu og annarri hæð.

Þó svo að skipulags- og byggingarsvið meti aukningu skuggavarps óverulega þá sé það mat kærenda að slík aukning geti, auk þess að draga úr birtu á lóð, rýrt verðgildi eigna.  Sé vanalegt að miða skuggavarp við ákveðnar dagsetningar þá skuli ekki víkja frá þeirri venju. 

Í hinni kærðu ákvörðun sé gert ráð fyrir verönd á jarðhæð sem nái nánast að almennum göngustíg.  Segja megi að Skipholt 50 tilheyri, skipulags- og hönnunarlega séð, Skipholti 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, og 48.  Skipholt 50 tilheyri efri húsaröð þar sem 17-18 metrar séu á milli húsa.  Fjarlægð frá Skipholti 50 yfir í 50A sé, samkvæmt mælingum skipulags- og byggingarsviðs, um 11 metrar.  Að mati kærenda muni hið mikla byggingarmagn í kjölfar hækkunar hússins á lóðinni að Skipholti 50A verða til þess að ónæði aukist til muna.   Ef miðað sé við verönd á vesturhlið Skipholts 50A standi eignin mun nær lóðamörkum en skipulags- og byggingarsvið telji í gögnum sínum.  Steypt eining Skipholts 50A sé, samkvæmt mælingum kærenda, næst lóðamörkum Skipholts 50 um 3,6 metrar.  Samkvæmt upplýsingum, sem fram hafi komið í símtali við Skipulagsstofnun, tilheyri göngustígurinn borginni og því sé rétt að reikna lóðarmörk að stígnum, en kveðið sé á um að hann skuli vera þriggja metra breiður.  Samkvæmt þessari skilgreiningu séu svalir komnar út fyrir lóðarmörk og verönd liggi alveg að lóðarmörkum.  Miðað við áætlað byggingarmagn á lóð megi ljóst vera að gríðarleg aukning verði á mannaferðum sem hafi talsvert ónæði í för með sér.

Ítrekað sé að áhrif umræddra breytinga séu veruleg.  Eðlilegt hljóti því að vera að um málið sé fjallað þannig að byggingaraðili hafi ekki áunnið sér aukin réttindi með því að hafa hafið framkvæmdir og öll gögn látin gilda sem hin sömu og áður en til framkvæmda hafi komið, þ.e. frá því að athugasemdir bárust upphaflega.  

Kærendur hafa rökstutt frekar sjónarmið sín í málinu.  Þykir ekki þörf á að reifa þau frekar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar í kærumáli þessu.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að ekki sé um að ræða skerðingu útsýnis úr kjallara eða íbúð fyrstu hæðar hússins að Skipholti 50 þar sem núverandi bygging að Skipholti 50A skerði nú þegar útsýni til austurs og verði því engin breyting á því útsýni sem fyrir sé.  Útsýni frá annari hæð til austurs skerðist óverulega vegna sólstofu sem sé á þaki núverandi byggingar og skerði útsýni annarrar hæðar um 3/5 til austurs, lengra í austri séu fimm hæða hús sem skerði útsýni enn frekar. 

Varðandi skuggavarp sé vísað til þess að yfir sumartímann muni skuggi vegna ofanábyggingarinnar ná kl. 9 frá miðju bílastæði yfir það allt, en þó ekki upp á húsgaflinn.   Um kl. 12 verði skuggi farinn af lóðinni.  Þann 18. september um kl. 9 nái skugginn lengst frá miðjum garði og yfir hann allan en ekkert skuggavarp sé af bílskúr sem standi í suðaustur horni lóðar, en bílskúr gæti gefið svipað skuggavarp og viðbygging ofan á núverandi bakhús.  Um kl. 12 verði skuggi yfir bílastæðinu sem þó nái ekki upp á húshliðina.  Lóð hússins að Skipholti 50 snúi til suð-suðvesturs með enga byggingu fyrir framan sig og njóti því að fullu sólar þangað til að skuggi myndist af Skipholti 44. 

Misskilnings gæti hjá kærendum um staðsetningu Skipholts 50A gagnvart lóðarmörkum Skipholts 50.  Húsið að Skipholti 50A standi ekki á lóðarmörkum eins og kærendur haldi fram.  Vesturhlið Skipholts 50A, nánar tiltekið útbrún útveggjar, sé 3,77 m frá lóðarmörkum.  Fjarlægð milli húsanna sé 12,92 m.  Svalir ofanábyggingar muni ekki ná inn á göngustíg eins og kærendur haldi fram því fjarlægð frá svalabrún að göngustíg sé 0,97 m.  Fjarlægð frá svalabrún að lóðarmörkum sé 2,57 m sem þýði að svalirnar ná ekki út fyrir lóðarmörk.  Þær séu 1,2 m á breidd.   

Aðalinngangur Skipholts 50A sé á austurhlið og snúi því að bílastæðum og bílageymslu.  Inngangurinn á vesturhlið sé fyrst og fremst ætlaður sem aðgengi að sorp- og hjólageymslu.  Umferðin muni því verða um aðalinnganginn þar sem verði dyrasími og póstkassar fyrir innan.  Umferð um göngustíg muni ekki aukast með tilkomu aðgengis að sorp- og hjólageymslu, þvert á móti muni aðgengi um þennan inngang minnka frá því sem áður hafi verið, en þar hafi verið félagsaðstaða.      

Ekki hafi verið sótt um leyfi af hálfu byggingarleyfishafa til að breyta göngustíg sem liggi innan lóðarmarka Skipholts 50A enda kvöð um almenna gönguumferð um stíginn.  Ekki standi til að færa eða breyta göngustígnum.  

Fyrirhugað sé að sex íbúðir í húsinu að Skipholti 50A verði frá 110 m² til 120 m², minni íbúðirnar séu frá 80 m² til 100 m².  Íbúðirnar henti því fjölskyldufólki og eldra fólki. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu, sem stendur á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík, ásamt því að heimilað er að breyta nýtingu hússins í íbúðarhúsnæði.  Krefjast kærendur ógildingar leyfisins vegna neikvæðra grenndaráhrifa byggingarinnar. 

Á svæði því er hér um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag en byggðin er tiltölulega gróin og þétt.  Vestan við hús kærenda er íbúðarbyggð en austan þess eru stórar atvinnulóðir sem teljast vera fullbyggðar og á standa nýleg hús.  Er ekki að vænta mikilla breytinga á byggingum á þessum lóðum.  Telja verður, eins og hér stendur sérstaklega á, að byggingaryfirvöldum hafi verið heimilt að veita hið kærða leyfi án þess að fyrir lægi deiliskipulag að umræddu svæði, enda verður ekki talið að byggðamynstri hverfisins verði raskað til muna með hinni umdeildu viðbyggingu eða að hún muni skera sig úr umhverfi sínu.  Var því unnt að fara með málið eftir 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu og breyttri notkun, svo sem gert var. 

Lóðirnar að Skipholti 50 og 50A standa við hlið hvorrar annarrar að hluta en inn á lóðinni nr. 50A er göngustígur meðfram lóðarmörkum að mestu þar sem húsin standast á.  Bil milli húss kærenda og bakhússins á lóðinni nr. 50A er tæpir 13 metrar og stendur bakhúsið um 3,8 metra frá lóðarmörkum og er með því fullnægt kröfum um fjarlægð húss frá lóðarmörkum.   Verður ekki heldur talið að það varði ógildingu byggingarleyfisins þótt svalir séu lítillega nær lóðarmörkum en nemur 3,0 metrum.  Er þá litið til þess að bil milli húsanna að Skipholti 50 og 50A er eftir sem áður vel yfir þeim mörkum sem áskilið er í byggingarreglugerð.  Teljast ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 því uppfyllt hvað varðar bil milli húsa og fjarlægðir frá lóðarmörkum. 

Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 50A við Skipholt verður 0,76 eftir breytingarnar sem verður að telja í samræmi við það sem tíðkast á umræddu svæði.  Ekki verður fallist á það með kærendum að útsýnisskerðing, skuggavarp, birtuskerðing eða aukin umferð vegna hinnar umdeildu ofanábyggingar valdi þeim slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi af þeim sökum.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildinu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.  

 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

 

des 22
Love0

71/ 2005 Bókhlöðustígur

Með

Ár 2006, föstudaginn 27. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 71/2005, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst og 5. september 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og til stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 22. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Kristinn Bjarnason hrl., f.h. I þinglýsts eiganda fasteignarinnar nr. 9 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi ákvörðun byggingarnefndar Stykkishólmsbæjar frá 10. ágúst 2005 um að veita heimild til byggingar bílskúrs og stækkunar lóðar að Bókhlöðustíg 10, Stykkishólmi.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.

Með bréfi, dags. 16. maí 2006, áréttar lögmaður kæranda að kæran taki einnig til ákvarðana byggingarnefndar frá 5. september 2005 og bæjarstjórnar frá 29. september 2005, en með þeim ákvörðunum hafi sú breyting verið gerð á áður veittu byggingarleyfi að hámarkshæð bílskúrs hafi verið lækkuð um 50 sentimetra frá því sem verið hafi í upphaflega leyfinu.  Krefst kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan kærumál þetta sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Ekki hefur komið til þess að úrskurðarnefndin tæki afstöðu til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda þar sem byggingarleyfishafi hefur haldið að sér höndum og frestað því að hefja framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu ákvörðun.  Er gagnaöflun lokið í málinu og er það nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 22. júní 2005, var kæranda kynnt tillaga að byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi.  Sendi kærandi inn athugasemdir með bréfi, dags. 19. júlí 2005, og færði þar fram rök fyrir því að synja bæri umsókn um umbeðið leyfi. 

Með bréfi, dags. 15. ágúst 2005, var kæranda tilkynnt að fallist hefði verið á umsóknina, þó með þeirri breytingu að fyrirhugaður bílskúr yrði lækkaður um 50 sentimetra.  Var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2005.  Skaut kærandi málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. september 2005, svo sem að framan greinir.  Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum var málið tekið fyrir í byggingarnefnd hinn 5. september 2005 og í bæjarstjórn hinn 29. september 2005 þar sem breyting var gerð á áður veittu leyfi.  Liggja ekki fyrir gögn um að kæranda hafi verið tilkynnt um þessar síðustu fyrirtökur í málinu, en þess hefur verið óskað að kæran verði einnig talin taka til þeirra.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þessa að ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem hér um ræði.  Sveitarstjórn sé heimilt að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum samkvæmt ákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. sömu laga.  Það sé þó áskilið samkvæmt ákvæðinu að um sé að ræða óverulega breytingu en kærandi telji að það skilyrði hafi ekki verið uppfyllt, enda breyti fyrirhuguð bygging götumynd verulega auk þess sem ekki séu bílskúrar við önnur hús við götuna.  Það hafi því verið óheimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi, enda sé meginreglan sú að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest deiliskipulag, sbr. 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Kærandi telur enn fremur að hinar kærðu ákvarðanir hafi ekki verið nægilega rökstuddar og vísar því til stuðnings til 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi skort á að fyrir lægju fullnægjandi gögn í málinu.  Af málsgögnum verður og ráðið að kærandi telji fyrirhugaða bílskúrsbyggingu skerða verulega fagurt útsýni frá húsi kæranda.

Málsrök Stykkishólmsbæjar:  Af hálfu Stykkishólmsbæjar hafa verið lögð fram gögn um meðferð málsins við gerð og undibúning hinna kærðu ákvarðana, auk loftmynda og uppdrátta sem úrskurðarnefndin óskaði eftir.  Er á því byggt af hálfu bæjaryfirvalda að í alla staði hafi verið farið að lögum við meðferð málsins og að hinar kærðu ákvarðanir rúmist innan heimilda skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið komið til móts við athugasemdir kæranda með því að lækka fyrirhugaðan bílskúr um 50 sentimetra frá því sem upphaflega hafi verið áformað.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingaleyfishafa hefur sjónarmiðum kæranda verið mótmælt og vísað til ríkra hagmuna sem leyfishafinn hafi af því að fá að reisa bílskúr við hús sitt, en hann hyggist nú flytjast heim eftir langa dvöl erlendis. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. október 2006 að viðstöddum byggingarfulltrúa sem veitti nefndinni upplýsingar um staðsetningu fyrirhugaðs bílskúrs og annað sem máli þótti skipta.

Niðurstaða:  Fallast verður á með kæranda að kæra hans taki til þeirra ákvarðana sem voru lokaákvarðanir um kæruefnið, enda var kæranda ekki gert kunnugt um þær ákvarðanir sem teknar voru í málinu eftir að honum var kynnt niðurstaða byggingarnefndar með bréfi, dags. 15. ágúst  2005.  Tekur kæran því til ákvörðunar byggingarnefndar um endanlega afgreiðslu málsins hinn 5. september 2005 og staðfestingar bæjarstjórnar á þeirri afgreiðslu frá 29. september 2005.

Hinar kærðu ákvarðanir lutu annars vegar að því að samþykkt var stækkun lóðarinnar nr. 10 við Bókhlöðustíg í Stykkishólmi, sem fólst í því að aukið var við hana um það bil fjórum fermertrum af landi í eigu Stykkishólmsbæjar.  Þessi ráðstöfun var gerð með samningi bæjaryfirvalda og lóðarhafa og verður ekki talin stjórnvaldsákvörðun er sætt geti kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Verður kærunni því vísað frá hvað varðar umrædda lóðarstækkun.

Hins vegar var með hinum kærðu ákvörðunum veitt byggingarleyfi fyrir bílskúr á umræddri lóð.  Studdist sveitarstjórn við undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar um byggingarleyfið, en ekki er í gildi deiliskipulag fyrir svæði það sem um er að ræða.

Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í samþykktu deiliskipulagi.  Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.  Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.

Þegar metið er hvort einstakar nýbyggingar í grónum hverfum hafi í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri verður að líta til þeirrar byggðar sem fyrir er og hvers íbúar og eigendur fasteigna á svæðinu megi vænta.  Ræðst það þannig af atvikum hverju sinni hvort nýbygging hafi í för með sér slíka breytingu á byggðamynstri að ekki verði farið með málið eftir undantekningarákvæðinu í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Í tilviki því sem hér er til úrlausnar á fyrirhuguð bygging að rísa í grónu íbúðarhverfi þar sem hús eru ýmist gömul eða endurbyggð í gömlum stíl.  Er hverfið á klettahöfða þar sem útsýni er mikið og telur úrskurðarnefndin að við þær aðstæður sem þarna eru verði bygging fyrirhugaðs bílskúrs, auk þess fordæmis sem í henni felst, ekki talin hafa í för með sér svo óverulega breytingu á byggðamynstri hverfisins að heimilt hafi verið að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga við undirbúning ákvörðunar um að veita byggingarleyfi fyrir honum.  Verður byggingarleyfið því fellt úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun um stækkun lóðarinnar að Bókhlöðustíg 10 í Stykkishólmi.  Fellt er úr gildi byggingarleyfi fyrir bílskúr á téðri lóð, sem veitt var á fundi byggingarnefndar 5. september 2005 og staðfest í bæjarstjórn 29. sama mánaðar.

 

___________________________
                                Hjalti Steinþórsson                                

 

__________________________                   _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ásgeir Magnússon

des 22
Love0

77/2005 Skaftahlíð

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 77/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir hdl., f.h. húsfélagsins að Skaftahlíð 4-10, húsfélagsins að Skaftahlíð 12-22 og eigenda að Skaftahlíð 26, 30, 38 og 40 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 að veita leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta.  Greind afgreiðsla byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 og staðfest í borgarráði hinn 13. október s.á. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á lóðinni samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til efnisniðurstaða lægi fyrir í málinu.  Þar sem fyrir lá að framkvæmdir við byggingu tengibyggingar myndu ekki hefjast fyrr en málinu væri lokið hjá úrskurðarnefndinni var ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu.  Er málið nú tekið til efnisúrskurðar.  

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja tengibyggingu milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Húsið yrði reist ofan á kjallara sem fyrir væri á milli húsanna og hluti af þakplötu kjallarans yrði fjarlægður til að mynda rými með meiri lofthæð.  Jafnframt var sótt um heimild til að breyta innra fyrirkomulagi allra hæða í norðurhúsi o.fl.  Var afgreiðslu erindisins frestað. 

Byggingarfulltrúi tók málið fyrir að nýju hinn 1. mars 2005 og vísaði því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. mars 2005 var afgreiðsla byggingarfulltrúa frá 1. mars 2005 tekin fyrir ásamt því að lögð var fram ný og breytt tillaga þar sem kjallari var stækkaður og byggður nýr bílastæðakjallari fyrir 68 bifreiðar.  Skipulagsfulltrúi ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Skaftahlíð 12-22, 11-15 og 26-34 ásamt Bólstaðarhlíð 20.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 6. maí 2005 var kynntur undirskriftalisti þar sem byggingarleyfisumsókninni var mótmælt.  Kynningarbréf vegna grenndarkynningar til hagsmunaaðila höfðu misfarist og því var ákveðið á sama fundi að endurtaka grenndarkynninguna.

Að lokinni grenndarkynningu eða hinn 17. ágúst 2005 voru á fundi skipulagsráðs lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu ásamt umsögn skipulagsfulltrúa.  Var  afgreiðslu byggingarleyfisumsóknarinnar frestað og eftirfarandi fært til bókar:  „Skipulagsráð beinir því til framkvæmdaráðs að fjórum hraðahindrunum verði komið fyrir í nágrenni Skaftahlíðar 24 í samræmi við tillögur í umsögn framkvæmdasviðs. Jafnframt verði hugað að umferðarmálum hverfisins sem afmarkast af Miklubraut, Lönguhlíð/Nóatúni, Skipholti og Kringlumýrarbraut í samráði við hverfisráð Hlíða, lögregluna og aðra hagsmunaaðila á svæðinu þ.m.t. KHÍ, Fjöltækniskóla Íslands, Ísaksskóla og 365 Ljósvakamiðla.  Markmið rýninnar verði að draga úr og takmarka umferð um íbúðagötur og tryggja hámarks umferðaröryggi í hverfinu.“

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005 samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina fyrir sitt leyti og á fundi skipulagsráðs hinn 12. október 2005 var eftirfarandi bókað:  „Skipulagsþáttur málsins samþykktur með þremur atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlistans með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Skipulagsráð leitar jafnframt eftir því við borgarráð að það staðfesti að nýju byggingarleyfi vegna Skaftahlíðar 24 frá 6. okt. sl.“ 

Borgarráð samþykkti á fundi sínum hinn 13. október 2005 bókun skipulagsráðs frá 12. sama mánaðar.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað er til þess að í umsókn um hið kærða byggingarleyfi hafi eingöngu verið sótt um leyfi fyrir byggingu og breytingum á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, en ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir aukinni starfsemi á lóðinni í kjölfar stækkunar húsnæðisins.  Eðli málsins samkvæmt feli samþykki á umsókninni í sér samþykki á aukinni starfsemi í hinu stækkaða húsnæði enda komi skýrt fram í gögnum málsins að tilgangurinn með stækkun þess sé aukning á starfsemi þeirri sem rekin sé að Skaftahlíð 24.  Byggt sé á því að skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að horfa til notkunar húsnæðis, þ.e. þeirrar starfsemi sem fram fari í viðkomandi húsnæði eða sem fyrirhuguð sé vegna stækkunarinnar, enda verði framkvæmdir sem byggingarleyfi sé veitt fyrir að vera í samræmi við aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verði þetta ekki aðskilið enda tilgangurinn með stækkun hússins á lóðinni tengdur umræddri starfsemi.  Þó svo að hvorki sé að finna í fundargerðum borgaryfirvalda bókun um starfsemina á lóðinni né um aukningu hennar í kjölfar stækkunar húsnæðisins megi ljóst vera að hin raunverulega fyrirætlun um nýtingu húsnæðisins hafi ávallt legið ljós fyrir, enda upplýst í bréfum framkvæmdasviðs, dags. 11. mars og 5. júlí 2005, sem og athugasemdum íbúa hverfisins.  Verði af því ráðið að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki séð neitt athugavert við aukna starfsemi á lóðinni þegar þau hafi samþykkt byggingarleyfið.    

Vísað sé til greinar 1.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem fram komi að bygging húsa og annarra mannvirkja, ofan jarðar og neðan, og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess skuli gerðar í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða samkvæmt þeim. Þannig komi fram í 3. kafla skipulagsreglugerðar að í aðalskipulagi sé sett fram stefna sveitastjórnar, m.a. um landnotkun og þróun byggðar, en í deiliskipulagi sé stefna og ákvæði aðalskipulags nánar útfærð.  Með vísan til þessa verði deiliskipulag að byggja á aðalskipulagi.  Með sama hætti verði breytingar á landnotkun þeirra svæða, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir og kynntar séu með grenndarkynningu, að vera í samræmi við aðalskipulag svæðisins.  Verði notkun húsa því að vera í samræmi við landnotkunarflokk aðalskipulags hvort sem byggt sé á deiliskipulagi eða ekki.  Svæði sem skilgreint sé í aðalskipulagi sem íbúðarsvæði verði ekki breytt í annars konar svæði svo sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir nema með breytingum á aðalskipulagi.  Þá komi fram í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð að heimilt sé að skilgreina landnotkun þrengra í deiliskipulagi en gert sé í aðalskipulagi.  Með vísan til þess verði landnotkun ekki skilgreind rýmri með deiliskipulagi eða með grenndarkynningu, þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir, eins og gert hafi verið í máli þessu.

Af hálfu kærenda sé á því byggt að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér.  Núverandi hús á lóðinni séu samtals 5.031,9 m², þ.e. norðurhús sé 2.880,2 m² og suðurhús sé 2.150,7 m² að stærð.  Eftir stækkun verði húsið samtals 5.872 m² að stærð fyrir utan bílastæðakjallara.  Nemi stækkunin 841 m², fyrir utan bílageymslu.  Bílageymslan verði samtals 1.769 m².  Eftir stækkunina séu þetta því samtals 7.641 m² eða sem nemi 2.610,1 m² stækkun.  Nýtingarhlutfall lóðar sé nú 0,97, en verði eftir stækkunina 1,13 fyrir utan bílastæðakjallara, en 1,47 með bílastæðakjallara.  Telji kærendur að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 komi ekki fram hvert nýtingarhlutfall lóða eigi að vera en í 2. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð komi fram að slíkt skuli gert í deiliskipulagi.  Þar sem ekkert deiliskipulag liggi fyrir á því svæði sem um ræði sé á það bent að á Melunum sé nýtingarhlutfallið að meðaltali um 0,7-0,8.  Þá sé og á það bent að samkvæmt 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 420/2002, sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Að Skaftahlíð 24 hafi ekki verið samþykkt deiliskipulag og því ekki gert ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Eigi þetta ákvæði ekki við í því tilviki sem hér um ræði og því eigi að reikna bílastæðakjallarann með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðarinnar.  Samkvæmt umsögn framkvæmdasviðs borgarinnar muni starfsmannafjöldi í húsinu að Skaftahlíð 24 aukast úr 286 í 390 við stækkunina.  Við þetta bætist svo viðskiptavinir fyrirtækisins.  Bent sé á að einn kærenda hafi haft samband símleiðis við 365 Ljósvakamiðla og hafi honum verið sagt að 184 starfsmenn starfi í húsinu og að 280 starfsmenn til viðbótar myndu starfa þar.  Þetta séu samtals 464 starfsmenn.  Af teikningum hússins megi einnig ráða að gert sé ráð fyrir um 400 vinnuplássum.  Ljóst sé því að umferð verði töluverð og geri Framkvæmdasvið ráð fyrir að bílaumferð muni aukast um 300 bíla á sólarhring, samkvæmt hefðbundnum viðmiðunum, vegna breytinganna.  Liggi alveg ljóst fyrir að aukning um 300 bíla á sólarhring sé algjört lágmark miðað við aukningu starfsmanna og viðskiptavina.  Telji kærendur að skipulags- og byggingaryfirvöld hafi ekki aflað sér nægilegra upplýsinga um aukningu starfseminnar í húsinu áður en ákvörðun hafi verið tekin eins og þeim hafi borið lögum samkvæmt.  Með samþykki byggingarleyfisumsóknarinnar séu skipulags- og byggingaryfirvöld að heimila aukna atvinnustarfsemi á lóð sem skilgreind sé á íbúðasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Vegna fjölda starfsmanna, auk viðskipavina fyrirtækisins, muni starfsemin augljóslega valda töluverðri viðbótarumferð og séu bílastæðamál enn óleyst.  

Í 3. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 sé fjallað um landnotkun og þéttleika byggðar.  Þar komi fram að framsetning á þéttbýlisuppdrætti sé í meginatriðum í samræmi við skilgreiningu og ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Séu landnotkunarsvæði mörkuð í grófum dráttum í aðalskipulaginu enda sé gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Í aðalskipulaginu sé m.a. að finna skilgreiningu á því hvers konar byggð og starfsemi falli undir íbúðarsvæði, sbr. grein 3.1.2, blandað svæði, sbr. grein 3.1.3 og á svæði fyrir þjónustustofnanir, sbr. grein 3.1.4.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé Skaftahlíð 24 í Reykjavík á svæði sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði.  Deiliskipulag hafi ekki verið samþykkt.  

Í grein 3.1.2 í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð að á íbúðarsvæðum ásamt tilheyrandi nærþjónustu, sbr. einnig grein 4.2 í skipulagsreglugerð.  Í grein 4.2.1 skipulagsreglugerðar séu sömu kröfur gerðar til atvinnu- og þjónustustarfsemi í íbúðabyggð, það er henni sé einkum ætlað að sinna þörfum íbúa hverfisins.  Þá segi í grein 4.2.2 reglugerðarinnar að atvinnustarfsemi í íbúðabyggð skuli valinn staður þannig að hvorki valdi hættu né óþægindum vegna umferðar eða annars ónæðis.  Skuli skipulagningu íbúðarsvæða jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar.  Í aðalskipulaginu komi fram að við mat á umsókn um tiltekna starfsemi, sem teljist nærþjónusta, innan íbúðarsvæðis þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé lagt til grundvallar úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða eða annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Samkvæmt þessari skilgreiningu komi til greina að samþykkja starfsemi að Skaftahlíð 24 sem feli í sér þjónustu við íbúa hverfisins enda sé gerð úttekt á nærþjónustu í viðkomandi hverfi.  Sú starfsemi sem fram fari á vegum 365 Ljósvakamiðla teljist eðli málsins samkvæmt ekki til nærþjónustu enda einskorðist hún ekki við íbúa hverfisins heldur sé um að ræða atvinnustarfsemi sem eigi samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags Reykjavíkur og skipulagsreglugerðar að vera á svæði sem skilgreint sé sem blandað svæði.  Svæðið sem um ræði teljist íbúðarsvæði en ekki blandað svæði.  Geti byggingaryfirvöld ekki á grundvelli grenndarkynningar samþykkt annað fyrirkomulag á svæðinu en fram komi í aðalskipulagi.  Sé röksemdafærslu skipulagsfulltrúa sem fram komi í svörum hans við athugasemdum íbúa við grenndarkynningu, um að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi, alfarið hafnað.  Vísi hann til nánari útfærslu á landnotkun í aðalskipulagi með deiliskipulagi en í þessu tilviki sem um ræðir sé ekki um að ræða breytingar á deiliskipulagi auk þess sem telja verði að sú landnýting sem um ræði sé töluvert rýmri en heimild liggi fyrir á svæðinu samkvæmt aðalskipulaginu.  Tekið sé fram að þær fjölmennu stofnanir sem skipulagsfulltrúi bendi á að séu í hverfinu, þ.e. Kennaraháskóli Íslands, Fjöltækniskóli Íslands og Ísaksskóli, séu ekki staðsettar á skilgreindu íbúðarsvæði, sem ekki hafi verið deiliskipulagt, heldur á svæði fyrir þjónustustofnanir þar sem fyrir liggi samþykkt deiliskipulag.  Ef vilji hefði staðið til þess að hafa þjónustustofnanir eða annan atvinnurekstur á umræddu svæði hefði svæðið sem Skaftahlíð 24 sé á verið skilgreint sem blandað svæði eða svæði fyrir þjónustustofnanir en ekki sem íbúðarsvæði.  Þá sé á því byggt að þó svo að nú sé stunduð slík atvinnustarfsemi í húsinu réttlæti það ekki að auka starfsemina eins og fyrirhugað sé í hinu nýja húsnæði. 

Kærendur taka undir það sjónarmið skipulagsfulltrúa að ljóst sé að umferð um Stakkahlíð sé mikil vegna þeirrar starfsemi sem stunduð sé við götuna.  Einnig sé tekið undir það sjónarmið hans að starfsemi á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð hafi verið nokkuð mikil frá árinu 1974 og að hún muni aukast miðað við fyrirhugaða starfsemi á lóðinni.  Því skjóti það skökku við að komist sé að þeirri niðurstöðu að engin rök hnígi að því að synja umsókn um hið kærða byggingarleyfi, sérstaklega í ljósi þess að eitt af skilyrðum þess við mat á umsókn um tiltekna starfsemi innan íbúðarsvæða, þar sem ekki liggi fyrir deiliskipulag, sé úttekt á framboði á nærþjónustu í viðkomandi hverfi og áhrif hugsanlegrar starfsemi á umhverfið, s.s. vegna aukinnar umferðar, hávaða og annars ónæðis af starfseminni og áhrif byggingar á yfirbragð hverfisins.  Skipulags- og byggingaryfirvöldum hafi borið að meta áhrif fyrirhugaðrar aukningar á starfsemi á lóðinni áður en ákvörðun hafi verið tekin um að samþykkja byggingarleyfið enda tilgangur breytinganna sá að stækka húsnæði fyrirtækisins fyrir umfangsmeiri starfsemi þess.  Ljóst sé þó að sú vitneskja sem legið hafi fyrir hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum þegar ákvörðunin hafi verið tekin hafi sýnt að starfsemin myndi hafa veruleg áhrif á lögmæta hagsmuni íbúa hverfisins.  Hafi því ekki verið heimilt á grundvelli ákvæða skipulagsreglugerðar og gildandi aðalskipulags, sbr. ákvæði þess um landnotkun, að samþykkja umsóknina og yfirvöldum borið af þeim sökum að hafna henni. 
Í umsögn framkvæmdarsviðs, dags. 11. maí 2005, sbr. einnig samhljóða umsögn þess, dags. 5. júlí 2005, komi fram að fyrir liggi að starfsmannafjöldi muni vaxa úr 286 í 390 starfsmenn og gera megi ráð fyrir að bílaumferð vaxi um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Fyrir liggi að fjöldi bílastæða á lóðinni muni vera 176.  Þó svo að bílastæðafjöldinn uppfylli skilyrði um eitt bílastæði á hverja 35 m² liggi alveg ljóst fyrir að bílastæðaþörfinni sé ekki fullnægt enda muni vanta 214 bílastæði fyrir starfsmennina eina og sér ef hver og einn þeirra mæti á bíl til vinnunar eins og algengt sé, auk bílastæða fyrir viðskiptavini.  Sé því ljóst að umferðaröngþveiti verði mikið á svæðinu og bílstjórar að hringsóla á bílum sínum um hverfið í leit að bílastæðum.  Ekki hafi verið fundin lausn á þessari staðreynd áður en byggingarleyfið hafi verið veitt.  Yfirvöldum hafi borið að hafna umsókninni á grundvelli þeirrar staðreyndar að íbúar hverfisins verði fyrir miklu ónæði og óþægindum vegna þeirrar bílaumferðar sem tengist starfseminni á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð.  Þá sé fyrirsjáanlegt að mikið öngþveiti og hætta geti skapast t.d. á morgnana þegar börnin í hverfinu séu á leið í skóla á sama tíma og 390 starfsmenn séu að mæta til vinnu og einungis 177 þeirra geti lagt bílum sínum í bílastæði á lóðinni.
Samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum þótt deiliskipulag liggi ekki fyrir enda hafi grenndarkynning farið fram eins og nánar sé lýst í tilvitnuðu ákvæði. Skilyrði þess að byggingarleyfi verði veitt með þessum hætti sé að fyrir liggi staðfest aðalskipulag fyrir umrætt svæði og að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við skilmála þess.  Af hálfu kærenda sé á því byggt að umrædd umsókn hafi ekki verið í samræmi við skilmála aðalskipulags eins og að framan er rakið svo sem áskilið er í 43. grein skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hafi skipulags- og byggingaryfirvöldum verið óheimilt að veita leyfi til stækkunar húss í grónu íbúðarhverfi.  Þá liggi fyrir að bílastæði og aðkomuleiðir að fyrirhugaðri byggingu séu á svæði, sem skilgreint sé sem íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Með vísan til þessa sé á því byggt að ekki hafi verið heimilt að samþykkja umræddar framkvæmdir á lóðinni í kjölfar grenndarkynningar, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Þessu til stuðnings sé vísað til álits umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 2556/1998.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1990-2010 og Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 hafi lóðin að Skaftahlíð 24 verið sérgreind sem verslunar- og þjónustulóð í samræmi við skilgreinda landnotkunarflokka.  Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 hafi verið gerð breyting á skilgreiningu landnotkunarflokka.  Hluti af þeim breytingum hafi falist í því að flokkurinn verslun og þjónusta hafi með öllu verið felldur út.  Þessi nýja stefnumörkun hafi verið ákveðin m.a. með vísan til ákvæða skipulagsreglugerðar, m.a. gr. 1.3 um landnotkunarreiti og stærðir þeirra.  Með vísan til þessa ákvæðis hafi verið ákveðið við gerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 að fella út af þéttbýlisuppdrætti sérafmörkun einstakra þjónustukjarna innan hverfa, stakar atvinnulóðir innan hverfa sem ekki taki yfir götureit, svo og ýmsar þjónustustofnanir, þ.m.t. skólalóðir og útivistarsvæði.  Með þessari framsetningu hafi ekki verið lýst yfir þeirri stefnu að á viðkomandi lóðum eða svæðum yrði gert ráð fyrir íbúðarhúsnæði, þ.e. „aðallandnotkun“ landnotkunarflokksins, enda hefði verið þar um að ræða byltingarkennda breytingu á öllum stökum atvinnulóðum og þjónustukjörnum innan hverfa.  Þetta sé undirstrikað í gr. 3.1.2 í greinargerð aðalskipulagsins og sérstaklega fyrir útivistarsvæðin sem sýnd hafi verið í íbúðarlit, til að fyrirbyggja allan misskilning en þar segi m.a:  „Ekki má túlka þessa framsetningu sem svo að gert sé ráð fyrir að byggja megi íbúðir eða annað húsnæði á núverandi útivistarsvæðum.“

Þá sé og að finna skilgreiningu á því hvað teljist til íbúðarsvæða í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar.  Skilgreining og afmörkun íbúðarsvæða í Aðalskipulagi 2001-2024 hafi verið unnin á grundvelli ofangreindra ákvæða, enda skýrt kveðið á um að í aðalskipulagi sé sett fram almenn stefna um landnotkun sem síðan sé útfærð nánar í deiliskipulagi.  Þetta sé meðal annars gert til að einfalda framsetningu aðalskipulags og til að tryggja að ekki þurfi að breyta aðalskipulagi vegna breytinga á mörkum einstakra lóða.  Í greinargerð aðalskipulagsins grein 3.1.1 segi:  „Landnotkunarsvæði eru mörkuð í grófum dráttum enda gert ráð fyrir að gerð sé nánari grein fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Mörk landnotkunarsvæða ákvarðast af götum fremur en lóðamörkum innan götureita.  Í samræmi við þessa framsetningu eru ekki sýnd hús eða lóðamörk á grunni uppdráttarins.“

Með vísan til ofangreindrar stefnumörkunar í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé atvinnulóðin Skaftahlíð 24 nú skilgreind sem hluti af íbúðarsvæði í Hlíðum og Holtum, sem markist af Miklubraut, Lönguhlíð, Skipholti og Kringlumýrarbraut. Innan sama íbúðarsvæðis sé jafnframt að finna þjónustukjarna við Skipholt 70.  Umrætt íbúðarsvæði umljúki svæði fyrir þjónustustofnanir, sem ætlað sé til uppbyggingar Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands, Háteigsskóla, Ísaksskóla og Háteigskirkju. 

Áhersla sé lögð á það að atvinnu- og þjónustustarfsemi hafi verið á umræddri lóð síðan eldra húsið hafi verið byggt árið 1965 og hið yngra árið 1974 og ætti kærendum að vera fullkunnugt um það að lóðin sé atvinnu- og þjónustulóð þó hún falli undir landnotkunarflokkinn íbúðarsvæði.  Málsrök kærenda varðandi þetta atriði virðist því byggja á því að þeim sé ókunnugt um þá breytingu sem átt hafi sér stað á landnotkunarflokkum í núgildandi aðalskipulagi. 

Lóðin að Skaftahlíð 24 hafi fyrir gildistöku Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 verið samþykkt atvinnu- og þjónustulóð, eða allt frá árinu 1965.  Augljóst hljóti því að vera að gildistaka núverandi aðalskipulags, þar sem stakar atvinnulóðir séu felldar inn í lit íbúðarsvæða, hafi ekki afturvirk áhrif, ef ætlunin hefði verið að breyta notkun á lóðinni, frekar en aðrar slíkar íþyngjandi ákvarðanir fyrir borgarana.

Ekki sé um að ræða einsdæmi varðandi skilgreiningu þessarar ákveðnu lóðar.  Fjöldinn allur af sambærilegum stökum þjónustulóðum, sem ekki sé lengur skilgreindur á sérstakan hátt í aðalskipulagi, sé að finna um alla borg.

Heimilt sé að starfrækja atvinnu- og þjónustustarfsemi á lóðinni og þurfi því ekki að sækja um heimild til breyttrar notkunar vegna þeirrar starfsemi sem nú sé fyrirhuguð.  Um það vísist einnig til skráningar lóðarinnar sem atvinnu- og þjónustulóð hjá Fasteignamati ríkisins.  Ýmis atvinnustarfssemi hafi verið rekin á lóðinni til langs tíma án þess að sótt hafi verið um leyfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar fyrir henni sérstaklega.

Fullyrðingum kærenda þess efnis að lóðin að Skaftahlíð 24 beri ekki svo umfangsmikla starfsemi, sem stækkun hússins á lóðinni hafi í för með sér, sé mótmælt.  Með hinni samþykktu byggingarleyfisumsókn sé aðeins verið að auka byggingarmagn á lóðinni ofanjarðar sem nemi tengibyggingu á milli þeirra húsa sem nú þegar standi á lóðinni.  Núverandi stærð húsa á lóðinni sé 5.031 m²  en verði með tengibyggingu 5.872 m².  Nýtingarhlutfall hækki óverulega, þ.e. úr 0,97 í 1,08 ofanjarðar, en ekki 1,13 eins og ranglega sé tilgreint í kæru.

Ekki sé fjallað um umfang starfsemi við afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar, enda hafi skipulags- og byggingaryfirvöld engar heimildir til að setja einhverskonar takmörk á fjölda starfsmanna og/eða viðskiptavina fyrirtækja, uppfylli starfsemin þau skilyrði sem lög og reglugerðir mæli fyrir um.  Að sama skapi sé bent á að fullyrðingar kærenda um umfang fyrirhugaðrar starfsemi á lóðinni byggist ekki á neinum rökum umfram heimatilbúið mat á því hvað skuli teljast vera hæfileg starfsemi á ákveðnum stöðum innan borgarinnar.  Kærendur haldi því fram að byggingarmagnið á lóðinni og nýtingarhlutfall sé orðið alltof hátt á svæði sem ekki hafi verið deiliskipulagt.  Því sé haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að hinar samþykktu breytingar hafi það óverulegar breytingar á nýtingarhlutfalli í för með sér að ekki sé unnt að halda því fram að þær valdi neinni röskun á grenndarhagsmunum kærenda.  Umrædd tengibygging sé lágreist og lítil að umfangi, skuggavarp á lóðir kærenda sé ekkert auk þess sem útsýnisskerðing sé engin.

Röksemdir í kæru varðandi tilgreiningu á útreikningi nýtingarhlutfalls ofanjarðar og neðanjarðar telji Reykjavíkurborg illskiljanlegar og bendi á að nýtingarhlutfall sé gefið upp vegna lóðarinnar bæði ofanjarðar og í heild með bílastæðakjallara.  Það sé þó rétt tilgreint í kæru að nýtingarhlutfall einstakra lóða sé ekki bundið í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Af þeirri ástæðu verði því að meta það í hverju tilviki fyrir sig hvort hækkun á nýtingarhlutfalli vegna umsóttra breytinga, þegar ekki er til deiliskipulag, sé forsvaranlegt á lóðinni.

Í 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð sé kveðið á um það að ef gert sé ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi reiknist þau ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls.  Það helgist af því að nýtingarhlutfall sé ein af þeim aðferðum sem notaðar séu til að meta áhrif heildarbyggingarmagns á ákveðnum lóðum/svæðum.  Þar sem bílastæði neðanjarðar séu eðli málsins samkvæmt órjúfanlegur hluti af byggingarmagni ofanjarðar sé jafnan miðað við nýtingarhlutfall byggingarmagns ofanjarðar annars vegar og nýtingarhlutfall byggingarmagns með bílastæðakjallara hins vegar, þegar þessi mælikvarði sé notaður til að leggja mat á byggingarmagn lóðarinnar.  Eins og áður hafi fram komið sé nýtingarhlutfall ofanjarðar á lóðinni nú 0,97 en verði 1,08.  Nýtingarhlutfall með bílastæðakjallara verði 1,42.  Samkvæmt upplýsingum byggingarleyfishafa megi gera ráð fyrir að fjöldi starfsmanna í atvinnuhúsunum á lóðinni muni fara úr 286 í 390 og samkvæmt umsögnum framkvæmdasviðs megi gera ráð fyrir að bílaumferð aukist um tæplega 300 bíla á sólarhring.  Í gr. 64.5 byggingarreglugerðar komi fram að gera skuli ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 35 m².  Engar reglur séu í gildi sem kveði á um fjölda bílastæða í samræmi við fjölda starfsmanna.  Í Stakkahlíð og í næsta nágrenni séu fjölmennar stofnanir á lóðum sem skilgreindar séu í aðalskipulagi sem svæði fyrir þjónustulóðir.  Megi þar helst nefna Kennaraháskóla Íslands, Fjöltækniskóla Íslands og Ísaksskóla.  Þessa vinnustaði, auk 365 Ljósvakamiðla, sæki því daglega um 2.950 starfsmenn og nemendur á bílprófsaldri auk nemenda í Ísaksskóla, sem margir séu keyrðir til og frá skóla stóran hluta ársins.  Starfsmönnum 365 Ljósvakamiðla að Skaftahlíð 24 fjölgi væntanlega um 150 til 200 sem verði að teljast lágt hlutfall sé miðað við þá starfsemi sem þar sé fyrir. 

Það sé mat Reykjavíkurborgar að hvorki hefði verið málefnalegt né lögmætt að synja um hinar kærðu breytingar á lóðinni með vísan til umferðar þar sem hana megi rekja til fjölda annarra þátta í götunni.  Það hefði verið brot á reglum stjórnsýslulaga um jafnræði og meðalhóf ef einum lóðarhafa hefði ekki verið heimilt að auka gæði innan eigin lóðar hvað varði not húsnæðis og aukningu á bílastæðum vegna heildarástands í umferðarmálum svæðisins. 

Eins og réttilega sé bent á í kæru sé ekkert deiliskipulag til af lóðinni að Skaftahlíð 24 en einmitt af þeirri ástæðu hafi byggingarleyfisumsókn verið grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu. 

Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu sbr. 7. mgr. 43. gr. eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að fara þá leið samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags. 

Þegar ákvörðun hafi verið tekin um grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar að Skaftahlíð 24 hafi það verið mat skipulagsráðs að breytingin á lóðinni væri svo óveruleg, m.t.t. grenndaráhrifa, að fyllilega hefði verið heimilt, ef í gildi hefði verið deiliskipulag af svæðinu, að grenndarkynna hana sem óverulega breytingu á því, sbr. 2. mgr. 26. gr.,sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í því sambandi verði enn að hafa í huga að samkvæmt hinu samþykkta byggingarleyfi sé um að ræða aukningu á byggingarmagni ofanjarðar sem nemi 577,1 m² auk þess sem aukning á byggingarmagni neðanjarðar hafi engin grenndaráhrif í för með sér.  Ekki verði séð að áhrif fyrirhugaðs bílastæðakjallara verði önnur en jákvæð í umhverfinu sérstaklega í ljósi þess að íbúar hafi lagt mikla áherslu á bílastæðavandamál í hverfinu. Það hljóti að vera jákvæð umhverfisáhrif að 68 ný bílastæði komi í kjallara. 

Kærendur telji að óheimilt hafi verið að leyfa neina uppbyggingu á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé sérstaklega gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geta í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir framkominni kröfu og vísar til þess að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin í fullu samræmi við lög.  Því til stuðnings sé vísað til röksemda í greinargerð Reykjavíkurborgar um málið, sem byggingarleyfishafi taki að öllu leyti undir. 

Til viðbótar nefnir byggingarleyfishafi að ákvörðun Reykjavíkurborgar sé ívilnandi gagnvart byggingarleyfishafa og hafi hann mikla hagsmuni af því að byggingarleyfið standi. 

Starfsemi 365 Ljósvakamiðla og prentmiðla flytjist ekki öll í Skaftahlíð 24, þótt hún geri það að stórum hluta.  Sé gert ráð fyrir að starfsmönnum í húsnæðinu muni fjölga úr 286 í 390.  Fullyrðingum um annað sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum.  Einnig sé tekið fram að starfsemi fyrirtækisins sé þess eðlis að starfsmennirnir séu hvergi nærri allir að vinna samtímis í húsnæðinu. 

Kæran snerti í reynd ekki byggingarleyfið sem slíkt heldur þá ákvörðun að færa starfsemi tiltekins fyrirtækis á milli staða í Reykjavík.  Slíkar ákvarðanir eigi ekki undir skipulagsyfirvöld og úrskurðarnefndina.  Kröfur um bílastæði innan lóðar séu uppfylltar og gott betur.  Þá sé bent á að skipulag umferðar til og frá bílageymslukjallara, þ.e. að beygt sé strax inn til hægri í Stakkahlíð þegar komið sé af Miklubraut, dragi mjög úr umferðarálagi á svæðinu og sé þannig augljóslega til hagsbóta fyrir kærendur. 

Byggingarleyfishafi telji óeðlilegt að líta til bílastæðakjallara við mat á stækkun og nýtingarhlutfalli, enda sé honum í raun ætlað að bregðast við athugasemdum kærenda um bílastæðavanda á svæðinu.  Þá sé mótmælt túlkun kærenda á 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Telji byggingarleyfishafi að skýra verði ákvæðið til samræmis við 2. mgr. greinarinnar.  Í síðarnefnda ákvæðinu sé gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé ákveðið í deiliskipulagi og af þeim sökum fjalli fyrrnefnda ákvæðið aðeins um útreikninga á nýtingarhlutfalli við þær aðstæður.  Að þessu virtu telji byggingarleyfishafi að skýra verði 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð rúmt þannig að ekki eigi að taka bílastæðakjallara neðanjarðar með í útreikningi á nýtingarhlutfalli lóðar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að heimila byggingu tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi á lóð, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01.

Á árunum 1965 og 1974 voru byggð tvö hús á lóðinni að Skaftahlíð 24.  Síðan þá hafa hús þessi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar enda var lóðin í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004 skilgreind sem verslunar- og þjónustulóð.  Hefur svo verið allar götur síðan, en með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 var látið af sérgreiningu lóðarinnar og hún þess í stað felld undir landnotkunarflokkinn íbúðarbyggð, enda er landnotkunarflokkurinn verslun og þjónusta felldur út af þéttbýlisuppdrætti aðalskipulagsins.  Ekki er unnt að skilja þessa framsetningu aðalskipulagsins svo að með henni sé verið að fyrirskipa breytta landnotkun einstakra lóða á svæðinu heldur verður að líta svo á að verið sé að færa skilgreiningu á landnotkun til þess horfs sem gr. 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 heimilar, þ.e. að meiri hluti reits skuli vera í samræmi við aðallandnotkun viðkomandi landnotkunarflokks, en þó sé önnur notkun heimil nái hún til óverulegs hluta reitsins. 

Í aðalskipulaginu segir að landnotkunarsvæði séu mörkuð í grófum dráttum enda sé ráð fyrir því gert að frekari grein sé gerð fyrir afmörkun landnotkunar í deiliskipulagi.  Eigi að síður kusu borgaryfirvöld í hinu kærða tilviki að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsókn, samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna.  Verður að telja það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðarinnar breytist til mikilla muna við tilkomu hinna umdeildu bygginga.  Hafa húsin að Skaftahlíð 24 frá upphafi verið nýtt undir atvinnu- og þjónustustarfsemi ýmiskonar og felur hið umdeilda byggingarleyfi ekki í sér neina breytingu hvað það varðar.  Verður og til þess að líta að íbúðarlóðir í næsta nágrenni við Skaftahlíð 24 eru fullbyggðar og að aðliggjandi stofnana- og atvinnulóðir hafa þegar verið deiliskipulagðar.  Má í ljósi þessara atvika fallast á með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið þörf á að gera sérstakt deiliskipulag vegna hinna umdeildu framkvæmda. 

Kærendur halda því fram að með hinu kærða leyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra, m.a. vegna aukinnar umferðar og skorts á bílastæðum.  Að auki verði nýtingarhlutfall lóðarinnar of hátt.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Gætt hefur verið gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi hafi í för með sér slíka aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif að leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kærenda um ógildingu þess.  Ekki er heldur hægt að fallast á að nýtingarhlutfall lóðarinnar að Skaftahlíð 24 verði óeðlilega hátt, eða fari gegn stefnu aðalskipulags, eftir hinar umdeildu breytingar og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. október 2005 um að veita leyfi til byggingar tengibyggingar milli norðurhúss og suðurhúss á lóðinni nr. 24 við Skaftahlíð, að hluta ofan á núverandi kjallara á milli húsanna, breyta innra fyrirkomulagi allra hæða og fyrirkomulagi lóðar, byggja bílageymslukjallara fyrir 67 bíla á lóðinni og sameina matshluta 01 og 03 í nýjan matshluta 01, er hafnað. 

____________________________________
  Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                      Þorsteinn Þorsteinsson

             

des 22
Love0

24/2004 Naustabryggja

Með

Ár 2006, föstudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 24/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. mars 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna við Naustabryggju 36-52 í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. mars 2004, er barst nefndinni hinn 15. apríl sama ár, kærir stjórn húsfélagins að Naustabryggju 54-56, Reykjavík samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. mars 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna nr. 36-52 við Naustabryggju í Reykjavík. 

Krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 10. desember 2003 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðanna nr. 36-52 við Naustabryggju og var samþykkt að grenndarkynna hana hagsmunaaðilum á svæðinu.  Grenndarkynningin stóð yfir frá 10. desember 2003 til 9. janúar 2004 og bárust athugasemdabréf frá kæranda máls þessa, eigenda Básbryggju 39, sem og mótmæli 85 einstaklinga.  Var tillagan, að lokinni grenndarkynningu, lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 17. mars 2004, ásamt m.a. umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir.  Skipulags- og byggingarnefnd samþykkti tillöguna og var auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 7. apríl 2004. 

Hið kærða deiliskipulag fól í sér heimild til að breyta níu raðhúsum á lóðinni nr. 36-52 við Naustabryggju í fjölbýlishús með 20 íbúðum.  Á fyrstu hæð hússins var gert ráð fyrir 19 bílastæðum og á sameiginlegri bílastæðalóð húss nr. 54-56 við Naustabryggju var gert ráð fyrir níu bílastæðum, eða samtals 28 bílastæðum.  Krafa var gerð um tvö bílastæði fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra og 1,25 bílastæði fyrir íbúðir minni en 80 fermetra.  Þá var og gerð breyting á byggingarreit hússins og hann breikkaður um 0,5 metra. 

Þessari ákvörðun skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða deiliskipulagssamþykkt hafi afgerandi áhrif fyrir Naustabryggju 54-56 þar sem öll umferðaraukning sem fylgi auknum íbúafjölda Naustabryggju 36-52 safnist um þau gatnamót sem húsið standi við og inn á bílastæði þess.  Einnig sé ljóst að hinn sérstaki arkitektúr Bryggjuhverfisins, þar sem byggðin sé látin sameina nútíma byggingar í þröngu umhverfi gamalla hafnarsvæða, leyfi ekki frekari þéttingu byggðar.  Naustabryggja, sem eigi að þjóna öllu umferðarflæði við þá götu auk fjölmennasta hluta Básbryggju, sé einbreið gata sem þoli ekki þéttingu byggðar við fjærsta enda götunnar.  Hin kærða ákvörðun hafi í för með sér fjölgun íbúa svæðisins, gífurlega aukningu á umferð og mengun auk skerðingar á bílastæðum.  Allt þetta muni rýra eignir á svæðinu verulega. 

Samkvæmt hinni kærðu ákvörðun sé miðað við að breyta raðhúsum í fjölbýlishús með litlum íbúðum og megi búast við því að mikil hreyfing verði á íbúum þeirra, eins og almennt sé í minni íbúðum, sem hafi í för með sér meira ónæði fyrir aðra íbúa.  Þá verði aðkoma að bílastæðum þrengri þar sem í skipulaginu felist heimild til að breikka húsið.  Þrengt sé of mikið að aðkomu sjúkrabíla og slökkviliðs. 

Bent sé á að upphaflega hafi verið gert ráð fyrir þremur leiðum í gegnum hverfið.  Þegar leyfð hafi verið lokun götunnar við Básbryggju 15 hafi leiðirnar orðið tvær, báðar framhjá Naustabryggju 36-52.  Verði ákvörðunin staðfest sé hætta á að heimilin á svæðinu verði oftar innilokuð og það geti ekki verið réttlætanleg áhætta. 

Skrifstofa skipulags- og byggingarsviðs borgarinnar hafi grenndarkynnt íbúum og eigendum fasteigna við Naustabryggju tillögu að breyttu deiliskipulagi Naustabryggju 36-52 í desember 2003 með athugasemdafresti til 9. janúar 2004.  Fyrir tilskilinn frest hafi yfir 90% þeirra íbúa, sem samkvæmt grenndarkynningunni hafi haft hagsmuna að gæta, mótmælt tillögu að breyttu deiliskipulagi.  Hinn 26. febrúar 2004 hafi umhverfis- og tæknisvið boðað til fundar með íbúum í Bryggjuhverfi þar sem skipulagsmál hverfisins hafi verið skýrð frekar sem og hin kærða deiliskipulagsbreyting.  Hafi fundurinn verið fjölsóttur og fundarmenn samhljóða um að mótmæla breytingunni.  Því hafi skipulags- og byggingarnefnd, með samþykkt sinni, gengið gegn hagsmunum þess fólks sem deiliskipulagið hafi bein áhrif á og einnig gegn afstöðu annarra íbúa hverfisins. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þrátt fyrir mótmæli íbúa hafi ekki verið gengið á rétt þeirra.  Þeim hafi verið kynntar breytingarnar, en endanlegt skipulagsvald liggi hjá borginni.  Mótmælum íbúa hafi verið svarað á málefnalegan hátt og einnig hafi verið komið til móts við óskir þeirra svo sem þannig að Naustabryggja (nyrsta gatan) yrði opin fyrir almennri umferð. 

Bent sé á að athugasemdir íbúa hafi einkum lotið að fjölgun íbúa ásamt því að aukin umferð myndi öll lenda á Naustabryggju, þrengt yrði að aðkomu sjúkrabíla og slökkviliðs og þrengt að umferð íbúa.  Bílastæði væru yfirleitt vel full fyrir.  Þessu sé því til að svara að ekki sé gert ráð fyrir fleiri bílum eða aukinni umferð samfara breytingunni.  Í umsögn skipulagsfulltrúa komi fram að um sé að ræða óverulega aukningu íbúða, sem ekki sé talin hafa áhrif á umferð um Naustabryggju.  Í Bryggjuhverfi séu 335 íbúðir, þar af 33 íbúðir í raðhúsum.  Heildarfjöldi íbúða yrði með breytingu 346 íbúðir, þar af 24 íbúðir í raðhúsum.  Í umsögn skipulagshöfundar komi fram að búast hafi mátt við þremur íbúum á íbúð í raðhúsi að meðaltali samkvæmt eldra skipulagi eða samtals 27 íbúum.  Í litlum íbúðum eins og hér um ræði megi búast við mest tveimur íbúum á íbúð að meðaltali eða alls 40 íbúum.  Sé því um mjög litla aukningu að ræða sem ekki geti haft tilfinnanleg áhrif á umferð. 

Í Bryggjuhverfi eins og í öðrum nýjum hverfum sé almennt gert ráð fyrir tveimur bílastæðum á lóðum fyrir hverja íbúð í fjölbýli og séu stæðin ýmist í bílgeymslum eða úti.  Fyrir íbúðir í raðhúsum sé gert ráð fyrir þremur stæðum fyrir hverja íbúð, þar af tveimur í bílgeymslum.  Þá séu að auki bílastæði miðsvæðis í hverfinu opin almenningi.  Bílastæðakrafa í hverfinu sé mun hærri en byggingarreglugerð kveði á um, sem séu tvö stæði fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra og eitt stæði fyrir minni íbúðir. Undantekningar hafi verið gerðar á bílastæðafjölda við íbúðir námsmanna við Naustabryggju 9 og 11 og í vesturenda húss við Naustabryggju 35-53, þar sem þremur raðhúsum hafi verið breytt í 11 litlar íbúðir.  Á þeim lóðum hafi deiliskipulagi verið breytt og gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð til samræmis við byggingarreglugerð.  Samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 16 íbúðum minni en 80 fermetra og fjórum stærri og fylgi þeim samtals 28 stæði, þar af 19 í bílgeymslu.  Tvö stæði séu fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra en 1,25 stæði fyrir minni íbúðirnar.  Ólíklegt sé talið að litlum íbúðum fylgi sami fjöldi bíla og stærri eignum og því ekki talið að breytingin hafi í för með sér aukningu á umferð.  Breytingin sé ekki talin hafa afgerandi áhrif á aðstæður á sameiginlegum bílastæðalóðum fyrir húsin við Naustabryggju 28-56.  Réttilega fylgi flest stæðin á fyrrnefndum bílastæðalóðum húsinu við Naustabryggju 54-56, þar sem fá bílastæði fylgi húsinu í bílgeymslum. 

Engar upplýsingar liggi fyrir um að meiri hreyfing sé á íbúum minni eigna sem valda muni ónæði.  Þá muni jarðhæð hússins dýpka sem nemi 0,5 metrum til að unnt sé að koma fyrir tilskyldum fjölda bílastæða á jarðhæð þess.  Breytingin hafi ekki áhrif á bílastæði á sameiginlegri bílastæðalóð. 

Á almennum íbúafundi hinn 26. febrúar 2004 hafi verið kynnt útlit og fyrirkomulag hússins.  Gerð hafi verið krafa um hönnun og útlit hússins til samræmis við þegar byggð hús í hverfinu og það samræmt byggðum húsum við bryggjukantinn. 

Sérstaklega sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir fól hin kærða ákvörðun í sér heimild til að breyta níu raðhúsum á lóðinni nr. 36-52 við Naustabryggju í fjölbýlishús með 20 íbúðum.  Á fyrstu hæð er gert ráð fyrir 19 bílastæðum, auk níu stæða á sameiginlegri bílastæðalóð húss nr. 54-56 við Naustabryggju sem fyrir voru í eldra skipulagi, og fylgja húsinu því samtals 28 stæði.  Gerð er krafa um tvö bílastæði fyrir íbúðir stærri en 80 fermetra og 1,25 bílastæði fyrir íbúðir minni en 80 fermetra.  Þá er byggingarreitur 1. hæðar hússins breikkaður um 0,5 metra.  Er ekki getið annarra breytinga í greinargerð á deiliskipulagsuppdrætti og verður að leggja til grundvallar að upptalning greinargerðarinnar á þeim breytingum sem heimilaðar eru sé tæmandi. 

Deiliskipulag Bryggjuhverfis við Grafarvog var fyrst samþykkt í borgarráði hinn 8. júlí 1997 og var samkvæmt því gert ráð fyrir að á svæðinu yrðu bæði íbúðir í sérbýli og fjölbýlishúsum, samtals 253 íbúðir ásamt atvinnuhúsnæði.  Samkvæmt gögnum er borgaryfirvöld hafa lagt fram í kærumáli þessu var gert ráð fyrir 335 íbúðum á svæðinu áður en hin kærða breyting á deiliskipulagi var samþykkt, þar af 33 íbúðum í raðhúsum.  Eftir breytingu er gert ráð fyrir að heildarfjöldi íbúða í Bryggjuhverfi verði 346, þar af 24 í raðhúsum. 

Úrskurðarnefndin telur að fjölgun íbúða í Bryggjuhverfi um tæp 3,3%, þar sem tuttugu litlar íbúðir koma í stað níu stærri íbúða samkvæmt hinni kærðu breytingu á deiliskipulagi, verði að teljast óveruleg.  Við hina umdeildu skipulagsbreytingu hefur verið gætt gildandi reglna um lágmarksfjölda bílastæða og verður ekki séð að breytingin hafi í för með sér slíka fjölgun íbúa, aukningu umferðar eða önnur grenndaráhrif er leiða eigi til þess að fallist verði á kröfur kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður kröfu kæranda um ógildingu því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. mars 2004 um breytt deiliskipulag lóðanna við Naustabryggju 36-52 í Reykjavík. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________              _______________________________
      Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

42/2004 Fitjahlíð

Með

Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 42/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra S og S, eigendur sumarhúsa á lóðum nr. 49 og 51A í landi Fitja, Skorradalshreppi, þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. júní 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi. 

Málavextir:  Lóðin að Fitjahlíð 51 var á árinu 1977 skipt upp í tvær lóðir, nr. 51 og nr. 51A, og standa sumarhús á hvorri lóð sem eru í nokkuð brattri hlíð vaxinni trjágróðri. 

Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Skorradalshrepps, dags. 30. september 2003, var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhús á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi.  Var umsótt bygging um 100 fermetrar, ein hæð og ris, og með 6,6 metra hámarkshæð.  Eldri bústaður mun hafa verið um 25 fermetrar á einni hæð.  Mun bygging umsóttrar viðbyggingar hafa verið langt komin um svipað leyti, en framkvæmdir síðan stöðvaðar vegna andmæla eigenda nágrannabústaða og skorts á byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum. 

Skorradalshreppur leitaði eftir meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna fyrrgreindrar byggingarleyfisumsóknar, þar sem ekki var til að dreifa deiliskipulagi fyrir umrætt svæði.  Skipulagsstofnun svaraði erindinu í bréfi, dags. 14. nóvember 2003, og benti á að á svæðinu gilti svæðisskipulag fyrir sveitarfélögin norðan Skarðsheiðar.  Grenndarkynna þyrfti byggingarleyfisumsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem um væri að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi á ódeiliskipulögðu svæði.  Var byggingarleyfisumsóknin grenndarkynnt fyrir lóðarhafa lóðar nr. 51A í landi Fitja, sem andmælti stækkun hússins á lóð nr. 51 í bréfi, dags. 6. desember 2003. 

Hinn 2. febrúar 2004 svaraði Skipulagsstofnun fyrirspurn frá byggingarnefnd Skorradalshrepps frá 13. janúar s.á. varðandi grundvöll fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir margnefndri framkvæmd.  Í svarbréfinu var m.a. tekið fram að þar sem grenndarkynning virtist hafa verið framkvæmd í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga teldi stofnunin það á valdi sveitarstjórnar að veita umrætt byggingarleyfi, en hafa yrði í huga hagsmuni umsækjanda jafnt sem hagsmuni eigenda nærliggjandi húsa. 

Málið var tekið fyrir á fundi hreppsnefndar Skorradalshrepps hinn 10. mars 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun:  „Sveitarstjórn vísar lið 18 aftur til skipulags- og byggingarnefndar og leggur fyrir hana að kanna hvort Skipulagsstofnun sé vanhæf sem leiðbeinandi, þar sem arkitekt hins umdeilda húss er starfsmaður Skipulagsstofnunar.  Einnig kemur ekki fram í gögnum málsins um grenndarkynningu til lóðareiganda Fitjahlíðar 51.  Sveitarstjórn felur byggingarfulltrúa og byggingarnefnd að beita sér fyrir því að húseigandi Þorsteinn Marinósson nái sáttum við nágranna sína áður en málið verður afgreitt, t.d. með kaupum á húsi nr. 51A og geri einnig ásættanlegan samning við lóðarhafa á nr. 49 sé þess nokkur kostur.“ 

Landeigendum var grenndarkynnt hin umdeilda byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 23. apríl 2004, og gerðu þeir athugasemdir við umdeilda byggingu í bréfi, dags. 20. maí 2004.

Með bréfi, dags. 1. júlí 2004, var öðrum kæranda máls þessa tilkynnt um að skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar hefði mælt með því á fundi sínum hinn 15. júní 2004 að byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, yrði veitt og að sveitarstjórn Skorradalshrepps hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 26. júní s.á.  Í bréfinu voru jafnframt tíunduð rök er búið hefðu að baki ákvörðun í málinu í tilefni af framkomnum athugasemdum móttakanda bréfsins. 

Kærendur sættu sig ekki við málalyktir og skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild viðbygging, er þeir telji í raun nýbyggingu, hafi að stórum hluta verið risin þegar grenndarkynning hafi átt sér stað, sem auk þess sem kynningunni hafi verið ábótavant þar sem hún hafi ekki náð til allra nágranna. 

Umdeild bygging standi að hluta til á lóð nr. 51A samkvæmt lóðasamningum, en ekkert samband hafi verið haft við kærendur áður en hún hafi verið reist.  Bent sé á að fjarlægð milli húsa á lóðum 51 og 51A sé aðeins 12-15 metrar og heimiluð bygging sé 6,6 metra há og valdi sjónmengun fyrir nágranna og vegfarendur.  Fyrir liggi að landeigendur og nágrannar, sem grenndarkynning hafi náð til, hafi lagst gegn umræddri byggingu.  Þá hafi byggingarnefnd ekki farið að tilmælum oddvita sveitarstjórnar um sáttaumleitanir við nágranna umdeilds sumarhúss og ekki hafi komið fram álit um vanhæfi Skipulagsstofnunar sem leiðbeinanda í málinu.  Af allri málsmeðferð megi ráða að hlutdrægni hafi gætt við ákvarðanatöku í málinu en ljóst sé að umdeild bygging raski mjög grenndarhagsmunum kærenda, stingi í stúf við nánasta umhverfi og muni hafa vafasamt fordæmisgildi. 

Málsrök Skorradalshrepps:  Vísað er til þess að engir skipulagsskilmálar, þar sem m.a. sé kveðið á um gerð og stærð húsa, séu til fyrir sumarhúsabyggðina í landi Fitja og lóðamörk séu þar víða óljós.  Sumarhús á svæðinu séu mjög fjölbreytt að stærð og útliti og sé svæðið því ekki einsleitt.  Mikill trjágróður sé í hlíðinni þar sem umdeild bygging standi og því alls ekki víst að hún verði mjög áberandi, a.m.k. þegar til lengri tíma sé litið og óvíst sé að viðbyggingin rýri verðmæti húss á lóð nr. 51A, sem sé gamalt og í frekar lélegu ástandi.  Verðmæti þess húss hljóti að ákvarðast með hliðsjón af því. 

Byggingarleyfishafi hefur ekki sent úrskurðarnefndinni athugasemdir vegna kærumáls þessa en vegna dvalar hans erlendis var bróður hans, sem jafnframt var byggingastjóri við umdeilda byggingu, gert aðvart um kærumálið fyrir hans hönd. 

Vettvangsganga:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 27. apríl 2006, en þar mætti jafnframt eigandi húss á lóð nr. 51A og skipulags- og byggingafulltrúi. 

Niðurstaða:  Með hinu kærða byggingarleyfi var heimilað að reisa tæplega 80 fermetra viðbyggingu, sem er hæð og ris, við tæplega 25 fermetra sumarhús.  Var hin kærða ákvörðun tekin að undangenginni grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem svæðið var ekki deiliskipulagt. 

Umdeild viðbygging er verulega stærri en önnur sumarhús í nágrenninu, sem samkvæmt upplýsingum úr fasteignamatsskrá eru á bilinu 20 til 60 fermetrar og við blasti við vettvangsskoðun að byggingin sker sig úr vegna hæðar sinnar. 

Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram sú meginregla að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. greinds ákvæðis er að finna þá undantekningarreglu að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum.  Hefur 3. mgr. 23. gr. verið túlkuð til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna sem heimilar óverulegar breytingar á deiliskipulagi að undangenginni grenndarkynningu.  Af því leiðir að einungis eru heimilaðar framkvæmdir skv. 3. mgr. 23. gr. þegar um er að ræða minni háttar framkvæmd er víki ekki frá byggðarmynstri sem fyrir er. 

Fær þessi túlkun nefndrar 3. mgr. 23. gr. stoð í dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, en í forsendum hans segir m.a:

„Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum sem og 9. gr. og 43. gr. sömu laga verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.“ 

Eins og fyrr var rakið telur úrskurðarnefndin umdeilda viðbyggingu víkja að töluverðu leyti frá því byggðarmynstri lítilla og lágreistra sumarhúsa sem fyrir er á umræddu svæði.  Hafi því ekki verið heimilt að veita hið kærða byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, heldur hafi þurft að deiliskipuleggja umrætt svæði að gættum þeim sjónarmiðum er lög áskilja.  Umdeilt byggingarleyfi á af þessum sökum ekki viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að meta lögmæti grenndarkynningar þeirrar sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar eða þá röskun á grenndarhagsmunum kærenda er umdeild viðbygging felur í sér. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi, er sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti hinn 26. júní 2004, er felld úr gildi.

 

   ___________________________ 
        Hjalti Steinþórsson        

 

 

 ____________________________           __________________________
      Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson 

des 22
Love0

63/2005 Barmahlíð

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 5. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.

Fyrir var tekið mál nr. 63/2005, kæra íbúa að Miklubraut 50 og 52 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð (3. hæð) í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2005, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra J, K, F, E, E, B og H, íbúar að Miklubraut 50 og 52, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 að samþykkja byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð (3. hæð) í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.  Borgarráð staðfesti ákvörðunina hinn 7. júlí 2005. 

Skilja verður erindi kærenda svo að krafist sé ógildingar á hinu kærða byggingarleyfi.

Málavextir:  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. febrúar 2005 var tekin fyrir umsókn íbúðareiganda að Barmahlíð 9 í Reykjavík, þar sem sótt var um leyfi til þess að hækka þak, byggja kvisti og svalir og taka í notkun rishæð (3. hæð) hússins á lóðinni nr. 9 við Barmahlíð.  Jafnframt var sótt um að breyta svölum á fyrstu og annarri hæð og gera kjallarainngang á norðurhlið hússins.  Umsókninni fylgdi samþykki meðeigenda umræddrar fasteignar fyrir umbeðnum breytingum.  Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem ákvað að grenndarkynna erindið fyrir hagsmunaaðilum að Barmahlíð 7, 8, 10, 11 og 12 og Miklubraut 48, 50 og 52.  Að lokinni grenndarkynningu bárust athugasemdir frá 11 húseigendum og leigutökum að Miklubraut 50 og 52, sem mótmæltu umsóttri hækkun hússins að Barmahlíð 9 og gerð svala á rishæð.

Að lokinni grenndarkynningu var erindinu vísað til skipulagsráðs sem tók það fyrir á fundi hinn 6. apríl 2005 og lá þá fyrir umsögn skipulagsfulltrúa vegna framkominna athugasemda við grenndarkynningu umsóknarinnar.  Gerði skipulagsráð ekki athugasemd við að umsótt byggingarleyfi yrði veitt og vísaði erindinu til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina hinn 5. júlí 2005.

Var þeim, sem gert höfðu athugasemdir við grenndarkynninguna, tilkynnt um lyktir málsins og skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur telja heimilaða hækkun hússins að Barmahlíð 9 og gerð svala á rishæð hafa í för með sér óásættanlega röskun á grenndarhagsmunum þeirra.  Útsýni til suðurs að Öskjuhlíð muni skerðast og skuggavaps gæta á lóðum þeirra.  Áskilji kærendur sér rétt til skaðabóta verði af heimiluðum framkvæmdum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfu kærenda verði hafnað.

Á það er bent að ekki sé fyrir hendi deiliskipulag á svæðinu og hafi því farið fram grenndarkynning á umræddri byggingarleyfisumsókn í samræmi við ákvæði laga 73/1997 og þeim sem hagsmuna hafi átt að gæta gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar.

Hafa verði í huga að borgir þróist og taki breytingum.  Fasteignaeigendur geti því vænst þess að útsýni og birtuflæði geti breytst í þéttri byggð.  Í hverfaskipulagi fyrir borgarhluta 3 í kaflanum um Hlíðar sé m.a. tekið fram að leyfa megi kvisti þar sem þeir falli vel að húsi og nánasta umhverfi.  Ekki séu til skilmálar um hækkun rishæða og kvisti í Hlíðarhverfi, en höfð hafi verið hliðsjón af rammaskilmálum fyrir Norðurmýri vegna svipaðra húsagerða, en þar sé gert ráð fyrir leyfðum þakhalla allt að 45 gráðum og hámarkshæð mænis 3,6 metra yfir steyptri plötu. 

Samþykktar hafi verið hækkanir á húsum í Hlíðunum á grundvelli fyrrgreindra viðmiðana en í umdeildu byggingarleyfi sé gert ráð fyrir um 30 sentimetra lægri mænishæð en skilyrt hámarkshæð samkvæmt greindum skilmálum auk þess sem kvistir séu taldir vera í samræmi við gerð hússins.  Því verði ekki talið að skipulagssjónarmið mæli gegn fyrirhuguðum breytingum að Barmahlíð 9. 

Útsýnisskerðing sú sem fylgi hinum samþykktu breytingum geti ekki talist meiri en vænta megi í borgarumhverfi.  Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa séu meiri, að geta framkvæmt umdeildar breytingar, en hagsmunir kærenda vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.

Málsmeðferð hinnar kærðu byggingarleyfisumsóknar hafi í engu verið ábótavant og séu ekki efni til þess að fella það úr gildi.  Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi búast við hjá fasteignaeigendum í þéttbýli geti þeir átt bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en það álitaefni falli utan verkahrings úrskurðarnefndarinnar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi bendir á að við kaup hans á hluta fasteignarinnar að Barmahlið 9 á árinu 2003 hafi honum verið tjáð að samþykki byggingarfulltrúa lægi fyrir á beiðni fyrri eiganda um að hækka þak hússins.  Síðar hafi útlit þaks verið hannað í samráði við aðra eigendur fasteignarinnar og teikningar lagðar fram sem hafi verið samþykktar og mál þetta snúist um. 

Samskonar breytingar og hér um ræði hafi verið heimilaðar um langan aldur í Hlíðahverfi og fordæmi þess mörg í nágrenni húss byggingarleyfishafa.  Nú sé verið að gera sambærilegar breytingar á tveimur húsum í innan við 100 metra fjarlægð frá Barmahlíð 9.  Hafi mænishæð húsa á umræddu svæði því sætt breytingum í tímans rás.  Núverandi mænishæð og þakhalli umrædds húss sé lítill og þakleki verið vandamál af þeim sökum og sé fyrirhuguð framkvæmd, m.a. til þess að bæta þar úr. 

Bent sé á að talsverð fjarlægð sé milli Barmahlíðar 9 og húsa kærenda sem leiði til þess að grenndaráhrif heimilaðra breytinga séu óveruleg.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér staðhætti á vettvangi.

Niðurstaða:  Ekki er til að dreifa deiliskipulagi er tekur til umræddrar byggðar sem reist var um miðbik síðustu aldar.  Voru umsóttar breytingar á fasteigninni að Barmahlíð 9 grenndarkynntar skv. 3. mgr. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Bera kærendur fyrir sig að heimiluð hækkun hússins og gerð svala á rishæð raski hagsmunum þeirra með skerðingu útsýnis og skuggavarpi. 

Með hinu kærða byggingarleyfi hækkar mænir umrædds húss um 1,8 metra vegna heimilaðrar rishæðar og þak verður nokkuð umfangsmeira en fyrir var.  Lóðir kærenda að Miklubraut 50 og 52 liggja norðanvert við lóð byggingarleyfishafa og stendur bílskúr við norðurmörk lóðarinnar að Barmahlíð 9 á móts við Miklubraut 50.  Fjarlægð milli hússins að Barmahlíð 9 og húsa kærenda er á bilinu 25 til 28 metrar og eru um 10 metrar frá húsi byggingarleyfishafa að umræddum lóðamörkum.  Á svæðinu er að finna hús, sambærileg húsinu að Barmahlíð 9, með rishæð sem þriðju hæð og því fordæmi fyrir nýtingu lóða með þeim hætti sem hið kærða byggingarleyfi heimilar. 

Í ljósi staðhátta verður ekki talið að aukið skuggavarp, er fylgir umdeildri hækkun og breytingum hússins að Barmahlíð 9, rýri svo nýtingu lóða kærenda eða skerði útsýni að varði ógildingu hins kærða leyfis, enda verður heimiluð hæð og umfang hússins ekki meiri en víða er á svæðinu.  Eru því ekki efni til að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005, er borgarráð staðfesti hinn 7. sama mánaðar, um að veita byggingarleyfi fyrir hækkun þaks, gerð kvista og svala og að taka í notkun rishæð í húsinu að Barmahlíð 9 í Reykjavík ásamt breytingum á svölum fyrstu og annarrar hæðar og gerð kjallarainngangs á norðurhlið hússins.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Aðalheiður Jóhannsdóttir

 

des 22
Love0

11/2005 Vagnhöfði

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2005, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar  Reykjavíkur frá 8. desember 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi er fól í sér stækkun og breytingu á byggingarreit og heimild fyrir byggingu þriggja hæða skrifstofubyggingar á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. febrúar 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hákon Stefánsson hdl., fyrir hönd A ehf., leigutaka fasteignarinnar að Vagnhöfða 27, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. desember 2004 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi er fól í sér stækkun og breytingu á byggingarreit og heimild fyrir byggingu þriggja hæða skrifstofubyggingar á lóðinni að Vagnhöfða 29 í Reykjavík.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða skipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 1. júní 1999 samþykkti borgarráð breytingu á deiliskipulagi Ártúnshöfða – Iðnaðarsvæðis sem upphaflega er frá árinu 1969.  Með þeirri breytingu var ákveðið að eitt bílastæði yrði á lóð fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis skv. gr. 4.3.1 í skipulagsskilmálum og að hámark nýtingarhlutfalls lóða yrði 0,7 skv. gr. 4.4.5 í greindum skilmálum.  Var í gr. 4.4.4 gert ráð fyrir að ónýttir byggingarmöguleikar á lóð yrðu skoðaðir við byggingarleyfisumsóknir í hverju tilfelli með hliðsjón af hámarks nýtingarhlutfalli. Á skipulagsuppdrætti var markaður byggingarreitur við norðurmörk lóðarinnar að Vagnhöfða 29.

Hinn 10. september 2002 var samþykkt byggingarleyfi fyrir 277,2 fermetra birgðaskemmu á norðurmörkum lóðarinnar að Vagnhöfða 29 og jafnframt heimiluð 22,8 fermetra tengibygging í suðaustur horni lóðarinnar milli skemmunnar og húss þess sem fyrir er á lóðinni.  Með byggingarleyfinu varð nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,67.  Þá samþykkti byggingarfulltrúi hinn 17. desember 2002 tillögu um byggingarreit, breytingu á bílastæðum og innkeyrslu að lóðinni.

Kærandi í máli þessu mótmælti heimiluðum mannvirkjum við byggingaryfirvöld við upphaf framkvæmda á árinu 2002 og mun hafa verið leitað sátta um fyrirkomulag bygginga að Vagnhöfða 29 og framkvæmdir stöðvast af þeim sökum.  

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. október 2004 var síðan lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vagnhöfða 29 þar sem byggingarreitur á norðanverðri lóðinni var styttur frá Vagnhöfða og breikkaður til suðurs og jafnframt stækkaður í 456 fermetra með jafnstórri bílageymslu neðan jarðar með nýrri aðkeyrslu frá Vagnhöfða.  Þá fól tillagan í sér að reisa mátti í suðaustur horni lóðarinnar 432 fermetra þriggja hæða skrifstofubyggingu auk 312 fermetra einnar hæðar skemmu við norðurmörk lóðarinnar sem mun hafa verið lækkuð nokkuð frá útgefnu byggingarleyfi með breytingu á þakformi.  Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Vagnhöfða 27.

Málið var í kynningu frá 3. nóvember til 1. desember 2004. Engar athugasemdir bárust og samþykkti skipulags- og byggingarnefnd tillöguna sem öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 3. janúar 2005 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar.  Hefur kærandi skotið þessari deiliskipulagsbreytingu  til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að hann sé leigutaki að Vagnhöfða 27 og hafi leigusali veitt honum heimild til að halda uppi þeim hagsmunum í máli þessu er tengist ofangreindri skipulagsbreytingu og kunni að hafa áhrif á hagsmuni lóðarhafa að Vagnhöfða 27, Reykjavík.  Jafnframt telji hann sig eiga aðild að máli þessu á grundvelli leigusamnings um eignina.

Byggt sé á því að hin kærða ákvörðun sé ógildanleg.  Ekki hafi verið staðið rétt að grenndarkynningu umræddrar skipulagsbreytingar auk þess sem breytingin raski verulega hagsmunum er tengist aðliggjandi lóðum.  Þá hafi framkvæmdir verið hafnar á lóðinni sem hafi farið þvert gegn eldra skipulagi.

Fara hafi átt með breytinguna skv. 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997  þar sem ekki sé um að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi sem heimili grenndarkynningu í stað auglýsingar.  Breytingin feli í sér heimild til byggingar þriggja hæða húss en samkvæmt gildandi skipulagi og í framkvæmd hafi almennt verið gengið út frá því í hverfinu að mannvirki væru á einni hæð.   Þá sé um verulega breytinga að ræða í ljósi þess að lóðin að Vagnhöfða 29 liggi mun hærra en lóðin að Vagnhöfða 27.  Þá sé vart heimilt að beita 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar deiliskipulag liggi fyrir í þegar byggðum hverfum, sbr. 3. mgr. 23. gr. laganna.

Hvað sem öðru líði hafi grenndarkynning skipulagsbreytingarinnar ekki verið í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Kærandi hafi ekki fengið senda tilkynningu um fyrirhugaða breytingu þrátt fyrir að vera hagsmunaaðili sem leigjandi fasteignarinnar að Vagnhöfða 27 og eigandi fasteignarinnar hafi ekki fengið tilkynningu um téða breytingu.  Grenndarkynningin sé því ekki í samræmi við 43. gr., sbr. 2. mgr. 26. gr. laganna.

Umdeild skipulagsbreyting víki umtalsvert frá byggðamynstri því sem fyrir sé í hverfinu.  Heimiluð þriggja hæða bygging verði mjög há og muni skyggja verulega á aðliggjandi lóðir og þá sérstaklega þegar horft sé frá Bíldshöfða inn Vagnhöfðann.  Staðsetning fyrirhugaðs mannvirkis innan lóðar sé með þeim hætti að fari í bága við skipulag annarra lóða, a.m.k. þeirra  sem eigi lóðamörk við Höfðabakka, þar sem mannvirki á þeim lóðum séu á austurhluta þeirra.  Við breytinguna hafi ekki verið gætt ákvæðis 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga um bæja- og húsakönnun og um sé að ræða breytingu á einni lóð sem ekki sé í samræmi við skipulags- og byggingarlög.

Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Vagnhöfða 29 verði of hátt við umdeilda breytingu auk þess sem bílastæði á lóð verði of fá miðað við byggingarmagn.  Jafnframt muni aðkoma að lóðinni versna til muna gangi heimiluð breyting eftir.

Umrædd skipulagsbreyting gangi gegn hagsmunum kæranda sem lóðarhafa næstu lóðar og því sé gerð krafa um ógildingu hinnar kærðu skipulagbreytingar.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg fellst ekki á málsástæður kæranda  fyrir kröfu hans um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Við meðferð málsins hafi það verið metið svo að um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða.  Í samræmi við ákvæði laga nr. 73/1997 hafi farið fram ítarleg grenndarkynning og þeim sem hagsmuna hafi átt að gæta verið gefinn kostur á að tjá sig um breytingarnar.  Ekki séu fordæmi fyrir kröfu um almenna auglýsingu skipulagsbreytingar í sambærilegum tilvikum enda slík framkvæmd ekki í samræmi við venjubundna túlkun á skipulags- og byggingarlögum.

Þar sem umrædd skipulagstillaga hafi varðað breytingar á byggingarreit og aðkomu á lóðamörkum Vagnhöfða 27 og 29 hafi hún verið kynnt fyrir þinglýstum eiganda að Vagnhöfða 27.  Ekki hafi verið tilefni til að kynna breytingarnar öðrum enda þær þess eðlis að þær gætu aðeins varðað hagsmuni lóðarhafa aðliggandi lóðar.  Í kynningarbréfi til eiganda að Vagnhöfða 27 hafi verið tekið fram að leigutakar teldust einnig til hagsmunaaðila og áréttað að eigandi gerði þeim aðvart um kynninguna.

Um sé að ræða breytingu á deiliskipulagi fyrir eina lóð.  Samkvæmt venjubundinni túlkun á skipulags- og byggingarlögum sé ekki heimilt að vinna nýskipulag af einni lóð þegar um sé að ræða safn lóða í þéttbýli.  Í máli þessu sé hins vegar um að ræða óverulega breytingu á samþykktu deiliskipulagi í samræmi við málsmeðferðarreglur skipulags- og byggingarlaga og eigi því efasemdir kæranda um lögmæti slíkrar málsmeðferðar ekki við rök að styðjast.  

Samþykktar breytingar séu í raun til bóta fyrir kæranda þar sem byggingarreitur hafi verið styttur við lóðamörk og húsið lækkað frá því sem áður hafi verið heimilað í samþykktu byggingarleyfi.  Ekki hafi verið þörf á bæja- og húsakönnun við skipulagsbreytinguna skv. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga í ljósi efnis hennar og bent sé á að heimild hafi verið í gildandi deiliskipulagi fyrir byggingu á lóðarmörkum en hin kærða breyting hafi einungis í för með sér tilfærslu og breytingu á þeirri heimild.

Skilmálum varðandi bílastæði hafi ekki verið breytt frá gildandi deiliskipulagi og sé enn gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 50 fermetra auk þess sem heimild sé veitt fyrir bílageymslu í kjallara með 10 bílastæðum.  Nýtingarhlutfall hækki úr 0,67 í 0,83 ofanjarðar en ekki sé ákvæði um hámarksnýtingarhlutfall í gildandi deiliskipulagi. Gert sé ráð fyrir nýrri aðkomu að bílastæðakjallara auk fyrri aðkomu að lóðinni sem telja verði til bóta.

Ljóst þyki að áhrif umþrættra breytinga séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar. Telji kærandi sig hins vegar geta sannað að deiliskipulagsbreytingin valdi honum fjártjóni geti hann átt bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Hin kærða skipulagsbreyting felur í sér lítilsháttar stækkun áður afmarkaðs byggingarreits fyrir birgðaskemmu og tengibyggingu á lóðinni að Vagnhöfða 29 og liggur reiturinn að lóðamörkum Vagnhöfða 27.  Breytingin heimilar jafnframt byggingu 312 fermetra einnar hæðar skemmu og þriggja hæða 432 fermetra skrifstofuhúsnæðis á umræddum byggingarreit ásamt bílageymslu undir nýbyggingunni.  Veggæð skemmunnar er tilgreind um 4,5 metrar en skrifstofubyggingarinnar um 10 metrar.  Við breytinguna fer heildarflatarmál bygginga á lóðinni úr 1.468 fermetrum  í 2.212 fermetra án bílageymslu.  Lóðin er 2.652 fermetrar og fer nýtingarhlutfall í 0,83.  Samkvæmt gildandi deiliskipulagi þurfa bílastæði á lóð að vera 45 ef byggingarheimildir eru fullnýttar.

Umræddar lóðir eru á athafnasvæði og er lóðin að Vagnhöfða 29 hornlóð og hefur af þeim sökum aukna nýtingarmöguleika á við aðrar lóðir þar sem svo háttar ekki til.  Nýtingarhlutfall annarra hornlóða á viðkomandi götureit er skv. töflu í  gildandi skipulagsskilmálum með þeim hætti að nýtingarhlutfall lóðanna að Vagnhöfða 1 er 0,51, Vagnhöfða 7 er 0,74 og Vagnhöfða 23 er 1,16.  Lóðir þessar eru sambærilegar að stærð.  Meginbreytingin frá gildandi skipulagi er fólst í hinni kærðu ákvörðun er heimild fyrir 432 fermetra þriggja hæða skrifstofubyggingu í suðaustur horni umræddrar lóðar.

 Þegar hafðar eru í huga þær aðstæður á skipulagssvæðinu sem að framaner lýst, verður að meta skipulagsbreytinguna óverulega enda eru grenndaráhrif skrifstofubyggingarinnar ekki umtalsverð gagnvart kæranda.  Liggur og fyrir að víða á skipulagssvæðinu hefur verið vikið frá upphaflegu skipulagi frá árinu 1969 hvað varðar fjölda hæða bygginga. Þá verður einnig að líta til þess að í aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var við endurskoðun umrædds deiliskipulags, voru ákvæði um hámark nýtingarhlutfalls, sem vitnað var til í greinargerð deiliskipulagsins, en þessi ákvæði eru ekki lengur fyrir hendi í gildandi aðalskipulagi.  Með hliðsjón af framansögðu var heimilt að fara með skipulagsbreytinguna skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Deiliskipulagsbreytingin var kynnt fyrir þinglýstum eiganda að Vagnhöfða 27, sem er eina lóðin sem hinn umdeildi byggingarreitur liggur að, en Vagnhöfði 29 á ekki mörk að öðrum lóðum.  Þykir því hafa verið nægilegt að kynna fyrirhugaða skipulagsbreytingu fyrir lóðarhafa þeirrar lóðar enda verður ekki séð að heimilaðar framkvæmdir geti snert grenndarhagsmuni annarra á svæðinu.  Telja verður þá framkvæmd eðlilega að senda þinglýstum eiganda bréf um kynninguna, enda vandséð hvernig skipulagsyfirvöld geti haft upplýsingar hugsanlega leigutaka fasteigna.  Í fyrirliggjandi kynningarbréfi skipulagsyfirvalda til þinglýsts eiganda, sem ekki hefur andmælt móttöku bréfsins, var sérstaklega tekið fram að leigutakar teldust eiga hagsmuna að gæta og á það bent að eigandi gerði þeim aðvart um kynninguna. Grenndarkynning umdeildrar skipulagsbreytingar telst að þessu leyti ekki áfátt.

Ekki er fallist á þau rök kæranda að óheimilt sé að beita grenndarkynningu við skipulagsbreytingu þegar deiliskipulag liggur fyrir í þegar byggðum hverfum, að þörf hafi verið á bæjar- og húsakönnum við skipulagsbreytinguna eða að óheimilt sé að breyta skipulagi vegna einnar lóðar.

Í 26. gr. skipulags- og byggingarlaga er fjallað um breytingar á deiliskipulagi og er kveðið á um í 2. mgr. ákvæðisins að heimilt sé að grenndarkynna breytingu í stað auglýsingar sé hún talin óveruleg.  Hins vegar tekur 3. mgr. 23. gr. laganna til grenndarkynningar fyrirhugaðra framkvæmda þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag.  Þá verður 5. mgr. ákvæðisins um bæja- og húsakönnun skýrð svo að hún eigi einungis við þegar deiliskipulag er sett í hverfum sem byggst hafa upp án deiliskipulags.   Styðst sú túlkun við eðli máls.  Þótt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kveði á um að deiliskipulag skuli ná til einstakra svæða eða reita girðir það ákvæði ekki fyrir að breyting á þegar settu skipulagi geti tekið til einnar lóðar.  Á ákvæðið við þegar verið er að skipuleggja svæði eða reiti í fyrsta sinn enda tilgangur skipulags að taka mið af  heildarþörf við uppbyggingu og nýtingu svæðis.  Eðli máls samkvæmt getur forsenda fyrir breytingu skipulags eftir atvikum átt við um eina lóð.

Að  öllu þessu virtu þykja ekki þeir annmarkar vera á málsmeðferð hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar eða hún talin snerta hagsmuni kæranda með þeim hætti að varðað geti ógildingu.  Er kröfu kæranda þess efnis því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kæranda, um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. desember 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vagnhöfða 29 í Reykjavík, er hafnað.

 

 

___________________________        
Hjalti Steinþórsson

 

 
_____________________________       ____________________________ 
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

93/2005 Vesturgata

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 93/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að veita leyfi til að rífa norðvesturálmu bakhúss og byggja í hennar stað tveggja hæða byggingu á kjallara á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík, hækka veggi annarra hluta hússins um 75 cm, bæta kvistum á þakið og breyta innra fyrirkomulagi allra hæða.  Enn fremur að heimila að byggja göngubrú yfir Fischersund, svo og að heimila að starfrækt verði hótel í húsinu.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. nóvember 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Minjavernd hf. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að veita leyfi til að rífa norðvesturálmu bakhúss og byggja í hennar stað tveggja hæða byggingu á kjallara á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík, hækka veggi annarra hluta hússins um 75 cm, bæta kvistum á þakið og breyta innra fyrirkomulagi allra hæða.  Enn fremur að heimila að byggja göngubrú yfir Fischersund, svo og að starfrækt verði hótel í húsinu.
 
Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði hinn 7. júlí 2005.  Skriflegt byggingarleyfi skv. 44. gr. skipulags- og byggingarlag nr. 73/1997 var gefið út hinn 23. september 2005.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi þar til efnisniðurstaða liggi fyrir í málinu.

Umsögn Reykjavíkurborgar vegna kærumáls þessa, dags. 8. desember 2005, barst úrskurðarnefndinni hinn 9. sama mánaðar ásamt fylgiskjölum.  Þá hefur byggingarleyfishafi andmælt kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda.   Er málið nú tekið til úrlausnar um þá kröfu.

Málsatvik og málsrök aðila:  Í árbyrjun 2004 kom fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi Grjótaþorps varðandi lóðina nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík.  Borgaryfirvöld tóku vel í tillöguna og var hún tekin til meðferðar skipulagsyfirvalda. All langur tími leið þar til málið þótti komið á það stig að hægt væri að taka tillöguna til afgreiðslu en hinn 25. febrúar 2005 var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Fischersundi 3 og 3a, Vesturgötu 5 og 5a og Aðalstræti 2.  Tillagan var grenndarkynnt frá 3. mars til 1. apríl 2005.  Athugasemdir bárust frá tveimur einstaklingum auk Minjaverndar hf., kæranda í máli þessu.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs þann 4. maí 2005.  Urðu nokkrar umræður um tillöguna en hún var síðan samþykkt á fundinum.  Málinu var eftir þetta vísað til borgarráðs sem staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum þann 12. maí 2005.  Skipulagsstofnun staðfesti í bréfi sínu, dags. 27. maí 2005, að framlögð gögn hefðu verið yfirfarin og að stofnunin gerði ekki athugasemd við að auglýsing um skipulagstillöguna yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda. Öðlaðist deiliskipulagsbreytingin gildi með birtingu auglýsingar hinn 8. júní 2005.

Með bréfi kæranda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 6. júní 2005, var þess farið á leit „…að gildistöku breytts skipulags skv. samþykkt skipulagsráðs frá 4. maí sl. verði frestað og að allar fyrirliggjandi tillögur verði auglýstar.“  Kærandi gerði síðar í tölvupósti og með bréfi, dags. 14. júlí 2005, grein fyrir aðild sinni að málinu sem eiganda að húseignum að Aðalstræti 2.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 31. maí 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að rífa norðvesturálmu bakhúss og byggja í hennar stað tveggja hæða byggingu á kjallara á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu.  Jafnframt var sótt um leyfi til að hækka veggi annarra hluta hússins um 75 cm og bæta kvistum á þakið og breyta innra fyrirkomulagi allra hæða.  Enn fremur var sótt um leyfi til að byggja göngubrú yfir Fischersund og breyta notkun húss þannig að þar mætti starfrækja hótel.  Málinu var vísað til yfirferðar skipulagsfulltrúa sem afgreiddi erindið til byggingarfulltrúa á fundi sínum þann 3. júní 2005 með bókun um að ekki væri gerð athugasemd við erindið sem samræmdist deiliskipulagi.
 
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsóknin tekin fyrir að nýju og samþykkt.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi sínum þann 7. júlí 2005.

Af hálfu kæranda er því haldið fram að breyting sú á  deiliskipulagi, sem verið hafi undanfari hinna umdeildu framkvæmda, hafi verið meiri en heimilt sé að gera með grenndarkynningu með stoð í undantekningarákvæði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Breytingin sé umfangsmeiri en þörf hafi verið á og ekki hafi verið gætt sjónarmiða um verndun húsa og verslunarports á svæðinu.  Fleiri rök eru færð fram sem ekki verða tíunduð í bráðabirgðaúrskurði þessum.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er kröfum kæranda mótmælt.  Til þess er vísað að sambærilegar breytingar á deiliskipulagi Grjótaþorps hafi áður verið gerðar með grenndarkynningum án athugasemda af hálfu kæranda.  Við gerð skipulagsbreytingarinnar hafi verið vandað til alls undirbúnings og leitað hafi verið umsagnar húsafriðunarnefndar ríkisins og Minjasafns Reykjavíkur um breytingarnar og allra lagaskilyrða gætt.  Frekari rök eru tíunduð af hálfu borgaryfirvalda sem ekki þykir þurfa að rekja í úrskurði þessum.

Kæranda var gefinn kostur á að tjá sig um sjónarmið Reykjavíkurborgar um stöðvunarkröfuna en ekki hefur borist formlegt erindi frá honum af  því tilefni. 

Af hálfu byggingarleyfishafa hefur kröfum kæranda verið mótmælt og vísar hann til sömu sjónarmiða og borgaryfirvöld í málinu.
 
Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um hvort heimilt hafi verið að breyta deiliskipulagi lóðarinnar að Vesturgötu 3 með grenndarkynningu svo sem gert var og jafnframt hvort gætt hafi verið lagaskilyrða þegar hinar umdeildu ákvarðanir um skipulag og byggingarleyfi voru teknar.  Við mat á því hvort heimilt hafi verið að grenndarkynna umdeilda skipulagsbreytingu þykir rétt að líta til þess að um er að ræða atvinnulóðir á miðborgarsvæði þar sem nýtingarhlutfall er hátt og margvísleg starfsemi rekin.  Leiðir af þessum aðstæðum að umræddar breytingar verða varla taldar þess eðlis að ástæða hafi verið til að auglýsa skipulagsbreytinguna í samræmi við ákvæði 1. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Er og til þess líta að Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við meðferð málins að þessu leyti.

Ekki hefur verið sýnt fram á að líklegt sé að efnisannmarkar séu á hinum umdeildu ákvörðunum er ógildingu varði. 

Samkvæmt framansögðu verður kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að framkvæmdir samkvæmt leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. júlí 2005 um að heimila tilgreindar breytingar mannvirkja á lóðinni nr. 3 við Vesturgötu í Reykjavík ásamt gerð gögnubrúar yfir Fischersund verði stöðvaðar.

 

 

___________________________
 Hjalti Steinþórsson                      

 

_____________________________       ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

78/2005 Háteigsvegur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 um að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra P og M, íbúar að Rauðarárstíg 41 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 22. september 2005.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Var jafnframt höfð uppi krafa um stöðvun framkvæmda meðan beðið væri efnisniðurstöðu í málinu og var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um þá kröfu hinn 27. október sl., þar sem framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi voru stöðvaðar vegna álitaefna varðandi bílastæði, grenndaráhrif og skipulagsskyldu.

Málavextir:  Íbúð kærenda er í fjölbýlishúsi að Rauðarárstíg 41 sem stendur samhliða á bak við og norðan megin við húsið að Háteigsvegi 3, sem er að stærstum hluta tveggja hæða.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag er tekur til umræddra lóða.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. mars 2005 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyft yrði að byggja tvær hæðir og ris auk hanabjálka ofan á húsið á lóðinni nr. 3 við Háteigsveg og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Skipulagsfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina hinn 12. apríl 2005 á þann veg að ekki væri lagst gegn hækkun hússins um eina hæð og ris.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsókn, sem sniðin var að fyrrgreindri afstöðu skipulagsfulltrúa, tekin fyrir þar sem jafnframt var sótt um leyfi til að breyta atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins í þrjár íbúðir og koma fyrir þremur íbúðum á þriðju hæð og þremur á fjórðu hæð og gerð svala á austur- og norðurhlið og að steina húsið að utan með ljósri steiningu.  Var málinu vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Samþykkti skipulagsfulltrúi, á fundi sínum hinn 8. júlí 2005 að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 1, 2, 4, 6 og 8.

Grenndarkynning stóð yfir frá 14. júlí til 11. ágúst 2005 og komu fram athugasemdir frá nágrönnum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 4 þar sem kynntri umsókn var mótmælt.
 
Erindið var á næstu vikum til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum Reykjavíkur þar sem sjónum var einkum beint að fyrirhugaðri hækkun hússins og bílastæðamálum og urðu lyktir málsins þær að skipulagsráð samþykkti umsóknina fyrir sitt leyti hinn 14. september 2005 samkvæmt breyttum teikningum, dags. 8. september 2005, þar sem mænishæð hússins hafði verið lækkuð um 1,5 metra.  Var málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina á fundi sínum hinn 20. september 2005 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 22. sama mánaðar.  Kærendur skutu veitingu byggingarleyfsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur bera fyrir sig að hækkun umrædds húss sé óhófleg og muni hindra birtuflæði og valda því að suðurhlið húss þeirra verði í stöðugum skugga.  Muni breytingin skerða nýtingarmöguleika og rýra verðgildi eigna þeirra.  Fjölgun bílastæða norðan við Háteigsveg 3 og aukin umferð allan sólarhringinn sem fylgi níu íbúðum muni valda auknum hávaða milli húsanna en til þessa hafi umferð vegna starfsemi að Háteigsvegi 3 aðeins verið að degi til.  Þá muni tvöfalt fyrirkomulag á sorphirðu fyrir íbúðir annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar auka á ónæðið.  Þá skilji kærendur það svo að lóðamörk að Háteigsvegi 1 og 3 verði að einhverju leyti opin og verði unnt að aka milli húsanna og muni ónæði gagnvart kærendum margfaldast.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum framkvæmdum.  Umbeðin hækkun hússins að Háteigsvegi 3 sé í samræmi við næsta umhverfi og götumyndir Þverholts og Háteigsvegar og umferð muni ekki aukast að neinu ráði.  Komið hafi verið til móts við framkomin andmæli á kynningartíma umsóknarinnar með því að mænishæð umrædds húss hafi verið lækkuð um 1,5 metra frá kynntri tillögu og létt hafi verið á þaki austur- og vesturhliða, þannig að skuggavarps muni ekki gæta á neðri hæðum húss kærenda um miðjan dag á jafndægrum.  Grenndaráhrif heimilaðra framkvæmda séu ekki meiri en almennt megi búast við á miðborgarsvæði (sic), en geti kærendur sannað að svo sé yrði þeim bættur skaðinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í kjölfar bráðabirgðaúrskurðar í málinu um stöðvun framkvæmda sendi Reykjavíkurborg úrskurðarnefndinni viðbótargreinargerð vegna þeirra álitaefna sem reifuð voru í þeim úrskurði.

Þar kemur fram að samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir níu íbúðum í húsinu að Háteigsvegi 3 sem allar séu stærri en 80 fermetrar.  Þrjár af þeim íbúðum séu tilkomnar vegna breyttrar nýtingar 500 fermetra atvinnuhúsnæðis á annarri hæð. Samkvæmt 64. gr. byggingarreglugerðar ættu að fylgja íbúðunum 12 bílastæði en hafa verði í huga að bílastæðainneign hins breytta 500 fermetra atvinnuhúsnæðis séu 10 bílastæði.  Þar myndist því inneign upp á fjögur bílastæði sem eðlilegt sé að telja með þeim íbúðum sem bætist í húsið.  Atvinnuhúsnæði á 1. hæð sé um 370 fermetra og reiknist eitt bílastæði á hverja 50 fermetra eða samtals 7,4 bílastæði. Samtals þyrftu því að vera 21,4 bílastæði á lóðinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði byggingarreglugerðar en samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald þurfi ekki að fjölga stæðum fyrir þann hluta húsnæðisins sem breytt er í íbúðarhúsnæði.

Hluti bílastæða sé utan lóðar, en samkvæmt 11. gr. reglna um bílastæðagjald sé heimilt að samþykkja slíkt fyrirkomulag, enda sé gangstétt innan lóðar.

Það sé hinsvegar álit Reykjavíkurborgar að heimilt hafi verið að samþykkja eitt bílastæði fyrir hverja íbúð og eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra atvinnuhúsnæðis í máli þessu.  Ástæðan sé sú að árið 1986 hafi verið samþykkt bygging fjölbýlishúsa, Egilsborga, á Rauðarárstíg 35-41 og Þverholti 20-32.  Þessi hús séu að mestu fjórar hæðir og ris, en að hluta þrjár hæðir og ris.  Gert hafi verið ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð.

Á umræddum reitum sé krafist eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hinnar miklu uppbyggingar íbúðarhúsnæðis á næsta reit til austurs, milli Þverholts og Einholts.  Í samræmi við þessar kröfur og með hliðsjón að jafnræði þyki ekki rétt að krefjast nema eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hækkunar hússins að Háteigsvegi 3.  Árið 1996 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd lóðarmynd (afstöðumynd) fyrir umrædda lóð þar sem gert hafi verið ráð fyrir 20 bílastæðum á lóðinni.

Komist úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að fella beri niður byggingarleyfið í máli þessu sé það álit Reykjavíkurborgar að heimilt sé, með vísan til reglna um bílastæðagjald, sbr. 54. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 28 og 64.10 í byggingarreglugerð, að láta greiða fyrir þau stæði sem ekki er hægt að gera á lóðinni.
 
Nú sé gert ráð fyrir 17 bílastæðum á lóðinni en samkvæmt framansögðu sé ekki tilefni til að gera kröfur um fjölgun þeirra.

Umdeildur reitur teljist vera fullbyggður og því ekki ástæða til að vinna deiliskipulag fyrir reitinn í heild sinni vegna umsóknar um hækkun hússins að Háteigsvegi 3. Umbeðin hækkun sé í fullu samræmi við hæð annarra húsa á reitnum og hið sama eigi við um reitinn næst fyrir norðan.  Ekki sé heldur talið æskilegt að vinna deiliskipulag fyrir eina lóð.  Í ljósi aðstæðna hafi því verið talið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn þá sem fjallað sé um í máli þessu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vakin er athygli á því að kærendur búi í endaíbúð, sem snúi að Rauðarárstíg, gegnt Háteigsvegi 1, og gæti því ekki skuggavarps við íbúð kærenda frá húsinu að Háteigsvegi 3.  Bílastæðum verði ekki fjölgað að norðanverðu við Háteigsveg 3 andspænis lóðinni að Rauðarárstíg 41 og rekstrareiningum í húsinu fjölgi aðeins um fjórar til fimm við heimilaða breytingu hússins.  Þá sé ekki rétt, sem kærendur haldi fram, að opnað verði fyrir umferð á milli húsanna að Háteigsvegi 1 og 3.

Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 17. nóvember 2005.

Niðurstaða:  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og er hið kærða byggingarleyfi því veitt með grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í gildandi aðalskipulagi er svæðið skilgreint sem íbúðarbyggð.  Kærendur búa í fjölbýlishúsinu að Rauðarárstíg 41, sem reist var á bak við húsið að Háteigsvegi 3, og geta breytingar og framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi haft áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Verða þeir því taldir eiga kæruaðild í máli þessu. 

Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 eru settar fram ýmsar kröfur er taka til íbúðarhúsnæðis og íbúðarbyggðar.  Í byggingarreglugerð, gr. 92.1, er kveðið á um að íbúðir skuli þannig hannaðar að þær njóti fullnægjandi dagsbirtu og henti sem best til sinna nota og í gr. 104.1, er tekur til fjölbýlishúsa, er áréttað að staðsetning vistarvera skuli taka mið af dagsbirtu og útsýni.  Þá segir í skipulagsreglugerð, gr. 4.2.2, 4. mgr., að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  

Með hinu kærða byggingarleyfi er heimilað að tvöfalda hæð meginhluta hússins að Háteigsvegi 3 í rúma 14 metra og er gert ráð fyrir svölum á norðurhlið hússins gegnt svölum á suðurhlið fjölbýlishússins að Rauðarárstíg 41 þar sem kærendur búa.  Fyrir liggur að umdeild hækkun hússins mun auka skuggavarp umtalsvert gagnvart húsi kærenda vegna nálægðar og afstöðu húsanna.  Þá eykur staðsetning svala innsýn milli húsanna.  Fer umrætt byggingarleyfi að þessu leyti gegn markmiðum áðurnefndra ákvæða skipulags- og byggingarreglugerða.

Í gr. 64.3 og 64.4 byggingarreglugerðar er kveðið á um að fjöldi bílastæða skuli að lágmarki vera tvö stæði á lóð fyrir hverja íbúð sem er stærri en 80 fermetrar.  Fjölbýlishúsum með sex íbúðum eða fleiri skal auk þess fylgja eitt gestabílastæði sem henti þörfum fatlaðra.  Atvinnuhúsnæði, öðru en verslunar-, þjónustu- eða skrifstofuhúsnæði, skal fylgja a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis.  Þá segir í 16. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 um bílastæði að miðað við umferðarspár og aukna bílaeign sé ljóst að framfylgja þurfi ítrustu kröfum skipulagsreglugerðar um bílastæði í flestum tilvikum.

Samkvæmt aðaluppdrætti byggingarleyfisins tilheyra húsinu sex bílastæði innan lóðar að Háteigsvegi 3 og ellefu stæði við götu, þar af tvö fyrir fatlaða, eða samtals sautján bílastæði.  Með hinu umdeilda leyfi eru heimilaðar níu íbúðir í húsinu með breytingu annarrar hæðar og byggingu þeirrar þriðju auk rishæðar og eru allar íbúðirnar stærri en 80 fermetrar.  Auk fyrirhugaðra íbúða er í húsinu 370 fermetra atvinuhúsnæði á fyrstu hæð.  Til þess að uppfylla lágmarkskröfur byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða þyrftu að fylgja húsinu a.m.k. 26 stæði.  Ekki er unnt að víkja frá þessum lágmarkskröfum um bílastæði nema í deiliskipulagi, sbr. 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti.  Sömu sjónarmið eru uppi í gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem heimilar í gr. 64.9 að bílastæðum sé komið fyrir á annarri lóð í sama hverfi, sem nýtist viðkomandi húsi, ef ekki verði komið fyrir á lóð nægjanlegum fjölda bílastæða.  Þessi undantekningarákvæði eiga ekki við um hið kærða byggingarleyfi og ekki verður frávik frá lágmarksfjölda bílastæða réttlætt með framkvæmd í tíð eldri reglna eða með hliðsjón af forsögn að deiliskipulagi fyrir nágrenni umrædds svæðis, sem ekki hefur öðlast gildi.  Skortir því verulega á að fullnægt hafi verið kröfum um lágmarksfjölda bílastæða fyrir húsið við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að heimiluð stækkun og notkunarbreyting hússins að Háteigsvegi 3 sé þess eðlis að ekki hafi verið heimilt að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu byggingarleyfis á ódeiliskipulögðum svæðum í stað deiliskipulagsgerðar í samræmi við meginreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Fyrrgreind hækkun húss og tilkoma níu nýrra íbúða á reit, sem þegar er þéttbyggður, hefur í för með sér töluverð áhrif á byggð þá sem fyrir er, svo sem vegna skuggavarps, umferðar og bílastæðamála, en að þessum atriðum er hugað við deiliskipulagsgerð skv. 2. mgr. gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð. 

Að virtum áðurnefndum grenndaráhrifum, reglum um fjölda bílastæða og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún hefur verið skýrð, þykir rétt að verða við kröfu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Úrskurðarorð:

Byggingarleyfi, sem veitt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 20. september 2005 og staðfest af borgarráði hinn 22. sama mánaðar, fyrir framkvæmdum að Háteigsvegi 3 í Reykjavík er fellt úr gildi.

 

___________________________ 
Hjalti Steinþórsson

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

56/2004 Rafstöðvarvegur

Með

Ár 2005, fimmtudaginn 9. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur og Sesselja Jónsdóttir lögfræðingur, varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2004, kæra eigenda fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi 29, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 6. september 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi íbúðasvæðis við Rafstöðvarveg, þar sem heimiluð var viðbygging við austurgafl hússins að Rafstöðvarvegi 31.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. október 2004, er barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kæra G og G, eigendur fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi 29, Reykjavík þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 6. september 2004 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi íbúðarsvæðis við Rafstöðvarveg er heimilaði viðbyggingu með kjallara við austurgafl parhússins að Rafstöðvarvegi 31 með inndreginni verönd á þaki byggingarinnar.  Gerir kærandi þá kröfu að nefnd deiliskipulagsbreyting verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hús kærenda stendur norðaustanvert við húsið að Rafstöðvarvegi 31 og eiga fasteignirnar sameiginleg lóðamörk.  Hinn 11. desember 1995 samþykkti skipulagsnefnd Reykjavíkur uppdrátt af íbúðarsvæði við Rafstöðvarveg þar sem lóðir voru m.a. afmarkaðar og skilmálar settir um íbúðarbyggðina.  Samkvæmt þeim uppdrætti með áorðnum breytingum var heimilað að reisa bílskúra á lóðum nefndra fasteigna.  Uppdráttur þessi og skilmálar voru staðfestir í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 6. febrúar 1996. 

Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. júní 2004 var tekin fyrir fyrirspurn eigenda fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi 31 um hvort leyft yrði að byggja viðbyggingu og bílskúr á lóð þeirra samkvæmt framlögðum uppdrætti sem meðeigendur greindrar fasteignar höfðu samþykkt fyrir sitt leyti.  Var erindið afgreitt með svofelldri bókun:  „Ekki gerð athugasemd við erindið. Umsækjandi láti vinna breytingu á deiliskipulagi sem síðan verður grenndarkynnt.”

Hinn 6. september 2004 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á gildandi skipulagi svæðisins að undangenginni grenndarkynningu skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 með eftirfarandi bókun:  „Kynnt tillaga samþykkt, með vísan til 4. gr. samþykktar fyrir skipulags- og byggingarnefnd, með þeirri breytingu að dregið verði úr stærð glugga til austurs á aðalhæð viðbyggingar og svalir á þaki verði inndregnar til austur sem nemur 1,5 metra til að takmarka innsýn á lóð nr. 29 við Rafstöðvarveg sbr. umsögn skipulagsfulltrúa.”

Fól skipulagsbreytingin í sér að heimilað var að reisa einnar hæðar viðbyggingu með kjallara, 38 fermetra að grunnfleti, við austurgafl hússins að Rafstöðvarvegi 31 með inndreginni verönd á þaki viðbyggingarinnar.  Heimilaði skipulagið að umrædd viðbygging stæði tvo metra frá lóðarmörkum kærenda.  Við grenndarkynningu tillögunnar komu fram mótmæli frá kærendum við fyrirhugaða viðbyggingu og var framkomnum athugasemdum þeirra svarað af hálfu Reykjavíkurborgar.  Var gildistaka skipulagsbreytingarinnar auglýst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. september 2004 að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu auglýsingar um gildistöku skipulagsbreytingarinnar.  Skutu kærendur umræddri skipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Hinn 15. febrúar 2005 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík byggingarleyfi fyrir greindri viðbyggingu og bílskúr á grundvelli umrædds skipulags og staðfesti borgarstjórn Reykjavíkur leyfið hinn 1. mars 2005.  Annar kærenda í máli þessu kærði veitingu leyfisins til úrskurðarnefndarinnar hinn 20. apríl sl. og krafðist þess að heimilaðar framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til efnisúrlausn lægi fyrir í málinu.  Úrskurðarnefndin kvað upp bráðabirgðaúrskurð um stöðvunarkröfuna hinn 4. maí sl. þar sem henni var hafnað.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að heimilaðar framkvæmdir samkvæmt hinni kærðu skipulagsbreytingu gangi óhæfilega á grenndarrétt þeirra með útsýnisskerðingu og skertum nýtingarmöguleikum á lóð sem muni rýra verðgildi fasteignar þeirra.

Heimiluð viðbygging færi austurhlið hússins að Rafstöðvarvegi 31 fjóra metra nær lóð kærenda en nú er og aðeins yrðu tveir metrar frá viðbyggingunni að mörkum umræddra lóða.  Fjarlægð milli húsa á lóðunum færi úr 11,5 í 7,5 metra.

Kærendur hafi fyrirhugað að nýta suðvestur hluta lóðar sinnar, sem umdeild viðbygging snúi að, undir heitan pott en ljóst megi vera að tilvist viðbyggingarinnar svo nærri lóðamörkum takmarki notagildi pottsins fyrir kærendur en vænta megi að samtal sem þar ætti sér stað bærist auðveldlega yfir í viðbygginguna.  Verði byggingin reist til viðbótar fyrirhuguðum bílskúr myndist nánast samfelldur steinveggur frá vegi að suðurmörkum lóðar kærenda.

Umræddar framkvæmdir muni samkvæmt framansögðu valda kærendum bæði fjárhagslegu og tilfinningalegu tjóni sem leiða eigi til þess að umdeild skipulagsbreyting nái ekki fram að ganga.

Benda kærendur loks á að kannað verði hvort útlit hússins að Rafstöðvarvegi 31 sé friðað.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 6. september 2004 verði staðfest.

Reykjavíkurborg geti ekki tekið undir málsástæður kærenda varðandi áhrif hinna samþykktu viðbyggingarheimildar sem snúist eingöngu um grenndaráhrif hennar.  Með tilkomu viðbyggingarinnar verði minnsta fjarlægð milli umræddra húsa 7,5 metrar í stað 11,5 metra áður, en hafa verði í huga að húsin standi ekki andspænis hvort öðru.  Leyfð fjarlægð á milli húsa sé ekki í ósamræmi við byggðamynstur svæðisins eða almenna nýtingu lóða.

Ekki verði séð að hagsmunir kærenda af því að koma fyrir heitum potti í framtíðinni á suðvestanverðri lóð þeirra séu meiri en hagsmunir lóðarhafa að Rafstöðvarvegi 31 af því að fá að byggja við hús sitt.  Geti slíkt hagsmunamat því ekki hróflað við gildi umdeildrar skipulagsbreytingar og ekki verði séð að umdeild viðbygging setji nýtingu lóðar kærenda skorður er nokkru nemi.  Bent sé á að upphaflegri skipulagstillögu hafi verið breytt með tilliti til athugasemda kærenda.  Lóðarhöfum hafi verið gert skylt að draga svalir á þaki viðbyggingarinnar inn til austurs um 1,5 metra í því skyni að takmarka innsýn á lóð kærenda auk þess sem stærð glugga á gafli sé takmörkuð við 70×200 sentimetra og hann útfærður á þann veg að innsýn verði ekki bein inn á lóð kærenda.

Tekið skuli fram að mikið útsýni sé frá húsum við Rafstöðvarveg og nefnd viðbygging hefði óverulega útsýnisskerðingu í för með sér eða sem næmi 3–10º frá húsi nr. 29 við Rafstöðvarveg.  Að auki séu lóðirnar vaxnar háum trjám sem þegar skerði útsýni töluvert og muni gróðurinn og fyrirhugaður bílskúr hylja viðbygginguna að mestu séð frá lóð kærenda.

Samkvæmt framangreindndu sé ljóst að samþykkt breyting muni hafa lítil sem engin grenndaráhrif og takmarki ekki nýtingarmöguleika lóðarinnar nr. 29.  Jafnframt megi taka fram að þrátt fyrir að komist væri að þeirri niðurstöðu að breyting á skipulagi hefði í för með sér bótaskylt tjón leiði það eitt og sér ekki til ógildingar en eftir atvikum gæti komið til greiðslu bóta ef tjón yrði sannað samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Heimilaðar framkvæmdir hafi ekki meiri grenndaráhrif á lóð kærenda en að jafnaði megi búast við þegar gerðar séu breytingar á húsum í þéttbýli, en í skipulags- og byggingarlögum sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi afmarkaðar heimildir til þess að breyta skipulagsáætlunum sbr. t.d. 25. og 26. gr. þeirra laga.  Benda megi á að samþykkt hafi verið viðbygging við hús númer 33 við Rafstöðvarveg árið 1999 og sé sú viðbygging töluvert stærri en sú sem hér sé vélað um.

Andmæli eigenda Rafstöðvarvegar 31:  Eigendur fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi 31 hafa komið á framfæri við úrskurðarnefndina sjónarmiðum sínum og gögnum í tilefni af kærumáli þessu og taka þeir undir sjónarmið Reykjavíkurborgar í málinu.  Benda þeir sérstaklega á að ítrekað hafi verið reynt að hafa samráð við kærendur vegna fyrirhugaðra framkvæmda sem skipulagsbreytingin taki til og komið hafi verið til móts við sjónarmið kærenda, svo sem fram komi í umsögn Reykjavíkurborgar.  Telja lóðarhafar að umdeild viðbygging muni í raun minnka innsýn frá húsi þeirra inn á suðvesturlóð kærenda þar sem fjórir gluggar á austurgafli húss þeirra muni hverfa með viðbyggingunni en á henni verði aðeins einn gluggi með engri innsýn inn á lóð kærenda og hafi verönd á þaki byggingarinnar verið færð um 1,5 metra frá þakbrún.  Auk þess verði bílskúr með flötu þaki í stað mænisþaks, sem eldra skipulag gerði ráð fyrir, sem dragi verulega úr útsýnisskerðingu kærenda og minnki skuggavarp.  Svæði það sem undir bygginguna fari hafi verið nýtt af eigendum sem útivistarsvæði og megi með hliðsjón af framansögðu færa fram rök fyrir því að framkvæmdin muni í raun draga úr grenndaráhrifum gagnvart kærendum frá því sem nú er.  Sé því mótmælt að umdeild skipulagsbreyting raski hagsmunum kærenda svo nokkru nemi.

Vettvangsskoðun:  Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 31. maí sl.  Viðstaddir skoðunina vou fulltrúar Reykjavíkurborgar, annar kærenda og eigendur fasteignarinnar að Rafstöðvarvegi 31.

Niðurstaða:  Fullnaðarákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu er í samræmi við 4. gr. samþykktar fyrir nefndina frá 21. mars 2002, sbr. breytingu á þeirri samþykkt frá 22. júlí 2003, en samþykktin er sett á grundvelli samþykktar um stjórn Reykjavíkurborgar og fundarsköp borgarstjórnar nr. 638/2001 með síðari breytingum, sem telja verður að eigi stoð í 2. mgr. 44 gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998, svo sem henni var breytt með 1. gr. l. nr. 74/2003.

Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu, er tekur eingöngu til lóðarinnar að Rafstöðvarvegi 31, er heimiluð einnar hæðar viðbygging með kjallara, sem verður í tveggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum kærenda í vestur.  Á þaki viðbyggingarinnar er gert ráð fyrir verönd í eins og hálfs metra fjarlægð frá þakbrún er snýr að lóð kærenda.  Er viðbyggingin 38 fermetrar að grunnfleti (4,5×9,5 m) en með heimiluðum kjallara má heildarflatarmál hennar vera 65,5 fermetrar. 

Umdeild viðbygging er ekki stór að grunnflatarmáli og stendur hún lægra en núverandi austurgafl hússins að Rafstöðvarvegi 31 þar sem háreist rishæð rís frá fyrstu hæð hússins.  Við skipulagsgerðina voru þær breytingar gerðar að fyrirhuguð verönd á þaki viðbyggingarinnar var færð um 1,5 metra frá þakbrún er snýr að lóð kærenda þannig að veröndin er 3,5 metra frá lóðamörkum umræddra húsa.  Þá er í skipulaginu kveðið á um að sá eini gluggi sem heimilaður er á gafli viðbyggingarinnar verði þannig úr garði gerður að ekki verði bein innsýn frá honum inn á lóð kærenda.  Við skipulagsbreytinguna eykst nýtingarhlutfall lóðarinnar að Rafstöðvarvegi 31 úr rúmlega 0,37 í um 0,42.  Hús kærenda og húsið að Rafstöðvarvegi 31 standa ekki andspænis hvort öðru og á lóðunum er hávaxinn trjágróður og eru fasteignirnar inn á víðáttumiklu útivistarsvæði Elliðaárdals.

Samkvæmt 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 skal lágmarksfjarlægð húss frá lóðarmörkum vera þrír metrar en reglugerðin heimilar í gr. 75.4 að vikið sé frá þeim fjarlægðarmörkum í skipulagi svo sem gert var með hinni umdeildu skipulagsbreytingu þar sem fjarlægð heimilaðrar viðbyggingar frá lóðamörkum er tveir metrar.  Rétt er að taka fram að húsið að Rafstöðvarvegi 31 er ekki friðað samkvæmt húsafriðunarlögum nr. 104/2001 og ekki liggur fyrir að ákvörðun um friðun hússins hafi verið tekin með heimild í þeim lögum.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið varðandi staðhætti, umfang viðbyggingar þeirrar sem umdeild skipulagsbreyting heimilar og skilyrði þau um hönnun sem getið er í skipulaginu, verður ekki fallist á að heimiluð bygging raski svo hagsmunum kærenda að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Þar sem ekki liggja fyrir aðrir þeir annmarkar er raskað gætu gildi ákvörðunarinnar er ógildingarkröfu kærenda hafnað.

Úrskurður í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 6. september 2004 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi íbúðarsvæðis við Rafstöðvarveg.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Sesselja Jónsdóttir