grenndaráhrif Archives - Page 6 of 8 - Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

des 22

2/2013 Ástún Kópavogi

Með dim

Árið 2013, fimmtudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlinda-mála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, settur forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2013, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 13. nóvember 2007 um breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012. Jafnframt eru kærðar ákvarðanir bæjarstjórnar Kópavogs frá 22. janúar 2008 og frá 27. nóvember 2012 um breytingu á deiliskipulagi fyrir lóðina nr. 6 við Ástún í Kópavogi. Loks eru kærðar samþykktir byggingarfulltrúa Kópavogs frá 28. desember 2012 um heimild til niðurrifs og um að veita byggingarleyfi fyrir fjölbýlishúsi á nefndri lóð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. janúar 2013, er barst nefndinni sama dag, kæra J og Þ, Daltúni 14, Kópavogi, þá ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 13. nóvember 2007 að samþykkja breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012 varðandi lóðina nr. 6 við Ástún í Kópavogi. Jafnframt kæra þau ákvarðanir bæjarstjórnar Kópavogs frá 22. janúar 2008 og frá 27. nóvember 2012 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Ástún 6. Með bréfi sömu aðila, dags. 25. febrúar 2013, og móttekið sama dag, eru kærðar ákvarðanir byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 28. desember 2012 um heimild til niðurrifs hússins á lóð nr. 6 við Ástún og um leyfi til að reisa fjölbýlishús á sömu lóð.

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Kærendur kröfðust þess jafnframt að framkvæmdir samkvæmt hinum kærðu byggingarleyfum yrðu stöðvaðar til bráðabirgða á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðar-nefndinni. Með hliðsjón af því að hús það sem fyrir var að Ástúni 6 hefur þegar verið rifið og málið þykir nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar verður ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.

Málavextir: Hinn 13. nóvember 2007 samþykkti bæjarstjórn Kópavogs breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012 vegna lóðar nr. 6 við Ástún í þá veru að á lóðinni yrði íbúðarsvæði í stað blandaðrar landnotkunar þjónustustofnana og opins svæðis til sérstakra nota. Staðfesti ráðherra þá breytingu og öðlaðist hún gildi í janúar 2008. Í kjölfar þessa var á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 22. janúar s.á. samþykkt tillaga að breytingu á deiliskipulagi fyrir umrædda lóð er gerði ráð fyrir að á lóðinni risi 12 íbúða fjölbýlishús á þremur hæðum með bílageymslu. Birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda 2. júní 2008.

Ný tillaga að breyttu deiliskipulagi fyrir Ástún 6 var lögð fyrir skipulagsnefnd Kópavogs hinn 21. mars 2012. Lutu breytingar frá gildandi deiliskipulagi m.a. að lögun byggingarreits, hækkun byggingar um 0,8 m, formi þaks og fjölda íbúða. Þá var fyrirhuguð bílageymsla felld út og gert ráð fyrir tveimur íbúðum og geymslum í kjallara. Bílastæði á lóð yrðu 21. Var samþykkt að auglýsa fram lagða tillögu og staðfesti bæjarstjórn þá afgreiðslu 27. s.m. Komu kærendur og íbúar að Daltúni 13 á framfæri athugasemdum á kynningartíma tillögunnar og héldu skipulagsyfirvöld fund með þeim aðilum. Á fundi skipulagsnefndar hinn 20. nóvember 2012 var málið til umfjöllunar og lá þá fyrir umsögn skipulags- og byggingardeildar, dagsett sama dag, um fyrirliggjandi athugasemdir. Samþykkti skipulagsnefnd tillöguna, ásamt umsögn, með þeim breytingum að aðkomukóti og hámarkshæð fyrirhugaðs fjölbýlishúss voru lækkuð, bílastæðum fjölgað í 28 og þar af 14 stæði í bílskýli austan við fyrirhugað fjölbýlishús. Var tillögunni vísað
til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar og samþykkti bæjarstjórn tillöguna á fundi hinn 27. nóvember 2012. Tók skipulagið gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 21. desember 2012, að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.

Hinn 28. desember 2012 samþykkti byggingarfulltrúi umsókn um niðurrif húss að Ástúni 6 með vísan til þess að það ætti að víkja samkvæmt skipulagi á lóðinni. Jafnframt var tekið fyrir erindi um leyfi til að reisa fjölbýlishús á sömu lóð, sem og beiðni lóðarhafa um undanþágu frá 6. til 16. hluta byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Var erindið samþykkt og talið samrýmast mannvirkjalögum nr. 160/2010. Samþykkti bæjarstjórn afgreiðslur byggingarfulltrúa án umræðu á fundi hinn 8. janúar 2013.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að húsið að Ástúni 6 sé eitt reisulegasta og jafnframt síðasta heillega bóndabýlið í Fossvogsdalnum. Beri að varðveita það en ekki virðist hafa verið haft samráð við Húsafriðunarnefnd um niðurrif hússins. Taki hús í hverfinu mið af gamla bænum þannig að hverfið hafi yfir sér sérstakan heildstæðan blæ með tilvísun til eldri tíðar.

Kynning á breytingu á deiliskipulagi á árinu 2007 hafi verið ábótavant. Hafi kærendur farið skriflega fram á það við bæjaryfirvöld að grenndarkynning yrði endurtekin og þeim veittur kostur á að tjá sig um breytingarnar en því erindi hafi aldrei verið svarað. Þá hafi engar nothæfar teikningar verið til svo unnt væri að átta sig á skuggavarpi vegna fyrirhugaðs fjölbýlishúss samkvæmt skipulagsbreytingunni. Með breytingu á deiliskipulagi, sem hlotið hafi gildi árið 2012, sé verið að auka við skipulag sem ólöglega hafi verið staðið að frá upphafi og sé vísað til dóms Hæstaréttar í máli nr. 138/2012 í því sambandi.

Með bréfi til bæjaryfirvalda, dags. 29. september 2012, hafi kærendur farið fram á fullnægjandi upplýsingar um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar. Hafi þeim á fundi nokkru síðar verið kynnt útfærsla að lítið eitt lægri nýbyggingu og þar gefið í skyn að ef ekki yrði fallist á þá útfærslu myndi eldri útfærslan gilda. Ekki hafi fengist fullnægjandi upplýsingar um skuggavarp hússins. Það hafi fyrst verið með bréfi skipulagsyfirvalda, dags. 19. desember 2012, sem upplýst hafi verið hvaða teikning að húsinu yrði notuð ásamt upplýsingum til að reikna skuggavarp nýbyggingarinnar. Einnig hafi verið sendar óljósar teikningar af skuggavarpi hússins miðað við 21. júní og 21. september, er sýni að á hádegi 21. september verði lóð kærenda að mestu í skugga. Í erindi til bæjaryfirvalda, dags. 28. desember 2012, hafi kærendur sent upplýsingar um skuggavarp. Komi þar fram að samkvæmt útreikningum sem þeir hafi látið gera muni ekki sjá til sólar í Daltúninu frá lokum september fram til aprílbyrjunar og yfir hásumarið muni sólar aðeins gæta til kl. 17. Húsið að Daltúni 14 muni verða í skugga í nærfellt 95 daga hvern vetur. Hafi kærendur farið fram á að ekkert yrði aðhafst í málinu er skert gæti rétt þeirra, en ekkert svar hafi borist við þeirri beiðni.

Á síðasta fundi skipulagsyfirvalda á árinu 2012 hafi verið fallist á umsókn um niðurrif eldra húss að Ástúni 6. Jafnframt hafi leyfishafa verið veitt undanþága frá lögum sem tekið hafi gildi um áramót og fjalli m.a. um fjölda bílastæða við fjölbýlishús og framkvæmd öryggismála á byggingarsvæðum.

Telja verði að kærendur eigi lögvarinna hagsmuna að gæta vegna byggingar fjölbýlishússins að Ástúni 6 vegna grenndaráhrifa, s.s. skuggavarps og aukinnar umferðar. Nú þegar skorti bílastæði við götuna, þrengsli séu mikil og umferð sé vandamál. Auk þess sé um að ræða þéttingu byggðar í hverfi sem þegar sé þéttbyggt.

Kærendur hafi komið sér upp notadrjúgum og skjólgóðum reit sunnan við hús sitt, þar sem sé heitur pottur og sólbaðsstétt ásamt blóma- og matjurtagarði. Þetta hafi kostað talsvert fé og fyrirhöfn. Verði lóðin í skugga hálft árið sé líklegt að ræktun matjurta verði ómöguleg og að sólar muni ekki gæta eftir almennan vinnutíma þannig að búast megi við að verð húseignarinnar muni skerðast án þess að nokkrar bætur komi fyrir. Þá muni kostnaður vegna upphitunar hússins aukast. Skipulagsyfirvöld hafi bent á að skuggavarp verði litlu meira en það sem íbúar ofar og neðar við götuna búi við, en bent sé á að nágrannar kærenda hafi kvartað undan skuggavarpi enda sé talað um það sem afleiðingu 40 ára gamals skipulagsslyss. Þá bendi kærendur á að um nauðvörn þeirra sé að ræða þar sem þeir hafi ekki enn fengið fullnægjandi upplýsingar um fyrirhugaðar breytingar. Þannig hafi aðeins t.d. verið svarað einni af þremur skriflegum fyrirspurnum þeirra.

Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er farið fram á að kröfu kærenda vegna ákvörðunar um niðurrifs hússins að Ástúni 6 verði vísað frá úrskurðarnefndinni. Niðurrif mannvirkisins raski ekki með nokkrum hætti hagsmunum kærenda svo að þeir geti átt kæruaðild að þeirri stjórnvaldsákvörðun. Þá heyri friðun mannvirkja skv. lögum nr. 104/2001 um húsafriðun ekki undir úrskurðarnefndina. Jafnframt beri að vísa þeim þáttum kærunnar frá er lúti að ógildingu ákvörðunar um breytingu á aðalskipulagi fyrir lóðina Ástún 6 og ákvörðun bæjarstjórnar frá 22. janúar 2008 um breytingu á deiliskipulagi fyrir umrædda lóð. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sé kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun, en samsvarandi ákvæði hafi verið í 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Komi fram í kæru að kærendum hafi orðið kunnugt um umræddar breytingar í júní 2008. Kærufrestur vegna þessara ákvarðana sé því löngu liðinn.

Ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 27. nóvember 2012 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Ástún 6 sé hvorki að formi né efni haldin annmörkum. Hún sé í samræmi við Aðalskipulag Kópavogs 2002-2012, sem og markmið þess um þéttingu byggðar og nýtingu á stofnkerfi bæjarins. Í þágildandi deiliskipulagi hafi byggingarreitur fyrirhugaðs húss á lóðinni verið því sem næst ferningur í stað þess að vera ílangur eins og eigi við um þegar byggð hús við Ástún. Með tillögunni sé leitast við að útfæra mannvirkið að heildargötumyndinni og þeim fjölbýlishúsum sem fyrir séu við götuna þannig að um sambærilegan byggingarstíl sé að ræða. Yfirbragð og ásýnd byggðarinnar verði talsvert betri við skipulagsbreytinguna.

Fullyrðingar kærenda um skuggavarp eigi ekki við rök að styðjast en breytingin muni leiða til þess að skuggavarp minnki sé tekið mið af deiliskipulagi frá 2008. Fram komi í umsögn skipulags- og byggingardeildar að skugginn sé áþekkur en þó grennri sem helgist af því að grunnfleti hússins hafi verið breytt. Hækkun á mænishæð með 15º þakhalla hafi ekki áhrif á skuggavarp. Hafi fyllilega verið tekið tillit til hagsmuna kærenda í máli þessu og málefnaleg sjónarmið legið að baki umræddri ákvörðun. Í kjölfar samráðsfundar sem haldinn hafi verið með þeim er mótmælt hafi skipulags-breytingunni hafi sú ákvörðun verið tekin að lækka vegghæð hússins úr 49,85 m í 48,35 m, eða um 1,5 m, vegna hækkunar á mænishæð úr 39,85 m í 50,65 m (svo). Stafi þessi munur af því að þakformi hússins hafi verið breytt úr flötu þaki í valmaþak. Einnig hafi aðkomuhæð hússins verið lækkuð til að koma til móts við sjónarmið andmælenda. Málið hafi fengið umtalsverða umfjöllun og vandaða málsmeðferð og leitast hafi verið við að eiga fullt samráð við þá aðila sem gert hafi athugasemdir.

Þá telji Kópavogsbær ekki efni til að fjalla sérstaklega um gildi byggingarleyfis sem gefið hafi verið út fyrir byggingu fjölbýlishúss að Ástúni 6. Leyfið hafi verið gefið út í kjölfar samþykktar og auglýsingar á breyttu deiliskipulagi fyrir umrædda lóð og sé því gefið út á lögmætum forsendum.

– – – –

Lóðarhafa Ástúns 6 var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum vegna kæru-máls þessa en engar athugasemdir af hans hálfu hafa borist úrskurðarnefndinni.

Niðurstaða: Eins og fyrr greinir er kærð ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 13. nóvember 2007 um breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012. Í þágildandi 19. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 var kveðið á um að aðalskipulag eða breyting á því væri háð staðfestingu ráðherra, en skv. 5. mgr. 8. gr. þeirra laga var ekki unnt að skjóta slíkum ákvörðunum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sbr. nú 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Verður kæru á nefndri breytingu á aðalskipulagi Kópavogs því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Samkvæmt áðurgreindri 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga var kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðun þá sem kæra á, sbr. nú 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011, um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Kæru skal vísa frá berist hún að liðnum kærufresti nema afsakanlegt þyki að hún hafi borist of seint eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran sé tekin til meðferðar, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Kæru skal þó ekki sinnt berist hún ári eftir að ákvörðun er tilkynnt aðila. Kæra á ákvörðun um breytt deiliskipulag lóðar nr. 6 við Ástún, er tók gildi árið 2008, barst úrskurðarnefndinni 18. janúar 2013, eða nokkrum árum eftir að hin kærða ákvörðun var birt í B-deild Stjórnartíðinda, og ber með vísan til fyrrgreindra lagaákvæða að vísa þeim þætti málsins frá úrskurðarnefndinni.

Hús það sem heimilað var niðurrif á hinn 28. desember 2012 og stóð á lóðinni að Ástúni 6 var rifið fyrri hluta árs 2013. Af þeim sökum hefur ekki þýðingu að taka afstöðu til fyrirliggjandi kröfu kærenda um ógildingu þeirrar ákvörðunar og verður kröfu þess efnis þegar af þeirri ástæðu vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hin kærða ákvörðun um breytt deiliskipulag vegna lóðar nr. 6 við Ástún, er tók gildi 21. desember 2012, og ákvarðanir byggingarfulltrúa frá 28. desember s.á., um niðurrif hússins að Ástúni 6 og um heimild til að reisa nýtt hús á lóðinni, bárust úrskurðar-nefndinni innan kærufrests og verða þær ákvarðanir því teknar til efnismeðferðar enda verður að telja að þær ákvarðanir geti snert lögvarða hagsmuni kærenda með hliðsjón af nálægð fasteignar þeirra við umrædda lóð.

Tillaga að breytingu á deiliskipulagi fyrir Ástún 6 var auglýst og kynnt lögum samkvæmt, fundur haldinn með þeim aðilum sem gerðu athugasemdir, afstaða tekin til fram kominna athugasemda og gagna aflað, svo sem um skuggamyndun. Var tillagan í kjölfarið send Skipulagsstofnun og hún birt í Stjórnartíðindum innan lögbundins frests. Með skipulagsbreytingunni var m.a. íbúðum að Ástúni 6 fjölgað um tvær, lögun byggingarreits breytt frá því að vera sem næst ferningur í ílangan rétthyrning og breytingar gerðar á hæð hússins. Þá var gert ráð fyrir valmaþaki í stað slétts þaks. Í máli þessu koma aðeins til skoðunar þessar breytingar en ekki byggingarheimildir þær á lóðinni sem fyrir voru í deiliskipulagi frá árinu 2008.

Lóð kærenda liggur norðan við lóðina Ástún 6 og liggur gata á milli þeirra. Af málatilbúnaði kærenda má ráða að þeir hafi einkum áhyggjur af skuggavarpi gagnvart fasteign sinni vegna byggingar fjölbýlishússins að Ástúni 6 og hafa þeir lagt fram frekari gögn um skuggavarp vegna fyrirhugaðrar byggingar. Við meðferð málsins voru gerðar breytingar frá auglýstri tillögu, þannig að aðkomukóti var lækkaður úr 37,15 í 36,20 og kóti hámarkshæðar úr 50,65 í 49,06 en í deiliskipulagi frá 2008 var gert ráð fyrir að kóti hámarkshæðar væri 49,85. Samkvæmt þessu lækkar heimiluð hámarkshæð hússins við hina kærðu breytingu um 79 cm. Þá veldur breyting á lögun og legu byggingarreitar einhverjum breytingum á skuggavarpi. Fela þessar breytingar og fjölgun íbúða um tvær ekki í sér veruleg grenndaráhrif frá því sem verið hefði að óbreyttu skipulagi.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið verður ekki fallist á kröfu um ógildingu umdeildrar deiliskipulagsbreytingar.

Rétt þykir að benda á að valdi gildistaka skipulagsáætlana því að verðmæti fasteignar lækkar, nýtingarmöguleikar hennar skerðast frá því sem áður var eða að hún rýrnar svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, á sá sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði, eða eftir atvikum úr ríkissjóði, eða að sveitarsjóður leysi fasteignina til sín, sbr. 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Ákvarðanir um bótarétt og fjárhæð bóta eiga hins vegar ekki undir úrskurðarnefndina samkvæmt fyrirmælum nefnds ákvæðis um málsmeðferð.

Að framangreindri niðurstöðu fenginni á hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa um um nýbyggingu fjölbýlishúss á lóðinni Ástúni 6 stoð í gildu deiliskipulagi. Þar sem ekki liggur fyrir að þeir annmarkar séu á málsmeðferð umræddrar ákvörðunar sem valdið geti ógildingu hennar verður kröfu þar að lútandi hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfum um ógildingu ákvarðana bæjarstjórnar Kópavogs frá 13. nóvember 2007, um breytingu á Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012 og um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar Ástúns 6 frá 22. janúar 2008, auk kröfu um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 28. desember 2012, um að heimila niðurrif húss á nefndri lóð, er vísað frá úrskurðarnefndinni.

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 27. nóvember 2012 um breytingu á deiliskipulagi fyrir lóðina nr. 6 við Ástún og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 28. desember 2012 um að veita leyfi til að reisa fjölbýlishús á lóðinni að Ástúni 6 í Kópavogi.

____________________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

67/2011 Baughóll

Með dim

Árið 2012, fimmtudaginn 20. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður nefndarinnar, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 67/2011, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings frá 10. ágúst 2011 um að veita leyfi til að byggja garðhýsi á lóðinni nr. 33 við Baughól, Húsavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. september 2011, er barst nefndinni 14. s.m., kærir O, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings frá 10. ágúst 2011 að veita leyfi til að byggja garðhýsi á lóðinni nr. 33 við Baughól. Skilja verður málskot kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings hinn 8. júní 2011 var tekið fyrir erindi lóðarhafa Baughóls 33 frá 20. maí s.á. þar sem óskað var eftir leyfi til að byggja 7,2 m2 garðhýsi á lóðinni. Fyrir lá útlits- grunn og afstöðumynd af garðhýsinu. Enn fremur lá fyrir samþykki allra nágranna nema lóðarhafa Baughóls 31C. Var niðurstaða fundarins sú að nefndin fól byggingarfulltrúa að grenndarkynna erindið íbúum að Baughóli 31C. Með bréfi, dags. 14. júní 2011, var þeim gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum sínum við fyrirhugaða framkvæmd, sem þeir og gerðu með bréfi, dags. 12. júlí s.á., þar sem lagst var gegn leyfi fyrir garðhýsinu. Málið var síðan tekið fyrir á fundi nefndarinnar hinn 10. ágúst 2011 þar sem fallist var á byggingu garðhýsisins, enda yrði það að lágmarki 3 m frá lóðarmörkum gagnvart Baughóli 31C og gólfhæð þess að hámarki 15 cm yfir núverandi meðalyfirborðshæð jarðvegs á grunnstæði garðhýsisins. Bæjarráð Norðurþings staðfesti þá afgreiðslu í umboði bæjarstjórnar hinn 11. s.m.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að garðhýsi það sem leyfishafi hafi sett upp í garði sínum hindri útsýni frá húsi kæranda og skerði þannig lífsgæði hans, sem hann hafi notið frá því hús hans hafi verið reist. Hafi leyfishafi rætt við kæranda um fyrirhugaða byggingu umdeilds garðhýsis í nokkur ár og hafi kærandi boðið leyfishafa að setja upp grind með útlínum garðhýsisins þannig að hægt væri að sjá stærð og hæð hússins frá sjónarhóli kæranda. Kærandi hafi talið að staðsetning og hæð hússins myndi hindra verulega sýn úr eldhúsi hans og að lækka þyrfti húsið um einn metra. Leyfishafi hafi ekki tekið undir þá tillögu. Hafi kærandi því lagst gegn fyrirhugaðri byggingu garðhýsisins.

Málsrök Norðurþings: Af hálfu Norðurþings er vísað til þess að þær óformlegu vinnureglur hafi verið viðhafðar í Norðurþingi til fjölda ára að líta ekki á garðhýsi undir 9 m2 sem byggingarleyfisskyld mannvirki enda séu þau sett niður í sátt við nágranna. Slík hús hafi heldur ekki verið skráð í fasteignaskrá og ekki hafi verið krafist faggiltra teikninga vegna þeirra. Mikið hafi verið reist af slíkum mannvirkjum á Húsavík á undanförnum árum og fæst þeirra hafi komið til umfjöllunar hjá sveitarfélaginu. Garðhýsið sem hér um ræði standi á ódeiliskipulögðu svæði og hafi leyfishafi nú þegar reist umdeilt garðhýsi. Þar sem ljóst hafi verið að ekki yrði sátt um bygginguna af hálfu nágranna hafi erindi leyfishafa verið tekið til umfjöllunar í skipulags- og byggingarnefnd Norðurþings hinn 8. júní 2011 og ákveðið að grenndarkynna umsóknina fyrir íbúum að Baughóli 31C.

Forsendur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið að um væri að ræða 7,2 m2 lágreist garðhýsi en mesta hæð þess væri 2,7 m og að eðlilegt væri að lóðarhafi fengi leyfi til að byggja á sinni lóð ef það skerti ekki hagsmuni nágranna umtalsvert. Skipulags- og byggingarnefnd hafi skoðað aðstæður á byggingarstað og talið að húsið skerti aðeins óverulega útsýni af lóð kæranda enda húsið lágreist og lóðin að Baughóli 33 um einum metra lægri í landi en lóð kæranda auk þess sem gólfhæð húss kæranda væri um 40 cm yfir lóðarhæð. Það útsýni sem kærendur missi sé fyrst og fremst útsýni yfir gróður garða nágranna sinna.

Andmæli leyfishafa: Af hálfu leyfishafa er farið fram á að leyfið haldi gildi sínu. Umrætt garðhýsi standi 3 m frá lóðamörkum. Garðhýsið skerði ekkert útsýni yfir flóann né niður í bæ heldur einungis lítilsháttar á lóðir tveggja húsa handan götunnar. Þá sé lóð leyfishafa u.þ.b. einum metra lægri en lóð kæranda auk þess sem gólfhæð húss kæranda sé um 40 cm yfir lóðarhæð.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um leyfi fyrir 7,2 m2 garðhýsi á lóðinni nr. 33 við Baughól. Garðhýsið er lítið og lágreist og er staðsett um þrjá metra frá mörkum lóða kæranda og leyfishafa. Verður að telja að garðhýsið hafi það óveruleg grenndaráhrif gagnvart kæranda að ekki komi til álita að hnekkja hinni kærðu ákvörðun af þeim sökum en aðrar ástæður liggja ekki fyrir í máli þessu sem leitt geti til ógildingar hennar.

Þykir hér rétt að geta þess að í g-lið gr. 2.3.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012, sem tók gildi 8. febrúar 2012, eru tiltekin smáhýsi á lóðum, að hámarki tíu fermetrar að stærð, undanþegin byggingarleyfi að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Norðurþings frá 10. ágúst 2011 um að leyfa garðhýsi á lóðinni nr. 33 við Baughól, Húsavík.

_________________________________
Ómar Stefánsson

_____________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

74/2012 Þingholtsstræti

Með dim

Árið 2012, mánudaginn 10. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 74/2012, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. maí 2012 um að veita byggingarleyfi til að endurbyggja úr gleri og áli austur- og vesturhlið Þingholtsstrætis 18 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 23. júlí 2012, er barst nefndinni sama dag, kæra S, Þingholtsstræti 15, H og S, Þingholtsstræti 15a og G, L og S, Þingholtsstræti 17, Reykjavík, þá samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. maí 2012 að veita byggingarleyfi til að endurbyggja úr gleri og áli austur- og vesturhlið Þingholtsstrætis 18.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá krefjast þeir þess að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á meðan beðið sé endanlegs úrskurðar í málinu. Með hliðsjón af því sem þegar liggur fyrir í málinu þykir það nú nægjanlega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 17. apríl 2012 var tekin fyrir umsókn Fasteigna ríkisins um leyfi til að endurbyggja austur- og vesturhlið húss Menntaskólans í Reykjavík við Þingholtsstræti 18. Kom fram í umsóknargögnum að tengibygging á milli umrædds húss og Casa Nova, sem einnig er á reit menntaskólans, hafi verið reist fyrir 13-14 árum. Hafi húsið sjálft þá einnig verið endurskipulagt og arkitekt hússins samþykkt breytingarnar. Hins vegar hafi timburbyggðir útveggir með stórum svokölluðum Kardagluggum ekki verið endurgerðir þótt lélegir væru. Nú væri kominn tími á endurbætur og yrðu útveggirnir úr áli og gleri í svipuðum dúr og sjá megi í gluggum tengibyggingarinnar. Var afgreiðslu málsins frestað. Það var síðan tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa 29. maí 2012 og umsóknin samþykkt. Skutu kærendur þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar hinn 23. júlí 2012. Var þá lokið við uppsetningu glerklæðningar á þeirri hlið hússins er veit að Þingholtsstræti, að undanskildum frágangi á listum og opnanlegum fögum.

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á það bent að Þingholtsstræti 18 hafi verið byggt á sjöunda áratugi síðustu aldar og hafi öll götuhlið hússins borið með sér stíl þess tíma. Menn geti endalaust deilt um fagurfræðina í þessum byggingarstíl, en sennilega séu menn nokkuð sammála um að byggingin hafi verið stílbrot í Þingholtsstrætinu. Hún sé þó farin að falla inn í umhverfið og sé ágætt dæmi um byggingarstíl tímabilsins.

Þar sem byggingin sé komin til ára sinna þurfi hún eðlilegt viðhald. Framkvæmdir hafi hafist í júní 2012 og hafi nágrannar talið að þær fælust fyrst og fremst í því að skipta út fúnum gluggarömmum fyrir nýja, enda hafi þeim ekki verið gerð grein fyrir hvað til stæði að gera. Það hafi ekki verið fyrr en 13. júlí 2012 að í ljós hafi komið að verið væri að gjörbreyta hlið hússins með því að klæða hana alla með dökku gleri, sem virki eins og spegill gagnvart íbúum gegnt húsinu. Með þessu séu íbúarnir berskjaldaðir gagnvart gangandi umferð og ennfremur hver gagnvart öðrum, þar sem þeir horfi nánast beint inn um glugga hvers annars. Feli þetta í sér verulega röskun á hagsmunum kærenda og óþolandi inngrip í friðhelgi einkalífs þeirra. Þingholtsstrætið sé þröng gata, innan við níu metrar á milli húsaraða, og því sé spegilhlið sem hér um ræði viðkvæmari en ella.

Fram hafi komið í tölvupósti skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkur frá 13. júlí 2012 að skoða þyrfti málið betur því ef útliti húss væri breytt væri ekki aðeins um viðhald að ræða. Finna megi skilgreiningu á viðhaldi í reglugerð nr. 483/1994 þar sem segi að viðhald teljist það sem gera þurfi til að halda eignum eða einstökum hlutum þeirra í svipuðu ástandi og þær hafi verið þegar rekstraraðili hafi eignast þær, hvort heldur þær hafi verið gamlar eða nýjar. Alveg sé ljóst að með þeim breytingum sem nú standi yfir sé verið að gjörbreyta útliti hússins. Því hafi átt að grenndarkynna heimilaðar breytingar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að úrskurðarnefndin hafni kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Eftir að kvörtun hafi borist til byggingarfulltrúa frá kærendum 13. júlí 2012 hafi þeim verið send orðsending með tölvupósti, þar sem fram komi að byggingarfulltrúi hafi farið yfir uppdrætti að lagfæringum byggingarinnar og skoðað aðstæður. Mat hans sé í samræmi við afgreiðslu málsins að um viðhald og endurbætur sé að ræða en ekki eiginlegar útlitsbreytingar. Glerið sem verið sé að setja í glugga hússins sé einsleitt yfir flötinn í stað glers sem hafi verið misleitt. Því verði birta frá fletinum mun jafnari en frá fyrra gleri. Ekki sé um spegil að ræða en dökkleiki glersins muni draga í sig orku sólarljóss og varpa lægra hlutfalli þess inn og frá sér samanborið við fyrra gler. Glerið sé til mikilla bóta fyrir þá starfsemi sem fram fara í byggingunni, svo sem varðandi hitaleiðni.

Mál þetta snúist um það hvort þörf hafi verið á grenndarkynningu eða ekki áður en byggingarfulltrúi heimilaði umdeildar framkvæmdir. Í skipulagslögum nr. 123/2010 sé fjallað um grenndarkynningu í 43. og 44. gr. laganna. Í 2. mgr. 43. gr. sé fjallað um þá stöðu þegar sveitarstjórn telji að gera þurfi óverulegar breytingar á gildandi deiliskipulagi og eigi þá grenndarkynning við. Á umræddu svæði sé í gildi deiliskipulag frá 2. júní 2008 fyrir miðborgarsvæði Reykjavíkur, staðgreinireit 1.180.0, og komi þar m.a. fram að Þingholtsstræti 18 sé yngsta byggingin í götumyndinni og stingi mjög í stúf við aðrar byggingar við götuna. Í skilmálum deiliskipulagsins segi í kafla 4.2 um hönnun viðbygginga og breytinga að stærðarhlutföll, hönnun og efnisnotkun skuli að jafnaði vera í samræmi við stíl og aldur upphaflegrar byggingar nema sérstakar ástæður og aðstæður leiði til annars. Þá skuli hanna viðbyggingar og breytingar með þeim hætti að þær hafi sem minnst neikvæð áhrif á umhverfið og gæði nálægra bygginga. Jafnframt segi að heimilt sé að gera minni háttar breytingar á húsum, s.s. svalir og litlar útbyggingar og lagfæringar, án þess að komi til breytinga á deiliskipulagi, séu þær í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar. Breytingar skuli ávallt miðast við aðstæður og geti þarfnast grenndarkynningar.

Það hafi verið mat Reykjavíkurborgar að þær endurbætur á húsinu nr. 18 við Þingholtsstræti sem samþykktar hafi verið í maí 2012 hafi ekki kallað á breytingar á deiliskipulagi. Hafi þar af leiðandi ekki verið ástæða til grenndarkynningar. Hér verði að hafa í huga að umrætt hús sé langyngsta byggingin á þessum reit og hafi ætíð stungið mjög í stúf við aðrar byggingar við götuna. Það geri húsið vissulega enn að endurbótum loknum en færa megi þó rök fyrir því að það raski götumyndinni ekki alveg jafnmikið og það hafi gert áður. Um það megi þó vissulega deila.

Erfitt sé að átta sig á því hvaða íbúar verði berskjaldaðir gagnvart gangandi umferð við þessar endurbætur. Væntanlega sé átt við þá sem dvelji í Þingholtsstræti 18 þar sem gluggaflötur þess húss sé sagður aukast, en það sé eins og kunnugt sé ekki íbúðarhús. Þar að auki aukist ekki eiginlegur gluggaflötur hússins þótt það sé klætt með gleri að utan. Þeir sem þar dvelji séu því ekkert berskjaldaðri fyrir gangandi umferð en þeir hafi verið. Þá sé það ekki hlutverk kærenda að gæta hagsmuna þeirra að þessu leyti. Hafi íbúar á þessum stað við Þingholtsstræti getað horft beint inn um glugga hvers annars þá hvorki aukist né minnki möguleikar á slíku þótt eitt hús handan götu sé klætt með glerklæðningu. Erfitt sé því að sjá að hagsmunum kærenda sé raskað verulega með þessum endurbótum. Það kunni þó að vera að kærendur eigi við að gluggar nágranna þeirra fyrir ofan þá eða neðan muni speglast í hinni nýju glerklæðningu hússins á móti og að þeir muni þannig sjá óbeint inn í íbúðir þeirra. Kærendur hljóti þó að þurfa að skýra þetta atriði nánar.

Reykjavíkurborg telji að umdeilt byggingarleyfi víki ekki frá gildandi deiliskipulagi. Eingöngu sé um að ræða leyfi til viðhaldsframkvæmda, sem kalli ekki á breytingu á deiliskipulagi reitsins.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda og málatibúnaði mótmælt og vísað til fyrirliggjandi gagna.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar endurnýjun á ytra byrði hússins nr. 18 við Þingholtsstræti. Bera kærendur fyrir sig að ný glerklæðning á húsinu virki sem spegill andspænis fasteignum þeirra, sem valdi verulegri röskun á hagsmunum þeirra sem fasteignareigenda.

Á svæði því er hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá 2. júní 2008 fyrir staðgreinireit 1.180.0, Menntaskólareit, sem afmarkast af Lækjargötu, Amtmannsstíg, Þingholtsstræti og Bókhlöðustíg. Deiliskipulagið er sett fram á uppdrætti með áritaðri greinargerð, en á uppdrættinum er jafnframt tekið fram að nánari skilmálar, markmið og forsendur deiliskipulagsins komi fram í heftinu „Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.180.0.“ Í skilmálum sem þar koma fram segir m.a. í gr. 4.2 að heimilt sé að gera minni háttar breytingar á húsum, s.s. svalir og litlar útbyggingar og lagfæringar án þess að koma þurfi til breytinga á deiliskipulagi, séu þær í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar. Breytingar skuli ávallt miðast við aðstæður og geti þarfnast grenndarkynningar. Í samræmi við ákvæði þetta verður að telja að sú endurgerð götuhliðar Þingholtsstrætis 18, sem um er deilt í málinu, feli í sér lagfæringar sem heimilt hafi verið að ráðast í án þess að gera þyrfti breytingar á deiliskipulagi svæðisins. Hins vegar er kveðið á um það í skilmálunum að slíkar breytingar, sem gera má án breytinga á deiliskipulagi, geti þarfnast grenndarkynningar. Hvort grenndarkynningar sé þörf hlýtur að ráðast af þeim grenndaráhrifum sem breytingin hefur og séu þau umtalsverð leiðir af tilvitnuðu ákvæði að grenndarkynning þarf að eiga sér stað. Telur úrskurðarnefndin að umdeildar breytingar á götuhlið Þingholtsstrætis 18 hafi slík grenndaráhrif gagnvart eignum kærenda, einkum vegna mikillar speglunar, að borið hefði að grenndarkynna þær í samræmi við það ákvæði í skilmálum deiliskipulagsins sem að framan er rakið.

Gerð er grein fyrir hinu kærða byggingarleyfi á aðaluppdráttum og í byggingarlýsingu á þeim. Þykir skorta þar skýringar og glögga lýsingu á framkvæmdinni þannig að betur megi af gögnum þessum ráða um breytt útlit hússins að framkvæmdum loknum. Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að þar sem grenndarkynning hafi ekki farið fram í samræmi við skipulagsskilmála, og að ekki hafi heldur verið unnt að ráða af hönnunargögnum hver yrðu áhrif umdeildra breytinga á húsinu að Þingholtsstræti 18, beri að fallast á kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. maí 2012, um að veita byggingarleyfi til að endurbyggja úr gleri og áli austur- og vesturhlið Þingholtsstrætis18, er felld úr gildi.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

27/2012 Laugarásvegur

Með dim

Árið 2012, þriðjudaginn 28. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 27/2012, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2012, sem staðfest var í borgarráði 15. s.m., um að veita leyfi til að fjarlægja einlyfta skúrbyggingu við austurhlið hússins á lóðinni nr. 25 við Laugarásveg og reisa í hennar stað tvílyfta, steinsteypta byggingu á baklóð er tengist húsinu með tengigangi úr timbri.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 30. mars 2012, er barst nefndinni 3. apríl s.á., kærir Sigurður G. Guðjónsson hrl., fyrir hönd S, Laugarásvegi 23, Reykjavík, samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2012 á umsókn um leyfi til að fjarlægja einlyfta skúrbyggingu við austurhlið hússins að Laugarásvegi 25 og reisa í hennar stað tvílyfta byggingu úr steinsteypu á baklóð sem tengist húsinu með tengigangi úr timbri. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu um stöðvun framkvæmda, en fyrir liggur að engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Á lóðinni nr. 25 við Laugarásveg stendur 99,2 m² timburhús, byggt árið 1935 samkvæmt skráningu í fasteignaskrá. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 9. ágúst 2011 var tekin til afgreiðslu fyrirspurn um hvort fjarlægja mætti timburskúr er áfastur væri húsinu og reisa í hans stað tveggja hæða viðbyggingu á lóðinni. Var tekið jákvætt í erindið með vísan til umsagnar skipulagsstjóra. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 8. nóvember s.á. var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi til að fjarlægja einlyfta skúrbyggingu við austurhlið hússins og reisa í þess stað tvílyfta byggingu úr steinsteypu á baklóð er tengjast myndi núverandi húsi með gangi úr timbri. Var afgreiðslu málsins frestað og því vísað til skipulagsstjóra til ákvörðunar um grenndarkynningu. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. s.m. var samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu fyrir hagsmunaaðilum að Laugarásvegi 19, 21, 23 og 27. Bárust athugasemdir og ábendingar frá kæranda og eigendum Laugarásvegar 21, en eigandi Laugarásvegar 19 tilgreindi í bréfi að hann hefði engar athugasemdir fram að færa. Málið var næst til umfjöllunar á embættis afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 13. janúar 2012 og vísaði hann því áfram til skipulagsráðs. Á fundi ráðsins hinn 29. febrúar s.á. var lögð fram umsögn skipulagsstjóra vegna málsins, dags. 17. janúar s.á., og fært til bókar að ekki væri gerð athugasemd við erindið með vísan til umsagnarinnar og var málinu vísað til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa. Var þessi afgreiðsla skipulagsráðs samþykkt á fundi borgarráðs hinn 1. mars 2012. Hinn 6. s.m. var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og hún samþykkt með svohljóðandi bókun: „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 160/2010. Með vísan til samþykktar borgarráðs frá 1. september 1998 skal utanhúss- og lóðarfrágangi vera lokið eigi síðar en innan tveggja ára frá útgáfu byggingarleyfis að viðlögðum dagsektarákvæðum 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.“ Var ákvörðun byggingarfulltrúa staðfest í borgarráði 15. mars 2012. Þeim sem gert höfðu athugasemdir á grenndarkynningartíma var tilkynnt um afgreiðslu byggingarfulltrúa með bréfi dags. 7. mars 2012.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að fram komi í lóðarleigusamningi fyrir lóðina Laugarásveg 25, dags. 5. ágúst 1955, að þáverandi leigutaki hafi þegar hafið byggingu íbúðarhúss á lóðinni. Engin gögn hafi fundist um að byggingarleyfi hafi verið gefið út eða að fyrir hendi séu uppdrættir að húsi því er leigutaki hafi ætlað að reisa. Mæliblað fyrir lóðina frá 27. júlí 1955 sýni aðeins staðsetningu þess húss á lóðinni er reist hafi verið árið 1935. Í kaupsamningi núverandi eiganda um fasteignina komi fram að um kvaðir fari samkvæmt fyrrgreindum lóðarleigusamningi. Hluti þess samnings sé mæliblað fyrir lóðirnar nr. 19, 21, 23 og 25 við Laugarásveg. Þar sé m.a. kveðið á um umferðarkvöð en eigandi Laugarásvegar 25 hafi að nokkru gengið á þann rétt með því að nota umferðarsvæðið sem bílastæði.

Lög nr. 55/1921 um skipulag kauptúna og sjávarþorpa hafi gilt þegar lóðir nr. 23 og 25 hafi verið leigðar og hafi efni lóðarleigusamninganna orðið að samrýmast þeim lögum, en í c-lið 11. gr. þeirra hafi verið kveðið á um fjarlægðir milli húshliða í íbúðargötum. Liggi ekki fyrir skipulagsuppdráttur fyrir lóðirnar nr. 19, 21, 23 og 25 er byggi á lögum nr. 55/1921, eða lögum nr. 19/1964, sem hafi leyst hin fyrrgreindu lög af hólmi. Þá sé ekki til deiliskipulag að umræddu svæði en það veiti byggingaryfirvöldum ekki rýmri rétt til útgáfu byggingarleyfis. Við mat á því hvort heimiluð nýbygging samrýmist landnotkun, byggðamynstri og þéttleika byggðar á svæðinu verði að leggja til grundvallar það sem ákveðið hafi verið árið 1955 þegar lóðin hafi verið leigð til 75 ára og leyfi veitt til bygginga. Sé nýbyggingin í engu samræmi við það sem ákveðið hafi verið þegar landsvæðinu hafi verið úthlutað undir einbýlishús.

Neðri hæð fyrirhugaðrar nýbyggingar sé tuttugu metrar að lengd frá norðri til suðurs og efri hæð hennar um þrettán metrar. Húsið muni verða í fjögurra metra fjarlægð frá mörkum lóða Laugarásvegar 23 og 25 en núverandi hús á lóð nr. 25 sé um átján metra frá lóðarmörkum Laugarásvegar 23. Fyrirhuguð staðsetning nýbyggingar sé í engu samræmi við þinglýst mæliblað lóðanna nr. 19, 21, 23 og 25 við Laugarásveg, sem verði að telja bindandi yfirlýsingu um staðsetningu mannvirkja á lóðunum. Verði nýtt mannvirki á lóð nr. 25 að vera í samræmi við þau hús sem fyrir séu á lóðum nr. 19, 21 og 23 eða eins og húsið sem fyrir sé á lóðinni. Geti borgaryfirvöld ekki leyft blandaða byggð á lóðinni nr. 25 sem nái langt út fyrir þau mörk sem núverandi byggingu séu sett.

Hvergi séu fyrirheit um það í lóðarleigusamningi um Laugarásveg 25 að lóðarhafi geti fengið að nýta lóðina með öðrum hætti en þeim sem heimilað hafi verið árið 1955. Þáverandi leigutaki hafi einnig skuldbundið sig til að ljúka framkvæmdum á lóðinni innan tveggja ára frá gerð samningsins, að öðrum kosti félli hann úr gildi. Ákvæði þessu hljóti að hafa vera ætlað að tryggja að nágrannar þyrftu ekki að þola framkvæmdir á aðliggjandi lóðum um aldur og ævi eða að byggingum á lóðum þessum og staðsetningu þeirra yrði gjörbreytt. Séu breytingum settar skorður og verði þær að vera óverulegar miðað við þær forsendur sem til staðar hafi verið þegar leyfi til byggingar hafi verið veitt. Til grundvallar því mati verði að leggja lóðarleigusamninga og byggingarleyfi sem veitt hafi verið til að byggja á lóðunum nr. 23 og 25 við Laugarásveg. Þegar horft sé til þessara gagna verði ekki séð að nokkur efnis- eða lagarök styðji að kærandi þurfi, liðlega hálfri öld eftir að hann flutti í hús sitt, að þola að á næstu lóð sé leyft að byggja hús sem sé allt annarrar gerðar og standi nær lóðamörkum en hús er þar hafi verið. Réttur lóðarhafa að Laugarásvegi 25 standi til þess eins að nýta þá lóð með þeim hætti sem upphaflegum leigulóðarhafa hafi verið heimilað. Staðsetning og stærð húsanna á lóðunum nr. 19, 21 og 23 skapi eiganda lóðarinnar að Laugarásvegi 25 engan rétt til að stækka mannvirki á lóðinni og gjörbreyta þeim. Þá vísi kærandi til VIII. kafla skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. ákvæði 23.-26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Þess er krafist að kröfum um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúa verði hafnað. Það sé með öllu fráleitt og eigi sér enga stoð í lögum og samningum að upphaflegur lóðarleigusamningur bindi lóðarhafa og sveitarfélög á þann hátt að ekki sé heimilt að byggja ný hús síðar. Geymi samningur um umrædda lóð engar takmarkanir á uppbyggingarheimildum lóðarinnar enda sé hann fyrst og fremst samningur um endurgjald fyrir leigu. Engir aðrir skilmálar séu settir í samninginn sem bendi til þess að ekki megi byggja á lóðinni um aldur og ævi. Ákvæði í lóðarleigusamningum um fresti til framkvæmda eigi við um viðkomandi framkvæmd á þeim tíma þegar samningar séu gerðir, en ekki sé hægt að skýra slík ákvæði þannig að þau takmarki breytingar á lóðunum síðar meir. Það sé eðli byggðar að þróast og breytast og geti íbúar í þéttri byggð ekki vænst þess að nánasta umhverfi þeirra taki ekki neinum breytingum, nema smávægilegum, í tímans rás.

Lóðin sé á skilgreindu íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 en ekki sé í gildi deiliskipulag að svæðinu. Þegar svo hátti til sé umsókn um byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum grenndarkynnt, enda teljist fyrirhuguð framkvæmd vera í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í hlutaðeigandi hverfi. Nýtingarhlutfall lóða í nánasta umhverfi sé allt frá 0,27 upp í 0,49. Sé nýtingarhlutfall á lóðinni nr. 25 við Laugarásveg 0,09 en verði 0,261. Flatarmál lóðarinnar sé 1.106 m² og þoli hún vel aukna nýtingu en heimilað byggingarmagn sé í fullu samræmi við nánasta umhverfi. Lóð kæranda sé 784 m² og nýtingarhlutfall allt að 0,27. Nýbyggingin verði fjóra metra frá lóðarmörkum en sú fjarlægð sé ekki óalgeng í hverfinu. Sé í því sambandi bent á að fjarlægð húss kæranda að lóðamörkum austan megin sé 3,5 metrar.

Hæsti punktur efri hæðar nýbyggingar sé í svipaðri hæð og neðri brún glugga á efri hæð aðlægrar hliðar að Laugarásvegi 23. Þann hluta hússins, sem sé á tveimur hæðum, beri að miklu leyti í eldra hús sem nú þegar takmarki útsýni kæranda. Muni aukið byggingarmagn hafa óveruleg áhrif á skuggavarp og skýrist það af því að hús kæranda standi miklu hærra í landinu en fyrirhuguð nýbygging og núverandi hús að Laugarásvegi 25. Sé byggðamynstri í hverfinu þannig háttað að byggt hafi verið á austurhluta lóðanna nærri lóðarmörkum. Sé einnig gert ráð fyrir því í samþykktri umsókn, þrátt fyrir að afstaða núverandi húss á umræddri lóð sé ólík öðrum húsum við götuna, sem standi yfirleitt aftar á lóðum sínum. Verði ekki séð að fyrirhuguð nýbygging muni skerða hagsmuni kæranda á neinn hátt, en um sé að ræða eðlilega og hóflega nýtingu á lóðinni, sambærilega eða vel undir því sem algengt sé í nágrenninu.

Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi krefst þess að kröfum kæranda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en að öðrum kosti að þeim verði hafnað.

Bent sé á varðandi heimild til framkvæmda að samkvæmt ýmsum gögnum, t.d. lóðarleigusamningi frá 5. ágúst 1955 fyrir umrædda lóð, mæliblaði fyrir lóðina og skipulagsuppdrætti, sem merktur sé „Skipulag í Laugarási“, sé gert ráð fyrir nýbyggingu þar sem nú standi til að byggja, í línu við önnur hús í götunni samkvæmt skipulagi.

Nær ekkert sé tiltekið í kæru um að umrædd framkvæmd gangi gegn beinum hagsmunum kæranda, sem leiði til þess að hann eigi lögvarinna hagsmuna að gæta er réttlætt geti ógildingu byggingarleyfisins. Gangi nær allur málflutningur kæranda út á að leiða líkur að því að umrædd framkvæmd gangi mögulega gegn upphaflegum lóðarleigusamningum, byggðamynstri, áætlunum um landnýtingu eða öðrum skipulagsskilmálum og vísi byggingarleyfishafi í því sambandi til fyrrgreindra heimilda fyrir framkvæmdum, sem og til afstöðu skipulagsyfirvalda til málsins. Komi fram ýmsar rangfærslur eða misskilningur hjá kæranda, en á tilgreindu mæliblaði komi skýrt fram afmörkun til norðurs og vesturs fyrir nýbyggingu á umræddum stað. Staðhæfingar séu mótsagnakenndar og ruglingslegar um hvað byggja megi á lóðinni og hvað ekki. Í engu sé vikið að lagalegum skyldum eða öðrum rökum fyrir því að samþykkja umsóknina.

Úrskurðarnefndinni virðist þannig ætlað að velja einhver þeirra raka sem reifuð séu til að hrekja niðurstöðu skipulagsyfirvalda á þeim forsendum að umrætt leyfi hljóti að vera ólöglegt. Enginn rök standi til þess. Þá séu heldur ekki tilteknir neinir þeir lögvörðu hagsmunir sem brotið hafi verið gegn. Varðandi þessi atriði sé kærandi einfaldlega ekki málsaðili eða umsagnaraðili frekar en aðrir borgarbúar heldur sé það hlutverk Reykjavíkurborgar að taka hér afstöðu, svo sem gert hafi verið með útgáfu leyfisins. Kæruréttur og möguleg málsaðild kæranda snúi eingöngu að þeim atriðum í byggingarframkvæmdinni sjálfri sem hann telji sig geta sýnt fram á að gangi gegn lögvörðum hagsmunum hans.

Kærandi hafi teflt fram fjölda athugasemda við grenndarkynningu og hafi þau verið hrakin og sé þeim ekki lengur haldið fram. Eftir standi aðeins léttvæg atriði sem lúti að meintu ónæði af fyrirhuguðum framkvæmdum. Hafi aðrir nágrannar ekki gert neinar athugasemdir og góð sátt verið um framkvæmdina, sem fengið hafi ítarlega umfjöllun hjá skipulagsyfirvöldum.

Með fyrirhuguðum framkvæmdum sé fyrst farið að nýta lóðina samkvæmt nýjasta skipulagi á svæðinu sem sé frá 6. áratug síðustu aldar. Sé gengið mun skemur í nýtingu en alls staðar í nágrenninu sem lýsi sér t.d. í að nýtingarhlutfall sé það lægsta í nágrenninu eða um 0,25. Mesta hæð hússins sé tveimur metrum undir línu sem dregin sé milli aðliggjandi húsa nr. 19 og 27. Mannvirki á lóðinni séu í meiri fjarlægð frá lóðarmörkum en mannvirki á aðliggjandi lóðum og fyrirhuguð mannvirki séu minnst 16 m frá húsi kæranda og standi um þremur metrum neðar í landinu. Sé gengið skemur í nýtingu lóðarinnar en hægt hefði verið samkvæmt upphaflegu skipulagi og að teknu tilliti til nýtingar næstu lóða. Njóti kærandi góðs af þeirri lausn sem valin hafi verið enda sé skuggavarpi á baklóð hans og skerðingu á útsýni haldið í lágmarki. Vegna hæðarmunar, fjarlægðar og afstöðu verði skuggavarp á lóð kæranda nánast ekkert allan þann tíma sem sólar njóti.

Við hönnun hússins hafi verið lögð mikil áhersla á að það félli sem allra best að umhverfi sínu og nálægum byggingum og að uppbyggingin á lóðinni myndi stuðla frekar að auknu verðmæti nálægra húsa en hinu gagnstæða. Sé vandséð hvernig kærandi getið beðið tjón af þessu. Hafi hús það sem fyrir sé á lóðinni verið varðveitt í sínu upphaflega umhverfi en jafnframt hafi verið náð fram aukinni nýtingu á lóðinni á eins tillitssaman hátt gagnvart umhverfinu og mögulegt sé.

Einnig sé bent á að tilvitnaðar lengdir fyrirhugaðrar byggingar séu nánast þær sömu og eigi við um hús kæranda, sem þó standi á talsvert minni lóð.

Þá sé vandséð að ekki megi fara í nokkurra mánaða framkvæmdir á lóðinni á 50-60 ára fresti, líkt og gert hafi verið alls staðar í nágrenninu, og að ekki megi byggja á lóðinni þótt framkvæmdum við nýbyggingu, sem leyfi hafi verið veitt fyrir á sínum tíma, hafi ekki lokið á árunum 1955 til 1957. Jafnframt sé bent á vegna athugasemda um umferðarkvöð að samkvæmt samþykktu byggingarleyfi muni verða bílastæði fyrir innan snúningssvæði, sem tryggi að því verði haldið opnu og greiðfæru fyrir alla.

Virðist sem kærandi vilji hafa nánast autt svæði fyrir framan sig um alla framtíð og koma í veg fyrir að þar sé byggt upp með eðlilegri nýtingu og í samræmi við nýjasta skipulag, sem geri ótvírætt ráð fyrir byggingu á þessum stað. Sé um ólíka hagsmuni að ræða, þ.e. annars vegar ríka og réttmæta hagsmuni byggingarleyfishafa og borgarinnar, og hins vegar mótmæli eins nágranna sem ekki geti bent á nein dæmi um að hagsmunir hans séu skertir.

————————

Aðilar hafa fært fram frekari rök í máli þessu og hefur úrskurðarnefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn þess.

Gögn í máli þessu bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg hinn 25. apríl 2012 og markar sú dagsetning upphaf lögbundins þriggja mánaða frests til uppkvaðningar úrskurðar.

Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir nýbyggingu að Laugarásvegi 25, sem veitt var að undangenginni grenndarkynningu. Var á því byggt við leyfisveitingu að ekki væri í gildi deiliskipulag að umræddu svæði. Má á það fallast, enda hafði skipulag í Laugarási, samþykkt í bæjarráði Reykjavíkur 19. maí 1953, ekki verið sent Skipulagsstofnun í samræmi við 5. tl. ákvæða til bráðabirgða með skipulagslögum nr. 123/2010 þegar umsókn um hið kærða byggingarleyfi kom til meðferðar hjá byggingaryfirvöldum. Þá rann út frestur til skráningar eldri skipulagsákvarðana samkvæmt ákvæðinu hinn 31. desember 2011 og kemur umrætt skipulag ekki til álita eftir það.

Samkvæmt 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga skal gera deiliskipulag fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar og skal jafnan miða við að það taki til svæða sem myndi heildstæða einingu. Skal þess gætt að byggingarleyfisskyld framkvæmd sé í samræmi við skipulagsáætlanir sveitarfélags þegar sótt er um byggingarleyfi, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Leiðir af þessum ákvæðum að byggingarleyfi skuli vera í samræmi við gildandi deiliskipulag. Í 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga segir hins vegar að þegar sótt sé um byggingar- eða framkvæmdaleyfi fyrir framkvæmd sem sé í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggi ekki fyrir, eða um sé að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi, skuli skipulagsnefnd láta fara fram grenndarkynningu. Verður að skilja ákvæði þetta svo að heimilt sé, við þær aðstæður sem þar greinir, að víkja frá lagaskilyrði 2. mgr. 37. gr. skipulagslaga um deiliskipulag, enda þótt það sé hvergi berum orðum sagt í lögunum. Í 2. mgr. 44. gr. sömu laga er því síðan lýst hvernig staðið skuli að grenndarkynningu og kemur þar fram að sveitarstjórn afgreiði, að kynningarfresti liðnum, mál sem sæti slíkri meðferð.

Skilyrði þess að veita megi byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum án þess að fyrir liggi deiliskipulag eru að fyrirhuguð framkvæmd sé í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar. Í hinu kærða tilviki er um að ræða leyfi til byggingar íbúðarhúsnæðis á lóð í grónu hverfi á svæði sem skilgreint er sem íbúðarsvæði í gildandi aðalskipulagi. Töluverður hæðarmunur er milli lóða og dregur hann verulega úr grenndaráhrifum umdeildrar nýbyggingar gagnvart eign kæranda. Nýtingarhlutfall, sem er mælikvarði á þéttleika byggðar, er í góðu samræmi við það sem gerist á svæðinu. Þá verður ekki talið að gerð nýbyggingar eða fyrirkomulag mannvirkja á lóð skeri sig úr með þeim hætti að ekki samræmist byggðamynstri enda um nokkuð fjölbreytta byggð að ræða. Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að heimilt hafi verið að veita byggingarleyfi það sem um er deilt í málinu á grundvelli grenndarkynningar og verður því ekki fallist á að ógilda beri það með þeim rökum að ekki hafi verið gætt réttrar aðferðar við undirbúning leyfisveitingarinnar.

Kærandi vísar til þess að í lóðarleigusamningi um lóðina nr. 25 við Laugarásveg séu ákvæði um að byggingu á lóðinni skuli lokið innan tveggja ára og að samningurinn setji heimildum lóðarhafa til bygginga á lóðinni skorður. Sé óheimilt að leyfa byggingar á lóðinni umfram það sem leiði af umræddum samningi. Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið. Algengt er að við úthlutun lóða séu sett ákvæði, t.d. í byggingarskilmálum, um byggingarhraða og um lok byggingartíma. Eru slík ákvæði sett til að tryggja að bygging húsa dragist ekki úr hófi en ekki verður talið að slík ákvæði girði fyrir rétt til endurbyggingar húsa, viðbygginga eða breytinga síðar. Ráðast heimildir til byggingar á lóðum af gildandi skipulagi, ásamt þeim heimildum laga og reglugerða er gilda á hverjum tíma, þar á meðal heimildum til að víkja frá skilyrðum skipulagslaga um deiliskipulag, þar sem þær eiga við.

Nokkurrar ónákvæmni gætti af hálfu borgaryfirvalda við meðferð málsins. Þannig vísaði skipulagsráð málinu að lokinni grenndarkynningu til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa í stað þess að vísa því til borgarráðs til afgreiðslu, en í 44. gr. skipulagslaga er gert ráð fyrir að sveitarstjórn afgreiði mál að lokinni grenndarkynningu. Borgarráð samþykkti hins vegar afgreiðslu skipulagsráðs áður en málið kom til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa og verður nefndur ágalli á málsmeðferð því ekki látinn varða ógildingu. Þá skorti á að kæranda væri tilkynnt um niðurstöðu sveitarstjórnar þegar hún lá fyrir hinn 1. mars. 2012, sbr. 2. mgr. 44. gr. skipulagslaga, en með hliðsjón af því að honum var skömmu síðar tilkynnt um endanlega ákvörðun byggingarfulltrúa í málinu verður þessi annmarki ekki heldur talinn varða ógildingu.
Að þessu athuguðu, og með vísan til þess sem að framan er rakið, verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar í málinu og stafar hann af önnum hjá úrskurðarnefndinni og töfum við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2012, sem staðfest var í borgarrráði 15. s.m., um að veita leyfi til að fjarlægja einlyfta skúrbyggingu við austurhlið hússins á lóðinni nr. 25 við Laugarásveg í Reykjavík og reisa í þess stað tvílyfta steinsteypta byggingu á baklóð er tengist húsinu með tengigangi úr timbri.

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

41/2011 Reykjamörk

Með dim

Árið 2012, fimmtudaginn 1. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2011, kæra á samþykkt bæjarráðs Hveragerðisbæjar frá 1. júní 2011 um að halda áfram verkefni við frágang lóðarinnar nr. 11 að Reykjamörk í Hveragerði.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem barst nefndinni 15. júní 2011, kærir J, Reykjamörk 14, Hveragerði, samþykkt bæjarráðs um að halda áfram verkefni við frágang lóðarinnar nr. 11 við Reykjamörk sem samþykkt voru á fundi bæjarráðs Hveragerðisbæjar 1. júní 2011.

Málsatvik og rök: Íbúðarlóðin Reykjamörk 11 er nú óbyggð, en íbúðarhús er þar stóð var rifið í kjölfar jarðskjálfta árið 2008. Í maímánuði 2011 sendi skipulags- og byggingarfulltrúi Hveragerðisbæjar íbúum í nágrenni nefndrar lóðar bréf þar sem kynnt voru áform bæjaryfirvalda um að nota lóðina til skamms tíma sem garð til almenningsnota. Í kjölfarið andmælti kærandi þessum áformum. Málið var tekið fyrir á fundi bæjarráðs hinn 1. júní 2011 og var þar samþykkt að vinna áfram að greindu verkefni. Skaut kærandi þeirri afgreiðslu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Af hálfu kæranda er vísað til þess að umdeild breyting á notkun lóðarinnar Reykjamörk 11 sé ólögmæt. Lóðin standi andspænis lóð kæranda að Reykjamörk 14 og óttist hann grenndaráhrif sem breytingin muni hafa í för með sér. Vænta megi ónæðis vegna hópamyndana að kvöld- og næturlagi og þá sérstaklega um helgar með tilheyrandi háreysti. Þá séu einu bílastæðin næst lóðinni staðsett við lóð kæranda og lóðina nr. 16 við Reykjamörk.

Bæjaryfirvöld Hveragerðisbæjar benda á að kynningarbréf sem kærandi hafi fengið hafi ekki verið eiginleg grenndarkynning í skilningi skipulagslaga. Hins vegar hafi þótt rétt að fá fram athugasemdir nágranna við áformum um nýtingu umræddrar lóðar, sem einungis skyldi vera til bráðabirgða. Ef í ljós kæmi að áformum um nýtingu lóðarinnar fylgdi röskun eða truflanir á högum þeirra væri unnt að gera ráðstafanir til að koma til móts við þá. Vegna athugasemda kæranda hafi verið fallið frá fyrri hugmyndum um að nýta lóðina til útivistar fyrir aldraða og verði ekki séð að kærandi muni verða fyrir auknu ónæði vegna úrbóta á umræddri lóð. Ekki liggi fyrir hvort ráðist verði í umdeildar framkvæmdir sem hafi verið til þess fallnar að bæta útlit lóðarinnar þar til byggt yrði á henni að nýju.

Niðurstaða: Samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, er giltu á þeim tíma sem hér um ræðir, sættu stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga kæru til úrskurðarnefndarinnar og er það í samræmi við 1. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sem kveður á um að aðila máls sé heimilt að kæra stjórnvaldsákvörðun til æðra stjórnvalds. Aðeins þær stjórnvaldsákvarðanir sem binda endi á meðferð máls sæta kæru til æðra stjórnvalds.

Í máli þessu eru kærð samþykkt bæjarráðs Hveragerðisbæjar um að halda áfram verkefni við frágang lóðarinnar nr. 11 við Reykjamörk. Hins vegar liggur ekki fyrir endanleg ákvörðun bæjaryfirvalda samkvæmt skipulagslögum eða lögum um mannvirki nr. 160/2010 um framkvæmd verkefnisins. Telst hin kærða samþykkt því ekki stjórnvaldsákvörðun sem kæranleg sé úrskurðarnefndarinnar og verður kærumáli þessu því vísað frá nefndinni.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

_____________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

31/2011 Kúrland

Með dim

Árið 2012, fimmtudaginn 2. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 31/2011, kæra á samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. mars 2011 fyrir setlaug í bakgarði fasteignarinnar við Kúrland 27 í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. maí 2011, er barst nefndinni 4. s.m., kærir Þórhallur H. Þorvaldsson hdl., fyrir hönd E og K, Kúrlandi 25, Reykjavík, samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 29. mars 2011 fyrir setlaug í bakgarði fasteignarinnar við Kúrland 27. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að hlutast til um að setlaugin verði fjarlægð.

Málavextir: Forsaga máls þessa er sú að í maímánuði 2010 hugðist byggingarleyfishafi koma fyrir setlaug á trépalli í bakgarði raðhússins að Kúrlandi 27. Með bréfi, dags. 7. desember 2010, synjaði byggingarfulltrúi um leyfi fyrir setlauginni með vísan til þess að ekki lægi fyrir samþykki sameiganda lóðar fyrir byggingu laugarinnar. Synjun byggingarfulltrúa var kærð til úrskurðarnefndarinnar sem felldi hana úr gildi þar sem rök að baki ákvörðuninni þóttu ekki haldbær. Í kjölfar þess leitaði byggingarleyfishafi í annað sinn eftir samþykki fyrir nefndum framkvæmdum og var umsóknin samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 29. mars 2011. Er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kæranda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að við meðferð umræddrar byggingarleyfisumsóknar um uppsetningu setlaugar hafi ekki verið gætt málsmeðferðarreglna III. kafla mannvirkjalaga nr. 160/2010, sbr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, þar sem ekki hafi verið látin fara fram grenndarkynning til að nágrönnum gæfist kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Eigi sá annmarki að leiða til þess að fella beri umrætt byggingarleyfi úr gildi og að byggingaryfirvöld hlutist til um að heimilað mannvirki verði fjarlægt í samræmi við 55. gr. mannvirkjalaga. Ráðist hafi verið í hinar umdeildu framkvæmdir án þess að áður hafi verið gefið út gilt byggingarleyfi fyrir þeim í samræmi við ákvæði laganna, sbr. og ákvæði skipulagslaga, en framkvæmdum hafi að mestu eða öllu leyti verið lokið áður en um þær hafi verið sótt. Hafi byggingaryfirvöldum því borið að stöðva þá þegar framkvæmdir í samræmi við 2. mgr. 55. gr. mannvirkjalaga.

Krafan um ógildingu byggingarleyfis sé byggð á sjónarmiðum nábýlisréttar. Ljóst sé að umræddar framkvæmdir hafi í för með sér verulegt ónæði og jafnframt röskun og óþægindi fyrir kærendur. Heimiluð setlaug sé staðsett nyrst á baklóð lóðarinnar við Kúrland 27 og sé því í beinni sjónlínu frá norðurgluggum fasteignar kærenda og í raun blasi hún við úr setustofu. Staðsetning laugarinnar sé þannig óviðunandi enda verði með engu móti séð að fasteignareigendum verði gert að hafa slíkt mannvirki fyrir augum. Staðsetningin hafi bæði sjón- og hljóðmengun í för með sér. Þá sé staðsetning og notkun setlaugarinnar til þess fallin að særa blygðunarkennd kærenda og þeirra sem sæki þá heim og skerði í raun athafnafrelsi þeirra. Kærendur eigi augljósra hagsmuna að gæta í þessu efni og við slíkt hagsmunamat verði m.a. að horfa til sjónarmiða um meðalhóf og þá sérstaklega að byggingarleyfishöfum hafi verið í lófa lagið að velja setlauginni annan stað á lóð sinni, t.d. undir húsvegg fasteignar þeirra.

Hafa verði í huga að kærendur hafa búið í þrjá áratugi að Kúrlandi 25 og teljist því umræddar framkvæmdir veruleg breyting á nágrenni þeirra og útsýni. Leggja beri þær kvaðir á fasteignareigendur að þeir hagi framkvæmdum með þeim hætti að þess sé gætt eftir fremsta megni að þær skerði ekki hagsmuni eða not þeirra fasteignareigenda sem fyrir séu. Vísað sé til almennra sjónarmiða nábýlisréttar og til sjónarmiða 3. tl. 13. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en umrætt raðhús teljist vera fjöleignarhús í skilningi laganna. Í lögunum séu lagðar þær skyldur á eiganda fasteignar í fjöleignarhúsi að hann taki eðlilegt og sanngjarnt tillit til hagsmuna annarra eigenda við hagnýtingu séreignar sinnar, en einkaréttur eiganda í fjöleignarhúsi sé m.a. háður reglum nábýlisréttar, sbr. 12. gr. laganna.

Loks sé bent á að umræddar framkvæmdir séu líklegar til að draga úr verðgildi fasteignar kærenda með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum.

Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafar krefjast þess að kæru á veittu byggingarleyfi byggingarfulltrúa verði vísað frá nefndinni.

Hafnað sé þeirri fullyrðingu kærenda að 44. gr. skipulagslaga eigi ekki við í málinu líkt og kærendur haldi fram enda sé í gildi deiliskipulag frá árinu 1968 fyrir raðhúsahverfi í Fossvogi, nánar tiltekið á því svæði þar sem umræddar raðhúsalóðir séu staðsettar. Þá muni bygging setlaugar á sérgreindum lóðarhluta byggingarleyfishafa ekki hafa í för með sér verulegar breytingar á deiliskipulagi fyrir raðhúsahverfið í Fossvogi. Skipulagsnefnd hafi því ekki verið skylt að láta fara fram grenndarkynningu.

Fyrir liggi útgefið leyfi byggingarfulltrúans frá 29. mars 2011 fyrir byggingu setlaugarinnar. Því sé hafnað að hægt sé að beita ákvæði 2. mgr. 55. gr. mannvirkjalaga, líkt og kærendur byggi kröfu sína á, með þeim hætti að það taki til tilvika þar sem leyfi hafi þegar verið gefið út fyrir framkvæmd. Ef ákvæðinu væri beitt á þann hátt myndi það leiða til að stöðva yrði umræddar framkvæmdir og fjarlægja laugina eingöngu í þeim tilgangi að geta hafið framkvæmdir að nýju. Þá sé ljóst af orðalagi ákvæðisins að því sé ætlað að taka til mannvirkja í skilningi umræddra laga. Í 3. gr. sé hugtakið mannvirki skilgreint og þrátt fyrir að ákvæðið feli ekki í sér tæmandi talningu sé ljóst að setlaug verði ekki skilgreind sem mannvirki en í ákvæðinu séu í dæmaskyni nefnd mannvirki á borð við hús, byggingar og skýli.

Því sé hafnað að setlaugin hafi í för með sér sjón- og hljóðmengun eða særi blygðunarsemi kærenda. Setlaugin sé staðsett á lóðarhluta á baklóð byggingarleyfishafa. Samkvæmt deiliskipulagi svæðisins og lóðarleigusamningi ásamt lóðarblaði sé ljóst að raðhúsi nr. 27 fylgi garður sem sé sérstakur lóðarhluti. Kærendur geti því ekki tekið sér það vald að ákveða hvar setlaugin sé staðsett, þrátt fyrir að hún kunni að sjást úr einum glugga raðhússins nr. 25.

Þá liggi loks fyrir að umrætt mál hafi áður hlotið lögmæta afgreiðslu byggingarfulltrúa, sem og úrskurðarnefndar, sem komist hafi að þeirri niðurstöðu að byggingarleyfishafa væri ekki skylt að afla samþykkis annarra rétthafa þeirrar sameiginlegu lóðar sem hér um ræði til framkvæmda á sérgreindum lóðarhluta þar sem setlaugin sé staðsett.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg byggir málsrök sín á því að með úrskurði hinn 4. mars 2011 hafi úrskurðarnefndin fellt úr gildi synjun byggingarfulltrúa frá 7. desember 2010 á umsókn um leyfi fyrir nefndum potti. Hafi Reykjavíkurborg ekki séð sér annað fært í kjölfarið en að samþykkja leyfi fyrir umræddum potti. Reykjavíkurborg muni af þeim sökum ekki láta málið frekar til sín taka fyrir úrskurðarnefndinni.

Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 21. nóvember 2011.

Niðurstaða: Eins og að framan er rakið felldi úrskurðarnefndin úr gildi synjun byggingarfulltrúa á umsókn um leyfi fyrir umdeildri setlaug þar sem rök byggingarfulltrúa fyrir synjuninni þóttu ekki haldbær. Töldu borgaryfirvöld að í kjölfar þess úrskurðar væri þeim ekki annað fært en að veita leyfi fyrir setlauginni. Gaf úrskurðurinn þó ekki tilefni til þeirrar ályktunar að byggingaryfirvöldum hefði verið skylt að veita leyfi fyrir setlauginni þótt hafnað hefði verið þeim rökum að veiting leyfisins væri háð samþykki eigenda húsanna nr. 23, 25 og 29 við Kúrland á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þvert á móti bar borgaryfirvöldum að taka til athugunar réttarstöðu aðila miðað við þær forsendur að ekki væri um sameiginlega lóð að ræða.

Byggingarleyfi þarf fyrir setlaugum, sbr. 69 gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem í gildi var er hin kærða ákvörðun var tekin og á við í þessu máli. Við mat á því hvort veita ætti leyfi fyrir setlauginni bar að líta til staðsetningar hennar og þeirra áhrifa er hún kynni að hafa gagnvart lóð kærenda.

Í 67. og 68 gr. tilvitnaðrar byggingarreglugerðar eru ákvæði um girðingar og gróður á lóðum og verður af þessum ákvæðum ráðið að lóðarhafar þurfi að vera sammála um girðingar og gróður á og við lóðamörk og að lóðarhafi eigi íhlutunarrétt um girðingar séu þær nær lóðamörkum en sem nemi hæð þeirra. Setlaug sú sem um er deilt í málinu er á upphækkuðum palli sem nær að girðingu á lóðamörkum og er setlaugin staðsett alveg við girðinguna. Þá verður að fallast á að setlaugin, á þeim stað sem henni var valinn, hafi veruleg grenndaráhrif gagnvart eign kærenda. Er það mat úrskurðarnefndarinnar að með hliðsjón af þeim sjónarmiðum sem búi að baki ákvæða 67. og 68. gr. tilvitnaðrar byggingarreglugerðar og þeirra grenndaráhrifa, sem setlaugin hefur, hafi ekki verið rétt að veita leyfi fyrir henni á umræddum stað án samþykkis kærenda. Styðst þessi niðurstaða einnig og við ákv. 4. mgr. gr. 4. 2. 2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segir að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.

Með hliðsjón af framansögðu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.

Auk þess að krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar krefjast kærendur þess að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að hlutast til um að setlaugin verði fjarlægð í samræmi við fyrirmæli 55. gr. laga nr. 160/2010. Er það ekki á færi úrskurðarnefndarinnar að kveða á um beitingu slíkra þvingunarúrræða enda liggur ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun þar sem tekin hefur verið afstaða til slíkrar kröfu. Verður þessari kröfu því vísað frá nefndinni.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavíkur frá 29. mars 2011, um að samþykkja umsókn um leyfi fyrir setlaug í bakgarði fasteignarinnar nr. 27 við Kúrland. Vísað er frá kröfu kærenda um að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að hlutast til um að setlaugin verði fjarlægð.

______________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

31/2010 Þverklettar

Með dim

Ár 2011, miðvikudaginn 16. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 31/2010, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Fljótsdalshéraðs frá 17. febrúar 2010 um deiliskipulag fyrir Fagradalsbraut á Egilsstöðum.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. maí 2010, er barst nefndinni sama dag, kærir H, Brávöllum 16, Egilsstöðum, deiliskipulag fyrir Fagradalsbraut á Egilsstöðum.

Skilja verður kröfugerð kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir: Hinn 17. október 2009 var samþykkt á fundi bæjarstjórnar Fljótsdalshéraðs að auglýsa tillögu að deiliskipulagi fyrir Fagradalsbraut, Egilsstöðum. Tillagan var auglýst til kynningar frá 14. október 2009 til 11. nóvember s.á. og var veittur frestur til athugasemda til 25. nóvember s.á. Bárust tvær athugasemdir við tillöguna og laut önnur m.a. að fjarskiptamastri sem fyrir var á lóðinni nr. 3 við Þverkletta. Gerð var athugasemd við að hvergi væri minnst á mastrið í skipulags- og byggingarskilmálum með hinni auglýstu tillögu. Mastrið væri um 20-25 metra hátt og og væri það of hátt til að falla undir byggingarskilmála fyrir umrædda lóð. Þá sagði svo í athugasemdinni: „Hægt væri að skilja deiliskipulagstillöguna á þann veg að farsímamastrið eigi að hverfa og þá óskað eftir staðfestingu á því að sá skilningur sé réttur.“ Í svari skipulags- og byggingarfulltrúa, dags. 8. desember 2009, kom fram að farsímamastrið hefði verið samþykkt í skipulags- og byggingarráði 2. mars 1995 og hefði sú samþykkt verið staðfest í bæjarstjórn 21. mars s.á. Hefði mastrið verið sett upp sumarið 1996. Samkvæmt upplýsingum frá eiganda þess hefði það ekki verið hækkað og engar athugasemdir hefðu borist vegna þess fyrr en nú. Að lokum sagði í svarinu: „Mastrið var ekki sett inn á deiliskipulagsuppdráttinn þar sem álitið var að það stæði utan lóðarinnar Þverklettar 3. Þetta verður leiðrétt.“ Sama dag samþykkti skipulags- og mannvirkjanefnd Fljótsdalshéraðs deiliskipulagið á fundi sínum með svohljóðandi bókun: „… Loftnetsmastur að Þverklettum 3 verði fært inn á deiliskipulagið. … Jafnframt eru samþykkt framlögð svör við athugasemdum dags. 08.12.2009. Skipulags- og mannvirkjanefnd leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagstillagan verði samþykkt þegar gögn hafa verið lagfærð til samræmis við samþykkt þessa og send Skipulagsstofnun til afgreiðslu. Málsmeðferð verði í samræmi við 3. og 4. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.“ Samþykkti bæjarstjórn Fljótsdalshéraðs tilgreinda bókun 16. desember s.á. Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 9. febrúar 2010 var lagt til við bæjarstjórn að leiðrétt tillaga að deiliskipulagi fyrir Fagradalsbraut yrði samþykkt þegar orðalag í umhverfisskýrslu hefði verið lagfært og hún send Skipulagsstofnun. Samþykkti bæjarstjórn framlagða tillögu á fundi hinn 17. febrúar s.á. og var auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. apríl 2010.

Skaut kærandi framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður er getið.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á því byggt að fjarskiptamastrið sé í andstöðu við gildandi aðalskipulag Fljótsdalshéraðs. Mastrið sé annað hvort á skilgreindu verslunar- og þjónustusvæði eða grænu svæði samkvæmt aðalskipulagi og hafi það staðið þar sem það sé nú frá því fyrir gildistöku núgildandi skipulags- og byggingarlaga. Telja verði að eðlilegt væri að fjarskiptamastrið stæði á svæði er skilgreint hefði verið sem athafnasvæði í gildandi aðalskipulagi. Því til stuðnings megi benda á að fjarskiptamastur langbylgjustöðvarinnar á Eiðum sé á svæði sem skilgreint sé sem athafnasvæði. Það megi því álykta af aðalskipulagi sveitarfélagsins sem nýlega hafi tekið gildi að ekki hafi verið gert ráð fyrir að umrætt mastur að Þverklettum 3 stæði þar til frambúðar. Jafnframt verði að telja að sú ákvörðun bæjarstjórnar að færa mastrið inn á deiliskipulagið eftir að fresti til athugasemda hafi verið lokið sé ólögmæt þar sem það hafi verið gert án undangenginnar breytingar á aðalskipulagi. Þá sé vísað til 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveði á um að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu að deiliskipulagi í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik. Megi líta svo á að um grundvallarbreytingu á deiliskipulagi sé að ræða þegar staðfest sé tilvist mannvirkis sem hafi veruleg sjónræn áhrif um allt þéttbýlið á Egilsstöðum og hafi að auki veruleg óþægindi í för með sér vegna rafmengunar, m.a. á nærliggjandi íbúðarbyggð.

Ennfremur sé bent á að mastrið hafi þegar verið reist en skv. 4. mgr. 56. gr. fyrrnefndra laga sé óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging eða byggingarhluti hafi verið fjarlægt, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Af þeirri ástæðu verði að telja deiliskipulagið ólögmætt. Þá sé vísað til þeirra grenndaráhrifa sem mastrið hafi, en samkvæmt mælingum sem gerðar hafi verið um áramót 2009/2010 hafi ellefu geislar stafað frá mastrinu og sökum staðsetningar þess, þ.e. inni í miðri byggð, fari allir geislarnir í gegnum hús af einhverju tagi. Meðal annars fari geisli í gegnum framhluta hússins að Miðvangi 1-3 en þar eigi kærandi eignarhluta.

Málsrök Fljótsdalshéraðs: Byggingaryfirvöldum Fljótsdalshéraðs var tilkynnt um framkomna kæru. Hefur ekki borist greinargerð í máli þessu frá sveitarfélaginu en umbeðin gögn og upplýsingar bárust nefndinni frá byggingarfulltrúa.

Niðurstaða: Kærandi er eigandi að hluta hússins að Miðvangi 1-3, sem er ekki fjarri umræddu fjarskiptamastri. Er ekki unnt að útiloka að mastrið geti haft áhrif á grenndarhagsmuni kæranda sem eiganda eignarhluta í nefndu húsi. Verður því að játa honum kæruaðild um gildi hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar.

Samkvæmt Aðalskipulagi Fljótsdalshéraðs 2008-2028 er svæði það sem hér um ræðir auðkennt sem verslunar- og þjónustusvæði og stendur fjarskiptamastið í jaðri þess. Í greinargerð aðalskipulags er í kafla 8.2.3 fjallað um framfylgd stefnu sveitarfélagsins um fjarskipti. Þar er tekið fram að það teljist eðlileg landnotkun á landbúnaðarsvæðum og óbyggðum svæðum að þar sé komið fyrir mannvirkjum í þágu fjarskipta almennings, þó með þeim takmörkunum að slík mannvirki rúmist innan 300 m² lóðar og að möstur séu innan við 30 m að hæð. Jafnframt er áskilið að rökstyðja skuli í deiliskipulagi að staðsetning og fyrirkomulag slíkra mannvirkja verði ekki til að rýra verulega umhverfisgæði.

Nefnt fjarskiptamastur er sýnt á uppdrætti hins kærða deiliskipulags, en hvorki er að því vikið í greinargerð skipulagsins né í umhverfisskýrslu er því fylgdi, þrátt fyrir þann áskilnað sem gerður er í aðalskipulagi um rökstuðning, sem fyrr var lýst. Verður að telja að framsetning deiliskipulagsins hafi að þessu leyti ekki verið í samræmi við skilmála aðalskipulags, en á skorti að gerð væri athugun á grenndaráhrifum mastursins og að þeim væri lýst í deiliskipulaginu.

Með tilliti til þess að leyfi var veitt fyrir mastrinu á árinu 1995 og það reist ári síðar, fyrir gildistöku núgildandi aðalskipulags og í tíð eldri laga, og einnig með hliðsjón af því að ekkert liggur fyrir um að leyfi fyrir mastrinu hafi ekki fullnægt þágildandi lagaskilyrðum, verður ekki fallist á að framangreindir annmarkar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun. Af sömu ástæðu verður ekki litið svo á að það að setja mastrið inn á skipulagsuppdrátt eftir á hafi falið í sér breytingu í grundvallaratriðum þannig að skylt hefði verið að auglýsa skipulagstillöguna að nýju.

Ekki verður séð að ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem kærandi vitnar til, eigi við í hinu kærða tilviki, enda var mastur það sem um ræðir reist fyrir gildistöku tilvitnaðra laga auk þess sem ekki liggur fyrir að bygging þess hafi verið í andstöðu við gildandi skipulag þegar það var reist.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kæranda í máli þessu hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu á samþykkt bæjarstjórnar Fljótsdalshéraðs frá 17. febrúar 2010 um deiliskipulag fyrir Fagradalsbraut, Egilsstöðum.

________________________________
Hjalti Steinþórsson

_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

des 22

Love0

30/2011 Þrastanes

Með dim

Ár 2011, þriðjudaginn 28. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. maí 2011, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18. Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjastjórn Garðabæjar 7. apríl 2011.

Krefst kærandi þess að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Með úrskurði uppkveðnum hinn 17. maí 2011 var fallist á þá kröfu hans. Er málið nú tekið til lokaúrskurðar.

Málavextir: Á árinu 1961 var samþykktur skipulagsuppdráttur fyrir Arnarnes þar sem lóðir voru afmarkaðar. Samkvæmt skilmálum í afsölum fyrir lóðir við Þrastanes var heimilt að reisa á þeim einnar hæðar hús með kjallara þar sem landhalli leyfði. Stærð húsa mun hafa takmarkast af byggingarreitum samkvæmt mæliblöðum og var ekki sett skilyrði um hámarks nýtingarhlutfall á lóð. Byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni að Þrastanesi 18 var veitt á árinu 1973. Árið 1985 heimilaði bæjarstjórn skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir, Þrastanes 18 og 18a, og var húsinu á lóðinni þá skipt í tvær sjálfstæðar fasteignir. Eftir þessa skiptingu hafa lóðirnar að Þrastanesi 18 og 18a skorið sig úr hvað varðar nýtingarhlutfall borið saman við aðrar lóðir við götuna og á aðliggjandi svæði.

Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16. Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit. Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu. Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009.

Í framhaldi af afgreiðslu bæjarstjórnar leitaði eigandi Þrastaness 18 að nýju eftir leyfi bæjaryfirvalda til að byggja við húsið. Var þar gert ráð fyrir að viðbyggingin yrði 7 m² að grunnfleti í stað 11,5 m² áður og fjarlægð hennar frá lóðarmörkum fasteignar kæranda fjórir metrar í stað þriggja. Skipulagsnefnd samþykkti hinn 3. september 2009 að grenndarkynna tillögu að breytingu á deiliskipulagi svæðisins þar sem fyrirhuguð bygging færi út fyrir byggingarreit. Að lokinni grenndarkynningu samþykkti skipulagsnefnd, á fundi sínum 10. desember 2009, hina kynntu breytingu á skipulagi Arnarness vegna lóðarinnar að Þrastanesi 18 og var sú afgreiðsla staðfest í bæjarstjórn 21. janúar 2010. Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 16. apríl 2010.

Með úrskurði uppkveðnum hinn 5. ágúst 2010 felldi úrskurðarnefndin framangreinda ákvörðun úr gildi ásamt byggingarleyfi sem veitt hafði verið fyrir umræddri viðbyggingu við Þrastanes 18. Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar á því byggð að skipulag það sem bæjaryfirvöld hefðu lagt til grundvallar við meðferð málsins hefði ekki haft gildi sem deiliskipulag og að ákvörðun bæjarstjórnar um óverulega breytingu á deiliskipulagi hefði því ekki verið reist á réttum grundvelli.

Í kjölfar úrskurðarins frá 5. ágúst 2010 munu skipulagsyfirvöld í Garðabæ hafa gert reka að því að láta gera deiliskipulag fyrir Arnarnes og mun vinna við það nú standa yfir.

Eigandi Þrastaness 18 sótti að nýju um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við hús sitt að austanverðu, þ.e. glerhýsi fyrir stiga á milli hæða og útskoti úr svefnherbergi á aðalhæð. Ákvað skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 21. október 2010 að grenndarkynna umsóknina sem umsókn um byggingaleyfi í þegar byggðu hverfi þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Komu fram athugasemdir af hálfu kæranda, sem taldi m.a. að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið.

Að lokinni grenndarkynningu var málið að nýju tekið fyrir í skipulagsnefnd á fundi hinn 13. janúar 2011 og var þar gerð grein fyrir athugasemdum kæranda. Var málinu frestað með svohljóðandi bókun: „Á vegum skipulagsnefndar er nú unnið að gerð nýs deiliskipulags fyrir Arnarnes og fyrirhugað er að kynna fyrstu drög þess á næsta fundi nefndarinnar þann 27. janúar nk. Skipulagsnefnd samþykkir m.a. með vísan til þess að fresta afgreiðslu málsins að svo stöddu.“

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 23. febrúar 2011 og var þar farið yfir athugasemdir kæranda í sjö liðum og hverjum lið svarað fyrir sig. Sagði þar m.a: „Ekki verður séð að framkvæmdin hafi áhrif á sól, útsýni eða skjól. … Nýtingarhlutfall er hærra en í húsum í kring eða 0,44 á meðan meðaltalið er í kringum 0,25. Upphafleg samþykkt hússins var með nýtingarhlutfall 0,4. Að öðru leiti er stærð hússins (380 m2) sambærilegt við önnur hús í Arnarnesi, á bilinu 200-400 m2. “

Bókaði nefndin síðan að hún gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt í samræmi við þá tillögu sem hefði verið grenndarkynnt.

Hinn 3. mars 2011 samþykkti bæjarstjórn tillögu skipulagsnefndar um að gera ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt vegna viðbyggingar við Þrastanes 18 í samræmi við tillögu um framkvæmdir sem grenndarkynntar hefðu verið samkvæmt ákvæði 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga og veitti byggingarfulltrúi hið umdeilda byggingarleyfi í framhaldi af þessari samþykkt bæjarstjórnar.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar vegna lóðarinnar að Þrastarnesi 18 hafi bæjarstjórn látið vinna drög að deiliskipulagi fyrir Arnarnes og sé sú vinna í fullum gangi. Við grenndarkynningu byggingarleyfisumsóknar, sem mál þetta snúi að, hafi kærandi talið að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið, sbr. 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þrátt fyrir það hafi málið verið þvingað áfram og farið á svig við fyrri úrskurð nefndarinnar með því að búa svo um hnútana að ekki sé lengur um það að ræða að verið sé að gera óverulegar breytingar á gildandi deiliskipulagi, heldur að byggt sé á einhverjum, að því er virðist, öðrum ólögfestum heimildum.

Með samþykkt skipulagsnefndar Garðabæjar frá 3. júní 1985 hafi verið heimilað að skipta lóðinni nr. 18 í tvær lóðir, þ.e. nr. 18 og 18a, og virðist byggingarreit lóðarinnar þá hafa verið breytt til samræmis og heimilað að byggja á lóðunum tvö hús í stað eins, sem samanlagt hafi verið að stærð langt umfram það deiliskipulag sem talið hafi verið í gildi á þeim tíma. Kærandi kannist ekki við að slík áform hafi á þeim tíma verið kynnt honum eða að honum hafi verið gefinn kostur á að gera athugasemdir. Hús, sem fengið hafi götuheitið Þrastanes 18, hafi síðan verið reist þétt upp að lóðarmörkunum, langt út fyrir upphaflegan byggingarreit heildarlóðarinnar, að hluta innan lóðar kæranda.

Af hálfu kæranda er á því byggt að um sama mál sé að ræða og í máli úrskurðarnefndarinnar nr. 23/2010 og að ekki sé unnt að taka það til efnislegrar umfjöllunar fyrr en deiliskipulag fyrir Arnarneshverfið hafi verið samþykkt með lögmæltum hætti.

Vísað sé til þess að með breytingum sem urðu á lögum með gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010 og laga nr. 160/2010 um mannvirki hinn 1. janúar 2011 hafi heimildir sveitarstjórna til að samþykkja óverulegar breytingar á deiliskipulagi verið þrengdar verulega.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 hafi hin kærða ákvörðun verið óheimil vegna þess að mannvirkið samrýmist ekki skipulagáætlun á svæðinu þar sem deiliskipulag sé ekki til fyrir svæðið en deiliskipulag sé flokkur skipulagsáætlana, sbr. orðskýringu í 24. tölulið 3. gr. mannvirkjalaga.

Þá sé vísað til þess að nýtt ítarlegra ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um óverulegar breytingar sé háð því skilyrði að mat fari fram á því að hve miklu leyti fyrirhugaðar framkvæmdir samrýmist gildandi skipulagi, þ.e. „…. að hve miklu leyti tillagan víkur frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis.“ Mat á þessum þáttum geti hins vegar augljóslega ekki farið fram meðan ekkert deiliskipulag sé til fyrir svæðið og þess vegna sé heimild bæjararstjórnar til að veita undanþáguna ekki fyrir hendi, a.m.k. á meðan deiliskipulag sé ekki í gildi. Þá sé ennfremur ljóst að ákvæði 3. mgr. 43. gr. girði nú fyrir, með afdráttarlausum hætti, að heimild 2. mgr. um óverulega breytingu verði beitt, enda ljóst að ekki verði fullyrt að hagsmunir kæranda skerðist í engu hvað varði útsýni, skuggavarp eða innsýn.

Viðbygging að Þrastarnesi 18 og tilheyrandi stækkun byggingarreits, sem hin kærða ákvörðun lúti að, teljist ekki vera óveruleg breyting sem heimili bæjarstjórn að falla frá því að auglýsa deiliskipulag eða breytingu þess, skv. 42. gr., sbr. 1. mgr. 43. gr., skipulagslaga nr. 123/2010, áður 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Um grundvallarbreytingu sé að ræða á þeirri ákvörðun sem falist hafi í skiptingu lóðarinnar á árinu 1985, sem heldur virðist ekki hafa verið lögum samkvæmt þar sem skipulagi virðist hafa verið breytt með mæliblaði og nýtingarhlutfall heildarlóðarinnar aukið langt út fyrir mörk þess sem áður hafi gilt. Kærandi telji að óheimilt hafi verið að veita minnstu undanþágu frá afmörkuðum byggingarreit í þessu tilliti. Ekki sé að sjá hvernig það sé rökstutt hjá bæjarstjórn hvers vegna heimilað sé nú að stækka byggingarreit lóðarinnar um 7,66 m² þegar ekki hafi verið samþykkt að stækka hann um 11,52 m². Enginn eðlismunur sé á þessu enda farið út fyrir byggingarreit í báðum tilvikum. Þá sé heldur ekki skýrt hvernig svokallað útskot á annarri hæð fyrir fataherbergi, sem áður hafi verið látið heita stækkun svefnherbergis, sé ekki talið fela í sér stækkun á byggingarreit en kærandi sjái ekki betur en að það útskot nái fram yfir byggingarreitinn um a.m.k. 11 m² þannig að heildarstækkun byggingarreitsins sé samkvæmt hinni kærðu ákvörðun a.m.k. 18,66 m² (7,66 m² + 11 m²) og sé því í raun meiri en sú stækkun sem bæjarstjórn hafi talið vera of mikla og hafnað í upphafi. Af þessari ástæðu beri jafnframt að fella ákvörðunina úr gildi.

Ekki hafi verið farið að ákvæði 4. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, sbr. ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um fjarlægðir milli byggingarreita og lóðarmarka. Telji kærandi að óheimilt sé að veita leyfi fyrir byggingu stigahússins og fataherbergisins, þ.e. svefnherbergisútskotsins, af þessum sökum. Þá sé á því byggt að hæð viðbygginganna sé umfram heimildir og ekki í samræmi við hæð bygginga í nágrenninu, en kærandi hafi ekki í fórum sínum nákvæmar teikningar sem sýni hæð þeirra. Heimild til að láta einstaka byggingarhluta á efri hæðum, eins og svalir, skyggni eða útskot, ná út fyrir byggingarreit, sé sérstaklega mótmælt. En jafnvel þótt á það verið fallist sé slíkt frávik frá ákvörðuðum byggingarreitum allt að einu óheimilt. Koma þurfi skýrlega fram í deiliskipulagi ef heimila eigi slíkt frávik. Venja geti ekki veitt slíkar heimildir enda sé það algerlega óásættanlegt og bjóði heim hættu á geðþóttaákvörðunum í einstökum tilvikum.

Ef talið verði að nýbyggingarnar verði innan framangreindra lögbundinna marka sé á því byggt að fella verði hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna almennra grenndarsjónarmiða með tilliti til hagsmuna kæranda af því að geta nýtt lóð sína til framtíðar, en auk þess sé á því byggt að viðbyggingarnar hafi í för með sér óásættanlega skuggamyndun á lóðinni. Hið kærða leyfi sé andstætt ákvæði 4. mgr. greinar 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem kveðið sé á um að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess að jafnaði gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. Augljóst sé að undantekningarregla 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, áður 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, geti í þessu ljósi ekki átt við. Fyrirhugaðar breytingar á fasteigninni að Þrastanesi 18 muni raska lögmætum hagsmunum kæranda þannig að í bága fari við greind fyrirmæli reglugerðarinnar og almennar grenndarreglur. Fyrirhuguð stækkun fasteignarinnar að Þrastanesi 18 sé ekki í neinu samræmi við þau einbýlishús sem hvarvetna séu í nágrenninu. Húsið sé þegar orðið stærra en kærandi hafi mátt gera ráð fyrir með tillit til þess byggðamynsturs sem sé í grenndinni. Á lóðinni sé tvíbýlishús, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi. Þá sé ekki annað að sjá en að umliggjandi svalir á húsinu hafi í öndverðu ekki verið samþykktar af byggingaryfirvöldum. Á því sé byggt að þegar metið sé hvort um óverulega breytingu sé að ræða verði að taka mið af þessu og meta breytinguna heildstætt. Þegar heimilað hafi verið að skipta lóðinni í tvær lóðir, og reisa hús á hvorri lóð fyrir sig, hafi sú ákvörðun falið í sér heimild langt umfram það sem gengið hafi verið út frá í nágrenninu. Það stoði því ekki að vísa til þess að miða eigi matið við núverandi byggingar, sem á sínum tíma hafi verið heimilað að byggja. Ekki geti staðist að húseigendum verði heimilað að breyta þar frá í mörgum áföngum, sem hver um sig gæti eftir atvikum talist vera óveruleg breyting. Líta verði á heimilaðar breytingar heildstætt. Þá sé því sérstaklega mótmælt að heimilað verði að einstakir byggingarhlutar nái út fyrir byggingarreitinn.

Á því sé byggt að fella verði hina kærðu ákvörðun úr gildi vegna þess að bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við meðferð málsins, einkum rannsóknarreglu 10. gr., jafnræðisreglu 11. gr. og meðalhófsreglu 12. gr. Ekki hafi verið gætt að þessum lagafyrirmælum og málið ekki nægjanlega rannsakað áður en ákvörðun hafi verið tekin. Tekin hafi verið íþyngjandi ákvörðun án undangenginnar rannsóknar. Ákvörðunin varði verulega breytingu án þess að deiliskipulag liggi fyrir og því jafnframt brotið gegn jafnræðisreglu, enda ljóst að aðrir fasteignareigendur í Arnarnesi þurfi ekki að hlíta slíkri málsmeðferð og eignarskerðingu sem af henni muni leiða. Ljóst sé að ef meðalhófs hefði verið gætt hefði sveitarfélagið ekki heimilað framkvæmdirnar heldur frestað afgreiðslu málsins.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu Garðabæjar er vísað til þess að um sé að ræða glerhús, 7,65 m2 að grunnfleti, sem ætlað sé að hýsa stiga milli hæða og útskotsbyggingu til austurs á aðalhæð, 9 m2 að stærð. Viðbyggingin sé alls ekki veruleg og geti á engan hátt raskað hagsmunum kæranda.

Kærumál vegna sömu viðbyggingar hafi áður verið til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni, sbr. úrskurð nefndarinnar, dags. 5. ágúst 2010. Í greinargerð Garðabæjar í því máli, dags. 2. júlí 2010, og öðrum gögnum málsins, hafi komið fram ítarlegar upplýsingar um byggingarsögu hússins, skiptingu lóðarinnar sem heimiluð hafi verið á sínum tíma og aðrar upplýsingar sem varðað hafi málið. Sé vísað til þeirra varðandi nánari lýsingu á málsatvikum og helstu málsástæðum sem máli skipti. Sérstaklega sé vakin athygli á umsókn kæranda um stærri byggingu sem að lokinni grenndarkynningu hafi verið hafnað, sbr. samþykkt skipulagsnefndar 21. janúar 2009.

Í framhaldi af fyrrgreindum úrskurði hafi borist ný umsókn frá eiganda Þrastaness 18 um leyfi til stækkunar hússins. Með vísan til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar um að ekki hafi verið í gildi deiliskipulag fyrir Arnarnes hafi umsóknin verið tekin til meðferðar í skipulagsnefnd bæjarins, sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Á fundi skipulagsnefndar 21. október 2010 hafi verið samþykkt að vísa umsókninni til grenndarkynningar á grundvelli áðurgreinds lagaákvæðis.

Með vísan til almennra sjónarmiða varðandi lagaskil sé lagt til grundvallar að þar sem grenndarkynning hafi verið ákveðin með vísan til ákvæðis í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 beri við afgreiðslu málsins, í meginatriðum, að fara að þeim lögum en ekki nýjum skipulagslögum nr. 123/2010, sem tekið hafi gildi 1. janúar 2011.

Á fundi skipulagsnefndar 23. febrúar 2011 hafi málið verið tekið til meðferðar að lokinni grenndarkynningu og hafi niðurstaða nefndarinnar verið sú að meta breytinguna óverulega og lögmæta á grundvelli þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Við umfjöllun um málið beri að hafa í huga að nefndin hafi áður komist að þeirri niðurstöðu, sbr. fyrra kærumál, að viðbygging við húsið teldist óveruleg breyting á skilmálum sem taldir hafi verið í gildi fyrir byggingar á Arnarnesi. Það hafi því bæði verið rökrétt og eðlileg niðurstaða nefndarinnar, og í fullu samræmi við málsmeðferðarreglur þágildandi skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna umsóknina og afgreiða hana í framhaldi af því. Mótmælt sé sem röngum fullyrðingum kæranda um að bæjaryfirvöld hafi þvingað fram afgreiðslu í málinu, farið á svig við fyrri úrskurð úrskurðarnefndarinnar og byggt málið á ólögfestum heimildum.

Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé það meginregla að mannvirki skuli vera í samræmi við skipulag og sú skylda hvíli á sveitarfélögum að deiliskipuleggja svæði og reiti þar sem framkvæmdir séu fyrirhugaðar. Í lögunum sé hins vegar gert ráð fyrir því að fyrir hendi geti verið þær aðstæður að deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðu hverfi, líkt og við eigi á Arnarnesi. Þegar svo hátti til, og húseigendur vilji gera breytingar á húsum sínum og jafnvel byggja ný, skuli samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 fara fram grenndarkynning. Í nýjum skipulagslögum sé sambærilegt ákvæði í 1. mgr. 44. gr. laganna. Það sé á grundvelli þeirrar lögfestu heimildar sem umsókn byggingarleyfishafa hafi verið tekin til meðferðar og afgreiðslu hjá bæjaryfirvöldum í Garðabæ. Ekki fái því staðist sú fullyrðing kæranda að ekki hafi verið lagaheimild til afgreiðslu málsins þar sem deiliskipulag hafi ekki legið fyrir. Þá sé það rangt að ekki hafi verið heimilt samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga um mannvirki að gefa út byggingarleyfi vegna viðbyggingar hússins. Í gildi sé aðalskipulag fyrir Garðabæ þar sem mælt sé fyrir um landnotkun á svæðinu og því teljist vera fyrir hendi skipulagsáætlun fyrir svæðið. Skýra verði ákvæði mannvirkjalaga í samræmi við skipulagslög sem mæli fyrir um grenndarkynningu við útgáfu byggingarleyfis í þegar byggðu hverfi þar sem deiliskipulag sé ekki fyrir hendi.

Það að bæjaryfirvöld vinni nú að gerð deiliskipulags fyrir Arnarnes breyti engu um heimild til afgreiðslu málsins á grundvelli áðurgreinds lagaákvæðis.

Í kæru sé vikið að því að á sínum tíma hafi ekki verið rétt staðið að skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir en skiptingin hafi verið samþykkt á árinu 1985. Þá þegar hefði verið samþykkt 570 m2 hús á lóðinni. Á aðalskipulagsuppdrætti sé skipting lóðarinnar sýnd þannig að ekki verði vefengt að hún hafi verið samþykkt með lögmætum hætti. Við skiptinguna hafi stærð hússins nr. 18 verið um 350 m2 og síðan þá hafi það verið stækkað um 14 m2. Sótt hafi verið um stækkun hússins um 16 m2 og nemi heildarstækkun þess því um 8,5% frá því sem húsið hafi verið upphaflega árið 1973. Kærandi haldi því fram að umrædd viðbygging og stækkun byggingarreits geti ekki talist óveruleg breyting, með vísan til aukins nýtingarhlutfalls heildarlóðarinnar og þeirrar grundvallarbreytingar sem falist hafi í skiptingu hennar árið 1985. Fjarstæðukennt sé að halda öðru fram en að um óverulega breytingu sé að ræða þegar um sé að ræða um 16 m2 viðbyggingu við hús sem þegar sé 365 m2 að heildarstærð.

Við mat á því hvort telja eigi umrædda breytingu óverulega hafi verið horft til grenndarsjónarmiða og byggðamynsturs í viðkomandi hverfi. Við það mat séu bæjaryfirvöld ekki bundin af ákveðnu nýtingarhlutfalli lóðar þar sem skilmálar eða lóðarblað tilgreini ekkert nýtingarhlutfall. Eðlilegt geti verið að hafa það til hliðsjónar en í máli þessu sé það ekki bindandi fyrir bæjaryfirvöld.

Bent sé á að byggingarmagn á upphaflegri lóð við Þrastaness, nú 18 og 18a, sem geti talist vera frávik frá byggingarmagni sem algengt hafi verið á Arnarnesi á þeim tíma, sé fyrst og fremst á vesturhluta lóðarinnar. Þannig snerti horn hússins nr. 18 mörk byggingarreits að austanverðu lítillega en sé að öðru leyti vel innan upphaflegs byggingarreits. Halda megi því fram að hátt nýtingarhlutfall lóðarinnar varði frekar hagsmuni rétthafa lóða vestan við húsið en raski í engu hagsmunum gagnvart lóð kæranda. Viðbygging sem nú hafi verið leyfð geti ekki haft nema óveruleg áhrif í því samhengi.

Þegar horft sé til þeirrar viðbyggingar sem leyfð hafi verið sé ljóst að hún breyti í engu eðli hússins eða notkun þess á neinn hátt. Um sé að ræða glerbyggingu utan um stigahús milli hæða sem á engan hátt geti raskað grenndarhagsmunum kæranda. Hvað varði útskotsbyggingu á 2. hæð sé ljóst að hún geti við ákveðið sjónarhorn takmarkað útsýni kæranda en ekki verði talið að hagsmunir hans skerðist þegar litið sé til almenns útsýnis frá lóð hans. Í þessu sambandi verði að horfa til þess að hús kæranda sé á stórri lóð með góðu útsýni sem ekki raskist nema að óverulegu leyti vegna hins kærða leyfis. Við vettvangsskoðun hafi mátt sjá að trjágróður á lóð kæranda og næstu lóðum takmarki meira útsýni frá lóð hans en hin umdeilda viðbygging. Þannig leiði heildstætt mat á aðstæðum til þess að ekki sé verið að raska hagsmunum kæranda með hinu kærða byggingarleyfi umfram það sem íbúar í þegar byggðum hverfum megi almennt gera ráð fyrir vegna endurnýjunar og endurbóta á eldri húsum.

Með viðbyggingu við húsið sé ekki verið að auka umgang um lóð sem gæti hugsanlega valdið kæranda ónæði og óþægindum. Viðbyggingin sé hluti af endurbótum hússins sem tryggi góðan frágang þess og bæti ásýnd hússins á jákvæðan hátt fyrir nærumhverfi þess.

Þess megi geta að kærandi hafi fengið leyfi til að byggja 17 m2 sólskála við hús sitt árið 1995 og hafi hann því sjálfur nýtt sér heimildir til stækkunar og endurbóta á húsi sínu.

Af hálfu bæjaryfirvalda hafi verið lagt til grundvallar að upphaflegt lóðarblað hafi fallið úr gildi með útgáfu lóðarblaðs árið 1985 þegar lóðinni hafi verið skipt. Engu að síður verði að telja að eldra lóðarblað geti haft gildi og sé til leiðbeiningar í þessu máli. Samkvæmt því hafi verið gert ráð fyrir að lína byggingarreits væri í fjögurra metra fjarlægð frá lóðarmörkum kæranda. Umrædd bygging sé innan upphaflegs byggingarreits og því sé ljóst að ekki sé um að ræða röskun á hagsmunum kæranda umfram það sem hann hafi alltaf mátt gera ráð fyrir samkvæmt skilmálum sem gilt hafi er hann hafi byggt hús sitt. Halda megi því fram að nýtt lóðarblað með skerðingu á upphaflegum byggingarreit tryggi betur hagsmuni kæranda um fjarlægðir milli húsa en eldra lóðarblað. Í þessu sambandi sé rétt að fram komi að við uppmælingu skipulagsstjóra á staðsetningu hússins nr. 18 við Þrastanes hafi komið í ljós að suðvesturhorn þess nái lítillega út fyrir byggingarreit, sbr. bókun í skipulagsnefnd frá 10. desember 2009.

Í kæru sé því haldið fram að fella eigi hina kærðu ákvörðun úr gildi þar sem bæjarstjórn hafi ekki gætt að reglum stjórnsýslulaga við meðferð málsins. Sérstök ástæða sé til að mótmæla þessari fullyrðingu. Við skoðun gagna málsins megi sjá að málsmeðferð hafi verið sérstaklega vönduð. Á vegum skipulagsstjóra hafi farið fram sérstök greining á byggingarsögu hússins og fyrir liggi samantekt og yfirlit á helstu stærðum samþykktra teikninga. Við umfjöllun um málið í skipulagsnefnd hafi verið farið mjög ítarlega yfir þær athugasemdir kæranda sem hafi komið fram á athugasemdafresti og hafi hverju atriði verið svarað sérstaklega. Á engan hátt verði séð að ekki hafi verið beitt meðalhófsreglu við ákvörðunartöku í málinu og jafnræðis gætt. Komi það meðal annars fram í því að litið hafi verið til hagsmuna eiganda Þrastaness 18 til nýtingar eignar sinnar í samræmi við heimildir laga og skilmála sem taldir séu gilda um byggingar á Arnarnesi.

Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er á því byggt að fyrir liggi gilt byggingarleyfi er heimili framkvæmdina og hafi verið gætt réttra og lögmætra sjónarmiða við útgáfu þess. Útsýni það sem kærandi haldi fram að verið sé að skerða hafi orðið til þegar byggingarleyfishafi hafi fellt tré áður en framkvæmdir hófust. Fram að því hafi verið lokað fyrir útsýnið með trjágróðri.

Vettvangur: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi 24. maí 2011 að viðstöddum fulltrúum Garðabæjar, kæranda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, en um er að ræða annars vegar 7,65 m2 glerhýsi fyrir stiga á milli hæða og hins vegar 9 m2 útskot við svefnherbergi á aðalhæð. Eru þessir byggingarhlutar ótengdir og geta staðið hvor um sig án hins. Var umsókn um byggingarleyfið grenndarkynnt með vísan til 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var þá lögð til grundvallar sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í fyrra máli að skipulag svæðisins hefði ekki gildi sem deiliskipulag. Fóru bæjaryfirvöld því með málið eftir undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.

Samkvæmt tilvitnuðu ákvæði var heimilt að veita byggingarleyfi í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu þar sem ekki var í gildi deiliskipulag, en heimildin hafði í framkvæmd verið túlkuð svo að aðeins væri unnt að heimila framkvæmdir sem væru í samræmi við byggðamynstur viðkomandi svæðis. Skyldi skipulagsnefnd fjalla um málið að grenndarkynningu lokinni og vísa því eftir það til byggingarnefndar til endanlegrar afgreiðslu.

Með gildistöku nýrra skipulagslaga nr. 123/2010 hinn 1. janúar 2011 urðu breytingar á meðferð grenndarkynningarmála. Samkvæmt 44. gr. þeirra laga kemur það nú í hlut sveitastjórnar að afgreiða mál að lokinni grenndarkynningu og í samræmi við það samþykkti bæjarstjórn, á fundi sínum hinn 3. mars 2011, tillögu skipulagsnefndar um að gera ekki athugasemdir við að byggingarleyfi yrði veitt og var hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa því byggð á ákvörðun sem tekin var með stoð í skipulagslögum nr. 123/2010.

Enda þótt ekki sé í 37. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sambærileg heimild sveitarstjórnar til að víkja frá deiliskipulagsskyldu í þegar byggðum hverfum og áður var í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga verður að skilja ákvæði 44. gr. skipulagslaganna á þann veg að unnt sé að veita byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu í þegar byggðum hverfum þar sem ekki er í gildi deiliskipulag. Skilyrði er þó að framkvæmdin sé í samræmi við landnotkun, byggðamynstur og þéttleika byggðar.

Í hinu kærða tilviki er um að ræða viðbyggingar við íbúðarhús á íbúðarsvæði sem telja verður falla að byggðamynstri svæðisins. Hins vegar er nýtingarhlutfall lóðarinnar að Þrastanesi 18 þegar verulega hærra en almennt gerist á svæðinu og takmarkar það möguleika til að veita frekari leyfi til bygginga á lóðinni án undangengins deiliskipulags. Þegar litið er til þess að ekki er í gildi formleg ákvörðun um nýtingarhlutfall á svæðinu og að húsið að Þrastanesi 18 er ekki stærra en almennt gerist í hverfinu þykir skilyrðið er varðar þéttleika byggðar þó ekki girða fyrir að heimiluð verði minni háttar viðbygging við húsið.

Við afgreiðslu þeirrar tillögu að samþykkt bæjarstjórnar sem er grundvöllur hinnar kærðu ákvörðunar bókaði skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 23. febrúar 2011 að ekki yrði séð að framkvæmdin hefði áhrif á sól, útsýni eða skjól. Við skoðun á vettvangi kom hins vegar í ljós að útbyggingu við svefnherbergi ber fyrir horn hússins, séð úr sólhýsi við hús kæranda, og skerðir nokkuð útsýni til norðvesturs að Snæfellsnesi. Er rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun að þessu leyti áfátt og hún reist á röngum forsendum. Má ætla að það hefði getað haft áhrif á niðurstöðu byggingaryfirvalda í málinu ef þeim hefði verið ljós þau áhrif sem framkvæmdin hefur í raun á útsýni frá lóð kæranda. Breytir engu þar um þótt trjágróður kunni að hafa byrgt sýn þaðan, enda verður trjágróður ekki lagður að jöfnu við varanleg mannvirki varðandi skerðingu á útsýni.

Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun reist á röngum forsendum með þeim hætti að áhrif kann að hafa haft á niðurstöðu málsins. Leiðir slíkur annmarki til ógildingar. Hins vegar á þessi ágalli aðeins við um útbyggingu við svefnherbergi, enda má fallast á að stigahús sem fellur að austurhlið Þrastaness 18 hafi ekki áhrif á sól, útsýni eða skjól gagnvart lóð kæranda. Með hliðsjón af því að um sjálfstæðar húseiningar er að ræða, og með stoð í þeim meginsjónarmiðum sem búa að baki meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þykir þó rétt að ógilda aðeins þann hluta hinnar kærðu ákvörðunar er tekur til útbyggingar við svefnherbergi, en hvað varðar 7,65 m2 stigahús við austurhlið skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingum við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ að því er tekur til útbyggingar við svefnherbergi í austurhlið aðalhæðar. Að öðru leyti skal hin kærða ákvörðun standa óröskuð.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22

Love0

30/2011 Þrastanes

Með dim

Ár 2011, þriðjudaginn 17. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 um að veita leyfi fyrir viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18, Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur

úrskurður
um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. maí 2011, er barst nefndinni 4. sama mánaðar, kærir Lúðvík Örn Steinarsson hrl., f.h. S, Þrastanesi 16, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 30. mars 2011 að veita leyfi fyrir viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18. Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjastjórn Garðabæjar 7. apríl 2011.

Úrskurðarnefndin hefur gefið Garðabæ og byggingarleyfishafa kost á að tjá sig um kröfur kæranda og hafa greinargerð þeirra og andmæli borist nefndinni. Er málið nú tekið til úrlausnar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málsatvik og rök: Á árinu 2008 leitaði eigandi Þrastaness 18 eftir leyfi bæjaryfirvalda til að reisa viðbyggingu við austanvert húsið, 11,5 m² að grunnfleti og í minnst þriggja metra fjarlægð frá lóðarmörkum Þrastaness 16. Á fundi skipulagsnefndar 25. júní 2008 var ákveðið að grenndarkynna erindið sem óverulega breytingu á deiliskipulagi þar sem umsótt viðbygging færi út fyrir byggingarreit. Við grenndarkynninguna barst ein athugasemd og var hún frá kæranda í máli þessu. Skipulagsnefnd ákvað á fundi sínum 21. janúar 2009 að leggja til við bæjarstjórn að hafna hinni kynntu tillögu þar sem ekki næðist sátt um hana og staðfesti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar 5. febrúar 2009.

Í kjölfar úrskurðarins frá 5. ágúst 2010 munu skipulagsyfirvöld í Garðabæ hafa gert reka að því að láta gera deiliskipulag fyrir hverfið. Mun vinna við það nú standa yfir.

Eigandi Þrastaness 18 sótti að nýju um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við hús sitt og ákvað skipulagsnefnd á fundi sínum hinn 21. október 2010 að grenndarkynna umsóknina sem umsókn um byggingaleyfi í þegar byggðu hverfi þar sem ekki væri í gildi deiliskipulag, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Komu fram athugasemdir af hálfu kæranda, sem taldi m.a. að rétt væri að frestað yrði að taka byggingarleyfisumsóknina til samþykktar eða synjunar þar til nýtt deiliskipulag hefði verið samþykkt fyrir hverfið.

Að lokinni grenndarkynningu var málið að nýju tekið fyrir í skipulagsnefnd á fundi hinn 13. janúar 2011 og var þar gerð grein fyrir athugasemdum kæranda. Var málinu frestað með svohljóðandi bókun: „ Á vegum skipulagsnefndar er nú unnið að gerð nýs deiliskipulags fyrir Arnarnes og fyrirhugað er að kynna fyrstu drög þess á næsta fundi nefndarinnar þann 27. janúar nk. Skipulagsnefnd samþykkir m.a. með vísan til þess að fresta afgreiðslu málsins að svo stöddu.“

Málið var að nýju tekið fyrir á fundi skipulagsnefndar hinn 23. febrúar 2011 og var þar farið yfir athugasemdir kæranda í sjö liðum og hverjum lið svarað fyrir sig. Bókaði nefndin síðan að hún gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt í samræmi við þá tillögu sem hefði verið grenndarkynnt og veitti byggingarfulltrúi hið umdeilda byggingarleyfi í framhaldi af þessari samþykkt nefndarinnar.

Kærandi byggir aðallega á því að um sama mál sé að ræða og úrskurðarnefndin hafi úrskurðað um í máli sínu nr. 23/2010 og að ekki sé unnt að taka það til efnislegrar umfjöllunar fyrr en deiliskipulag fyrir Arnarneshverfið hafi verið samþykkt með lögmæltum hætti. Þá vísar kærandi til þess að með breytingum sem orðið hafi á lögum hinn 1. janúar 2011, með gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010 og laga um mannvirki nr. 160/2010, hafi heimildir sveitarstjórna til að samþykkja óverulegar breytingar á deiliskipulagi verið þrengdar verulega. Kærandi byggi nú alveg sérstaklega á að skv. 1. tölulið 1. mgr. 13. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 hafi hin kærða ákvörðun verið óheimil vegna þess að mannvirkið samrýmist ekki „skipulagáætlun“ á svæðinu þar sem deiliskipulag sé ekki til fyrir svæðið, en deiliskipulag sé flokkur skipulagsáætlana, sbr. orðskýringu í 24. tölulið 3. gr. mannvirkjalaga. Þá vísi kærandi til þess að nýtt ítarlegra ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um „óverulegar breytingar“ sé háð því skilyrði að mat fari fram á því að hve miklu leyti fyrirhugaðar framkvæmdir samrýmist gildandi skipulagi. Mat á þessum þáttum geti hins vegar augljóslega ekki farið fram á meðan ekkert deiliskipulag sé til fyrir svæðið. Á því sé byggt að viðbygging að Þrastarnesi 18, og tilheyrandi stækkun byggingarreits, teljist ekki vera óveruleg breyting sem heimili bæjarstjórn að falla frá því að auglýsa deiliskipulag eða breytingu þess.

Kærandi færir fram frekari rök fyrir máli sínu sem ekki þykir ástæða til að rekja í bráðabirgðaúrskurði þessum.

Af hálfu Garðabæjar er á því byggt að gætt hafi verið réttrar aðferðar við meðferð málsins. Grenndarkynning hafi átt sér stoð í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi verið litið svo á að ekki væri í gildi deiliskipulag á svæðinu. Stærð viðbyggingar geti engan veginn talist veruleg og raski hún á engan hátt hagsmunum kæranda. Framkvæmdir séu hafnar og verði ekki séð að stöðvun þeirra breyti einhverju fyrir kæranda. Megi jafnvel halda því fram að meiri röskun felist í óloknum framkvæmdum. Framkvæmdirnar séu á ábyrgð byggingarleyfishafa og hann meti áhættuna af því að halda þeim áfram og eftir atvikum að þurfa að sæta því að krafa verði gerð um niðurrif byggingarinnar í framhaldi af endanlegum úrskurði.

Af hálfu byggingarleyfishafa er krafist frávísunar á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. Segir í greinargerð lögmanns kæranda, er send var úrskurðarnefndinni í tölvupósti hinn 16. maí 2011, kl. 16.50, að umdeild viðbygging sé langt komin og stefni í að við lok dags hinn 16. maí verði viðbyggingin risin og aðeins eftir að glerja hana. Sjónræn áhrif og önnur möguleg áhrif gagnvart kæranda verði þá komin fram og eigi hann því ekki lögvarða hagsmuni því tengda að fá leyst úr kröfu um stöðvun framkvæmda. Þá sé á því byggt að fyrir liggi gilt byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni og hafi verið gætt réttra og lögmætra sjónarmiða við útgáfu þess. Byggingarleyfishafa hafi því verið heimilt að ráðast í framkvæmdirnar, enda fresti kæra ekki réttaráhrifum.

Úrskurðarnefndin aflaði af sjálfsdáðum gagna um áhrif nýbyggingarinnar á útsýni með ljósmyndum á vettvangi eftir að hornstoðir höfðu verið reistar.

Niðurstaða: Ekki verður fallist á kröfu byggingarleyfishafa um frávísun á kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. Leyfishafa var veittur frestur til andmæla til 11. maí en lögmaður hans óskaði eftir frekari fresti sem veittur var til 16. maí 2011. Þótt gerð mannvirkisins hafi miðað nokkuð á veg meðan þessir frestir voru að líða er byggingu þess ekki lokið og hefur það enn þýðingu fyrir kæranda að koma í veg fyrir frekari framkvæmdir við viðbygginguna, enda getur byggingarstig hennar haft áhrif á mat á því hvort fallast beri á kröfu um niðurrif verði hin kærða ákvörðun í málinu felld úr gildi.

Í máli þessu er m.a. til úrlausnar hvort skilyrði hafi verið til að fara með málið eftir 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að hvaða marki umdeild viðbygging skerði hagsmuni kæranda. Í bókun skipulagsnefndar á fundi 23. febrúar 2011 um athugasemdir kæranda, sem lá til grundvallar hinni kærðu ákvörðun, segir m.a. að ekki verði séð að framkvæmdin hafi áhrif á sól, útsýni eða skjól. Þegar hornstoðir útbyggingar við svefnherbergi höfðu verið reistar kom hins vegar í ljós að byggingin hefur í för með sér nokkra skerðingu á útsýni frá húsi kæranda. Þykir þetta gefa tilefni til að skoða betur forsendur og rök fyrir hinni kærðu ákvörðun, sem og þá rannsókn sem lá henni til grundvallar, auk þess sem fleiri málsástæður gefa tilefni til frekari rannsóknar. Þykir það mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að rétt sé að stöðva frekari framkvæmdir samkvæmt henni meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Kröfu byggingarleyfishafa um frávísun á kröfu um stöðvun framkvæmda er hafnað.

Framkvæmdir sem hafnar eru við viðbyggingu við austurhlið hússins að Þrastanesi 18 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

____________________________ __________________________
Ásgeir Magnússon Hildigunnur Haraldsdóttir

des 22

Love0

100/2008 Nýlendureitur

Með dim

Ár 2010, fimmtudaginn 4. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 100/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2008, er barst úrskurðarnefndinni hinn 6. sama mánaðar, kæra L, L, A og Ó, eigendur fasteignarinnar að Nýlendugötu 24b í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 23. febrúar 2009.

Af hálfu kærenda er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Þá gerðu kærendur ennfremur kröfu um stöðvun réttaráhrifa en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar.

Málavextir: Árið 2007 var samþykkt deiliskipulag svokallaðs Nýlendureits eða svæðis er markast af Vesturgötu, Ægisgötu, Mýrargötu og Seljavegi. Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir nýrri lóð að Nýlendurgötu 24c er nýta átti undir byggingu á einni hæð fyrir spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur. Var lóðin staðsett norðan hússins að Nýlendugötu 24b og var gert var ráð fyrir byggingarreit miðja vegu milli þeirrar lóðar og lóðarinnar að Mýrargötu 16.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 13. júní 2008 var tekin fyrir tillaga að breytingu á deiliskipulagi Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu. Fól tillagan í sér að lóðarmörk og byggingarreitur spennistöðvarinnar yrðu færð um nokkra metra til suðvesturs, nær húsi kærenda að Nýlendugötu 24b. Var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum og komu m.a. kærendur athugasemdum á framfæri við skipulagsyfirvöld.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. sama dag. Í umsögninni var lagt til að breytingin yrði til bráðabirgða og þegar Mýrargatan yrði færð skyldi spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hefði verið gert ráð fyrir. Þangað til skyldi spennistöðin staðsett eins langt og unnt væri frá íbúðarhúsunum við Nýlendugötu. Þá skyldi útlit stöðvarinnar falla vel að byggðinni í kring og allur frágangur byggingar og lóðar vera vandaður. Tillaga að útliti stöðvarinnar skyldi kynnt skipulagsráði. Skipulagsráð samþykkti tillögu skipulagsstjóra með eftirfarandi bókun: „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“

Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er því haldið fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi í för með sér skerðingu á lóð þeirra að Nýlendugötu 24b. Kærendur hafi unnið hefðarrétt (eignarhefð) og/eða afnotahefð að þeim hluta lóðarinnar að Nýlendugötu 24c sem hafi í 60 ár verið innan girðingar lóðarinnar Nýlendugötu 24b og hafi jafnlengi verið nýtt af eigendum þess húss. Færsla byggingarreitsins skerði því lóðina að Nýlendugötu 24b.

Þá halda kærendur því fram að rafsegulsvið frá væntanlegri spennistöð muni hafa skaðleg áhrif á heilsufar íbúa nærri henni og megi búast við því að hin kærða skipulagsbreyting muni fæla stóran hóp fólks frá kaupum á fasteign þeirra og rýra verðgildi hennar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að tilgangur hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið sá að flýta flutningi spennistöðvarinnar. Nauðsynlegt hafi reynst að breyta staðsetningu lóðar og byggingarreits spennistöðvarinnar lítillega þar sem staðsetning hans samkvæmt upphaflegu deiliskipulagi sé í núverandi götustæði Mýrargötu og ekki hafi verið tekin ákvörðun um tímasetningu á tilfærslu götunnar. Lóð og byggingarreit spennistöðvarinnar hafi verið snúið um því sem næst 90 gráður og færð úr götustæðinu um fáeina metra til suðvesturs. Breytingin sé til bráðabirgða.

Ekki séu færð nein rök fyrir því með hvaða hætti skipulagsbreytingin skerði lóðina nr. 24b við Nýlendugötu, enda ekki um neina skerðingu að ræða. Því sé algjörlega hafnað að eigendur hússins að Nýlendugötu 24b hafi áunnið sér hefðarrétt norðan hússins. Verði ekki með nokkru móti séð að slíkur réttur hafi stofnast.

Ekki sé talið að hætta stafi af spennistöðinni, enda bendi ekkert til þess að heilsufarstjón hljótist af nálægð við spennistöðvar. Hafi kærendur ekki sýnt fram á að heilsu íbúa sé hugsanlega hætta búin vegna byggingar umræddrar spennistöðvar. Sérstaklega sé vakin athygli á að breytingin sé til bráðabirgða. Þegar Mýrargatan verði færð verði spennistöðin færð sem næst þeim stað sem upphaflega hafi verið gert ráð fyrir. Þangað til verði spennistöðin staðsett eins langt og unnt sé frá íbúðarhúsum við Nýlendugötu. Þá hafi það verið skilyrt að útlit stöðvarinnar félli vel að byggðinni í kring og að allur frágangur byggingar og lóðar yrði vandaður.

Ekki verði séð með hvaða hætti deiliskipulagsbreytingin muni rýra verðmæti eignar kærenda. Sé í því sambandi ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða hún rýrni svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður eigi sá sem sýnt geti fram tjón af þessum sökum rétt á bótum úr borgarsjóði eða hann leysi fasteignina til sín. Þessi málsástæða leiði því ekki til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Nauðsynlegt sé að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar séu gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík. Felur samþykktin í sér að mörk lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu og byggingarreit eru færð um nokkra metra til suðvesturs.

Í deiliskipulagi svæðisins, sem samþykkt var á árinu 2007, var tekin ákvörðun um leik- og dvalarsvæði og nýja lóð undir spennistöð austan þess, norðvestan við lóð kærenda að Nýlendugötu 24b. Var með þeirri ákvörðun ráðstafað þeirri spildu sem kærendur tekja sig hafa eignast rétt til fyrir hefð og koma þær ákvarðanir ekki til endurskoðunar í máli þessu.

Hús kærenda stendur nærri mörkum lóðar þeirra að fyrrnefndu leik- og dvalarsvæði en ekki verður þó talið að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi slík grenndaráhrif gagnvart eign kærenda að ógildingu varði. Er þá til þess litið að fyrirhugað mannvirki er lítið að umfangi og þar að auki til bráðabirgða, en fyrir liggur að færa á umrædda spennistöð fjær eign kærenda við færslu Mýrargötu til norðurs.

Þá hefur hvorki verið sýnt fram á að hætta stafi af fyrirhugðari spennistöð né að hin kærða ákvörðun sé haldin neinum öðrum annmörkum, hvað varðar form eða efni, er leitt gætu til ógildingar hennar og verður kröfu kærenda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytt deiliskipulag Nýlendureits vegna lóðarinnar nr. 24c við Nýlendugötu í Reykjavík.

___________________________
Hjalti Steinþórsson

______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson

2/2013 Ástún Kópavogi

67/2011 Baughóll

74/2012 Þingholtsstræti

27/2012 Laugarásvegur

41/2011 Reykjamörk

31/2011 Kúrland

31/2010 Þverklettar

30/2011 Þrastanes

30/2011 Þrastanes

100/2008 Nýlendureitur

Um okkur

Opnunartími