137/2021 Austurvegur

Árið 2022, föstudaginn 11. febrúar, fundaði úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála í gegnum fjarfundabúnað. Þátt tóku Ómar Stefánsson vara­formaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verk­fræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 137/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Ár­­borgar frá 13. júlí 2021 um að afturkalla ákvörðun sína frá 28. apríl s.á. vegna sam­þykkis á byggingarleyfi fyrir breyttri notkun á annarri og þriðju hæð í fjöleignar­húsinu að Austurvegi 38 og fjölgun eignar­hluta á þriðju hæð í sama húsi.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 14. ágúst 2021, kæra Ice­land­­­­bus all kind of bus ehf. og Hamraborg 105 ehf., eigendur annarrar og þriðju hæðar í fjöl­eignar­húsinu að Austurvegi 38, Selfossi, þá ákvörðun byggingarfulltrúa sveitarfélagsins Ár­­borgar frá 13. júlí 2021, sem tilkynnt var kæranda með tölvupósti degi síðar, um að afturkalla ákvörðun sína frá 28. apríl s.á. um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breyttri notkun eignar­hluta kærenda á nefndum hæðum. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Árborg 10. september 2021.

Málavextir: Á lóðinni Austurvegi 38, Selfossi, stendur þriggja hæða hús með fimm séreignar­hlut­um sem eru í fasteignaskrá skráðir með notkunina „skrifstofa“. Á fyrstu hæð eru tveir sér­eignar­hlutar og hið sama á við um aðra hæð, en á þriðju hæðinni er einn séreignarhluti. Icelandbus all kind of bus ehf. er eigandi eins séreignarhluta á annarri hæð, F2243456, og er Hamra­borg 105 ehf. eigandi tveggja séreignarhluta. Er annar þeirra á annarri hæð, F2185448 og hinn á þriðju hæðinni, F2185449. Á fyrstu hæðinni eru tveir séreignar­hlutar og eru aðrir eigendur að þeim.

Annar kærenda, Icelandbus all kind of bus ehf., sótti 9. apríl 2021 um byggingarleyfi vegna breytinga á Austurvegi 38. Í umsókninni kom fram að búið væri að „innrétta 4 íbúðir á 2 og 3 hæð eða 2 á hvorri hæð“ og að sótt væri um „breytta skráningu eða úr skrifstofuhúsnæði í íbúðar­húsnæði.“ Umsókninni fylgdi óundirritaður aðaluppdráttur þar sem íbúðirnar og stærðir þeirra voru sýndar og kom þar jafnframt fram að gera skyldi nýjan eignaskiptasamning um eignina. Á aðaluppdrættinum var jafnframt sýnd skráningartafla þar sem skráðar voru tvær íbúðir á þriðju hæð, nr. 0301 og 0302, flatarmál þeirra tilgreint og rúmmáli fjöleignarhússins skipt á milli sex eignarhluta í húsinu í séreign og sameign. Samþykki f.h. Hamraborgar 105 ehf. barst byggingarfulltrúa 26. apríl s.á. með tölvupósti og kom þar fram að staðfest væri „samþykki fyrir þeim breytingum á skrifstofuhúsnæði yfir í íbúðarhúsnæði að Austurvegi 38 Selfossi.“

Framangreind umsókn var samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Sveitar­félagsins Ár­borgar að morgni 28. apríl 2021. Í fundargerð kom fram að sótt væri um leyfi til að breyta notkun á annarri og þriðju hæð fjöleignarhússins þannig að þar verði fjórar íbúðir. Þá kom þar m.a. fram að samþykki meðeiganda lægi fyrir og að byggingaráformin væru samþykkt með fyrir­­vara um skil á skráningartöflu og gátlista. Síðar sama dag gerðu fulltrúar eigenda sér­eignar­­hlutana á fyrstu hæð athugasemdir við framangreinda afgreiðslu byggingarfulltrúa í tölvu­­póstum og kom m.a. fram að samþykki meðeiganda lægi ekki fyrir. Í svari byggingar­fulltrúa til annars þeirra kom fram „[þ]arna hef ég hlaupið á mig. Ég kallaði eftir samþykki með­­eigenda frá umsækjenda og fékk sent samþykki meðeiganda á efri hæðum, gætti ekki að jarð­­hæðinni. Reyni að bæta úr þessu.“ Í kjölfarið fór fulltrúi annars eiganda á jarðhæðinni fram á að málið yrði endurupptekið. Þann sama dag sendi byggingarfulltrúi kærendum tölvupóst þar sem hann fór fram á að samþykki annarra meðeiganda að fjöleignarhúsinu yrði framvísað og minnti á skráningartöfluna.

Hinn 13. júlí 2021 endurupptók byggingarfulltrúi framangreinda ákvörðun sína með vísan til 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og var nánar tilgreint að ákvörðunin hefði verið byggð á ófull­nægj­andi upplýsingum og að samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 41 gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 yrði varan­leg skipting séreignar í fleiri einingar ekki gerð nema með samþykki allra eigenda fjöl­eignar­­húss.

Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að skv. 1. mgr. 23 gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 sé stjórnvaldi óheimilt að breyta ákvörðun eftir að hún hafi verið tilkynnt málsaðilum nema um sé að ræða leiðréttingu á bersýnilegum villum. Almennar málsmeðferðarreglur gildi við endur­upp­­­­­­­töku og afturköllun mála og hefði byggingarfulltrúa borið að vekja athygli kærenda á því að mál þeirra væri til meðferðar og gefa þeim færi á að kynna sér og koma á framfæri sjónar­mið­­um sínum áður en ákvörðun um afturköllun væri tekin. Þá sé aftur­köllun aðeins heimil skv. 25. gr. sömu laga sé það ekki til tjóns fyrir aðila eða ákvörðunin sé ógildanleg. Af til­kynningu bygg­ingar­­fulltrúa sé ljóst að hann hafi að eigin frumkvæði endur­upp­tekið mál kærenda með vísan til 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Byggingarfulltrúa hafi verið það óheimilt „enda myndi rísa óviðunandi réttaróvissa ef stjórnvöld hefðu frjálsar hendur um það hvort og hvenær þau tækju ákvarðanir til endurskoðunar.“ Þá hafi tilvísun byggingar­fulltrúa til þess að ákvörðunin hefði verið byggð á ófullnægjandi upplýsingum ekkert gildi þar sem byggingar­­full­­­trúi hefði engin ný gögn eða upplýsingar fengið frá því að ákvörðunin var tekin 28. apríl 2021 og þar til málið var endurupptekið 13. júlí s.á. Jafnframt séu ákvæði laga um fjöl­­­eignar­­­hús nr. 26/1994 ekki á valdsviði byggingarfulltrúa. Þá mót­mæli kærendur því að fjölgun eignar­hluta hafi falist í framangreindri samþykkt byggingar­áforma. Fyrir­­huguð rými á þriðju hæð hússins séu og verði í eigu sama aðila og muni sama fjöl­skylda nýta alla hæðina þrátt fyrir að henni verði tímabundið skipt upp í tvö rými. Aðrir eigendur eigi ekki hags­­muna að gæta af því að fá bygg­ingar­­­áformunum hnekkt þó svo að þriðju hæð yrði skipt í tvær not­­kun­­­ar­­einingar enda væri það einvörðungu til samræmis við skiptingu rýma á fyrstu og annarri hæð húss­ins.

Málsrök Sveitarfélagsins Árborgar: Af hálfu Sveitarfélagsins Árborgar er bent á að kær­endur hafi óskað eftir samskonar breytingu á fasteigninni vorið 2020 og þá verið upplýstir um að farið yrði fram á að samþykki allra eigenda hússins lægi fyrir áður en fallist yrði á breytingu á fjölda sér­­eigna í húsinu. Í umsókn kærenda frá 9. apríl 2021 hafi ekki komið fram að breyting yrði á fjölda séreignarrýma. Þá hafi samþykki meðeigenda fylgt umsókninni en láðst hafi að geta þess að aðeins væri um að ræða hluta þeirra. Hinn 28. apríl s.á. hafi verið gefið út „bráða­­­­­birgða sam­þykki fyrir breyttri notkun húsrýmis að Austurvegi 38“ með fyrirvara um að skila þyrfti skráning­ar­töflu og gátlista og jafnframt upplýst um að byggingarleyfi yrði ekki gefið út fyrr en tilskildum gögnum samkvæmt byggingarreglugerð ásamt undirrituðum aðal­upp­­­­dráttum væri skilað. Í kjölfar birtingar fundargerðar afgreiðslufundar byggingar­fulltrúa 28. apríl 2021 hafi eigendur á fyrstu hæð hússins, þann sama dag, gert athugasemdir við afgreiðslu byggingar­­full­trúa og bent á að ranglega væri farið með að samþykki með­eigenda lægi fyrir. Síðar þann sama dag hafi byggingarfulltrúi sent tölvupóst til fulltrúa kærenda og farið fram á að sam­­þykki annarra meðeigenda yrði lagt fram. Í kjölfarið hafi byggingarfulltrúa borist fundar­­gerð hús­­fundar frá 7. maí 2020 þar sem fram hafi komið að 67% eigenda væru samþykkir breytingu á hag­­nýtingu skrif­stofu­­húsnæðis á annarri og þriðju hæð í íbúðir. Ekki hafi verið vikið að því að verið væri að fjölga eignar­­hlutum hússins, en fjölgun séreignarhluta í fjölbýli krefjist sam­þykkis allra eigenda, sbr. 4. tl. a-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Endur­upptaka byggingarfulltrúa á ákvörðun sinni skv. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið byggð á athugasemdum og beiðni eigenda fyrstu hæðar hússins frá 17. maí 2021. Byggingar­­­fulltrúi hafi jafnframt talið ákvörðunina geta verið afturkallanlega skv. 25. gr. stjórn­sýslu­­laga enda hafi verið verulegur ágalli á þeirri ákvörðun að veita skilyrt sam­þykki fyrir breytingunum þar sem samþykki meðeigenda skorti. Þá hafi afturköllunin ekki verið til tjóns fyrir kærendur enda höfðu önnur skilyrði sem sett höfðu verið fyrir samþykkinu ekki verið upp­­fyllt. Kærendum hafi gefist færi á að koma að frekari gögnum og sjónarmiðum í kjölfar tölvu­­pósts byggingarfulltrúa í lok dags 28. apríl 2021. „Var kærendum þannig frá því tíma­marki ljóst að til stæði að binda endanlegt samþykki byggingar­fulltrúa því skilyrði að sam­þykki allra eigenda lægi fyrir.“ Eftir á að hyggja kunni að vera að heppilegra hefði verið að greina skýrar frá því að mögulega yrði að endurupptaka fyrri ákvörðun í ljósi þess en engu að síður hafi kærendum verið kunnugt um ferli málsins, þær kröfur sem gerðar væru til samþykkis með­eigenda og að þeir gætu komið athugasemdum og gögnum á framfæri við byggingar­fulltrúa.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti afturköllunar á þeirri ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitar­­félagsins Ár­­borgar að samþykkja byggingarleyfi fyrir breyttri notkun sér­eignar á annarri og þriðju hæð fjöleignarhússins að Austurvegi 38 „þannig að þar yrðu fjórar íbúðir“. Stóð annar kærenda einn að umsókninni en hinn veitti sam­þykki sitt fyrir breytingunni. Eigandi þriðju hæðar var því ekki umsækjandi um bygg­ingar­­leyfið en báðir eigendur sér­eignar­hluta á annarri og þriðju hæð standa að kæru í málinu. Hin kærða ákvörðun var tekin að undangenginni endur­upp­­töku fyrri ákvörðunar samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að beiðni full­trúa eiganda annars eignarhluta á fyrstu hæð umrædds húss sem komið hafði verið á fram­færi við byggingarfulltrúa í tölvupósti 28. apríl 2021. Fram er komið að byggingarfulltrúi hafi jafn­­­framt talið skilyrði fyrir afturköllun máls samkvæmt 25. gr. stjórnsýslulaga uppfyllt í máli þessu.

Af greindri umsókn og ákvörðun bygg­ingar­fulltrúa frá 28. apríl 2021 verður ekki annað ráðið en að sótt hafi verið um fjölgun sér­eignar­hluta á þriðju hæð í fjöleignarhúsi því sem hér um ræðir og að byggingarfulltrúi hafi samþykkt þá tilhögun, en óundirritaður aðaluppdráttur sem fylgdi um­sókninni ber með sér ráðagerð um að í húsinu yrðu sex eignarhlutar eftir breytingu en ekki fimm eins og fyrir eru. Þær breytingar sem samþykktar voru með ákvörðun byggingar­fulltrúa voru því tvíþættar, annars vegar að breyta notkun séreignarrýma kærenda úr skrif­stofu­­­hús­­­­næði í íbúðarhúsnæði og hins vegar að fjölga eignarhlutum á þriðju hæð.

Í 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er kveðið á um að breytingar á hagnýtingu séreignar sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnota­hafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Hins vegar kemur fram í 3. mgr. ákvæðisins að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki sé veruleg sé nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda eignarhluta liggi fyrir. Kærendur lögðu fram samþykki 67% eigenda að Austurvegi 38 fyrir breyttri notkun á umræddum rýmum. Framangreind breyting á hagnýtingu séreignar verður ekki talin veruleg og þ.a.l. byggði ákvörðun byggingarfulltrúa hvað þann þátt varðaði ekki á ófullnægjandi upp­lýsing­um og verður ekki ráðið að sú ákvörðun sé ógildanleg.

Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús er varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst. Slíkt samþykki lá ekki fyrir vegna skiptingar eins séreignar­hluta á þriðju hæð umrædds fjöleignarhúss í tvo og var ákvörðun þess efnis því ógildanleg. Var byggingarfulltrúa rétt að endurupptaka fyrri ákvörðun sína frá 28. apríl 2021 þar sem hún byggði á því að samþykki meðeigenda fyrir fjölgun séreignarhluta í umræddu húsi lægi fyrir, en líkt og fram kom í málavaxtalýsingu greindi byggingarfulltrúi fulltrúa annars eigenda á fyrstu hæð fjöleignarhússins frá því að hann hefði kallað eftir því frá umsækjanda að hann legði fram samþykki meðeigenda, en hafi ekki gætt að því að samþykki eigenda á fyrstu hæð hafi skort.

Að öllu framangreindu virtu er ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 13. júlí 2021 að afturkalla fyrri ákvörðun sína frá 28. apríl s.á. felld úr gildi að því er varðar heimild til breyttrar notkunar umræddra séreignarhluta úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

 Úrskurðarorð:

 Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 13. júlí 2021 að því er varðar afturköllun fyrri ákvörðunar hans frá 28. apríl s.á. um að samþykkja byggingarleyfi fyrir breyttri notkun séreignarhluta kærenda í fjöleignarhúsinu að Austurvegi 38. Að öðru leyti stendur ákvörðunin óröskuð.