Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

123/2007 Aspargrund

Með

Ár 2008, fimmtudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 123/2007, kæra á samþykkt bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 7. september 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Aspargrund 9-11, Kópavogi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. september 2007, er barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kærir Stefán BJ Gunnlaugsson hrl., f.h. S, Aspargrund 1, S og G, Aspargrund 3, Á og G, Aspargrund 5 og F og O, Aspargrund 7, samþykkt bæjarráðs Kópavogsbæjar frá 7. september 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Aspargrund 9-11, Kópavogi.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 22. október 1996 var samþykkt í bæjarstjórn Kópavogs deiliskipulag við Birkigrund í Kópavogi.  Á fundi byggingarnefndar Kópavogs hinn 3. maí 2006 var tekið fyrir erindi um að reisa bílskúr og byggja við húsið að Aspargrund 9.  Var erindinu vísað til skipulagsnefndar sem samþykkti á fundi sínum hinn 16. maí 2006 að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins.  Fundargerð skipulagsnefndar var lögð fram á fundi bæjarráðs hinn 18. maí 2006.

Hinn 5. september 2006 var erindið tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsnefndar og tillagan samþykkt með þeirri breytingu að bílskúr yrði færður þrjá metra frá lóðarmörkum Aspargrundar 7.  Á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 7. september 2006 var ákvörðun skipulagsnefndar samþykkt.

Eftir framangreinda samþykkt bárust athugasemdir frá íbúum nærliggjandi húsa um að bílastæði við götu væru ekki lengur fyrir hendi og í bréfi bæjarskipulags til lóðarhafa að Aspargrund 9a, dags. 20. september 2006, sagði m.a:  „Í ljósi þess að fyrirhugaður bílskúr er staðsettur innan við almenn bílastæði í götunni (sbr. gildandi deiliskipulag) hefur erindið verið tekið að nýju til athugunar hjá bæjarskipulagi.  Skoðað verður með hvaða hætti sé unnt að leysa málið, þannig að umræddur bílskúr og aðkoma að honum takmarki ekki nýtingu almennra bílastæða í götunni.  Þess hefur verið farið á leit við byggingarfulltrúa að ákvörðun um byggingarleyfi verði frestað þar til áðurnefndri athugun er lokið…“

Í kjölfar þessa var málið skoðað að nýju í samráði við lóðarhafa að Aspargrund 9-11 og á fundi bæjarráðs hinn 30. nóvember 2006 var óskað eftir því að unnin yrði tillaga að breyttri staðsetningu gestabílastæða.  Vísaði bæjarráð erindinu til bæjarlögmanns og skipulagsstjóra til umsagnar og mælti skipulagsstjóri með því í umsögn, dags. 18. janúar 2007, að lóðarhafi ynni að deiliskipulagstillögu er byggði á fyrri tillögu, þó þannig að bílastæði á bæjarlandi yrðu flutt til samkvæmt fyrirsögn skipulagsnefndar.

Hinn 6. febrúar 2007 var tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar að Aspargrund 9-11 tekin fyrir á fundi skipulagsnefndar.  Gerði hún ráð fyrir að byggð yrði 124 fermetra viðbygging við hús það er á lóðinni stendur ásamt 22 fermetra svölum á suðurhlið og um 9 fermetra svalir á austurhlið. Auk þess var gert ráð fyrir 50 fermetra bílskúr og að bílastæði á bæjarlandi yrðu færð til.

Umrædd tillaga var grenndarkynnt og að kynningartíma loknum var málið tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsnefndar hinn 3. apríl 2007 og afgreiðslu þess frestað en bæjarskipulagi falið að taka saman umsögn varðandi innsendar athugasemdir.

Á fundi skipulagsnefndar hinn 15. maí 2007 var erindið samþykkt og vísað til afgreiðslu bæjarráðs og bæjarstjórnar.  Á fundi bæjarráðs hinn 18. maí 2007 var framlagt erindi samþykkt með vísan til umsagnar bæjarskipulags. 

Auglýsing um gildistöku breytingar deiliskipulags Aspargrundar 9 og 11 var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. september 2007 og hljóðaði svo:  „…Í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997, með síðari breytingum, hefur bæjarráð Kópavogsbæjar samþykkt þann 7. september 2007 tillögu að breyttu deiliskipulagi við Aspargrund 9 og 11….“  Skutu kærendur deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda: Kærendur telja að deiliskipulagið brjóti gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998, bæði hvað varði málsmeðferð og efni.

Samkvæmt auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hafi bæjarráð samþykkt tillögu að breyttu deiliskipulagi þann 7. september 2007.  Þann dag hafi enginn fundur verið haldinn í bæjarráði og með vísan til þess sé ljóst að auglýsingu sé áfátt og þegar af þeirri ástæðu beri að fella hið breytta deiliskipulag úr gildi. 

Hið breytta deiliskipulag feli ekki aðeins í sér breytingar á skipulagi lóðar nr. 9-11 við Aspargrund heldur öllu deiliskipulagi Aspargrundar.  Bílastæðum sé breytt, þau hreyfð til og fækkað miðað við gildandi deiliskipulag frá 1996.  Deiliskipulagið sé því ekki unnið á lögmætan hátt.  Tillögur að breyttu deiliskipulagi, sem kynntar hafi verið kærendum, hafi verið ranglega settar fram og hafi ekki náð yfir allt svæðið sem ætlunin hafi verið að breyta.  Athugasemdir hafi verið gerðar við framlagða tillögu en engar teknar til greina en síðan hafi skipulagsyfirvöld breytt sjálfri tillögunni og samþykkt sem núverandi skipulag.  Hafi kærendur ekki fengið að koma að athugasemdum við endanlega útgáfu deiliskipulagsins eins og það hafi verið samþykkt.  Því hafi þeir óskað eftir rökstuðningi fyrir ákvörðun skipulagsnefndar en ekkert svar hafi borist.

Kærendur telji að það að taka sameiginleg bílastæði af öðrum íbúum til hagsbóta fyrir þann sem óski breytinga sé hvorki í anda skipulagslaga né skipulagsreglugerðar.  Breytingar á skipulagi í grónum hverfum skuli gera með sem minnstum óþægindum fyrir þá sem þar séu fyrir en lóðin að Aspargrund 9-11 sé stærsta lóðin við Aspargrund og auðvelt væri að koma þar fyrir innkeyrslu og fjölga bílastæðum þannig að allir væru sáttir.  Jafnframt vísi kærendur til álits umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727/1992.

Þá hafi breytingar á fasteign ekki verið kynntar kærendum nægjanlega.  Ekki hafi verið gerð grein fyrir hæð breytinganna og á kynningargögnum hafi hvorki hæðarkótar, fjarlægð frá lóðarmörkum né magntölur verið sýndar, hvorki af bílskúr né húsi.

Bent sé á að Skipulagsstofnun hafi gert athugasemdir við breytingu á deiliskipulagi. Hún hafi engu að síður verið samþykkt en kærendum hafi ekki verið tilkynnt um þær.

Að lokum sé bent á að í erindi Kópavogsbæjar til Skipulagsstofnunar sé ekki gert ráð fyrir þeim skilyrðum sem sett séu í 2. mgr. 26. gr. i.f. laga nr. 73/1997 svo sem mikilvægt sé.

Málsrök Kópavogsbæjar:  Af hálfu Kópavogsbæjar er þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað. 

Málsmeðferð við afgreiðslu deiliskipulagsins hafi verið byggð á 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Ákvörðunin hafi verið ítarlega grenndarkynnt þeim sem taldir voru eiga hagsmuna að gæta og hafi borist athugasemdir frá lóðarhöfum að Aspargrund 1, 3, 5 og 7 og Birkigrund 3.  Að lokinni grenndarkynningu hafi skipulagsnefnd yfirfarið málið að nýju með tilliti til framkominna athugasemda og hafi einkum kannað grenndaráhrif með tilliti til rasks, útlitsbreytinga, nýtingarmöguleika, skuggavarps og annarra þátta.  Við skoðun hafi komið í ljós að í upphaflegu skipulagi lóðarinnar að Aspargrund 9-11 hafi ekki verið gert ráð fyrir bílastæðum innan lóðar en svo hafi verið um aðrar lóðir í götunni.

Ákvörðun skipulagsnefndar hafi m.a. verið byggð á þeim grundvelli að fyrirhuguð breyting myndi fela í sér verulega aukna nýtingarmöguleika lóðarhafa á lóð, í samræmi við nýtingu innan annarra lóða í götunni.  Vegi hér þungt að ekki hafi verið gert ráð fyrir bílastæðum innan lóðarinnar í eldra skipulagi og hafi verið litið svo á að um leiðréttingu væri að ræða.

Ákveðið hafi verið að færa bílskúr frá lóðarmörkum um þrjá metra vegna framkominna athugasemda en önnur grenndaráhrif talin óveruleg, ef nokkur.

Andmæli lóðarhafa Aspargrundar 9-11:  Lóðarhafar benda á að þeir séu með fjórar bifreiðar á heimilinu og noti þrjú bílastæði af fjórum fyrir framan lóð sína.  Verði nýja skipulagið samþykkt muni losna um eitt bílastæði í viðbót og þá hafi þeir tvö stæði til að aka upp að bílskúr sínum og séu þá tvö gestastæði eftir og eitt stæði neðst í götu.  Þá hafi einn lóðarhafi við götuna nýtt sér endastæði á milli lóða nr. 7 og 9 við Aspargrund til lengri tíma og noti jafnframt stæði efst í götunni sem gæti allt eins verið gestastæði. 

Lóðarleyfishafar hafi verið upplýstir um það við kaup á fasteign sinni að bílastæði fyrir framan lóð tilheyrði húsi nr. 9 og 11 við Aspargrund og hafi þau verið merkt sem bílastæði en ekki gestastæði.  Réttilega hafi verið staðið að grenndarkynningum og nágrannar hafi ekki gert athugasemd við stækkun hússins sem liggi mun lægra á lóð en húsin nr. 3, 5, og 7 að Aspargrund.

Niðurstaða:  Samkvæmt auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda, er birtist hinn 19. september 2007, var hin kærða deiliskipulagsbreyting vegna Aspargrundar 9-11 staðfest í bæjarráði Kópavogs hinn 7. september 2007.  Við eftirgrennslan hefur komið í ljós að þann dag var ekki haldinn fundur í bæjarráði.  Hins vegar liggur fyrir í málinu að bæjarráð Kópavogs staðfesti tillögu skipulagsnefndar bæjarins frá 6. september 2006, um skipulagsbreytingu varðandi greinda lóð, hinn 7. september 2006.  Þá liggur og fyrir að bæjarráð staðfesti hinn 18. maí 2007 nýja deiliskipulagsbreytingu að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt tillögu skipulagsnefndar frá 15. maí 2007.  Víkur síðargreinda breytingin frá hinni fyrri hvað varðar tilhögun bílastæða.

Að framangreindum atvikum virtum þykir vafa undirorpið til hvaða ályktunar bæjarráðs um skipulagsbreytingu varðandi Aspargrund 9-11 fyrrgreind auglýsing í B-deild Stjórnartíðinda taki.  Verður því að líta svo á að samþykkt um deiliskipulagsbreytingu vegna Aspargrundar 9-11, er mál þetta snýst um, hafi ekki tekið gildi með lögformlega réttri birtingu í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en umrædd birting er gildistökuskilyrði samkvæmt gr. 6.4 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Var því ekki fullnægt því skilyrði 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um kæruheimild að málið væri til lykta leitt og lá því ekki fyrir kæranleg ákvörðun í málinu. Verður málinu af þeim sökum vísað frá úrskurðarnefndinni.   

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
   Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

122/2007 Kiðjaberg

Með

Ár 2008, þriðjudaginn 8. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 122/2007, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. september 2007 um breytt deiliskipulag frístundasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. september 2007, er barst nefndinni hinn 25. sama mánaðar, kærir Ívar Pálsson hdl., f.h. Þ og Þ, Glaðheimum 14, Reykjavík, eigenda sumarhúss á lóðinni nr. 111 í landi Kiðjabergs í Grímsnesi, samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. september 2007 um breytt deiliskipulag frístundasvæðis í landi Kiðjabergs. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að réttaráhrif hennar verði þegar stöðvuð.  Þykir ekki hafa þýðingu að fjalla sérstaklega um frestun réttaráhrifa hinnar kærðu skipulagsákvörðunar enda felur hún ekki í sér sjálfstæða heimild til framkvæmda.  Hafa kærendur, með kæru, dags. 4. október 2007, kært til úrskurðarnefndarinnar útgáfu byggingarleyfa sem veitt hafa verið fyrir sumarhúsum á lóðum næst lóð kærenda með stoð í hinni kærðu ákvörðun og hafa krafist stöðvunar framkvæmda í því máli.  Hefur úrskurðarnefndin þegar tekið afstöðu til þeirrar kröfu. Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um frestun réttaráhrifa í máli þessu en málið er nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkra forsögu en deilur hafa verið uppi um deiliskipulagsákvarðanir sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps varðandi frístundahúsasvæði í landi Kiðjabergs, en upphaflegt deiliskipulag svæðisins er frá árinu 1990.  Hinn 23. ágúst 2006 öðlaðist gildi breyting á umræddu deiliskipulagi er tók til stærðar og staðsetningar sumarhúsalóða á svæðinu og hinn 9. október 2006 tók gildi deiliskipulagsbreyting er varðaði stærð og hæð sumarhúsa þar.  Voru breytingar þessar kærðar til úrskurðarnefndarinnar sem með úrskurði sínum uppkveðnum hinn 4. júlí 2007 vísaði frá kæru á fyrri skipulagsbreytingunni en felldi þá síðari úr gildi.  Þá voru og úr gildi felld leyfi til bygginga tveggja sumarhúsa á skipulagssvæðinu. 

Á fundi sveitarstjórnar hinn 5. júlí 2007 var eftirfarandi fært til bókar:  „Sveitarstjórn samþykkir að fela oddvita meirihluta og oddvita minnihluta að samþykkja f.h. sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst eða þar til sveitarstjórn fundar að nýju.“

Á fundi hinn 12. júlí 2007 samþykkti skipulagsnefnd uppsveita Árnessýslu að auglýsa tillögu að breyttum skilmálum sumarhúsasvæðisins í Kiðjabergi, er fólu m.a. í sér að hámarksstærð húsa gæti orðið allt að 350 m², hámarkshæð mænis 6 metrar og að heimilt yrði að byggja geymslukjallara þar sem aðstæður gæfu tilefni til.  Samþykktu oddviti meirihluta og oddviti minnhluta fundargerð nefndarinnar hinn 13. sama mánaðar.  Var tillagan auglýst til kynningar í Lögbirtingablaðinu hinn 19. júlí 2007 og bárust við henni athugasemdir, m.a. frá kærendum.   Á fundi sveitarstjórnar hinn 16. ágúst 2007 var lögð fram fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 og eftirfarandi bókað:  „Fundargerð lögð fram og kynnt en oddvitar meiri og minni hluta sveitarstjórnar hafa samþykkt fundargerðina sbr. bókun í sveitarstjórn þann 5. júlí sl. og er samþykki þeirra staðfest af hálfu sveitarstjórnar.“  Var tillagan tekin fyrir á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september 2007 og afgreidd með svohljóðandi bókun:  „Lögð fram tillaga að breytingum á skilmálum deiliskipulags Kiðjabergs, orlofs- og sumarhúsasvæðis Meistarafélags húsasmiða.  Í tillögunni felst að gerð er breyting á skilmálum er varða stærð og útlit húsa, h. lið í greinargerð deiliskipulagsins.  Gert er ráð fyrir að heimilt verði að reisa allt að 350 fm frístundahús og 40 fm aukahús á hverri lóð, þó þannig að nýtingarhlutfall verði ekki hærra en 0,03.  Einnig verða breytingar er varða hæðir húsa, mænishæð og þakhalla. Þann 21. september 2006 samþykkti sveitarstjórn breytingu á skilmálum deiliskipulagsins en með úrskurði Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 4. júlí 2007 var sú breyting felld úr gildi.  Tillagan var í kynningu frá 19. júlí til 16. ágúst 2007 með athugasemdafresti til 30. ágúst.  Tvö athugasemdabréf bárust.  Sveitarstjórn samþykkir tillöguna skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga óbreytta og felur skipulagsfulltrúa að svara innsendum athugasemdum í samræmi við afgreiðslu sveitarstjórnar.“

Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulagsfulltrúa, dags. 21. september 2007, lýsti stofnunin þeirri afstöðu sinni að hún féllist ekki á að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 auk þess sem efnisinnihald skilmálanna væri óskýrt.  Þrátt fyrir þessa afstöðu Skipulagsstofnunar var auglýsing um gildistöku breytingarinnar, dags. 21. september 2007, birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. sama mánaðar.

Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps, dags. 12. október 2007, var óskað eftir upplýsingum um hvernig staðið hafi verið að staðfestingu fundargerðar skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu frá 12. júlí 2007 þar sem samþykkt hafði verið að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðis þess er hér um ræðir.  Í bréfi lögmanns sveitarfélagsins, dags. 22. október 2007, kemur m.a. fram að hinn 13. júlí 2007 hafi oddvitar meiri- og minnihluta sveitarstjórnar staðfest fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 með áritun sinni, sbr. heimild sveitarstjórnar frá 5. júlí 2007 og því hafi samþykki hennar fyrir auglýsingu tillögunnar legið fyrir.

Með tölvubréfi lögmanns sveitarfélagsins til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. nóvember 2007, segir m.a. eftirfarandi:  „Sveitarstjórn telur að samþykktin 5. júlí sl. hafi verið fullgild og í samræmi við sveitarstjórnarlög og ekki hafi þurft staðfestingar við á samþykkt oddvitanna frá 13. júlí varðandi Kiðjaberg.  Afgreiðsla þann 16. ágúst var einungis ex tuto.  Þá liggur líka fyrir að hafi verið einhverjir annmarkar á samþykkt oddvita eða heimild þeirra þá hafi verið úr henni bætt þann 16. ágúst.  Að loknum kynningartíma tillögunnar, sem lauk 30. ágúst 2007, þá tók sveitarstjórn málið fyrir þann 6. september og samþykkti tillöguna og fól skipulagsfulltrúa að svara athugasemdum í samræmi við það sem fram fór á fundinum.“

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að svo virðist sem hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi eingöngu hlotið eina umræðu í hreppsnefnd Grímsnes- og Grafningshrepps, eða hinn 6. september 2007.  Tillagan hafi ekki verið tekin fyrir á fundi hreppsnefndar sem haldinn hafi verið daginn eftir uppkvaðningu úrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007.  Eftir það hafi hreppsnefndin ekki komið saman fyrr en hinn 16. ágúst 2007 en þá hafi tillagan þegar verið auglýst.  Tillagan virðist því hafa verið auglýst án þess að fyrir lægi samþykki hreppsnefndar.  Samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli sveitarstjórn samþykkja auglýsingu deiliskipulagstillögu og taka tillöguna til umræðu á ný eftir athugasemdafrest, að undangenginni umfjöllun í skipulagsnefnd.  Tillagan virðist hvorki hafa fengið umfjöllun í hreppsnefnd fyrir auglýsingu né umfjöllun í skipulagsnefnd eftir auglýsingu eins og jafnframt sé lögskylt.  Með vísan til framangreinds sé hin kærða deiliskipulagsbreyting ógildanleg.

Í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga segi að sveitarstjórn skuli við seinni umræðu í sveitarstjórn „…taka afstöðu til athugasemda sem borist hafa og þess hvort gera skuli breytingar á tillögunni.“  Eins og fram komi í afgreiðslu sveitarstjórnar hafi hún ekki tekið afstöðu til athugasemda kærenda heldur hafi hún falið skipulagsfulltrúa að svara þeim.  Ekkert sé heldur bókað um að lögð hafi verið fram umsögn um athugasemdir kærenda.  Slík afgreiðsla sé ekki í samræmi við ákvæði áður nefndrar 25. gr. enda byggi lögin á því að sveitarstjórnin sjálf taki afstöðu til athugasemda sem berist.  Sé hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu ógildanleg.

Þá sé því haldið fram að hin kærða deiliskipulagsbreyting sé ólögmæt með vísan til þess að samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé óheimilt „… að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.“  Eins og úrskurðarnefndinni sé kunnugt hafi fjöldi bygginga verið reistur á svæðinu í ósamræmi við gildandi skilmála.  Sambærileg skipulagsbreyting hafi áður verið samþykkt en felld úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007.  Þá hafi kærendur tvisvar kært byggingarleyfi fyrir sumarhúsum á lóðunum nr. 109 og 112 sem haldið sé fram að hafi verið byggð eftir umræddum skilmálum.  Þegar byggingarleyfin fyrir þessum húsum hafi verið veitt í upphafi hafi þó ekki einu sinni verið búið að samþykkja þá breytingu á skipulagsskilmálum sem felld hafi verið úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 4. júlí 2007.  Byggingarframkvæmdir við umrædd hús, á lóðunum nr. 109 og 112, hafi því alltaf verið ólögmætar og hreppsnefnd verið um það fullkunnugt.  Hreppsnefndinni hafi því borið, áður en hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið auglýst, að láta fjarlægja hinar ólögmætu framkvæmdir.  Það hafi ekki verið gert.  Hin kærða breyting sé því í beinni andstöðu við umrætt lagaákvæði sem sett hafi verið til að koma í veg fyrir háttsemi af þessum toga.  Undir þetta taki Skipulagsstofnun í bréfi, dags. 21. september 2007.  Tilgangur samþykktar skilmálanna virðist því eingöngu hafa verið sá að koma sér hjá bótaskyldu gagnvart eigendum allra þeirra húsa sem reist hafi verið í trássi við skipulag, þ.m.t. á lóðunum nr. 109 og 112.

Kærendur telji deiliskipulagsbreytinguna ólögmæta þar sem ólögmætt sé að breyta tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, enda verði eigendur fasteigna að geta treyst því að því umhverfi og þeim réttindum sem þeim séu sköpuð með skipulagsáætlunum sé ekki breytt nema fyrir því liggi sterk málefnaleg og lögmæt sjónarmið.  Með breytingu sem þessari sé raskað öllum þeim væntingum sem kærendur hafi haft er þau hafi sótt um og fengið lóð á svæðinu og hafið þar uppbyggingu. 

Þá sé því haldið fram að hin kærða breyting á skilmálum samræmist ekki reglum um samræmi og jafnræði.  Tillagan sé því andstæð reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.  Með því að breyta skilmálum eftir á sitji lóðarhafar ekki við sama borð. 

Auk framangreinds telji kærendur að hin kærða breyting muni skerða mjög friðhelgi og grenndarrétt þeirra þar sem hærri og stærri hús kalli á meiri yfirsýn yfir lóð þeirra og aukna umferð.  Í því sambandi sé minnt á að lóðir í kringum lóð þeirra hafa verið stækkaðar og útivistarsvæði minnkuð verulega en um leið hafi kærendum verið synjað um sambærilega stækkun. 

Þá sé hin kærða breyting ekki í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga eða skipulagsreglugerð um framsetningu slíkra skipulagsbreytinga.  Jafnframt sé efnisinnihald skilmálanna óskýrt eins og fram komi í bréfi Skipulagsstofnunar frá 21. september 2007. 

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Af hálfu sveitarfélagsins er kröfum kærenda mótmælt og þess krafist að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði staðfest. 

Bent sé á að á fundi sveitarstjórnar hinn 5. júlí 2007, í lið 20. a, sé eftirfarandi fært til bókar:  „Heimild til að samþykkja f.h. sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst eða þar til sveitarstjórn fundar að nýju.  Sveitarstjórn samþykkir að fela oddvita meirihluta og oddvita minnihluta að samþykkja f.h. sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst eða þar til sveitarstjórn fundar að nýju.“

Hinn 13. júlí 2007 hafi oddvitar meirihluta og minnihluta staðfest fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 þar sem samþykkt hafi verið að auglýsa tillögu að breytingu á skilmálum frístundabyggðar í landi Kiðjabergs.  Samþykki sveitarstjórnar fyrir auglýsingu tillögunnar hafi því legið fyrir.  Um rangfærslu sé því að ræða í kæru.

Þá hafi á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september 2007 legið fyrir auglýst tillaga ásamt innkomnum athugasemdum, sem hafi verið yfirfarnar og ræddar, og í kjölfarið hafi sú afstaða verið tekin að ekki skyldi gera breytingar á tillögunni vegna þeirra og tillagan því samþykkt óbreytt.

Almennt sé það svo að fullgerð umsögn um athugasemdir liggi ekki alltaf fyrir þegar sveitarstjórn taki mál til afgreiðslu, en með samþykktinni sé að sjálfsögðu tekin afstaða til athugasemdanna, þ.e. að þær séu ekki þess eðlis að gera þurfi breytingar á tillögunni.  Þeir sem gert hafi athugasemdir fái svo umsögn um athugasemdir sínar í samræmi við afgreiðslu sveitarstjórnar.  Í tilviki því er hér um ræði hafi málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar verið að öllu leyti í samræmi við fyrirmæli skipulags- og byggingarlaga.

Þá sé skilningi kærenda á 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997 alfarið mótmælt.  Skipulags- og byggingarnefnd sé ekki skylt að lögum að láta fjarlægja sumarhús á lóðum nr. 109 og 112 eða öðrum lóðum á svæðinu áður en gerð sé breyting á skilmálum deiliskipulags, þrátt fyrir að byggingarleyfi hafi verið afturkölluð.  Ekki sé unnt að túlka ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga með þeim hætti.  Í 56. gr. skipulags- og byggingarlaga sé ekki kveðið með skýrum hætti á um hvernig með skuli fara í slíkum tilvikum.  Engin fyrirmæli séu í greindum lögum sem skyldi byggingarnefnd til að taka ákvörðun um að fjarlægja mannvirki, sem þegar hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis.  Skoða verði ákvæði 4. mgr. í samhengi við önnur þvingunarúrræði 56. gr.  Ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 56. gr. eigi fyrst og fremst við um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir samkvæmt IV. kafla laga nr. 73/1997 og taki þá fyrst og fremst til framkvæmda, sem hafnar séu án þess að fengin séu tilskilin leyfi.  Ákvæði 4. mgr. geti þar af leiðandi ekki átt við í því tilviki er bygging hafi verið reist á grundvelli gilds byggingarleyfis, sem talið hafi verið í samræmi við skipulag og skilmála, á þeim tíma sem leyfið hafi verið veitt.  Ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að taka á þeim tilvikum þegar framkvæmt sé án allra tilskilinna leyfa.  Slík túlkun sé einnig í samræmi við forsögu þessa lagaákvæðis og tilgang þess.  Þá sé hér um að ræða undantekningarreglu og verði að beita þröngri lögskýringu við túlkun hennar.  Þröng skýring leiði til þess að ákvæðið verði aldrei túlkað á þann veg sem kærendur krefjist.  Hér verði einnig að hafa í huga að um leið og mannvirki hafi verið reist á grundvelli byggingarleyfis komi til önnur sjónarmið, m.a. um eyðileggingu verðmæta o.fl., sem geti komið í veg fyrir að unnt sé að rífa eða fjarlægja eign, sem reist hafi verið.  Einnig þurfi að líta til skipulagssjónarmiða sem og hagsmuna eiganda þess húss sem risið sé, en niðurrif eignar hans væri augljóslega verulega íþyngjandi fyrir hann.  Loks þurfi að gæta meðalhófs í slíkum ákvörðunum sem og jafnræðisreglu.

Þá megi einnig benda á að framkvæmdir við hús á lóð nr. 112 hafi hafist eftir að breytingar á skilmálum deiliskipulagsins hafi tekið gildi haustið 2006.  Frá þeim tíma og allt til 4. júlí 2007 hafi framkvæmdirnar verið í samræmi við byggingarleyfi og gildandi deiliskipulag.  Enn fremur hafi það verið vilji sveitarstjórnar sem og landeiganda að breyta skilmálum svæðisins þar sem ljóst hafi þótt að þeir væru ekki í samræmi við þá þróun sem átt hafi sér stað í uppbyggingu frístundasvæða undanfarin ár.  Húsin sem risið hafi á lóðum nr. 109 og 112 séu í góðu samræmi við hús sem hafi verið leyfð á öðrum svæðum innan sveitarfélagsins og vegna þessa, sem og greindra sjónarmiða um túlkun á fyrirmælum skipulags- og byggingarlaga, hafi það ekki verið talið skynsamlegt að rífa húsin til þess eins að leyfa uppbyggingu þeirra þegar nýir skipulagsskilmálar hafi tekið gildi.

Í ljósi alls framangreinds sé ekki hægt að fallast á þá túlkun 4. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997, sem sett sé fram af hálfu kærenda, að rífa þurfi húsin á lóðum nr. 109 og 112, sem reist hafi verið á grundvelli byggingarleyfa, áður en unnt sé að breyta deiliskipulagsskilmálum svæðisins.

Þá sé mótmælt þeirri staðhæfingu kærenda að um sé að ræða grundvallarbreytingu á nýlegu skipulagi.  Ekki sé hægt að segja að deiliskipulag umrædds svæðis í Kiðjabergi sé nýlegt því það sé eitt af þeim fyrstu sem unnið hafi verið í sveitarfélaginu. 

Á þeim tíma er upphaflegt deiliskipulag hafi verið unnið hafi ekki verið heimilt að byggja stærri frístundahús en 60 m² samkvæmt lagafyrirmælum og hafi skipulagið miðast við þá stærð.  Í dag sé ekki kveðið á um hámarksstærð frístundahúsa í lögum og ef litið sé til þróunar síðustu ára þá hafi frístundahús smám saman verið að stækka í samræmi við kröfur húsbyggjenda.  Að mati sveitarfélagsins sé ekki talið óeðlilegt að þessi þróun nái einnig til byggðarinnar í Kiðjabergi, sérstaklega í ljósi þess að þangað til nýlega hafi fjölmargar lóðir á svæðinu verið óseldar.

Ljóst sé að fjölmörg hús á svæðinu hafi risið sem séu í samræmi við gildandi skilmála, þar sem hámarksstærð húsa sé 60 m² enda hafi ekki verið heimilt samkvæmt þágildandi lögum að reisa stærri hús.  Slíkt ákvæði hafi hins vegar verið fellt úr gildi þegar ný skipulags- og byggingarlög hafi tekið gildi fyrir um tíu árum.  Ekki sé unnt að túlka jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar með þeim hætti sem kærendur geri, þ.e. að hús sem byggð séu síðar á svæðinu megi ekki vera stærri.  Á vel flestum öðrum svæðum innan sveitarfélagsins megi byggja mun stærri hús.  Þegar farið hafi verið af stað með breytingar á svæði C-Kambar í landi Kiðjabergs hafi átt eftir að úthluta fjölmörgum lóðum á svæðinu.  Markmið breytinganna hafi m.a. verið að gera svæðið meira aðlaðandi til að auðvelda úthlutun.  Ef skilmálum deiliskipulagsins hefði ekki verið breytt hefði mátt túlka það sem svo að ekki væri gætt jafnræðis milli landeigenda Kiðjabergs og annarra landeigenda í sveitarfélaginu þar sem minni byggingarheimildir gætu haft áhrif á úthlutun lóðanna.

Af hálfu sveitarfélagsins sé á því byggt að breyting á skilmálum hafi ekki neikvæð áhrif á grenndarrétt kærenda.  Það sé ekki mat sveitarstjórnar að stærri hús kalli á aukna yfirsýn yfir aðliggjandi lóðir og aukna umferð.  Með breyttu skipulagi muni umferð fólks í næsta nágrenni kærenda minnka því lóðum norðan við lóð þeirra fækki úr þremur í tvær.

Telji kærendur sig hins vegar verða fyrir tjóni geti þau haft uppi bótakröfu á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Hinir umræddu skilmálar séu í samræmi við það sem algengt sé í deiliskipulagi frístundabyggða.  Í kærunni sé reyndar ekki rökstutt nánar hvað það sé sem kærendur telji óskýrt í þessum skilmálum.  Hér verði að hafa í huga að við setningu skilmála fyrir svæðið verði að vera hægt að taka tillit til mismunandi landaðstæðna hverrar lóðar fyrir sig.  Land innan byggingarreita lóða sé mjög mismunandi og þar af leiðandi þurfi að gera ráð fyrir ákveðnum sveigjanleika.  Skilmálarnir sem slíkir séu hins vegar skýrir og auðvelt sé að lesa úr þeim.

Af hálfu kærenda sé ekki sýnt fram á að breytingar á skilmálunum hafi neikvæð áhrif á hagsmuni þeirra þar sem húsin, sem þau hafa aðallega gert athugasemdir við, sjáist varla frá lóð þeirra.  

Úrskurðarnefndin tekur fram að aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök til stuðnings kröfum sínum og hefur nefndin haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Niðurstaða:  Í 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt.  Þá segir einnig að þegar liðinn sé frestur til athugasemda skuli sveitarstjórn fjalla um tillöguna á nýjan leik að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar.

Eins og rakið er hér að framan var á fundi sveitarstjórnar hinn 5. júlí 2007 samþykkt að fela oddvita meirihluta og oddvita minnihluta að samþykkja fyrir hönd sveitarstjórnar fundargerðir skipulags- og byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu í júlí og byrjun ágúst það ár.  Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 12. júlí 2007 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttum skilmálum sumarhúsasvæðisins í Kiðjabergi, er fól í sér m.a. að hámarksstærð húsa á svæðinu gæti orðið allt að 350m², hámarksmænishæð 6 m og að heimilt væri að byggja geymslukjallara þar sem aðstæður gæfu tilefni til.  Samþykktu oddviti meirihluta og oddviti minnihluta fundargerð nefndarinnar hinn 13. sama mánaðar.  Birtist auglýsing um tillöguna í Lögbirtingarblaðinu hinn 19. júlí 2007 og var frestur til athugasemda til 30. ágúst s.á.  Bárust athugasemdir við henni, m.a. frá kærendum.  

Á fundi sveitarstjórnar hinn 16. ágúst 2007 var lögð fram fundargerð skipulagsnefndar frá 12. júlí 2007 og eftirfarandi bókað:  „Fundargerð lögð fram og kynnt en oddvitar meiri og minni hluta sveitarstjórnar hafa samþykkt fundargerðina sbr. bókun í sveitarstjórn þann 5. júlí sl. og er samþykki þeirra staðfest af hálfu sveitarstjórnar.“  Var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga á fundi sveitarstjórnar hinn 6. september og var skipulagsfulltrúa falið að svara athugasemdum í samræmi við afgreiðslu sveitarstjórnar.

Samkvæmt 36. gr. sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998 eiga sveitarstjórnarmenn rétt á að störfum sveitarstjórnar sé hagað þannig að þeir geti tekið sér hæfilegt orlof árlega og í 3. mgr. 39. gr. sömu laga segir að á meðan sveitarstjórn sé í sumarleyfi fari byggðarráð með sömu heimildir og sveitarstjórn hafi ella.  Engar lagaheimildir standa hins vegar til þess að haga meðferð skipulagsmála með þeim hætti að fela oddvitum meiri- og minnihluta fullnaðarafgreiðslu sem sveitarstjórn er falin að lögum og breytir hér engu þótt sveitarstjórn hafi áður heimilað oddvitunum að staðfesta fundagerðir skipulags- og byggingarfulltrúa meðan sveitarstjórn væri í sumarleyfi.  Jafnframt er á það bent að meint umboð oddvitanna náði ekki til staðfestingar fundargerða skipulagsnefndar. 

Af ofangreindu leiðir að samþykki sveitarstjórnar lá ekki fyrir þegar hin umdeilda tillaga að breyttu deiliskipulagi var auglýst til kynningar svo sem áskilið er, sbr. 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá verður ekki séð að skipulagsnefnd hafi fjallað um tillöguna að liðnum fresti til athugasemda eins og ráðgert er í sama ákvæði.  Var meðferð málsins við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar þannig haldin verulegum annmörkum sem telja verður að leiða eigi til ógildingar hennar.

Deiliskipulagsbreyting sú sem kærð er í máli þessu varðar breytta skilmála deiliskipulags fyrir frístundabyggð í landi Kiðjabergs frá árinu 1990, nánar tiltekið h-lið greinargerðar þess er fjallar um stærð og útlit húsa á svæðinu.  Samkvæmt hinum nýju skilmálum er m.a. gert ráð fyrir að heimilt sé að reisa á svæðinu frístundahús allt að 350 m² að stærð að grunnfleti og skal nýtingarhlutfall ekki vera hærra en 3% af stærð lóðar.  Hámarkshæð mænis frá gólfi sé 6 m.  Möguleiki sé að byggja geymsluhús/gestahús allt að 40m².

Af hálfu kærenda er  á því byggt að óheimilt hafi verið að gera hina umdeildu skipulagsbreytingu þar sem ákvæði 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi staðið því í vegi en í tilvitnuðu ákvæði segir að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.

Í eldri skipulagsskilmálum sagði eftirfarandi um stærð húsa:  „Um hámarksstærðir bústaða og önnur almenn sérákvæði vísast til greinar 6.10.4.6 í byggingarreglugerð frá ágúst 1989.“  Í reglugerðarákvæði þessu sagði m.a. að sumarbústaðir skyldu að jafnaði vera á einni hæð og skyldu þeir ekki vera stærri en 60m².  Meðallofthæð ekki minni 2,2 m, vegghæð mest 3,0 m og hæð mænis frá jörðu mest 4,5 m.  Sambærilegt ákvæði um hámarksstærð sumarhúsa er ekki  að finna í núgildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998 en eðlilegast er að túlka eldra skipulag á þann veg að áfram hafi gilt þau 60 m² stærðarmörk sem vísað var til enda leiðir breyting á byggingarreglugerð ekki sjálfkrafa til breytingar á skipulagsákvörðunum.  Verður því við það að miða að á umræddu svæði hafi einungis verið heimilt að reisa sumarhús sem að hámarki mættu vera 60m².

Fyrir liggur í máli þessu að veitt höfðu verið leyfi til byggingar sumarhúsa á svæði því er um ræðir, áður en hin kærða deiliskipulagsbreyting tók gildi, sem m.a. voru langt umfram þær stærðarheimildir samkvæmt eldri skipulagsskilmálum sem að framan er lýst. 

Í 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarmála nr. 73/1997 segir að ef byggingarframkvæmd sé hafin með byggingarleyfi sem brjóti í bága við skipulag beri byggingarfulltrúa að stöðva framkvæmdir tafarlaust og síðan skuli hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Þá segir einnig í 4. mgr. sömu greinar að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt.  Verður ekki séð að tekin hafi verið með skýrum hætti afstaða til tilvitnaðra ákvæða 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar ákvörðun var tekin um hina kærðu deiliskipulagsbreytingu þrátt fyrir ábendingu Skipulagsstofnunar þar að lútandi.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður hin kærða deiliskipulagsbreyting felld úr gildi.  

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Samþykkt sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 6. september 2007, um breytt deiliskipulag frístundasvæðis í landi Kiðjabergs í Grímsnes- og Grafningshreppi, er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

______________________________               _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                 Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

105/2005 Vatnsstígur

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 11. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 105/2005, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, þar sem fallið var frá niðurrifi bygginga að Vatnstíg 12 og bílastæðum vegna fyrirhugaðra stúdentagarða á reitnum fækkað. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. desember 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hilmar Magnússon hrl., f.h. Þ, eiganda fasteigna að Vatnsstíg 11 og 12, Lindargötu 34 og Hverfisgötu 53, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, þar sem fallið var frá niðurrifi bygginga að Vatnsstíg 12 og bílastæðum vegna fyrirhugaðra stúdentagarða á reitnum fækkað.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Fasteignin að Vatnsstíg 12 er nú í eigu Vatns og lands ehf., auk þess sem félagið á ýmsar aðrar eignir á svæðinu.  Hefur greint félag tekið við aðild málsins að sínu leyti.  

Málavextir:  Á árinu 2004 var gerð breyting á skipulagi umrædds svæðis þar sem m.a. var gert ráð fyrir niðurrifi húsa að Vatnsstíg 12.  Gert var ráð fyrir þeim möguleika að sú lóð yrði sameinuð lóðum að Lindargötu 40-48 (jöfn númer) undir fyrirhugaðar íbúðir fyrir stúdenta.  Var lóðin að Vatnsstíg 12 ætluð fyrir innkeyrslu að stúdentaíbúðunum og undir bílastæði fyrir þær íbúðir. 

Á fundi skipulagsráðs 5. október 2005 var lögð fram fyrirspurn Skipulagssjóðs um breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5 ásamt tillögu skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulaginu.  Skipulagsráð samþykkti að grenndarkynna deiliskipulagstillöguna fyrir hagsmunaðilum að Vatnsstíg 12. 

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 16. nóvember 2005 þar sem lagt var fram m.a. athugasemdabréf eiganda húseignarinnar að Vatnsstíg 12 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir.  Var skipulagstillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu eins og að framan greinir.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda 30. nóvember 2005 að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að hina kærðu skipulagsbreytingu hafi borið að auglýsa og fara með í samræmi við meginreglu 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 í stað þess að grenndarkynna hana samkvæmt undantekningarreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Breytingin varði fjölmargar húseignir þótt um fáa aðila sé að ræða. 

Einungis sé heimilt að falla frá auglýsingu ef um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða.  Umrædd breyting sé veruleg og snúi að eignum og eignaréttindum sem varin séu af stjórnarskrá.  Miða eigi við hvort breyting sé veruleg gagnvart einum eða fleiri íbúðareigendum en ekki hvort breyting á skipulagi sem slík sé óveruleg.  Fyrirhuguð fjölmenn byggð í miðbæjarhluta muni hafa ónæði í för með sér og verðfella eignir kærenda.  Umferð bifreiða muni aukast verulega, sérstaklega við Lindargötu, en rekið sé  gistiheimili að Vatnsstíg 11. 

Fækkun bílastæða bitni á eignum kærenda og fullnægi engan veginn þörfum íbúanna í nýjum fjölbýlishúsum.  Gert sé ráð fyrir 0,4 stæðum fyrir hverja íbúð en ráða megi af gögnum að þau verði aðeins 0,3 á íbúð, sem sé allt of lágt.  Því sé mótmælt sem fram komi í greinargerð umdeildrar skipulagsbreytingar að breyting á leiðakerfi strætisvagna hafi leitt til fjölgunar ferða en engin gögn fylgi sem sanni þá fullyrðingu.  Þetta séu auk þess haldlaus rök fyrir minni þörf á bílastæðum þar sem leiðakerfi Strætó bs. taki sífelldum breytingum og því ekki útilokað að ferðum fækki síðar.  Ekkert liggi fyrir um að íbúar í fyrirhuguðum stúdentaíbúðum muni síður nota einkabíla en aðrir.  Í þessu sambandi megi benda á svör vegna athugasemda er borist hafi við deiliskipulag það sem fyrir hafi verið, þar sem sagt hafi verið eðlilegt að miða við 0,5 stæði á íbúð með hliðsjón af bílaeign stúdenta.  Þá hafi ekki verið talið unnt að gera minni kröfur vegna mikillar bílaeignar og að ekki verði séð að breytt leiðakerfi strætisvagna hafi í för með sér breytingu á bílaeign stúdenta í þeim mæli sem umdeild skipulagsbreyting geri nú ráð fyrir. 

Meginbreytingin snúi að lóðinni að Vatnsstíg 12.  Á sínum tíma hafi verið mótmælt að gert yrði ráð fyrir innkeyrslu um þá lóð en þeim mótmælum hafi ekki verið fylgt eftir þar sem talið hafi verið að samningur væri í höfn við Reykjavíkurborg um makaskipti á þeirri lóð og Lindargötu 2-36 en það hafi ekki gengið eftir.  Bílastæði og fjögurra hæða nýbygging stúdenta liggi að lóðarmörkum Vatnsstígs 12, sem sé í andstöðu við 4. kafla byggingarreglugerðar.  Á skipulagsuppdrætti séu færð inn tákn á lóðina Vatnsstíg 12 sem ekki séu skýrð í skipulagstillögunni. 

Umrædd nýbygging virðist eiga að rísa að hluta á lóðinni að Vatnsstíg 12 ef marka megi mælingablað frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fyrrgreind lóð sé minnkuð um 1,3 m² og lóðamörk færð til vesturs þannig að þau séu í gegnum bílskúr sem þar sé. 

Kærendur telji af framangreindum ástæðum hina kærðu ákvörðun ólögmæta og skerði hún eignarréttindi þeirra með þeim hætti að ekki verði við unað skv. almennum reglum grenndarréttar, bæði hvað varði nýtingu og næði.  Ekki liggi fyrir ástæður borgaryfirvalda fyrir umræddum breytingum sem telja verði ómálefnalegar og beri vott um valdníðslu enda leiði breytingin til mikils tjóns fyrir kærendur með einangrun fasteigna er leiði til takmarkaðri nýtingarmöguleika.  Breyti hér engu þótt tjón sem kærendur verði sannanlega fyrir verði bætt.  Það sé rangt sem komi fram hjá skipulagsfulltrúa í umsögn hans um umrædda skipulagsbreytingu að verið sé að færa skipulag til fyrra horfs þar sem í byggingu séu stórir stúdentagarðar á reitnum.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.

Hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið grenndarkynnt fyrir þeim aðilum sem taldir hafi átt hagsmuna að gæta, þ.e. annars vegar lóðarhafa Vatnsstígs 12 og hins vegar félagsins Stafna á milli, sem hafi verið eigendur að þeim eignum á reitnum sem ekki hafi verið í eigu Reykjavíkurborgar.  Breytingin hafi verið þess eðlis að aðrir aðilar á svæðinu hafi ekki verið taldir eiga hagsmuna að gæta vegna þeirra.  Vegna þess um hve fáa hagsmunaaðila hafi verið að ræða, hafi breytingin verið talin óveruleg. 

Ekki sé fallist á að umrædd breyting skerði með ólögmætum hætti eignir  kærenda.  Fallið hafi verið frá heimild í gildandi deiliskipulagi fyrir niðurrifi húsa á lóðinni að Vatnsstíg 12 og til að sameina hana nokkrum öðrum lóðum á reitnum.  Með hinni samþykktu breytingu sé því verið að hverfa til núverandi ástands hvað umrædda lóð varði.  Því verði ekki séð að um skerðingu á eignum sé að ræða og sé sú fullyrðing órökstudd.  Minnt sé á að annar kærenda, þáverandi eigandi Vatnstígs 12, hafi gert athugasemd við áform fyrra deiliskipulags um niðurrifið þegar sú skipulagstillaga hafi verið kynnt hagsmunaaðilum. 

Í umdeildu deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 0,4 bílastæðum á hverja íbúð í stúdentagörðum.  Hvorki sé kveðið á um fjölda íbúða né bílastæða í tillögunni og beri lóðarhöfum því að haga hönnun fyrirhugaðra íbúða með tilliti til þessara skilmála.  Fram komi á deiliskipulagsuppdrætti að leiðakerfi strætisvagna hafi verið breytt í grundvallaratriðum síðan fyrra deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Í núverandi leiðakerfi séu eknar fimm stofnleiðir frá Hlemmi niður Hverfisgötu um Lækjargötu og miðbæinn að biðstöð við Félagsstofnun stúdenta.  Ekið sé í báðar áttir á 10 mínútna fresti á álagstímum og 20 mínútna fresti þess á milli.  Í eldra leiðakerfi megi segja að aðeins ein leið hafi farið frá Hlemmi niður Hverfisgötu, um miðborgina og stoppað á Suðurgötu fyrir ofan aðalbyggingu HÍ.  Það sé því ljóst að þjónusta strætisvagna milli umrædds svæðis og HÍ hafi aukist til muna með nýju leiðakerfi og því grundvöllur til að minnka kröfur um bílastæði á lóð stúdentagarða við Lindargötu.  Þessar góðu samgöngur geri stúdentum kleift að þurfa ekki að reka bíl. 

Í þágildandi gr. 75.4 í 4. kafla byggingarreglugerðar hafi verið heimild til að víkja frá reglum um fjarlægð húsa frá lóðamörkum í deiliskipulagi og hafi  deiliskipulagsbreytingin því verið í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar að þessu leyti.  Samkvæmt mælingum mælingadeildar framkvæmdasviðs Reykjavíkurborgar standi norðaustur horn bílskúrs á lóð Vatnsstígs 12 0,199 metra út fyrir lóðamörk.  Þetta sé væntanlega til komið þar sem húsið sem standi að Lindargötu 42A sé ekki samsíða vesturlóðamörkunum og sé því 0,15 metra bil milli norðvestur horns hússins og lóðamarkanna.  Þar sem umræddur bílskúr hafi verið byggður hornrétt á húsið að Lindargötu 42A standi hann út fyrir lóðamörkin.  Farið hafi verið fram á það við gerð umræddrar deiliskipulagsbreytingar að lóðamörkum yrði breytt til samræmis við stöðu núverandi bílskúrs á lóð Vatnsstígs 12.

Athugasemdir kærenda við umsögn Reykjavíkurborgar:  Áhersla er lögð á að hagsmuni eiganda Vatnsstígs 12 verði að skoða í því ljósi að við gildistöku skipulagsins frá 2004 hafi legið fyrir að hann yrði að láta þá lóð af hendi.  Hafi hagsmunir hans því einungis snúist um verðmat eignarinnar á þeim tíma.  Með hinni umdeildu breytingu sé aðeins verið að falla frá því að leggja greinda lóð undir aðkeyrslu og bílastæði fyrir stúdentagarða sem rísa eigi á reitnum en ekki sé dregið úr þeirri uppbyggingu sem ákveðin hafi verið á árinu 2004 og kærendur þurfi nú að þola. 

Áréttað sé að breytingin feli í sér fækkun bílastæða um 20% frá því sem áður hafi verið gert ráð fyrir án þess að sú breyting hafi verið studd málefnalegum rökum.  Benda megi á að starfsemi HÍ fari fram um allan bæ og fái röksemdir um tíðar strætisvagnaferðir því ekki staðist.  Þessi breyting muni valda auknum bílastæðavanda og snerti alla fasteignaeigendur á svæðinu og renni sú staðreynd stoðum undir þá ályktun að auglýsa hefði átt breytinguna samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Telja verði að umdeild breyting sé einungis gerð í því skyni að komast hjá uppkaupum eigna en ekki til þess að auðvelda aðgengi og fullnægja bílastæðaþörf á reitnum svo sem áhersla hafi verið lögð á við skipulagsgerðina frá árinu 2004. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var fallið frá niðurrifi mannvirkja að Vatnsstíg 12 og að leggja lóðina undir aðkomu og bílastæði fyrir stúdentaíbúðir sem gert hafði verið ráð fyrir í deiliskipulagsákvörðun er tók gildi á árinu 2004.  Við breytinguna er kröfum um bílastæði vegna stúdentaíbúðanna breytt úr 0,5 stæðum á íbúð í 0,4 stæði.  Bygging nefndra stúdentaíbúða var heimiluð með deiliskipulagsákvörðuninni frá 2004 og kemur sú framkvæmd og hugsanleg áhrif hennar á hagsmuni kærenda ekki til skoðunar í máli þessu enda kærufrestur vegna þeirrar ákvörðunar löngu liðinn. 

Breytingu þá, að falla frá áformum um niðurrif mannvirkja á lóðinni að Vatnsstíg 12,  verður að telja óverulega í ljósi þess að með henni er aðeins verið að falla frá breytingu skipulags sem ekki hefur komið til framkvæmda og með tilliti til þess að breytingin tekur aðeins til tveggja lóða, þ.e. hinnar sameinuðu lóðar undir stúdentagarða og lóðarinnar að Vatnsstíg 12.  Þá þykir fækkun bílastæða vegna stúdentaíbúða á umræddum skipulagsreit ekki þess eðlis að þurft hafi að auglýsa breytinguna til kynningar samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hafa verður í huga að breytingin tekur til reits sem liggur að miðborgarsvæði þar sem algengt er að vikið sé frá kröfum um fjölda bílastæða og í nágrenninu eru tvö bílastæðahús.  Var efni og umfang hinnar kærðu ákvörðunar því þess eðlis að heimilt var að kynna hana samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga en ekki liggur annað fyrir en að skipulagstillagan hafi verið kynnt hagsmunaaðilum. 

Í greinargerð umræddrar deiliskipulagsbreytingar kemur fram að við breytingu skipulags svæðisins á árinu 2004 hafi fjöldi bílastæða vegna margnefndra stúdentaíbúða verið ákveðinn 0,5 stæði á íbúð með hliðsjón af bílaeign stúdenta, nálægðar við bílastæðahús við Vitatorg og góðum almenningssamgöngum.  Þau rök eru færð fyrir umdeildri breytingu á fjölda bílastæða í 0,4 að ferðum strætisvagna frá svæðinu að Háskóla Íslands hafi fjölgað til muna með breytingu á leiðakerfi strætisvagna eftir skipulagsbreytinguna frá árinu 2004.  Væru því rök fyrir því að fækka bílastæðum enn frekar. 

Ekki er fallist á að breyting á leiðakerfi strætisvagna geti verið haldbær rök fyrir skipulagsbreytingu.  Slíkar breytingar geta ekki talist skipulagsforsendur enda breytingar á leiðakerfi gerðar á öðrum vettvangi og geta ráðist af ýmsum öðrum ástæðum en búa að baki skipulagi.  Þá er fallist á það að hagsmunir eiganda lóðarinnar að Vatnsstíg 12 sýnast fyrir borð bornir með skipulagsbreytingunni.  Nýtingarhlutfall hinnar sameinuðu lóðar undir stúdentagarða er 1,9 en lóðarinnar nr. 12 við Vatnsstíg er 0,3.  Engar heimildir eru til uppbyggingar að Vatnsstíg 12 í hinni kærðu ákvörðun og ekki eru gefnar skýringar á hinum mikla mismun á nýtingarheimildum á þeim tveim lóðum er skipulagsbreytingin tekur til. 

Með vísan til þess sem rakið hefur verið þykir hin kærða skipulagsákvörðun haldin slíkum annmörkum að ógildingu varði. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, er felld úr gildi.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 _____________________________           ______________________________
  Ásgeir Magnússon                                            Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

29/2006 Miðengi

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 5. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 29/2006, kæra á ákvörðun sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 22. mars 2006 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðar nr. 200 í landi Miðengis við Álftavatn.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. apríl 2006, er barst nefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir Hulda Rós Rúriksdóttir hdl., f.h. H, eiganda lóðar nr. 60 í landi Miðengis, þá ákvörðun sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 22. mars 2006 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi frístundalóðar nr. 200 við 5. braut í landi Miðengis við Álftavatn.  Liggur lóð kæranda samhliða lóð þeirri sem deiliskipulagið tekur til.  Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags lóðarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. maí 2006 að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Árið 2002 var samþykkt tillaga að deiliskipulagi lóðar nr. 200 í landi Miðengis sem er í frístundabyggð í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Samkvæmt hinu samþykkta deiliskipulagi var gert ráð fyrir að reisa mætti frístundahús á lóðinni að hámarksstærð 380 fermetrar en einnig var heimilað að byggja allt að 50 fermetra gróðurhús, allt að 30 fermetra garðskála og allt að 10 fermetra opinn skála.  Var gert ráð fyrir byggingum á þremur byggingarreitum innan lóðarinnar en lóðin er 24.418 fermetrar að stærð. 

Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 17. nóvember 2005 var lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi ofangreindrar lóðar.  Í tillögunni var meðal annars gert ráð fyrir því að hámarksstærð frístundahúss yrði 496 fermetrar, þar með talið glerskáli, inntaksrými og niðurgrafinn geymslukjallari.  Einnig var gert ráð fyrir  bílskúr sem ekki skyldi vera stærri en 64 fermetrar og gestahúsi, ekki stærra en 86 fermetra, bæði einnar hæðar.  Samkvæmt uppdrætti deiliskipulagsins var frístundahúsinu markaður staður á byggingarreit 1 sem og bílskúr og gestahúsi.  Húsunum skyldi koma fyrir á milli og utan í hæðum og á milli gróðurbelta til að þau yrðu minna áberandi.  Mænishæð frístundahússins yfir aðalgólfi átti ekki að vera meiri en 6,8 metrar, líkt og í samþykktu skipulagi, og mest 4,6 metrar yfir aðalgólfi bílskúrs og gestahúss.  Þá var heimiluð bygging gróðurhúss, garðskála og opins skála sem fyrr.

Var samþykkt á fyrrgreindum fundi skipulagsnefndar að heimilt væri að auglýsa tillöguna.  Hinn 7. desember s.á. var á fundi sveitarstjórnar lögð fram fundargerð skipulagsnefndar og hún staðfest.

Tillagan var auglýst til kynningar frá 11. janúar til 8. febrúar 2006 og var frestur til að skila inn athugasemdum veittur til 22. febrúar s.á.  Sendi lögmaður kæranda inn athugasemdir með bréfi dags. 20. febrúar 2006 f.h. kæranda og fjölmargra annarra eigenda sumarhúsa á svæðinu.  Auk þess bárust athugasemdir frá tveimur öðrum aðilum.

Á fundi sveitarstjórnar hinn 8. mars 2006 var tillagan tekin fyrir að nýju og eftirfarandi bókun gerð: „Tillagan gerir ráð fyrir því að hámarksstærð frístundahúss verði 496 m² í stað 380 m². Einnig er gert ráð fyrir 64 m² bílskúr og 86 m² sumarhúsi sem munu standa á sérlóð innan marka skipulagsins“.  Jafnframt var eftirfarandi bókað á fundinum:  „Hins vegar má taka undir það sjónarmið að hugsanlega þarf að marka stefnu varðandi byggingarmagn, sér í lagi í þegar byggðum hverfum.“

Voru lagðar fram athugasemdir sem borist höfðu frá tveimur aðilum og þeim svarað en ekki athugasemdum kæranda o.fl.  Taldi sveitarstjórn ekki ástæðu til annars en að samþykkja fyrirliggjandi tillögu með vísan til þeirra raka sem sett hefðu verið fram í svari til þeirra er athugasemdirnar gerðu. 

Í kjölfarið gerði kærandi kröfu um að málið yrði endurupptekið á næsta fundi sveitarstjórnar og að fram færi umfjöllun um athugasemdir hans áður en endanleg ákvörðun yrði tekin í málinu.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 22. mars 2006 voru athugasemdir kæranda teknar til skoðunar og meðal annars bókað svo: „…..þó svo að húsið sé stærra heldur en gengur og gerist í sumarhúsahverfinu við 5. braut, fellur það vel að umhverfi og byrgir ekki útsýni manna enda er trjágróður á svæðinu gamall og gróinn og stendur í mörgum tilfellum mun hærra heldur en viðkomandi bygging.  Einnig má benda á að lóð nr. 200 er um 24.400 m² þannig að fyrirhugaðar byggingar rúmast mjög vel innan lóðar.“   Var tillaga að breyttu deiliskipulagi samþykkt.

Í bréfi Skipulagsstofnunar til sveitarstjórnar, dags. 27. apríl 2006, var tekið fram að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að sveitarfélagið auglýsti ofangreinda samþykkt en teldi þó að samþykktin gæfi fordæmi fyrir aðrar frístundahúsalóðir, a.m.k. í Miðengislandinu.  Var það álit stofnunarinnar að samþykktin gæfi sveitarstjórn tilefni til að vinna deiliskipulag fyrir umrætt hverfi og marka stefnu um stærð frístundahúsa í sveitarfélaginu.  Jafnframt var bent á að sveitarstjórn hefði virst vera á þeirri skoðun í svari sínu vegna framkominna athugasemda við tillöguna.

Ofangreindri ákvörðun skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að þeir sem hafi gert athugasemdir við framlagða tillögu að deiliskipulagi eigi allir sumarhús á svæðinu sem séu í samræmi hvert við annað og það sem tíðkist almennt í slíkum sumarhúsalöndum.  Um fjölmarga aðila sé að ræða en ekkert tillit hafi verið tekið til framlagðra athugasemda þeirra. 

Kærandi telji að ekki hafi verið gætt ákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um réttaröryggi, samanber ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna og gr. 1.1 í tilgreindri reglugerð.  Þá segi í gr. 6.2.3 og gr. 6.3.3 í fyrrgreindri reglugerð að auglýsa skuli tillögu að deiliskipulagi og að liðnum fresti til athugasemda skuli sveitarstjórn fjalla um skipulagstillöguna að undangenginni umfjöllun skipulagsnefndar þar sem taka skuli afstöðu til athugasemda sem borist hafi.  Málsmeðferð við umfjöllun og ákvarðanatöku sveitarstjórnar í máli þessu hafi ekki verið í samræmi við fyrrgreind ákvæði skipulagsreglugerðar en umfjöllun um athugasemdir kæranda hafi ekki farið fram fyrr en á fundi sveitarstjórnar hinn 22. mars 2006 eftir að kærandi hafði óskað þess að málið yrði tekið fyrir að nýju. 

Samkvæmt 9. gr. laga nr. 73/1997 skulu svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi.  Ekki liggi fyrir skriflegir skilmálar um leyfilegar framkvæmdir á svæðinu í landi Miðengis en óumdeilanlega hafi sumarhúsasvæðið verið nær óbreytt í tugi ára.  Sumarhús sé á hverri lóð og því nægi að skoða svæðið til að sjá hvernig landnotkun hafi verið.  Í öllum tilvikum sé um að ræða hefðbundin sumarhús, sem séu öll að svipaðri stærð eða í kringum 60-70 fermetrar, og í nokkrum tilvikum hafi verið byggðar geymslur á lóðum.  Um sé að ræða eldri hús sem hafi verið löguð til.  Það leiði af eðli máls og meginreglum skipulags- og byggingarlaga og skipulags- og byggingarreglugerða að þegar um sé að ræða fullbyggt svæði þrengi það heimildir sveitarstjórnar til að samþykkja breytingu á deiliskipulagi einnar lóðar.  Umhverfi viðkomandi lóðar og einnig næstu lóðar hafi skapað það svigrúm sem sé til slíkra breytinga.  Í því tilviki sem hér um ræði liggi skipulag svæðisins í landi Miðengis ljóst fyrir.  Allir sumarbústaðir á svæðinu séu að hámarki 80-100 fermetrar og í mesta lagi um geymsluskúra að ræða á lóðum auk sumarhúss. 

Kærandi bendi jafnframt á málavexti í máli nr. 5/1999 hjá úrskurðarnefndinni þar sem byggingarleyfi vegna sumarhúss hafi verið fellt úr gildi þar sem húsið hafi stungið svo í stúf við önnur sumarhús á svæðinu að ekki samræmdist áskilnaði um lágmarkssamræmi við gildandi skipulagsskilmála á því svæði.

Röksemdir sveitarstjórnar fyrir samþykkt hinnar kærðu ákvörðunar séu haldlausar og ekki í samræmi við ákvæði laga og reglugerða á sviði byggingar- og skipulagsmála.  Ekkert í bréfi sveitarstjórnar rökstyðji þau frávik sem hún heimili með samþykki sínu frá því skipulagi sem þegar sé á svæðinu.  Röksemdirnar séu auk þess óviðeigandi þegar litið sé til þess að það sé lögbundið hlutverk sveitarstjórnar að gæta þess að byggt sé í samræmi við gildandi deiliskipulag, sbr. ákvæði 2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Málsrök Grímsnes- og Grafningshrepps:  Gerð er sú krafa að hafnað verði kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Öll afgreiðsla og meðferð málsins hafi verið í samræmi við lög nr. 73/1997.  Þá verði að hafa í huga að árið 2002 hafi deiliskipulagi fyrir viðkomandi lóð verið breytt og verði því að meta breytingar á skipulagi lóðarinnar út frá þeim viðmiðum.  Ekki hafi borist athugasemdir við þá tillögu né verið hafðar uppi kröfur á grundvelli 33. gr. laga nr. 73/1997 vegna þeirrar breytingar.

Tilvísun í mál nr. 5/1999 eigi ekki við í tilviki því sem hér sé til skoðunar en í því máli hafi byggingarleyfi ekki verið í samræmi við skipulagsskilmála auk annarra galla á málsmeðferð en hér sé um að ræða breytingu á deiliskipulagi sem farið hafi verið með sem nýtt deiliskipulag í samræmi við fyrirmæli laga nr. 73/1997.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytingar á deiliskipulagi vegna frístundalóðar nr. 200 í landi Miðengis við Álftavatn.  Á svæðinu er í gildi Aðalskipulag Grímsnes- og Grafningshrepps 2002-2014 sem staðfest var af umhverfisráðherra hinn 28. apríl 2003.  Samkvæmt greinargerð þess er Miðengi skilgreint sem sumarhúsasvæði á byggingarstigi C, það er uppbygging hafin, en aðeins hefur verið samþykkt deiliskipulag vegna lóðar nr. 200 við 5. braut í landi Miðengis sem hin kærða breyting varðar.

Á árinu 2002 tók gildi deiliskipulag vegna lóðar nr. 200 þar sem heimiluð var bygging allt að 380 fermetra frístundahúss á lóðinni, auk gróðurhúss, garðskála og opins skála og var stærð aðalhússins langt umfram það sem tíðkaðist á nærliggjandi lóðum. Hefur þessu deiliskipulagi ekki verið hnekkt og er það því bindandi fyrir stjórnvöld og borgara skv. gr. 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.

Í skipulagsákvörðun þeirri sem nú sætir kæru til úrskurðarnefndarinnar er gert ráð fyrir auknu byggingarmagni á lóðinni þannig að hámarksstærð frístundahúss verði 496 fermetrar í stað 380 fermetra.  Jafnframt er heimiluð bygging bílskúrs, ekki stærri en 64 fermetra, og gestahúss að hámarksstærð 86 fermetra, auk áður leyfðra bygginga á lóðinni.  Skal, samkvæmt framlögðum teikningum, m.a. stækka svefnherbergjahluta hússins til suðurs sem nemur einum kvisti, um 3,8m, alls 38m² og gera garðstofu framan við stofu.

Af málsgögnum má ráða að heimiluð stækkun frístundahússins og breytingar á því muni ekki breyta ásýnd þess verulega.  Ekki verður heldur talið að þær nýju byggingar sem heimilað er að reisa á lóðinni samkvæmt hinni kærðu ákvörðun muni stinga verulega í stúf við umhverfi sitt umfram það sem upphaflegar byggingar gerðu.  Verður og að líta til þess að nýtingarhlutfall lóðarinnar telst ekki hátt með tilliti til stærðar hennar sem er um tveir og hálfur hektari.  Þá eru ekki ákvæði um hámarksstærð frístundahúsa í Aðalskipulagi Grímsnes- og Grafningshrepps 2002-1014 og er hin kærða breyting á deiliskipulagi því ekki í andstöðu við aðalskipulagið hvað það varðar.  

Vegna þeirrar málsástæðu kæranda að ekkert tillit hafi verið tekið til framkominna athugasemda á kynningartíma tillögunnar þykir rétt að benda á að áskilið er í lögum að tekin sé afstaða til athugasemda en ekki er gerð krafa um að orðið skuli við þeim.  Fyrir liggur að sveitarstjórn svaraði framkomnum athugasemdum  áður en meðferð málsins lauk og verður ekki talið að dráttur á því að svara athugasemdunum eigi að leiða eigi til ógildingar ákvörðunarinnar.

Að öllu framangreindu virtu verður að líta svo á að hin kærða ákvörðun feli ekki í sér svo neikvæð grenndaráhrif eða raski hagsmunum annarra lóðarhafa á svæðinu með þeim hætti að fella beri hina kærðu breytingu á deiliskipulagi úr gildi.  Þá verður ekki séð að aðrir þeir annmarkar séu fyrir hendi sem leitt geti til slíkrar niðurstöðu.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu um ógildingu á ákvörðun sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 22. mars 2006 um breytingu á deiliskipulagi lóðar nr. 200 við 5. braut í landi Miðengis við Álftavatn, Grímsnes- og Grafningshreppi.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________             _________________________________
Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

 

des 22
Love0

26/2006 Grensásvegur

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 5. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 26/2006, kæra á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg í Reykjavík. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. apríl 2006, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Svavar Þorvarðsson forstöðumaður, f.h. Fasteigna ríkissjóðs, Borgartúni 7, Reykjavík, synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Gensásveg í Reykjavík.  Fundagerð skipulagsráðs var lögð fram á fundi borgarráðs hinn 16. mars 2006. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða synjun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 13. janúar 2006 var lögð fram tillaga um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg ásamt samþykki eigenda að Grensásvegi 3-9, dags. 5. janúar 2006.  Á fundinum var samþykkt að grenndarkynna tillöguna fyrir hagsmunaaðilum að Grensásvegi 3, 5, 7, 9 og 11.

Fól tillagan í sér að aðkoma að lóðum frá Grensásvegi yrði breytt þannig að inn- og útakstur á lóð nr. 3 yrði aflagður og þess í stað gert ráð fyrir inn- og útakstri á móts við mörk húsanna að Gresásvegi 7 og 9.  

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsráðs hinn 15. mars 2006 og lagt fram athugasemdarbréf 11 eigenda og leigjenda að Grensásvegi 3-9 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 1. mars 2006.  Skipulagráð synjaði erindinu með  vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að eigendur fjögurra eigna af fimm, og 87,6% miðað við eignarhluta, að Grensásvegi 3 séu samþykkir tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg.  Eigendur fjögurra eigna af fimm, og 86,9% miðað við eignarhluta, að Grensásvegi 5 séu samþykkir tillögunni.  Eigendur fimm eigna af níu, og 50,4% miðað við eignarhluta, að Grensásvegi 7 séu samþykkir tillögunni.  Eigandi Grensásvegar 9 sé samþykkur tillögunni.  Af þessu leiði að 89,7% miðað við eignarhluta séu samþykkir tillögunni.  Vitneskja sé um að eigendur að Grensásvegi 3 og 5 hafi verið að andmæla gildandi deiliskipulagi varðandi útakstur í Skeifuna, en ekki tillögu að breyttu skipulagi.  Þannig séu 6,7% miðað við eignarhluta og þrír eigendur að andmæla breytingartillögunni, en tíu eigendur, eða 76,9% miðað við fjölda og 93,3% miðað við eignarhluta, sem séu henni samþykkir.  Ekki verði af gögnum málsins ráðið að rök andmælenda hafi verið könnuð.  Þá sé eftirtektarvert að sama eign hafi fleiri en eitt andmælaatkvæði miðað við fjölda. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þrátt fyrir að ekki sé að finna ákvæði í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sem beinlínis setji því skorður að hægt sé að verða við beiðni um breytingar á deiliskipulagi, þrátt fyrir að samþykki allra meðlóðarhafa sé ekki fyrir hendi, sé litið svo á að ekki sé ástæða til að verða við slíkum óskum skorti samþykki allra meðlóðarhafa fyrir tillögum um breytingar. Reykjavíkurborg líti svo á að stafi umsókn um breytingar á deiliskipulagi frá lóðarhöfum verði að liggja fyrir samþykki allra, þ.e. að umsóknin fullnægi ákvæðum laga um fjöleignarhús.  Í umsögn skipulagsfulltrúa komi fram að þar sem allir lóðarhafar hafi ekki verið sammála tillögunni hafi ekki verið hægt að fallast á erindið að svo komnu, en ef samþykki allra lægi fyrir væri hægt að leggja málið fyrir skipulagsráð til samþykktar.  Á það sé bent að lóðin sé sameign þeirra aðila sem fasteignir eigi á lóðinni, sbr. 5. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, og deiliskipulagstillagan geri ráð fyrir verulegum breytingum á lóðinni er varði aðkomuleiðir að henni.

Í 6. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús sé tekið fram að samþykki allra eigenda sameignar þurfi sé um endurbætur að ræða sem hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign.  Einnig sé tekið fram í 8. tl. 41. gr. að ákvarðanir er varði skiptingu bílastæða verði ekki teknar nema að fengnu samþykki allra sameigenda.  Þegar ofangreint sé virt sé ljóst að ekki hafi verið heimilt að verða við erindi kærenda vegna samþykkisskorts meðlóðarhafa enda ljóst að deiliskipulagstillagan geri ráð fyrir verulegum breytingum á aðkomuleiðum auk þess sem verið sé að breyta bílastæðum á lóðinni.  Skipti engu máli varðandi álitaefnið hvort rök þeirra sem mótmæltu breytingartillögunni hafi verið könnuð sérstaklega eður ei, en vísað sé til þeirra athugasemda sem borist hafi við grenndarkynningu tillögunnar.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um synjun skipulagráðs á beiðni eiganda fasteignarinnar að Grensásvegi 9 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg.  Er synjunin byggð á umsögn skipulagsfulltrúa þess efnis að ekki séu allir lóðarhafar sammála um breytinguna og því sé ekki hægt að fallist á erindið að svo komnu. 

Ekki verður séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að fá skipulagi umræddrar lóðar breytt á þann hátt sem um var sótt.  Bar skipulagsyfirvöldum að taka hlutlæga afstöðu til erindis kæranda og var m.a. þeim rétt að líta til afstöðu annarra lóðarhafa, en sumir þeirra voru mótfallnir umræddri breytingu.  Verður ekki annað séð en að áskilnaður um samþykki allra lóðarhafa hafi verið lögmætur, enda fær sá áskilnaður nokkra stoð í ákvæðum í 41. gr. fjöleignarhúsalaga um ákvörðunartöku um breytta hagnýtingu sameignar.  Var hin kærða ákvörðun studd málefnalegum rökum og verður kröfu kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu synjunar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 15. mars 2006 um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 3-9 við Grensásveg í Reykjavík. 

 

 

___________________________         
Hjalti Steinþórsson          

 

 

____________________          _______________________
  Ásgeir Magnússon                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

28/2007 Gleráreyrar

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 28/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kærir Hákon Stefánsson lögfræðingur, f.h. Svefns og heilsu ehf., eiganda fasteignar að Gleráreyrum 3, Akureyri, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á skipulagssvæðinu. 

Deiliskipulagsákvarðanir veita lóðarhöfum ekki rétt til þess að hefja framkvæmdir við mannvirkjagerð.  Réttur til að hefja slíkar framkvæmdir er bundinn við útgáfu byggingarleyfis, sbr. 43. og 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Með vísan til þessa verður ekki tekin afstaða til kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða og er málið nú tekið til endanlegs úrskurðar.

Málavextir:  Umrætt skipulagssvæði tekur til verksmiðjulóðar sem Samband íslenskra samvinnufélaga hafði undir verksmiðjur sínar og nefndist í eldra skipulagi Dalsbraut 1.  Á árinu 2004 mun skipulagi lóðarinnar hafa verið breytt og henni skipt upp í þrjár lóðir.  Vestari hluti hennar varð lóð A, austari hlutinn lóð B og gata á milli þeirra lóð C. 

Hinn 21. nóvember 2006 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri, sem tekur til fyrrgreinds svæðis.  Í meginatriðum fól breytingin í sér að svæðinu var skipt upp í sex lóðir, Gleráreyrar 1, 2, 3, 4, 6-8 og 10, verslunarmiðstöðin Glerártorg stækkuð til suðvesturs og gerð var ný vegtenging við Borgarbraut.  Var tillagan auglýst til kynningar hinn 1. desember 2006.  Athugasemdir bárust við tillöguna á kynningartíma hennar, m.a. frá kæranda.  Hinn 20. febrúar 2007 samþykkti bæjarstjórn Akureyrar deiliskipulagsbreytinguna að öðru leyti en því að fallið var frá fyrirhugaðri vegtengingu frá Borgarbraut vestast á svæðinu og umferðarkvöð sett.  Tók skipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2007, að undangenginni umsögn Skipulagsstofnunar, þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar. 

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir ógildingarkröfu sína á því að verulegar breytingar hafi verið gerðar frá auglýstri deiliskipulagstillögu eftir kynningu hennar og því hafi borið að auglýsa hana að nýju skv. 2. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Deiliskipulagstillagan hafi auk þess hvorki fullnægt kröfum laga nr. 73/1997 né skipulagsreglugerðar nr. 400/1998.  Tillagan hafi því ekki getað verið lögmætur grundvöllur hins kærða deiliskipulags. 

Að lokinni auglýsingu deiliskipulagstillögunnar hafi verið gerðar verulegar breytingar á henni.  Þannig hafi greinargerð tillögunnar gjörbreyst, þ.m.t. skýrleiki hennar, frá auglýsingu til samþykktar í bæjarstjórn, svo sem samanburður auglýstrar og samþykktrar tillögu beri með sér.  Í kynntri tillögu hafi ekki verið hægt að gera sér grein fyrir stöðu lóðamála á skipulagssvæðinu svo dæmi sé tekið og því ekki hægt að átta sig á því hvaða breytingar hafi falist í tillögunni.  Eigi þetta sérstaklega við um stærðir lóða og nýtingarhlutfall þeirra.  Bæjaryfirvöldum hafi við þessar aðstæður borið að auglýsa tillöguna að nýju, sbr. 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga, enda ljóst að þá fyrst hafi hagsmunaaðilar getað lýst afstöðu sinni til tillögunnar. 

Þá hafi veruleg breyting verið gerð á umferðartengingum á svæðinu frá auglýstri tillögu.  Sú breyting ein og sér sé þess eðlis að auglýsa hefði átt tillöguna að nýju.  Þannig hafi hin auglýsta tillaga gert ráð fyrir því að gata lægi í gegnum skipulagssvæðið og færi í gegnum hús kæranda á lóðamörkum Gleráreyra 3 og 10, en frá því hafi verið fallið.  Þess í stað sé nú í skipulaginu gerð kvöð um gegnumakstur á lóðamörkum Gleráreyra 1 og 3.  Umrædd kvöð sé þó einungis sýnd á deiliskipulagsuppdrætti en ekki á hana minnst í greinargerð svo sem rétt væri með hliðsjón af 4. mgr. 23. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi verið gerðar verulegar breytingar á tengingu Gleráreyra 10 við skipulagssvæðið og tenging við Borgarbraut verið færð til.  Ljóst sé að staða umferðarmála á svæðinu sé óviðunandi. 

Kærandi hafi bent á eftirfarandi annmarka við meðferð skipulagstillögunnar á kynningartíma hennar: 

Niðurrif bygginga hafi verið heimilað og framkvæmt áður en skipulagstillagan hafi tekið gildi og telji kærandi að enga þýðingu hafi í þessu sambandi þótt leyfi til niðurrifs hafi verið afturkölluð eftir að kynningarferli á deiliskipulagstillögunni hafi lokið og framkvæmdirnar kærðar til úrskurðarnefndarinnar.  Auk þess verði að telja að útgáfa og auglýsing deiliskipulagstillögunnar hafi ekki verið heimil á meðan á niðurrifi stóð þegar höfð sé í huga 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga og lögskýringargögn henni tengd.  Augljóst sé að deiliskipulagstillagan, sem kynnt hafi verið, hafi þá þegar verið úrelt þar sem lýsing á aðstæðum á svæðinu hafi ekki staðist vegna þess niðurrifs sem þá þegar hefði farið fram.  Heimildir Akureyrarbæjar til niðurrifs á svæðinu á meðan á kynningu skipulagstillögunnar hafi staðið staðfesti að bæjaryfirvöld hafi þá þegar verið búin að taka afstöðu í málinu, löngu áður en afstaða hagsmunaaðila, annarra en framkvæmdaraðila, hafi legið fyrir.  Kynningin á deiliskipulagstillögunni sé því augljóslega marklaus auk þess sem hún fari í bága við 4. mgr. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð.

Lóðum á skipulagssvæðinu hafi ekki verið gerð skil í auglýstri skipulagstillögu.  Ekki sé fullnægjandi að afmarka lóðir á skýringaruppdrætti með rauðum línum auk þess sem látið sé hjá líða að tilgreina hvað umræddar línur merki.  Kærandi hafi á engan hátt getað gert sér grein fyrir því hvaða merkingu umræddar línur hefðu.  Þessi framsetning fari í bága við áðurnefnda gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð. 

Í greinargerð deiliskipulagstillögunnar sé jafnframt mjög erfitt að átta sig á lóðamálum svæðisins.  Þó virðist tiltekinn Hæstaréttardómur ráða úrslitum í því efni.  Áréttað sé í þessu sambandi að þegar deiliskipulagstillagan hafi verið sett í kynningu hafi skipulagssvæðið verið ein lóð í gildandi skipulagi þótt afnotarétti kunni að hafa verið skipt upp á milli nokkurra lóðarhafa.  Kærandi fái ekki séð hvernig dómur Hæstaréttar í máli, þar sem ekki sé ágreiningur um deiliskipulag og þar sem bæjaryfirvöld hafi ekki átt aðild, geti breytt deiliskipulagi umrædds svæðis.  Slík ályktun fái á engan hátt stoð í dóminum né gildandi lögum.  Bæjaryfirvöldum hafi borið skylda til að lýsa svæðinu með hliðsjón af þessu í deiliskipulagstillögu sinni en þar sem slíkt hafi ekki verið gert telji kærandi að lýsing á „núverandi“ aðstæðum hafi brotið í bága við fyrrgreint ákvæði í skipulagsreglugerð. 

Tilgreina beri í deiliskipulagi nýtingarhlutfall lóða.  Síðbúnar skýringar bæjaryfirvalda, sem ekki hafi verið að finna í umræddri deiliskipulagstillögu, þess efnis að upplýsingar um nýtingarhlutfall mætti finna í því deiliskipulagi sem fellt hafi verið úr gildi, séu með ólíkindum.  Búið sé að fella úr gildi eldra skipulag með gildistöku nýs deiliskipulags.  Bent sé á að samkvæmt eldra deiliskipulagi hafi umrætt svæði verið ein lóð en með hinu kærða skipulagi séu þær orðnar sex.  Af því leiði að kveða þurfi skýrt á um nýtingarhlutfall hverrar lóðar fyrir sig, þannig að lóðarhafar geti t.d. lagt mat á heimildir sínar til að auka byggingarmagn á lóðum sínum.  Í deiliskipulagstillögunni hafi hins vegar verið farin sú leið að kveða einungis á um nýtingarhlutfall lóðarinnar að Gleráreyrum 1. 

Þá hafi bæjaryfirvöldum borið lögum samkvæmt skylda til að framkvæma bæja- og húsakönnun en það hafi ekki verið gert.  Auk þess skorti flokkun gatna í deiliskipulagstillöguna.  Sé framsetning tillögunnar einnig að þessu leyti ólögmæt. 

Kærandi geti ekki sætt sig við að lóðamörk í hinu kærða deiliskipulagi séu við útveggi mannvirkja í hans eigu að Gleráreyrum 3.  Ekki verði unnt að sinna viðhaldi eigna innan lóðarinnar og engar kvaðir séu í greinargerð deiliskipulagsins um að kærandi eigi rétt til að athafna sig á aðliggjandi lóðum vegna viðhalds.  Fari deiliskipulagið að þessu leyti í bága við 2. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð.  Jafnframt séu heimildir fyrir gerð mannvirkja á lóðinni að Gleráreyrum 1 í samþykktu deiliskipulagi opnar.  Þannig sé látið nægja að tilgreina hámarkshæð mannvirkja og telji kærandi að slíkt fullnægi ekki kröfum um byggingarskilmála og byggðamynstur, sbr. 2. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð og 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. 

Kærandi telji framangreinda málsmeðferð og annmarka eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð krafa um frávísun málsins en ella að hin kærða ákvörðun verði staðfest. 

Kærandi hafi ekki sýnt fram á að athugasemdir hans við hið kærða skipulag varði lögmæta hagsmuni hans.  Megin athugasemdir í kæru snúist annars vegar um lóðamál, sem brugðist hafi verið við með því að skýra þau út með gleggri hætti í greinargerð og á uppdrætti, og hins vegar athugasemdir við gatnatengingar.  Þar hafi bæjaryfirvöld jafnframt komið til móts við athugasemdir kæranda og dregið fyrirhugaða vegtengingu til baka úr skipulagstillögu.  Deiliskipulagið fjalli fyrst og fremst um lóðina Gleráreyrar 1 og byggingu verslunarhúsnæðis á þeirri lóð.  Þær kröfur og athugasemdir sem kærandi hafi uppi í málinu varði með engu móti hagsmuni hans sem lóðarhafa og fasteignareiganda á Gleráreyrum 3. 

Skilyrði þess að aðili fái leyst úr sakarefni sé að það skipti að lögum máli fyrir stöðu hans að fá úr því leyst.  Búi þessi grunnregla að baki ákvæðum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og hafi hún verið orðuð þannig að kærandi/stefnandi máls þurfi að hafa lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurð/dóm um kröfur sínar.  Í kæru sé ekki gerð grein fyrir því á hvaða grunni kærandi telji sig hafa af því lögvarða hagsmuni í framangreindum skilningi að úrskurðarnefndin taki kröfur hans í málinu til úrlausnar.  Slíkur málatilbúnaður ætti því að leiða til frávísunar. 

Hvað efnishlið máls varði sé á það bent að hið kærða deiliskipulag uppfylli að fullu ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, sbr. bréf Skipulagsstofnunar, dags. 16. mars 2007. 

Sú breyting sem gerð hafi verið á auglýstri tillögu sé ekki veruleg og hafi snúist um lagfæringar á gögnum til frekari skýringa á lóðamörkum í kjölfar athugasemda frá kæranda og að fallið hafi verið frá breytingu á legu og tengingu götu við Borgarbraut eins og vikið hafi verið að.  Því hafi engin ástæða verið til þess að auglýsa tillöguna aftur.  Á þetta hafi Skipulagsstofnun fallist í bréfi, dags. 16. mars 2007.  Samkvæmt athugasemdum kæranda verði ráðið að honum hafi verið ljós hin nýju lóðamörk.  Hins vegar hafi honum þótt skorta á að sýnd væru „núverandi lóðamörk“ eða það lóðafyrirkomulag sem gilt hafi á svæðinu fyrir deiliskipulagninguna. 

Eftir athugasemdir kæranda og fleiri hagsmunaaðila hafi bæjaryfirvöld fallið frá þeirri tillögu í deiliskipulagi að gata lægi í gegnum hús kæranda á lóðamörkum Gleráreyra 3 og 10.  Þess í stað hafi verið horfið til núverandi ástands í gatnamálum sem hafi verið á svæðinu frá árinu 2000.  Breyting sé gerð á legu Gleráreyra en tenging við Borgarbraut sé óbreytt.  Gert hafi verið ráð fyrir þessari legu götunnar í upphaflegri deiliskipulagstillögu, enda gert ráð fyrir tvenns konar tengingum við Borgarbraut í tillögunni.  Því hafi engin efnisleg ný breyting verið gerð á auglýstri deiliskipulagstillögu. 

Í greinargerð komi fram að sett sé kvöð um stoðvegg á lóðarmörkum við húshluta kæranda að Gleráreyrum 3 (Dalsbraut 1i) sem liggi við lóðina Gleráreyrar 1.  Ástæðan sé sú að gert sé ráð fyrir að húshluti Smáratorgs ehf. í Dalsbraut 1i verði rifinn og sá hluti lóðarinnar falli til Gleráreyra 1.  Eftir niðurrifið standi húshluti kæranda við lóðarmörkin.  Kvöð hafi verið sett á götuna um gegnumakstur eftir að fallið hafi verið frá breytingu á umferðartengingum til þess að tryggja áframhaldandi umferð um svæðið og aðgengi að verslunarmiðstöðinni.  Lega götunnar sé jafnframt utan lóðar kæranda og tilgreining kvaðar á uppdrætti sé fullnægjandi, enda sé uppdráttur hluti af deiliskipulagsákvörðun.  Þá sé það ekki rétt að um botnlangalausn sé að ræða.  Tenging sé sýnd við hringtorg á Borgarbraut sem verið hafi þar frá árinu 2000. 

Vegna athugasemda kæranda á kynningartíma umdeildrar skipulagstillögu, sem hann vísi til, sé eftirfarandi tekið fram: 

Ekki sé fallist á þá málsástæðu kæranda að afturköllun á niðurrifi meðan deiliskipulagstillagan hafi verið í auglýsingu hafi áhrif á gildi umdeildrar deiliskipulagstillögu.  Vísað sé til ákvæðis 4. mgr. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð þar sem segi að í „…skipulagstillögu skal lýsa og greina aðstæður á skipulagssvæðinu við upphaf skipulagsgerðar“.  Hinn 29. nóvember 2006 hafi leyfi verið afturkallað fyrir niðurrifi á eign sem sé áföst eign kæranda og hann hafi staðið gegn niðurrifi á.  Vegna þessa hafi staðið yfir viðræður við kæranda um kaup á fasteign hans svo af niðurrifi gæti orðið en án árangurs.  Hafi því verið farið fram á eignarnám á fasteign kæranda.  Í kjölfarið á staðfestingu á deiliskipulagi svæðisins hafi heimild verið gefin fyrir niðurrifi annarra eigna á svæðinu að ósk eiganda.  Þeim gjörðum hafi kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar sem hafi vísað þeim málum frá.  Niðurrif umræddra bygginga, sem staðið hafi langt frá lóð kæranda, snerti ekki lögvarða hagsmuni hans og geti ekki orðið til þess að endurtaka þurfi deiliskipulagsvinnu fyrir umrætt svæði. 

Þegar deiliskipulagsgerð hafi staðið yfir á svæðinu hafi fallið dómur Hæstaréttar nr. 380/2006, þann 1. ágúst 2006.  Í þeim dómi hafi verið byggt á því að lóðin Dalsbraut 1, sem bæjaryfirvöld hafi talið eina lóð, væru fleiri lóðir sem skilgreindar hefðu verið í eignarskiptasamningi frá 12. desember 1989, sem þinglýst hefði verið án athugasemda af hálfu Akureyrarbæjar.  Í kjölfar þessa hafi verið nauðsynlegt að endurskoða lóðir á svæðinu.  Ekki verði séð að samþykkt tilhögun lóða á svæðinu hafi slík áhrif á lögvarða hagsmuni kæranda eða gildi umrædds deiliskipulags að leiða ætti til ógildingar þess. 

Með hinu nýja deiliskipulagi sé lóðaskipting ákveðin og þar með leyst úr deilum sem lengi hafi staðið um lóðamál svæðisins.  Kæranda ætti að vera ljóst af greinargerð og uppdrætti umdeilds skipulags að baklóð hans skerðist en framlóð hans stækki og verði því ekki fallist á að hann hafi ekki getað áttað sig á réttarstöðu sinni sem lóðarhafa.  Telji kærandi að lóðarréttindi hans hafi verið skert eigi hann rétt á bótum skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé fjártjón sannað. 

Ekki hafi þótt ástæða til að geta sérstaklega um nýtingarhlutfall í deiliskipulagstillögunni nema á þeim hluta svæðisins þar sem eigi að koma nýbyggingar, sbr. gr. 5.4.1 í skipulagsreglugerð. 

Áréttað sé að þar sem um hafi verið að ræða stækkun á fyrirliggjandi verslunarmiðstöð og niðurrif á gömlum verksmiðjuhúsum hafi ekki verið talin þörf á að fara í sérstaka bæjar- og húsakönnun á svæðinu.  Hins vegar hafi verið leitað umsagnar húsafriðunarnefndar um það húsnæði sem fallið hafi undir lög um húsafriðun nr. 104/2001. 

Akureyrarbær hafi að fullu tekið tillit til athugasemda kæranda um flokkun gatna og úrbætur í því efni hafi verið gerðar í greinargerð með deiliskipulaginu.  Ekki verði séð að það geti haft áhrif á lögvarða hagsmuni kæranda að hann hafi ekki fengið að tjá sig um þá flokkun enda um hefðbundna flokkun á götu að ræða á svæðinu og í raun einungis tilfærslu. 

Ekki sé gert ráð fyrir að byggt verði að eignum kæranda.  Minnt skuli á að eldri eignir, sem nú sé búið að rífa, hafi staðið áfastar núverandi fasteign kæranda.  Ekki verði séð að með gildistöku umrædds deiliskipulags sé verið að skerða aðkomu eða viðhaldsrétt kæranda, heldur þvert á móti sé verið að tryggja aðgengi að fasteigninni í framtíðinni.

Hámarkshæðir nýbygginga séu skilgreindar í skilmálum deiliskipulagsins og einnig séu ákvæði um nýtingarhlutfall á þeim lóðum þar sem heimild sé fyrir nýbyggingum. 

Telur Akureyrarbær með vísan til framangreinds að öllum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi verið fylgt við gerð hins kærða deiliskipulags. 

Athugasemdir kæranda vegna umsagnar Akureyrarbæjar:  Kærandi áréttar að hann eigi lögvarinna hagsmuna að gæta í máli þessu.  Lóðarréttindum kæranda sé breytt og húshluti sem samfastur hafi verið eign kæranda rifinn.  Sérstök athygli sé vakin á því að Akureyrarbær reki nú mál fyrir matsnefnd eignarnámsbóta þar sem gerð sé krafa um að taka hluta eigna kæranda eignarnámi og sé sú krafa studd með vísan til hins kærða deiliskipulags.  Hafi matsnefnd eignarnámsbóta fallist á að deiliskipulagið sé gild eignarnámsheimild.  Samkvæmt deiliskipulaginu liggi lóðarmörk á syðri hluta lóðarinnar Gleráreyra 10 fast við mannvirki kæranda.  Í því felist veruleg breyting frá eldra skipulagi hvað varði vestari hluta mannvirkjanna á lóðinni.  Þannig hafi eldra skipulag gert ráð fyrir aðkomu að vörugeymslu kæranda á umræddri lóð (Dalsbraut 1L-M) sem nú sé felld undir aðra lóð.  Lóðarréttindi kæranda hafi þar verið skert og færð undir lóðina Gleráreyrar 1. 

Rangt sé hermt í greinargerð Akureyrarbæjar að horfið hafi verið til fyrra ástands í gatnamálum sem staðið hafi frá árinu 2000.  Núverandi gata á svæðinu liggi á allt öðrum stað en umferðarkvöð sú sem gert sé ráð fyrir í umdeildu skipulagi.  Umrædd kvöð um gegnumakstur á lóðarmörkum Gleráreyra 1 og 3 sé nú þar sem áður hafi staðið mannvirki og verið hluti lóðarinnar Dalsbraut 1i, en kærandi hafi notið réttinda yfir þeirri lóð og umræddu mannvirki.  Breytingin hafi veruleg áhrif á hagsmuni kæranda með því að aðkoma að bakhúsum verslana kæranda á Gleráreyrum 3 verði mjög erfið og hættuleg í ljósi þeirrar umferðar sem beina eigi þar framhjá.  Ljóst megi vera að umferðartengingar á svæðinu séu algerlega ófullnægjandi og því beri að fella skipulagið úr gildi. 

Kærandi árétti að framkvæmdaraðili að Gleráreyrum 1 hafi kostað og séð um gerð deiliskipulagstillögunnar í samkomulagi við bæjaryfirvöld.  Sé það mat kæranda að hlutlægum sjónarmiðum hafi verið kastað fyrir róða við afgreiðslu deiliskipulagstillögunnar.  Akureyrarbær hafi strax í september 2006 tekið afstöðu í málinu með samningi við framkvæmdaraðila og heimilað niðurrif í byrjun nóvember sama ár í þeim tilgangi að greiða fyrir framkvæmd hins nýja deiliskipulags sem þá hafi verið í undirbúningi. 

Kærandi telji að sjónarmið sín um villandi og óskýra framsetningu deiliskipulags fái stoð í athöfnum bæjaryfirvalda í kjölfar gildistöku umrædds skipulags þar sem þau hafi ekki gert sér grein fyrir því hvaða lóðarréttindi á svæðinu hafi verið færð undir lóðina Gleráreyrar 1 og um réttindi kæranda í því efni. 

Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök í málinu sem ekki verða rakin hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Með deiliskipulagsákvörðun er réttarstaða fasteignareigenda á skipulagssvæði mörkuð með ýmsum hætti, svo sem með ákvörðunum um notkun og nýtingu lóða.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting snertir m.a. fasteignarréttindi kæranda á svæðinu, heimilar viðbyggingu á aðliggjandi lóð og kveður á um umferðarmál og aðkomu að svæðinu.  Hin kærða ákvörðun varðar þannig lögvarða hagsmuni kæranda og verður því ekki fallist á kröfu Akureyrarbæjar um frávísun málsins á grundvelli aðildarskorts. 

Kærandi byggir málatilbúnað sinn á því að þær breytingar sem gerðar hafi verið á umræddri deiliskipulagstillögu, að lokinni kynningu hennar, hafi kallað á nýja auglýsingu og kynningu hennar auk þess að ágallar hafi verið á málsmeðferð tillögunnar að öðru leyti og verulega hafi skort á skýrleika kynntrar tillögu. 

Af könnun á fyrirliggjandi skipulagsgögnum verður ráðið að hin kærða skipulagsákvörðun víki frá hinni kynntu tillögu í tveimur atriðum.  Annars vegar er fallið frá vegtengingu frá Borgarbraut vestast á skipulagssvæðinu vegna andmæla kæranda og hins vegar er sett umferðarkvöð á lóðamörkum Gleráreyra 1 og 3.

Með því að breytingin felur í sér afturhvarf til núverandi ástands hvað vegtengingu varðar og í ljósi þess að á kynningaruppdrætti er mörkuð umferðarleið, þar sem hin kærða ákvörðun kveður á um umferðarkvöð, verður ekki talið að tillagan hafi sætt breytingum í grundvallaratriðum í skilningi 2. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Var af þeim sökum ekki þörf á að auglýsa tillöguna að nýju og skipta álitaefni um framsetningu eða skýrleika hinnar kynntu skipulagstillögu engu um þá niðurstöðu. 

Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í andstöðu við skipulag.  Telur kærandi þetta ákvæði leiða til þess að auglýsing og gildistaka umdeilds skipulags hafi verið óheimil sökum niðurrifs bygginga á svæðinu á meðan á kynningu stóð og fyrir gildistöku skipulagsins. 

Í framkvæmd hefur ekki verið talin þörf á því að breyta deiliskipulagi vegna leyfis fyrir niðurrifi einstakra húsa, enda eru slíkar framkvæmdir almennt ekki til þess fallnar að raska hagsmunum fasteignareigenda á svæðinu.  Fyrrgreindri 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er samkvæmt orðalagi sínu ætlað að sporna við að byggingar rísi í andstöðu við gildandi skipulag eða byggingar séu teknar til annarra nota en heimilað er.  Verður niðurrif einstakra bygginga á umræddu skipulagssvæði því ekki talið geta raskað gildi hins kærða deiliskipulags. 

Kærandi hefur og skírskotað til þess að skýrleika og framsetningu hinnar auglýstu deiliskipulagstillögu varðandi lóðir á svæðinu og nýtingarhlutfall hafi verið ábótavant.  Jafnframt séu heimildir fyrir gerð mannvirkja á lóðinni að Gleráreyrum 1 í samþykktu deiliskipulagi opnar og fullnægi ekki kröfum um byggingarskilmála og byggðamynstur.  Ekki hafi verið gætt ákvæða um bæja- og húsakönnun, flokkun gatna vanti og kæranda sé gert ókleift að sinna viðhaldi eigna sinna þar sem lóðarmörk séu við útveggi mannvirkja í hinu kærða deiliskipulagi. 

Fallast má á að skýra hefði mátt lóðaskipan og forsendur hennar á umræddu skipulagssvæði með gleggri hætti en gert var í kynningargögnum en á kynningaruppdrætti skipulagsins eru ný lóðamörk auðkennd með bláum línum svo sem tilgreint er á uppdrættinum og stærðir lóða tilgreindar.  Í kjölfar athugasemda kæranda var nánari grein gerð fyrir lóðaskiptingu í greinargerð og skilmálum deiliskipulagstillögunnar og verður þessi annmarki ekki talinn varða ógildi hins kærða skipulags. 

Þá þykir það ekki raska gildi skipulagsins þótt nýtingarhlutfall hverrar lóðar sé ekki tiltekið í tillögunni.  Hafa verður í huga að hin kærða ákvörðun fól aðeins í sér breytingu á gildandi skipulagi og er því nýtingarhlutfall svæðisins óbreytt, nema að því leyti sem frekari byggingar eru heimilaðar að Gleráreyrum 1 þar sem nýtingarhlutfall er tiltekið 0,45.  Stærðir annarra lóða og byggingar á þeim gefa til kynna nýtingarhlutfall þeirra. 

Verður ekki heldur fallist á að skilmálar fyrir nýbyggingu að Geráreyrum 1 séu ófullnægjandi enda er í skipulaginu sýndur byggingarreitur hennar auk þess sem ákvæði um  nýtingarhlutfall, fermetrafjöldi og hámarkshæð koma fram í greinargerð.

Huga skal að bæja- og húsakönnun áður en ráðist er í skipulagsgerð til þess að afstaða sé tekin til varðveislu mannvirkja og þykja bæjaryfirvöld hafa sinnt þeirri skyldu sinni, m.a. með samráði við húsafriðunarnefnd.  Innan skipulagssvæðisins er aðeins ein gata og þykir sá annmarki, að tilgreina ekki á uppdrætti að um húsagötu sé að ræða, ekki geta leitt til ógildingar umdeilds skipulags.  Sú staðreynd að húseign kæranda sé á lóðarmörkum á ekki að koma í veg fyrir nauðsynlegt viðhald.  Algengt er að hús séu byggð að lóðarmörkum og leiðir af eðli máls að aðilar eigi rétt til þess að athafna sig við nauðsynlegt viðhald fasteigna sinna. 

Með hinni kærðu ákvörðun var fyrst og fremst verið að hrinda í framkvæmd breyttri stefnu aðalskipulags um landnotkun og marka nýjar lóðir á svæði sem á sínum tíma var ein lóð í eigu eins aðila.  Verður að telja að málefnaleg sjónarmið og skipulagsrök hafi búið að baki þeirri breytingu í ljósi þess að húseignir á svæðinu voru komnar í eigu margra aðila og að hæstaréttardómur hafði gengið þar sem einn aðili var talinn eiga sjálfstæð lóðarréttindi í skjóli eignarskiptasamnings þótt heildarlóðin væri óskipt í deiliskipulagi.  Í 32. og  33. gr. skipulags- og byggingarlaga er gert ráð fyrir að við framkvæmd skipulags geti verið gengið á lögvarða hagsmuni einstaklinga eða lögaðila og stendur það ekki í vegi fyrir gerð skipulags þótt svo standi á.  Það er hins vegar ekki í verkahring úrskurðarnefndarinnar að kveða á um skilyrði eignarnáms eða réttar til bóta samkvæmt téðum ákvæðum.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið er hin kærða ákvörðun ekki talin haldin slíkum annmörkun að fella beri hana úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Akureyrar frá 20. febrúar 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Gleráreyra á Akureyri. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________                ________________________
         Ásgeir Magnússon                                      Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

33/2005 Sléttuvegur

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 13. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 33/2005, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi við Sléttuveg í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. apríl 2005, er barst nefndinni hinn 12. sama mánaðar, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., f.h. húsfélagsins að Sléttuvegi 15-17 þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi við Sléttuveg.  Borgarráð samþykkti greinda ákvörðun hinn 10. mars 2005.

Kærandi krefst þess að ofangreind samþykkt skipulagsráðs verði felld úr gildi.

Málavextir:  Svæði það er hin kærða deiliskipulagsbreyting tekur til er vestan Háaleitisbrautar, á milli Sléttuvegar og Bústaðarvegar, og liggur að lóðinni Sléttuvegi 15-17.  Samkvæmt deiliskipulagi sem samþykkt var í ágúst 1989 var gert ráð fyrir stofnun fyrir Borgarspítala á svæðinu, að hámarki þrjár hæðir.

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. september 2004 voru lögð fram drög skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulagi lóðar D (einnig auðkennd sem lóð III) við Sléttuveg er fól í sér heimild til að reisa íbúðarhús á lóðinni og var bókað:  „Jákvætt að unnin verði tillaga að breytingu á deiliskipulagi á grundvelli framlagðra gagna.“  Var málinu vísað til skipulags- og byggingarnefndar og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var málið tekið fyrir og samþykkt að auglýsa framlagða tillögu.  Jafnframt var samþykkt að auglýsa tillögu að breytingu á aðalskipulagi hvað umrætt svæði varðaði.  Borgarráð samþykkti á fundi sínum, hinn 21. október 2004, að auglýsa fyrrgreindar tillögur.

Tillaga að breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 og tillaga að breytingu á deiliskipulagi fyrir Sléttuveg voru auglýstar til kynningar frá 17. nóvember til 31. desember 2004.  Í auglýsingunni kom fram að auglýst væri:  „Tillaga að breytingu  á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 vegna svæðis fyrir vestan Háaleitisbraut, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar.  Tillagan gerir ráð fyrir að hluti svæðis fyrir þjónustustofnanir, breytist í íbúðarsvæði“.  Um breytingu á deiliskipulagi sagði:  „Tillaga að breytingu á deiliskipulagi, svæði sem er vestan Háaleitisbrautar, milli Sléttuvegar og Bústaðavegar.  Tillagan gerir m.a. ráð fyrir að nýir skilmálar verði gerðir fyrir lóð III á Sléttuvegi, reisa megi íbúðarhús á lóðinni að hámarki 8000m² fyrir utan bílastæði neðanjarðar, þrjár til sex hæðir, hæsti hluti næst Landspítala Háskólasjúkrahúsi (Borgarspítala) og lægsti hluti næst núverandi byggð við Sléttuveg…“  Var jafnframt gert ráð fyrir því að byggingarreitir yrðu þrír á lóðinni og hámarksfjöldi íbúða 70.  Skila bar athugasemdum og ábendingum við tillögurnar eigi síðar en 31. desember 2004 til skipulags- og byggingarsviðs.

Með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 19. nóvember 2004, voru hagsmunaaðilar við Sléttuveg boðaðir á kynningarfund vegna málsins þar sem fram kom að leggja þyrfti fram frekari gögn og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 7. janúar 2005 var ákveðið að lengja kynningarfrest sem og frest til að skila inn athugasemdum til 25. janúar 2005.

Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 9. mars 2005 og lagðar fram athugasemdir er borist höfðu, m.a. frá kæranda, og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 27. janúar 2005, vegna framkominna athugasemda, ásamt gögnum varðandi sneiðingu og skuggavarp sem borist höfðu í janúar 2005.  Var eftirfarandi bókað: „Auglýst tillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs“.

Borgarráð samþykkti ofangreinda bókun skipulagsráðs á fundi sínum hinn 10. mars 2005.  Í framhaldi af því var tillaga að nýju deiliskipulagi við Sléttuveg send Skipulagsstofnun til skoðunar samkvæmt 3. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997, sem gerði m.a. athugasemd við framsetningu uppdráttar skipulagsins varðandi bílastæði og benti jafnframt á að útreikningar um hávaða þyrftu að liggja fyrir.

Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins var loks birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 16. júní 2005 að undangengnu bréfi frá Skipulagsstofnun, dags. 10. júní 2005, þar sem ekki var gerð athugasemd við birtingu hennar.

Áður hafði auglýsing um breytingu á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 verið birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 4. mars 2005 vegna umrædds svæðis.

Kærandi skaut framangreindri samþykkt skipulagsráðs um breytt deiliskipulag til úrskurðarnefndarinnar eins og fyrr greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að skipulagsyfirvöld hafi með augljósum hætti brotið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, skipulagsreglugerð nr. 400/1998, stjórnsýslulögum nr. 37/1993, almennum meginreglum við skipulagsákvarðanir og meginreglum stjórnsýsluréttarins.

Telur kærandi að málsmeðferð skipulagsyfirvalda standist engan veginn og eigi það að leiða til ógildingar á umræddum samþykktum.  Bent sé á að upplýsingar, sem færðar hafi verið fram af hálfu skipulagsyfirvalda, hafi ekki staðist neina skoðun og að brotið hafi verið gegn rannsóknarreglu, jafnræðisreglu og andmælarétti samkvæmt stjórnsýslulögum. Upplýsingar sem veittar hafi verið á fundi sem boðað hafi verið til af skipulagsyfirvöldum, í þeim tilgangi að kynna markmið og forsendur breytinga, hafi einkennst af rangfærslum og jafnvel blekkingum.  Byggi samþykkt skipulagsyfirvalda að langmestu leyti á þessum sömu upplýsingum.  Ríkari skyldur en ella hafi hvílt á skipulagsyfirvöldum að hafa upplýsingar sem nákvæmastar og skýrastar en félagsmenn kæranda séu allir eldri borgarar og sumir þeirra öryrkjar.

Sé málsmeðferðin öll til þess fallin að gera hinar íþyngjandi ákvarðanir um breytingar á skipulagi ólögmætar.  Bent sé á að á tillögu að hinu breytta skipulagi sé yfirlitsmynd í mælikvarðanum 1:1000 og undir henni þversnið sem þó sé ekki í sama mælikvarða.  Þversniðið gefi til kynna að mun lengra sé á milli húsanna en mælist á yfirlitsmyndinni.  Í þversniði a-a sem sýnt sé á tillögunni sé gefið til kynna að 85 metrar séu á milli byggingarreits og byggingar kæranda þegar það séu í raun 50 metrar.

Kærandi bendi á að skipulagi verði aðeins breytt þegar þörf sé á breytingum og beri skipulagsyfirvöldum að sýna fram á nauðsyn þess að svo sé en það hafi ekki verið gert. Forsendur íbúa fyrir búsetu að Sléttuvegi séu brostnar þar sem fyrirhugaðar breytingar séu afar umfangsmiklar og íþyngjandi fyrir þá.  Nýting íbúða muni takmarkast verulega og umferð um svæðið aukast.

Kærandi vísar í gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og telur að breytt skipulag fari með augljósum hætti í bága við ákvæðið.  Útsýni muni skerðast að miklu leyti, en útsýni í suður sé ein meginástæða þess að íbúðir séu eftirsóknarverðar á þessum stað og ætla megi að það hafi verið ákvörðunarástæða einstakra íbúa við fasteignakaup þeirra.  Muni fyrirhugaðar byggingar skerða útsýni og sýn á sólarlag verulega og mun meira en gert hafi verið ráð fyrir í eldra skipulagi.  Er skuggavarpi vegna þess nánar lýst í kæru.  Af þessu leiði til að mynda að bygging C muni valda skugga á neðstu hæðir austasta hluta hússins að Sléttuvegi 15-17 frá miðjum október fram í miðjan mars frá kl. 9.00 til 14.30.

Þá telji kærandi að verulegt misræmi verði á milli nýtingarhlutfalls lóða eftir breytinguna.  Þannig sé nýtingarhlutfall á lóðinni að Sléttuvegi 15-17 0,4 en 0,89 á lóð D og sé nýtingarhlutfall því meira en 100% meira á þeirri lóð.  Vísað sé í þessu sambandi til t.d. gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð, en sérstök áhersla sé lögð á það í skipulagsreglugerð að samræmi sé á milli aðliggjandi lóða. 

Nýtingarhlutfall sé ekki skilgreint sérstaklega svo sem skylda sé, m.a. samkvæmt gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð.  Því sé mótmælt að nýtingarhlutfall lóðarinnar sé 0,76 að undanskildum bílageymslum líkt og skipulagsfulltrúi haldi fram í bréfi, dags. 27. janúar 2005.  Kærandi telji jafnframt að nýtingarhlutfall hefði þurft að koma sérstaklega fram í greinargerð með tillögunni.  Þá sé því einnig haldið fram að það hafi enga þýðingu fyrir úrlausn máls þessa þótt nýtingarhlutfall lóðarinnar að Sléttuvegi 15-17 hafi aukist en það hafi ekki verið gert á kostnað nágranna eins og í tilviki því sem hér sé til skoðunar.  Grenndarsjónarmið skipulagslaga og eignaréttarins leiði ennfremur til þess að samræmi eigi að vera á milli nýtingarhlutfalls einstakra svæða, en svo hafi verið áður.

Af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins, sbr. einkum 12. gr. laga nr. 37/1993, sem og af meginreglum stjórnsýsluréttar, megi leiða að sú skylda hvíli á skipulagsyfirvöldum að ganga ekki lengra en efni standi til.  Samkvæmt nýju skipulagi sé farið út í ystu mörk leyfilegs byggingarmagns og sé það aukið úr 4.449 fermetrum í 9.400 fermetra og nýtingarhlutfallið úr 0,4 í 0,89 sem sé verulega hátt.  Engin réttlæting sé fyrir slíkri kúvendingu og engin atriði eða sjónarmið hafi breyst frá því að núverandi skipulag hafi verið gert sem geri það að verkum að slíkar íþyngjandi aðgerðir séu forsvaranlegar.  Skipulagsyfirvöldum beri að gæta þess að hagsmunir allra hlutaðeiganda séu tryggðir en þeirri skyldu hafi ekki verið fylgt eftir í máli þessu.

Skylda til samráðs við hagsmunaaðila sé rauður þráður í öllu regluverki skipulagsmála samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og skipulagsreglugerð og sé samráðsskylda sérstaklega tilgreind í gr. 3.2 í skipulagsreglugerð.  Þó virðist sem skipulagsyfirvöld hafi leitast við að hafa sem minnst samráð við kæranda og þegar það hafi verið gert hafi upplýsingar og sjónarmið einatt verið villandi eða beinlínis rangar.  Þá sé einsýnt að sjónarmið kæranda hafi enga þýðingu haft og því samráðið, að því marki sem það hafi verið viðhaft, einungis verið að forminu til en ekki í þeim tilgangi að taka mark á sjónarmiðum sem fram hafi verið færð.  Telji kærandi að hvert framkominna atriða eigi að leiða til þess að fallast eigi á kröfur hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að hin kærða samþykkt skipulagsráðs verði staðfest og kröfum um ógildingu  hafnað.

Því sé haldið fram að meðferð deiliskipulagstillögunnar hafi verið að öllu leyti í samræmi við reglur skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kveðið sé á um málsmeðferð vegna kynningar og auglýsingar skipulagstillagna í áðurnefndum lögum og um sé að ræða lögboðnar lágmarksreglur.  Kynningarfundur sem haldinn hafi verið til upplýsingar og til að fá fram hugmyndir og afstöðu íbúa til breytinganna geti aldrei valdið ógildingu deiliskipulagsins, hvorki í heild né að hluta.

Á fyrrnefndum kynningarfundi hafi komið í ljós að fyrri fullyrðing borgarinnar, um að íbúar á annarri hæð við Sléttuveg 15-17 gætu séð yfir þann hluta byggingar sem muni vera á þremur hæðum, hafi ekki staðist en á auglýstum uppdrætti hafi þriggja hæða byggingin verið of há.  Í ljósi þess hafi verið lagt til að hámarkshæðarkótar fyrir byggingarreit A, B og C yrðu lækkaðir um 1 metra til að þær forsendur sem gefnar hafi verið við breytingar á deiliskipulaginu um að lágmarka útsýnisskerðingu stæðust.  Eftir þeirri tillögu hafi verið farið.  Vísað sé í fylgigögn með deiliskipulaginu þar sem skuggavarp mögulegrar byggingar á lóðinni sé sýnt við sumarsólstöður og jafndægur.  Þar megi sjá að bygging á byggingarreit C varpi ekki skugga á austasta hluta Sléttuvegar 15-17.

Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, aukna umferð eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og því andmælt að breyting á deiliskipulagi feli í sér brot á gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð. 

Varðandi athugasemdir um fjarlægð á milli húsa þá hafi komið í ljós að sneiðing hafi ekki verið í sama mælikvarða og grunnmyndin.  Þetta hafi verið lagfært og athugasemdafrestur framlengdur svo hlutaðeigandi ættu þess kost að kynna sér ný gögn og sneiðingar.

Reykjavíkurborg vísi til þess að í greinargerð með breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur komi fram að ástæða breytinganna sé sú að ekki sé lengur gert ráð fyrir uppbyggingu á umræddu svæði í tengslum við Borgarspítalann og því sé notkun svæðisins breytt úr svæði fyrir þjónustustofnanir í íbúðarsvæði.  Hafi því augljóslega verið nauðsynlegt að gera tilgreindar breytingar á aðalskipulagi og deiliskipulagi þar sem forsendur eldra skipulags hafi breyst.

Reykjavíkurborg fellst ekki á að forsendur íbúa fyrir búsetu við Sléttuveg 15-17 séu brostnar og telur að ekki verði séð hvernig deiliskipulagið geti haft áhrif á nýtingu íbúða. Gera hafi mátt ráð fyrir því að meira umferðarálag hefði fylgt eldra deiliskipulagi þar sem gert hafi verið ráð fyrir þjónustustofnun á þremur hæðum en hin kærða skipulagsákvörðun geri ráð fyrir 70 íbúðum.  Nýtingarhlutfall á lóð Sléttuvegar 15-17 hafi í upphafi verið 0,4 en sé í dag 0,55 og því fordæmi fyrir aukinni nýtingu annarra lóða í grennd við hina umdeildu lóð og geti ekki talist óeðlilegt að nýtingin sé einnig hækkuð þar. 

Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé í lægri kantinum miðað við nýtingu fjölbýlishúsalóða eða 0,73 en almennt hafi verið haft til viðmiðunar að nýtingarhlutfall á lóðum fjölbýlishúsa (6-10 íbúðir) sé 0,6-0,9.  Leyfilegt byggingarmagn ofanjarðar hafi verið minnkað úr 8.000 fermetrum í 7.700 fermetra, en heimilað byggingarmagn neðanjarðar sé allt að 1.100 fermetrar og því hafi nýtingarhlutfall ofanjarðar breyst úr 0,76 í 0,73.  Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar unnið sé deiliskipulag í þröngri og gamalli byggð.  Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.  Telja verði að útreikningar kæranda um nýtingarhlutfall séu á misskilningi byggðir en sá hluti byggingar sem sé neðanjarðar teljist aldrei með við útreikning á nýtingarhlutfalli lóða. 

Málsástæðum um að leitast hafi verið við að hafa sem minnst samráð sé vísað á bug sem ósönnum og ósönnuðum.  Deiliskipulagstillagan hafi hlotið lögmæta meðferð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og fundað hafi verið með íbúum.  Það sé hins vegar ekki tilgangur lögbundins samráðs né í samræmi við hugmyndir um íbúalýðræði að tryggja að farið verði eftir öllum hugmyndum eða skoðunum sem íbúar hafi enda væri slíkt ómögulegt.

Aðilar hafa komið á framfæri við úrskurðarnefndina frekari röksemdum sem óþarft þykir að rekja en úrskurðarnefndin hefur haft öll þau sjónarmið til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða:  Kærandi í máli þessu krefst þess að felld verði úr gildi samþykkt skipulagsráðs frá 9. mars 2005 um breytingu á deiliskipulagi á lóð D við Sléttuveg sem samþykkt var í borgarráði 10. mars 2005.

Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að málsmeðferðarreglur hafi ekki verið virtar, en í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags.

Hin kærða skipulagsbreyting var auglýst til kynningar í samræmi við 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga sem almenn skipulagsbreyting en einnig var haldinn kynningarfundur með hagsmunaaðilum.  Voru í framhaldi af fundinum gerðar breytingar á áður framlögðum gögnum og veittur frekari frestur til að skila inn athugasemdum. Kærandi kom á framfæri athugasemdum við deiliskipulagstillöguna í bréfum til skipulagsyfirvalda, dags. 29. desember 2004 og 24. janúar 2005, og veitti skipulagsfulltrúi umsögn vegna þeirra.  Verður ekki séð að málsmeðferð við gerð og undirbúning hins umdeilda deiliskipulags hafi verið haldin neinum þeim ágöllum er ógildingu varði. 

Kærandi heldur því jafnframt fram að með hinni kærðu skipulagsákvörðun sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum íbúa, m.a. vegna aukinnar umferðar um götuna.  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið.  Verður ekki talið að sýnt hafi verið fram á að íbúðum þeim sem hið umdeilda skipulag gerir ráð fyrir fylgi meiri umferð en orðið hefði ef lóð D hefði verið nýtt til byggingar stofnunar í tengslum við Borgarspítalann eins og eldra skipulag gerði ráð fyrir.

Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg skerðing á nýtingu eigna, takmörkun á útsýni og aukið skuggavarp sé svo verulegt að leiða eigi til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun en bent er á að valdi gildistaka skipulagsins tjóni geta þeir sem fyrir því verða öðlast rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.

Þá telur kærandi að ekki hafi legið fyrir í máli þessu nein þau sjónarmið er réttlæti þá viðamiklu breytingu sem gerð hafi verið á gildandi deiliskipulagi frá 1989.  Má fallast á með kæranda að almennt verði að gera þá kröfu að festa ríki í framkvæmd skipulagsmála en í hinu umdeilda tilviki breyttust forsendur fyrir nýtingu svæðisins við breytingu aðalskipulags og réttlætir sú staðreynd þá endurskoðun sem ráðist var í á því deiliskipulagi sem áður gilti fyrir umrætt svæði.  Er úrskurðarnefndin ekki til þess bær að endurskoða ákvörðun borgaryfirvalda um breytingu á aðalskipulagi og verður því að leggja hið breytta aðalskipulag til grundvallar við úrlausn málsins.

Ennfremur heldur kærandi því fram að tilgreina hefði átt nýtingarhlutfall hins kærða deiliskipulags á skipulagsuppdrætti/greinargerð og telur að það sé 0,89 sem sé mun hærra hlutfall en heimilað sé á lóðinni að Sléttuvegi 15-17.  Má fallast á með kæranda að rétt hefði verið að tilgreina nýtingarhlutfall lóðar á skipulagssvæðinu en þegar litið er til þess að skipulagsgögn hafa að geyma upplýsingar um lóðarstærð og fyrirhugað byggingarmagn þykir þessi annmarki ekki eiga að leiða til ógildingar, enda hægt um vik að reikna nýtingarhlutfall út frá fyrirliggjandi tölulegum gildum.

Loks bendir kærandi á að heimilað hafi verið nánast tvöföldun á nýtingarhlutfalli umdeildrar lóðar.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar er 0,73 og verður hvorki fallist á að það sé óeðlilega hátt, sé litið til þess að um fjölbýlishús er að ræða, né að það fari gegn stefnu aðalskipulags eftir breytingu þess og verður hinni kærðu ákvörðun því ekki hnekkt af þeirri ástæðu.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki talið að hið kærða deiliskipulag raski hagsmunum kæranda með þeim hætti að ógildingu varði eða að aðrir þeir annmarkar séu fyrir hendi sem leitt gætu til slíkrar niðurstöðu.  Verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 9. mars 2005 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðar D við Sléttuveg.

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

___________________________             _____________________________
       Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

53/2005 Akratorgsreitur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 1. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 53/2005, kæra eigenda fasteignarinnar að Kirkjubraut 22 og lóðarinnar nr. 7 að Sunnubraut, Akranesi, á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 30. maí 2005 um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits, svonefnds Hvítanesreits.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. júní 2005, er barst nefndinni 6. júlí sama ár, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignar að Kirkjubraut 22 og eignarlóðar að Sunnubraut 7, ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 30. maí 2005 um breytt deiliskipulag hluta Akratorgsreits á Akranesi. 

Framangreind ákvörðun var samþykkt í bæjarráði hinn 2. júní 2005 og í bæjarstjórn 13. júní sama ár.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er kærð afgreiðsla bæjarins á erindi kærenda frá 20. maí 2005 um nýtingarhlutfall á lóðum kærenda að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi. 

Málavextir:  Árið 1990 samþykkti bæjarstjórn Akraness deiliskipulag Akratorgsreits á Akranesi.  Um er að ræða allstórt svæði sem í greinargerð er sagt afmarkað af Merkigerði, Kirkjubraut, Skagabraut, Suðurgötu, Merkiteigi og Vesturgötu.  Jafnframt deiliskipulagi þessu var gerð breyting á landnotkunarþætti þágildandi aðalskipulags Akraness til að tryggja að fullt samræmi væri milli aðalskipulags og deiliskipulags svæðisins.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir að allmörg hús á svæðinu skyldu víkja, þar á meðal hús kærenda að Kirkjubraut 22. 

Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á hluta umrædds svæðis, svonefndum Hvítanesreit, og var, í samvinnu fyrrgreindra aðila, unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi sem tók til afmarkaðs svæðis milli Kirkjubrautar og Sunnubrautar.  Fól tillagan í sér sameiningu nokkurra lóða við Kirkjubraut í eina og að hluti götunnar Akurgerðis yrði lagður undir sömu lóð, auk lóðar nr. 3 við Sunnubraut.  Jafnframt var gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut yrðu sameinaðar og heimilað að reisa fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús á lóðunum. 

Tillagan var staðfest í bæjarráði hinn 23. september 2004 og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september s.á.  Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.

Kærendur máls þessa kærðu umrædda breytingu á deiliskipulaginu, auk  útgáfu byggingarleyfis fyrir fjöleignarhúsi á lóðinni að Kirkjubraut 12-18 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er felldi fyrrgreinda ákvörðun úr gildi með úrskurði uppkveðnum hinn 18. febrúar 2005.  Var niðurstaða nefndarinnar á því byggð að hin kærða breyting á deiliskipulagi viki frá því fyrirkomulagi á gatnakerfi skipulagssvæðisins sem gert væri ráð fyrir í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012.  Jafnframt var talið að óheimilt hefði verið að víkja frá ákvörðun aðalskipulags um landnotkun lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut í deiliskipulaginu, en samkvæmt uppdrætti aðalskipulagsins væru lóðir þessar íbúðarlóðir en ekki til byggingar verslunar- og íbúðarhúss eins og áformað væri með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun.  Jafnframt féllst nefndin á ógildingu byggingarleyfisins fyrir fjöleignarhúsi á lóðinni að Kirkjubraut 12-18.

Í kjölfar þessa var lögð fram tillaga að breytingu á aðalskipulagi bæjarins, hvað varðar Akratorgsreit.  Í breytingunni fólst að Akurgerði yrði lokað varanlega og götusvæðið sameinað aðliggjandi lóðum.  Var tillagan samþykkt og auglýsing um gildistöku breytts aðalskipulags birt í B-deild Stjórnartíðinda 25. maí 2005.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar hinn 28. febrúar 2005 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi Akratorgsreits og lagt til að tillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar á fundi sínum hinn 2. mars 2005.

Hinn 9. mars 2005 var auglýst ný tillaga að deiliskipulagi fyrir hluta Akratorgsreits, svonefndan Hvítanesreit, er gerði ráð fyrir að sameinaðar yrðu í eina lóð lóðir nr. 12, 14, 16 og 18 við Kirkjubraut, lóð nr. 3 við Sunnubraut og hluti af götunni Akurgerði.  Gert var meðal annars ráð fyrir byggingu fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhúss ásamt geymslu og bílakjallara á lóðinni, er yrði nr. 12-18 við Kirkjubraut, og að nýtingarhlutfall lóðarinnar breyttist úr 0,80 – 1,15 í 1,8.  Við breytinguna yrði Akurgerði lokað varanlega við Kirkjubraut líkt og samþykkt hefði verið í aðalskipulagi.  Jafnframt kom fram að lóðin nr. 22 að Kirkjubraut yrði íbúðarlóð, og að núverandi hús stæði óbreytt.  Lóð nr. 7 við Sunnubraut yrði einnig íbúðarlóð, þar sem gert væri ráð fyrir að byggt yrði einbýlishús á tveimur hæðum ásamt bílageymslu.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði undir 0,55.  Tillagan var endurauglýst 16. mars 2005 og veittur frestur til að skila inn athugasemdum til 29. apríl s.á.

Hinn 21. mars 2005 sendu kærendur bréflega fyrirspurn til bæjarráðs Akraness að því er virðist vegna áður framkominna óska bæjarins um viðræður um kaup á eignum þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7.  Var þess farið á leit að kærendur yrðu upplýstir um ákveðin atriði af því tilefni.  Í svarbréfi bæjarritara, dags. 31. mars 2005, sem er samhljóða bókun bæjarráðs sama dag sagði:  „Bæjarráð hefur ekki tekið sérstaka afstöðu til nýtingar umræddra lóða, en ef af kaupum verður þá kann svo að fara að hús á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut verði flutt á hentugri lóð, enda gert ráð fyrir því í gildandi deiliskipulagi að húsið verði flutt.“

Kærendur máls þessa gerðu jafnframt athugasemd við framkomna tillögu að deiliskipulagi í bréfi til tækni- og umhverfissviðs Akraneskaupstaðar, dags. 20. maí 2005, og töldu að tillagan samræmdist á engan hátt þeim skipulagsmarkmiðum Akraneskaupstaðar sem kunngjörð hefðu verið með ofangreindu bréfi bæjarritara.  Var þess krafist með vísan til yfirlýstra skipulagsmarkmiða bæjarins og gildandi jafnræðisreglna að heimilað yrði nýtingarhlutfall lóðanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 að hámarki 1,8.  Jafnframt var mælst til þess að gert yrði ráð fyrir fjögurra hæða húsi auk geymslu og bílakjallara, með mænishæð að hámarki 13,7 m og að önnur ákvæði yrðu þau sömu og lóðarinnar nr. 12-18 við Kirkjubraut og nr. 3 við Sunnubraut. 

Í greinargerð sviðstjóra tækni- og umhverfissviðs Akraneskaupstaðar hinn 30. maí 2005 vegna andmæla kærenda segir:  „Í ljósi fyrri afstöðu  [kærenda] og niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála var ekki talin ástæða til að leggja til breytingar á aðalskipulagi Akraness 1992-2012 um landnotkun lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut, enda virtist óbreytt aðalskipulag þjóna best hagsmunum eigenda.  Í tillögu að deiliskipulagi er hins vegar skilgreindur byggingarreitur fyrir lóðina nr. 7 við Sunnubraut þar sem slík skilgreining lá ekki fyrir í eldra deiliskipulagi.  Með framsetningu umræddrar deiliskipulagstillögu felst hins vegar engin höfnun á endurskoðun aðalskipulags og/eða landnotkun þessara tveggja lóða en nauðsynlegt er, hafi eigendur nú skipt um skoðun varðandi nýtingu lóðanna, að óskir þar um berist skipulags- og umhverfisnefnd svo að unnt sé að taka þær til efnislegrar umfjöllunar og afgreiðslu.“

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar þann sama dag var málið tekið fyrir á ný. Niðurstaða fundarins var sú að leggja til við bæjarstjórn að deiliskipulagstillagan yrði samþykkt og gerði nefndin greinargerð sviðstjóra að sinni.  Á fundi bæjarráðs hinn 2. júní 2005 var tillagan samþykkt sem og á fundi bæjarstjórnar hinn 13. júní 2005.  Auglýsing um gildistöku hins breytta deiliskipulags birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2005.

Kærendur skutu framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir.

Málsrök kærenda:  Í kæru segir að íbúar svæðisins hafi staðið andspænis staðföstum skipulagsákvörðunum bæjaryfirvalda og þeirri staðreynd að verktakinn hafi grafið út grunn nýbyggingar fyrir miðjan desember 2004 í skjóli jarðvegsrannsókna en byggingarleyfi hafi verið gefið út 11. janúar 2005. 

Sveitarfélagið hafi með samningi við verktaka þann 15. mars 2004 skuldbundið sig til að ná fram ákveðnum skipulagsmarkmiðum en sá samningur hafi orðið til án nokkurs samráðs við eigendur fasteigna og íbúa innan skipulagsreitsins.  Eftir að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi kveðið upp úrskurði sína hafi botnsökklar verið steyptir og með bréfi, dags. 7. mars 2005, hafi bæjaryfirvöld óskað eftir því að verktaki hæfi framkvæmdir á ný til að fyrirbyggja tjón vegna aðstæðna í grunninum.  Í kjölfarið hafi byggingarframkvæmdir hafist á ný í nafni öryggishagsmuna án þess þó að lögformlegt byggingarleyfi hafi legið fyrir.

Hagsmunir sem myndast hafi í formi kjallara stórhýsis innan skipulagsreitsins hafi ekki orðið til á grundvelli framkvæmda sem byggðar hafi verið á lögformlegum forsendum og hafi sveitarfélagið tekið þátt í að festa í sessi umdeild skipulagsáform og skapa lóðarhöfum Kirkjubrautar 12-18 hagsmuni á kostnað annarra lóðarhafa innan skipulagsreitsins.

Kærendur telji að tillagan sé í ósamræmi við skilyrði 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 varðandi innbyrðis samræmi skipulagsáætlana og lýsingu á raunverulegum markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um notkun lands, fyrirkomulag byggðar og forsendum þeirra ákvarðana.  Samkvæmt aðalskipulagstillögu sem feli í sér endurskoðun á Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017, sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn Akraness hinn 13. júní 2005 séu lóðirnar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem miðsvæði, miðbær en ekki sem íbúðarhúsalóðir.  Hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir að ofangreindar lóðir séu íbúðarhúsalóðir.  Þannig sé alvarlegt ósamræmi á milli kærðrar deiliskipulagstillögu og tillögu að endurskoðuðu Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017.

Ennfremur sé gert ráð fyrir því að húseignin að Kirkjubraut 22 standi áfram, þrátt fyrir að bæjaryfirvöld hafi lýst því yfir að ákveðið hafi verið að hún skyldi víkja.  Deiliskipulags- tillagan samræmist þannig á engan hátt fram komnum, yfirlýstum og staðfestum skipulagsmarkmiðum Akraneskaupstaðar, sem m.a. hafi verið kunngjörð með bréfi bæjarritara til kærenda þann 31. mars 2005.  Tillagan verði því að skoðast sem málamyndagerningur, í beinni andstöðu við raunveruleg skipulagsmarkmið Akraneskaupstaðar fyrir deiliskipulagsreitinn, og brjóti þannig í bága við ákvæði og markmið laga nr. 73/1997 og reglugerðar nr. 400/1998.

Ítrekað hafi fram komið að sveitarstjórn telji lóðina að Kirkjubraut 22 ekki vera hentuga fyrir þá húseign kærenda sem á lóðinni standi og að hún falli ekki að þeirri götumynd sem stefnt hafi verið að við Kirkjubraut.  Akraneskaupstaður hafi lagt áherslu á að markmið deiliskipulagsins og að fyrirhugaðar byggingar muni ekki valda skerðingu á gæðum byggðar á svæðinu heldur muni framkvæmd þess styrkja og endurlífga gamla miðbæinn.  Uppbygging samkvæmt skipulaginu myndi koma til með að falla vel að bæjarmyndinni.  Einnig hafi sveitarfélagið áður lýst því yfir að engin takmörk séu á nýtingarhlutfalli í aðalskipulagi.  Í ljósi þess að ákveðið hefði verið að stefnt skyldi að því að fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 skyldi víkja og vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar á Sunnubraut 7 séu verulegir hagsmunir fólgnir í því að hafa heimild fyrir sem hæstu nýtingarhlutfalli á lóðunum. 

Kærendur bendi á að þeir hafi í samræmi við skipulagsmarkmið sveitarfélagsins skoðað heppilegri staðsetningu fyrir fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 og samhliða því hafið undirbúning að framtíðaruppbyggingu á fyrrgreindum eignarlóðum sínum.  Því sé nauðsynlegt að landnotkun og nýting lóðanna verði í samræmi við áður fram komin skipulagsmarkmið innan deiliskipulagsreitsins og þau markmið sem fram komi í tillögu að endurskoðuðu aðalskipulagi bæjarins.

Þá sé því haldið fram að erindi þeirra, dags. 20. maí 2005, sé fyllilega í samræmi við, og myndi styrkja enn frekar, þau áður yfirlýstu markmið Akranesskaupstaðar að mynda heillega og heilsteypta götumynd að Kirkjubraut.

Kærendur hafi farið fram á að njóta sömu skilmála og nýtingarhlutfalls og eigendur lóðarinnar að Kirkjubraut 12-18 í ljósi jafnræðisreglna og góðrar stjórnsýslu, um leið og þeir hafi samþykkt skipulagsáformin, enda séu lóðir þeirra sambærilegar og innan sama skipulagsreits.

Skipulagsáformum hafi ítrekað verið breytt innan deiliskipulagsreitsins, án nokkurs samráðs við kærendur, með beinum og verulegum áhrifum á eignir þeirra á skipulagssvæðinu.  Þannig orki það tvímælis að þegar þeir hafi fallist á skipulagsmarkmiðin í bréfi, dags. 20. maí 2005, og lagt fram skýrar kröfur um að gætt yrði innbyrðis samræmis og jafnræðis við skipulagsbreytingar að ekki skyldi hafa verið fallist á þær.  Feli afgreiðsla málsins í sér alvarlegt brot á 11. gr. stjórnsýslulaga, jafnræðisreglunni.  

Með vísan til yfirlýstra skipulagsmarkmiða Akraneskaupstaðar og 11. gr. stjórnsýslulaga sé afgreiðsla á erindi kærenda ómálefnaleg og óásættanleg.  Sé lóðarhöfum mismunað í kjölfar þess að kærendur hafi með erindi sínu óskað eftir sambærilegum réttindum innan skipulagsreitsins og um leið fallist á skipulagsmarkmið bæjarins. 

Ósamræmi milli fyrirliggjandi skipulagsáætlana varðandi landnotkun sé óásættanlegt og samræmist ekki markmiðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þannig sé ljóst að deiliskipulagstillagan lýsi á engan hátt skipulagsmarkmiðum bæjarins um landnýtingu og notkun.  Verði tillagan staðfest muni það óhjákvæmilega fela í sér ranga upplýsingagjöf til þeirra aðila sem hyggist fjárfesta í fasteignum innan skipulagsreitsins.  Verulegir hagsmunir og lagaleg skylda krefjist þess að rétt sé frá skipulagshugmyndum greint, bæði hvað varði umrædda lóð en einnig vegna þeirra áhrifa sem það geti haft á nærliggjandi lóðir.

Að lokum sé bent á að stærð lóðarinnar að Kirkjubraut 22 sé 255 fermetrar á kærðum skipulagsuppdrætti en hún sé í raun 405 fermetrar.

Málsrök Akraneskaupstaðar:  Akraneskaupstaður krefst þess að öllum kröfum kærenda verði hafnað.  Með umræddum breytingum á deili- og aðalskipulagi hafi bæjaryfirvöld eingöngu verið að koma til móts við kröfur og sjónarmið kærenda eins og þeim hefði verið lýst í fyrra kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni svo og vegna niðurstöðu þess máls.
 
Hafi í ljósi ofangreinds verið horfið frá því að sameina lóðir þeirra á skipulagi og skilgreina þær undir verslunar- og íbúðarhús.  Fyrrgreindar lóðir séu því skilgreindar sem íbúðarlóðir eins og í samþykktu Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 og því sé fullt samræmi milli hins kærða deiliskipulags og aðalskipulagsins.

Kærendur geti ekki byggt mál sitt á því að hið kærða deiliskipulag brjóti í bága við tillögu að nýju aðalskipulagi 2005-2017, enda hafi það skipulag ekki verið í gildi þegar hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Rétt þyki þó að taka fram að hið samþykkta deiliskipulag sé einnig í fullu samræmi við væntanlegt aðalskipulag.

Bent sé á að skv. 2. mgr. gr. 4.4.1 reglugerðar nr. 400/1998 sé beinlínis gert ráð fyrir því að íbúðarhúsnæði geti verið á miðsvæðum, og sé oft svo, sbr. og 4. mgr. gr. 4.4.2 sem fjalli sérstaklega um íbúðir á miðsvæði.  Fram hafi komið við meðferð fyrra málsins hjá úrskurðarnefndinni að kærendur hafi sérstaklega keypt lóðina nr. 7 við Sunnubraut til að verja húseign sína að Kirkjubraut 22 gegn fyrirhuguðum skipulagsáformum.  Þá hafi þeir mótmælt í bréfi, dags. 14. maí 2004, að húseignin að Kirkjubraut 22 skyldi víkja.  Jafnframt hafi það verið mat úrskurðarnefndarinnar að rétt væri að endurskoða þá ákvörðun að rífa húsið að Kirkjubraut 22 vegna ákvæða laga um húsafriðun.  Með hliðsjón af framansögðu, og sér í lagi til að koma til móts við margítrekuð mótmæli kærenda, hafi í hinu kærða deiliskipulagi verið gert ráð fyrir að Kirkjubraut 22 yrði íbúðarlóð og að núverandi hús stæði þar áfram.

Kærendur geti engan rétt öðlast á grundvelli bréfs bæjarritara frá 31. mars 2005 sem ritað hafi verið áður en hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Deiliskipulag sem úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi og fyrrgreint bréf bindi ekki hendur sveitarfélagsins við ákvörðun um nýtt deiliskipulag. 

Hvorki hafi verið lögð fram gögn um framtíðaruppbyggingu á eignarlóðunum né um flutning hússins að Kirkjubraut 22 og sé þessi meinti undirbúningur í hróplegu ósamræmi við fyrri afstöðu kærenda og kröfur þeirra í fyrra máli.

Þá sé tekið fram vegna afgreiðslu sveitarfélagins á erindi kærenda frá 20. maí 2005 að lóðir kærenda séu ekki skilgreindar með sama hætti í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 og lóðin að Kirkjubraut 12-18 og þegar af þeirri ástæðu geti ekki gilt sömu sjónarmið um lóðirnar, byggingarmagn þeirra og nýtingarhlutfall.  Kærendum sé fullljóst að ekki sé um sambærilegar aðstæður eða lóðir að ræða.  Sé afgreiðsla Akraneskaupstaðar því að öllu leyti bæði eðlileg og málefnaleg og í fullu samræmi við gildandi aðalskipulag.

Að lokum telur sveitarfélagið að röng tilgreining á fermetrafjölda í deiliskipulagi sé minniháttar annmarki og geti ekki valdið ógildingu deiliskipulagsins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti breytingar á deiliskipulagi er tekur til hluta  Akratorgsreits á Akranesi, svonefnds Hvítanesreits.   

Kærendur krefjast þess að hin kærða deiliskipulagsákvörðun verði felld úr gildi og telja að hún brjóti í bága við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða á því sviði varðandi innbyrðis samræmi skipulagsáætlana.  Jafnframt er því haldið fram að umþrætt deiliskipulag sé í ósamræmi við raunveruleg skipulagsmarkmið bæjarins og vísa kærendur einkum í bréf bæjarritara, dags. 31. mars 2005, því til stuðnings og til framkominnar tillögu að endurskoðuðu Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017 þar sem lóðir kæranda séu auðkenndar sem miðsvæði.

Samkvæmt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi.  Þá skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti og skal í deiliskipulagi útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði samkvæmt ákvæðum 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði deiliskipulags skulu því vera í fullu samræmi við ákvæði aðalskipulags þar um.
 
Svæði það sem hér um ræðir er hluti miðbæjar Akraness og samkvæmt þágildandi Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 var gert ráð fyrir að svæðið væri meðal annars nýtt undir verslun og þjónustu.  Samkvæmt uppdrætti aðalskipulagsins voru lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut þó íbúðarlóðir, líkt og gert er ráð fyrir í skipulagsákvörðun þeirri er nú sætir kæru til úrskurðarnefndarinnar, og verður því að telja að skilyrði ákvæða 7. mgr. 9. gr. laga nr. 73/1997, um innbyrðis samræmi milli skipulagsáætlana, sé fullnægt.

Ekki kemur til skoðunar hvort hin kærða tillaga að breyttu deiliskipulagi sé í samræmi við núgildandi Aðalskipulag Akraness 2005-2017, enda hafði það ekki tekið gildi þegar auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt.

Kærendur hafa einnig kært afgreiðslu Akraneskaupstaðar hinn 30. maí 2005 á erindi þeirra, dags. 20. maí 2005, en líta verður svo á að sú afgreiðsla sé hluti af málsmeðferð hinnar kærðu skipulagsákvörðunar og sætir hún því ekki sjálfstæðri úrlausn.  Rétt er þó að taka fram að málefnalegar ástæður geta verið fyrir því að nýtingarhlutfall sé ekki hið sama á samliggjandi lóðum, svo sem þegar ekki er um sambærilega landnotkun að ræða líkt og í máli því sem hér er til úrlausnar.

Kærendur vísa jafnframt í bréf bæjarritara og telja að þar hafi bæjaryfirvöld lýst skipulagsmarkmiðum bæjarins sem síðar hafi ekki verið byggt á þegar tillaga að breytingu á deiliskipulagi hafi verið samþykkt.  Á þetta verður ekki fallist heldur verður að telja að skipulagsmarkmið bæjarins endurspeglist í skipulagstillögunni en ekki í bréfi bæjarritara sem aðeins felur í sér svar almenns eðlis við fyrirspurn kærenda.

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og umhverfisnefndar frá 30. maí 2005.  Þá þykja ekki aðrir þeir annmarkar á málsmeðferð sem leitt geti til ómerkingar hins kærða deiliskipulags.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógild verði ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar frá 30. maí 2005 er varðar breytingu á deiliskipulagi fyrir hluta Akratorgsreits á Akranesi,  svonefndum Hvítanesreit, sem birt var í B- deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2005.

 

 

___________________________ 
                      Hjalti Steinþórsson                          

 

_______________________________             ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

39/2007 Höfðatorg

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2007, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kæra H og P, bæði til heimilis að Miðtúni 14 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra H og A, bæði til heimilis að Miðtúni 2 í Reykjavík, einnig fyrrgreinda ákvörðun skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007.  Hagsmunir kærenda fara saman og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina síðara kærumálið hinu fyrra, sem er númer 39/2007.  Borgarstjórn staðfesti samþykkt skipulagsráðs á fundi hinn 20. febrúar 2007.   

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik:  Á fundi skipulagsráðs hinn 23. ágúst 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lýtur að Höfðatorgi, eða því svæði er afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni.  Fólst í tillögunni að svæðið breyttist úr miðsvæði í blandaða landnotkun miðsvæðis og íbúðarsvæðis ásamt því að gert var ráð fyrir þéttingu íbúðarsvæðis.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 18. september 2006 til og með 18. nóvember sama ár.  Tillagan var samþykkt í skipulagsráði hinn 20. desember 2006, staðfest í borgarráði degi síðar og lögð fram á fundi borgarstjórnar hinn 2. janúar 2007.  Auglýsing um gildistöku aðalskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2007.     

Í kjölfar auglýsingar um tillögu að breyttu aðalskipulagi var á fundi skipulagsráðs hinn 30. ágúst 2006 samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi sama svæðis en fyrir var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003.  Kynningartími var frá 29. september til og með 24. nóvember 2006 og bárust athugasemdir við tillöguna, meðal annars frá kærendum.  Tillagan fól m.a. í sér aukið byggingarmagn og hækkun húsa. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var tillagan samþykkt og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar s.á.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 3. apríl 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2007.  Hafa kærendur kært þá skipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu muni skuggavarp aukast, vindhviður verða sterkari og umferð um svæðið verða meiri.  Allt þetta hafi í för með sér aukið svifryk, hávaða og ónæði enda heimili breytingin nær tvöfalt byggingarmagn þess er áður var.  Verulega skorti á að skipulagsyfirvöld hafi í svörum sínum við athugasemdum íbúa í Túnahverfi sýnt fram á með mælingum, rannsóknargögnum eða útreikningum að nýjustu breytingar á hönnun reitsins hafi dregið nægilega úr skuggavarpi til að koma til móts við athugasemdir íbúanna.  Ekki hafi verið sýndar neinar mælingar á veður- og vindafari.  Upplýsingar um umferðarmagn séu ónákvæmar og ófullnægjandi. 

Kærendur næst því svæði er um ræðir halda því fram að samkvæmt skuggavarpsmyndum sem þeim hafi verið kynntar njóti þeir aldrei sólar í garði sínum eftir kl. 18 og halda þeir því fram að breytingin rýri bæði búsetugæði og verðgildi eignar þeirra.  Telja þeir að borgarfulltrúar hafi eingöngu staðið vörð um hagsmuni byggingaraðila og ekki komið nægilega til móts við kröfur íbúa í hverfinu.  Kynningarferli tillögunnar hafi borið þess merki að búið væri að taka ákvörðunina fyrirfram og ekkert hafi þýtt fyrir þá að mótmæla henni.  Fram hafi komið kröftug mótmæli frá íbúum, m.a. 200 nafna undirskriftalisti, en þegar breytingin hafi verið tekin fyrir hafi ekkert verið á það minnst í fundargerð. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 hafi þáverandi meirihluti m.a. bókað að tillaga að uppbyggingu svæðisins hafi verið unnin í nánu samstarfi og samráði við hagsmunaaðila og íbúa á svæðinu ásamt því að skuggavarp yrði sambærilegt því sem áður hafi verið samþykkt.  Þessu séu kærendur mjög ósammála og telji að fram séu settar rangar fullyrðingar.    

Hverfið verði senn umkringt háum byggingum og muni þá sú ánægja sem tilheyri því að búa í einbýlishúsi með sólríkum garði heyra sögunni til.  Margt í ferli málsins beri nánast með sér að verið sé markvisst, með einum eða öðrum hætti, að bola þeim í burtu og neyða þá til að selja eigur sínar á sem lægstu verði.  Forstjóri byggingarleyfishafa hafi mætt á alla kynningarfundi sem haldnir hafi verið og hafi hann þar gefið frjálslegar yfirlýsingar um að hverfið verði keypt upp á næstu árum.  Þegar borgarfulltrúar séu spurðir um þetta atriði sé því svarað til að ekkert slíkt sé í bígerð.  Miðað við þær áætlanir sem kærendum hafi verið kynntar muni verkið standa a.m.k. næstu þrjú árin.  Framkvæmdunum fylgi mikið ónæði og verði hverfið nánast óbyggilegt næstu árin.  Einhverjir nágrannar þeirra hafi gefist upp og selt hús sín og virðist sem eignirnar séu keyptar óskoðaðar á markaðsverði. 

Þá sé því haldið fram af hálfu kærenda að ekki hafi verið farið að lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 en samkvæmt þeim lögum beri byggingaraðila að láta fara fram slíkt mat.  Einnig sé vísað til laga um umhverfismat áætlana nr. 105/2006. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað málsástæðum kærenda um vindafar, mengun og aukningu umferðar um Höfðatún. Þá er því hafnað að framkvæmdirnar hafi þurft að sæta umhverfismati. 

Hvað varði umferðarmálin komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. febrúar 2007, að sólarhringsumferð um Höfðatún, milli Skúlagötu og Borgartúns, sé 4-5 þúsund bílar.  Samkvæmt hinni kærðu samþykkt sé heimilað að byggja um 75 þúsund fermetra, bæði af íbúðar- og atvinnuhúsnæði.  Miðað við forsendur deiliskipulagsbreytingarinnar megi gera ráð fyrir að umferð í Höfðatúni tvöfaldist og verði allt að 10 þúsund bílar á sólarhring. 

Hvað varði áhrif vinda sé tekið fram að byggingarnar á reitnum séu sérstaklega hannaðar með vind og veðurfar í huga og uppbrotnar í hæðum og formi m.a. af þeim sökum.  Vakin sé athygli á ákvæðum deiliskipulags um uppbrot húsa, en slík ákvæði séu sett fram til að lágmarka áhrif vinda vegna háhýsanna á svæðinu.  Aftur á móti hafi ekki verið talin ástæða til þess að láta fara fram sérstakar rannsóknir vegna vindafars í Borgartúni og nærumhverfi. 

Í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum kærenda við deiliskipulag svæðisins hafi verið greint frá áætlaðri bílaumferð um svæðið ásamt því að byggingarnar séu hannaðar sérstaklega með vind og veðurfar í huga.  Gert sé ráð fyrir að við fullhönnun húsa fari fram frekari athuganir á áhrifum háhýsabyggðar á veðurfar innan reitsins og í nágrenni hans.

Loks sé því mótmælt að um matskyldar framkvæmdir sé að ræða í skilningi laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytingar á deiliskipulagi Höfðatorgs í Reykjavík sem afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni.  Breytingin var gerð í kjölfar breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 fyrir sama svæði er varðaði landnotkun þar sem heimilað var að á svæðinu yrði íbúðabyggð auk verslunar og þjónustu.  Er svæðið á skilgreindu þéttingasvæði samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur en með áðurnefndri breytingu aðalskipulagsins er það jafnfram skilgreint sem svæði til þéttingar íbúðarbyggðar.

Á umræddu svæði var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003 þar sem gert var ráð fyrir verslunar- og skrifstofubyggingum, rúmlega 44.000 m². Hin kærða ákvörðun felur m.a. í sér heimild til aukins byggingarmagns og hækkunar bygginga og verður byggingarmagn eftir breytinguna rúmir 75.000 m².   

Almennt verður að gjalda varhug við því að gerðar séu breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi en eins og hér stendur á verður þó að telja að skipulagsyfirvöldum hafi verið heimilt að samþykkja hina umdeildu skipulagsbreytingu enda um skilgreint þéttingarsvæði að ræða, auk þess sem nýleg breyting á aðalskipulagi gerði ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar.  Verður að telja að með hinni umdeildu ákvörðun hafi borgaryfirvöld fyrst og fremst verið að framfylgja breyttri stefnu aðalskipulags um nýtingu svæðisins svo sem þeim var skylt, sbr. lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Ekki verður fallist á þá málsástæðu kærenda að meta hefði þurft framkvæmdir samkvæmt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu á grundvelli laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, enda felast ekki í henni áform um framkvæmdir sem gætu verið matsskyldar samkvæmt viðauka 1 eða 2 með þeim lögum.  Þá verður ekki séð að hin kærða ákvörðun falli undir lög um umhverfismat áætlana nr. 105/2006, enda markar deiliskipulagsbreytingin ekki stefnu er varðar leyfisveitingar til framkvæmda sem tilgreindar eru í lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006.

Eignir kærenda eru utan þess svæðis sem hin kærða ákvörðun tekur til.  Breyting sú sem kærð er í málinu getur þó varðað kærendur nokkru, enda felur hún í sér heimild til byggingar umfangsmikilla mannvirkja í næsta nágrenni við fasteignir þeirra.  Hins vegar verður ekki fallist á að af breytingunni hljótist slíkt óhagræði að grenndarhagmunir kærenda eigi að leiða til ógildingar hennar. 

Ekki verður heldur séð að ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað með vísan til framanritaðs en jafnframt er til þess að líta að hafi kærendur sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsbreytingarinnar er þeim tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007, sem staðfest var á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar sama ár, um breytingu á deiliskipulagi Höfðatorgsreits í Reykjavík. 

 

___________________________
      Hjalti Steinþórsson          

 

    _________________________          _________________________
                              Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson                       

des 22
Love0

66/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 66/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, Sómatúni 4, og H og E, Sómatúni 8, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, er tekur meðal annars til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8.  Á uppdrætti þess skipulags var gert ráð fyrir einnar hæðar einbýlishúsum á greindum lóðum af gerðinni HI.  Einnar hæðar einbýlishús hafa verið reist að Sómatúni 4 og 8. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem talið var andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild skipulagsbreyting taki einungis til þriggja lóða og þar af séu einnar hæða hús þegar risin á tveimur lóðanna.  Vikið sé frá gildandi skipulagi sem gengið hafi verið út frá þegar kærendur hafi fengið lóðir sínar og reist hús sín og að auki sé farið á svig við úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006. 

Í fyrsta kafla skipulagsreglugerðar komi fram að skipulagssvæði skuli ná til svæða sem myndi heildstæða einingu og í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hin kærða tillaga nái hins vegar ekki til nema þriggja lóða, þar af tveggja lóða þar sem hús séu þegar risin, og sé því ljóst að henni sé einungis ætlað að taka til einnar lóðar, þ.e. Sómatúns 6.  Geti tillagan því ekki talist deiliskipulag að gættum ákvæðum skipulagsreglugerðar og fordæmum sem þegar liggi fyrir af hálfu úrskurðarnefndarinnar. 

Þá sé umrædd skipulagsbreyting ólögmæt með hliðsjón af reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.  Bæjarstjórn hefði borið að endurskoða skilmála alls svæðisins.  Ólögmætt sé að ívilna einum lóðarhafa með miklu rýmri skilmálum en gildi á öðrum lóðum.  Nauðsynlegt sé að skoða áhrif slíkrar breytingar á allt svæðið enda hljóti slík breyting á einni lóð að leiða til breytinga á öðrum ef gæta skuli samræmis.  Í þessu efni sé vísað til sjónarmiða og lagaraka sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 21. desember 2000 sem og til úrskurðar nefndarinnar frá 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Stæði hin kærða skipulagsbreyting óhögguð hefði það í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri svæðisins og skapaði fordæmi fyrir breytingum á gildandi deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa.  Byggð myndi jafnframt þróast í ósamræmi við stefnumörkun deiliskipulags, sem grundvalla beri á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis og almenningur séu sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að koma að sjónarmiðum sínum og hafa áhrif við gerð deiliskipulags.  Slík byggðaþróun verði að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Kærendur telji einnig að breyting á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Breytingin sé af þessum sökum ólögmæt.  Til stuðnings þessum sjónarmiðum skírskoti kærendur til tveggja álita umboðsmanns Alþingis SUA 727/1992 og SUA 2421/1998 og til úrskurða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 10. maí 2004 í máli nr. 12/2004 og 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Með umdeildri ákvörðun sé brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu og ekki gætt meðalhófs.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum, og þurfi stjórnvöld að rökstyðja það sérstaklega sé ætlun að breyta frá þeim eins og áður hafi verið vikið að.  Ef ákvörðunin verði ekki ógilt myndu eignarréttindi kærenda skerðast. 

Þá sé á því byggt að landhalli að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á byggingu 2ja hæða húss. Landhalli á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar og hafi við samþykkt gildandi deiliskipulags verið talið að sá landhalli byði ekki upp á slíka húsagerð.  Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti halli á lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 metrar.  Landhalli upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Að lokum sé tekið fram að allir lóðareigendur og væntanlegir einbýlishúsaeigendur að gerðinni HI við Sómatún, fyrir utan lóðarhafa lóðar nr. 6, hafi mótmælt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu en bæjarstjórn hafi hins vegar kosið að hunsa hagsmuni þeirra. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð sú krafa að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði staðfest.

Athugasemdir kærenda geti ekki leitt til ógildingar hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar.  Gera verði ríkar kröfur til þeirra málsástæðna sem leiða ættu til þess að deiliskipulag yrði fellt úr gildi, s.s. að ekki hafi verið farið eftir réttarheimildum um skipulag og stjórnsýslu.  Akureyrarbær hafi uppfyllt allar formkröfur sem gerðar séu til deiliskipulagsgerðar skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og efnislega sé deiliskipulagsbreytingin málefnaleg og lögmæt. 

Ástæðan fyrir því að Akureyrarbær hafi ákveðið að fara í umrædda deiliskipulagsbreytingu hafi verið að misræmi hafi komið í ljós milli greinargerðar og uppdráttar deiliskipulags 2. áfanga Naustahverfis frá árinu 2005.  Í sérákvæðum deiliskipulagsskilmála hafi verið greint frá því að tiltekin 17 H-einbýlishús væru á 1-2 hæðum og að þau skyldu m.a. aðlagast landi þar sem landhalli væri, en þannig væri möguleiki á aukinni lofthæð og jafnvel viðbótarhæð.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi hins vegar verið merktar inn húshæðir þannig að 11 H-einbýlishús hafi verið merkt sem einnar hæðar hús og sex H-einbýlishús merkt einnar til tveggja hæða hús.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi húsin að Sómatúni 4, 6 og 8 verið merkt sem einnar hæðar, en ekki einnar til tveggja hæða, eins og landhalli hafi gefið tilefni til.  Þarna hafi því verið um hrein mistök að ræða við gerð deiliskipulagsins sem ekki hafi uppgötvast fyrr en deiliskipulagið hafi tekið gildi.  Með deiliskipulagsbreytingunni sé Akureyrarbær því að leiðrétta þau mistök sem átt hafi sér stað og eyða því misræmi sem verið hafi á milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar. 

Í deiliskipulagsbreytingunni felist engin grundvallarbreyting frá fyrra skipulagi eða kúvending frá markmiðum þess í þá veru að byggja megi einnar til tveggja hæða hús þar sem landhalli gefi tilefni til, enda séu skilmálar óbreyttir frá skipulaginu frá árinu 2005 ef frá sé talin sú breyting að tiltekin einbýlishús, sem deiliskipulagsbreytingin taki til, séu merkt HIII og megi vera einnar til tveggja hæða. 

Í tilefni af fullyrðingum kærenda um að allir íbúar í hverfinu hafi gert athugasemdir við málsmeðferð bæjarins á umdeildri skipulagsbreytingu sé rétt að benda á að kærendur hafi farið með undirskriftarlista í nokkur hús í grenndinni þar sem málsmeðferðinni hafi verið mótmælt.  Því fari fjarri að allir íbúar hverfisins hafi látið málið til sín taka. 

Því sé mótmælt að með deiliskipulagsbreytingunni sé einungis verið að komast hjá því að framfylgja niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006.  Akureyrarbær ítreki að með breytingunni sé einungis verið að færa deiliskipulagið í það horf sem það átti að vera, en vegna misræmis eða mistaka við deiliskipulagsgerð hafi það verið túlkað á annan veg. 

Þá mótmæli Akureyrarbær þeirri túlkun kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt þar sem hún taki ekki til svæðis sem myndi heildstæða einingu.  Aðeins sé um að ræða breytingu á gildandi deiliskipulagi.  Slíkar breytingar hafi verið tíðkaðar af sveitarfélögum um langa hríð án athugasemda enda ástæðulaust að láta deiliskipulagsbreytingu ná til stærra svæðis en þess sem breytingin taki til. 

Ekki sé á það fallist að hin kærða ákvörðun brjóti í bága við jafnræði borgaranna.  Ástæður skipulagsbreytingarinnar hafi þegar verið raktar en ekki sé verið að fara eftir kenjum eða kröfum eins aðila eins og ráða megi af málatilbúnaði kærenda.  Það sé ljóst af greinargerð og uppdrætti að eigandi lóðar að Sómatúni 6 hafi farið eftir þeim skilningi á deiliskipulagi svæðisins sem Akureyrarbær taldi að væri í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Þannig lagi hann hús sitt að landslaginu og nýti hallann í landinu eins og kveðið sé á um í skilmálum.  Hönnuðir og eigendur Sómatúns 4 og 6 hafi hins vegar valið að grafa byggingar á lóðum sínum niður og sprengja þær inn í landið í stað þess að hanna þær í samræmi við náttúrulegan landhalla.  Þannig muni 2,10 m á gólfkóta hússins nr. 4 og lóðarmarkapunkti í suðvesturhorni lóðarinnar.  Við þessa ákvörðun lóðarhafa nr. 4 og 8 skerðist útsýni þeirra til suðvesturs og norðausturs.  Hefðu kærendur lagað hús sín að landhalla lóðanna væri ekki misræmi í götumynd svo sem kærendur haldi nú fram. 

Ákvörðun Akureyrarbæjar um að bæta fyrir mistök sem leitt hafi til misræmis við deiliskipulagsgerð frá árinu 2005 sé byggð á málefnalegum sjónarmiðum.  Hefðu þau mistök ekki verið lagfærð væru bæjaryfirvöld að láta þann lóðarhafa sem hafi farið eftir skilmálunum gjalda þess og hampa þeim lóðareigendum sem sniðgengið hafi tilmæli skilmálanna að hús skuli aðlagast landinu. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er farið fram á að kröfum kærenda í máli þessu verði hafnað. 

Áður en byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni að Sómatúni 6 hafi verið veitt  hinn 24. maí 2006 hafi skipulagsskilmálar verið kannaðir sérstaklega.  Leitað hafi verið til hönnuða skipulagsins og borið undir þá hvort það samrýmdist skipulagshugmyndum þeirra að byggja tveggja hæða hús á lóðinni.  Í svari þeirra hafi komið fram að það samræmdist skipulagshugmyndum þeirra að hús sem merkt væri 1h yrði tvær hæðir ef landhalli biði upp á það.  Bentu þeir og á að virða bæri nágrannarétt þannig að sýnt yrði fram á að hækkun skerti ekki sólarljós og útsýni nærliggjandi lóða.  Hafi verið gengið úr skugga um að svo væri ekki í umræddu tilfelli þrátt fyrir að bæði húsin nr. 4 og 8 séu grafin nokkuð niður.  Fyrirhugað hús að Sómatúni 6 verði lægra en heimilt sé að byggja hæst samkvæmt skipulaginu. 

Byggingarleyfishafi taki undir málsástæður í greinargerð Akureyrarbæjar að baki umdeildri breytingu á deiliskipulaginu en geri eftirfarandi athugasemdir við málatilbúnað kærenda. 

Erfitt sé að gera sér grein fyrir þeim hagsmunum sem kærendur hafi í þessu máli.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulagi sé unnin í samráði við skipulagshönnuði og til þess fallin að deiliskipulagið verði í samræmi við þær hugmyndir sem fram komi í greinargerð með upphaflega deiliskipulaginu. 

Húsið nr. 4 við Sómatún hafi verið sprengt tæpa tvo metra ofan í klöpp að vestan.  Teikningar að Sómatúni 6 beri það með sér að aðeins einn gluggi sé á efri hæð, sem snúi að Sómatúni 4.  Stofuálma Sómatúns 6 skyggi algerlega á útivistarsvæði hússins nr. 4 og hafa verði í huga að 15 metrar séu á milli húsanna.  Þá hafi sú hlið Sómatúns 8 sem snúi að lóð nr. 6 að geyma þvottahús og bílskúr en eitt lítið kýrauga sé á þeirri hlið Sómatúns 6. 

Í málinu vegist annars vegar á þeir hagsmunir byggingarleyfishafa að fá að byggja hús sem hann hafi látið hanna á lóðinni og keypt talsvert af sérhæfðu efni til húsbyggingarinnar og hins vegar langsóttir og órökstuddir hagsmunir kærenda um hugsanleg áhrif á verðmæti fasteigna þeirra. 

Byggingarleyfishafi hafi frá öndverðu reynt að fara að öllum reglum sem gildi um öflun byggingaleyfis fyrir hús sitt.  Ljóst sé eftir úrskurð nefndarinnar í fyrra máli að skilningur skipulagshönnuða og Akureyrarbæjar hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Tilgangurinn með breytingunni sé að taka af vafa sem upp hafi verið kominn og færa deiliskipulagið í það horf sem höfundar þess hafi gert ráð fyrir.  Breytingin sem slík sé ekki grundvallarbreyting á skipulagi hverfisins.  Ásýnd þess eða heildarmynd breytist ekkert.  Það sé ekki verið að auka byggingarmagn á lóð eða stækka húsið umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegu skipulagi.  Málefnaleg rök hafi verið færð fyrir breytingunni en svo hafi ekki verið í þeim málum sem fjallað hafi verið um í þeim úrskurðum úrskurðarnefndarinnar sem kærendur vísi til.  Í máli nr. 12/2004 hafi fyrirhuguð bygging farið út fyrir byggingareit og því þurft að víkja frá reglum um lágmarksfjarlægð húsa frá lóðarmörkum.  Í máli nr. 31/2007 hafi aðstæður, að því er virðist, verið þær að deiliskipulagi hafi verið breytt í þágu eins lóðarhafa, en öðrum í sambærilegri stöðu synjað. 

Leggja verði til grundvallar við úrlausn þessa máls að umdeild breyting sé óveruleg, hún hafi engin áhrif á ásýnd skipulagssvæðisins og hagsmunir kærenda af því að koma í veg fyrir byggingu fyrirhugaðs húss að Sómatúni 6 séu í besta falli óverulegir.  Loks verði ekki fram hjá því litið að breytingin miði að því að ná fram tilgangi sem að hafi verið stefnt með deiliskipulaginu, eins og fram komi í greinargerð með því, og leiðrétta þar með ósamræmi á milli uppdráttar og greinargerðar. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var húsagerð á lóðunum að Sómatúni 4, 6 og 8 breytt.  Í stað einnar hæðar einbýlishúsa af gerðinni HI var heimilað að reisa á greindum lóðum nýja húsagerð, einnar til tveggja hæða, af gerðinni HIII.  Er bætt við á skipulagsuppdrátt tveimur skilmálateikningum fyrir einnar og tveggja hæða einbýlishús af gerðinni HIII þar sem hámarkshæð húss miðað við gólfplötu aðkomuhæðar er 6,0 metrar en samkvæmt skilmálateikningum fyrir húsagerð einnar hæðar húss af gerðinni HI er hámarkshæð 4,8 metrar miðað við gólfplötu aðkomuhæðar.  Umræddar lóðir eru þær einu á skipulagssvæðinu þar sem gert er ráð fyrir hinni nýju húsagerð en fyrir liggur að einnar hæðar hús voru þegar risin á lóðunum nr. 4 og 8 við Sómatún er skipulagsbreytingin tók gildi.

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli nr. 79/2007 vegna útgáfu nýs byggingarleyfis á sömu lóð uppkveðnum hinn 22. ágúst 2007, byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting veitir svigrúm til útgáfu byggingarleyfis í samræmi við áform lóðarhafa að Sómatúni 6 heimilar og tekur auk þess til lóða kærenda að Sómatúni 4 og 8.  Varðar breytingin því augljósa hagmuni kærenda og verður máli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts þeirra. 
 
Athugun á mæliblöðum og gildandi skipulagsuppdrætti svæðisins, með tilliti til landhalla einstakra lóða, leiðir í ljós að hvergi á skipulagssvæðinu er að finna lóð með sambærilegan landhalla og lóðirnar að Sómatúni 4, 6 og 8 þar sem heimilað er að reisa meira en einnar hæðar hús.  Jafnframt bera tilvitnuð skipulagsgögn með sér að dæmi eru um lóðir með meiri landhalla en fyrrnefndar lóðir, t.d. að Þrumutúni 2 og 4, þar sem einungis er heimilt að reisa einnar hæðar hús eftir umdeilda skipulagsbreytingu.  Breyting tekur þó ekki til þessara lóða sem þó hefði mátt búast við þegar litið er til þeirra röksemda bæjaryfirvalda að í breytingunni felist einungis leiðrétting á mistökum er birtist í misræmi milli skilmála og uppdráttar.

Eins og fyrr er að vikið tók deiliskipulag fyrir 2. áfanga Naustahverfis, er tekur til umrædds skipulagssvæðis, gildi á árinu 2005 og hafa byggingarleyfi verið veitt fyrir nýbyggingum í samræmi við það frá þeim tíma og húsbyggingar hafnar.  Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða, eins og hér um ræðir, er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar, húsagerðir og innbyrðis afstöðu húsa.  Er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Við úthlutun lóða á slíkum svæðum liggur þegar fyrir í deiliskipulagi hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og geta lóðarhafar ekki vænst þess að fyrra bragði að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á einstökum lóðum.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því.  Verður að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmisgildis, að ráðist sé í breytingar á nýlegu deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa, enda geta slíkar breytingar raskað hagsmunum annarra lóðarhafa og dregið úr þeirri festu er deiliskipulagi er ætlað að skapa. 

Reglur þær og sjónarmið sem kærendur tefla fram um umfang og afmörkun skipulagssvæða eiga við um skipulagningu óskipulagðra svæða.  Skipulagsbreytingar geta eðli máls samkvæmt lotið að takmörkuðum hluta deiliskipulagssvæðis og eftir atvikum aðeins að einni lóð.  Afmörkun hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar getur því ein og sér ekki haft áhrif á gildi hennar. 

Bæjaryfirvöld hafa fært fram þau rök fyrir hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu að með henni sé verið að leiðrétta misræmi milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar þar sem í skilmálum sé heimilað að reisa tveggja hæða hús þegar landhalli leyfi en á uppdrætti hafi lóðir að Sómatúni 4, 6 og 8 verið með merkingu fyrir einnar hæðar hús þótt landhalli þeirra bjóði upp á stöllun húsa.  Með breytingunni sé verið að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar. 

Með vísan til fyrrgreindrar athugunar á skipulagsgögnum, þeirra sjónarmiða sem tíunduð hafa verið um skipulagsbreytingar og þeirrar staðreyndar að umrædd breyting hefur í raun aðeins þýðingu varðandi lóðina að Sómatúni 6, þykja framkomin rök fyrir umdeildri skipulagsbreytingu ekki haldbær. 

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ______________________________
            Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson