Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
mar 21
Love0

154/2021 Bríetartún

Með

Árið 2022, föstudaginn 18. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson, starfandi formaður, Unnþór Jónsson, settur varaformaður, og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.

Fyrir var tekið mál nr. 154/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. september 2021 um að samþykkja umsókn um leyfi til að fjarlægja útigeymslu við austurhlið 1. hæðar hússins Bríetartúns 9-11 á lóð nr. 8-16A við Borgartún og til að innrétta fjögurra deilda leikskóla fyrir 60 börn í rými 0105, 0116 og 0117 í sama húsi.  

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. október 2021, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur íbúða 0206, 0210, 0213, 2012, 0307 að Bríetartúni 11 og eigendur íbúðar 05 0803 að Bríetartúni 9, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að samþykkja umsókn um leyfi til að fjarlægja útigeymslu við austurhlið 1. hæðar hússins Bríetartúns 9-11 á lóð nr. 8-16A við Borgartún og til að innrétta fjögurra deilda leikskóla fyrir 60 börn í rými 0105, 0116 og 0117 í sama húsi. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Jafnframt var gerð krafa um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni en þeirri kröfu var hafnað með úrskurði uppkveðnum 21. október 2021.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjarvíkurborg 21. október 2021.

Málavextir: Með samningi, dags. 12. mars 2021, leigði Íþaka fasteignir ehf. Reykjavíkurborg eignarhluta 05 0105 í Bríetartúni 11 undir starfsemi ungbarnaleikskóla. Þar að auki leigði borgin 520-530 m2 af sameiginlegri lóð fyrir framan Bríetartún 11 þar sem útbúa átti afgirt útileiksvæði og 300 m2 opið leiksvæði sem þegar var á lóðinni og Íþaka ætlaði að breyta og girða af fyrir leikskólann. Kynningarfundur var haldinn fyrir eigendum Bríetartúns 9-11 hinn 6. maí 2021 um leigusamninginn og fyrirhugaðar breytingar á lóðinni. Í kjölfar fundarins sendu eigendur íbúðar 0307 að Bríetartúni 11 bréf til skóla- og frístundaráðs og Höfðaíbúða ehf., dags. 10. maí 2021, og mótmæltu fyrirhuguðum breytingum á lóðinni.

Hinn 8. júní 2021 var á húsfundi húsfélagsins Bríetartúni 9-11 fjallað um þá ósk Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs að stjórn húsfélagsins myndi undirrita yfirlýsingu um samþykki fyrir því að hluti sameiginlegrar lóðar Borgartúns 8-16A yrði tekinn undir rekstur leikskóla. Eftir atkvæðagreiðslu lá fyrir að eigendur 31 eignarhluta með 41,77% sameiginlega hlutfallstölu voru samþykkir en eigendur 10 eignarhluta með 11,08% sameiginlega hlutfallstölu voru á móti undirritun viljayfirlýsingarinnar. Fundarstjóri taldi, með hliðsjón af fyrirliggjandi áliti lögmanns sem aflað var fyrir fundinn og með vísan til 2. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, tillöguna hafa fallið þar sem samþykki allra eigenda að Bríetartúni 9-11 væri krafist.

Á aðalfundi Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs hinn 24. júní 2021 var tekin fyrir beiðni um samþykki fundarins á framkvæmdum á lóðinni. Var erindið samþykkt af HTO ehf., Íþöku fasteignum og Höfðatorgi ehf., en hafnað af hálfu húsfélagsins Bríetartúni 9-11. Lögmaður Íþöku fasteigna mótmælti synjun húsfélagsins þar sem framkvæmdirnar hefðu verið samþykktar með auknum meirihluta þeirra sem mættu á fund húsfélagsins 8. s.m. Á félagsfundi Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs, 17. ágúst s.á., voru tekin fyrir drög að leigusamningi um umræddan hluta lóðar Höfðatorgs með vísan til 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús. Samþykktu eigendur eignarhluta með 91,19% sameiginlega hlutfallstölu og fimm af sex miðað við fjölda umræddan leigusamning. Fram kom í fundargerð að í samræmi við samþykktir Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs færi hvert hús með eitt atkvæði en um 6 hús/matshluta væri að ræða sem standi á lóðinni. Formaður stjórnar rekstrarfélagsins undirritaði síðan leigusamninginn fyrir hönd stjórnar 19. ágúst s.á.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 14. september 2021 var samþykkt umsókn Íþöku fasteigna um leyfi til að fjarlægja útigeymslu við austurhlið 1. hæðar hússins Bríetartúns 9-11 á lóð nr. 8-16A við Borgartún og til að innrétta fjögurra deilda leikskóla fyrir 60 börn í rými 0105, 0116 og 0117 í sama húsi. Fyrir fundinum lá m.a. fundargerð Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs, dags. 2. júlí 2021 og 17. ágúst s.á., leigusamningur dags. 19. s.m., og umsögn frá skrifstofu sviðsstjóra umhverfis- og skipulagssviðs, dags. 8. september s.á. Á fundi borgarráðs 30. s.m. var afgreiðsla byggingarfulltrúa staðfest með samþykkt B-hluta fundargerðar skipulags- og samgönguráðs frá 29. s.m. Byggingarleyfi var síðan gefið út 29. september 2021.

 Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að með umdeildu byggingarleyfi hafi verið gefið leyfi til að girða af hluta lóðarinnar Borgartúns 8-16A og útbúa þar útileiksvæði fyrir leikskóla. Lóðin sé sameign eigenda Borgartúns 8-16A, Þórunnartúns 1, Bríetartúns 9-11 og Katrínartúns 2, 4 og 6. Í 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki komi fram að umsókn um byggingarleyfi skuli send hlutaðeigandi byggingarfulltrúa eða eftir atvikum Húsnæðis- og mannvirkjastofnun ásamt hönnunargögnum og öðrum nauðsynlegum gögnum, þ.m.t. tilkynningu um hver verði hönnunarstjóri mannvirkisins og samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Ákvörðun um að samþykkja leigusamning milli leyfishafa og Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs og breytingar á lóðinni á fundi rekstrarfélagsins 17. ágúst 2021 hafi ekki verið í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Lögin kveði á um að allir eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina. Ákvarðanir skuli teknar á húsfundum sem allir eigendur séu boðaðir á. Sama regla eigi við þegar ákvarðanir séu teknar í lóðarfélagi, sbr. 2. mgr. 3. gr. sömu laga. Rekstrarfélagið hefði átt að boða alla eigendur lóðarinnar á fund enda hafi þurft samþykki allra eigenda fyrir samþykki leigusamningsins. Ef litið sé svo á að hver matshluti hafi eitt atkvæði í rekstrarfélaginu þá hefði þurft samþykki allra sex matshlutanna. Um verulegar breytingar á hagnýtingu, afnotum og ráðstöfun lóðarinnar væri að ræða og því hefði þurft samþykki allra eigenda skv. 1. mgr. 19. gr., 1. mgr. 30. gr., 31. gr. og 4. mgr. 35. gr., sbr. 2., 6., 7. og 9. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þegar horft sé til þess hvort um óverulegan eða verulegan hluta sameignarinnar sé að ræða þá yrði að líta til þess að hin kærða ákvörðun taki til verulegs hluta af lóðinni við Bríetartún 11.

Þegar samþykktir Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs hafi verið samþykktar og þeim þinglýst hafi Bríetartún 9-11 ekki verið fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga þar sem það hafi verið í eigu eins aðila, Höfðaíbúða ehf. Hafi því verið um að ræða samþykktir sem eigendur matshlutanna sex á lóðinni hafi gert sín á milli þar sem hver og einn matshluti hafi verið í eigu eins aðila. Á þeim tíma þegar íbúðirnar í Bríetartúni 9-11 hafi verið seldar og húsið orðið að fjöleignarhúsi hafi ekki verið að finna ákvæði í lögum um fjöleignarhús um að eigendum í blönduðu húsnæði væri heimilt að semja sig frá reglum laganna. Sú röksemd, sem komi fram í minnisblaði lögmanns vegna umsóknar leyfishafa fyrir hinu kærða byggingarleyfi til byggingarfulltrúa hinn 23. ágúst 2021, að rekstrarfélagið fari með rekstur og stjórn lóðarinnar samkvæmt þinglýstum heimildum, en ekki einstakir fasteignaeigendur, sé ekki í samræmi við lög um fjöleignarhús og eignarráð eigenda.

Í 65. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að enginn félagsmaður eða umboðsmaður hans megi taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann eigi sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Eigandi leyfishafa sé jafnframt eigandi matshluta 04 og 06 á lóðinni og auk þess eigandi eignarhluta 05 0105. Þá sé hann einnig eigandi Höfðatorgs ehf. sem eigi matshluta 07. Matshlutar 01 og 03 séu í eigu HTO ehf., en þeir matshlutar séu fjær hinu umrædda svæði og snúi ekki að því. Eigendur þeirra matshluta hafi því engra hagsmuna að gæta varðandi not svæðisins. Þar sem ekki hafi legið fyrir samþykki allra meðeigenda lóðarinnar, líkt og lög um fjöleignarhús kveði á um, hafi ákvörðun byggingarfulltrúa ekki verið í samræmi við ákvæði 10. gr. laga um mannvirki. Því beri að ógilda hina kærðu ákvörðun.

 Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld benda á að um sé að ræða tímabundna leigu á hluta af lóð sem kalli á breytingu á nýtingu lóðarinnar að hluta. Rekstrarfélag um lóð Höfðatorgs hafi samþykkt á fundi 17. ágúst 2021 að leigja 550 m2 undir útisvæði fyrir ungbarnaleikskóla. Þar af væri 140 m2 sérafnotareitur eignarhluta 0105 í Bríetartúni 9-11. Leigðir fermetrar væru því 410 m2 í heildina af dvalarsvæði innan lóðar. Heildarlóðarstærð væri 28.698 m2 en miða mætti við að dvalarsvæði reiknist rúmlega 7.000 m2. Leigusamningurinn hafi verið samþykktur með 5 atkvæðum af 6 miðað við fjölda og 91,19% miðað við eignarhluta. Samþykki einfalds meirihluta nægi nema ákvarðanir eigi undir A-, B- eða C-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 10. gr. samþykkta fyrir lóðarfélagið. Samkvæmt 1. tölul. B-liðar 41. gr. laganna þarfnist leiga á óverulegum hluta sameignar samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Það hafi því verið mat embættis byggingarfulltrúa að nægjanleg samþykki hafi legið fyrir við afgreiðslu málsins.

Ekki hafi verið um verulega breytingu að ræða eða starfsemi sem myndi valda kærendum óþægindum eða takmörkunum á hagnýtingarrétti þeirra á lóðinni, en í besta falli hafi verið um óverulegar takmarkanir að ræða. Byggingarleyfið varði útileiksvæði fyrir ungbörn þar sem starfsemin fari fram á daginn. Yngstu börnin muni ekki vera úti nema í takmarkaðan tíma á daginn og á öðrum tímum yrði leiksvæðið opið til hagsbóta fyrir alla íbúa. Þá liggi fyrir að heimilt sé að reka atvinnustarfsemi á 1. hæð hússins að Bríetartúni 9-11, en slík starfsemi geti alltaf kallað á óverulegar breytingar á lóð.

 Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að framkvæmdir séu í samræmi við deiliskipulag þar sem rými 0105 í Bríetartúni 9-11 skuli vera atvinnustarfsemi. Byggingarfulltrúi hafi framkvæmt sjálfstætt mat á því hvort ákvæðum 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki hafi verið fullnægt til þess að gefa mætti út byggingarleyfi, þ.m.t. skilyrði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 um samþykki meðeigenda. Þá sé vafi á því hvort samþykktar framkvæmdir á lóð væri einar og sér háðar byggingarleyfi. Samkvæmt e- og f-liðum gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 séu framkvæmdir og skjólveggir á lóð og girðingar undanþegnar byggingarleyfi.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Bent sé á að í umsögn skrifstofu sviðsstjóra Umhverfis- og skipulagssviðs frá 8. september 2021 hafi verið byggt á minnisblaði lögmanns vegna umsóknar leyfishafa um hið kærða byggingarleyfi frá 23. ágúst 2021. Í umræddu minnisblaði sé þess ekki getið að eigendur að Bríetartúni 9-11 hafi ekki verið boðaðir á fund þann sem ákvörðunin um leigu lóðarinnar hafi verið tekin 17. ágúst 2021. Því sé haldið fram að 2/3 hlutar í húsfélaginu hafi samþykkt breytingar á lóðinni á fundi 8. júní s.á., sem ekki sé rétt. Í umræddu minnisblaði hafi ekki verið upplýst um hagsmunatengsl og vanhæfissjónarmið leyfishafa en samkvæmt 65. gr. laga um nr. 26/1994 um fjöleignarhús megi enginn félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu. Þrír af þeim fimm eigendum matshluta sem hafi samþykkt tillögurnar 17. ágúst 2021 um útleigu á lóðinni og breytingar á henni hafi haft verulegra hagsmuna að gæta. Tveir matshlutar séu í eigu leyfishafa og einn í eigu Höfðatorgs ehf. en bæði félögin séu í eigu sama eiganda. Á þeim tíma sem íbúðir í Bríetartúni 9-11 hafi verið seldar og húsið orðið að fjöleignarhúsi hafi ekki verið ákvæði í lögum um fjöleignarhús þess efnis að eigendur í blönduðu húsnæði gætu samið sig frá reglum laganna varðandi töku ákvarðana vegna hagnýtingar eða breytingar á sameign eða ráðstöfun hennar. Séu því allir eigendur umræddrar lóðar félagsmenn í lóðarfélaginu og hefðu átt að vera boðaðir á fund þess og hafa þar atkvæðisrétt. Það að rekstrarfélagið fari með rekstur og stjórn lóðarinnar samkvæmt þinglýstum heimildum, en ekki einstakir fasteignaeigendur, standist ekki lög. Þá sé umrætt svæði verulegur hluti af lóðinni næst húsinu og því eigi 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús ekki við í málinu.

—–

Aðilar hafa gert ítarlegri grein fyrir máli sínu sem ekki verður rakið nánar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þann rökstuðning til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða: Í 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. eftir atvikum samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 19. gr. síðarnefndu laganna er fjallað um ráðstöfunarrétt yfir sameign. Þar kemur fram í 1. mgr. að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 2. mgr. segir svo að þó sé heimilt að selja eða leigja óverulegan hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.

Lóðin Borgartún 8-16A er 28.698 m2 að stærð, en svæðið sem deilt er 550 m2 að stærð og liggur næst Bríetartúni 9-11. Fyrirhugað er að girða svæðið af og nota sem leiksvæði fyrir ungbarnaleikskóla. Er því hið umþrætta svæði um 2% af hinni sameiginlegri lóð sem verður að teljast óverulegur hluti hennar í skilningi 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús.

Þegar byggingarfulltrúi tók hina kærðu ákvörðun um byggingarleyfi lá fyrir samningur Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs og leyfishafa um leigu afmarkaðs svæðis á lóðinni Borgartún 8-16A. Ákvörðun um leigu svæðisins var tekin á grundvelli samþykkta félagsins þar sem fram kemur að hver matshluti á lóðinni hefði eitt atkvæði og voru 5 af 6 atkvæðum samþykk greindri ráðstöfun. Í 2. gr. samþykkta Rekstrarfélags um lóð Höfðatorgs kemur fram að tilgangur félagsins sé að gæta sameiginlegra hagsmuna eigenda með því að annast stjórn og rekstur sameignarlóðarinnar og bílastæða á lóð. Verkefni félagsins feli meðal annars í sér að skipuleggja og framkvæma varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur á sameign og hafa umsjón með öllum öðrum daglegum rekstri og sameiginlegum málefnum félagsins í samræmi við samþykktir þess og ákvarðanir félagsfunda. Þá beri félaginu að innheimta rekstrargjöld, upplýsa félagsmenn um málefni félagsins og hafa umsjón með því að þeim kvöðum sem hvíli á lóðinni sé framfylgt. Ekki kemur fram í samþykktum félagsins að það hafi heimild til að ráðstafa hluta sameignar með leigu eða sölu eða heimild til að veita tilteknum eigendum aukinn hagnýtingarrétt af sameiginlegri lóð umfram aðra. Verður að gera þá kröfu að sé rekstrarfélaginu ætlað að hafa slíka ráðstöfunarheimild verði að vera skýrt kveðið á um það í samþykktum þess. Hvorki er hægt að leiða slíka heimild af 2. gr. samþykkta félagsins né öðrum ákvæðum þeirra. Hefði skv. 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús því þurft að gefa öllum eigendum kost á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og hefðu 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurft að vera meðmæltir leigu hins umdeilda svæðis til leyfishafa.

Sá hluti hins samþykkta byggingarleyfis er varðar framkvæmdir á umdeildu svæði Borgartúns 8-16A byggði á að fyrir lægi samþykki meðeigenda í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Slíkt samþykki lá ekki fyrir við undirritun leigusamnings rekstrarfélagsins við leyfishafa. Að fenginni þeirri niðurstöðu fullnægir hið kærða byggingarleyfi ekki áskilnaði 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga um samþykki meðeigenda og varðar það ógildingu. Að teknu tilliti til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður hið kærða byggingarleyfi þó einungis fellt úr gildi að því er varðar samþykktar framkvæmdir á sameiginlegri lóð Borgartúns 8-16A.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. september 2021 að því er varðar leyfi til framkvæmda á sameiginlegri lóð nr. 8-16A við Borgartún. Að öðru leyti stendur ákvörðunin óröskuð.

feb 14
Love0

137/2021 Austurvegur

Með

Árið 2022, föstudaginn 11. febrúar, fundaði úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála í gegnum fjarfundabúnað. Þátt tóku Ómar Stefánsson vara­formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verk­fræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 137/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Ár­­borgar frá 13. júlí 2021 um að afturkalla ákvörðun sína frá 28. apríl s.á. vegna sam­þykkis á byggingarleyfi fyrir breyttri notkun á annarri og þriðju hæð í fjöleignar­húsinu að Austurvegi 38 og fjölgun eignar­hluta á þriðju hæð í sama húsi.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 14. ágúst 2021, kæra Ice­land­­­­bus all kind of bus ehf. og Hamraborg 105 ehf., eigendur annarrar og þriðju hæðar í fjöl­eignar­húsinu að Austurvegi 38, Selfossi, þá ákvörðun byggingarfulltrúa sveitarfélagsins Ár­­borgar frá 13. júlí 2021, sem tilkynnt var kæranda með tölvupósti degi síðar, um að afturkalla ákvörðun sína frá 28. apríl s.á. um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breyttri notkun eignar­hluta kærenda á nefndum hæðum. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Árborg 10. september 2021.

Málavextir: Á lóðinni Austurvegi 38, Selfossi, stendur þriggja hæða hús með fimm séreignar­hlut­um sem eru í fasteignaskrá skráðir með notkunina „skrifstofa“. Á fyrstu hæð eru tveir sér­eignar­hlutar og hið sama á við um aðra hæð, en á þriðju hæðinni er einn séreignarhluti. Icelandbus all kind of bus ehf. er eigandi eins séreignarhluta á annarri hæð, F2243456, og er Hamra­borg 105 ehf. eigandi tveggja séreignarhluta. Er annar þeirra á annarri hæð, F2185448 og hinn á þriðju hæðinni, F2185449. Á fyrstu hæðinni eru tveir séreignar­hlutar og eru aðrir eigendur að þeim.

Annar kærenda, Icelandbus all kind of bus ehf., sótti 9. apríl 2021 um byggingarleyfi vegna breytinga á Austurvegi 38. Í umsókninni kom fram að búið væri að „innrétta 4 íbúðir á 2 og 3 hæð eða 2 á hvorri hæð“ og að sótt væri um „breytta skráningu eða úr skrifstofuhúsnæði í íbúðar­húsnæði.“ Umsókninni fylgdi óundirritaður aðaluppdráttur þar sem íbúðirnar og stærðir þeirra voru sýndar og kom þar jafnframt fram að gera skyldi nýjan eignaskiptasamning um eignina. Á aðaluppdrættinum var jafnframt sýnd skráningartafla þar sem skráðar voru tvær íbúðir á þriðju hæð, nr. 0301 og 0302, flatarmál þeirra tilgreint og rúmmáli fjöleignarhússins skipt á milli sex eignarhluta í húsinu í séreign og sameign. Samþykki f.h. Hamraborgar 105 ehf. barst byggingarfulltrúa 26. apríl s.á. með tölvupósti og kom þar fram að staðfest væri „samþykki fyrir þeim breytingum á skrifstofuhúsnæði yfir í íbúðarhúsnæði að Austurvegi 38 Selfossi.“

Framangreind umsókn var samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Sveitar­félagsins Ár­borgar að morgni 28. apríl 2021. Í fundargerð kom fram að sótt væri um leyfi til að breyta notkun á annarri og þriðju hæð fjöleignarhússins þannig að þar verði fjórar íbúðir. Þá kom þar m.a. fram að samþykki meðeiganda lægi fyrir og að byggingaráformin væru samþykkt með fyrir­­vara um skil á skráningartöflu og gátlista. Síðar sama dag gerðu fulltrúar eigenda sér­eignar­­hlutana á fyrstu hæð athugasemdir við framangreinda afgreiðslu byggingarfulltrúa í tölvu­­póstum og kom m.a. fram að samþykki meðeiganda lægi ekki fyrir. Í svari byggingar­fulltrúa til annars þeirra kom fram „[þ]arna hef ég hlaupið á mig. Ég kallaði eftir samþykki með­­eigenda frá umsækjenda og fékk sent samþykki meðeiganda á efri hæðum, gætti ekki að jarð­­hæðinni. Reyni að bæta úr þessu.“ Í kjölfarið fór fulltrúi annars eiganda á jarðhæðinni fram á að málið yrði endurupptekið. Þann sama dag sendi byggingarfulltrúi kærendum tölvupóst þar sem hann fór fram á að samþykki annarra meðeiganda að fjöleignarhúsinu yrði framvísað og minnti á skráningartöfluna.

Hinn 13. júlí 2021 endurupptók byggingarfulltrúi framangreinda ákvörðun sína með vísan til 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og var nánar tilgreint að ákvörðunin hefði verið byggð á ófull­nægj­andi upplýsingum og að samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 41 gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 yrði varan­leg skipting séreignar í fleiri einingar ekki gerð nema með samþykki allra eigenda fjöl­eignar­­húss.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að skv. 1. mgr. 23 gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 sé stjórnvaldi óheimilt að breyta ákvörðun eftir að hún hafi verið tilkynnt málsaðilum nema um sé að ræða leiðréttingu á bersýnilegum villum. Almennar málsmeðferðarreglur gildi við endur­upp­­­­­­­töku og afturköllun mála og hefði byggingarfulltrúa borið að vekja athygli kærenda á því að mál þeirra væri til meðferðar og gefa þeim færi á að kynna sér og koma á framfæri sjónar­mið­­um sínum áður en ákvörðun um afturköllun væri tekin. Þá sé aftur­köllun aðeins heimil skv. 25. gr. sömu laga sé það ekki til tjóns fyrir aðila eða ákvörðunin sé ógildanleg. Af til­kynningu bygg­ingar­­fulltrúa sé ljóst að hann hafi að eigin frumkvæði endur­upp­tekið mál kærenda með vísan til 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Byggingarfulltrúa hafi verið það óheimilt „enda myndi rísa óviðunandi réttaróvissa ef stjórnvöld hefðu frjálsar hendur um það hvort og hvenær þau tækju ákvarðanir til endurskoðunar.“ Þá hafi tilvísun byggingar­fulltrúa til þess að ákvörðunin hefði verið byggð á ófullnægjandi upplýsingum ekkert gildi þar sem byggingar­­full­­­trúi hefði engin ný gögn eða upplýsingar fengið frá því að ákvörðunin var tekin 28. apríl 2021 og þar til málið var endurupptekið 13. júlí s.á. Jafnframt séu ákvæði laga um fjöl­­­eignar­­­hús nr. 26/1994 ekki á valdsviði byggingarfulltrúa. Þá mót­mæli kærendur því að fjölgun eignar­hluta hafi falist í framangreindri samþykkt byggingar­áforma. Fyrir­­huguð rými á þriðju hæð hússins séu og verði í eigu sama aðila og muni sama fjöl­skylda nýta alla hæðina þrátt fyrir að henni verði tímabundið skipt upp í tvö rými. Aðrir eigendur eigi ekki hags­­muna að gæta af því að fá bygg­ingar­­­áformunum hnekkt þó svo að þriðju hæð yrði skipt í tvær not­­kun­­­ar­­einingar enda væri það einvörðungu til samræmis við skiptingu rýma á fyrstu og annarri hæð húss­ins.

Málsrök Sveitarfélagsins Árborgar: Af hálfu Sveitarfélagsins Árborgar er bent á að kær­endur hafi óskað eftir samskonar breytingu á fasteigninni vorið 2020 og þá verið upplýstir um að farið yrði fram á að samþykki allra eigenda hússins lægi fyrir áður en fallist yrði á breytingu á fjölda sér­­eigna í húsinu. Í umsókn kærenda frá 9. apríl 2021 hafi ekki komið fram að breyting yrði á fjölda séreignarrýma. Þá hafi samþykki meðeigenda fylgt umsókninni en láðst hafi að geta þess að aðeins væri um að ræða hluta þeirra. Hinn 28. apríl s.á. hafi verið gefið út „bráða­­­­­birgða sam­þykki fyrir breyttri notkun húsrýmis að Austurvegi 38“ með fyrirvara um að skila þyrfti skráning­ar­töflu og gátlista og jafnframt upplýst um að byggingarleyfi yrði ekki gefið út fyrr en tilskildum gögnum samkvæmt byggingarreglugerð ásamt undirrituðum aðal­upp­­­­dráttum væri skilað. Í kjölfar birtingar fundargerðar afgreiðslufundar byggingar­fulltrúa 28. apríl 2021 hafi eigendur á fyrstu hæð hússins, þann sama dag, gert athugasemdir við afgreiðslu byggingar­­full­trúa og bent á að ranglega væri farið með að samþykki með­eigenda lægi fyrir. Síðar þann sama dag hafi byggingarfulltrúi sent tölvupóst til fulltrúa kærenda og farið fram á að sam­­þykki annarra meðeigenda yrði lagt fram. Í kjölfarið hafi byggingarfulltrúa borist fundar­­gerð hús­­fundar frá 7. maí 2020 þar sem fram hafi komið að 67% eigenda væru samþykkir breytingu á hag­­nýtingu skrif­stofu­­húsnæðis á annarri og þriðju hæð í íbúðir. Ekki hafi verið vikið að því að verið væri að fjölga eignar­­hlutum hússins, en fjölgun séreignarhluta í fjölbýli krefjist sam­þykkis allra eigenda, sbr. 4. tl. a-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Endur­upptaka byggingarfulltrúa á ákvörðun sinni skv. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið byggð á athugasemdum og beiðni eigenda fyrstu hæðar hússins frá 17. maí 2021. Byggingar­­­fulltrúi hafi jafnframt talið ákvörðunina geta verið afturkallanlega skv. 25. gr. stjórn­sýslu­­laga enda hafi verið verulegur ágalli á þeirri ákvörðun að veita skilyrt sam­þykki fyrir breytingunum þar sem samþykki meðeigenda skorti. Þá hafi afturköllunin ekki verið til tjóns fyrir kærendur enda höfðu önnur skilyrði sem sett höfðu verið fyrir samþykkinu ekki verið upp­­fyllt. Kærendum hafi gefist færi á að koma að frekari gögnum og sjónarmiðum í kjölfar tölvu­­pósts byggingarfulltrúa í lok dags 28. apríl 2021. „Var kærendum þannig frá því tíma­marki ljóst að til stæði að binda endanlegt samþykki byggingar­fulltrúa því skilyrði að sam­þykki allra eigenda lægi fyrir.“ Eftir á að hyggja kunni að vera að heppilegra hefði verið að greina skýrar frá því að mögulega yrði að endurupptaka fyrri ákvörðun í ljósi þess en engu að síður hafi kærendum verið kunnugt um ferli málsins, þær kröfur sem gerðar væru til samþykkis með­eigenda og að þeir gætu komið athugasemdum og gögnum á framfæri við byggingar­fulltrúa.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti afturköllunar á þeirri ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitar­­félagsins Ár­­borgar að samþykkja byggingarleyfi fyrir breyttri notkun sér­eignar á annarri og þriðju hæð fjöleignarhússins að Austurvegi 38 „þannig að þar yrðu fjórar íbúðir“. Stóð annar kærenda einn að umsókninni en hinn veitti sam­þykki sitt fyrir breytingunni. Eigandi þriðju hæðar var því ekki umsækjandi um bygg­ingar­­leyfið en báðir eigendur sér­eignar­hluta á annarri og þriðju hæð standa að kæru í málinu. Hin kærða ákvörðun var tekin að undangenginni endur­upp­­töku fyrri ákvörðunar samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að beiðni full­trúa eiganda annars eignarhluta á fyrstu hæð umrædds húss sem komið hafði verið á fram­færi við byggingarfulltrúa í tölvupósti 28. apríl 2021. Fram er komið að byggingarfulltrúi hafi jafn­­­framt talið skilyrði fyrir afturköllun máls samkvæmt 25. gr. stjórnsýslulaga uppfyllt í máli þessu.

Af greindri umsókn og ákvörðun bygg­ingar­fulltrúa frá 28. apríl 2021 verður ekki annað ráðið en að sótt hafi verið um fjölgun sér­eignar­hluta á þriðju hæð í fjöleignarhúsi því sem hér um ræðir og að byggingarfulltrúi hafi samþykkt þá tilhögun, en óundirritaður aðaluppdráttur sem fylgdi um­sókninni ber með sér ráðagerð um að í húsinu yrðu sex eignarhlutar eftir breytingu en ekki fimm eins og fyrir eru. Þær breytingar sem samþykktar voru með ákvörðun byggingar­fulltrúa voru því tvíþættar, annars vegar að breyta notkun séreignarrýma kærenda úr skrif­stofu­­­hús­­­­næði í íbúðarhúsnæði og hins vegar að fjölga eignarhlutum á þriðju hæð.

Í 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er kveðið á um að breytingar á hagnýtingu séreignar sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnota­hafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Hins vegar kemur fram í 3. mgr. ákvæðisins að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki sé veruleg sé nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda eignarhluta liggi fyrir. Kærendur lögðu fram samþykki 67% eigenda að Austurvegi 38 fyrir breyttri notkun á umræddum rýmum. Framangreind breyting á hagnýtingu séreignar verður ekki talin veruleg og þ.a.l. byggði ákvörðun byggingarfulltrúa hvað þann þátt varðaði ekki á ófullnægjandi upp­lýsing­um og verður ekki ráðið að sú ákvörðun sé ógildanleg.

Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús er varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst. Slíkt samþykki lá ekki fyrir vegna skiptingar eins séreignar­hluta á þriðju hæð umrædds fjöleignarhúss í tvo og var ákvörðun þess efnis því ógildanleg. Var byggingarfulltrúa rétt að endurupptaka fyrri ákvörðun sína frá 28. apríl 2021 þar sem hún byggði á því að samþykki meðeigenda fyrir fjölgun séreignarhluta í umræddu húsi lægi fyrir, en líkt og fram kom í málavaxtalýsingu greindi byggingarfulltrúi fulltrúa annars eigenda á fyrstu hæð fjöleignarhússins frá því að hann hefði kallað eftir því frá umsækjanda að hann legði fram samþykki meðeigenda, en hafi ekki gætt að því að samþykki eigenda á fyrstu hæð hafi skort.

Að öllu framangreindu virtu er ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 13. júlí 2021 að afturkalla fyrri ákvörðun sína frá 28. apríl s.á. felld úr gildi að því er varðar heimild til breyttrar notkunar umræddra séreignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

 Úrskurðarorð:

 Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 13. júlí 2021 að því er varðar afturköllun fyrri ákvörðunar hans frá 28. apríl s.á. um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breyttri notkun séreignarhluta kærenda í fjöleignarhúsinu að Austurvegi 38. Að öðru leyti stendur ákvörðunin óröskuð.

sep 10
Love0

104/2021 Suðurgata

Með

Árið 2021, þriðjudaginn 7. september, tók Nanna Magnadóttir, formaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, með heimild í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011 fyrir:

Mál nr. 104/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 9. júní 2021 um að aðhafast ekki í máli kæranda vegna kjallaraíbúðar á Suðurgötu 13.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 29. júní 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Suðurgötu 13, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 9. júní 2021 að aðhafast ekki frekar í máli hennar vegna íbúðar í kjallara hússins að Suðurgötu 13. Er þess krafist að byggingarfulltrúa verði gert að taka út íbúðina og senda beiðni um breytingu á skráningu eignarinnar til Þjóðskrár. Einnig gerð krafa um að eigendum íbúðarinnar verði gert að fjarlægja vegg sem settur var upp til þess að tengja saman rými í kjallara hússins. Að lokum er farið fram á að eigendum íbúðarinnar verði gert að fjarlægja geymslu sem sett var upp í þurrkherbergi sameignar.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 23. ágúst 2021.

Málavextir: Í kjallara hússins að Suðurgötu 13 er íbúð sem ekki er að finna í upprunalegum teikningum hússins, en var síðar skráður sem íbúð í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Hluti sameignar allra íbúa hússins liggur í gegnum íbúðina. Fyrir liggur eignaskiptayfirlýsing, sem þinglýst var 1981, þar sem fjallað er um íbúð í kjallara hússins og henni lýst nánar. Byggingarleyfi fyrir breyttri notkun kjallarans mun ekki hafa verið gefið út.

Kærandi hefur átt í samskiptum við borgaryfirvöld vegna íbúðarinnar allt frá hausti 2019. Var kæranda tilkynnt með tölvupósti 27. maí 2020 að eigendum íbúðarinnar hafi verið sent bréf vegna málsins og veittur frestur til að gefa skýringar vegna hennar. Á næstu mánuðum hafði kærandi margsinnis samband við borgaryfirvöld og bárust honum nokkrar tilkynningar á þeim tíma um að eigendum íbúðarinnar hefði verið veittur frekari frestur til að þess að sækja um byggingarleyfi. Kæranda var tilkynnt 6. október 2020 að eigendum íbúðarinnar hefði verið sent bréf og þeim gefið færi á að sækja um byggingarleyfi. Ef umsókn bærist ekki innan tilskilins frests myndi embættið taka ákvörðun um hvort beita ætti þvingunarúrræðum. Samskipti kæranda og borgaryfirvalda héldu áfram með svipuðu sniði uns  kæranda var tilkynnt 25. mars 2021 að hönnuður eigenda íbúðarinnar hafi verið í viðræðum við arkitekta embættisins varðandi umsókn um byggingarleyfi og beðið væri eftir gögnum frá þeim. Þá var kæranda tilkynnt 30. maí s.á. að þrátt fyrir ítrekanir og ítrekaða veitta fresti hefði enn engin umsókn um byggingarleyfi borist embættinu frá eigendum íbúðarinnar. Fundað yrði með lögfræðingi og kærandi látinn vita í kjölfarið um næstu skref.

Hinn 9. júní 2021 barst kæranda tölvupóstur frá embætti byggingarfulltrúa. Fram kom að sökum þess að um ágreining milli eigenda um notkun sameiginlega rýma í húsinu væri að ræða myndi embætti byggingarfulltrúa ekki aðhafast frekar í málinu, og var athygli kæranda vakin á úrræðum sem íbúar fjöleignarhúsa hafa skv. III kafla fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Er þetta hin kærða ákvörðun.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að ekki sé eingöngu um að ræða ágreining milli eigenda um notkun sameiginlegra rýma í húsinu að Suðurgötu 13, heldur snúist málið að mestu leyti um ólögmæta íbúð í kjallara hússins sem hafi ekki tilskilin leyfi. Ákvörðun embættisins um að vísa málinu frá á þeim grundvelli að um slíkan ágreining væri að ræða eigi ekki við rök að styðjast.

Að mati kæranda uppfylli kjallaraíbúðin ekki skilyrði gr. 6.7.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Þar sé kveðið á um að íbúð skuli hafa að lágmarki eitt íbúðarherergi sem er a.m.k. 18 m2 að stærð, eldhús og baðherbergi. Þar segi einnig að slík rými innan íbúðar skuli tengd innbyrðis og ekki skuli þurfa að fara um sameign á milli rýmanna. Ekki liggi fyrir hvort umrædd íbúð uppfylli skilyrði varðandi öryggi og brunavarnir, enda hafi hún aldrei verið tekin út af byggingarfulltrúa. Í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki segi að sveitarstjórn beri ábyrgð á að stjórnsýsla og eftirlit byggingarfulltrúa sé í samræmi við ákvæði laganna. Þá sé það hlutverk byggingarfulltrúa að annast eftirlit með mannvirkjagerð sem falli undir 1. og 2. mgr. 9. gr. laganna. Samkvæmt nefndri 1. mgr. 9. gr. sé óheimilt að breyta notkun, útliti eða formi mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa.

Vísað sé til ákvæða laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Bendi skráning íbúðarinnar til þess að hún hafi verið skráð sem slík af vangá hjá Fasteignamati Ríkisins sem hafi engar forsendur haft eða leyfi til þess að samþykkja íbúðir án þess að þær hafi verið samþykktar af byggingarfulltrúa, sbr. 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það sé hlutverk byggingarfulltrúa að senda beiðni um breytingu á skráningu fasteigna til Þjóðskrár og því ætti erindi kæranda vissulega heima þar. Mjög brýnt sé fyrir alla eigendur hússins að eignin sé tekin út af byggingarfulltrúa svo unnt sé að breyta skráningu íbúðarinnar og gera nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem núverandi eignaskiptayfirlýsing sé röng og byggi ekki á réttum útreikningum og hlutfallstölum.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld benda á að málið sé enn til skoðunar hjá skilmálaeftirliti Reykjavíkurborgar. Erindið, sem sent var kæranda 9. júní 2021, hafi varðað ágreining milli eigenda um notkun sameiginlegra rýma í húsinu. Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að málinu verði vísað frá. Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hafi það hlutverk að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaatriða á sviði umhverfis- og auðlindamála, sbr. 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé ekki að leggja fyrir byggingarfulltrúa athafnir, heldur úrskurða um lögmæti ákvarðana embættisins.

Til vara gera borgaryfirvöld kröfu um að ákvörðun byggingarfulltrúa um að aðhafast ekki verði staðfest. Samkvæmt gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 séu minniháttar framkvæmdir undanþegnar byggingarleyfi og falli léttur veggur innanhúss undir þá undanþágu.

Borgaryfirvöld bendi á að embætti byggingarfulltrúa hafi ekki aðkomu að ágreiningi eigenda um eignarhald eða eignaskipti. Embætti byggingarfulltrúa skorti heimild til að aðhafast varðandi ágreining um notkun þurrkherbergis sameignar í fjöleignarhúsi. Slíkt sé alfarið á forræði húsfélagsins sem gæti nýtt sér úrræði 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Athugasemdir íbúðareiganda: Eigandi kjallaraíbúðarinnar bendir á að hann hafi ekki farið í neinar framkvæmdir á íbúðinni frá því hún hafi verið keypt. Þá hafi fyrri eigandi ekki farið í stórar framkvæmdir á íbúðinni fyrir utan almennt viðhald á baðherbergi og innréttingum. Hvorki veggur né geymsla hafi verið sett upp eins og kærandi héldi fram. Lítil geymsla sem fylgi íbúðinni sé þar sem aðrar geymslur íbúa væru.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi ítrekar fyrri málsrök sín og gerir jafnframt athugasemd við það sem fram kemur í greinargerð Reykjavíkurborgar um að málið sé enn til skoðunar hjá embættinu. Átti kærandi sig ekki á því hvort máli hans sé lokið eða ekki. Kærandi bendi á að Reykjavíkurborg hafi ekki uppfyllt leiðbeiningarskyldu sína skv. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þar sé kveðið á um í 2. mgr. að stjórnvaldi beri að framsenda erindi á réttan stað berist erindi sem ekki sem snerti starfssvið þess. Kærandi haldi því ekki fram að núverandi eigandi hafi ráðist í umræddar breytingar, en ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir umræddum breytingum á sínum tíma og séu þær því ólögmætar. Upprunalegar teikningar geri ekki ráð fyrir umræddum vegg og auka geymslu í þurrkherbergi sameignar og því hafi þær breytingar vissulega farið fram seinna.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er það hlutverk nefndarinnar að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvaldsákvarðana og í ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlindamála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum á því sviði. Í samræmi við þetta tekur úrskurðarnefndin lögmæti kærðrar ákvörðunar til endurskoðunar en tekur ekki nýja ákvörðun í málinu eða breytir efni ákvörðunar. Þá brestur úrskurðarnefndinni heimild til þess að leggja tilteknar athafnir fyrir byggingaryfirvöld og borgara. Verður því ekki tekin afstaða til krafna kæranda um að byggingarfulltrúa verði gert að taka út kjallaraíbúðina og senda beiðni um breytingu á skráningu eignarinnar til Þjóðskrár og að eigendum íbúðarinnar verði gert að fjarlægja vegg  og geymslu sem sett hafi verið upp í sameign.

Svo sem fram kemur í málavaxtalýsingu hefur kærandi verið í samskiptum við borgaryfirvöld frá því um haustið 2019 vegna íbúðar í kjallara hússins að Suðurgötu 13. Hin kærða ákvörðun um að aðhafast ekki frekar í máli kæranda laut að ágreiningi eigenda hússins um notkun rýma í sameign. Ákvörðunin tók hins vegar ekki til þess hluta málsins sem snýr að byggingaleyfi vegna breyttrar notkunar kjallarans og mögulegri beitingu þvingunarúrræða vegna þess. Sá þáttur málsins er að sögn borgaryfirvalda enn í vinnslu og styðja gögn málsins það. Samkvæmt 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal stjórnvald taka ákvarðanir í málum svo fljótt sem unnt er. Um tvö ár eru liðin frá því að kærandi leitaði til borgaryfirvalda vegna kjallaraíbúðar í húsinu á Suðurgötu 13 og um 11 mánuðir frá því að honum var tilkynnt að eigendum íbúðarinnar hefði verið sent bréf og þeim gefið færi á að sækja um byggingarleyfi, ella mætti búast við að embætti byggingarfulltrúa myndi taka ákvörðun um hvort beita ætti þvingunarúrræðum. Er því ljóst að afgreiðsla málsins hefur dregist nokkuð á langinn. Með hliðsjón af því að málið hefur nú verið afgreitt að hluta og þeim upplýsingum borgaryfirvalda að meðferð þess standi enn yfir þykir þó ekki tilefni fyrir úrskurðarnefndina að fjalla frekar um málið að svo stöddu. Enda hefur málið að þessu leyti ekki verið til lykta leitt í skilningi 2. mgr. 26. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Verður kærumálinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.

Rétt þykir að benda á að þegar niðurstaða byggingarfulltrúa liggur fyrir um hvort þvingunarúrræðum verði beitt er sú ákvörðun eftir atvikum kæranleg til úrskurðarnefndarinnar, auk þess sem unnt að kæra frekari drátt á meðferð málsins til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

apr 01
Love0

58/2019 hundahald

Með

Árið 2020, mánudaginn 30. mars, fundaði úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála í gegnum fjarfundabúnað. Þátt tóku Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Ásgeir Magnússon dómstjóri.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2019, kæra á ákvörðun Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá 19. júní 2019 um að leggja fyrir kæranda að koma hundi fyrir á nýju heimili.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 2. júlí 2019, er barst nefndinni 9. s.m., kærir eigandi, Dalalandi 12, Reykjavík, þá ákvörðun Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur frá 19. júní 2019 að leggja fyrir kæranda að koma hundi fyrir á nýju heimili. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur 12. ágúst 2019.

Málavextir: Hinn 28. maí 2019 barst kvörtun frá húsfélagi tiltekins fjöleignarhúss, þar sem kærandi býr, til Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur. Þar var rakið að íbúar hússins væru ósáttir við heimsóknir hunds til kæranda, einhverjir væru hræddir við hundinn, auk þess sem einn íbúinn væri með ofnæmi fyrir hundum. Heilbrigðiseftirlitið óskaði eftir frekari upplýsingum, þ.m.t. staðfestingu á hundaofnæmi íbúa í húsinu. Lagt var fram vottorð um það. Einnig voru lagðar fram reglur húsfélagsins þar sem fram kemur að allt dýrahald sé bannað í húsinu.

Með bréfi, dags. 19. júní 2019, tilkynnti Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur kæranda að eftirlitinu hefði borist ábending um að kærandi héldi hund í fjöleignarhúsinu án leyfis. Var kæranda gert að koma hundinum fyrir á nýju heimili þegar í stað „og eigi síðar en 7 dögum frá dagsetningu þessa bréfs, þannig að ekki þurfi að koma til frekari aðgerða“. Er það hin kærða ákvörðun.

Málsrök kæranda: Kærandi tekur fram að hann hafi flutt í núverandi húsnæði seint á árinu 2018. Hann hafi látið nágranna sína vita að hundur kæmi stundum inn á heimilið þegar börn hans  kæmu í heimsókn til hans, en það væri aðra hverja viku. Seinna hefði hann fengið upplýsingar um að börn nágranna væru hrædd við hunda og að einn nágranninn væri með ofnæmi. Hundur sé ekki haldinn í húsinu og muni ekki verða haldinn þar af kæranda en komi hundur inn á heimilið komi hann inn um sérinngang, sunnanmegin. Kærandi leyfi ekki hundinum að vera á lóðinni nema til að komast til og frá íbúð kæranda. Þetta hafi kærandi útskýrt fyrir nágrönnum sínum.

Kærandi hafi ekki fengið að koma neinum upplýsingum eða sjónarmiðum á framfæri við heilbrigðiseftirlitið og ekki hafi heldur verið haft samband við hann til að kanna hvort einhver fótur væri fyrir því að hann héldi hund. Ekki sé forsvaranlegt af hálfu opinbers eftirlits að vara við einhverjum aðgerðum án þess að gera grein fyrir þeim frekar eða við hvaða lagagrundvöll þær styðjist.

Málsrök Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur: Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur vísar til þess að skv. 33. gr. a. í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang. Skemmri heimsóknir hunda og katta séu heimilar ef enginn mótmæli, en vistun eða dvöl þeirra yfir nótt sé óheimil nema fyrir liggi leyfi, sbr. framangreint ákvæði.

Samkvæmt 7. gr. samþykktar nr. 478/2012 um hundahald í Reykjavík skuli afla samþykkis samkvæmt fjöleignarhúsalögum áður en hundur sé tekinn inn á heimili í fjöleignarhúsi. Þá segi í 7. gr. að um skammtímaheimsóknir hunda í hús gildi ákvörðun eigenda einbýlis- og fjöleignarhúsa hverju sinni og/eða reglur viðkomandi húsfélags, auk laga um fjöleignarhús. Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur fari með málefni hunda og hundahalds í Reykjavík, sbr. 24. gr. samþykktarinnar. Fyrir liggi að kærandi búi í fjöleignarhúsi og sé ekki með sérinngang, eins og gefið sé í skyn í kærunni, heldur búi hann í íbúð með svalainngangi. Því gildi ákvæði fjöleignarhúsalaga um hunda í húsinu, hundasamþykkt Reykjavíkur og áðurnefndar húsreglur. Dýrahald sé ekki leyfilegt í húsinu samkvæmt húsreglum húsfélagsins og eigi það einnig við um skammtímaheimsóknir, sbr. framangreinda 7. gr. samþykktar um hundahald í Reykjavík. Það skipti því ekki máli hvort kærandi haldi hund í húsinu að staðaldri eða fái hund í tímabundnar heimsóknir.

Hvað varði þá athugasemd kæranda að ekki hafi verið haft samband við hann umfram það sem komi fram í bréfi heilbrigðiseftirlits, dags. 19. júní 2019, skuli ítrekað að fyrir hafi legið í málinu að allt dýrahald væri bannað í húsinu, auk þess sem staðfest hafi verið að einn íbúi væri með ofnæmi. Því hafi augljóslega verið óþarft að rannsaka málið frekar eða afla sjónarmiða kæranda vegna málsins. Í bréfinu sé kæranda gefinn kostur á að verða við kröfunni um að hundurinn eigi að víkja úr húsinu án þess að heilbrigðiseftirlitið þurfi að grípa til frekari aðgerða. Þetta sé hefðbundið orðalag, enda hafi ekki legið fyrir hverjar slíkar aðgerðir gætu mögulega orðið eða tilefni verið til að greina nánar frá því. Málið hafi legið ljóst fyrir. Hundar séu ekki heimilir í húsinu, hvorki til skemmri né lengri tíma, og málið því verið fullrannsakað. Loks komi ekkert nýtt fram í kæru sem hafi þarfnast frekari skoðunar.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi bendir á að stjórnvald geti ekki notað einhliða upplýsingar úr tölvupóstsamskiptum og tekið á þeim grunni einum ákvörðun sem skyldi kæranda til óskilgreindra athafna. Stjórnvaldið hafi ekki framkvæmt rannsókn til þess að framfylgja sinni ákvörðun og kæranda hafi ekki verið veittur andmælaréttur.

Hin kærða ákvörðun hafi verið um skyldu kæranda til að koma hundi fyrir á nýju heimili. Í svörum stjórnvalds við kærunni séu þau sögð varða kæru um að banna kæranda að vera með hund á heimili sínu í umræddu fjöleignarhúsi  og stjórnvaldið krefjist þess að nefndin staðfesti ákvörðun þess efnis að „hundurinn eigi ekki að dvelja eða koma í heimsóknir í húsið“. Sé þannig krafist að úrskurðarnefndin staðfesti mun víðtækari ákvörðun en þá sem hafi verið tekin og sé það andstætt reglum stjórnsýsluréttar. Þá sé enginn greinarmunur gerður á hundahaldi og skammtímaheimsóknum. Enginn hundur sé haldinn í húsinu og því hafi ekki verið óskað eftir leyfi til hundahalds. Ákvæði samþykktar nr. 478/2012 um hundahald í Reykjavík eigi því ekki við. Vísist um sambærilegt álitaefni til úrskurðar Héraðsdóms Suðurlands í máli nr. R-32/2008.

Ákvörðunarvald um skammtímaheimsóknir sé látið íbúðareigendum eftir í samræmi við lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það stjórnvald sem hafi tekið ákvörðun og hafi nú breytt henni þannig að staðfest verði að hundur eigi ekki að koma í heimsóknir í húsið hafi ekki vald til þess að taka ákvörðun eða leysa ágreining milli íbúðareigenda fjölbýlishúsa sem varði skammtíma-heimsóknir hunda. Stjórnvaldið vinni eftir samþykktinni sem vísi um skammtímaheimsóknir til laga um fjöleignarhús, en skv. 80. gr. þeirra geti eigendur fjöleignarhúsa leitað til kærunefndar húsamála greini þá á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Ágreiningsefninu verði ekki skotið til annars stjórnvalds.

Íbúðareigendur hafi ekki sett reglur eða tekið ákvarðanir um almennt bann við skammtímaheimsóknum hunda og 7. gr. samþykktar nr. 478/2012 kveði ekki á um slíkt. Slík takmarkandi kvöð á hagnýtingu séreignar standist hvorki lög né stjórnarskrá. Almennt bann húsfélags við því að gestkomandi einstaklingar mæti með hund í heimsókn til íbúðareiganda, sem samþykki hund í eigin íbúð, verði að hafa skýra lagaheimild, enda væri annað andstætt eignarétti íbúðareigandans sem og rétti hans til friðhelgis heimilis og einkalífs. Löggjafinn kveði þannig á um það að skammtímaheimsóknir séu heimilar og verði að túlka það sem svo að mikið þurfi til að koma til þess að algert bann við slíkum heimsóknum verði samþykkt.

Við einfalda skoðun á samþykkt um hundahald í Reykjavík megi sjá að ákvörðunum Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur megi skjóta til úrskurðar heilbrigðisnefndar Reykjavíkur. Ekki þyki því ólíklegt að úrskurðarnefndin vísi þessu máli frá af þeirri ástæðu. Hundaeftirlitsmaður hafi ranglega vakið athygli kæranda á því að ákvörðun hans sé kæranleg til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála en ekki heilbrigðisnefndar.

Niðurstaða: Stjórnvaldsákvarðanir sem teknar eru á grundvelli laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir, reglugerða settra samkvæmt þeim eða heilbrigðissamþykkta sveitarfélaga sæta kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, sbr. 65. gr. laganna. Samkvæmt 59. gr. laganna, áður 25. gr., er sveitarfélögum heimilt að setja sér eigin samþykktir um ýmis atriði og í slíkar samþykktir er m.a. heimilt að setja ákvæði um bann eða takmörkun gæludýrahalds. Reykjavíkurborg hefur á þessum grundvelli sett samþykkt nr. 478/2012 um hundahald í Reykjavík og var vísað til hennar í hinni kærðu ákvörðun Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur þar sem lagt var fyrir kæranda að koma hundi fyrir á nýju heimili án tafar, eða a.m.k. innan sjö daga, svo ekki þyrfti að koma til frekari aðgerða.

Í XVII. kafla laga nr. 7/1998 er fjallað um valdsvið og þvingunarúrræði samkvæmt lögunum. Í 1. mgr. 60. gr. þeirra laga, eins og hún var þegar hin kærða ákvörðun var tekin, kemur fram að til að knýja á um framkvæmd ráðstöfunar samkvæmt lögunum, reglugerðum, samþykktum sveitarfélaga eða eigin fyrirmælum geti heilbrigðisnefnd og heilbrigðisfulltrúi beitt nánar tilgreindum þvingunarúrræðum, t.a.m. veitt áminningu, sbr. 1. tl., eða veitt áminningu og tilhlýðilegan frest til úrbóta, sbr. 2. tl. Í 1. mgr. 61. gr. segir að þegar aðili sinni ekki fyrirmælum innan tiltekins frests geti heilbrigðisnefnd ákveðið honum dagsektir þar til úr sé bætt.

Í 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að ákvörðun sem ekki bindi enda á mál verði ekki kærð fyrr en málið hafi verið til lykta leitt. Tilefni máls þessa er bréf Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur til kæranda, dags. 19. júní 2019, þar sem farið er fram á að kærandi komi hundi fyrir á nýju heimili innan ákveðins tíma. Þrátt fyrir að ákveðinn frestur hafi verið gefinn verður ekki talið að í bréfinu felist lokaákvörðun sem skotið verði til úrskurðarnefndarinnar heldur aðeins tilkynning þess efnis að léti kærandi ekki af tiltekinni háttsemi, sem heilbrigðiseftirlitið teldi óheimila skv. samþykkt nr. 478/2012, kæmi til álita að beita frekari aðgerðum. Verður að telja að þar hafi verið átt við þvingunarúrræði samkvæmt XVII. kafla laga nr. 7/1998, þótt til þess kafla væri ekki vísað. Var áskorun eftirlitsins ekki til þess fallin að skapa kæranda skyldur í skilningi 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga, enda skorti þá nauðsynlegu tilvísun til þess til hvaða aðgerða yrði að öðrum kosti gripið og á hvaða grundvelli, þannig að orðalagið fullnægði þeim kröfum sem gera verður til skýrleika ákvörðunar sem leiðir til niðurstöðu sem felur í sér ákveðnar skyldur. Fól bréf Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur til kæranda því einungis í sér ákveðið skref að slíkri stjórnvaldsákvörðun með því að upplýsa kæranda um réttarstöðu hans. Verður því að vísa máli þessu frá úrskurðarnefndinni í samræmi við fyrirmæli 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

jan 14
Love0

18/2019 Hraunbær

Með

Árið 2020, föstudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 18/2019, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. febrúar 2019 um að synja kröfu um beitingu þvingunarúrræða vegna skjólveggja við sérafnotafleti á lóðinni Hraunbæ 102B-E.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. mars 2019, er barst nefndinni sama dag, kærir húsfélagið Hraunbæ 102B-E, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. febrúar 2019 um að synja kröfu um beitingu þvingunarúrræða vegna skjól­veggja við sérafnotafleti á lóðinni Hraunbæ 102B-E. Er krafist ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 17. apríl 2019.

Málavextir: Hinn 3. janúar 2019 sendi kærandi byggingarfulltrúanum í Reykjavík erindi varð­andi skjólveggi sem hefðu verið reistir við íbúðir á fyrstu hæð hússins að Hraunbæ 102B-E. Í erindinu kom fram að tveir þeirra skjólveggja sem reistir hefðu verið næðu rúmlega fjóra metra frá útvegg. Fyrir slíkum framkvæmdum hefðu eigendur íbúðanna ekki nokkra heimild. Þess var óskað að byggingarfulltrúi tæki málið til skoðunar og eftir atvikum tæki afstöðu til þess hvort tilefni væri til að beita þvingunarúrræðum 55. eða 56. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010, sbr. ákvæði gr. 2.9.1. og 2.9.2. byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Byggingarfulltrúi svaraði erindinu með bréfi, dags. 11. febrúar 2019, þar sem fram kom að hann hefði tekið málið til skoðunar og taldi að ekki væri um brot á byggingarreglugerð eða lögum um mannvirki að ræða og því væri ekki ástæða til að beita þvingunarúrræðum 55. eða 56. gr. mannvirkjalaga, sbr. ákvæði gr. 2.9.1. og 2.9.2. reglugerðarinnar.

Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að ljóst sé af eignaskiptayfirlýsingum og öðrum þinglýstum heimildum um greinda fasteign að enginn séreignarhluti/sérnotaréttur tilheyri íbúðum á 1. hæð fjöleignarhússins á lóðinni við Hraunbæ 102B-E. Óháð álitaefnum er varði skort á samþykki sameigenda fyrir framkvæmdinni sé hins vegar ljóst að umrædd framkvæmd sé í ósamræmi við samþykkta uppdrætti fyrir lóðina. Umræddir skjólveggir standi rúma fjóra metra frá húsvegg, langt umfram þá tvo metra sem afmarkaðir séu sem svokallaðir sérnotareitir á uppdráttum samþykktum af byggingarfulltrúa. Húsfélagið hafi ekki fengið upplýsingar um að leitað hafi verið byggingarleyfis fyrir framkvæmdunum í samræmi við 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, sbr. einnig kafla 2.3. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og að umræddar framkvæmdir feli í sér brot á ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar, sbr. einnig ákvæði stjórnsýslu­laga nr. 37/1993, einkum 10., 13. og 22. gr. laganna.

Umrædd eignaskipta­yfirlýsing hafi aldrei verið samþykkt af neinum í húsfélaginu, hvorki í stjórn þess né á aðalfundi. Krafa kæranda sé einföld. Hann vilji að úrskurðað verði að enginn íbúi í húsinu að Hraunbæ 102B-E hafi sérafnotarétt af neinu svæði sem tilheyri sameign hússins og hafi frá upphafi gert. Þrátt fyrir nokkrar tilraunir og góðan vilja langflestra íbúa fyrstu hæðar hafi þeir ekki getað komið sér saman um útlit og stærð palla vegna þess að ákveðnir aðilar standi fast á meintum sérafnotarétti í boði byggingarfulltrúans í Reykjavík.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld ítreka það sem fram komi í bréfi byggingar­fulltrúa frá 11. febrúar 2019. Ekki sé um brot á byggingarreglugerð nr. 112/2012 eða á mannvirkjalögum nr. 160/2010 að ræða og að málið sé einkaréttarlegs eðlis. Ekki verði séð að um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir sé að ræða. Framkvæmdin sé minniháttar sem sé undanþegin byggingarleyfi, sbr. f. lið gr. 2.3.5. byggingarreglugerðar.

Ákvörðun um beitingu þvingunarúrræða sé háð mati stjórnvalds hverju sinni og tekið sé fram í athugasemdum við frumvarp það sem varð að mannvirkjalögum að eðlilegt sé að ákvörðun um beitingu úrræðanna sé metin í hverju tilviki, m.a. með tilliti til meðalhófs. Umrædd ákvæði gefi stjórnvöldum sveitarfélaga kost á að bregðast við sé gengið gegn almannahagsmunum þeim er búi að baki mannvirkjalögum, svo sem tengist skipulagi, öryggi og heilbrigði. Með hliðsjón af þessu verði ekki talið að einstaklingum sé tryggður lögvarinn réttur til að knýja byggingar­yfirvöld til beitingar þvingunarúrræða vegna hagsmuna einstaklinga enda séu þeim tryggð önnur réttarúrræði til þess að verja þá hagsmuni sína. Þótt beiting úrræðanna sé háð mati stjórnvalds þarf ákvörðun þess efnis að vera studd efnislegum rökum, m.a. með hliðsjón af þeim hagsmunum sem búi að baki fyrrgreindum lagaheimildum. Það hafi verið mat byggingarfulltrúa að engir slíkir hagsmunir væru fyrir hendi sem kalli á afskipti embættisins með þeim hætti sem kærandi hafi óskað eftir.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlinda­mála hefur úrskurðarnefndin það hlutverk að úrskurða í kærumálum vegna stjórnvalds­ákvarðana og ágreiningsmálum vegna annarra úrlausnaratriða á sviði umhverfis- og auðlinda­mála eftir því sem mælt er fyrir um í lögum. Í samræmi við það tekur úrskurðar­nefndin lögmæti ákvörðunar til endurskoðunar en ekki er á færi nefndarinnar að taka nýja ákvörðun í málinu eða leggja fyrir yfirvöld að afgreiða mál með tilteknum hætti. Af þessum sökum tekur nefndin aðeins til skoðunar ákvörðun byggingarfulltrúa um að synja kröfu um beitingu þvingunarúrræða vegna skjólveggja á lóðinni Hraunbæ 102B-E, en sú ákvörðun er kæranleg til úrskurðar­nefndarinnar skv. 59. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Í 2. mgr. 55. gr. mannvirkjalaga er að finna heimild fyrir byggingar­fulltrúa til að mæla fyrir um niðurrif óleyfisframkvæmdar. Þá heimilar 56. gr. byggingarfulltrúa að krefjast úrbóta að viðlögðum dagsektum. Ákvörðun um beitingu þessara þvingunarúrræða er háð mati stjórnvalds hverju sinni. Tekið er fram í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að mannvirkjalögum að eðlilegt sé að ákvörðun um beitingu úrræðanna sé metin í hverju tilviki, m.a. með tilliti til meðalhófs. Umræddum ákvæðum verður fyrst og fremst beitt sé það mat viðkomandi stjórnvalds að gengið sé gegn almannahagsmunum þeim er búa að baki mannvirkjalögum. Með hliðsjón af þessu verður ekki talið að einstaklingum eða lögaðilum sé tryggður lögvarinn réttur til að knýja byggingaryfirvöld til beitingar þvingunarúrræða gagnvart þriðja aðila vegna einkaréttarlegs ágreinings enda eru þeim tryggð önnur réttarúrræði til að verja slíka hagsmuni svo sem með því að bera ágreining milli aðila undir dómstóla.

Borgaryfirvöld rökstuddu hina kærðu synjun um beitingu þvingunarúrræða með þeim hætti að um hafi verið að ræða einkaréttarlegan ágreining sem lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús tæki til, m.a. III. kafli laganna um réttindi og skyldur eigenda séreignarhluta í fjölbýlis­húsi þegar um væri að ræða notkun og umgengni um sameiginleg rými. Húsfélag hefði þar að auki almennar heimildir til þess að bregðast við vegna brota félagsmanns gagnvart húsfélaginu eða öðrum eigendum. Jafnframt var vísað til þess að um minniháttar framkvæmdir væri að ræða sem undanþegnar væru byggingarleyfi, sbr. f. lið gr. 2.3.5. byggingarreglugerðar nr. 112/2012, en í málinu liggur fyrir skoðunarskýrsla byggingarfulltrúa þar sem fram kemur fram að hæð umþrættra skjólveggja hafi verið mæld og reynst mest vera 1,8 m. Samkvæmt því eru skjól­veggirnir undanþegnir byggingarleyfi, sbr. greint ákvæði reglugerðarinnar. Það mat byggingar­fulltrúa að ekki væri tilefni til að beita þvingunarúrræðum var því stutt efnisrökum.

Með vísan til þess sem að framan er rakið eru ekki efni til að raska gildi hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. febrúar 2019 um að synja kröfu um beitingu þvingunarúrræða vegna skjólveggja við sérafnota­fleti á lóðinni Hraunbæ 102B-E.