Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

41/2003 Laugarásvegur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 18. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2003, kæra húseigenda að Laugarásvegi 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júlí 2003, kæra G, I, P og S, húseigendur að Laugarásvegi 22 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Að auki kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar til bráðabirgða meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 21. júlí 2003.

Úrskurðarnefndin hefur aflað frekari gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og er málið nú tekið til efnisúrlausnar.

Málavextir:  Hinn 4. janúar 1972 var samþykktur í borgarráði Reykjavíkur skipulagsuppdráttur að byggingarsvæði vestan Laugarásvegar og tekur uppdrátturinn til lóðanna nr. 2-30, jafnar tölur, við götuna.  Uppdrætti þessum fylgdu skilmálar fyrir einbýlishús við Laugarásveg 2-30.  Á nefndum skipulagsuppdrætti eru sýnd mörk lóða á svæðinu.  Innan hverrar lóðar eru skyggðir fletir, afmarkaðir með misbreiðum línum og liggur hið skyggða svæði m.a. að norðurlóðamörkum að hluta.  Að auki er á hverri lóð sýndur reitur afmarkaður af brotnum línum, sem að hluta falla saman við útmörk hinna skyggðu flata.  Er sá reitur samsíða lóðamörkum, óháð lögun lóðanna, og er lega hans á uppdrættinum sýnd í 6 metra fjarlægð frá lóðamörkum við götu, 4 metra frá norðurlóðamörkum og 5 metra frá lóðamörkum til suðurs.  Á uppdrættinum eru að auki sýndir grunnfletir fimm húsa sem fyrir voru á svæðinu og er húsið nr. 24 við Laugarásveg eitt þeirra.  Engar skýringar eru á uppdrættinum en í niðurlagi skilmála þeirra er honum fylgdu segir svo:  „Ábending um fyrirkomulag húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“   Í 2. gr. skilmálanna segir að hús skuli staðsett innan byggingarreits, sem sýndur sé á mæliblaði.  Þá segir að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Óski lóðarhafi að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan reits þess sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið.

Ekki var í framangreindu skipulagi tekin afstaða til afdrifa þeirra húsa sem fyrir voru á svæðinu.  Húsið á lóðinni nr. 24 við Laugarásveg mun hafa verið byggt árið 1943 og mun þá hafa verið gert ráð fyrir bílgeymslu í húsinu á neðstu hæð með aðkomu frá Sunnuvegi.  Sú aðkomuleið lagðist síðar af vegna breytts skipulags og var rými því sem ætlað var fyrir bílgeymslu breytt í vinnustofu.  Er umrætt hús án bílgeymslu af þessum sökum.

Hinn 10. apríl 1972 gaf gatnamálastjórinn í Reykjavík út mæliblað fyrir lóðirnar nr. 18-30 við Laugarásveg, jafnar tölur, og er á mæliblaðinu vísað til framangreinds skipulags.  Eru byggingarreitir þar afmarkaðir en ekki eru þar sýndir sérstakir byggingarreitir að lóðamörkum fyrir bílgeymslur.  Mun byggingum á óbyggðum lóðum á svæðinu hafa verið hagað í samræmi við mæliblað þetta og sambærileg mæliblöð annarra lóða og munu þess engin dæmi að bílgeymslur hafi verið byggðar að lóðamörkum á svæðinu eftir að framangreint skipulag var samþykkt. 

Með bréfi, dags. 17. október 2001, sendi eigandi hússins að Laugarásvegi 24 fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingu bílskúrs á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa þann 6. nóvember 2001 og vísað til Borgarskipulags.  Á fundi sínum þann 16. nóvember s.á. svaraði skipulagsstjóri Reykjavíkur erindinu jákvætt þar sem það samræmdist skipulagi.  Hinn 27. nóvember 2001 afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina með svohljóðandi bókun:  „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum“.

Í byrjun árs 2003 barst byggingarfulltrúa umsókn sem byggði á framangreindri fyrirspurn.  Var hún til skoðunar á fundum byggingarfulltrúa þann 4. og 25. febrúar s.á.  Var á þeim fundum bókað að lagfæra þyrfti umsóknina, sbr. athugasemdir embættisins.  Ein af athugasemdum byggingarfulltrúa laut að því að samþykki lóðarhafa á lóðinni nr. 22 þyrfti að fylgja umsókninni.  Á fundi byggingarfulltrúa þann 18. mars var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem afgreiddi erindið þann 28. mars 2003 með svofelldri bókun:  „Neikvætt, samræmist ekki skipulagi þar sem bílgeymsla fer út fyrir byggingarreit. Verði það lagfært gerir embættið ekki athugasemd við erindið.“  Í kjölfar afgreiðslu skipulagsfulltrúa frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu erindisins á fundi sínum þann 1. apríl 2003 með vísan til bókunar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 8. apríl 2003 var umsóknin hins vegar samþykkt, en að sögn byggingaryfirvalda höfðu þá verið gerðar lagfæringar á teikningum og staðsetningu bílgeymslunnar breytt.

Í kjölfar samþykktar byggingarleyfisins barst byggingarfulltrúa bréf kærenda, dags. 19. maí 2003, þar sem byggingarleyfinu var mótmælt og varpað fram þeirri hugmynd til lausnar að bílskúrinn yrði grafinn niður.  Í tilefni bréfs þessa sendi byggingarleyfis¬hafinn einnig bréf til byggingarfulltrúa, dags. 27. júní 2003, þar sem bréfi kærenda var mótmælt en boðið til sátta að mjókka bílskúrinn um 50-60 cm og færa hann fram, þ.e. nær Laugarásvegi.  Í kjölfar þessa munu byggingaryfirvöld hafa átt fundi með kærendum og byggingarleyfishafa í því skyni að leita lausnar á málinu sem báðir aðilar gætu sætt sig við, en ekki náðist að sætta aðila. 

Þegar ljóst þótti að ekki fyndist lausn á málinu sem kærendur gætu fellt sig við vísuðu þeir því til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 14. júlí 2003, svo sem að framan greinir, en framkvæmdir við bygginguna voru þá hafnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé ógildanlegt þar sem það samræmist ekki deiliskipulagi svæðisins.  Bílgeymslan fari út fyrir byggingarreit sem sýndur sé á mæliblaði lóðarinnar.  Ekki hafi verið byggt á umræddu svæði eftir skipulagsuppdrætti svæðisins heldur hafi við framkvæmdir á svæðinu sl. 30 ár verið stuðst við þá byggingarreiti sem sýndir séu á mæliblöðum og hafi ekkert annað hús á svæðinu verið byggt með þessum hætti.  Furðu gegni að nú, á árinu 2003, hafi verið hægt að fá leyfi byggingarfulltrúa til að byggja bílskúr á lóðamörkum án þess að grenndarkynning hafi farið fram, þrátt fyrir að framkvæmdin gengi þvert á þær venjur sem hafðar hafi verið í heiðri við framkvæmdir á svæðinu undanfarin 30 ár.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Mæliblöð eigi að vera í samræmi við skipulagsuppdrætti og geti rangt mæliblað ekki breytt heimildum skipulags.

Í 2. gr. skipulagsskilmálanna komi fram að hús skuli staðsett innan byggingarreits sem sýndur sé á mæliblaði.  Í 3. gr. þeirra komi fram að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Jafnframt komi fram að óski lóðarhafi eftir að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan þess reits sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið. Neðst í skilmálunum, neðan við greinar þeirra, sé tilgreint að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulagsuppdrætti.  Þegar skilmálarnir og skipulagsuppdrátturinn séu lesin saman sé augljóst að sá reitur, sem merktur sé með brotalínu sem falli síðan inn í svartan ramma, sé byggingarreitur fyrir íbúðarhús sbr. 2. og 3. gr. skilmálanna.  Svarti ramminn með gráa fletinum sé ábending um fyrirkomulag húss, þ.e. leiðbeinandi.  Grái reiturinn, sem nái að lóðarmörkum, sé byggingarreitur fyrir bílskúr og mögulegan aukabílskúr innan reits hússins.  Þessu hafi kærendur ekki mótmælt.  Skipulagið, eins og það hafi verið samþykkt, geri því augljóslega ráð fyrir að heimilt sé að byggja bílskúr með þeim hætti sem leyft hafi verið með hinu kærða byggingarleyfi.  Umfjöllun í skipulagsnefnd og borgarráði ásamt minnisblaði skipulagsstjóra dag. 11. nóvember 1971 um skipulagstillöguna, styðji þessa augljósu niðurstöðu enn frekar.  Skipulagið verði því ekki túlkað á annan hátt en að það leyfi bílskúra á norðurlóðarmörkum.

Rétt sé hjá kærendum að misræmi sé á milli mæliblaðs fyrir lóðirnar nr. 18-30 og deiliskipulagsins þar sem byggingarreitur fyrir íbúðarhúsið sé eingöngu sýndur á mæliblaðinu en ekki byggingarreitur fyrir bílskúr.  Þetta misræmi hafi hins vegar ekki þýðingu að mati Reykjavíkurborgar enda sé ekki hægt með röngu mæliblaði að breyta samþykktu deiliskipulagi.  Engar heimildir hafi verið til slíkra breytinga skv. skipulagslögum nr. 19/1964 né skipulagsreglugerð nr. 217/1966, sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem skipulagið og mæliblöðin hafi verið gerð.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að á mæliblaðið sé áritað að það byggi á framangreindu skipulagi, sem kveði skýrt á um að heimilt sé að byggja bílskúra á umræddum stað.  Af því megi einnig ráða að engin ákvörðun hafi verið tekin um að fella byggingarreiti fyrir bílskúrana út, enda væri þá vísað til þeirrar ákvörðunar á mæliblaðinu.  Beinar tilvísanir í skilmálunum til mæliblaðsins breyti engu í þessu sambandi þar sem mæliblaðið sé rangt og beinlínis í ósamræmi við skilmálana sjálfa.  Kjarni málsins varðandi mæliblöðin sé sá að mæliblaðið eigi að vera í samræmi við skipulagið en ekki öfugt.  Villur á mæliblaðinu geti ekki staðið framar skýrum skipulagsuppdrætti og skýrum ákvæðum deiliskipulagsins.

Rétt sé einnig hjá kærendum að enginn hafi nýtt sér þann rétt sem skipulagið geri ráð fyrir til þess að byggja bílskúr í lóðarmörk til norðurs.  Ástæða þess kunni m.a. að vera sú að flest húsin, sem byggð hafa verið eftir gildistöku deiliskipulagsins, séu parhús, þ.e. húsin á lóðunum nr. 2, 4, 18, 22, 26 og 30.  Slíkt fyrirkomulag sé ekki heppilegt í parhúsum sem yfirleitt séu byggð sem spegilmynd.  Bílskúrarnir hafi því yfirleitt verið byggðir í sitthvorum enda húsanna eða í miðju þeirra.  Önnur hús á reitnum sem byggð hafi verið eftir að skipulagið öðlaðist gildi, þ.e. nr. 6, 10, 12, 16, 20 og 28, séu hins vegar einbýlishús.  Fyrirkomulag bílskúra við þau sé á ýmsa vegu þótt enginn skúr hafi verið byggður í lóðarmörk.  Þrjú hús á reitnum hafi verið byggð fyrir gildistöku skipulagsins, þ.e. hús nr. 8, 14 og umfjallað hús nr. 24.  Við húsin nr. 8 og 14 hafi verið leyft, eftir gildistöku skipulagsins, að byggja frístandandi bílskúra stutt frá suðurlóðarmörkum þeirra lóða.  Ljóst sé því að framkvæmdin hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir og að fyrirkomulag og staðsetning bílskúra sé með ýmsum hætti á reitnum.

Í þessu sambandi verði að hafa í huga að á þessum tíma, og í raun allt fram að setningu núgildandi laga og reglugerða, hafi ekki verið lagður sá skilningur í deiliskipulagsáætlanir/séruppdrætti að þær/þeir væru ófrávíkjanlegar.  Þetta megi t.d. m.a. ráða af grein 31 í byggingarsamþykkt fyrir Reykjavík frá 1965 nr. 39, sem gilt hafi allt þar til byggingarlög nr. 54/1978 hafi verið sett, en greinin hljóði svo:  „Nú er sótt um leyfi til að byggja öðruvísi hús en samþykkt skipulag gerir ráð fyrir, og getur byggingarnefnd þá ekki samþykkt slíkt, nema fyrir liggi meðmæli borgarstjórnar og skipulagsnefndar með umsókninni.“

Í skipulagsreglugerð nr. 318/1985, sem gilt hafi allt þar til núgildandi reglugerð hafi öðlast gildi, komi þetta einnig fram.  Í 4. mgr. greinar 4.2 segi:  „Byggingarnefnd getur því aðeins leyft frávik frá mæliblaði og samþykktum byggingar- og skipulagsskilmálum að fyrir liggi samþykkt skipulagsnefndar (sveitarstjórnar) og skriflegt samþykki eigenda aðliggjandi lóða og húsa.“ 

Ekkert sé því óeðlilegt eða ólögmætt við að húsin á reitnum svo og staðsetning bílskúra sé ekki nákvæmlega í samræmi við umrætt skipulag.  Það breyti því þó ekki að deiliskipulagið heimili byggingu bílskúra á norðurlóðamörkum.  Það að enginn hafi hingað til nýtt sér þann rétt breyti ekki skipulaginu eða skilmálum þess enda hafi hagsmunaaðilar á reitnum mátt reikna með, og megi enn reikna með, slíkum framkvæmdum og grenndaráhrifum þeim fylgjandi.

Af framangreindu sé ljóst að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Rangt mæliblað geti ekki breytt þeirri niðurstöðu.

Í raun þurfi einungis að svara tveimur spurningum í máli þessu til þess að komast að niðurstöðu um það hvort byggingarleyfið sé lögmætt.  Sú fyrri lúti að gildi deiliskipulagsins og hin síðari að því hvort framkvæmd skipulagsins hafi breytt skipulaginu.  Með breytingu á skipulags- og byggingarlögum, sbr. lög nr. 117/1999, hafi 11. tl. verið bætt við ákvæði til bráðabirgða með lögunum.  Ákvæðið svari í raun báðum framangreindum spurningum.  Samkvæmt nefndu ákvæði sé deiliskipulagið örugglega í gildi.  Það að framkvæmd skipulagsins hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir breyti ekki þeirri niðurstöðu, enda geri ákvæðið sérstaklega ráð fyrir að slík staða geti komið upp.  Samkvæmt ákvæðinu megi í slíkum tilvikum ekki veita byggingarleyfi þegar um veruleg frávik sé að ræða nema endurskoða skipulagið fyrst, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Í því tilviki sem hér um ræði sé a.m.k. annað þessara skilyrða örugglega ekki uppfyllt því fráleitt sé um verulega framkvæmd að ræða.  Umfang hennar sé lítið, aðeins sé um að ræða byggingu einfalds bílskúrs á einni lóð, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar séu ekki veruleg.  Beri því, með vísan til framanritaðs, að hafna kröfum kærenda í málinu.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, eru áréttuð sjónarmið Reykjavíkurborgar í málinu.   Sérstaklega er þar mótmælt sjónarmiðum sem vikið er að í úrskurði til bráðabirgða frá 21. júlí 2003.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð Guðmundar B. Ólafsson hdl., f.h. Katrínar Hákonardóttur, byggingarleyfishafa, um efnishlið máls þessa, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 29. ágúst 2003, eru gerðar þær kröfur að kröfum kærenda verði hafnað og að hin kærða ákvörðun standi óhögguð. 

Í fyrri greinargerð um stöðvun framkvæmda krafðist lögmaðurinn aðallega frávísunar málsins, en þeirri kröfu hafnaði úrskurðarnefndin í úrskurði sínum til bráðbirgða í málinu, uppkveðnum 21. júlí 2003.   Er frávísunarkrafan ekki lengur höfð uppi í málinu og kemur því ekki til frekari umfjöllunar.

Um þá málsástæðu kærenda að byggingar á umræddri lóð ráðist af mæliblaði áréttar byggingarleyfishafi að mæliblaðið sé ekki í samræmi við samþykkt skipulag og skipulagsuppdrátt frá 1972 og hafi því engin lögformleg réttaráhrif og geti kærendur ekki byggt rétt sinn á því.  Uppdráttur á mæliblaði af staðsetningu húsa sé ekki byggingarreitur í skilningi skipulagslaga, heldur beri að miða við samþykkt deiliskipulag, en þar komi skýrt fram leiðbeinandi ábending um fyrirkomulag húsa.

Samþykki fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi byggst á fyrirliggjandi deiliskipulagi og sé leyfið í samræmi við rétt eiganda til að byggja bílgeymslu á lóðinni.  Gera verði mjög ríkar kröfur til kærenda að sýna fram á að leyfisveitingin brjóti í bága við lög eða rétt þeirra, en kærendur hafi ekki rökstutt kæru sína með neinum öðrum hætti en með vísun til mæliblaðs sem samræmist ekki skipulagi.  Því beri að hafna kröfum kærenda.

Mál þetta snúist um hvort heimilt hafi verið að veita leyfi fyrir bílgeymslu í samræmi við skipulag.  Laugarásvegur 24 sé eina húsið við götuna sem ekki hafi bílgeymslu.  Hér beri einnig að hafa í huga ákveðin sjónarmið um jafnræði, einkum í ljósi þess að húsið nr. 24 hafi verið byggt löngu fyrr en aðrar byggingar í hverfinu og skeri sig úr, bæði hvað varði útlit og skipulag lóðar. 

Hið umdeilda byggingarleyfi byggi á samþykktu deiliskipulagi.  Í deiliskipulaginu komi fram að gert sé ráð fyrir einbýlishúsum með bílgeymslum í norðurenda lóðanna.  Í framkvæmd hafi ekki verið farið að öllu leyti eftir deiliskipulaginu með byggingu rað- og parhúsa í stað einbýlishúsa, en sú breyting hafi ekki verið talin veruleg breyting á deiliskipulagi.  Megi ætla að það sjónarmið hafi byggst á því að með tilliti til grenndarsjónarmiða væri ekki um verulega breytingu að ræða.  Það sama megi segja um byggingu bílgeymsla sunnan megin við húsin nr. 8 og 14, sem byggðar hafi verið eftir samþykki deiliskipulagsins.  Þau frávik frá deiliskipulaginu hafi ekki að mati borgaryfirvalda krafist breytinga á skipulagi.  Frávik frá deiliskipulagi, eitt eða fleiri, breyti ekki rétti annarra til að krefjast réttar síns á grundvelli gildandi skipulags.  Þetta sjónarmið komi skýrt fram í Hrd. nr. 367/2002 en þar segi að við mat á byggingarleyfi beri að taka mið af deiliskipulagi en ekki hvort öðrum aðilum innan svæðisins hafi verið leyft frávik frá skipulaginu.

Ekki verði hjá því komist að gera athugasemdir við sjónarmið sem fram komi í bráðabirgðaúrskurði úrskurðarnefndarinnar þar sem kveðið sé á um að verulegur vafi þyki leika á um túlkun deiliskipulagsins frá 1971 og hversu bindandi uppdráttur þess sé um staðsetningu húsa á svæðinu.  Deiliskipulagið sé eins skýrt og hægt sé að hafa deiliskipulag og það sem hér skipti máli sé að deiliskipulagið geri ráð fyrir bílgeymslu á lóðamörkum, um það geti ekki verið deilt.

Í úrskurðinum sé einnig komið inn á að vafi sé á hvort heimild hafi verið fyrir bílgeymslu á tveimur hæðum skv. þágildandi reglum.  Ekki verði séð hvaða máli það skipti hvort neðri hæð sé byggð undir bílgeymsluna þar sem það hafi engin áhrif á heildarútlit byggingarinnar séð frá götu.  Fyrirhuguð bygging sé í samræmi við útlit lóðar og aðrar byggingar á svæðinu og vegna þess hæðarmunar sem sé á lóðinni sé um eðlilega nýtingu lóðar að ræða sem samrýmist reglugerð frá 1966.

Í rökstuðningi nefndarinnar fyrir bráðabirgðaúrskurði sé litið til 11. tl. bráðabirgðaákvæðis l. nr. 73/1997, sbr. 2. gr. l. nr. 117/1999, er kveði á um lögformlega staðfestingu deiliskipulagsins, en jafnframt tekið fram að endurskoða skuli deiliskipulag áður en byggingarleyfisumsókn sé afgreidd að tveimur skilyrðum uppfylltum, annars vegar að framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við deiliskipulag, og hins vegar að um verulega framkvæmd sé að ræða.  

Varðandi fyrra atriðið sé það rétt að ekki hafi verið framkvæmt að öllu leyti eftir gildandi skipulagi, en ef grannt sé skoðað þá verði ekki hægt að fallast á að um verulegt ósamræmi sé að ræða.  Öll húsin séu að svipaðri stærð og hæð að húsi nr. 24 frátöldu sem sé ívið hærra.  Við skoðun á ásýnd götunnar sé ekki hægt að segja að hin breytta framkvæmd sé í verulegu ósamræmi við skipulagið þó svo að allar bílgeymslur séu ekki við norðurmörk lóðanna.  Við mat á hvað teljist í „verulegu ósamræmi við skipulag“ sé frekar átt við að byggingar séu að hæð og lögun frábrugðnar deiliskipulagi en ekki hvort um parhús eða einbýlishús sé að ræða. 

Varðandi síðara atriðið, sem uppfylla þurfi skv. 11 tl. að um „verulega framkvæmd“ sé að ræða, verði að líta til nokkurra atriða s.s. stærðar byggingar, ásýndar frá götu, hvort breyting sé frábrugðin umhverfi, og hvort um óvænta breytingu sé að ræða sem vegi að grenndarsjónarmiðum nágranna.  Eins ber að líta til hagsmuna aðila. 

Um sé að ræða einfaldan bílskúr sem geti ekki talist veruleg framkvæmd.  Bílgeymslan feli ekki sér verulegt frávik frá útliti hússins, heldur sé meira til samræmingar við önnur hús sem leiða muni til þess að húsið fái sömu ásýnd og önnur hús við götuna og muni því ekki skera sig eins frá öðrum húsum eins og nú sé.  Eins verði að horfa til þess að bygging bílgeymslu við eina húsið sem ekki hafi bílgeymslu geti ekki talist veruleg framkvæmd.
 
Framkvæmdin geti heldur ekki talist veruleg út frá grenndarsjónarmiðum þar sem hún hafi óveruleg áhrif á næstu byggingar.  Einnig verði að hafa í huga að þegar hús nr. 22 hafi verið byggt hafi legið fyrir samþykkt skipulag um bílgeymslu að lóðamörkum.  Það að eigendur húss nr. 22 hafi byggt parhús í stað einbýlishúss hafi ekki skapað þeim betri rétt en eigendur að húsi nr. 24 hafi átt skv. deiliskipulagi.  Ekki sé því hægt að fallast á að skilyrði 11. tl. séu uppfyllt og geti hann því ekki verið grundvöllur niðurfellingar leyfisins.

Við úrlausn málsins verði einnig að líta til jafnræðisreglunnar um að eigendur húss nr. 24 fái að byggja bílgeymslu rétt eins og aðrir íbúar götunnar.  Loks verði að líta til ríkra hagsmuna eigenda hússins.

Auk greinargerða lögmannsins hefur úrskurðarnefndinni borist bréf byggingarleyfishafa, Katrínar Hákonardóttur, dags. 24. júlí 2003, þar sem hún m.a. lýsir aðdraganda þess að umdeilt byggingarleyfi var veitt, framvindu málsins eftir það og þeim hagsmunum sem hún eigi að gæta í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu efnislega deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24 í Reykjavík.  Hið umdeilda leyfi er af hálfu byggingaryfirvalda talið eiga stoð í deiliskipulagi því frá 1972, sem að framan er lýst.  Umrætt skipulag ber hvorki með sér að hafa hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né að hafa verið auglýst.  Styðst gildi þess því við 11. tl. til bráðbirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á þeim lögum.  Ákvæði þetta kveður á um að deiliskipulagsáætlanir og breytingar á þeim, sem gerðar hafi verið á grundvelli aðalskipulags og samþykktar af sveitarstjórn fyrir 1. janúar 1998, gildi án tillits til þess hvort þær hafi verið auglýstar, hlotið staðfestingu ráðherra eða verið samþykktar af skipulagsstjóra ríkisins samkvæmt eldri lögum og reglugerðum settum samkvæmt þeim.  Er með ákvæði þessu vikið í veigamiklum atriðum frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana og telur úrskurðarnefndin að af þeim sökum verði að túlka heimildir ákvæðisins þröngt.  Því þurfi að vera hafið yfir allan vafa að deilskipulagsáætlanir, sem öðlast hafi gildi fyrir tilverknað greinds ákvæðis, hafi að geyma ótvíræðar heimildir fyrir þeim ákvörðunum sem á þeim verði reistar.

Heimild sú til byggingar bílskúrs að norðurmörkum lóðarinnar að Laugarásvegi 24, sem byggingaryfirvöld telja felast í framangreindu deiliskipulagi, kemur fram í því að á skipulagsuppdrættinum er sýndur skyggður flötur er liggur að norðurmörkum allra lóða á skipulagssvæðinu og er það túlkun borgaryfirvalda að þessi flötur tákni byggingarreit fyrir bílskúra.  Ef litið væri svo á að hinir skyggðu fletir ættu að tákna byggingarreiti yrði jafnframt að telja þá bindandi, þar sem allar útlínur þeirra eru dregnar með heilum (óbrotnum) línum.  Skipulagið hefði þá orðið mjög formbundið og hugsanlega haft það í för með sér að rífa hefði þurft hús sem fyrir voru á nokkrum lóðum á svæðinu.  Á skortir að skýringar séu á uppdrættinum er svari því hvernig skilja beri þá framsetningu sem á honum birtist. Fellst úrskurðarnefndin ekki á að minnisblað skipulagsstjóra frá 11. nóvember 1971 um aðdraganda að samþykkt skipulagsins í skipulagsnefnd hinn 9. ágúst 1971 eða bókanir skipulagsnefndar og borgarráðs við afgreiðslu skipulagsins taki af tvímæli um það hvernig skilja beri skipulagsuppdráttinn. Verður því að leita annarra leiða við skýringu á honum.   

Í niðurlagi skilmála fyrir einbýlishús á lóðum á skipulagssvæðinu, sem samþykktir voru samhliða skipulagsuppdrættinum í skipulagsnefnd hinn 9. ágúst 1971, segir að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulagsuppdrætti.  Telur úrskurðarnefndin að þessi ábending sé sýnd með hinum skyggðu flötum og að í þeim felist því ekki bindandi skipulagsákvörðun. 

Á umræddum skipulagsuppdrætti er, auk hinna skyggðu flata, sýndur reitur á hverri lóð, sem afmarkaður er með brotinni línu.  Fjarlægð þessa reits frá lóðamörkum er greind á skipulagsuppdrættinum, 6 metrar frá götuhlið, 4 metrar að norðurmörkum lóðar og 5 metrar að suðurmörkum.  Reitir þessir koma gleggst fram þar sem sveigur er á götunni við lóðirnar nr. 2-8, enda fellur hann ekki þar saman við útlínur skyggðra flata.  Framsetning þessa reits er í samræmi við venjur og hefðir um afmörkun byggingarreita á skipulagsuppdráttum og er nærtækast að skýra umræddan uppdrátt á þann veg að þessi reitur sé hinn eiginlegi byggingarreitur á hverri lóð á umræddu svæði.  Fær þessi skilningur jafnframt stoð í þeim veruleika að mæliblöð sýna þessa sömu byggingarreiti eins og áskilið er í skilmálum með skipulaginu.  Hefur og öll framkvæmd byggingarmála á svæðinu verið í samræmi við þennan skilning, m.a. þegar byggðir voru bílskúrar fyrir húsin nr. 8 og 14, sem fyrir voru á svæðinu, en við byggingu þeirra er ljóst að leitast hefur verið við að hafa þá innian þessarar afmörkunar á lóðunum en ekki að norðurmörkum þeirra.  Má þó ráða af skipulagsuppdrættinum að vel hefði verið unnt að koma bílgeymslunum fyrir við norðurmörk lóðanna, a.m.k. á lóðinni nr. 8, ef talið hefði verið að þeim væri ætlaður þar staður í gildandi skipulagi svæðisins. 

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki sé í gildandi skipulagi markaður bygginarreitur fyrir bílskúr á norðurlóðamörkum að Lagarásvegi 24 þar sem leyft var að reisa bílgeymslu með hinu umdeilda byggingarleyfi.  Fullnægir hin kærða ákvörðun því ekki lagaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og verður hún því fellt úr gildi.  Þar sem gildandi deiliskipulag svæðisins er ekki talið hafa að geyma heimild fyrir hinni umdeildu ákvörðun kemur ekki til álita að 2. málsliður 11. tl. til bráðbirgða skipti máli við úrlausn máls þessa.

Úrskurðarorð:

Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003, er felld úr gildi.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          ____________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir
 

des 22
Love0

46/2003 Teigagerði

Með

Ár 2003, þriðjudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 46/2003, kærur húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 9. júlí 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að Teigagerði 3 í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. ágúst 2003, sem barst nefndinni 19. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2 og Ó og I, Steinagerði 2, Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavík frá 9. júlí 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að Teigagerði 3 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 15. júlí 2003 og tilkynnt kærendum með bréfum, dags. 21. júlí 2003. 

Hinn 20. ágúst 2003 barst úrskurðarnefndinni samhljóða kæra frá A, Steinagerði 4 og var hún sameinuð framangreindri kæru.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda sem hafnar eru með stoð í hinni kærðu ákvörðun.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið.  Jafnframt hefur nefndin aflað gagna og kynnt sér aðstæður á vettvangi og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu.  Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001.  Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag af reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd þann 18. desember 2002.  Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur þann 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda þann 17. mars 2003.  Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.

Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum.  Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og mælst til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar.  Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.

Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð.  Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum.  Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall.   Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða.  Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.

Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.

Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu.  Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa þann 13. maí 2003.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi þann 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði að eigin frumkvæði framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu.  Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.
 
Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum þann 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni.  Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi.  Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.

Var nýtt byggingarleyfi veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 9. júlí 2003 en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs þann 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003, svo sem að framan er rakið.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna.  Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess.  Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins.  Loks hafna kærendur því að stuðningsyfirlýsing hóps íbúa við Teigagerði hafi þýðingu í málinu.  Ekki sé um hagsmunaaðila að ræða og ekki liggi fyrir hvernig þeim hafi verið kynnt byggingaráform þau sem um sé deilt í málinu.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.

Eins og áður sé fram komið hafi húsið verið of stórt samkvæmt fyrra byggingarleyfi sem hafi nú verið afturkallað.  Samkvæmt forsendum í fylgiskjali með greinargerð deiliskipulagsins sé húsið 164,1m².  Þær forsendur séu fengnar úr skráningu Fasteignamats ríkisins.  Rétt stærð samkvæmt samþykktum teikningum sé hins vegar 145,1m².  Mismunurinn helgist af ósamþykktu óuppfylltu sökkulrými í kjallara sem ekki beri að telja með við útreikning á nýtanlegu rými.  Umrætt rými hafi ekki verið samþykkt af byggingaryfirvöldum.  Til hafi staðið að taka það rými í notkun og hafi fyrri byggingarleyfisumsóknin gert ráð fyrir því.  Frá því hafi verið horfið með nýrri umsókn auk þess sem önnur rými innan hússins hafi verið minnkuð lítillega til að lækka nýtingarhlutfallið.  Sé nýtingarhlutfall hússins nú í samræmi við deiliskipulagið eða 0,5.  Húsið sé því ekki of stórt og séu fullyrðingar kærenda um að svo sé rangar.  Ekkert í skilmálum komi því í veg fyrir að allur byggingarreiturinn sé nýttur svo fremi sem nýtingarhlutfall sé innan fyrrgreindra marka.

Kærendur telji að brotið sé gegn anda og stefnu deiliskipulags Teigagerðis þar sem fram komi í almennum skilmálum að mælst sé til þess að útlit og efnisnotkun njóti verndar á þeim lóðum þar sem hús séu allt að því í upprunalegu ástandi.  Í greinargerð með deiliskipulaginu komi fram að útlitseinkennum flestra húsa á svæðinu hafi verið breytt í gegnum tíðina, s.s. gluggapóstum, þakköntum og þakefnum.  Útveggir hafi verið klæddir og misstórar viðbyggingar gerðar við einstök hús og þök hækkuð.  Í mörgum tilfellum hafi lítið tillit verið tekið til aldurs og stíls húsanna við hönnun breytinganna.  Skilmálarnir kveði ekki á um verndun húsa, hins vegar séu þar sett fram tilmæli til eigenda þeirra og hönnuða.  Sé ekki hægt að draga þá ályktun af skipulagsskilmálunum að heimilt sé að takmarka ráðstöfunarrétt eigenda að því marki sem farið sé fram á í kæru kærenda, enda húsin hvorki friðuð né hverfisvernduð.  Vegna fyrirspurnar þar um sé tekið fram að mismunandi nýtingarhlutfall húsa með og án kjallara helgist af því að með skipulaginu sé verið að stýra því með almennum reglum að byggingarmagn ofanjarðar verði ekki mjög mismunandi með það í huga að byggðamynstur reitsins verði sem heillegast.  „Ákveðið hafi þó verið að skerða ekki stækkunarmöguleika þeirra aðila sem átt hafi hús með kjallara ofanjarðar enda nýtist kjallararými með öðrum hætti en slík rými.“

Með vísan til framangreinds og meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um að kæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar og þeirra augljósu hagsmuna sem í húfi séu fyrir byggingarleyfishafa um að fá að halda framkvæmdum áfram sé krafa Reykjavíkurborgar áréttuð.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Dögg Pálsdóttir hrl. hefur skilað greinargerð í málinu f.h. byggingarleyfishafa.  Er því af þeirra hálfu haldið fram að mánaðar kærufrestur hafi byrjað eigi síðar en 16. eða 17. júlí 2003.  Kæra í málinu sé dagsett 18. ágúst og móttekin 19. ágúst og hafi kærufrestur því, að mati byggingarleyfishafa, verið runninn út þegar kæran barst nefndinni.  Telji úrskurðarnefndin hins vegar að kærufrestir hafi eigi verið liðnir sé eftirfarandi efnislegum athugasemdum komið á framfæri vegna hennar:

Kærendur greini ekki skilmerkilega frá því hvert kæruefnið sé, sbr. skilyrði 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Reglugerðin geri þá kröfu til kærenda að þeir geri grein fyrir því hvað sé kært.  Kæran uppfylli ekki þessi skilyrði.  Þegar af þeirri ástæðu beri að vísa henni frá sem vanreifaðri.

Af bréfi kærenda verði ekki annað ráðið en að þeir séu í raun að gera athugasemdir við deiliskipulag það sem samþykkt hafi verið fyrr á árinu.  Kærufrestir vegna þess deiliskipulags séu löngu liðnir.  Flestar athugasemdir kærenda lúti í raun að deiliskipulaginu sjálfu.  Þær athugasemdir séu of seint fram komnar og skipti ekki máli við meðferð máls þessa.  Þá lúti athugasemdirnar að órökstuddum atriðum sem mest varði huglæg atriði.  Slík atriði eigi ekki erindi í kærur af þessu tagi.

Byggingarleyfi það sem veitt hafi verið 9. júlí 2003 telji leyfishafar vera í fullu samræmi við deiliskipulag hverfisins.  Þeir hafi þegar þurft að bera umtalsverðan kostnað vegna fyrri kæru kærenda.  Síðari kæra þeirra sé af sama meiði og byggist á sömu röksemdum, eða skorti á röksemdum, og sú fyrri.  Málefnaleg rök séu engin og verði ekki betur séð en að kæran sé eingöngu sett fram til að gera byggingarleyfishöfum erfitt fyrir, þrátt fyrir að þeir séu búnir að fá á ný útgefið byggingarleyfi sem eigi að fullu að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Engin rök séu færð fyrir því að fresta eigi framkvæmdum.  Til að slík krafa nái fram að ganga verði að gera þá kröfu til kærenda að þeir rökstyðji hana sérstaklega og geri grein fyrir hvaða hagsmunir þeirra réttlæti stöðvun framkvæmdanna.  Stöðvun framkvæmda á viðbyggingu íbúðarhúss sé alvarlegt mál og myndi setja fjölskyldu byggingarleyfishafa í uppnám þar sem húsið sé nú allt opið og vetur í nánd.

Þess sé vænst að kröfu kærenda um frestun framkvæmda meðan málið sé til meðferðar hjá nefndinni verði hafnað og að kröfu þeirra um niðurfellingu byggingarleyfis verði einnig hafnað.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir var kærendum tilkynnt um hina kærðu ákvörðun með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Verður að telja að þegar málsaðilum eru sendar slíkar tilkynningar marki viðtaka þeirra upphaf kærufrests.  Verður því ekki fallist á að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.  Ekki verður heldur fallist á að vísa beri málinu frá vegna vanreifunar.  Leiðir af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins og leiðbeiningarskyldu stjórnvalda að úrskurðarnefndinni hefði borið að leiðbeina kærendum ef kæru þeirra hefði verið talið svo áfátt að ekki yrði við unað.  Verður af þessum sökum ekki fallist á kröfu byggingarleyfishafa um frávísun.
 
Í máli þessu er efnislega til úrlausnar hvort hið umdeilda byggingarleyfi frá 9. júlí 2003 samræmist nýlegu skipulagi umrædds svæðis. 

Við frumathugun málsins, eins og það liggur nú fyrir úrskurðarnefndinni, virðist nýtingarhlutfall enn of hátt.  Þá er sýnt að m.a þurfi að túlka heimildir deiliskipulags umrædds svæðis með hliðsjón af yfirlýstum markmiðum þess.  Frekari gagnaöflunar kann og að vera þörf.

Með hliðsjón af framansögðu þykir það mikill vafi leika á um niðurstöðu máls þessa að rétt sé að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan það er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru við stækkun og breytingar hússins að Teigagerði 3, Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi frá 9. júlí 2003, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.

 

 ____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                         Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

41/2003 Laugarásvegur

Með

Ár 2003, mánudaginn 21. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 41/2003, kæra húseigenda að Laugarásvegi 22 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júlí 2003, kæra G, I, P og S, húseigendur að Laugarásvegi 22 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 30. apríl 2003.

Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu bílgeymslunnar.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Hinn 4. janúar 1972 var samþykktur í borgarráði Reykjavíkur skipulagsuppdráttur að byggingarsvæði vestan Laugarásvegar og tekur uppdrátturinn til lóðanna nr. 2-30, jafnar tölur, við götuna.  Uppdrætti þessum fylgdu skilmálar fyrir einbýlishús við Laugarásveg 2-30.  Á nefndum skipulagsuppdrætti eru sýnd mörk lóða á svæðinu.  Innan hverrar lóðar eru skyggðir fletir, afmarkaðir með misbreiðum línum og að auki reitir afmarkaðir af brotnum línum, sem ekki falla saman við hina skyggðu fleti.  Verður helst ráðið af uppdrættinum að gert sé ráð fyrir að bílskúrar verði byggðir á norðurmörkum hverrar lóðar og að mynstur byggðarinnar verði nokkuð fastmótað.  Á uppdrættinum eru að auki sýndir grunnfletir fimm húsa sem fyrir voru á svæðinu og er húsið nr. 24 við Laugarásveg eitt þeirra.  Engar skýringar eru á uppdrættinum en í niðurlagi skilmála þeirra er honum fylgdu segir svo:  „Ábending um fyrirkomulag húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“  Í 2. gr. skilmálanna segir að hús skuli staðsett innan byggingarreits, sem sýndur sé á mæliblaði.  Þá segir að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði.  Óski lóðarhafi að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan reits þess sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið.

Ekki var í framangreindu skipulagi tekin afstaða til afdrifa þeirra húsa sem fyrir voru á svæðinu.  Húsið á lóðinni nr. 24 við Laugarásveg mun hafa verið byggt árið 1943 og mun þá hafa verið gert ráð fyrir bílgeymslu í húsinu með aðkomu frá Sunnuvegi.  Sú aðkomuleið lagðist síðar af vegna breytts skipulags og var rými því sem ætlað var fyrir bílgeymslu breytt í vinnustofu.  Er umrætt hús án bílgeymslu af þessum sökum.

Hinn 10. apríl 1972 gaf gatnamálastjórinn í Reykjavík út mæliblað fyrir lóðirnar nr. 18-30 við Laugarásveg, jafnar tölur, og er á mæliblaðinu vísað til framangreinds skipulags.  Eru byggingarreitir þar afmarkaðir en ekki eru þar sýndir sérstakir byggingarreitir að lóðamörkum fyrir bílgeymslur.  Mun byggingum á óbyggðum lóðum á svæðinu hafa verið hagað í samræmi við mæliblað þetta og sambærileg mæliblöð annarra lóða og munu þess engin dæmi að bílgeymslur hafi verið byggðar á lóðamörkum á svæðinu eftir að framangreint skipulag var samþykkt. 

Með bréfi, dags. 17. október 2001, sendi eigandi hússins að Laugarásvegi 24 fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík um byggingu bílskúrs á lóðinni.  Var erindið tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa þann 6. nóvember 2001 og vísað til Borgarskipulags.  Á fundi sínum þann 16. nóvember s.á. svaraði skipulagsstjóri Reykjavíkur erindinu jákvætt þar sem það samræmdist skipulagi.  Hinn 27. nóvember 2001 afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina með svohljóðandi bókun:  „Jákvætt.  Að uppfylltum skilyrðum“.

Í byrjun árs árið 2003 barst byggingarfulltrúa umsókn sem byggði á framangreindri fyrirspurn.  Var hún til skoðunar á fundum byggingarfulltrúa þann 4. og 25. febrúar s.á.  Var á þeim fundum bókað að lagfæra þyrfti umsóknina, sbr. athugasemdir embættisins.  Ein af athugasemdum byggingarfulltrúa laut að því að samþykki lóðarhafa á lóðinni nr. 22 þyrfti að fylgja umsókninni.  Á fundi byggingarfulltrúa þann 18. mars var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem afgreiddi erindið þann 28. mars 2003 með svofelldri bókun:  „Neikvætt, samræmist ekki skipulagi þar sem bílgeymsla fer út fyrir byggingarreit. Verði það lagfært gerir embættið ekki athugasemd við erindið.“  Í kjölfar afgreiðslu skipulagsfulltrúa frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu erindisins á fundi sínum þann 1. apríl 2003, með vísan til bókunar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa þann 8. apríl 2003 var umsóknin hins vegar samþykkt, en að sögn byggingaryfirvalda höfðu þá verið gerðar lagfæringar á teikningum og staðsetningu bílgeymslunnar breytt.

Í kjölfar samþykktar byggingarleyfisins barst byggingarfulltrúa bréf kærenda, dags. 19. maí 2003, þar sem byggingarleyfinu er mótmælt og varpað fram þeirri hugmynd til lausnar að bílskúrinn verði grafinn niður.  Í tilefni bréfs þessa sendi byggingarleyfis¬hafinn einnig bréf til byggingarfulltrúa, dags. 27. júní 2003, þar sem bréfi kærenda var mótmælt en boðið til sátta að mjókka bílskúrinn um 50-60 cm og færa hann fram, þ.e. nær Laugarásvegi.  Í kjölfar þessa munu byggingaryfirvöld hafa átt fundi með kærendum og byggingarleyfishafa í því skyni að leita lausnar á málinu sem báðir aðilar gætu sætt sig við, en ekki náðist að sætta aðila. 

Þegar ljóst þótti að ekki fyndist lausn á málinu sem kærendur gætu fellt sig við vísuðu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 14. júlí 2003, svo sem að framan greinir, en framkvæmdir við bygginguna voru þá hafnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða byggingarleyfi sé ógildanlegt þar sem það samræmist ekki deiliskipulagi svæðisins.  Bílgeymslan fari út fyrir byggingarreit sem sýndur sé á mæliblaði lóðarinnar.  Ekki hafi verið byggt á umræddu svæði eftir skipulagsuppdrætti svæðisins heldur hafi við framkvæmdir á svæðinu sl. 30 ár verið stuðst við þá byggingarreiti sem sýndir séu á mæliblöðum og hafi ekkert annað hús á svæðinu verið byggt með þessum hætti.  Furðu gegni að nú, á árinu 2003, hafi verið hægt að fá leyfi byggingarfulltrúa til að byggja bílskúr á lóðamörkum án þess að grenndarkynning hafi farið fram, þrátt fyrir að framkvæmdin gangi þvert á þær venjur sem hafðar hafi verið í heiðri við framkvæmdir á svæðinu undanfarin 30 ár.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að deiliskipulag reitsins, eins og það hafi verið samþykkt 1972, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24.  Byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulagið enda sé skúrinn innan þess reits sem sýndur sé á skipulagsuppdrættinum.  Mæliblöð eigi að vera í samræmi við skipulagsuppdrætti og geti rangt mæliblað ekki breytt heimildum skipulags.

Í raun þurfi einungis að svara tveimur spurningum í máli þessu til þess að komast að niðurstöðu um það hvort byggingarleyfið sé lögmætt.  Sú fyrri lúti að gildi deiliskipulagsins og hin síðari að því hvort framkvæmd skipulagsins hafi breytt skipulaginu.  Með breytingu á skipulags- og byggingarlögum, sbr. lög nr. 117/1999, hafi 11. tl. verið bætt við ákvæði til bráðabirgða með lögunum.  Ákvæðið svari í raun báðum framangreindum spurningum.  Samkvæmt nefndu ákvæði sé deiliskipulagið örugglega í gildi.  Það að framkvæmd skipulagsins hafi verið önnur en skipulagið hafi gert ráð fyrir breyti ekki þeirri niðurstöðu, enda geri ákvæðið sérstaklega ráð fyrir að slík staða geti komið upp.  Samkvæmt ákvæðinu megi í slíkum tilvikum ekki veita byggingarleyfi þegar um veruleg frávik sé að ræða nema endurskoða skipulagið fyrst, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Í því tilviki sem hér um ræði sé a.m.k. annað þessara skilyrða örugglega ekki uppfyllt því fráleitt sé um verulega framkvæmd að ræða.  Umfang hennar sé lítið, aðeins sé um að ræða byggingu einfalds bílskúrs á einni lóð, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar séu ekki veruleg.  Beri því, með vísan til framanritaðs, að hafna kröfum kærenda í málinu. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Í greinargerð Guðmundar B. Ólafsson hdl., f.h. K, byggingarleyfishafa, sem úrskurðarnefndinni hefur borist, er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni, en til vara að kröfum kærenda verði hafnað og að hin kærða ákvörðun verði staðfest. 

Frávísunarkröfu sína styður lögmaðurinn þeim rökum að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni og beri því að vísa málinu frá.  Við mat á kærufresti beri að miða í síðasta lagi við dagsetningu bréfs kærenda til skipulagsnefndar þann 19. maí 2003.  Því hafi kærufrestur, sem sé einn mánuður, verið liðinn þegar kæran hafi borist úrskurðarnefndinni hinn 15. júlí 2003. 

Um þá málsástæðu kærenda að byggingar á umræddri lóð ráðist af mæliblaði áréttar byggingarleyfishafi að mæliblaðið sé ekki í samræmi við samþykkt skipulag og skipulagsuppdrátt frá 1972 og hafi því engin lögformleg réttaráhrif og geti kærendur ekki byggt rétt sinn á því.  Uppdráttur á mæliblaði af staðsetningu húsa sé ekki byggingarreitur í skilningi skipulagslaga, heldur beri að miða við samþykkt deiliskipulag, en þar komi skýrt fram leiðbeinandi ábending um fyrirkomulag húsa.

Samþykki fyrir útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis hafi byggst á fyrirliggjandi deiliskipulagi og sé leyfið í samræmi við rétt eiganda til að byggja bílgeymslu á lóðinni.  Hér sé um verulegt hagsmunamál að ræða, en stöðvun framkvæmda myndi leiða til verulegs fjárhagstjóns fyrir byggingarleyfishafa.  Gera verði mjög ríkar kröfur til kærenda að sýna fram á að leyfisveitingin brjóti í bága við lög eða rétt þeirra, en kærendur hafa ekki rökstutt kæru sína með neinum öðrum hætti en með vísun til mæliblaðs sem samræmist ekki skipulagi.  Því beri að hafna kröfum um stöðvun framkvæmda.

Mál þetta snúist um hvort heimilt hafi verið að veita leyfi fyrir bílgeymslu í samræmi við skipulag.  Laugarásvegur 24 sé eina húsið við götuna sem ekki hafi bílgeymslu.  Hér beri einnig að hafa í huga ákveðin sjónarmið um jafnræði, einkum í ljósi þess að húsið nr. 24 hafi verið byggt löngu fyrr en aðrar byggingar í hverfinu og skeri sig úr, bæði hvað varði útlit og skipulag lóðar. 

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Fallast má á með byggingarleyfishafa að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæran í máli þessu barst úrskurðarnefndinni.  Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ber, þegar svo stendur á, að vísa kæru frá nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar, sbr. 1. og 2. tl. ákvæðisins.  Fyrir liggur að kærendur kvörtuðu til byggingaryfirvalda skömmu eftir að þeim varð kunnugt um hina kærðu ákvörðun og að kærufrestur var þá ekki liðinn.  Sáttaumleitanir stóðu um tíma fyrir milligöngu byggingaryfirvalda og munu kærendur hafa sent kæru sína til úrskurðarnefndarinnar í framhaldi af því að upp úr sáttaviðræðum slitnaði.  Þá verður ekki séð að kærendum hafi verið leiðbeint af hálfu byggingaryfirvalda um kærurétt og kærufrest meðan á viðræðum þessu stóð.  Leiðir af atvikum þessum að afsakanlegt verður að telja að kæran barst ekki fyrr, enda máttu kærendur ekki vænta þess að sáttaviðræður aðila gætu leitt til réttarspjalla.  Ber af þessum sökum að hafna frávísunarkröfu byggingarleyfishafa.

Eins og að framan er rakið er í máli þessu efnislega deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu o.fl. að Laugarásvegi 24.  Hið umdeilda leyfi er af hálfu byggingaryfirvalda talið eiga stoð í deiliskipulagi því frá 1972, sem að framan er lýst.  Verulegur vafi þykir leika á um túlkun umrædds skipulags, svo sem hversu bindandi uppdráttur þess sé um staðsetningu húsa á svæðinu.  Einnig leikur vafi á um það hvort í umræddu skipulagi hefði getað rúmast heimild til að reisa bílgeymslu á lóðamörkum, að hluta til á tveimur hæðum, þegar litið er til 18. gr. skipulagsreglugerðar nr. 217/1966, sem í gildi var þegar skipulagið var samþykkt.  Þá liggur fyrir að vikið hefur verið í verulegum atriðum frá skilmálum skipulagsins við uppbyggingu á svæðinu.  Hafa þannig verið reist parhús á allmörgum lóðum í stað einbýlishúsa svo sem skilmálar kveða á um.  Loks hafa ekki í neinum tilvikum verið byggðar bílgeymslur á lóðamörkum í samræmi við þá ábendingu sem sýnd var á skipulagsuppdrætti.

Umrætt skipulag ber hvorki með sér að hafa hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né hafa verið auglýst.  Styðst gildi þess því við 11. tl. til bráðbirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á þeim.  Í 2. málslið tilvitnaðs 11. tl. segir að þegar sótt sé um byggingarleyfi í götureit eða reit þar sem framkvæmt hafi verið í verulegu ósamræmi við samþykkt deiliskipulag skuli endurskoðun á deiliskipulagi fara fram áður en byggingarleyfisumsókn sé afgreidd, enda sé um verulega framkvæmd að ræða.  Telur úrskurðarnefndin að með hliðsjón af því að í umræddum 11. tl. er í veigamiklum atriðum vikið frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana verði að túlka heimildir ákvæðisins þröngt. Þarf úrskurðarnefndin að meta hvort umrædd framkvæmd teljist veruleg.

Með hliðsjón af framansögðu þykir svo mikill vafi leika á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar að rétt sé að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir skuli stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir sem hafnar eru við byggingu bílgeymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi frá 8. apríl 2003, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                          Óðinn Elísson

des 22
Love0

38/2003 Viðarrimi

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 10. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 38/2003, kæra eigenda húseignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2002 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við norður- og austurhlið einbýlishúss að Viðarrima 49.
 

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júní 2003, kæra H og G, eigendur fasteignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2002 að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við norður- og austurhlið einbýlishúss að Viðarrima 49.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarráði Reykjavíkur, í umboði borgarstjórnar, þann 2. júlí 2002.

Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu viðbyggingarinnar.

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. 

Fasteignirnar að Viðarrima 47 og 49 eru á svæði sem byggst hefur upp á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var í borgarráði hinn 4. júní 1991.  Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir fjölbreytni í gerð húsa á svæðinu.  Byggingarreitir setja staðsetningu húsa á lóðum rúmar skorður og gefa kost á byggingu allstórra húsa.  Nýtingarhlutfall er ekki tilgreint í umræddu skipulagi.  Á lóðum á því svæði við Viðarrima sem hér skiptir máli er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð.  Á þessu svæði ganga stuttir botnlangar norður úr Viðarrima og standa fjögur hús við hvern þeirra, en sunnan götunnar er einföld húsaröð.  Húsin á lóðunum nr. 43-53 við Viðarrima (stök númer) voru reist á árunum 1992 til 1994 og er nýtingarhlutfall þeirra lóða á bilinu 0,2 – 0,27.  Er gerð þessara húsa nokkuð breytileg.

Fyrir liggur að við byggingu hússins að Viðarrima 49 hefur norðvesturhorn bílgeymslu verið byggt nokkuð út fyrir byggingarreit á um 3,5 metra bili miðað við framhlið hússins, en ekki er til þess vitað að fram hafi komið athugasemdir af því tilefni á byggingartíma þess.

Eigendur Viðarrima 49 óskuðu eftir leyfi til að byggja við hús sitt til norðurs, innan þess byggingarreits sem markaður er á lóðinni í gildandi skipulagi svæðisins.  Var það mat byggingarfulltrúa að umrædd viðbygging samræmdist skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst hann því á að veita umbeðið leyfi.  Er það sú ákvörðun sem kærð er í máli þessu.

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að húsið að Viðarrima 49 sé nú þegar komið út fyrir byggingarreit.  Með því hafi bílskúr verið stækkaður og sé hann stærri en leyfilegt sé, sbr. byggingarreglugerð nr. 441/1998, gr 113.1.  Þessi breyting á byggingarreit hafi aldrei verið kynnt fyrir öðrum húseigendum sem þarna búi, en telja verði eðlilegt að það hefði verið gert.  Við þessa breytingu og vegna ólöglegrar fjarlægðar hússins frá götu hafi innkeyrsla að bílskúr og bílastæði orðið mjög brött og hafi þess vegna þurft að lækka gólfplötu í bílskúr umtalsvert, en kærendum sé ekki kunnugt um hvort leyfi hafi verið fyrir lækkun gólfsins.

Í skipulagsskilmálum fyrir Rimahverfi þá sé þess getið og sýnt á teikningum að hús ofan götu skuli vera 6 m frá götu.  Samkvæmt teikningum fyrir Viðarrima 49, dagsettum þann 27. maí 1992, sé fjarlægð frá götu sýnd 6 metrar.  Ef þessi sama teikning sé skoðuð megi sjá að fjarlægð frá götu sé miðuð við bílgeymsluhurð, sem sé inndregin um einn metra undir skyggni á húsinu, en ekki sé miðað við útveggi hússins eins og rétt sé að gera.  Á þeim teikningum sem nú hafi verið gerðar og dagsettar séu 19. júní 2002 breytist talan og sé þar tilgreint að fjarlægð frá húsi að götu sé 5 metrar.  Með þessari breytingu á fjarlægð húss frá götu hafi byggingarreitur verið stækkaður um ca. 22 m².

Kærendur telja að með fyrirhugaðri viðbyggingu og þeim sólpalli sem nú þegar sé á lóðinni verði lóðin ofnýtt.  Búið sé þá að nýta nánast allan byggingarreit hússins og mjög lítið verði eftir af láréttum lóðarfleti.

Einnig megi spyrja hver verði notkunin á viðbyggingunni og hver hin raunverulega þörf sé, hvort verið sé að byggja til að fjölga svefnherbergjum eða til að koma fyrir aukaíbúð við húsið, en slíkt sé andstætt skipulagi.  Af teikningum verði ekki annað ráðið en að til standi að byggja langt út fyrir þá stærð sem þrjú svefnherbergi þarfnist.  Engir steyptir burðarveggir séu í rýminu og sérinngangur sé hafður á vesturhlið hússins, en þessi atriði geri það að verkum að auðvelt sé að nýta þessa viðbyggingu á hvern þann máta sem eigendur kjósi nú eða í framtíðinni.  Það sé alþekkt að fólk leigi út frá sér íbúðir þó að það stangist á við lög og reglugerðir og hafi oftar en ekki verið erfitt að koma í veg fyrir það.

Nýting á byggingarreit hljóti að verða að taka mið af því að ekki séu skertir möguleikar annarra til að njóta útsýnis, friðsældar og sólar.  Meginatriði málsins sé sú röskun sem viðbyggingin hafi í för með sér á byggingartímanum og þau áhrif sem byggingin hafi á umhverfið, sem kærendur geti ekki sætt sig við.

Loks árétta kærendur í samandregnu máli nokkur meginatriði um stærðir, fjarlægðir frá götu og lóðamörkum, tilfærslu á byggingarreit o.fl., sem þau telja að líta beri til við úrlausn máls þessa.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist að öllu leyti því deiliskipulagi sem það byggi á og hafi kærendur ekki fært fram nein þau rök sem við skoðun geti leitt til annarrar niðurstöðu.  Það að leyft hafi verið að byggja húsið út fyrir byggingarreit á sínum tíma hafi enga þýðingu fyrir gildi þess byggingarleyfis sem nú sé kært, enda kæruréttur vegna eldra leyfis fallinn niður.

Í grein 1.0.9 í skilmálum skipulagsins komi fram að byggingarreitir séu sýndir á mæliblöðum og að hús skuli standa innan þeirra.  Í grein 1.0.8 komi og fram að mæliblöð sýni byggingarreiti.  Skýringarmynd sú sem kærandi vísi til breyti ekki framangreindum ákvæðum skilmálanna, enda sé hún ekki bindandi að öðru leyti en hvað varði hæð húsa, sbr. ákvæði 1.1.1. í skilmálunum.  Byggingarreitur lóðarinnar hafi því ekki verið stækkaður.  Ekki verði séð hvaða áhrif málsetningar á eldri uppdráttum hafi í þessu sambandi.

Nægilegt leik- og dvalarsvæði sé á lóðinni þrátt fyrir hina umdeildu breytingu á húsinu.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé eftir viðbygginguna innan viðmiðunar-nýtingarhlutfalls Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016, þ.e. 0,4, sem í gildi hafi verið á þeim tíma er leyfið hafi verið veitt.  Sé nýting lóðarinnar því ekki meiri en almennt sé reiknað með á lóðum einbýlishúsa.

Ekki sé verið að samþykkja aukaíbúð í húsinu.  Hugleiðingar kæranda um hugsanlega leigu húsnæðisins hafa því enga þýðingu.

Þar sem byggingarleyfið sé í samræmi við deiliskipulag og Aðalskipulag Reykjavíkur 1996-2016 séu grenndaráhrif ekki meiri en kærandi hafi mátt búast við.  Í því sambandi sé rétt að hafa í huga að hús kæranda standi ofar en hús byggingarleyfishafa.  Áhrif byggingarleyfisins séu því ekki veruleg.  Í ljósi þessa verði það því heldur ekki fellt úr gildi á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt.  Framkvæmdir þeirra styðjist við gilt byggingarleyfi.  Ekki verði séð að nú verði á því byggt að bílskúr hafi á sínum tíma að litlum hluta verið reistur utan byggingarreits.  Ekkert nýtingarhlutfall sé tilgreint í skipulagi svæðisins og verði því að líta til viðmiðunar gildandi aðalskipulags á þeim tíma er hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt, en það hafi verið á bilinu 0,25-0,4 fyrir einbýlishús í íbúðarhverfum af því tagi sem hér sé um að ræða.  Húseignin að Viðarrima 49 verði innan þessara marka að meðtalinni hinni umdeildu viðbyggingu.  Inngangur í viðbyggingu á vesturhlið sé hafður til að fullnægja kröfum um flóttaleiðir komi til eldsvoða en svefnrými verði í viðbyggingunni.  Önnur atriði í kærunni telja byggingarleyfishafar ýmist ekki eiga við eða ekki vera á rökum reist.  Gera þau kröfu til þess að kröfum kærenda verði hafnað.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Vettvangskönnun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 3. júlí 2003 en ekki þóttu efni til að boða til formlegrar vettvangsgöngu á þessu stigi málsins.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúa frá 19. júní 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir viðbyggingu að Viðarrima 49 í Reykjavík.  Er það megin úrlausnarefni máls þessa hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum, ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og öðrum réttarreglum um skipulags- og byggingarmál.

Fyrir liggur að úttekt á botni grunns fyrir hina umdeildu viðbyggingu fór fram hinn 16. júní 2003 og voru framkvæmdir við bygginguna því hafnar innan árs frá afgreiðslu byggingarleyfisins, svo sem áskilið er í 45. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hin umdeilda viðbygging er alfarið innan þess byggingarreits sem markaður er í gildandi skipulagi og verður nýtingarhlutfall hússins eftir viðbygginguna innan þeirra marka sem kveðið var á um í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi var við útgáfu leyfisins.  Hvorki þykir skipta máli að bílgeymsla hafi að hluta verið reist utan byggingarreits á árinu 1992 né að vera kunni að miða hefði átt fjarlægð húss frá botnlanga við 6 metra að lágmarki eins og kærendur halda fram, enda hefði allt að einu verið unnt að reisa á lóðinni jafnstórt hús og um verður að ræða eftir viðbygginguna, sem að öllu leyti hefði verið innan byggingarreits.  Verður því að telja líklegt, miðað við þau gögn sem nú liggja fyrir í málinu, að hin umdeilda viðbygging verði talin samræmast skipulagsskilmálum.

Ekki verður séð að umdeild viðbygging fari í bága við gildandi lög eða reglugerðir um skipulags- og byggingarmál eða raski grenndarhagsmunum kærenda svo að leitt gæti til ógildingar.  Sé litið til afstöðu húss kærenda til viðbyggingarinnar, hæðarmunar lóða og gróðurs á lóðamörkum er það mat úrskurðarnefndarinnar að viðbyggingin hafi ekki umtalsverð áhrif á hagsmuni kærenda með tilliti til grenndarsjónarmiða. 

Með hliðsjón af framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar í þessum þætti málsins að hafna beri kröfu kærenda um að framkvæmdir við viðbyggingu samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hefur kærumál þetta til meðferðar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við viðbyggingu að Viðarrima 49 í Reykjavík verði stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________       _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                           Ingibjörg Ingvadóttir                    

des 22
Love0

52/2001 Klettaborg

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 3. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Klettaborg 35, Akureyri, á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 7. nóvember 2001, að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Klettaborg 35 þar sem gert var ráð fyrir dyrum úr bílgeymslu inn í anddyri hússins.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. nóvember  2001, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kærir T verkfræðingur, f.h. H, eiganda fasteignarinnar að Klettaborg 35, Akureyri, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 7. nóvember 2001 að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Klettaborg 35, Akureyri, þar sem gert var ráð fyrir dyrum milli bílgeymslu og anddyris hússins.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Kærandi, sem er lóðarhafi lóðarinnar að Klettaborg 35, Akureyri, sótti hinn 20. september 2001 um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á nefndri lóð.  Um var að ræða umsókn um byggingu tveggja hæða einbýlishúss með innbyggðum bílskúr.  Á byggingarnefndarteikningum var gert ráð fyrir að innangengt yrði úr bílskúr í forstofu hússins um dyr með eldþolinni hurð.  Úr forstofunni lágu tröppur upp í stofu hússins og önnur rými á annarri hæð.

Byggingarfulltrúi leitaði álits Brunamálastofnunar í tilefni af fyrirhuguðum dyrum milli bílskúrs og forstofu og í umsögn stofnunarinnar, dags. 7. nóvember 2001, kom fram það álit að umræddur umbúnaður færi í bága við gr. 103.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 þar sem rými það sem gengið sé inn í úr bílskúr sé ekki lokað frá aðalrými húss.  Mælti stofnunin gegn þessari tilhögun.  Byggingarfulltrúi tók erindi kæranda fyrir á afgreiðslufundi hinn 7. nóvember 2001 og synjaði erindinu með vísan til þess að byggingarleyfisumsóknin uppfyllti ekki skilyrði byggingarreglugerðar samkvæmt greindri umsögn Brunamálastofnunar og var kæranda tilkynnt um niðurstöðu málsins með bréfi, dagsettu sama dag.

Kærandi vildi ekki una þessari ákvörðun byggingarfulltrúa og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína á því að umdeild byggingarleyfisumsókn hafi ekki verið andstæð ákvæðum byggingarreglugerðar og hafi því ekki verið forsendur fyrir synjun umsóknarinnar.

Í byggingarreglugerð nr. 441/1998, gr. 103.4 segi:  „Dyr á milli íbúðar og bílskúrs mega ekki opnast beint inn í meginrými eða inn í kyndiklefa, heldur í millirými, s.s. geymslu, þvottahús eða anddyri.  Hurð í þeim skal vera a.m.k. EI-CS30.”  Í greininni standi því hvergi að það sé krafa að anddyri sé einnig lokað af frá íbúðinni með hurð.  Þess sé aðeins krafist að hurð að bílgeymslu uppfylli fyrrgreindan staðal og sé sjálflokandi með 30 mínútna brunamótstöðu.

Í áliti Brunamálastofnunar komi fram að ekki séu gerðar sérstakar kröfur til þeirra rýma sem gengið sé inn í úr bílgeymslu heldur sé við það miðað að þau rými séu að venjulegum gæðum.  Þetta staðfesti að aflokun millirýmis hafi enga brunatæknilega þýðingu og megi reikna með að í mörgum húsum séu hurðir millirýma úr bílgeymslu í meginrými húss að jafnaði látnar standa opnar ef ekki alltaf.  Ekki sé ásættanlegt að Brunamálastofnun fái úrskurðarvald um innra skipulag íbúðar þegar ekki sé um brunamál að ræða.

Í umræddu húsi, sem sé á tveimur hæðum, sé lagt mikið upp úr því að anddyri neðri hæðar sé opið og bjart og tengist efri hæð með breiðum stiga þannig að birta berist frá efri hæð niður í anddyrið.  Það sé lokað frá öðrum rýmum á neðri hæð með hurðum og dragsúgur frá útihurð nái ekki inn í önnur rými eða upp á efri hæð vegna eðlismunar heits og kalds lofts og ekki sé sjónmengun af bílgeymslunni þar sem ekki sé bein sjónlína þangað úr öðrum rýmum hússins.  Að öllu þessu virtu sé ekki gild ástæða til að gera kröfu um vegg eða hurð milli anddyris og stiga upp á efri hæð og mæli hvorki byggingarreglugerð né brunatæknileg atriði gegn því að innangengt sé úr bílskýli hússins inn í anddyri þess. 

Málsrök byggingarfulltrúa:  Embætti byggingarfulltrúa bendir á að hin kærða ákvörðun hafi byggst á gr. 103.4 í byggingarreglugerð og stuðst hafi verið við niðurstöðu Brunamálastofnunar í umsögn hennar um umdeilda byggingarleyfisumsókn.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort sú tilhögun, að hafa innangengt úr bílskýli inn í forstofu, sem tengist stofu og öðrum rýmum á efri hæð hússins um stiga, fari í bága við ákvæði gr. 103.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, en umrætt ákvæði hljóðar svo:  „Dyr á milli íbúðar og bílskúrs mega ekki opnast beint inn í meginrými eða inn í kyndiklefa, heldur í millirými, s.s. geymslu, þvottahús eða anddyri.  Hurð í þeim skal vera a.m.k. EI-CS30.”

Af orðalagi ákvæðisins verður ráðið að gert sé að skilyrði að dyr úr bílgeymslu inn í íbúðarhús tengist afmörkuðu lokanlegu rými sem skilið sé frá meginrými húss.  Orðalag ákvæðisins ber og með sér að kröfur í þessu efni eru hertar frá eldri byggingarreglugerð nr. 177/1992, þar sem í gr. 6.10.3.5 í þeirri reglugerð voru þær skorður settar að dyr að bílgeymslu mættu ekki liggja úr svefnherbergisgangi íbúðarhúss eða kyndiklefa og var í ákvæðinu vísað til samsvarandi ákvæðis í þágildandi reglugerð um brunavarnir og brunamál nr. 269/1978. 

Að baki skorðum við því hvar megi setja dyr milli bílgeymslu og íbúðarrýmis búa öryggis- og heilbrigðissjónarmið.  Þótt ekki séu gerðar kröfur um sérstakar ráðstafanir vegna brunamótstöðu millirýmis í gr. 103.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, umfram brunamótstöðu hurðar úr bílskúr í íbúðarrými, hefur þetta skilyrði ákvæðisins þýðingu með tilliti til eldvarna.  Lokað rými tefur fyrir útbreiðslu elds og reyks og hamlar almennt útbreiðslu óæskilegra lofttegunda inn í meginrými íbúðar, sem geta myndast í bílskúrum sökum útblásturs bifreiða og eftir atvikum vegna meðhöndlunar rokgjarnra efna.

Með vísan til þessa er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umdeild byggingarleyfisumsókn uppfylli ekki ákvæði gr. 103.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 og verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar frá 7. nóvember 2001, að synja umsókn kæranda um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Klettaborg 35.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________            _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

36/2001 Háhæð

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 26. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 36/2001, kæra eigenda fasteignarinnar að Háhæð 1, Garðabæ, á þeirri ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001, að synja um breytingu á deiliskipulagi sem heimilaði hækkun hússins um 25 sentimetra vegna byggingar kvista.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júlí 2001, er barst nefndinni hinn 26. júlí sama ár, kæra Ö og S, eigendur fasteignarinnar að Háhæð 1, Garðabæ þá ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001 að hafna umsókn kærenda um breytingu á skipulagi, sem fæli í sér heimild til hækkunar á húsi kærenda um 25 sentimetra vegna byggingar kvista.  Kærendur gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Með bréfi, dags. 9. mars 2000, leituðu kærendur álits byggingarfulltrúa Garðabæjar á fyrirhuguðum breytingum á húsinu að Háhæð 1, Garðabæ.  Breytingarnar voru í því fólgnar að reisa tvo kvisti og gera glugga á rými undir íbúð og opna milli hæða.  Spurðust kærendur fyrir um hvort skipulag stæði í vegi fyrir nefndum breytingum.  Byggingarfulltrúi mun hafa óskað eftir útlitsteikningum að fyrirhuguðum breytingum og kærendur skilað inn umbeðnum teikningum, unnum af arkitekt hússins.  Byggingarfulltrúi benti kærendum á að með fyrirhuguðum breytingum yrði hæð hússins 80 sentimetra umfram heimildir í gildandi deiliskipulagi.  Í kjölfar þessa sóttu kærendur um samþykki skipulagsnefndar fyrir umræddum framkvæmdum, en nefndin hafnaði erindinu með vísan til þess að umsóknin fæli í sér þörf á breytingu á skipulagi hvað varðaði hámarkshæð húss og aukið nýtingarhlutfall.

Kærendur sendu inn nýja umsókn til byggingarfulltrúa hinn 9. nóvember 2000 þar sem kvistir höfðu verið lækkaðir svo húsið væri innan hæðarmarka deiliskipulags.  Var kærendum þá bent á að fyrirhuguð lofthæð þakrýmis fullnægði ekki skilyrðum byggingarreglugerðar um lofthæð í híbýlum manna.  Kærendur leituðu þá til skipulagsnefndar með bréfi, dags. 9. janúar 2001, með fyrirspurn um hvort nefndin gæti mælt með breytingum á húsi kærenda í samræmi við umsókn frá 9. nóvember 2000, með þeirri breytingu að kvistir yrðu lækkaðir og næðu aðeins 20 sentimetra yfir leyfilega hámarkshæð, svo fullnægt yrði skilyrðum byggingarreglugerðar um vegghæð.  Skipulagsnefnd tók erindið fyrir á fundi hinn 14. febrúar 2001 og mælti með að grenndarkynning færi fram vegna erindis kærenda, þegar teikningar hefðu borist, á þeim grundvelli að um óverulega breytingu á deiliskipulagi væri að ræða.  Breyttar teikningar, dags. 14. mars 2001, voru sendar skipulagsnefnd og voru þær notaðar við grenndarkynningu, sem fram fór skv. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Skipulagsnefnd tók málið til umfjöllunar að kynningu lokinni hinn 2. maí 2001 og lagðist gegn hækkun hússins en mælti með breytingu á deiliskipulagi er fæli í sér hækkun nýtingarhlutfalls lóðarinnar.  Bæjarstjórn Garðabæjar samþykkti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 17. maí 2001.

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína þeim rökum að umsókn þeirra um leyfi fyrir breytingum á húsinu að Háhæð 1, Garðabæ feli í sér óverulegar breytingar á deiliskipulagi þar sem aðeins sé um að ræða hækkun lítils hluta hússins um 25 sentimetra.  Aðeins hafi komið fram ein athugasemd við grenndarkynningu á fyrirhuguðum breytingum en þremur aðilum hafi verið sent málið til kynningar.

Í bókun skipulagsnefndar fyrir afstöðu hennar til málsins komi fram að lagst sé gegn erindinu m.a. í ljósi framkominna athugasemda án þess að önnur rök, en nefnd athugasemd, séu færð fram fyrir umdeildri niðurstöðu.

Í tilefni af því að skírskotað sé til fordæmisgildis í athugasemd þeirri sem fram hafi komið við grenndarkynninguna taka kærendur fram að fjöldi fordæma sé fyrir heimiluðum breytingum þar sem vikið sé frá skipulagi.  Megi nefna hús þess sem sendi inn athugasemd við grenndarkynninguna, en það sé tvær hæðir þótt skipulag geri þar ráð fyrir húsi á einni og hálfri hæð.  Fasteignin að Melhæð 2 sé tvær hæðir en megi aðeins vera ein hæð samkvæmt skipulagi.  Þá hafi verið heimilað að hafa stóra kvisti á húsunum nr. 4 og 6 við Melhæð þannig að húsin séu í raun tveggja hæða þrátt fyrir að skipulag heimili aðeins eina hæð á þeim lóðum.  Loks benda kærendur á að heimilað hafi verið að setja kvist á fasteignina að Melhæð 5, sem sé áþekkur kvistum þeim sem kærendur hugðust reisa, en var hafnað þar sem vegghæð uppfyllti ekki skilyrði byggingarreglugerðar.

Kærendur vísa og til þess að fjöldi raðhúsa í næsta nágrenni við hús þeirra hafi milliloft sem nýtt séu til daglegra nota þótt vegghæð rýmanna nái ekki tilskilinni lofthæð íbúðarherbergja.  Óeðlilegt sé að teikningar af húsi þeirra hafi á sínum tíma verið samþykktar með millilofti sem næði ekki lágmarkslofthæð þótt um geymslu hafi verið að ræða.  Hafi ákvæðum byggingarreglugerðar síðar verið breytt í þessu efni, geti sú breyting vart verið afturvirk og takmarkað nýtingarmöguleika fasteignaeigenda á rýmum í þegar byggðum húsum.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði staðfest.

Umsókn kærenda hafi lotið að því að setja kvisti á hús sitt, sem leitt hafi til þess að farið væri yfir leyfileg hæðarmörk húss og umfram nýtingarhlutfall lóðar miðað við gildandi skipulagskilmála.  Skipulagsnefnd hafi ákveðið að grenndarkynna fyrirhugaðar framkvæmdir sem óverulega breytingu á deiliskipulagi í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Að kynningu lokinni hafi legið fyrir athugasemdir nágranna þar sem hækkun hússins hafi verið mótmælt.   Skipulagsnefnd hafi á fundi sínum hinn 2. maí 2001 samþykkt að breyta deiliskipulagi fyrir lóðina að Háhæð 1-3 með hækkun nýtingarhlutfalls í allt að 0,4 en ekki talið fært, með hliðsjón af framkomnum athugasemdum, að breyta hámarkshæð hússins frá gildandi skipulagi.

Afstaða skipulagsnefndar til erindis kærenda byggi á því að fram hafi komið mótmæli við hækkun hússins umfram gildandi skipulag.  Skipulagsnefnd hafi það hlutverk að tryggja að mannvirki séu byggð í samræmi við gildandi skipulag enda verði menn að treysta því að hönnun bygginga sé í samræmi við gildandi skilmála, jafnræðis sé gætt og heildarmynd hverfis sé ekki raskað gegn vilja íbúa.  Í framkomnum mótmælum hafi verið vísað til þess að hækkun á húsi kærenda sé líkleg til að skerða útsýni og hafa önnur neikvæð áhrif vegna nálægðar, auk þess sem hækkun hússins hefði fordæmisgildi, sem gæti leitt til að fleiri hús yrðu hækkuð með þeim neikvæðu áhrifum sem því fylgdi.

Garðabær líti svo á að þegar fram komi athugasemdir, sem almennt geti talist málefnalegar frá aðila sem sannanlega eigi hagsmuna að gæta, verði ekki hróflað við gildandi skipulagi um byggingu húsa.  Aðilar eigi að geta treyst því að farið sé að gildandi skilmálum og ekki fáist síðar leyfi til að víkja frá þeim nema fyrir liggi samþykki þeirra sem hagsmuna eigi að gæta.

Rétt sé hjá kærendum að vikið hafi verið frá deiliskipulagsskilmálum í þeim tilvikum sem þeir tilgreini, að undanskildu húsinu nr. 2 við Háhæð, sem teljist uppfylla skipulagsskilmála.  Í þeim tilvikum, að undanskildu einu, hafi sérstaklega verið um þau mál fjallað og leyfi veitt fyrir framkvæmdum.  Við þær afgreiðslur hafi legið fyrir eftir atvikum samþykki nágranna,  sem hagsmuna hafi átt að gæta, og farið hafi verið eftir ákvæðum byggingarreglugerðar um lágmarkshæðir.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort hafna hafi átt erindi kærenda um að fá leyfi til að reisa kvisti á hús sitt að Háhæð 1 í Garðabæ, sem skyldu rísa um 20 sentimetra yfir leyfilega hámarkshæð húss samkvæmt gildandi deiliskipulagi.  Kærendur beindu erindi sínu til skipulagsnefndar eftir að embætti byggingarfulltrúa benti á að fyrirliggjandi byggingarleyfisumsókn frá 9. nóvember 2001 uppfyllti ekki skilyrði byggingarreglugerðar um lágmarkshæð íbúðarhúsnæðis.  Að tilhlutan skipulagsnefndar sendu kærendur teikningar og uppdrætti með breytingum, dags. 14. mars 2001, að umsóttum breytingum hússins til nefndarinnar.

Umsóknir um byggingarleyfi skal senda byggingarnefnd, sbr. 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og ályktar nefndin um úrlausn þeirra til viðkomandi sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 38. gr. laganna.  Þegar sótt er um byggingarleyfi, sem felur í sér óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi, skal skipulagsnefnd fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en umsókn hlýtur afgreiðslu byggingarnefndar, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Ákvæðið veitir byggingarnefnd heimild til að afgreiða byggingarleyfisumsókn, að undangenginni grenndarkynningu og umfjöllun skipulagsnefndar, þegar umsóknin felur í sér óveruleg frávik frá gildandi skipulagi eða þegar ekki er við að styðjast deiliskipulag, sbr. ennfremur gr. 12.5 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. 

Af málsatvikum er ljóst að umdeilt erindi kærenda til skipulagsnefndar tengdist byggingarleyfisumsókn sem vék lítillega frá gildandi deiliskipulagi í nýtingarhlutfalli lóðar og leyfilegri hámarkshæð húss vegna fyrirhugaðra kvista.  Eftir að kærendur lögðu fram uppdrætti og teikningar er fullnægðu kröfum um byggingarleyfisumsókn hefði verið rétt af hálfu skipulagsnefndar að framsenda byggingarnefnd erindið sem byggingarnefndarmál og fara hefði átt með málið að hætti 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þetta var ekki gert heldur var málið sett í farveg skv. 2. mgr. 26. gr. laganna sem óveruleg breyting á deiliskipulagi og þar með sem almennt skipulagsmál og hefur byggingarnefnd ekki ályktað um byggingarleyfisumsókn kærenda, svo sem hún lá fyrir með breyttum teikningum.

Að þessu virtu verður að telja að erindi kærenda um umsóttar breytingar samkvæmt innsendum teikningum frá 14. mars 2001 hafi ekki fengið lögboðna meðferð og er lagt fyrir bæjarstjórn Garðabæjar að hlutast til um að umsókn kærenda um leyfi til að setja kvisti á hús sitt að Háhæð 1, Garðabæ, í samræmi við nefndar teikningar, verði tekin til meðferðar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Hin kærða ákvörðun bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001 fól í sér lítils háttar breytingu á nýtingarhlutfalli lóðarinnar að Háhæð 1-3 sem telja verður óverulega breytingu á gildandi deiliskipulagi svo sem heimilað er í 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Breyting samkvæmt téðu lagaákvæði verður gerð að frumkvæði sveitarstjórna og er óháð því hvort fyrir liggi byggingarleyfisumsókn er kalli á deiliskipulagsbreytingu.  Þykja ekki liggja fyrir þeir annmarkar á þeirri ákvörðun sem gætu leitt til ógildingar hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar bæjarstjórnar Garðabæjar frá 17. maí 2001, en lagt er fyrir bæjarstjórnina að hlutast til um að umsókn kærenda um að setja kvisti á hús sitt að Háhæð 1, Garðabæ, samkvæmt fyrirliggjandi teikningum, dags. 14. mars 2001, verði tekin til meðferðar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

28/2001 Sævangur

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 26. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Sævangi 6, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 16. maí 2001 að hafna umsókn kæranda um að í fasteigninni verði samþykktar tvær íbúðir.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. júní 2001, er barst nefndinni hinn 21. júní sama ár, kærir L, kt. 310858-4209, eigandi fasteignarinnar að Sævangi 6, Hafnarfirði, þá ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 16. maí 2001 að synja umsókn kæranda um að fá samþykki byggingaryfirvalda fyrir tveimur íbúðum í greindri fasteign.  Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti afgreiðslu byggingarnefndar á fundi sínum hinn 22. maí 2001.  Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 23. febrúar 1976 var gerður lóðarleigusamningur við Hafnarfjarðarbæ um lóðina að Sævangi 6, Hafnarfirði.  Í 14. gr. samningsins, er hefur fyrirsögnina „Sérstakir skilmálar”, er kveðið á um í lið 2.b að á lóðinni skuli reisa einnar hæðar einbýlishús og óheimilt sé að hafa fleiri íbúðir en eina í húsinu.  Í úthlutunarskilmálum vegna lóðarinnar, samþykktum í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 20. janúar 1976, er umrædd lóð ætluð undir einbýlishús.

Kærandi keypti fasteignina að Sævangi 6, Hafnarfirði á árinu 1999.  Með ódagsettu bréfi til byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar leitaði kærandi eftir samþykki bæjaryfirvalda fyrir skiptingu hússins í tvær íbúðir og lýsti í umsókn sinni ástæðum erindisins.  Umsóknin var tekin fyrir á fundi byggingarnefndar Hafnarfjarðar hinn 16. maí 2001 og var málið afgreitt með svofelldri bókun:  „Þar sem ekki er gert ráð fyrir fjölgun íbúða í deiliskipulagi synjar byggingarnefnd erindinu.”  Kæranda var tilkynnt um þessi málalok með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 25. maí 2001.

Kærandi sætti sig ekki við þessi málalok og skaut synjun byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi bendir á að eftir því sem best sé vitað hafi verið tvær íbúðir í húsinu nr. 6 við Sævang frá byggingu þess og hafi íbúðirnar verið leigðar út í um áratug þegar kærandi festi kaup á húsinu.  Ekki sé farið fram á breytingar á húsinu, hvorki innan- né utanhúss enda fylgi hvorri íbúð geymsla og sér bifreiðastæði á lóð hússins.  Í kjölfar kaupanna hafi kærandi þurft að ráðast í miklar endurbætur á húsinu og framundan séu frekari viðhaldsframkvæmdir.  Sonur kæranda hafi hug á að kaupa íbúðina í kjallara hússins en lán úr Íbúðalánasjóði fáist ekki nema byggingaryfirvöld samþykki íbúðina sem sérstaka eign.  Kæranda sé þörf á að selja íbúðina til að standa straum af viðgerðarkostnaði hússins.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Byggingarnefnd Hafnarfjarðar byggir hina kærðu ákvörðun sína á því að ekki sé gert ráð fyrir fjölgun íbúða á svæðinu í deiliskipulagi.  Í umsögn til úrskurðarnefndarinnar er skírskotað til þess að í b lið 14. gr. lóðarleigusamnings um umrædda lóð sé kveðið á um að þar skuli reisa einnar hæðar einbýlishús og úthlutunarskilmálar lóðarinnar beri með sér að lóðinni hafi verið úthlutað undir einbýlishús.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda um samþykki byggingaryfirvalda fyrir tveimur íbúðum í húsinu nr. 6 við Sævang í Hafnarfirði sem sjálfstæðum eignarhlutum.  Um er að ræða íþyngjandi stjórnvaldsákvörðun sem rökstudd var með þeim hætti að gildandi skipulag stæði því í vegi að umsóknin yrði samþykkt.

Úrskurðarnefndin leitaði upplýsinga hjá Skipulagsstofnun og skipulagsfulltrúa Hafnarfjarðar um gildandi deiliskipulag umrædds svæðis.  Upplýst hefur verið að í gildi sé skipulagsuppdráttur fyrir Norðurbæ Hafnarfjarðar, samþykktur af bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 19. desember 1967 með breytingu frá árinu 1972, er tekur til umrædds svæðis og sýnir lóðir og byggingarreiti en kveður ekki á um gerð einstakra bygginga eða fjölda íbúða á svæðinu.  Áritun á uppdrættinum ber með sér að ásamt skipulagsuppdrættinum hafi verið samþykkt greinargerð en hún hefur ekki fundist, hvorki hjá Skipulagsstofnun né hjá Hafnarfjarðarbæ.

Ekki hafa verið lögð fram gögn af hálfu byggingarnefndar Hafnarfjarðar er renni stoðum undir þá ályktun að gildandi deiliskipulag standi því í vegi að samþykktar verði tvær íbúðir í húsinu nr. 6 við Sævang og eftirgrennslan úrskurðarnefndarinnar hefur ekki leitt í ljós að gildandi skipulag hafi að geyma takmarkanir á fjölda íbúða á umræddu svæði.  Ákvæði í lóðarleigusamningi felur ekki í sér skipulagsskilmála enda kveður slíkur samningur á um einkaréttarlegt samningssamband viðkomandi sveitarstjórnar og einstakra lóðarleiguhafa og sama á við um úthlutunarskilmála lóða.  Umræddum ákvæðum og skilmálum er unnt að breyta svo fremi að breytingarnar fari ekki í bága við gildandi skipulag.

Samkvæmt 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga ber byggingarnefnd að rökstyðja afgreiðslu erinda er henni berast.  Af 1. mgr. 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 73/1997 verður ráðið að tilgangur rökstuðnings fyrir stjórnvaldsákvörðun sé sá að fyrir liggi hvaða málefnaleg sjónarmið hafi leitt til tiltekinnar ákvörðunar.  Rökstuðningur ákvörðunar er og það atriði sem aðili máls lítur til við mat á réttarstöðu sinni í kjölfar stjórnvaldsákvörðunar.

Eins og rakið hefur verið liggur ekki fyrir í málinu að gildandi deiliskipulag feli í sér ákvörðun um íbúðafjölda á skipulagssvæðinu og á því rökstuðningur byggingarnefndar fyrir hinni kærðu ákvörðun ekki viðhlítandi stoð, en önnur rök voru ekki færð fram við ákvarðanatökuna.  Að þessu virtu og með hliðsjón af 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga verður að telja rökstuðning hinnar kærðu ákvörðunar haldinn slíkum annmörkum að ekki verði hjá því komist að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 16. maí 2001, um að synja umsókn kæranda um að fá samþykki fyrir tveimur íbúðum í húsinu nr. 6 við Sævang, Hafnarfirði, er felld úr gildi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________            _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

58/2001 Steinás

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 58/2001, kæra eiganda fasteignarinnar að Steinási 3, Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúa Garðabæjar frá 5. mars 2001, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ þar sem gert er ráð fyrir yfirbyggðri bílgeymslu með svölum á hluta þakflatar.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. desember 2001, er barst úrskurðarnefndinni hinn 12. sama mánaðar kærir Húseigendafélagið, fyrir hönd S, Steinási 3, Garðabæ þá ákvörðun byggingarfulltrúa Garðabæjar frá 5. mars 2001 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, sem felur í sér að byggt verði ofan á hluta bílgeymslu hússins og hluti þakflatar bílgeymslunnar verði notaður sem svalir.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var þess krafist að úrskurðarnefndin úrskurðaði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda en sú krafa var dregin til baka.

Málavextir:  Á umræddu svæði gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt í Garðabæ frá árinu 1997 og gilda skipulagsskilmálar deiliskipulagsins fyrir nýbyggingarsvæði á Hraunsholti.  Steinás fellur undir nefnda skipulagsskilmála og samkvæmt skipulagsuppdrætti skyldi reisa einbýlishús á lóðinni nr. 5 við Steinás sem og á öðrum lóðum í nágrenninu.  Í skipulagsskilmálunum er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð eða einni og hálfri hæð þar sem landhalli lóðar leyfir.

Kærandi festi kaup á einnar hæðar einbýlishúsi að Steinási 3, Garðabæ í febrúar 1999 og flutti hann í húsið í febrúar 2001.  Hinn 14. júní 2000 var tekin fyrir í skipulagsnefnd Garðabæjar umsókn um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á grannlóð kæranda að Steinási 5 og lagðist skipulagsnefnd gegn veitingu leyfisins með þeim rökum að gert væri ráð fyrir einnar hæðar húsum á umræddu svæði.  Breytt umsókn var lögð fyrir skipulagsnefnd hinn 5. júlí 2000 þar sem gólf bílskúrs, sem er sambyggður húsinu, hafði verið lækkað og bygging ofan á honum innan leyfðrar þakhæðar samkvæmt gildandi skipulagi.  Skipulagsnefnd lagðist enn gegn veitingu byggingarleyfisins þar sem um tveggja hæða hús væri að ræða þótt hæð þess væri innan marka skipulags um þakhæð húsa.   Byggingarfulltrúinn í Garðabæ samþykkti síðan á afgreiðslufundi hinn 28. júlí 2000 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5 og var það leyfi endurútgefið af byggingarfulltrúa hinn 5. mars 2001.  Hafði hönnun hússins þá verið breytt frá fyrri umsóknum á þann veg að veggur að norðanverðu og framhlið byggingarinnar yfir þaki bílskýlis hússins voru dregnir inn og gert ráð fyrir svölum á ónýttum þakfleti er myndaðist við breytinguna.  Yfirbyggingin er um 26 fermetrar að flatarmáli.

Framkvæmdir við byggingu hússins að Steinási 5 hófust eftir að byggingarleyfi hafði verið veitt og var veiting leyfisins kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er getið.

Málsrök kæranda:  Kærandi byggir kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar á því að málsmeðferð hafi verið ólögmæt og bygging ofan á bílskúr hússins að Steinási 5 fari í bága við skipulag og gangi verulega á hagsmuni kæranda.

Að mati kæranda hafi ekki verið heimilt að fara með málið eftir 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem gert sé ráð fyrir afgreiðslu byggingarfulltrúa á byggingarleyfisumsóknum í vissum tilvikum.  Skilyrði þeirrar málsmeðferðar sé að um minni háttar framkvæmdir sé að ræða sem ótvírætt samræmist gildandi deiliskipulagi.  Umdeild byggingarleyfisumsókn hafi átt að fá afgreiðslu byggingarnefndar og sveitarstjórnar samkvæmt 2. mgr. 39. gr. laganna, sérstaklega í ljósi þess að skipulagsnefnd bæjarins hafi í tvígang lagst gegn byggingarleyfisumsókn fyrir húsinu að Steinási 5.  Þessi ágalli leiði til þess að bæjaryfirvöld hafi ekki verið nægjanlega upplýst áður en málið hafi verið til lykta leitt í samræmi við 10. gr. stjórnsýslulaga auk þess sem borið hafi að færa fram rök fyrir hinni kærðu ákvörðun eftir fyrirmælum 21. og 22. gr. laganna.

Ennfremur fari umdeilt byggingarleyfi gegn gildandi deiliskipulagi.  Í skipulags-skilmálum komi fram í gr. 1.1.2 að markmið skipulagsins sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð.  Áhersla sé lögð á að nýttir séu möguleikar á fjölbreytni, t.d. með hliðrunum í grunnfleti og stöllun í lóðréttum flötum húsa. Þó skuli gæta ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Umdeild bygging, sem sé útsýnisturn með glerhlið og svölum á þaki bílskýlis hússins, fari gegn þessum markmiðum.  Þá sé um að ræða tveggja hæða hús að hluta þrátt fyrir að landhalli lóðar bjóði ekki upp á slíkt og vísar kærandi til röksemda skipulagsnefndar fyrir synjun á fyrri byggingarleyfisumsóknum byggingarleyfishafa.  Grenndarkynna hefði átt fyrirhugaðar framkvæmdir áður en leyfi hafi verið veitt.

Umdeild bygging á þaki bílskúrsins snúi gluggahlið að suðurlóð kæranda en auk þess sé þar gert ráð fyrir svölum á þakfleti skúrsins.  Skerði þetta verulega hagsmuni kæranda þar sem suðurhluti lóða sé mest nýttur til útivistar en auk þess sjái beint inn í eldhússkála kæranda frá umdeildri byggingu og svölum.  Jafnframt megi búast við að birtu og sólar njóti síður á suðurlóð kæranda.  Með veitingu byggingarleyfis fyrir byggingu ofan á bílskúr hússins að Steinási 5 og nýtingu þakflatar undir svalir sé farið gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga þar sem gengið sé stórlega á rétt kæranda fyrir hagsmuni byggingarleyfishafa.

Kærandi fékk engar tilkynningar um veitingu hins umdeilda byggingarleyfis en hann hafi þegar leitað upplýsinga um umdeilt byggingarleyfi þegar ljóst hafi verið í októbermánuði 2001 hvert stefndi.  Bæjaryfirvöld hafi ekki kynnt honum kærurétt til æðra stjórnvalds eða kærufrest eins og stjórnsýslulög mæla fyrir um og telur kærandi að taka beri kæru hans til efnismeðferðar með hliðsjón af 27. og 28. gr. stjórnsýslulaga.

Málsrök Garðabæjar:  Bæjaryfirvöld gera þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að hin kærða ákvörðun standi óhögguð.

Umdeilt byggingarleyfi hafi verið gefið út hinn 28. júlí 2000 og síðan endurútgefið hinn 5. mars 2001.  Framkvæmdir hafi byrjað í kjölfar þess og fyrsta úttekt framkvæmd hinn 16. maí 2001 og hafi kæranda þá verið ljóst að byggingarleyfi hafi verið veitt fyrir byggingu hússins að Steinási 5.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar ákveðinn einn mánuður frá því að aðila sé kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar.  Augljóst sé að málskot kæranda, sem fram hafi komið tæpum sjö mánuðum eftir að framkvæmdir hófust, sé allt of seint fram komið og beri því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.  Leggja verði þær skyldur á kæranda að hann leiti sér upplýsinga um gerð húsnæðis sem verið sé að reisa við hliðina á húsi hans enda sé það kærandi sjálfur sem meta þurfi hagsmuni sína af því tilefni.  Sérstaklega hafi verið tilefni fyrir kæranda að kynna sér málið þar sem hin umdeilda byggingarframkvæmd hafi byrjað eftir að hús kæranda hafi verið fullbyggt.  Ekki verði séð að tilefni sé til að beita  undanþágureglu stjórnsýslulaga um kærufrest í tilviki kæranda.  Framkvæmdir við byggingu einbýlishúss hljóti að vera næsta nágranna ljósar og gefa viðkomandi tilefni til að gæta hagsmuna sinna.  Telja verði það tómlæti af hálfu kæranda að hafa ekki þegar við upphaf framkvæmda kannað nánari gerð hússins að Steinási 5.

Allt að einu telja bæjaryfirvöld að umdeilt byggingarleyfi sé í fullu samræmi við gildandi skipulag á svæðinu.  Í gr. 1.1.2 í gildandi skilmálum segi að helsta markmið deiliskipulagsins sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja á milli mismunandi húsagerða.  Lögð sé áhersla á að hönnuðir nýti sér möguleika á að móta fjölbreytta byggð, t.d. með hliðrunum í grunnfleti og stöllun í lóðréttum flötum húsa.  Þá sé lögð áhersla á að öll mannvirki séu hönnuð þannig að þau falli sem best að landinu.  Taka beri tillit til bratta lands við hönnun einstakra húsa þannig að einbýlishús geti ýmist verið ein eða ein og hálf hæð.  Skilmálarnir geri ráð fyrir að í báðum tilvikum sé heimilt að nýta rými í risi, rúmist það innan tiltekinna stærðarmarka. 

Skilmálarnir geri ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð með þakhæð allt að 5,4 metrum, einbýlishúsum á pöllum allt að 5,8 – 7,8 metra háum eftir því hvernig hús snúi að götu og einbýlishúsum á einni og hálfri hæð (tveimur hæðum) með mænishæð að 5,4 – 7,6 metrum.  Sú vinnuregla hafi verið sett til þess að ná fram markmiðum skipulagsins um aðlögun að hæðarlegu lands að leyfa einnar hæðar hús þar sem landhalli lóðar væri minni en 1,5 metrar, tveggja hæða hús á lóðum með landhalla yfir 2 metra og stölluð hús eða valkvætt þar sem hæðarmunur lóðar næmi milli 1,5 – 2 metrum.

Skipulagsnefnd hafi hafnað fyrri umsóknum um byggingarleyfishafa þar sem talið hafi verið að umsóknin fæli í sér byggingu tveggja hæða húss en landhalli leyfði ekki slíkt hús samkvæmt fyrrgreindri viðmiðunarreglu og þótti ekki skipta máli þótt heildarhæð hússins væri innan marka leyfilegrar hæðar einlyfts einbýlishúss.

Umdeilt byggingarleyfi sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt sé einnar hæðar hús innan stærðarmarka sé litið til viðmiðunarkóta og hæsta kóta húss.  Aðalkóti hússins sé 16,7 metrar eins og hæðarblað sýni og hæsti kóti þess 22,10 metrar.  Af þessu leiði að hæð hússins sé 5,4 metrar miðað við aðalkóta, sem sé mesta leyfða hæð einnar hæðar húss, en byggingunni sé haldið innan leyfilegra hæðarmarka með því að hluti af gólfi hússins er stallað niður fyrir viðmiðunarkóta sem nemi um 51 sentimetra.  Misskilnings gæti hjá kæranda um að húsið sé á tveimur hæðum.  Skipulagsnefnd hafi hafnað umsóknum byggingarleyfishafa þar um og hafi teikningum því verið breytt og heimild skipulags um nýtingu rýmis í rishæð verið nýtt.

Aðalatriðið sé að húsið að Steinási 5 sé innan þeirra stærðarmarka sem skilmálar leyfi og í engu frábrugðið því sem kærandi mátti búast við.  Hús kæranda sé tiltölulega lágreist og að hluta til lækkað í landinu frá uppgefnum viðmiðunarkóta. Þær aðstæður kunni að valda því að kærandi hafi þá tilfinningu að húsið gnæfi yfir hús hans.  Aðstæður þessar skapi kæranda hins vegar engan rétt og ekki verði fallist á að nýting lóðar kæranda skerðist að marki sökum hæðar hússins að Steinási 5.  Kærandi mátti búast við því að umrætt hús gæti orðið allt að 5,4 metra hátt og nýtt væri heimild til að nýta rými í rishæð.  Sú lausn sem valin hafi verið að Steinási 5 sé ef til vill ekki hefðbundin en sé engu að síður í samræmi við gildandi skipulagsskilmála og ekki verði séð að þeir mæli gegn því að hafðar séu svalir á þaki bílskúrsins.  Þá verði ekki séð að skuggavarp verði meira en búast mátti við miðað við byggingu samkvæmt skipulagsskilmálum.

Ekki sé til að dreifa að málsmeðferð umdeildrar byggingarleyfisumsóknar hafi verið í andstöðu við lög.  Samkvæmt samþykkt um afgreiðslu byggingarfulltrúans í Garðabæ á byggingarleyfisumsóknum sé ótvíræð heimild í 1. tl. 1. gr. fyrir byggingarfulltrúa til að afgreiða slíkar umsóknir og engu breyti þar um þótt skipulagsnefnd hafi áður hafnað umsóknum byggingarleyfishafa.  Nýjar teikningar af húsinu, sem augljóslega hafi samrýmst skipulagsskilmálum, gáfu ekkert tilefni til að um þær væri fjallað í skipulagsnefnd eða bæjarstjórn.  Umsækjandi hafi átt kröfu á því að með mál hans yrði farið samkvæmt samþykkt bæjarins um heimild byggingarfulltrúa til afgreiðslu mála.  Þá verði ekki séð með hvaða hætti bæjaryfirvöld eigi að hafa brotið gegn ákvæðum stjórnsýslulaga sem kærandi tilgreini, enda sé hin kærða ákvörðun hefðbundin afgreiðsla á byggingarleyfisumsókn um byggingu einbýlishúss.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vísað er til þess að kæra í máli þessu sé allt of seint fram komin og tekur byggingarleyfishafi undir rök Garðabæjar um frávísun málsins.  Að öðru leyti er skírskotað til efnisraka bæjarins í greinargerð hans í málinu.

Vettvangsganga:  Nefndarmenn úrskurðarnefndarinnar fóru á vettvang hinn 6. mars 2003.  Kærandi var viðstaddur skoðunina.  Byggingarleyfishafi og fulltrúi bæjaryfirvalda voru ekki viðstaddir en þeim hafði verið gert aðvart um vettvangsgönguna.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður og athuguðu m.a. hvernig umdeild bygging horfði við frá eldhússkála kæranda.  

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda eigi hina kærðu ákvörðun sökum þess að byggingarhluti hússins að Steinási 5, Garðabæ, sem reistur er á þaki bílskúrs hússins og svalir á þakinu, standist ekki gildandi deiliskipulag eða vegna annmarka á málsmeðferð og sökum óhæfilegrar hagsmunaröskunar gagnvart kæranda af völdum greindra framkvæmda.  Í málinu hefur Garðabær sett fram kröfu um frávísun málsins þar sem kæra hafi borist að liðnum kærufresti.

Við mat á því hvenær kærufrestur fer að líða gagnvart aðila, sem telur rétti sínum hallað með veitingu byggingarleyfis til annars aðila, verður að miða við það tímamark hvenær honum mátti vera ljóst af framvindu framkvæmda að þær kynnu að fara gegn hagsmunum hans en ekki verður fallist á að kærandi hafi haft frumkvæðisskyldu til að afla sér upplýsinga um umdeilt byggingarleyfi við upphaf byggingarframkvæmda.  Af því sem fram er komið í málinu verður ekki ráðið hvenær framkvæmdir á þaki bílskúrsins voru þannig á veg komnar að ljóst mátti vera hvernig frágangi byggingarhlutans og nýtingu yrði háttað.  Verður því að leggja til grundvallar frásögn kæranda um að hann hafi fyrst í október 2001 séð í hvað stefndi og þá hlutast til um að leita upplýsinga um hönnun hússins að Steinási 5.  Ekki liggur fyrir hvort og þá hvenær kæranda var kynntur möguleiki á málskoti til æðra stjórnvalds eða um kærufrest í samskiptum sínum við byggingaryfirvöld og verður málið því tekið til efnismeðferðar með vísan til 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Deiliskipulagsuppdráttur fyrir Hraunsholt, Garðabæ, er tekur m.a. til umrædds svæðis, sýnir hvaða lóðir eru ætlaðar fyrir einbýlishús en ekki er greint nánar á um húsagerðir einstakra einbýlishúsalóða.  Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum er stefnt að mótun fjölbreyttrar byggðar en gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga.  Gert er ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar húsum (E1) og hins vegar stölluðum húsum í tvær hæðir að hluta (E2). Af skilmálunum verður ráðið að húsagerðin E2 verði heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húss.  Samkvæmt umsögn bæjaryfirvalda í máli þessu hafa verið settar viðmiðunarreglur um hver landhalli lóðar þurfi að vera svo heimila megi stöllun húsa samkvæmt téðum skilmálum svo sem rakið hefur verið og þarf landhalli innan lóðar að vera 1,5 metrar svo heimila megi stöllun húsa.  Landhæð lóðarinnar að Steinási 5 við götu, næst lóðamörkum við lóð kæranda, er 16,10 metrar en landhæð við lóðamörk baklóðar 17,60 metrar, en hæðarmunur innan lóðar er þar mestur.  Landhalli innan lóðar er þar um 1,5 metrar en er um 1,4 metrar við suðurmörk lóðarinnar.  Hvort heldur sem um er að ræða einbýlishús af gerðinni E1 eða E2 heimila skipulagsskilmálar að nýtt sé rými í rishæð, rúmist það innan stærðarmarka húss.

Sótt var þrívegis um byggingarleyfi fyrir húsbyggingu að Steinási 5.  Fyrsta umsóknin gerði ráð fyrir einbýlishúsi á tveimur hæðum að hluta með yfirbyggingu yfir allan þakflöt bílskúrs.  Skipulagsnefnd bæjarins lagðist gegn samþykkt umsóknarinnar þar sem landhalli lóðar leyfði ekki tveggja hæða hús.  Við aðra umsókn hafði mænishæð yfirbyggingarinnar verið lækkuð þannig að hún samræmdist leyfilegum hæðarmörkum gildandi skipulags fyrir einnar hæðar einbýlishús.  Skipulagsnefnd lagðist einnig gegn þeirri umsókn með þeim rökum að húsið væri á tveimur hæðum að hluta og vísaði til afgreiðslu fyrri umsóknar um að landhalli leyfði ekki hús á tveimur hæðum.  Þriðja umsóknin, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa og deilt er um í máli þessu, virðist óbreytt frá fyrri umsókn að öðru leyti en því að norður- og vesturhlið yfirbyggingarinnar á bílskúr hússins eru dregnar inn þannig að rými myndast á þakfleti skúrsins á tvo vegu sem ætlað er sem svalir.  Vegghæð yfirbyggingarinnar er um 2,5 metrar að innanmáli.

Í gr. 2.1.1 í deiliskipulagsskilmálum fyrir umrætt hverfi segir að einbýlishús af gerðinni E1 skuli vera á einni hæð ásamt bílgeymslu.  Heimilt er að nýta rými í rishæð rúmist það innan tilskilinna stærðarmarka.  Fallist er á það með kæranda að umrætt hús sé tvær hæðir að hluta en ekki sé um að ræða nýtingu þakrýmis eins og hönnun hússins er háttað.  Samkvæmt umsögn bæjaryfirvalda í málinu var umdeilt byggingarleyfi fyrir einnar hæðar húsi (E1), en samkvæmt áliti skipulagsnefndar við afgreiðslu fyrri umsókna um byggingu húss á lóðinni var landhalli ekki talinn nægjanlegur til þess að veitt yrði leyfi fyrir tveggja hæða húsi að hluta.  Fer umdeilt byggingarleyfi að þessu leyti í bága við greint ákvæði deiliskipulagsskilmála.

Gildandi deiliskipulag gerir ráð fyrir fjölbreytni í hönnun húsa á svæðinu en í gr. 1.1.1 er tekið fram að gæta verði viss samræmis, t.d. í þakformi bygginga. Umrætt hús sker sig verulega úr í samanburði við nærliggjandi hús vegna yfirbyggingarinnar á þaki bílskúrsins og nýtingu hluta þakflatar undir svalir.  Verður að telja að frávik í hönnun hússins samanborið við nærliggjandi hús sé það mikið að farið sé á svig við ákvæði deiliskipulagsins um visst samræmi í hönnun.  Nýting þakflatar bílskúrsins undir svalir er óhefðbundin og til þess fallin að hafa áhrif á nýtingarmöguleika aðliggjandi lóðar.  Er það álit úrskurðarnefndarinnar að slík nýting verði að hafa stoð í deiliskipulagi en sú er ekki raunin í máli þessu.

Gera verður þá kröfu til hönnunar húsa, engu síður en við skipulagsgerð, að ekki sé gengið með óhæfilegum hætti á hagsmuni annarra, en sú ályktun verður dregin af réttaröryggissjónarmiðum 4. mgr. 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá segir í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  Norðurhlið yfirbyggingarinnar er með stórum gluggum og snýr að sunnanverðri lóð kæranda.  Ljóst er að yfirbyggingin og svalir á þaki bílkúrsins raska verulega hagsmunum kæranda þar sem bæði suðurgarður kæranda og eldhús, sem að stórum hluta er úr gleri, blasa við frá svölum og greindri yfirbyggingu að Steinási 5, en hús kæranda var þegar risið við upphaf umdeildra framkvæmda.

Með hliðsjón af greindum annmörkum telur úrskurðarnefndin að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.  Það er jafnframt álit úrskurðarnefndarinnar að eðlilegast hefði verið, í ljó forsögu málsins, að byggingarnefnd hefði tekið umdeilda byggingarleyfisumsókn til afgreiðslu skv. 1. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga, þó það atriði ráði ekki úrslitum um gildi ákvörðunarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúa Garðabæjar frá 5. mars 2001, um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, er felld úr gildi.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Óðinn Elísson

des 22
Love0

30/2001 Fellasmári

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 30/2001, kæra eiganda Fellasmára 7, Kópavogi á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir skjólveggjum á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7 en gefa lóðahöfum kost á að ná samkomulagi um þá fyrir 1. júlí 2001.  Að öðrum kosti beri kæranda að fjarlægja skjólveggina.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júní 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Dögg Pálsdóttir hrl., f.h. D, og K, eigenda Fellasmára 7, Kópavogi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001 um að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir skjólgirðingu á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7 en gefa lóðahöfum kost á að ná samkomulagi um þá fyrir 1. júlí 2001.  Að öðrum kosti skuli kærandi fjarlægja skjólveggina.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 22. maí 2001.

Annar kæranda, K er nú látin og D orðin ein aðili að kæru málsins.  Af hálfu kæranda er gerð sú krafa að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. ágúst 2001, setti Jón Sigurðsson hdl. fram athugasemdir við ofangreinda kæru f.h. eigenda Fellasmára 5.  Krafðist hann þess að málinu yrði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Jafnframt var gerð krafa um að úrskurðarnefndin geri kæranda að verða við ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs um að fjarlægja girðingar á og við lóðamörk, að öðrum kosti verði þeir fjarlægðir.  Úrskurðarnefndin felldi úrskurð hinn 31. janúar 2003 þar sem frávísunarkröfu var hafnað og kröfu um að eigendum Fellasmára 7 yrði með úrskurði gert að fjarlægja girðingu á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7 var vísað frá úrskurðarnefndinni.

Málavextir:  Fasteignirnar Fellasmári 5 og Fellasmári 7 eru hluti fjögurra húsa raðhúsalengju.  Eigendur fasteignarinnar að Fellasmára 7 munu hafa reist skjólgirðingu úr timbri á lóðamörkum sínum sumarið 2000.  Bæjaryfirvöldum í Kópavogi barst bréf, dags. 17. ágúst 2000, þar sem eigendur Fellasmára 5 töldu rétti sínum hallað vegna hæðar greindrar skjólgirðingar á lóðamörkum fasteignanna.  Málið var tekið fyrir á fundi bæjarráðs Kópavogs hinn 1. september 2000 og því vísað til umsagnar byggingarfulltrúa og skipulagsstjóra.  Í umsögn þeirra til bæjarráðs, dags. 26. september 2000, var lagt til að málsaðilum yrði kynnt ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um girðingar lóða.  Bæjarráð samþykkti umsögnina á fundi hinn 28. september 2000.  Eigendur Fellasmára 5 mótmæltu framkvæmdunum í bréfi til eigenda Fellasmára 7, dags. 23. október 2000 og í bréfi til byggingarnefndar Kópavogs, dags. 3. nóvember 2000.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 15. nóvember 2000 og byggingarfulltrúa falið að afla lögfræðiálits um málið.  Málið var enn tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 27. desember þar sem umsögn bæjarlögmanns lá fyrir og var formanni nefndarinnar falið að ræða við málsaðila.  Á fundi hinn 24. janúar 2001 ályktaði byggingarnefnd að umræddir skjólveggir væru byggingarleyfisskyldir samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar en féllu ekki undir 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem girðingin færi ekki í bága við gildandi skipulagsskilmála í hverfinu.  Var eigendum Fellasmára 7 gefinn frestur til 6. febrúar 2001 til að sækja um byggingarleyfi fyrir umdeildum framkvæmdum og afla samþykkis nágranna fyrir skjólgirðingunni en að öðrum kosti yrði þeim gert að fjarlægja hann.

Byggingarleyfisumsókn fyrir framkvæmdunum, dags. 6. febrúar 2001, var tekin fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 14. febrúar 2001 og var málinu vísað til skipulagsnefndar til grenndarkynningar.  Skipulagsnefnd afgreiddi málið frá sér að lokinni grenndarkynningu hinn 17. apríl 2001 á þann veg að ekki var mælt með samþykkt umsóknarinnar vegna eindreginna mótmæla eigenda að Fellasmára 5. Málið var síðan afgreitt á fundi byggingarnefndar hinn 9. maí 2001, að lokinni skoðun á vettvangi með málsaðilum og var niðurstaða nefndarinnar sú að hún sá sér ekki fært að samþykkja umsóknina en gaf eigendum að Fellasmára 7 kost á því að ná samkomulagi við eigendur Fellasmára 5 um tilhögun skjólveggja á lóðamörkum til 1. júlí 2001.  Kæranda var að öðrum kosti gert að fjarlægja skjólgirðinguna.  Þessi afgreiðsla byggingarnefndar var staðfest í bæjarstjórn Kópavogs hinn 22. maí 2001.

Kæranda var tilkynnt um ákvörðunina með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 10. maí 2001, og var afgreiðslu málsins skotið til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Í málinu gerir kærandi þá kröfu að ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001 verði hnekkt og lagt verði fyrir nefndina að veita hið umdeilda byggingarleyfi en ella að málinu verði vísað frá byggingarnefndinni eða henni verið gert að úrskurða um ágreining lóðahafa um frágang á lóðamörkum. 

Kærandi telur vinnubrögð byggingaryfirvalda í Kópavogi í máli þessu  gagnrýnisverð.  Í lögfræðiáliti bæjarlögmanns frá 22. desember 2000 komi fram að um allan Kópavog séu skjólveggir, sem reistir hafi verið án þess að ákvæða 67. gr. byggingarreglugerðar hafi verið gætt, en oftast hafi legið fyrir samkomulag aðila.  Af álitinu megi ráða að byggingarnefnd eigi tvo kosti:  Að taka á öllum sambærilegum málum á jafnræðisgrundvelli eða að benda þeim á, sem telja rétti sínum hallað, að leita leiðréttingar sinna mála á einkaréttarlegum grundvelli.  Eðlilegast hefði verið, með hliðsjón af greindu áliti bæjarlögmanns, að byggingarnefnd hefði vísað málinu frá, eða gert sömu kröfur um byggingarleyfi í þeim tilvikum sem eins væri ástatt um og í tilviki kæranda.   Þess í stað hafi byggingarnefnd ákveðið að gefa kæranda kost á því að sækja um byggingarleyfi fyrir þegar reistum skjólvegg án þess að sömu kröfur væru gerðar til annarra sem án byggingarleyfa hafi reist sambærilega skjólveggi.  Hin kærða ákvörðun feli því í sér brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga gagnvart kæranda.  Enga þýðingu hafi haft að veita kæranda kost á því að sækja um byggingarleyfi fyrir umdeildum framkvæmdum í ljósi þess að byggingaryfirvöld hafi gert samþykki nágranna að skilyrði fyrir veitingu leyfisins og fyrir hafi legið að það fengist ekki af hálfu eigenda Fellasmára 5.  Hafi því frá upphafi verið ljóst hver niðurstaðan yrði.

Hvergi í meðferð málsins, hvorki hjá skipulagsnefnd né byggingarnefnd, virðist hafa verið lagt mat á ástæður eigenda Fellasmára 5 fyrir andstöðu þeirra við skjólgirðinguna.  Fyrir liggi að þeir hafi samþykkt gerð skjólveggja á lóðamörkum Fellasmára 3 og 5 án þess að fyrir þeirri framkvæmd væri byggingarleyfi eða þess krafist að slíks leyfis yrði aflað.

Kærandi vísar til þess að fyrir hafi legið munnlegt samþykki eigenda Fellasmára 5 fyrir skjólveggjum og að kröfu þeirra hafi girðingin verið lækkuð.  Hvorki skipulagsnefnd né byggingarnefnd hafi fjallað um þessa málsástæðu kæranda en ljóst sé að munnlegt samkomulag jafngildi skriflegu.  Ekki sé viðunandi í málum af þessu tagi að annar aðilinn synji eftirá fyrir samþykki sitt.  Yfirvöldum, sem um málið fjalli, beri að reyna að grafast fyrir um það hvort staðhæfingar um munnlegt samkomulag séu réttar.  Mótbárur eigenda Fellasmára 5 vegna skjólgirðingarinnar séu órökstuddar og hafi byggingarnefnd brugðist rannsóknarskyldu sem á henni hvíli samkvæmt stjórnsýslulögum við meðferð málsins.  Jafnvel þótt mótbárurnar hefðu átt við rök að styðjast liggi engu að síður fyrir að um allt land hafa byggingarnefndir leyft framkvæmdir þrátt fyrir andstöðu nágranna varðandi útsýni og verðmætarýrnun eigna.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum séu fyrirmæli um að hafna beri umsókn um byggingarleyfi þótt nágrannar mótmæli því að leyfi sé veitt.  Óskiljanlegt sé í ljósi aðstæðna að byggingarleyfisumsókn kæranda skyldi hafnað á þeirri forsendu einni að eigendur Fellasmára 5 vildu ekki samþykkja hana. 

1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar, er kveði á um samþykki lóðahafa fyrir girðingum á lóðamörkum, eigi sér ekki stoð í skipulags- og byggingarlögum.  Í 2. mgr. 37. gr. laganna segi aðeins að í byggingarreglugerð skuli vera ákvæði um þær lágmarkskröfur sem gerðar séu varðandi frágang lóða.  Orki tvímælis að unnt sé með reglugerð að setja jafn fortakslaust ákvæði og fram komi í 1. mgr. 67. gr. reglugerðarinnar um samþykki beggja lóðahafa.  Í máli þessu blasi við að eigendur nágrannalóðar kæranda séu með ómálefnalegum hætti að leggja stein í götu þeirra varðandi byggingu skjólgarðs.  Fyrir liggi yfirlýsingar flestra ef ekki allra annarra íbúa í götunni um að umdeildar framkvæmdir kæranda séu götuprýði og til mikillar fyrirmyndar.  Engu að síður sé þessi órökstudda afstaða látin ráða niðurstöðu málsins, m.a. með vísan til 1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar.

Misræmis gæti í rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun.  Vísað sé til 1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar um að girðing á lóðamörkum sé háð samþykki beggja lóðarhafa.  Jafnframt sé skírskotað til skipulags- og byggingarskilmála fyrir lóðina frá 1991 og til lóðarleigusamnings frá 29. apríl 1997 vegna lóðarinnar, þar sem segi að lóðarhafi skuli hafa samráð við nágranna um frágang á sameiginlegum lóðamörkum og hlíta úrskurði byggingarnefndar um ágreining sem upp kunni að koma.  Bendir kærandi á að samþykki og samráð sé sitt hvor hluturinn.  Í eldri byggingarreglugerð nr. 177/1992 hafi verið ákvæði um girðingar lóða í gr. 5.11 þar sem samþykki lóðahafa hafi ekki verið gert að skilyrði fyrir gerð og frágangi girðinga heldur hafi samþykki byggingarnefndar verið nægjanlegt.  Sambærileg ákvæði hafi verið í byggingarreglugerð nr. 292/1979.  Draga megi í efa að heimilt sé að byggja á ákvæðum 67. gr. byggingarreglugerðar þegar fyrir liggi að lóðarsamningur og skipulagsskilmálar setji önnur og vægari skilyrði fyrir frágangi á lóðarmörkum þar sem rætt sé um samráð.  Eðlilegast hefði verið að útkljá mál þetta með úrskurði byggingarnefndar í samræmi við skipulags- og byggingarskilmála er gildi um viðkomandi lóðir og þá tekið mið af málefnalegum rökum málsaðila.

Kærandi telji með hliðsjón af öllu þessu að ógilda beri hina kærðu ákvörðun og á grundvelli jafnræðissjónarmiða beri að leggja fyrir byggingarnefnd að veita umbeðið byggingarleyfi eða vísa málinu frá byggingarnefndinni.  Að öðrum kosti beri byggingarnefnd að úrskurða um ágreining aðila í samræmi við skipulags- og byggingarskilmála sem fyrir umræddar lóðir gildi og bendir kærandi á að umdeild skjólgirðing fari ekki yfir 1,80 metra og sé því ekki byggingarleyfisskyld af þeim sökum.

Málsrök byggingarnefndar:  Byggingarnefnd Kópavogs vísar til þess að fyrir liggi að ekki sé sátt milli eigenda Fellasmára 5 og Fellasmára 7 um skjólvegg á lóðamörkum fasteignanna.  Við hina kærðu ákvörðun hafi byggingaryfirvöld litið til eftirfarandi atriða:

Í gr. 67.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 komi m.a. fram að girðing á lóðamörkum sé háð samþykki beggja lóðarhafa.  Í skipulags- og byggingarskilmálum fyrir umrædda lóð, sem samþykktir hafi verið í skipulagsnefnd 5. nóvember 1991 og í bæjarstjórn 12. nóvember sama ár, komi fram í gr. 3.2 að hafa skuli samráð við nágranna um frágang á sameiginlegum lóðamörkum og hlíta beri úrskurði byggingarnefndar um ágreining sem upp kunni að koma.  Þá sé í 15. gr. lóðarleigusamnings fyrir Fellasmára 7 frá 29. apríl 1997 kveðið á um samráð við nágranna um frágang á sameiginlegum lóðamörkum í samræmi við byggingarskilmála.  Kærandi leiði rétt sinn af upphaflegum lóðarleigusamningi um lóð sína að Fellasmára 7 svo sem fram komi í afsali fyrir umræddri fasteign til kæranda, dags. 1. október 1998, þar sem m.a. segi að afsalshafi taki við lóðaleiguréttindum.

Að virtu greindu ákvæði byggingarreglugerðar og ákvæðum skipulags- og byggingarskilmála hafi byggingarnefnd ekki talið sér fært að veita leyfi fyrir umdeildum skjólvegg, sem þegar hafi verið reistur, en veitt kæranda frest til þess að freista þess að ná sátt um greinda girðingu, en fjarlægja hana ella.

Andmæli eigenda Fellasmára 5:  Á það er bent að kærandi hafi lagt út í byggingu skjólveggja á lóðarmörkum Fellasmára 5 og 7 án þess að hafa nokkurt samráð við andmælendur eða leita samþykkis þeirra fyrir framkvæmdunum.  Hæð girðingarinnar sé 1,83 metrar en 1,92 metrar með svonefndum höttum, að sunnanverðu.  Í febrúarmánuði sl. hafi komið í ljós að umræddir skjólveggir væru farnir að skaga inn á lóð andmælenda og hafi þetta verið staðfest við skoðun byggingarfulltrúa.

Ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 taki til deilumáls þessa.  Samkvæmt ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar skuli leita samþykkis byggingarnefndar á gerð og frágangi girðingar ef hún er hærri en 1,80 metra eða nær lóðarmörkum en sem svarar hæð hennar, mælt frá jarðvegshæð við girðinguna eða frá hæð lóðar á lóðamörkum ef hún er meiri.  Þá komi jafnframt fram í greininni að girðing á mörkum lóða sé háð samþykki beggja lóðarhafa.  Fyrir liggi að kærandi hafi ekki aflað sér byggingarleyfis fyrir umdeildum framkvæmdum, þær hafi hvorki verið kynntar andmælendum né samkomulag gert um þær en framkvæmdunum hafi verið mótmælt frá upphafi, m.a. með formlegum erindum til bæjaryfirvalda.  Þar sem samþykki aðliggjandi lóðarhafa skorti fyrir skjólgirðingunni og hún sé yfir 1,80 metrum og nær lóðarmörkum en nemi hæð hennar liggi fyrir að kærandi hafi brotið gegn áðurnefndu ákvæði reglugerðar.  Umdeild framkvæmd fari ennfremur gegn ákvæðum fjöleignarhúsalaga, þar sem einnig sé kveðið á um samþykki nágranna, en raðhús teljist fjöleignarhús skv. skilgreiningu laganna.

Andmælendur taki og undir það sem fram komi í niðurstöðu hinnar kærðu ákvörðunar þar sem vísað sé til áskilnaðar skipulags- og byggingarskilmála og lóðarleigusamnings fyrir lóðina að Fellasmára 7 um samráð lóðarhafa um frágang á sameiginlegum lóðarmörkum.  Vegna skorts á samráði við gerð skjólveggja á lóðamörkum hafi umrædd ákvæði ekki verið virt en hafa verði í huga að byggingarskilmálar taki mið af reglum byggingarreglugerðar á hverjum tíma.

Vísað sé á bug að einhverja þýðingu hafi við úrlausn málsins hvort og hvernig bæjaryfirvöld í Kópavogi eða annars staðar kunni að hafa beitt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða byggingarreglugerðar í öðrum málum.  Tilvísun kæranda til jafnræðisreglunnar hafi sömuleiðis enga þýðingu í þessu sambandi.  Viðurkennt sé í stjórnsýslurétti að jafnræðisreglan veiti aðilum ekki tilkall til neins sem ekki samrýmist lögum.  Kærandi eigi heldur ekki rétt á því að stjórnvald haldi áfram að sýna af sér athafnaleysi, þótt það hafi hugsanlega látið hjá líða að beita tiltekinni réttarreglu gagnvart öðrum aðila, en engin staðfest dæmi séu þó lögð fram af hálfu kæranda um þá réttarframkvæmd.  Um þetta atriði megi hafa hliðsjón af úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 29. janúar 1999 í máli nr. 41/1998 vegna skúrbyggingar í Fífuhjalla, Kópavogi.  Í málsrökum byggingarnefndar og byggingarleyfishafa í því máli hafi m.a. verið lögð áhersla á að mannvirkið væri leiktæki sem sjá mætti víða í Kópavogi sem annars staðar og ekki hefði verið amast við.  Í niðurstöðu úrskurðarnefndar sé tekið fram að engu breyti þótt bent hafi verið á að fjölmörg dæmi væru um sambærileg smáhýsi á lóðum í þéttbýli og yrði ekki litið til þeirrar staðreyndar við úrlausn málsins.

Við mat á hinni kærðu ákvörðun verði að hafa í huga að byggingarnefnd Kópavogs hafi við meðferð málsins gengið lengra en skylt hafi verið í að gæta hagsmuna kæranda, m.a. með ívilnun á byggingarreglum með því að veita kæranda eftirá heimild til þess að sækja um byggingarleyfi.  Ekkert í skipulags- og byggingarlögum né byggingarreglugerð mæli fyrir um slíkt eftir að mannvirki sé risið með ólögmætum hætti.  Byggingarnefnd Kópavogs hafi því, þvert á fullyrðingar kæranda, gætt meira að réttarstöðu kæranda en almennt gerist í slíkum málum.

Eigendur Fellasmára 5 vísa til þess að við kaup þeirra á umræddri fasteign hafi þau verið í góðri trú um að ekki yrði hróflað við útliti raðhúsalengjunnar með óleyfisframkvæmd án nokkurs samráðs við nágranna.  Við hönnun umræddra fasteigna hafi hvorki verið gert ráð fyrir skjólveggjum né upphækkun lóða sem sé til þess fallið að rýra útsýni og birtu eins og nú sé raunin.

Vegna ummæla kæranda um skjólveggi að Fellasmára 3 bendi andmælendur á að um algjörlega ósambærilegt tilvik sé að ræða.  Skjólveggur sá sem eigandi Fellasmára 3 hafi reist standi mun lengra frá lóðamörkum en nemi hæð girðingarinnar og sé hún því ekki háð samþykki nágranna.

Fullyrðingu kæranda að andmælendur hafi með ómálefnalegum hætti verið að leggja stein í götu nágranna sinna varðandi byggingu skjólgarðs sé mótmælt.  Allan þann tíma, sem meðferð máls þessa hafi tekið, hafi þeir byggt mál sitt á lögum og reglum sem um umrædda skjólveggi og byggingu þeirra gilda og auk þess sem reifuð hafi verið við byggingaryfirvöld þau sjónarmið sem búi að baki andstöðu þeirra við umdeilda framkvæmd, s.s. um skuggavarp af völdum skjólveggjanna, skerðingu útsýnis, snjósöfnun o.s.frv.

Eigendur að Fellasmára 5 gera með vísan til þessara raka kröfu um að hin kærða ákvörðun standi óhögguð.

Vettvangsganga:  Nefndarmenn úrskurðarnefndarinnar fóru á vettvang hinn 6. mars 2003.  Viðstaddir voru kærandi og annar eigenda Fellasmára 5.  Fulltrúi bæjaryfirvalda var ekki mættur en gert hafði verið viðvart um vettvangsgönguna.  Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á staðnum.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda frá 6. febrúar 2001 um leyfi fyrir skjólgirðingu á lóðamörkum Fellasmára 5 og 7.  Jafnframt var kæranda gefinn frestur til 1. júlí 2001 til að afla samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóðar fyrir girðingunni en kærandi skyldi fjarlægja girðinguna að öðrum kosti. 

Um girðingar á lóðamörkum fasteigna gildir ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.  Í gr. 67.1 er kveðið á um að girðingar sem hærri séu en 1,8 metrar eða nær lóðamörkum en nemur hæð girðingar séu byggingarleyfisskyldar.  Jafnframt er það skilyrði sett að girðing á lóðamörkum sé háð samþykki beggja lóðarhafa.

Kærandi telur áhöld um að greint reglugerðarákvæði eigi lagastoð.  Úrskurðarnefndin er, sem stjórnvald, ekki bær til þess að kveða upp úr um stjórnskipulegt gildi reglna sem stafa frá æðstu handhöfum framkvæmdavalds heldur á slíkt álitaefni undir lögsögu dómstóla.  Þá verður ekki fallist á þá málsástæðu kæranda að eldri reglugerðarákvæði eða ákvæði í byggingar- eða skipulagsskilmálum fyrir umræddar lóðir byggi út 67. gr. núgildandi byggingarreglugerðar.  Umrædd reglugerð er dagsett hinn 9. júlí 1998 og var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 23. júlí sama ár.  Í 214. gr. reglugerðarinnar kemur fram að hún taki þegar gildi og jafnframt falli úr gildi eldri byggingarreglugerð nr. 177/1992 og ákvæði annarra reglugerða og samþykkta er brjóti í bága við reglugerðina.  Engir fyrirvarar eru gerðir í þessu efni aðrir en varðandi reglugerð um reynslusveitarfélög.  Fyrir liggur að umdeild skjólgirðing var reist eftir gildistöku núgildandi byggingarreglugerðar eða sumarið 2000 og verður því 67. gr. hennar lögð til grundvallar í máli þessu.

Hin umdeilda skjólgirðing, sem reist var af hálfu eigenda fasteignarinnar að Fellasmára 7, er á lóðamörkum þeirrar fasteignar og fasteignarinnar að Fellasmára 5.  Samkvæmt greindri 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er hún því háð leyfi byggingarnefndar og samþykki eigenda fasteignarinnar að Fellasmára 5.  Ósannað verður að telja að samþykki eigenda Fellasmára 5 hafi legið fyrir hinum umdeildu framkvæmdum gegn andmælum þeirra.  Af því sem fram er komið í málinu verður ekki séð að byggingarnefnd hafi, fyrir sitt leyti, lagst gegn því að umdeild skjólgirðing yrði leyfð en ástæðan fyrir hinni kærðu ákvörðun hafi verið sú að samþykki eigenda Fellasmára 5 hafi skort.  Verður og af málsframvindu ráðið að byggingaryfirvöld hafi ljáð atbeina sinn til þess að aðilar næðu sáttum um umdeilda girðingu á lóðamörkum.

Ekki verður fallist á að málsmeðferð bæjaryfirvalda hafi falið í sér brot á jafnræðisreglu eða rannsóknarreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Byggingaryfirvöld brugðust við kvörtun eigenda að Fellasmára 5 og gáfu kæranda kost á því að sækja um byggingarleyfi fyrir hinni umdeildu framkvæmd og ekkert liggur fyrir um að málsmeðferð þessa máls hafi verið á annan veg en annarra mála af sama toga sem komið hafi til kasta bæjaryfirvalda.  Fortakslaust orðalag gr. 67.1 í byggingarreglugerð, um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar fyrir girðingu á lóðamörkum, gerir það að verkum að byggingaryfirvöldum er ekki unnt að veita leyfi sitt fyrir slíkum girðingum án þess að slíkt samþykki liggi fyrir, nema með stoð í deiliskipulagsákvörðun samkvæmt gr. 67.2.  Ekki er gerð krafa um að málefnaleg rök búi að baki synjun á samþykki lóðahafa í greindu ákvæði og voru af þeim sökum ekki efni til af hálfu bæjaryfirvalda að meta hvort málefnaleg rök lægju að baki andstöðu eigenda Fellasmára 5 við umdeilda framkvæmd.

Að öllu þessu virtu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hinni kærðu ákvörðun verði ekki hnekkt.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggingarnefndar Kópavogs frá 9. maí 2001.

______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________      _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

24/2003 Borgartún

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 15. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 24/2003, kæra H ehf., Borgartúni 23 og B ehf. Borgartúni 29, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um að veita leyfi til að reisa átta hæða steinsteypt skrifstofuhús ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25-27 við Borgartún í Reykjavík.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

Úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Með bréfi, dags. 8. apríl 2003, sem barst úrskurðarnefndinni sama dag, kæra H ehf., Borgartúni 23 og B ehf., Borgartúni 29, Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 14. janúar 2003 um að veita leyfi til að reisa átta hæða steinsteypt skrifstofuhús ásamt geymslu- og bílakjallara á lóðinni nr. 25-27 við Borgartún í Reykjavík.

Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 30. janúar 2003.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og að framkvæmdir við nýbyggingu að Borgartúni 25-27 verði stöðvaðar meðan úrskurðarnefndin hafi kærumál þetta til meðferðar.

Áður höfðu kærendur, ásamt fleiri eigendum eignarhluta að Borgartúni 23 og 29, með bréfi, dags. 20. ágúst 2002, kært ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. júní 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25-27 og 31 við Borgartún og staðfestingu borgarráðs á þeirri samþykkt hinn 14. júní 2002 og er það kærumál enn til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.  Á byggingarleyfi það sem kært er í mál þessu sér stoð í hinni kærðu skipulagsákvörðun og er ógildingarkrafa kærenda reist á sömu sjónarmiðum og þeir tefla fram til stuðnings kröfu sinni um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar.

Úrskurðarnefndin hefur nú aflað nauðsynlegra gagna til þess að unnt sé að taka til úrlausnar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, en greinargerð Reykjavíkurborgar og gögn í málinu bárust úrskurðarnefndinni hinn 14. þessa mánaðar.  Er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málsatvik.  Atvikum verður hér einungis lýst í stuttu máli að því marki sem nauðsynlegt þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða.

Á árinu 1993 var samþykkt af borgaryfirvöldum deiliskipulag fyrir götureit, sem afmarkast af Sæbraut til norðurs, Kringlumýrarbraut til austurs, Borgartúni til suðurs og Höfðatúni til vesturs.  Í því skipulagi var almennt gert ráð fyrir nýtingarhlutfallinu 0,7 á lóðum reitsins.  Frá þeim tíma hefur starfsemi á svæðinu breyst verulega og hafa risið þar nýbyggingar fyrir skrifstofur og ýmis konar þjónustu í stað eldri bygginga þar sem m.a. var miðstöð fyrir vöruflutninga, rekstur vörubílastöðvar og önnur áþekk starfsemi.  Hafa frá árinu 1998 verið gerðar átta breytingar á deiliskipulagi svæðisins vegna breyttrar nýtingar þess.  Taka þessar breytingar til allra lóða á reitnum nema lóðar móttökuhúss Reykjavíkurborgar, Höfða, og lóða kærenda, en síðasta breytingin tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31 og var sú breyting kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og áður er getið.  Breytingar þessar hafa lotið að því að breyta byggingarmagni og fyrirkomulagi bygginga á lóðunum og hefur nýtingarhutfall fyrir einstakar lóðir á svæðinu verið hækkað, að sögn borgaryfirvalda í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um bætta nýtingu athafnahverfa.

Deiliskipulag fyrir reit þann sem tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31 var auglýst til kynningar hinn 8. febrúar 2002.  Allmargar athugasemdir bárust frá nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Lutu þær að ýmsum atriðum er varða aðkomu að umræddum lóðum, sem eru baklóðir með aðkomu um framlóðir, m.a. á mörkum lóða kærenda.  Auk þess voru athugasemdir gerðar við stærð, hæð og fyrirkomulag bygginga á lóðunum, hækkað nýtingarhlutfall, aukna umferð, skert útsýni, hæðarsetningu o.fl.

Athugasemdum þessum var svarað og verður ekki annað ráðið en að skipulagstillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Kærendur vildu hins vegar ekki una ákvörðun borgaryfirvalda á málinu og kærðu samþykkt tillögunnar til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Nýbygging er risin á lóðinni nr. 31 við Borgartún á grundvelli hins umdeilda skipulags og hefur bygging þess húss ekki sætt andmælum af hálfu kærenda, enda stendur það fjær eignum þeirra en fyrirhuguð nýbygging á lóðinni nr. 25-27, sem kröfur kærenda taka til.  Eru framkvæmdir við grunn þeirrar byggingar hafnar fyrir nokkru og hefur verið unnið að fleygun klappar til undirbúnings byggingar bílgeymslu, sem vera á undir lóð hússins að hluta. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína um stöðvun framkvæmda við umrædda nýbyggingu þeim rökum að til úrlausnar sé krafa um ógildingu byggingarleyfis fyrir henni.  Sú krafa sé á því byggð að krafist hafi verið ógildingar skipulagsákvörðunar þeirrar sem leyfið eigi sér stoð í.  Verði fallist á kröfur kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar sé sjálfgefið að byggingarleyfið verði einnig fellt úr gildi.  Óviðunandi sé að hin umdeilda bygging rísi meðan ekki hafi verið skorið úr um lögmæti hinnar kærðu skipulagsákvörðunar.  Á henni séu ýmsir ágallar, sem leiða eigi til ógildingar hennar.  Hafi m.a. skort á að fullnægjandi samráð hafi verið haft við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina en að auki fari skipulagið efnislega með ýmsum hætti í bága við hagsmuni kærenda langt umfram það sem lögmætt geti talist.  M.a. leiði skipulagið af sér stóraukna umferð um lóðir kærenda frá því sem verið hefði eftir fyrra skipulagi svæðisins og sé ekki tryggt að ný aðkoma um lóð hússins nr. 31 við Borgartún nýtist með fullnægjandi hætti.  Hækkun bygginga skerði útsýni, ákvæði skorti um viðhald umferðarreinar að baklóðum og ekki sé tryggður viðunandi frágangur lóðamarka.  Telja kærendur að hagur þeirra hafi verið fyrir borð borinn í þágu hagsmuna einstakra lóðarhafa og valdi breytingarnar umtalsverðri röskun á notkunarmöguleikum eigna þeirra og rýri þær í verði.  Vísa þeir og til athugasemda sem þeir settu fram við skipulagsyfirvöld við meðferð skipulagstillögunnar og fyrir liggja í máli þessu.  Telja kærendur að ágallar á skipulagsákvörðuninni og á málsmeðferð við undirbúning hennar eigi að leiða til ógildingar.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu borgaryfirvalda er aðallega krafist frávísunar á málum kæranda bæði hvað varðar kæru þeirra á hinni umdeildur skipulagsákvörðun og á byggingarleyfinu.  Séu báðar þessar kærur of seint fram komnar.

Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er þess krafist á þessu stigi málsins að hafnað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Komið hafi verið til móts við sjónarmið kærenda í ýmsum efnum, m.a. hafi verið tryggt við skipulagsgerðina að önnur aðkomuleið að lóðinni nr. 25-27 við Borgartún bættist við þá aðkomu sem sé um lóðir kærenda og vegi það upp á móti aukinni umferð vegna hækkaðs nýtingarhlutfalls.  Grunnflötur nýbyggingar hafi verið minnkaður og húsinu þannig komið fyrir að það skerti útsýni sem minnst.  Sé ekki um verulega skerðingu að ræða og fráleitt að hún geti leitt til ógildingar.  Komið hafi verið til móts við kærendur varðandi hæðarsetningu nýbyggingar o.fl. og séu engar málsástæður kærenda þess eðlis að leitt geti til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar.  Kæra þeirra vegna byggingarleyfisins sé alfarið á því byggð að deiliskipulagið muni sæta ógildingu og sé hún ekki studd öðrum sjálstæðum málsástæðum.  Engin rök standi því til þess að fallast megi á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Úrskurðarnefndin kynnti byggingarleyfishafa framkomnar kröfur kærenda og var honum gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í málinu en ekkert svar hefur borist frá honum af því tilefni.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í bráðabirgðaúrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þá kröfu borgaryfirvalda að vísa beri málum kærenda frá nefndinni, a.m.k. ekki hvað varðar kæru þeirra á hinni umdeildu skipulagsákvörðun.  Þykir verða að miða upphaf kærufrests í því máli við birtingu hinnar kærðu ákvörðunar í B-deild Stjórnartíðinda og barst kæran í því vel innan kærufrests miðað við það tímamark.  Ekki þykir þurfa að skera úr um það hvort vísa eigi frá máli kærenda varðandi byggingarleyfið áður en úrskurðað verði um kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda, enda einsýnt að ógilding skipulagsákvörðunarinnar, ef á hana yrði fallist, myndi sjálfkrafa hafa í för með sér að byggingarleyfið félli úr gildi.  Verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því tekin til úrlausnar.

Eins og að framan er rakið hefur deiliskipulag svæðisins innan Borgartúns, Höfðatúns, Sæbrautar og Kringlumýrarbrautar verið tekið til endurskoðunar í áföngum á undanförnum árum og er hið umdeilda skipulagssvæði hið síðasta hvað varðar endurskoðun skipulags þeirra lóða er liggja að Sæbraut.  Hafa breytingar þessar miðað að endurbyggingu húsa á lóðum á svæðinu og hefur nýtingarhlutfall þeirra jafnframt verið hækkað.  Verður ekki annað ráðið en að þessar skipulagsbreytingar hafi verið í fullu samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016.

Enda þótt eðlilegra hefði verið að taka deiliskipulag umrædds svæðis til endurskoðunar í heild verður að telja að eins og komið var hafi borgaryfirvöldum verið rétt að endurskoða deiliskipulag umræddra lóða, svo sem gert var.  Verður ekki heldur séð að þeir ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð skipulagsbreytingarinnar að ógildingu varði.

Af hálfu kærenda hefur áhersla verið lögð á að breytingunni fylgi aukin umferð og aukin nýting umferðarkvaðar um lóðir þeirra, umfram það sem þeir hafi mátt vænta. Muni óviðunandi ástand skapast í umferðarmálum svæðisins vegna hins aukna byggingarmagns.  Á þessi sjónarmið virðast borgaryfirvöld hafa fallist, enda er í hinu umdeilda skipulagi gert ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni nr. 25-27 við Borgartún um lóðina nr. 31, til viðbótar þeirri aðkomu sem fyrir var á mörkum lóða kærenda.  Með þessari nýju kvöð um umferð um lóðina nr. 31 er í skipulaginu tryggt að haga má umferðarmálum á svæðinu þannig að skipulagsbreytingin valdi ekki meiri röskun á hagsmunum kærenda hvað umferð varðar en verið hefði að óbreyttu skipulagi.  Með hliðsjón af meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins þykja þessar ástæður því ekki líklegar til þess að varða ógildingu hinnar kærðu skipulagsákvörðunar.  Aðrar málsástæður kærenda þykja heldur ekki þess eðlis að líklegt sé að þær leiði til ógildingar.

Með hliðsjón af framansögðu og með tilliti til þess að vænta má efnisúrlausnar í máli kærenda áður en langt um líður þykja ekki efni til að fallast á kröfu þeirra um að framkvæmdir við nýbyggingu að Borgartúni 25-27 verði stöðvaðar og verður þeirri kröfu því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við nýbyggingu að Borgartúni 25-27 verði stöðvaðar til bráðabirgða.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson