Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

1/2004 Þingholtsstræti

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 30. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 1/2004, kæra eigenda íbúða á 1, 2. og 3. hæð að Þingholtsstræti 7a og íbúa að Þingholtsstræti 8a í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins að Þingholtsstræti 5.

Er í málinu kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. desember 2003, sem barst nefndinni 5. janúar 2004, kæra D og B, Blikanesi 2, Garðabæ, sem eigendur íbúðar á 3. hæð að Þingholtsstræti 7a og f.h. Sólbliks ehf., sem eiganda íbúða á 1. og 2. hæð í sama húsi, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins Þingholtsstræti 5.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.

Framangreindir kærendur krefjast þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik.  Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi yrðu stöðvaðar ef til þeirra kæmi.  Engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli leyfisins og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun þeirra.

Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni barst henni, hinn 6. janúar 2004, kæra frá B, íbúa að Þingholtsstræti 8a í Reykjavík, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu.  Er þar byggt á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og í fyrrnefndri kæru og eru hagsmunir kærenda í báðum málunum sambærilegir.  Ákvað úrskurðarnefndin því að sameina kærumálin í eitt mál og var síðargreint kærumál sameinað því máli sem fyrr barst úrskurðarnefndinni og er það nr. 1/2004.

Málavextir:  Húsið að Þingholtsstræti 5 er á deiliskipulögðum reit með staðgreininúmerinu 1.170.3.  Deiliskipulag reitsins öðlaðist gildi hinn 16. ágúst 2002.  Í húsinu hefur til skamms tíma verið rekinn skemmtistaður í kjallara og gistiþjónusta á efri hæðum. Húsið, sem er skilgreint sem atvinnuhúsnæði, er allt í eigu byggingarleyfishafa.

Í ágúst 2003 sótti byggingarleyfishafi um leyfi byggingaryfirvalda til að innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa hinn 26. ágúst 2003 og var þá vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 19. september sama ár var erindið tekið fyrir og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þingholtsstræti 3, 7, 8 og 8a.  Kynningin átti sér stað frá 24. september til 24. október 2003.  Bréf voru send til átján aðila í nágrenninu og bárust átta athugasemdir. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. nóvember 2003 var erindið tekið til afgreiðslu og var þá bókað að fyrir nefndinni lægju athugasemdir og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 24. nóvember 2003.  Í umsögninni sagði m.a. að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar hússins félli bæði að ákvæðum aðalskipulags sem og gildandi deiliskipulags um landnotkun.  Þá var í umsögninni fjallað um tæknilegan frágang hússins, þannig að ekki yrði raskað grenndarhagsmunum umfram það sem búast mætti við á miðborgarsvæði að því er hljóðvist, lykt o.þ.h. varðaði.  Áfram sagði að ekki væri ástæða til að ætla að vandkvæði yrðu vegna lyktarmengunar, sorplosunar eða vegna bílastæða.  Að því er hljóðvist varðaði var lagt til að við lokaúttekt yrði staðfest með mælingum að húsnæðið uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar og reglugerðar um hávaða.  Var vísað í því sambandi til nokkurra greinargerða sérfræðinga, sem um málið höfðu fjallað, þar sem fram komu tillögur að úrbótum á húsinu þannig að kröfur um hljóðvist yrðu uppfylltar.  Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á erindinu var með eftirfarandi hætti:  „Samþykkt.  Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997.  Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.  Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.“ 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var kynnt sömu aðilum og fengið höfðu umsóknina til umsagnar í grenndarkynningunni.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa til þess að í Þingholtsstræti 1 og 2 séu reknir veitingastaðir og í kjallara hússins nr. 5 við Þingholtsstræti sé þegar rekinn veitingastaður.  Síðan sá veitingastaður hafi verið opnaður hafi ástandið í hverfinu versnað til muna.  Mikill ágangur sé í port sem sé á milli húsanna nr. 5 og 7 við Þingholtsstræti en úr því sé inngangur í húsin nr. 7 og 7a.  Þetta hafi valdið íbúum húsanna miklu ónæði og óþægindum, hávaði og ágangur ölvaðra manna sé með ólíkindum og þurfi íbúar daglega að hreinsa upp alls kyns óþrifnað.    Kærendur telji mjög vanhugsað að heimila einn veitingastað til viðbótar í götunni sem sé þröng og nú þegar sé mikil umferð um hana.  Hávaði og annað ónæði vegna gesta veitingastaðanna sem fyrir séu á svæðinu sé nánast óbærilegt íbúum við götuna og í næsta nágrenni.  Í skipulagi sé gatan skilgreind sem miðbæjargata með blöndu af íbúðarbyggð, verslunarrekstri og skyldri starfsemi.  Kærendur telji, þrátt fyrir framangreinda heimild í skipulagi, að hin kærða ákvörðun sé í andstöðu við aðal- og deiliskipulag þar sem með henni verði á svæðinu of margir veitingastaðir í hlutfalli við fjölda íbúða.   

Kærendur benda á að skemmtistaður sá sem hér um ræði muni verða opinn nánast næturlangt um helgar og honum muni fylgja hávaði af ölvuðum einstaklingum með tilheyrandi óþrifnaði, glerbrotum o.fl.  Hávaði af umferð verði einnig mikill og telji kærendur ósennilegt að gatan anni bílaumferð sem fylgja muni starfseminni.  Engin sérstök bílastæði fylgi veitingastaðnum, hvorki fyrir starfsfólk né gesti, en bílastæðavandi á svæðinu sé ærinn fyrir.  Þá telji og kærendur að sorpaðstaða veitingastaðarins sé ekki viðunandi, muni það leiða muni til mikils sóðaskapar í götunni.    Þá draga kærendur í efa að hið kærða byggingarleyfi samrýmist þeirri starfsemi sem vera eigi í húsinu.    Að lokum áskilja kærendur sér rétt til bóta vegna eignarýrnunar sem þau gætu orðið fyrir, verði hin kærða samþykkt staðfest, þar sem þau telji mestar líkur á að eignir þeirra verði verðminni en ella. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði staðfest.  Málsmeðferð byggingarleyfisumsóknar þeirrar sem kærð sé hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga.  Þegar umsögn um hljóðvist hússins hafi legið fyrir hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Með vísan til þess að til hafi verið deiliskipulag af reitnum sem heimili starfsemi þá sem hin kærða samþykkt lúti að, auk þess sem starfsemin samræmist aðalskipulagi, hafi verið ákveðið á fundi skipulagsfulltrúa hinn 19. september 2003 að umsóknin yrði sérstaklega kynnt hagsmunaaðilum í nágrenni fasteignarinnar.  Kynningarbréf hafi verið send til átján hagsmunaaðila í nágrenninu og hafi borist átta athugasemdabréf.  Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa og skipulags- og byggingarsviðs, dags. 24. nóvember 2003.  

Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að umrætt húsnæði sé staðsett á miðborgarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Gatan sé skilgreind sem hliðarverslunarsvæði V-II.I, en ekki sem íbúðarsvæði milli Bankastrætis og Amtmannsstígs og sé samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða.  Um landnotkun á miðborgarsvæðinu sé fjallað sérstaklega í sérstakri greinargerð með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, Greinargerð III, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun.  Um ákvörðun þá sem hér um ræði gildi m.a.:  „Afgreiðslutími áfengis á svæðum V- I.I og V- II.I.  Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V- I.I og hliðarverslunarsvæðum V- II.I.“  Á svæði því sem hér um ræði, hliðarverslunarsvæði V- II.I, sé sérstaklega gert ráð fyrir rýmri opnunartíma veitingastaða.  Þingholtsstræti hafi ekki verið skilgreint sem sérstakt götusvæði þar sem takmarkanir gilda um fjölda veitingastaða eða aðra starfsemi.  Bent sé á að í deiliskipulagi reitsins, sem beri heitið „Deiliskipulag stgr. 1.170.3“, sé ekki frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir.  Í greinargerð um núverandi ástand á reitnum komi fram að fjölbreytt starfsemi sé á götuhæðum sem sé í samræmi við markmið Þróunaráætlunar.  Á efri hæðum séu yfirleitt íbúðir.  Deiliskipulagið byggi m.a. á „Almennum deiliskipulagsskilmálum fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“, dags. í janúar 2002.  Umsóknin falli því bæði að ákvæðum aðal- og deiliskipulags.   Samkvæmt aðal- og deiliskipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir að starfsemi af því tagi sem hér um ræði sé heimil ef uppfyllt séu skilyrði um frágang og notkun húsnæðisins sem miði að því að taka sérstaklega tillit til íbúa og jafnvel annarra hagsmunaaðila í nágrenninu.  Tryggja þurfi, þegar fjallað sé um byggingarleyfi á þessum stöðum, að allur tæknilegur frágangur húseignarinnar verði með þeim hætti að ekki sé hætta á röskun grenndarhagsmuna umfram það sem eðlilegt megi teljast á miðborgarsvæði, sérstaklega hvað varði atriði eins og hljóðvist vegna starfsemi innanhúss.  Til að tryggja ofangreind atriði sé í gildi eftirfarandi stefnumarkandi samþykkt um notkun í aðalskipulagi (Greinargerð III):  „Notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða.  Skilyrði fyrir að veitt verði leyfi fyrir notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða (s.s. bakhúsum og efri hæðum) eru eftirfarandi:  Notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum. Notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.” 

Með byggingarleyfisumsóknum á því svæði sem hér um ræði beri að leggja fram greinargerð um hljóðvist og í máli því sem hér sé til umfjöllunar hafi legið fyrir greinargerðir um hljóðvist hússins frá TSO Tækniþjónustu, dags. 12. maí 2003, sbr. einnig bréf TSO, dags. 20. mars 2003, auk mælingaskýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins, dags. 14. apríl 2003.  Hjá byggingarfulltrúa hafi einnig legið fyrir minnispunktar Akustikon hljóðtækniráðgjafar ehf., dags. 18. september og 16. nóvember 2003.  Í þessum gögnum komi fram að gera þurfi úrbætur á húsnæðinu til að uppfylla kröfur um hljóðvist í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar og reglugerðar um hávaða, bæði gagnvart umhverfinu og innan hússins sjálfs.   Bent sé á að við afhendingu sérteikninga og við lokaúttektir beri byggingarfulltrúa að ganga úr skugga um að framkvæmt verði í samræmi við þær greinargerðir um hljóðvist sem liggi fyrir í málinu.  Á fyrirliggjandi aðaluppdráttum sé fullyrt að ráðstafanir verði gerðar til að tryggja 65 dB hljóðeinangrun og að hljóðstig innanhúss fari ekki upp fyrir 85 dB.  Þetta séu allt skilyrði sem sett séu fyrir útgáfu veitingaleyfis.  Við lokaúttekt á umræddum breytingunum verði staðfest með mælingum að húsnæðið uppfylli kröfur umræddra reglugerða varðandi hljóðvist.  

Í byggingarleyfisumsókn komi fram að gert sé ráð fyrir að matur verði eldaður á staðnum.  Samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir að loftræsing frá staðnum tengist loftræsitúðu sem nái upp úr þaki.  Ekki sé því hætta á lyktarmengun vegna eldhússins.   Hvað sorplosun varði þá muni sorp frá skemmtistaðnum verða geymt í sameiginlegri sorpgeymslu innanhúss.  Ekki sé því um að ræða nein frávik frá vanabundinni sorpmeðhöndlun og því ætti það fyrirkomulag ekki að valda nágrönnum neinu frekari ónæði eða óþægindum.  Ef sýnt verði fram á að nauðsynlegt verði að tryggja frekar frágang sorps og sorplosun muni heilbrigðiseftirlit gera frekari kröfur.    Af hálfu Reykjavíkurborgar sé vísað til þess að fasteignin að Þingholtsstræti 5 sé skráð atvinnuhúsnæði og skapi því bílaumferð í samræmi við það.  Bílastæðakröfur til húsnæðisins hafi þar af leiðandi ekki breyst og umrædd notkunarbreyting muni væntanlega ekki skapa meiri umferð akandi eða gangandi á hefðbundnum skrifstofutíma en almennt verði að gera ráð fyrir í slíku húsnæði.   Ljóst þyki þó að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar.  Aðalumkvörtunarefni kærenda lúti frekar að almennum reglum um hegðun borgaranna á almannafæri en að skipulagslegum forsendum miðborgarinnar.  Í þessu samhengi megi vísa til ábyrgðar rekstraraðila samkvæmt lögreglusamþykkt fyrir Reykjavíkurborg.  Í 23. gr. hennar komi fram að hver sá sem reki veitingastað skuli sjá um að allt fari þar vel fram og að starfsemin valdi hvorki nágrönnum né vegfarendum ónæði.  Brot á lögreglusamþykktinni geti varðað sviptingu nauðsynlegra leyfa vegna starfseminnar.   Skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi þrátt fyrir þetta að hafa til hliðsjónar þau áhrif sem starfseminni fylgja utandyra en að sama skapi sé ómögulegt að meta hvort þau áhrif sem hin kærða samþykkt heimili leiði til þeirrar skerðingar á hagsmunum nágranna sem fullyrt sé af hálfu kærenda.  Í sama  húsi, auk nærliggjandi húsa, hafi verið reknir veitingastaðir og skemmtistaðir til fjölda ára.  Ekki sé hægt að komast að annarri niðurstöðu en að það hefði verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga ef umsókn byggingarleyfishafa hefði sætt annarri meðferð og takmörkunum en umsóknir þeirra aðila sem nú þegar séu með rekstur á svæðinu.  Ekki sé hægt að rökstyðja synjun þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi við skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem honum hafi verið sett fyrir veitingu leyfisins í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.   

Í ljósi alls framangreinds, sérstaklega hvað varði grenndarréttarleg sjónarmið og þeirrar staðreyndar að hið kærða leyfi sé í samræmi við skipulag svæðisins auk þess sem samþykki meðeiganda í húsinu liggi fyrir, verði að telja að Reykjavíkurborg hafi hvorki haft skipulags- né málefnalegar ástæður til að synja hinni umþrættu byggingarleyfisumsókn.  

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að hafnað verði kröfum kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis sem og kröfum um ómerkingu leyfisins og heimvísun.

Byggingarleyfishafi bendir á að umsókn hans hafi hlotið þá meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda, sem áskilin sé í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og sem borgaryfirvöld hafi sett sér.  Sú grenndarkynning, sem kveðið sé á um í skipulags- og byggingarlögum og í reglum borgarinnar, feli í sér möguleika einstaklinga og lögpersóna til að koma á framfæri athugasemdum um skipulag og framkvæmdir í nágrenni sínu.  Þessir aðilar hafi aftur á móti ekki neitunarvald um skipulag eða framkvæmdir, þótt sú tillaga eða umsókn, sem til kynningar sé hverju sinni, sé þeim ekki að skapi.  Engar upplýsingar liggi fyrir um að málsmeðferð og afgreiðsla borgarinnar á umsókn hans hafi verið haldin annmörkum.

Byggingarleyfishafi vísar til þess að eignarréttur hans að Þingholtsstræti 5 sé meðal annars varinn af 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. stjórnskipunarlög nr. 33/1944 með síðari breytingum.  Í eignarréttinum felist afdráttarlaus réttur hans til að nýta sér eign sína með þeim hætti sem hann kjósi, að því marki sem nýtingaráformum hans séu ekki settar skorður í skýrum og ótvíræðum ákvæðum laga eða af tilliti til brýnna hagsmuna þriðja manns, svo sem nágranna.  Hagsmunir þriðja aðila þurfi í þeim tilvikum að vera skýrir og ótvíræðir og hafið yfir allan skynsamlegan vafa að hagsmunir hans séu brýnni en hagsmunir byggingarleyfishafa.  Þar sem takmarkanir af þessu tagi feli í sér skerðingu á stjórnarskrárvernduðum réttindum byggingarleyfishafa beri að túlka þær þröngt og virða allan vafa í þeim efnum honum í hag.

Byggingarleyfishafi telur að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar hússins að Þingholtsstræti 5 falli vel að stefnumörkun borgarinnar um skipulag og samsetningu atvinnustarfsemi á svæðinu, eins og hún birtist í aðalskipulagi borgarinnar og deiliskipulagi reits nr. 1.170.3.

Í kafla þeim, þar sem fjallað sé um landnotkun og nýtingarhlutfall í aðalskipulagi Reykjavíkur, segi m.a. svo um landnotkun á miðborgar/miðhverfissvæði borgarinnar:  „Hér er annars vegar um að ræða hina eiginlegu miðborg Reykjavíkur og hins vegar þær verslunarmiðstöðvar sem ætlað er að þjóna allri borginni.  Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.“

Sá hluti götunnar, sem húsið standi á, sé samkvæmt nýlegum breytingum á aðalskipulaginu ekki skilgreindur sem íbúðasvæði eða íbúðagata, heldur sem hliðarverslunarsvæði V- II.I.  Um sé að ræða svæði þar sem leyfð sé og verði fjölbreytileg notkun, þ. á m. rekstur skemmtistaða og veitingastaða.  Um svæðið gildi m.a. neðangreint ákvæði Þróunaráætlunar miðborgarinnar, sem teljist hluti aðalskipulags borgarinnar:  „Afgreiðslutími áfengis á svæðum V- I.I og V- II.I.  Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V- II.I.“

Í skýringum með þessu ákvæði komi m.a. fram að svæðin séu nálægt miðborgarkjarnanum þar sem mest veitingastarfsemi sé í dag.  Þau séu einnig fjær íbúðabyggð en önnur verslunarsvæði.  Samhæfing afgreiðslutíma áfengis á svæðinu skapi tengsl við veitingastarfsemi miðborgarkjarnans og stuðli að því að stærri hluti næturlífsins sé á tilgreindu svæði.

Þá sé og í Þróunaráætlun miðborgarinnar kveðið á um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða.  Fram komi að skilyrði fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun utan hinna skilgreindra götusvæða séu þau að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum, og jafnframt að notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, að aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum verði fullnægt.

Í deiliskipulagi reits nr. 1.170.3, þ.m.t. í greinargerð og skilmálum með deiliskipulaginu, sé landnotkun ekki skilgreind nákvæmar en fram komi í aðalskipulaginu.  Vert sé að vekja athygli á grein 4.3.3 í skilmálum deiliskipulagsins, þar sem fram komi eftirfarandi:  „Ljóst er að hávaði við íbúðir í miðborginni og jaðarsvæðum verður í einhverjum tilvikum meiri en æskilegt er á íbúðarsvæðum.  Við hönnun íbúðarhúsnæðis og breytingar á eldra húsnæði skal leitast við að halda óþægindum af völdum hávaða í lágmarki með þeim aðgerðum sem tækar eru.“

Byggingarleyfishafi telur, með vísan til framangreinds, að hin fyrirhugaða breyting sé í fullu samræmi við skilgreinda landnotkun samkvæmt aðalskipulaginu, enda séu uppfyllt skilyrði skipulagsins um hljóðvist, sorplosun, lyktarmengun o.fl.  Sú starfsemi, sem hann ráðgeri þar, falli að þeirri fjölbreyttu landnotkun, sem borgaryfirvöld telji æskilega og eftirsóknarverða á þessum hluta miðborgarsvæðisins. Sú breyting eða þau áhrif, sem starfsemin kunni að hafa á umhverfi sitt, séu ekki umfram það sem búast megi við á skilgreindum miðborgarsvæðum.

Hvað hljóðvist varði þá sé bent á að skilyrði byggingarleyfisins séu lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.  Þannig sé tryggt að rekstur skemmtistaðarins hefjist ekki nema uppfylltar séu kröfur, bundnar í lögum og reglugerðum, um hljóðvistina.  Nágrannarnir geti ekki gert frekari kröfur að þessu leyti.

Að því er umgengni og hegðun á götum borgarinnar varði telji byggingarleyfishafi varhugavert að líta svo á að ónæði það, sem íbúar í húsum í Þingholtsstrætinu á reit 1.170.3 telji sig verða fyrir, muni aðallega eða eingöngu stafa frá þeirri starfsemi, sem rekin verði í Þingholtsstræti 5.  Húsið standi mjög nálægt Bankastræti og eðlilega gæti einhverra áhrifa gangandi fólks þaðan upp í hliðargöturnar.  Eigendur veitinga- og skemmtistaða geti almennt ekki borið ábyrgð á hegðun og framkomu viðskiptavina þeirra utanhúss.

Byggingarleyfishafi vísar til bréfs lögreglustjórans í Reykjavík, dags. 19. október 2004, þar sem fram komi upplýsingar um lögregluútköll, er tengist starfsemi skemmtistaðar í kjallara hússins að Þingholtsstræti 5.  Af þessu tilefni sé m.a. vakin athygli á að ekki liggi fyrir vitneskja um að íbúar í nágrenninu eða aðrir hafi kvartað til lögreglu vegna ónæðis frá staðnum og þó það komi ekki skýrt fram í bréfinu megi teljast mjög líklegt að í mörgum eða flestum hinna skráðu tilvika hafi verið um að ræða útköll vegna atburða, er gerst hafi inni á skemmtistaðnum fremur en utanhúss.  Einnig sé bent á að vegna nálægðar skemmtistaðarins að Þingholtsstræti 5 við aðra skemmtistaði og Bankastrætið sé ekki ólíklegt að í einhverjum tilvikum megi tengja útköllin við gesti og gangandi annars staðar frá, fremur en við viðskiptavini staðarins.

Byggingarleyfishafi telji framangreint sýna glöggt að áhrifin af rekstri skemmtistaðarins að Þingholtsstræti 5 á umhverfið séu í raun ótrúlega lítil.  Hann telji jafnframt að áhrifin af rekstri skemmti- eða veitingastaðar á 1. hæð hússins muni verða vel innan þeirra marka, sem með sanngirni megi hafa á svæði, sem skilgreint sé sem hliðarverslunarsvæði og sem hafi í skipulagsáætlunum borgarinnar sérstaka tengingu við veitingastarfsemi í miðborgarkjarna hennar.

Byggingarleyfishafi hefur lagt fram gögn um það hvernig hann telur að draga megi úr neikvæðum áhrifum hinnar umdeildu starfsemi, m.a. með því að loka aðkomu að porti milli húsanna nr. 5 og 7 við Þingholtsstræti og kveðst hann hafa boðist til að bera kostað af nauðsynlegum umbúnaði til þess.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi en ekki þótti þörf á að boða til formlegrar vettvangsgöngu vegna máls þessa.

Niðurstaða:  Í meginatriðum er úrlausnarefni máls þessa tvíþætt.  Annars vegar eru til úrlausnar álitaefni er varða form og málsmeðferð, en hins vegar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist deiliskipulagi og þá jafnframt hvort fyrirhugaðri starfsemi fylgi ónæði eða önnur neikvæð grenndaráhrif umfram það sem kærendur þurfi að una.

Úrskurðarnefndin telur að ágalli hafi verið á meðferð málsins hvað varðar kynningu þess gagnvart hagsmunaaðilum.  Á því var byggt að hið umdeilda leyfi samræmdist gildandi deiliskipulagi, sem ekki væri þörf á að breyta.  Þrátt fyrir þetta var efnt til grenndarkynningar með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þó augljóslega átti ekki við í málinu.  Var þessi framsetning til þess fallin að villa um fyrir þeim sem kynningin tók til, enda varð ekki annað af henni ráðið en að annað hvort skorti deiliskipulag af svæðinu eða að þörf væri óverulegrar breytingar á deiliskipulagi.  Hvorugt var þó raunin og áttu borgaryfirvöld að haga kynningu málsins með öðrum hætti en gert var.  Hins vegar liggur ekki fyrir að þessi ranga framsetning hafi leitt til réttarspjalla og þykir því ekki rétt að láta þennan annmarka á meðferð málsins varða ógildingu.  Eru ekki aðrir ágallar sjáanlegir á meðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar.

Kærendur hafa haldið því fram að hin kærða ákvörðun samræmdist ekki skipulagsskilmálum umrædds svæðis. 

Fyrir svæði það sem hér um ræðir var unnið deiliskipulag á árinu 2002.  Breyting var gerð á deiliskipulagi svæðisins sumarið 2004, en sú breyting hefur ekki þýðingu við úrlausn máls þessa.  Á deiliskipulagsuppdrætti að svæðinu er stutt greinargerð þar sem lýst er afmörkun skipulagssvæðisins, forsendum skipulagsins og mannvirkjum, sem fyrir eru á svæðinu. Jafnframt er þar getið þeirra meginþátta sem skipulagið byggir á, en í lok upptalningar þeirra segir svo:  „Að öðru leyti gilda „Almennir deiliskipulagsskilmálar fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“ dags. janúar 2002.“  Þrátt fyrir þá greinargerð sem er á uppdrættinum fylgir honum einnig greinargerð með yfirskriftinni „Miðborgarsvæði Reykjavíkur.  Greinargerð og skilmálar með deiliskipulagi reits 1.170.3 sem afmarkast af Bankastræti, Ingólfsstræti, Amtmannsstíg og Þingholtsstræti.“   Virðist þessi greinargerð unnin eftir forskrift að skipulagsskilmálum fyrir deiliskipulögð svæði innan miðborgarinnar og er í skilmálunum m.a. gerð grein fyrir því hvaða flokkar um húsvernd samkvæmt þemahefti með aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar eigi ekki við á svæðinu.  Þá er um landnotkun stuðst við þá kafla úr nefndri þróunaráætlun sem settir eru fram í hefti sem tekið var upp í Aðalskipulag Reykjavíkur á árinu 2000.  Eru ákvarðanir um landnotkun þar m.a. settar fram með skilgreiningum og hólfunum sem fram koma á smáum og ógreinilegum uppdráttum í heftinu auk þess sem starfsemi er sums staðar takmörkuð af notkunarkvótum eða lengdum í götuhliðum, svo dæmi séu nefnd.  Hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurði fundið að sambærilegri framsetningu deiliskipulags en ekki þykir koma til álita að víkja skipulaginu til hliðar þar sem lögmæti þess er ekki til úrlausnar í málinu.  Verður deiliskipulagið því lagt til grundvallar við úrlausn um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis.

Í landnotkunarþætti Þróunaráætlunar miðborgar, sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulagi og til er vísað í deiliskipulagsgögnum, segir um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.  Verður að leggja til grundvallar að þetta ákvæði eigi við í máli þessu og er á því byggt af hálfu borgaryfirvalda.

Úrskurðarnefndin telur að fyrirhuguð starfsemi, sem leyfð var með hinni kærðu ákvörðun, samrýmist ekki þessum skilmálum, enda verður ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni muni fylgja utandyra.  Gert er ráð fyrir að starfsemin sé heimil langt fram eftir nóttu um helgar.  Mun óhjákvæmilega fylgja henni aukin umferð gangandi vegfarenda og ökutækja um kvöld og fram á nætur.  Er m.a. af hálfu Reykjavíkurborgar tekið undir það að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar. Mjó gangstétt er fyrir framan fyrirhugaðan skemmtistað og skammt þar frá skaga tröppur hússins nr. 7 út undir gangstéttarbrún, en þessar aðstæður hafa það í för með sér að erfitt getur verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins.  Stutt er í íbúðir kærenda sunnan við og gegnt skemmtistaðnum og gefur auga leið að tilvist staðarins muni hafa truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir.

Við mat á því hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum þykir ekki skipta máli þótt leyfi hafi verið veitt fyrir öðrum skemmtistöðum í nágrenninu, enda ekki til þess vitað að reynt hafi á lögmæti þeirra leyfisveitinga.  Verður ekki heldur fallist á að skylt hafi verið að veita hið umdeilda leyfi með tilliti til jafnræðisreglu þar sem hvorki hefur verið skorið úr um lögmæti tilvitnaðra leyfisveitinga né staðreynt að um sambærileg mál hafi verið að ræða, m.a. með tilliti til skipulagskilmála. 

Samkvæmt því sem að framan er rakið fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi af þeim sökum. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 um að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins að Þingholtsstræti 5 í Reykjavík er felld úr gildi.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

     _______________________      ________________________
  Þorsteinn Þorsteinsson                         Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

68/2004 Lækjargata

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 14. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2004, kæra stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 um að veita leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2004, er barst nefndinni sama dag, kærir Á, Lækjargötu 4, Reykjavík f.h. stjórnar húsfélagsins Lækjargötu 4, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 að veita leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu. 

Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 16. nóvember 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda.  Hafa nefndinni borist munnleg andmæli byggingarleyfishafa og gögn frá Reykjavíkurborg um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda að framkvæmdir verði stöðvaðar.

Málavextir:  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. ágúst 2004 var lögð fram umsókn um leyfi til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu og var afgreiðslu erindisins frestað.  Á fundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var erindið tekið fyrir að nýju og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa og/eða ákvörðunar um grenndarkynningu vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum þriðju hæðar fyrir veitingastarfsemi og nálægðar þeirra við íbúðarhúsnæði.  Skipulagsfulltrúi tók beiðnina fyrir á fundi hinn 10. september 2004 og samþykkti að kynna hana fyrir hagsmunaaðilum að Austurstræti 20 og 22, Lækjargötu 2 og 4 vegna fyrirhugaðrar notkunar á svölum fyrir veitingastarfsemi.  Kynningin fór fram dagana 16. – 30. september 2004 og settu 12 íbúðareigendur fram athugasemdir vegna þessa.  Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 1. október 2004 voru athugasemdirnar kynntar og á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 13. október 2004 var bókað að nefndin gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi þegar teikningar hefðu verið lagfærðar.  Var málinu því vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.  Byggingarfulltrúi afgreiddi erindið hinn 9. nóvember 2004 með áskilnaði um lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og athugun á að hljóð frá veitingastöðunum ylli ekki ónæði að Lækjargötu 4 áður en húsnæðið yrði tekið í notkun. 

Hið kærða leyfi felur í sér heimild til að koma fyrir tveimur veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu.  Á þriðju hæð er gert ráð fyrir að hámarksfjöldi gesta verði 100 en á fjórðu hæð 120.  Snyrtingar verði sameiginlegar og eldhús, uppþvottur og aðstaða starfsmanna verði í kjallara.  Jafnframt verði gerður hringstigi af svölum á þriðju hæð niður á jörð og stigi frá fjórðu hæð niður á svalir á þriðju hæð.  Ennfremur verði lyftustokki breytt þannig að lyfta komist í kjallara, gólf í eldhúsi hækkað um 18 cm, handriði og gróðri komið fyrir á svölum þriðju hæðar o.fl. 

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að hið kærða byggingarleyfi sé í hróplegu ósamræmi við þær áætlanir sem uppi hafi verið þegar eigendur íbúða í fjölbýlishúsinu að Lækjargötu 4 hafi keypt íbúðir sínar.  Húsin liggi saman og því muni veitingarekstur í húsnæðinu að Lækjargötu 2A valda þeim fjárhagslegu tjóni vegna hávaða sem sé þegar ærinn. 

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. nóvember 2004 þess efnis að veita heimild til að koma fyrir veitingastöðum á þriðju og fjórðu hæð hússins nr. 2A við Lækjargötu í Reykjavík. 

Samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi lýtur það aðallega að framkvæmdum innanhúss s.s. frágangi innréttinga og gólfefna auk lítilsháttar framkvæmda á svölum hússins og uppsetningu brunastiga milli hæða.  Að mati úrskurðarnefndarinnar eru þessar framkvæmdir ekki þess eðlis að framhald þeirra sé líklegt til að raska hagsmunum kærenda eða hafa áhrif á niðurstöðu máls þessa.  Af þessum sökum ber ekki nauðsyn til að verða við kröfu um stöðvun framkvæmda.  Með vísan til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda því hafnað.  Þrátt fyrir framangreint eru frekari framkvæmdir við bygginguna á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

68/2003 Hverfisgata

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 14. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 68/2003, kæra eiganda húseignarinnar að Sunnuvegi 1, Hafnarfirði á ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 um að veita leyfi til að byggja við húsið að Hverfisgötu 57, Hafnarfirði.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. nóvember 2003, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Ó, Sunnuvegi 1, Hafnarfirði þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 að veita leyfi til að byggja við húsið nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Úrskurðarnefndin stöðvaði framkvæmdir við gerð svala og frágang utanhúss sem þeim tengjast með úrskurði kveðnum upp hinn 22. desember 2003 og er málið nú tekið til endanlegrar úrlausnar. 

Málavextir:  Í húsinu nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði eru tvær íbúðir, lítil íbúð í kjallara og önnur stærri á aðalhæð hússins og í risi.  Bílskúr er áfastur húsinu og stendur hann í sömu hæð og kjallarinn.  Umrædd  fasteign liggur að lóð kæranda og er svæðið ekki deiliskipulagt.

Í maí árið 2001 fóru eigendur stærri íbúðarinnar að Hverfisgötu 57 fram á heimild byggingarnefndar Hafnarfjarðar til að byggja við húsið.  Beiðni þeirra laut að stækkun hússins á þann veg, að ofan á bílskúrinn yrði byggð 18,4 m² stofa og í henni miðri yrði lokað eldstæði.  Beiðninni var vísað til skipulags- og umferðarnefndar sem grenndarkynnti hana frá 10. september 2002 til 9. október sama ár.  Engar athugasemdir bárust og með vísan til þess gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 23. október 2002. 

Hinn 28. mars 2003 veitti byggingarfulltrúi heimild til þess að þak viðbyggingarinnar yrði nýtt sem svalir samkvæmt ósk byggingarleyfishafans og var af því tilefni gefið út nýtt byggingarleyfi.  Við staðfestingu byggingarnefndar á embættisafgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 sagði að lagt hafi verið fram bréf nágranna, dags. 23. október 2002, vegna málsins. 

Eigendaskipti urðu á fasteigninni að Sunnuvegi 1 í september 2003, en þá eignaðist kærandi máls þessa fasteignina.

Með bréfi, dags. 17. nóvember 2003, kærði kærandi samþykkt byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 28. mars 2003 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi heldur því fram að staðsetning viðbyggingar þeirrar sem hér um ræði sé í andstöðu við IV. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998, nánar tiltekið 1.– 6. tl. 75. gr., þar sem kveðið sé á um fjarlægð húsa frá lóðarmörkum, bil milli húsa o.fl.  Staðsetning viðbyggingarinnar brjóti gegn kvöð lóðarleigusamnings, sem þinglýst sé á fasteignina nr. 57 við Hverfisgötu, þess efnis að ekki verði byggð viðbygging eða sambærileg mannvirki nær Sunnuvegi 1 en nemi 6,30 metrum.  Kvöð þessari hafi ekki verið þinglýst á Sunnuveg 1.

Kvörtun kæranda beinist einnig að svölum sem ætlunin sé að byggja og hafin sé bygging á en þær hafi ekki verið á þeirri teikningu sem lögð hafi verið fram í grenndarkynningu.  Svalir þessar hafi því hvorki verið kynntar nágrönnum né hlotið samþykki þeirra og því sé tilvísun byggingarnefndar í fundargerð hinn 8. apríl 2003 í bréf nágranna markleysa, enda sé í því bréfi hvergi fjallað um svalir á viðbyggingunni.

Kærandi heldur því fram að skorsteinn vegna arins í viðbyggingunni hafi verið færður og sé ekki byggður samkvæmt samþykktu byggingarleyfi. 

Þá bendir kærandi á að samkvæmt teikningu vegna viðbyggingarinnar, dags. 23. október 2002, verði samþykktin ekki virk fyrr en eftir skráningu eignaskiptayfirlýsingar hjá Fasteignamati ríkisins og þinglýsingu hennar.  Af veðbókarvottorðum fyrir Hverfisgötu 57 verði ekki séð að sú þinglýsing hafi átt sér stað.

Kærandi bendir ennfremur á að framkvæmdir séu samþykktar hinn 28. mars 2003 á lóð sem sé 225 m2.  Með lóðarleigusamningi, dags. 22. september 2003, sé lóðin stækkuð að því er virðist á kostnað lóðar Sunnuvegar 1, sem rýri eign hans að miklum mun.

Varðandi framkvæmdirnar almennt fullyrðir kærandi að gluggi á brunavegg rýri nýtingarmöguleika lóðar hans auk þess sem hann auki eldhættu.  Frá svölum viðbyggingarinnar sjáist vel inn í íbúð hans, skorsteinninn valdi reykmengun í garði hans, svefnherbergi og stofu auk þess sem af honum stafi brunahætta.  Svalir á viðbyggingunni gnæfi yfir steyptan pall við útgang úr stofu hans út í garðinn og gjörbreyti því möguleikum til útivistar á þeim palli.

Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar:  Embætti byggingarfulltrúa í Hafnarfirði hefur komið til úrskurðarnefndarinnar gögnum vegna málsins en ekki greint sérstaklega frá sjónarmiðum bæjarins vegna kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfisins.

Sjónarmið byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafinn krefst þess að kærunni verði vísað frá þar sem kærandinn hafi, á þeim tíma sem byggingarleyfið hafi verið veitt, ekki átt lögvarða hagsmuni.  Þegar kæra hafi borist úrskurðarnefndinni hafi framkvæmdum við viðbygginguna verið að mestu lokið og hið sama eigi við þegar kærandi hafi keypt fasteignina í september 2003.  Fyrir verslunarmannahelgi það ár hafi þakdúkur verið lagður ásamt festingum fyrir svalahandriðið, hluti skorsteinsins verið kominn og fyrir ágústlok hafi gluggi og hurð á gafli verið sett og öllum mátt vera ljóst á þeim tíma að svalir væru fyrirhugaðar á þaki viðbyggingarinnar.  Þessu til sönnunar hafi verið lagt fram tilboð í efni og vinnu við viðbygginguna, staðfesting á rafrænum greiðslum reikninga vegna glugga og svalahurðar og tveir reikningar vegna sama verks.  Upphaflegir reikningar sýni annars vegar greiðslu fyrir hurð og glugga og hins vegar innborgun á glugga.  Síðasti reikningurinn vegna glugga og svalahurðar sé greiddur hinn 3. október 2003, enda hafi verkinu þá verið lokið, utan þess að eftir hafi verið að ganga frá lausafögum. 

Frestur til að kæra samþykktir byggingarnefnda eða sveitarstjórna sé samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 aðeins mánuður frá því að kæranda hafi verið kunnugt um samþykktina og því hafi kærufrestur verið liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni. 

Hvað nýgerðan lóðarleigusamning varði þá heldur byggingarleyfishafinn því fram að með honum hafi aðeins verið staðfest lóðaskipting sem alla tíð hafi verið viðhöfð milli lóðanna að Hverfisgötu 57 og Sunnuvegar 1 og því löngu komin hefð á skiptinguna. 

Í engu hafi verið vikið frá samþykktum teikningum eða byggingarleyfi í þá veru að umrædd viðbygging sé á einhvern hátt verri fyrir kærendur.  Skorsteinninn hafi verið færður að ráði sérfræðinga þar sem talið hafi verið að mun öruggara væri að hafa skorsteininn á brunavegg. 

Byggingarleyfishafinn bendir á að umræddur gluggi á suðurvegg hafi verið hafður eins vestarlega á veggnum og unnt hafi verið, en fyrir hafi legið samþykki fyrrverandi eiganda Sunnuvegar 1 fyrir staðsetningu hans. 

Þeirri fullyrðingu kæranda sé mótmælt að hinar umdeildu svalir rýri nýtingarmöguleika á fasteign hans enda komi svalirnar til með að snúa að þeim hluta lóðar Sunnuvegar 1 sem sé minnst notaður.  Þeirri fullyrðingu kæranda sé einnig mótmælt að hinar umræddu svalir séu yfir steyptum palli við útgang úr stofu yfir í garð kæranda.  Byggingarleyfishafinn bendi á að hann hljóti að eiga rétt til að hagnýta sér eign sína á eðlilegan hátt, þ.m.t. réttinn til að byggja svalir og nýta þær.  Svalirnar komi einnig til með að nýtast sem neyðarútgangur. 

Vettvangsganga:  Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi og óskaði í kjölfarið umsagnar Brunamálastofnunar á því hvort hið kærða byggingarleyfi og bygging hússins fullnægði kröfum um eldvarnir og brunatæknilegan frágang. 

Umsögn Brunamálastofnunar:  Úrskurðarnefndin óskaði eftir umsögn Bunamálastofnunar vegna kærunnar og barst hún nefndinni með bréfi, dags. 11. júní 2004.  Þar kemur fram að mat stofnunarinnar sé að hvorki byggingarleyfið né byggingin sjálf fullnægi kröfum um eldvarnir og brunatæknilegan frágang, en með brunahönnun hússins væri hægt að kanna hvort byggingarleyfið félli að ákvæðum byggingarreglugerðar um brunavarnir bygginga. 

Athugasemdir Hafnarfjarðarbæjar vegna umsagnar Brunamálastofnunar:  Hafnarfjarðarbær tekur undir umsögn Bunamálastofnunar og bendir m. a. á ábyrgð byggingarstjóra og aðalhönnuðar hússins. 

Athugasemdir byggingarleyfishafa vegna umsagnar Brunamálastofnunar:  Byggingar-leyfishafi gerir athugasemdir bæði við málsmeðferð úrskurðarnefndarinnar og umsögn Brunamálastofnunar en ekki þykir þörf á að rekja þær frekar hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við afgreiðslu málsins. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um hvort ógilda eigi byggingarleyfi vegna viðbyggingar hússins nr. 57 við Hverfisgötu í Hafnarfirði, sem gefið var út hinn 28. mars 2003, þar sem leyfið feli í sér óhæfilega hagsmunaröskun gagnvart kæranda, vegna annmarka á málsmeðferð og efnislegs ólögmætis leyfisins.  Fól umdeilt leyfi í sér heimild til að nýta þak bílskúrs byggingarleyfishafa sem svalir, en að öðru leyti var það í samræmi við byggingarleyfisumsókn þá sem grenndarkynnt hafði verið og samþykkt hinn 23. október 2002.

Í málinu er sett fram krafa af hálfu byggingarleyfishafa um frávísun þess þar sem kæra hafi borist að liðnum kærufresti. 

Fyrir liggur að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi hófust eftir útgáfu leyfisins og var þeim að mestu lokið þegar kæra barst úrskurðarnefndinni hinn 18. nóvember 2003. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar vegna ákvarðana byggingarnefnda og sveitarstjórna er einn mánuður frá því að kæranda mátti vera kunnugt um hina kærðu framkvæmd samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  

Fram er komið að kærandi eignaðist fasteignina að Sunnuvegi 1 í september 2003 en að eigin sögn fluttist hann þangað hinn 24. október sama ár og skömmu síðar hafi hann orðið þess áskynja að framkvæmdir við hina umdeildu viðbyggingu stefndu í þá átt að þak viðbyggingar yrði hagnýtt sem svalir.  Hafi hann þá þegar leitað upplýsinga um heimildir fyrir framkvæmdinni hjá byggingaryfirvöldum í Hafnarfirði sem hafi orðið til þess að hann kærði útgáfu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar hinn 18. nóvember 2003. 

Byggingarleyfishafi hefur lagt fyrir úrskurðarnefndina gögn er benda til þess að í ágústlok hafi framkvæmdum við glugga og hurð á austurgafli hússins verið lokið.  Með bréfi úrskurðarnefndarinnar til kæranda, dags. 9. ágúst 2004, var honum gefinn kostur á að tjá sig um framangreinda fullyrðingu byggingarleyfishafa fyrir hinn 23. sama mánaðar.  Það hefur kærandi ekki gert og verður því að leggja til grundvallar frásögn byggingarleyfishafa um verklok framkvæmda við viðbygginguna og þau gögn þar að lútandi sem hann lagði fyrir úrskurðarnefndina. 

Með vísan til þessa hefði kæranda mátt vera ljóst, er hann festi kaup á fasteigninni að Sunnuvegi 1 í september árið 2003, að fyrirhugað væri að nýta þak viðbyggingarinnar sem svalir og telst kæra hans af þessum sökum of seint fram komin, er hún barst úrskurðarnefndinni hinn 18. nóvember 2003, og ber því að vísa henni frá, sbr. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Ekki þykja fram komnar þær ástæður er heimili frávik frá framangreindum kærufresti skv. 1. og 2. tl. 1. mgr. ákvæðisins.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir                    

des 22
Love0

50/2002 Sléttahlíð

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 50/2002, kæra vegna ákvörðunar skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 25. júní 2002 um synjun á umsókn um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 2. september 2002, kærir Á, Garðavegi 3, Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðarbæjar frá 25. júní 2002 að synja honum um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði. 

Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar hinn 20. ágúst 2002.

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 1967 úthlutaði bæjarstjórn Hafnarfjarðar leigulóðum til byggingar sumarbústaða í Sléttuhlíð í Hafnarfirði.  Stærð lóða var 2500 m² og skyldi leigutíminn vera 10 ár, en að þeim tíma liðnum skyldu leigutakar á brott með mannvirki sín, Hafnarfjarðarbæ að kostnaðarlausu, þegar krafist yrði. 

Kæranda máls þessa var á árinu 1972 veitt heimild til byggingar sumarbústaðar á lóð sinni í Sléttuhlíð að því tilskildu að lóðarleigusamningur yrði undirritaður.  Ekkert varð úr byggingarframkvæmdum, m.a. vegna þess að tvívegis varð kærandi fyrir því óláni að byggingarefni sem nota átti til byggingarinnar var stolið. 

Hinn 17. maí 2002 tók byggingarfulltrúinn í Hafnarfirði til afgreiðslu beiðni kæranda um leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð og bókaði af því tilefni eftirfarandi:  „Skv. skipulagi er ekki gert ráð fyrir byggingu nýrra sumarhúsa í Sléttuhlíð.  Erindinu er því synjað eins og það liggur fyrir.“  Kærandi vísaði afgreiðslu byggingarfulltrúa til skipulags- og byggingarráðs, sem á fundi hinn 25. júní 2002 bókaði eftirfarandi:  „Skipulags- og byggingarráð tekur undir afgreiðslu byggingarfulltrúa frá 17.05.2002 þar sem hann synjar erindinu.  Erindinu er því synjað þar sem ekki er gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.“ 

Með bréfi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 19. júlí 2002, var óskað eftir frekari rökum fyrir synjun skipulags- og byggingarráðs og sagði m.a. í bréfinu:  „Undirritaður hafði vonað að það byggingarleyfi sem hann fékk á sínum tíma yrði endurnýjað og kom á óvart að svo reyndist ekki vera.  Á ferðum mínum um svæðið hefur hins vegar ekki farið hjá því að sjá að talsverðar framkvæmdir eru og hafa verið við marga bústaði og jafnvel nýr bústaður fluttur á svæðið í stað annars að hruni kominn.  Hlýtur að teljast mikið matsatriði hvort slíkt og þær viðbætur sem gerðar hafa verið á sumum bústöðum teljist ekki til nýbygginga, svo miklar breytingar hafa verið gerðar á húsnæði sem þarna er.  Í ljósi þeirrar höfnunar sem ég hef fengið fer ég fram á að fá upplýsingar um eftirfarandi:  Hvenær tóku þær breytingar gildi sem hindra umrædda byggingu mína í Sléttuhlíð?  Hversu margir sumarbústaðareigendur hafa fengið leyfi til breytinga frá því að þessar samþykktir tóku gildi?  Hversu margir lóðareigendur í Sléttuhlíð hafa ekki fengið byggingarleyfi á þessum tíma?“  Þá óskaði kærandi einnig eftir því að frestur til að kæra ákvörðun skipulags- og byggingarráðs til úrskurðarnefndarinnar yrði framlengdur. 

Byggingarfulltrúi svaraði þessu erindi með bréfi til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, en þar segir m.a:  „1.  1978 tóku gildi samræmd skipulags- og byggingarlög og við gildistöku þessara laga urðu verulegar breytingar á allri málsmeðferð varðandi skipulag og byggingarleyfi.  Það má því segja að breytingarnar hafi tekið gildi 1978.  2.  Spurning þessi er of víðfeðm til að undirrituðum sé skylt að leggja í þá vinnu sem til þarf til að geta svarað henni, en aftur á móti er hægt að svara henni þannig, að þó nokkrir aðilar hafa fengið leyfi til að byggja við, breyta eða byggja nýja bústaði í stað þeirra sem fyrir voru.  En undirrituðum er ekki kunnugt um að byggðir hafi verið nýir bústaðir eftir að hann tók til starfa 1986.  3.  Spurning þessi er of víðfeðm til að undirrituðum sé skylt að leggja í þá vinnu sem til þarf til að geta svarað henni, en aftur á móti er hægt að svara henni þannig, að undirrituðum er ekki kunnugt um synjanir.  Að lokum er fallist á frest til kæru til 5. sept. 2002.“

Framangreinda ákvörðun skipulags- og byggingarráðs hefur kærandi kært til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kæranda:  Kærandi setur fram athugasemdir við svör byggingarfulltrúa sem fram koma í bréfi, dags. 12. ágúst 2002, og bendir á að Sléttuhlíðin sé síður en svo þéttsetin og bústaðir fáir á svæðinu svo ekki verði séð að erfitt hafi verið að finna svör við spurningum þeim sem hann hafi sett fram við skipulags- og byggingaryfirvöld í bréfi, dags. 19. júlí 2002.  Þær hafi verið settar fram með það í huga að jafnræðis væri gætt við afgreiðslu byggingarleyfa en erfitt væri að komast að hvort svo hafi verið nema fyrir lægju upplýsingar um þau atriði sem hann hafi óskað eftir. 

Kærandi sætti sig ekki við þá einhliða ákvörðun sem bæjaryfirvöld hafi tekið í máli hans.  Almennt sé talið samkvæmt íslenskum rétti að menn megi nýta eignir sínar á þann hátt sem þeir kjósi svo fremi sem það stangist ekki á við lög eða hagsmuni annarra.  Sú ákvörðun að banna mönnum að byggja á landi sínu geti ekki verið geðþóttaákvörðun sveitarfélags, heldur verði að styðjast við almennar lögbundnar takmarkanir, t.d. skipulag.  Bendi kærandi á að sveitarstjórn geti tekið land eignarnámi af ýmsum ástæðum en í staðinn komi fullar bætur. 

Ennfremur bendir kærandi á að hann hafi í 30 ár greitt fasteignagjöld af lóð sinni í Sléttuhlíð í von um að geta komið þar upp sumarbústað þegar aðstæður hjá honum leyfðu.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 19. nóvember 2002 var lagt fram bréf úrskurðarnefndarinnar og eftirfarandi bókað:  „Skipulags- og byggingarráð staðfestir afgreiðslu sína frá 25. júní sl. þar sem erindinu er synjað á þeim forsendum að ekki er gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.  Þá liggur einnig fyrir að umsækjandi hefur ekki lóðarréttindi vegna umræddrar lóðar.“

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er kærð í máli þessu synjun á leyfi til byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð, Hafnarfirði.  Hin kærða ákvörðun var tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 25. júní 2002 og tilkynnt kæranda með bréfi, dags. 5. júlí 2002.  Kæra barst úrskurðarnefndinni með bréfi, mótteknu 2. september sama ár. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndarinnar.  Var kærufrestur því liðinn er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 2. september 2002.  Aftur á móti er í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, veittur frestur til kæru til 5. september 2002.  Þessi ákvörðun byggingarfulltrúa á sér enga lagastoð og í henni felst röng leiðbeining í skilningi 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hins vegar leiðir þessi afgreiðsla byggingarfulltrúa til þess að afsakanlegt verður að telja að kæran hafi borist að liðnum kærufresti og verður málið því tekið til efnisúrlausnar með stoð í 1. tl. 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. 

Skipulags- og byggingaryfirvöld í Hafnarfirði styðja synjun á umsókn kæranda um byggingarleyfi þeim rökum að ekki sé gert ráð fyrir byggingu nýrra húsa á svæðinu.  Ekki er þess getið við hvaða heimild sú staðhæfing styðjist.

Í Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015 er landnotkun umrædds svæðis í Sléttuhlíð skilgreind sem sumarbústaðasvæði.  Í greinargerð aðalskipulagsins kemur fram að engar sérstakar aðgerðir séu ráðgerðar varðandi byggðina en gerð er grein fyrir því að afstaða muni verða tekin til lóða í hverju tilviki fyrir sig þegar lóðarleigusamningar renni út.  Í bréfi fyrrum skipulagsstjóra Hafnarfjarðarbæjar, dags. 6. október 1999, sem er meðal gagna máls þessa, segir m.a.:  „Í langtímaáætlun skipulags- og umhverfisdeildar er gert ráð fyrir að unnið verði lögbundið deiliskipulag fyrir sumarbústaðasvæðið.  Engin áform eru um að leggja niður sumarbústaðabyggðina í Sléttuhlíð að svo komnu.  Skipulags- og umferðarnefnd telur því engar skipulagslegar forsendur mæla gegn því að veitt verði kalt vatn og rafmagn að sumarbústaðabyggðinni …“  Ennfremur segir í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002, að nokkrir aðilar hafi fengið leyfi til að byggja við, breyta eða byggja nýja bústaði í stað þeirra sem fyrir hafi verið.  Aftur á móti sé honum ekki kunnugt um að nýir bústaðir hafi verið byggðir frá árinu 1986. 

Af framangreindu verður ekki annað ráðið en að skipulagsyfirvöld í Hafnarfirði hafi tekið um það ákvörðun að í Sléttuhlíð skuli vera sumarhúsabyggð og hafa engar heimildir eða skipulagsgögn verið lögð fyrir úrskurðarnefndina sem styðja þá fullyrðingu að ekki sé gert ráð fyrir byggingu nýrra sumarhúsa á svæðinu.  Er raunar gert ráð fyrir sumarhúsum á umræddu svæði í gildandi aðalskipulagi Hafnarfjarðar 1995-2015.  Verður því ekki fallist á synjun byggingarleyfis á þeirri forsendu.

Eins og að framan greinir vísa skipulags- og byggingaryfirvöld einnig til þess að kærandi hafi ekki lóðarréttindi umræddrar lóðar.  Á þessum rökum var hvorki byggt er hin kærða ákvörðun var tekin né í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 12. ágúst 2002.  Var rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar að þessu leyti áfátt, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Þá er og til þess að líta að á árinu 1972 var kæranda veitt leyfi til byggingar sumarbústaðar á lóð þeirri sem hér um ræðir.  Kærandi greiddi fyrir byggingarleyfið og af málsgögnum má ráða að frá árinu 1974 hafi hann verið krafinn um greiðslu fasteignagjalda vegna lóðarinnar.  Mun kærandi hafa greitt þessi gjöld.  Þykir verulega á skorta að bæjaryfirvöld hafi sýnt fram á að kærandi geti ekki átt rétt til lóðarinnar.  Þykir ekki ráða úrslitum um rétt hans þótt það kunni að hafa farist fyrir að gera fomlegan leigusamning um lóðina, en ekki er á færi úrskurðarnefndarinnar að skera úr réttarágreiningi um lóðarréttindi kæranda.

Með vísan til alls framanritaðs er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvöðrun hafi verið reist á röngum forsendum og að rökstuðningur skipulags- og byggingarráð hafi verið ófullnægjandi.  Þykja þessir annmarkar eiga að leiða til ógildingar og verður hin umdeilda samþykkt skipulags- og byggingarráðs felld úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 25. júní 2002 um útgáfu byggingarleyfis vegna byggingar sumarbústaðar í Sléttuhlíð í Hafnarfirði er felld úr gildi. 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

47/2004 Látraströnd

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2004, kæra húseigenda að Látraströnd 9, Seltjarnarnesi á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar hækkaðs glerþaks yfir garðskála að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2004, sem barst nefndinni sama dag, kæra S og B, Látraströnd 9, Seltjarnarnesi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar hækkaðs glerþaks yfir glerskála að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd í bæjarstjórn Seltjarnarnesbæjar hinn 10. mars 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda, sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun.  Féllst úrskurðarnefndin ekki á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 11. nóvember 2004.

Málavextir:  Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar fyrirspurn frá eiganda hússins að Látraströnd 7 um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins.  Fram kom að nefndur turn yrði 2,15 m upp fyrir aðalþak hússins.  Samþykkti nefndin að kynna nágrönnum fyrirspurnina.  Fram komu mótmæli frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum, og var fyrirspurninni svarað neikvætt á grundvelli niðurstöðu kynningarinnar.

Hinn 5. júní 2003 var á ný tekið fyrir í skipulags- og mannvirkjanefnd erindi frá eiganda Látrastrandar 7 um leyfi fyrir umræddri viðbyggingu, en þá lá fyrir umsókn hans um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins samkvæmt teikningum er fylgdu erindinu.  Nokkur breyting hafði verið gerð frá fyrri uppdrætti og turninn lækkaður niður í 1,65 m yfir aðalþak hússins.  Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti að senda málið í grenndarkynningu.  Mótmæli bárust, þar á meðal frá kærendum.  Var umsókninni hafnað en jafnframt bókað að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins og á grundvelli þessa var leyfi veitt hinn 4. mars 2004.  

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að við byggingu húsa við Látraströnd hafi hæðarpunktur verið staðlaður við hæsta punkt þaks.  Ef turnbygging sem þessi yrði heimiluð víðar þyrfti að skipuleggja staðsetningu þeirra á öllum húsunum í húsaröðinni þannig að þær skyggðu ekki hver á aðra. 

Þá byggja kærendur á því að grenndaráhrif turnbyggingarinnar verði veruleg þar sem hún muni skerða útsýni, bæði úr húsi og af lóð.  Einnig komi byggingin til með að rýra afnot af garði þeirra og að séð verði úr turninum inn í borðstofu hjá þeim.  Muni og byggingin lækka húseign þeirra umtalsvert í verði. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi er bent á að svo hagi til að húsið að Látraströnd 7 sé einnar hæðar með flötu þaki en á norðurhlið hússins séu tveir veggfletir sem gangi 1,05 m upp fyrir þak.  Húsin sitt hvoru megin séu á háum sökkli sem gefi möguleika á bílskúr undir húsi.  Húsið að Látraströnd 7 sé því nokkuð lágreistara en húsin við hliðina og ekki hafi verið nýtt heimild til að hafa þak þess hærra.  Því sé þakbreyting sú sem hér um ræði ekki úr takt við hæð aðlægra húsa og hafi fullt tillit verið tekið til athugasemda kærenda varðandi hæðarsetningu, sem fram hafi komið við grenndarkynningar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Eigandi Látrastrandar 7 hefur mótmælt sjónarmiðum kærenda um að umrædd bygging hafi umtalsverð neikvæð grenndaráhrif.  Nauðsynlegt hafi verið að endurnýja þak garðskálans þar sem það sem fyrir hafi verið hafi verið orðið ónýtt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi föstudaginn 15. október 2004.  

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar þess efnis að veita heimild til breytingar á húsinu að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Fólst breytingin í því að glerþak var sett á hluta hússins, yfir garðskála, og sá hluti þaksins hækkaður. 

Eins og að framan er rakið settu kærendur fram athugasemdir eftir að byggingarleyfisumsókn hafði verið grenndarkynnt.  Voru athugasemdir þeirra teknar til afgreiðslu á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 6. nóvember 2003 og þeim svarað með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. desember sama ár.  Síðar, eða hinn 4. mars 2004, var hið kærða leyfi veitt með stoð í bókun skipulags- og mannvirkjanefnd frá 6. nóvember 2003.  Kæra barst úrskurðarnefndinni hinn 23. september 2004. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Samkvæmt gögnum málsins var kærendum ekki tilkynnt það sérstaklega þegar hið kærða byggingarleyfi var veitt og mátti þeim því ekki vera kunnugt um samþykkt þess fyrr en framkvæmdir við gerð glerþaksins hófust.  Settu þau fram kæru til úrskurðarnefndarinnar án ástæðulauss dráttar og innan mánaðar frá því þeim varð kunnugt um tilvist leyfisins og barst kæra í máli þessu því innan kærufrests.  Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Eins og að framan er rakið lagði byggingarleyfishafi í upphafi fram fyrirspurn til skipulags- og mannvirkjanefndar um heimild til byggingar turns ofan á garðskála og ákvað nefndin að kynna nágrönnum fyrirspurnina.  Kærendur mótmæltu fyrirhugaðri framkvæmd og afgreiddi nefndin fyrirspurnina neikvætt.  Í júní árið 2003 óskaði byggingarleyfishafi eftir byggingarleyfi fyrir svipaðri yfirbyggingu garðskálans en þó þannig að turninn yrði lækkaður.  Byggingarleyfisumsóknin var grenndarkynnt, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Settu kærendur fram athugasemdir við byggingarleyfisumsóknina og með vísan til þeirra athugasemda ákvað skipulags og mannvirkjanefnd að hafna umsókninni en bókaði jafnframt að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins.  Fyrir liggur að kærendum var tilkynnt um þessa afgreiðslu.  Síðar, eða 4. mars 2004, veitti skipulags- og mannvirkjanefnd hið kærða byggingarleyfi án undanfarandi grenndarkynningar.  

Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að þegar sótt er um leyfi í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir skuli skipulagsnefnd fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en það hlýtur afgreiðslu byggingarnefndar.  Í máli þessu liggur fyrir að umsókn um áþekka yfirbyggingu garðskálans hafði áður verði grenndarkynnt með fullnægjandi hætti og hafði skipulags- og mannvirkjanefnd þá ályktað um að fallist yrði á yfirbyggingu skálans með skilyrðum sem uppfyllt voru í umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi.  Með hliðsjón af því að framangreind afstaða skipulags- og mannvirkjanefndar hafði verið kynnt kærendum og að breytingar þær sem gerðar voru eftir grenndarkynningu fyrri umsóknar voru óverulegar og kærendum til hagsbóta, verður ekki talið að skylt hafi verið að grenndarkynna að nýju umsókn um hið umdeilda leyfi. 

Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða leyfi hafi í för með sér aukin grenndaráhrif og að hið hækkaða þak muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni, bæði af lóð og úr húsi.

Hvað þetta atriði varðar þá telur úrskurðarnefndin að hæð og umfang þaksins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé ekki meiri en búast hafi mátt við með tilliti til hæðar á þökum húsa í nágrenni við kærendur og verður því ekki fallist á ógildingu þess á grundvelli útsýnisskerðingar.  Aftur á móti ef hið kærða leyfi leiðir til lækkunar húsverðs kærenda og takmarkar not þeirra af eign sinni kann slík verðrýrnun að leiða til þess að kærendur eigi rétt til skaðabóta, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki. 

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kærenda um ógildingu hennar því hafnað. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að samþykkja breytingu á þaki hússins nr. 7 við Látraströnd á Seltjarnarnesi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

56/2003 Teigagerði

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23 nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2003, kæra húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2003, sem barst nefndinni 17. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2, Ó og I, Steinagerði 2 og A, Steinagerði 4 Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. október 2003.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu.  Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001.  Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag fyrir reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd hinn 18. desember 2002.  Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur hinn 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.  Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.

Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum.  Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og að mælst sé til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar.  Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.

Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð.  Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum.  Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall.   Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða.  Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.

Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.

Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu.  Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 13. maí 2003.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi hinn 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði, að eigin frumkvæði, framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu.  Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.

Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum hinn 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni.  Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi.  Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.

Nýtt byggingarleyfi var veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. júlí 2003, en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs hinn 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 2. september 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við breytingar á húsinu nr. 3 við Teigagerði, sem hafnar voru á grundvelli hins nýja byggingarleyfis, enda taldi nefndin enn leika vafa á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Eftir að fyrir lá ákvörðun úrskurðarnefndarinnar um stöðvun umræddra framkvæmda sóttu eigendur Teigagerðis 3 enn á ný um byggingarleyfi sem fól í sér að dregið yrði úr umfangi framkvæmdanna.  Var umsókn þessi samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 en jafnframt var byggingarleyfið frá 9. júlí 2003 afturkallað.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, vísuðu kærendur málinu enn til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust ógildingar hins nýja byggingarleyfis.  Jafnframt kröfðust þeir þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Þar sem að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 18. september 2003 beindi nefndin þeim tilmælum til byggingarfulltrúans í Reykjavík að hann hlutaðist til um að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan svo væri ástatt.  Ritaði byggingarfulltrúinn bréf til eigenda Teigagerðis 3, dags. 23. september 2003, þar sem m.a. var áréttað „að framkvæmdir við húsið að Teigagerði 3, í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa frá 8. september 2003, eru háðar staðfestingu borgarstjórnar.“ Samkvæmt fyrirliggjandi úttektum mun þrátt fyrir þetta hafa verið unnið að breytingum á húsinu að Teigagerði 3 eftir 10. september 2003 og fram til þess að borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 2. október 2003.  Mun framkvæmdum við útveggi og þök viðbygginga og ytra byrði hækkunar á þaki þá hafa verið að mestu lokið.  Með úrskurði, uppkveðnum hinn 9. október 2003, synjaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um að framkvæmdir við stækkun hússins að Teigagerði 3 yrðu stöðvaðar með þeim rökum að framkvæmdir væru svo langt á veg komnar að ekki þætti hafa þýðingu að stöðva þær meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, enda væru framkvæmdir við bygginguna á þeim tíma á ábyrgð og áhættu húseigenda.  

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er byggt á því að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna.  Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess.  Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins.  Ný útfærsla samkvæmt hinu nýja byggingarleyfi sé ekki til þess fallin að laga breytingarnar að skilmálum skipulagsins um að gæta skuli verndarsjónarmiða við breytingar hússins.  Þá séu stigin vafasöm skref með því að gera ráð fyrir að hluti kjallara hússins verði fylltur upp til þess eins að skapa grundvöll fyrir hækkun þess.  Eftir breytingar samkvæmt umdeildu byggingarleyfi muni húsið ekki fullnægja kröfum um hreinlætis- og þvottaaðstöðu.  Þá sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi gert ráð fyrir því að sorpgeymsla fyrir Teigagerði 3 sé staðsett á lóðamörkum húsanna að Teigagerði 1 og 3, sem hvorki falli að deiliskipulagi né hafi verið samþykkt af lóðarhafa Teigagerðis 1.  Ennfremur benda kærendur á að inntak hitaveitu og mælar ásamt öðrum búnaði sé í því rými sem loka skuli og fylla eigi upp.  Ekki hafi verið gerð grein fyrir því hvernig úr þessu verði bætt. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Bent sé á að samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé gert ráð fyrir að sökkulrýmið verði fyllt og að hætt hafi verið við hluta hækkunar hússins.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytinguna sé því orðið 0,45.  Án kjallara sé nýtingarhlutfallið 0,39, þ.e. lægra en hámarks nýtingarhlutfall þeirra húsa sem ekki séu með kjallara en það sé 0,4.  Það liggi því ljóst fyrir að nýtingarhlutfall lóðarinnar miðað við hina samþykktu umsókn sé ekki hærra en deiliskipulagið leyfi.

Reykjavíkurborg telji umfjöllun kærenda um sökkulrýmið, s.s. um það hvort það hafi verið notað eða ekki, hafi enga þýðingu í málinu enda ljóst að byggingarleyfishöfum beri, hvað sem fortíðinni líði, að fylla rýmið.  Þá sé á það minnt að rými þetta hafi aldrei verið samþykkt af borgaryfirvöldum og því ekki um breytingu að ræða, sbr. eldri uppdrætti af húsinu.

Engin hús á deiliskipulaginu sem samþykkt hafi verið í borgarráði Reykjavíkur hinn 7. janúar 2003 séu friðuð.  Hvað friðunarsjónarmið varði þá hafi engin hús á skipulagssvæðinu verið hverfisvernduð.  Hafi það verið ígrunduð ákvörðun þar sem lagt hafi verið mat á verndargildi húsanna gagnvart hagsmunum eigenda húsanna um að breyta þeim og stækka með hliðsjón af breyttum kröfum samtímans.  Ekki hafi verið talið réttlætanlegt að setja á þessi hús frekari kvaðir.  Þau hús sem talin voru hafa verndargildi, samkvæmt húsakönnun Árbæjarsafns, hafi engu að síður verið merkt með bláum punkti til þess að eigendum þeirra og hönnuðum væri ljóst að þessi hús hefðu byggingarsögulegt gildi umfram önnur hús á svæðinu.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins hafi ekki verið lagðar frekari kvaðir eða takmarkanir á þessi hús um breytingar en önnur hús og gildi sömu skilmálar um þau.  Þannig sé gert ráð fyrir stærri byggingarreitum við þau öll, að undanskyldu húsi nr. 1 við Bakkagerði, auk þess sem heimilt sé að hækka þau öll utan húsanna nr. 1 við Bakkagerði og 11 við Steinagerði.  Hafi það verið ætlun borgaryfirvalda að vernda húsin hefðu borgaryfirvöld, annað tveggja, hverfisverndað þau eða sett um þau sérstaka skilmála sem takmörkuðu breytingar á þeim.  Það hafi ekki verið gert og því sé heimilt að breyta þeim í samræmi við skilmála eins og samþykkt hafi verið vegna hússins að Teigagerði 3.  Síðasta setningin í 5. mgr. skilmálanna, þar sem mælst sé til að halda lítið breyttum húsum í upprunalegu ástandi, breyti ekki framangreindu. 

Hækkun hússins að Teigagerði nr. 3 samræmist ótvírætt 3. mgr. skilmálanna um hækkun portbyggingar þaks.  Þar komi m.a. fram að upprunalegu þakformi skuli haldið „…hvað varðar mænisstefnu og þakhalla.“  Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við þennan áskilnað, þ.e. bæði mænisstefnunni og þakhallanum sé haldið.  Þá samræmist það öðrum skilyrðum sem þar komi fram s.s. varðandi hæðir og kvisti.  Með þessu ákvæði hafi verið ákveðið að koma í veg fyrir að mænisstefnu húsa á svæðinu yrði breytt t.d. þannig að aðal mænisás yrði samsíða götu.  Ástæða þess sé að slíkar breytingar hefðu raskað götumyndum gatnanna.  Upphafleg umsókn eigenda Teigagerðis 3, sem grenndarkynnt hafi verið á sínum tíma, hafi gert ráð fyrir slíkri breytingu.

Hvað varði kaflann „Viðhald og endurbætur“ þá sé hann ekki hluti byggingarskilmála/skipulagsskilmála deiliskipulagsins enda sé hann sérstakur kafli.  Hann sé því ekki bindandi með sama hætti og skilmálarnir, sbr. skilgreiningu hugtaksins skipulagsskilmála í grein 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, en ótvírætt sé að samþykkt byggingarleyfi að Teigagerði 3 sé í samræmi við skilmálana.  Það sé a.m.k. ljóst að fyrsta setning kaflans sé leiðbeinandi sbr. orðalagið „…leitast skal við…“.  Hún hafi því augljóslega ekki bindandi áhrif við umfjöllun og afgreiðslu byggingarleyfisumsókna.  Í samræmi við aðra setningu kaflans sé efnisnotkun hússins aftur á móti óbreytt.  Þá verði að telja, jafnvel þó litið yrði svo á að kaflinn væri bindandi, að úrskurðarnefndin væri ekki til þess bær að endurskoða „frjálst mat“ Reykjavíkurborgar um þennan þátt byggingarleyfisins.

Reykjavíkurborg telji sjónarmið kærenda um skerðingu á „…rétti til einkalífs…“  og möguleika til útivistar og sólar í aðliggjandi görðum ekki geta leitt til ógildingar byggingarleyfisins.  Ljóst sé að breytingin hafi einhver grenndaráhrif og muni auka skuggavarp inn á lóðir kærenda, einkum þegar sól sé lægst á lofti, eins og búast megi við þegar gerðar séu breytingar á húsum.  Við umfjöllun um grenndarsjónarmið verði aftur á móti að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögunum sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til að vinna og breyta skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 25. og 26. gr.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði, enda almennt heimilt að gera þær breytingar á húsum, þ.m.t. á húsum kærenda, sem samþykktar hafi verið að Teigagerði 3. Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif breytingarinnar á húsinu að Teigagerði 3 séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.  Í því sambandi verði einnig að hafa í huga að þær samræmist samþykktu deiliskipulagi sem ekki sé til umfjöllunnar í kærumáli þessu.  Telji aðilar sig aftur á móti hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin ekki bær til að fjalla.  Með vísan til kafla 1.1 í greinargerð deiliskipulagsins sé einnig á það minnt að deiliskipulagsskilmálarnir séu að mestu í samræmi við markmið hverfaskipulags frá árinu 1988.  Kærendum hafi því mátt vera ljóst að til sambærilegra breytinga og samþykktar hafi verið að Teigagerði nr. 3 gæti komið á húsum í nágrenni við þá.

Hvað varði sorpgeymslu á lóðarmörkum þá hafi hún þegar verið byggð þegar núverandi eigendur hafi eignast húsið, að þeirra sögn.  Ekki sé fyrirhuguð breyting á henni heldur sé núverandi ástand sýnt á uppdrætti, sbr. ákvæði byggingarreglugerðar.  Rétt sé að taka fram að slíkar geymslur hafi almennt ekki verið sýndar á teikningum á þeim tíma sem húsið hafi verið byggt og því ekki gert ráð fyrir henni á eldri uppdráttum.  Jafnframt sé á það bent að byggingarleyfið hafi verið samþykkt með þeim fyrirvara að frágangur á lóðarmörkum skyldi gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Byggingarleyfishöfum sé því óheimilt að ráðast í breytingar á skýlinu nema að fengnu samþykki eigenda Teigagerðis 1.  Vilji lóðarhafar að Teigagerði 1 ekki una því að skýlið standi á núverandi stað sé það annað mál sem taka þurfi sérstaklega til skoðunar m.t.t. þess hvort skýlið hafi staðið á þessum stað frá upphafi og hvaða réttaráhrif það geti haft o.s.frv.  Það geti aftur á móti ekki haft áhrif á gildi þess byggingarleyfis sem hér um ræði.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir kröfu kærenda og telur það vera í fullu samræmi við deiliskipulag hverfisins.  Málefnaleg rök séu engin og verði ekki betur séð en að kæran sé eingöngu sett fram til að gera byggingarleyfishöfum erfitt fyrir, þrátt fyrir að þeir séu búnir að fá á ný útgefið byggingarleyfi sem eigi að fullu að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað byggingarfulltrúinn í Reykjavík á fundi hinn 10. september 2003 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Krefjast kærendur ógildingar leyfisins, m.a. með þeim rökum að það samræmist ekki skipulagsskilmálum. 

Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag er borgarráð samþykkti hinn 7. janúar 2003 og birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.  Samkvæmt skipulaginu er heimiluð stækkun á húsinu nr. 3 við Teigagerði en húsið er jafnframt auðkennt þannig að það sé talið hafa verndargildi samkvæmt húsakönnun.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins er sú merking þó ekki bindandi heldur felur hún aðeins í sér tilmæli um að útlit húsa og efnisnotkun njóti verndar.  Verður því ekki fallist á að hið umdeilda byggingarleyfi fari gegn fyrirmælum skipulagsskilmála að þessu leyti. 

Ekki verður annað séð en að byggingarleyfið samræmist gildandi deiliskipulagi svæðisins um önnur atriði, svo sem nýtingarhlutfall og hæð og umfang viðbyggingar.  Verður leyfið því ekki fellt úr gildi með þeim rökum að það fari í bága við skipulagsskilmála.

Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu byggingarleyfisins jafnframt þeim rökum að viðbyggingin sem leyfið heimilar muni hafa í för með sér veruleg grenndaráhrif og muni rýra afnot nærliggjandi garða og skyggja á sól.  Þegar litið er til þess að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er beinlínis gert ráð fyrir að framkvæmd skipulags geti haft í för með sér röskun á einstökum fasteignaréttindum, eftir atvikum gegn greiðslu skaðabóta, sbr. 33. gr. laganna, verður ekki fallist á að grenndaráhrif þau sem hér um ræðir séu slík að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.   

Aðrar málsástæður kærenda sem fram eru færðar í máli þessu, svo sem um frágang sorpgeymslu á lóðamörkum og fyrirkomulag á inntaki lagna, þykja ekki þess eðlis að leiða eigi til ógildildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík er hafnað. 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

64/2004 Bessahraun

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Bessahrauni 15, Vestamannaeyjum á samþykkt skipulags- og umhverfisráðs frá 27. október 2004 um að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun.

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. nóvember 2004, er barst nefndinni hinn 9. sama mánaðar, kærir Hrund Kristinsdóttir hdl., f.h. I og J, Bessahrauni 15, Vestmannaeyjum, ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs (áður skipulags- og byggingarnefnd) Vestmannaeyjabæjar frá 27. október 2004 um að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisráðs var staðfest í bæjarstjórn Vestmannaeyjabæjar hinn 4. nóvember 2004.

Úrskurðarnefndin hefur leitað eftir afstöðu byggingaryfirvalda til framangreindrar kæru.  Er það mat úrskurðarnefndarinnar, með hliðsjón af gögnum málsins, að það sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.

Málavextir:  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Vestmannaeyjabæjar hinn 3. desember 2002 var lögð fram umsókn um lóðina nr. 13 við Bessahraun til byggingar einbýlishúss og var hún samþykkt.  Í október 2003 var lóðarhafa Bessahrauns 13 veitt heimild til könnunar jarðvegs og í kjölfarið leituðu kærendur sér upplýsinga um framkvæmdina þar sem þeir töldu að staðsetning hússins yrði norðar en þeir hefðu átt von á og ekki innan byggingarreits.  Vegna deilna um staðsetningu byggingarreits hússins var málið nokkru sinnum á dagskrá skipulags- og byggingarnefndar, en hinn 30. mars 2004 samþykkti nefndin að auglýsa deiliskipulagstillögu vegna Bessahrauns 1-15.  Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 1. apríl 2004.  Tillagan var auglýst frá 16. apríl til 14. maí 2004 með fresti til athugasemda til 28. maí sama ár.  Ein athugasemd barst, frá lóðarhöfum Bessahrauns 13, sem kröfðust þess að byggingarreitur lóðarinnar færðist um einn metra til norðurs frá áður auglýstri tillögu. 

Á fundi skipulags- og byggingarefndar hinn 2. júní 2004 var eftirfarandi fært til bókar:  „Í ljósi innsendra athugasemda lóðarhafa að Bessahrauni 13, og málavöxtu alla vegna umræddra lóðar, gerum við það að tillögu okkar að byggingarreitur Bessahrauns 13 verði færður til norðurs um einn metra.  Þannig að fjarlægð frá lóðarmörkum að sunnan verði 6 m. í stað 5 m., byggingarreitur verði óbreyttur að öðru leyti hvað varðar stærð og legu austur-vestur.“ 
Kærendur kærðu framangreinda ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem fyrr í dag úrskurðaði um kröfu þeirra um ógildingu deiliskipulagsins.

Á fundi skipulags- og umhverfisráðs Vestmannaeyjabæjar hinn 27. október 2004 var samþykkt að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun og hlaut samþykktin afgreiðslu bæjarstjórnar hinn 4. nóvember 2004.  

Kærendur máls þessa voru ósáttir við framangreinda ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs og kærðu hana til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu byggingarleyfis þeim rökum að krafist hafi verið ógildingar skipulagsákvörðunar þeirrar sem leyfið eigi sér stoð í.  Verði fallist á kröfur kærenda um ógildingu skipulagsákvörðunarinnar verði byggingarleyfið einnig fellt úr gildi.  Á hinni kærðu skipulagsákvörðun séu ágallar, sem leiða eigi til ógildingar hennar.  Ógilda beri deiliskipulagið vegna annmarka á málsmeðferð og vegna þess að með samþykktinni hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra.  Af þessum sökum sé ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun ólögmæt.

Málsrök Vetmannaeyjabæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið veitt með stoð í skipulagi sem ekki hafi verið hnekkt.  Engar ástæður hafi verið færðar fram er leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins verði kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags svæðisins hafnað.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er krafa kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis studd þeim einum rökum að leyfið byggist á deiliskipulagi sem þau telja ólögmætt og hafa kært til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar. 

Úrskurðarnefndin hefur með úrskurði fyrr í dag hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulags þess sem hið umdeilda byggingarleyfi á stoð í.  Engar aðrar ástæður hafa verið færðar fram er leiða eigi til ógildingar hins umdeilda byggingarleyfis og verður kröfu kærenda um ógildingu þess því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun skipulags- og umhverfisráðs Vestmannaeyjabæjar frá 27. október 2004 um að veita byggingarleyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 13 við Bessahraun. 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir.

des 22
Love0

47/2004 Látraströnd

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2004, kæra húseigenda að Látraströnd 9, Seltjarnarnesi á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar turns að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2004, sem barst nefndinni sama dag, kæra S og B, Látraströnd 9, Seltjarnarnesi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar turns að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd í bæjarstjórn Seltjarnarnesbæjar 10. mars 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. 

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.

Málavextir:  Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar fyrirspurn frá eiganda hússins að Látraströnd 7 um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins að Látraströnd 7.  Fram kom að nefndur turn yrði 2,15 m upp fyrir aðalþak hússins.  Samþykkti nefndin að senda málið í grenndarkynningu.  Fram komu mótmæli frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Niðurstaða málsins varð sú að fyrirspurninni var hafnað á grundvelli niðurstöðu grenndarkynningar.

Hinn 5. júní 2003 var á ný tekin fyrir í skipulags- og mannvirkjanefnd fyrirspurn frá eiganda Látrastrandar 7 um byggingu turns ofan á garðskála hússins.  Nokkur breyting hafði verið gerð á fyrri uppdrætti og turninn lækkaður niður í 1,65 m yfir aðalþak hússins.  Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti að senda málið aftur í grenndarkynningu.  Nokkur mótmæli bárust, þar á meðal frá eigendum Látrastrandar 9.  Var því fyrirspurninni hafnað en jafnframt bókað að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins og á grundvelli þessa var leyfið veitt. 

Í málinu liggur fyrir að hið umdeilda glerþak garðskálans var sett upp hinn 23. september sl., en eigendur stöðvuðu framkvæmdir þegar ljóst var að afgreiðsla skipulags- og mannvirkjanefndar hafði verið kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að við byggingu húsa við Látraströnd hafi hæðarpunktur verið staðlaður við hæsta punkt þaks.  Ef turnbygging sem þessi yrði heimiluð víðar þyrfti að skipuleggja staðsetningu þeirra á öllum húsunum í húsaröðinni þannig að þeir skyggðu ekki hver á annan. 

Þá byggja kærendur á því að grenndaráhrif turnbyggingarinnar verði veruleg þar sem hún muni skerða útsýni, bæði úr húsi og af lóð.  Einnig komi byggingin til með að rýra afnot af garði þeirra og að séð verði úr turninum inn í borðstofu hjá þeim.  Þá muni og byggingin lækka húseign þeirra umtalsvert í verði. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Bent sé á að svo hagi til að húsið að Látraströnd 7 sé einnar hæðar með flötu þaki en á norður hlið hússins séu tveir veggfletir sem gangi 1,05 m upp fyrir þak.  Húsin sitt hvoru megin séu á háum sökkli sem gefi möguleika á bílskúr undir húsi.  Húsið sé því nokkuð lágreistara en húsin við hliðina og hefði því verið mögulegt að hafa svipaðan þakhalla og eru á nálægum húsum sem ekki hafi verið nýttir.  Því sé þakbreytingin ekki úr takt við hæð aðlægra húsa og að fullt tillit hafi verið tekið til athugasemda kærenda sem fram komu við grenndarkynningar varðandi hæðarsetningu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu eigenda Látrastrandar 9 liggja fyrir sjónarmið þeirra til krafna kærenda þar sem neikvæðum grenndaráhrifum er mótmælt.    Ekki þykir ástæða á þessu stigi málsins að reifa sjónarmið byggingarleyfishafa frekar. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi föstudaginn 15. október 2004.  

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað skipulags- og mannvirkjanefnd Seltjarnarnesbæjar á fundi sínum hinn 4. mars 2004 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Fyrir liggur að umdeildum framkvæmdum utanhúss var að mestu lokið er kæra barst úrskurðarnefndinni.  Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu hér eftir að stöðva framkvæmdir meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, en frekari framkvæmdir við bygginguna eru á ábyrgð og áhættu húseigenda.  Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

45/2005 Strandvegur

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2004, kæra 14 íbúa og eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ, á ákvörðunum byggingarnefndar Garðabæjar um að veita byggingarleyfi fyrir húsum nr. 1-5 (oddatölur) við Strandveg í Garðabæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. ágúst 2004, sem barst nefndinni 1. september s.á., kærir Karl Axelsson hrl. fyrir hönd G, G, J, V, H, K, H, H, Ö, G, M, H, V og L vegna fasteigna þeirra að Skrúðási 3-14, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 6. ágúst 2004 að samþykkja byggingarleyfisumsókn fyrir húsi að Strandvegi 1, og ákvörðun sömu nefndar frá 19. september 2003 að samþykkja byggingarleyfi vegna lóðanna að Strandvegi 3 og 5, öllum í Garðabæ.
 
Kærendur krefjast þess aðallega að ákvarðanir byggingarnefndar Garðabæjar frá 19. september 2003 um samþykkt byggingarleyfa að Strandvegi 3 og 5 og ákvörðun nefndarinnar frá 6. ágúst 2004 um samþykkt byggingarleyfis að Strandvegi 1 verði felldar úr gildi, en til vara er þess krafist að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 6. ágúst 2004 um samþykkt byggingarleyfis á Strandvegi 1 verði felld úr gildi.

Þá krefjast kærendur þess að byggingarframkvæmdir á Strandvegi 1-5 verði stöðvaðar í heild þar til úrskurður nefndarinnar liggur fyrir, en ella að byggingarframkvæmdir á grundvelli framangreinds byggingarleyfis við húsið nr. 1 við Strandveg verði stöðvaðar.

Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna í málinu og kynnt sér aðstæður á vettvangi og telur málið nú nægilega upplýst til þess að það verði tekið til efnisúrlausnar.  Verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða í máli þessu en byggingarleyfishafi hefur tilkynnt úrskurðarnefndinni að framkvæmdum á umræddum lóðum verði ekki fram haldið fyrr en úrskurður liggi fyrir í málinu.

Málavextir:  Samkvæmt Aðalskipulagi Garðabæjar 1995 – 2015 var, fyrir miðjum Arnarnesvogi, gert ráð fyrir iðnaðarsvæði, ásamt höfn, en vestan við iðnaðarsvæðið var reitur með blandaðri landnotkun, ætlaður t.d. stofnunum, íbúðum eða þrifalegri atvinnustarfsemi.  Á landræmu næst ströndinni vestan iðnaðarsvæðisins var gert ráð fyrir útivistarsvæði.

Á fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var samþykkt tillaga að breyttu aðalskipulagi bæjarins.  Breytingin fól í sér að iðnaðarsvæðið við höfnina í Arnarnesvogi ásamt svæðinu vestan þess yrði að mestu breytt í íbúðarsvæði, núverandi höfn yrði fyllt upp auk þess sem bætt yrði við um 2,5 ha nýrri landfyllingu.  Breyting aðalskipulagsins gerði ráð fyrir íbúðarbyggð með 560 almennum íbúðum ásamt 200 íbúðum sem ætlaðar yrðu eldri borgurum.  Auk íbúða var gert ráð fyrir atvinnuhúsnæði fyrir skrifstofur og þjónustu, lítilli smábátahöfn, bensínstöð, leikskóla, sjóbaðströnd, fuglaskoðunarstað o.fl.  Í greinargerð með tillögunni að nefndri breytingu á aðalskipulagi kom fram að hún væri í samræmi við tillögu að svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins um þéttingu byggðar.  Með tillögunni væri stuðlað að aukinni fjölbreytni íbúðarhúsnæðis í bænum, hagkvæmari rekstri stofnana og fyrirtækja, hærra þjónustustigi og betri nýtingu lands.

Á áðurnefndum fundi skipulagsnefndar Garðabæjar hinn 5. júní 2002 var einnig samþykkt tillaga að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði í samræmi við framangreinda tillögu að breytingu á aðalskipulagi. 

Í greinargerð með deiliskipulagstillögunni kom fram að meirihluti bygginga á svæðinu yrði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús.  Vestast á svæðinu yrðu tveggja hæða hús og væri þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Austan við þau og næst ströndinni yrðu þriggja hæða hús, en hús upp á fjórar til fimm hæðir innar í landinu.  Hæð húsa yrði því ákvörðuð þannig að þau trufluðu sem minnst útsýni frá núverandi íbúðarhverfum.  Þá sagði ennfremur að húsaþyrpingar yrðu flestar byggðar í kringum garða sem myndu opnast í sólarátt.  Áhersla yrði lögð á að sem flestar íbúðir nytu í senn útsýnis og rólegs umhverfis.  Hús sem stæðu á núverandi óhreyfðu landi næst sjó ættu að mynda lágreista ósamfellda byggð og á milli þeirra og yfir þau myndi sjást til hafs frá næstu húsum sem stæðu ofar í landinu.  Aðal- og deiliskipulagstillögurnar öðluðust gildi við lögboðnar auglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda 19. júlí og 9. ágúst 2003.

Framkvæmdir hófust við byggingu húsa við Strandveg um og eftir mitt sumar 2003.  Kom þá í ljós að landfræðilegar aðstæður voru aðrar á svæðinu en ráða hafði mátt af deiliskipulagsuppdrættinum.  Var þetta misræmi einkum fólgið í því að óhreyft land milli lóða og fjöru vestan til á svæðinu var aðeins mjó ræma og að ógerlegt var að óbreyttu að koma göngustíg fyrir neðan byggðarinnar eins og kveðið var á um í skipulaginu.

Kærendur í máli þessu kærðu til úrskurðarnefndarinnar skipulagsákvarðanir varðandi umrætt svæði og útgáfu byggingarleyfa, m.a. vegna lóðanna nr. 1-5 við Strandveg, með kæru, dags. 25. september 2003.  Úrskurður gekk í því máli hinn 20. nóvember 2003, þar sem m.a. var hafnað kröfu um ógildingu byggingarleyfa vegna lóðanna að Strandvegi 3 og 5, en kröfu um ógildingu byggingarleyfis vegna lóðarinnar að Strandvegi 1 var vísað frá þar sem það byggingarleyfi hafði þá verið afturkallað.

Á næstu mánuðum var unnið að endurskoðun deiliskipulags fyrir Sjáland, sem tekur til umdeilds svæðis, og var deiliskipulagsbreyting samþykkt í skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 3. mars 2004 og í bæjarstjórn hinn 18. s.m.  Skipulagsbreytingin var síðan birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004.  Breytingin snerti ekki umdeildar lóðir að öðru leyti en því að gert var ráð fyrir stoðvegg við lóðarmörk Strandvegar 1 að göngustíg ofan fjöru, bílgeymslur voru færðar til samræmis við lóðarblöð og byggingarreitir þeirra minnkaðir.

Kærendur höfðuðu dómsmál þar sem krafist var ógildingar á sömu stjórnvaldsákvörðunum og til umfjöllunar voru í úrskurði úrskurðarnefndarinnar er kveðinn var upp hinn 20. nóvember 2003.  Urðu málalyktir þær að héraðsdómur vísaði málinu frá með þeim rökum að af málatilbúnaði yrði ekki ráðið að stefnendur ættu slíkra lögvarinna hagsmuna að gæta að þeir ættu rétt á efnisúrlausn um kröfur sínar.  Var sá úrskurður staðfestur í Hæstarétti.

Málsrök kærenda:  Kærendur vísa einkum til tveggja málsástæðna máli sínu til stuðnings. 

Kærendur byggja í fyrsta lagi á því að fella beri byggingarleyfi úr gildi, enda séu fyrirliggjandi teikningar og hönnun umræddra mannvirkja ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag.  Í deiliskipulaginu, svo sem það hafi verið fyrir breytingu þá sem gerð hafi verið með hinu endurskoðaða deiliskipulagi frá 2. apríl s.l., sé sérstaklega tekið fram að hús á umræddu svæði, þ.e. á vesturenda svæðisins við Strandveg, skuli eingöngu vera tveggja hæða og tekið fram að með því sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Við framangreinda endurskoðun hafi sérstaklega verið tekið fram að ekki stæði til að endurskoða deiliskipulagið hvað þetta varðaði og sé þetta ítrekað í bréfum skipulagsfulltrúa frá 2. og 17. september 2003, þar sem auk annars sé sérstaklega tekið fram að ekki sé verið að stækka byggingarreitina, ekki sé verið að fjölga íbúðum og ekki sé verið að leyfa neina hækkun á húsum.  Í greinargerð með tillögu að breyttu deiliskipulagi sé sérstaklega tekið fram með sama hætti og fyrr að hús á umræddu svæði skuli eingöngu vera tveggja hæða og með því sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Þá sé tekið fram um umræddar fasteignir að skipulag sé óbreytt.  Staðreyndin sé hinsvegar sú að hús á umræddum lóðum við Strandveg séu í raun hækkuð svo sem fram komi á uppdráttum. 

Kærendur mótmæli þessu og telji sig hafa mátt treysta því að ekki kæmi til neinna breytinga af þessu tagi sem brjóti í bága við skipulags- og grenndarhagsmuni íbúa í Hraunsholti, sem yfirlýst markmið hafi verið að vernda, sbr. ítrekuð ummæli þar að lútandi í greinargerð skipulagsins.  Gæta beri þessara hagsmuna kærenda og túlka möguleg frávik þröngt. 

Kærendur telji engan vafa leika á því, að þar sem misræmis gæti milli skipulagsuppdráttar og skipulagsgreinargerðar eins og hér sé raunin, gangi greinargerðin framar.  Fyrir liggi að í hinu breytta skipulagi sé misræmi á milli texta greinargerðar og uppdráttar.  Í kafla 1.2.2 í greinargerð með skipulaginu komi fram, að við vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og sé þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti en af 4. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 megi ljóst vera að um hæð sé að ræða nema, gólf sé undir yfirborði jarðvegs á alla vegu.  Þrátt fyrir greint orðalag skipulagsgreinargerðarinnar, beri skipulagsuppdrátturinn með sér að fyrirhuguð hús á umræddum lóðum verði tvær hæðir auk jarðhæðar, sem fái með engu móti  samrýmst fyrrgreindri tilgreiningu greinargerðarinnar.

Við skoðun og samanburð á ákvæðum skipulagsreglugerðar megi ráða að texti greinargerðar vegi þyngra en texti á uppdrætti, komi upp vafi um túlkun.  Í þessu sambandi sé bent á 3. kafla reglugerðarinnar, þar sem segi í lið 3.1 að í skipulagsáætlun skuli gera grein fyrir markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um framtíðarnotkun lands og fyrirkomulag byggðar og lýsa forsendum þeirra ákvarðana og skuli skipulagsáætlanir settar fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í lið 5.1.1 segi ennfremur að í skipulagsgreinargerð sé sett fram rökstudd stefnumörkun um landnotkun og þróun byggðar.  Stefna sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð skuli einnig sett fram á skipulagsuppdrætti, að svo miklu leyti sem það geti átt við. Undir lið 5.1.2 segir svo m.a. að á skipulagsuppdrætti skuli sýna fyrirhugaða landnotkun og þróun byggðar í samræmi við þá stefnumörkun sem kynnt sé í skipulags-greinargerð.  Á sömu lund sé liður 5.2.2 er fjalli um svæðisskipulag.  Í lið 5.4.1 komi  fram að í skipulagsgreinargerð deiliskipulags skuli eftir því sem við eigi gera grein fyrir þeim skipulagsskilmálum sem skipulagsáætlunin feli í sér og séu þeir bindandi um útfærslu stefnu og ákvæða aðalskipulags fyrir viðkomandi skipulagssvæði, sbr. einnig ákvæði gr. 3.1.1 og 3.1.4.  Loks sé kveðið á um í lið 5.4.2 að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin í þeim skipulagsskilmálum sem þar séu settir fram, að svo miklu leyti sem það geti átt við.

Til viðbótar þeirri stefnu sem af þessum samanburði verði ráðin megi benda á þau sannindi, er hér eigi við, að með hæðartakmörkun í deiliskipulaginu sé verið að vernda skipulags- og grenndarhagsmuni íbúa í Hraunsholti.  Vafa um túlkun skipulagsins verði, eins og fyrr segi, að túlka þeim í hag.

Kærendur byggi kröfu sína um ógildingu byggingarleyfis í öðru lagi á sjónarmiðum sem fram komi í fyrri kæru þeirra frá 25. september fyrra árs og vísa þar um til hennar.

Í þeirri kæru byggðu kærendur ógildingarkröfu sína á byggingarleyfi fyrir lóðirnar að Strandvegi 1-5, m.a. á því að bygging húsa nær sjó en skv. uppdráttum, er fylgt hafi greinargerð með tillögu að deiliskipulagi, sé augljóslega ekki í samræmi við deiliskipulag.  Því beri að fella úr gildi leyfi til framkvæmdanna.  Krafa um ógildingu byggingarleyfanna styðjist m.a. við 27. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. gr. laganna.  Þá telji kærendur að framkvæmdir þær sem hafnar séu, og jafnframt þær sem fyrirhugaðar séu, gangi gegn úrskurði um mat á umhverfisáhrifum, en ljóst sé að byggð svo nærri sjó stefni í hættu þeim náttúruminjum sem fjaran sannarlega sé og til hafi staðið að vernda.

Hús nr. 1 og jafnvel hús nr. 3 við Strandveg séu fyrir utan byggingarsvæði samkvæmt aðalskipulagi.  Kærendur benda á að skv. aðalskipulagsuppdrætti séu mörk byggingarsvæðis hverfisins í vestur í beinni línu á móti vík í fjöru, en skv. samþykktu deiliskipulagi gangi byggingar lengra í vestur.  Kærendur telja þetta augljóst við samanburð uppdrátta aðalskipulags og deiliskipulags.  Þá sé þessi staðreynd jafnframt augljós við vettvangsskoðun.  Fyrrgreint deiliskipulag og útgáfa byggingarleyfis fyrir Strandveg nr. 1 og 3 brjóti því gegn aðalskipulagi Garðabæjar og beri því að ógilda samþykkt bæjarstjórnar um útgáfu byggingarleyfa, sbr. t.d. 16. gr., 23. gr., 27. gr. og 43. gr. laga nr. 73/1997.

Þá telja kærendur að fella beri úr gildi hin kærðu byggingarleyfi þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga sé hærra en skv. gildandi skipulagi.  Kærendur benda á að landnæði sé miklum mun minna en greini í skipulagstillögum, sbr. það sem áður greini, og því sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðra bygginga á svæðinu hærra en skipulag geri ráð fyrir.

Til stuðnings kröfum sínum í málinu vísa kærendur loks til markmiða skipulags- og byggingarlaga og m.a. til forsendna í áliti umboðsmanns Alþingis í málinu nr. 727/1992.

Sú sérstaka staða sé uppi í málinu að byggingarleyfi á lóðinni nr. 1-5 við Strandveg hafi verið veitt á grundvelli óendurskoðaðs deiliskipulags þann 19. september 2003.  Á fundi byggingarnefndar þann 14. nóvember 2003 hafi byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 verið afturkallað en ekki byggingarleyfi vegna 3 og 5.  Byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 hafi síðan verið veitt að nýju þann 6. ágúst s.l.  Þessi staða sé afar bagaleg í ljósi þess að sömu sjónarmið eigi við um Strandveg 1-5, þannig að verði fallist á ógildingu byggingarleyfis vegna Strandvegar 1, þá liggi fyrir sama efnislega niðurstaða um byggingar á Strandvegi 3 og 5.  Með tilliti til knappra tímafresta til málskots, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997, verði að teljast leika á því vafi að úrskurðarnefnd telji sig bæra til þess að fjalla um gildi byggingarleyfa vegna Strandvegar 3 og 5.  Kærendur líti hins vegar þannig á, að umrædd byggingarleyfi séu svo nátengd að efni til að óhjákvæmilegt sé annað en að fjalla um þau sem heild.  Í ljósi þeirrar staðreyndar að önnur niðurstaða geti leitt til miklu mun meiri fjárhagslegs tjóns,  sem og þeirrar staðreyndar að tímafrestir 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 eigi sér ekki beina stoð í 8. gr. laga nr. 73/1993, telji kærendur einsýnt að túlka beri umrædda tímafresti þeim í vil og taka þannig til efnislegrar úrlausnar útgáfu byggingarleyfa vegna allra bygginga á Strandvegi 1-5.  Til vara sé þess hins vegar krafist, sbr. 2. gr. reglugerðar  nr. 621/1997 að úrskurðarnefnd ógildi byggingarleyfi vegna Strandvegar 1 eingöngu.

Málsrök Garðabæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er þess krafist að kæru þessari verði vísað frá úrskurðarnefndinni, en ella að öllum kröfum kærenda verði hafnað. 

Fyrir liggi yfirlýsing lögmanns Byggingarfélags Gylfa og Gunnars ehf., dags. 8. september 2004, um stöðvun framkvæmda við Strandveg 1-5.  Að svo komnu máli er litið svo á að það atriði komi ekki til sérstakrar meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. 

Samkvæmt meginreglum stjórnsýsluréttar geti þeir aðilar sem eigi einstaklegra og verulegra hagsmuna að gæta átt rétt, m.a. til að kæra mál til æðra stjórnvalds.  Að sama skapi sé ljóst, að þeir sem ekki hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn stjórnvalds eigi ekki slíka aðild.  Samkvæmt 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga geti eingöngu sá sem telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar og sveitarstjórnar skotið máli sínu til úrskurðarnefndarinnar. Verði það ákvæði skýrt í samræmi við þær meginreglur stjórnsýsluréttarins sem vísað hafi verið til hér að framan.  Skírskotar Garðabær í þessu sambandi til forsendna frávísunarúrskurðar Héraðsdóms Reykjaness, sem staðfestur hafi verið í Hæstarétti, í máli kærenda gegn Garðabæ o.fl., er hafi m.a. tekið til sömu stjórnvaldsákvarðana og hér séu til umfjöllunar. 

Ekki sé fallist á, að við síðustu deiliskipulagsbreytingu á umdeildum skipulagsreit hafi verið heimilað að hækka húsin að Strandvegi 1-5.  Engin hækkun hafi orðið á umræddum byggingum frá því sem deiliskipulag, sem auglýst hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002, hafi gert ráð fyrir.  Af fyrrgreindum úrskurði Héraðsdóms Reykjaness megi ráða, að kærendur teljist ekki hafa lögvarða hagsmuni af fyrirkomulagi skipulags eða byggingarleyfa á Sjálandi, sem sé annað skipulagssvæði en þeirra fasteignir séu á, nema sýnt sé fram á að fyrirkomulag skipulags eða byggingarleyfi rýri á einhvern hátt beina hagsmuni þeirra, svo sem varðandi hæð húsa eða þætti sem hafi áhrif á verðgildi húsa þeirra.

Í almennri greinargerð með deiliskipulagstillögu Strandhverfis frá 2002 segi um útfærslu skipulags í lið 1.2.2 að meginhluti bygginga verði tveggja og þriggja hæða íbúðarhús og á vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og þannig tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Í skipulagsskilmálum tillögunnar segi hins vegar orðrétt undir liðnum 2.7: „Á deiliskipulagsuppdrætti er sýndur fjöldi hæða hvers húss og gólfkóti 1. hæðar“.  Undir sama lið segi síðan, að hús við Strandveg (hús nr. 1, 3, 5, 10 og 12) hafi hámarkshæðina kóti 1. hæð + fjöldi hæða x 280 cm +100 cm. Á deiliskipulagsuppdrætti komi síðan skýrlega fram tilgreiningin 2H + JH á lóðum Strandvegar 1, 3 og 5.   Í svokölluðu fylgiriti með upphaflegri deiliskipulagstillögu, sem raunar sé ekki hluti skipulagsins og ekki bindandi fyrir sveitarstjórn, hafi verið sýnd sniðmynd sem sýni snið vestustu húsa við Strandveg sem tveggja hæða hús.  Umræddu fylgiriti sé eingöngu ætlað að sýna helstu snið og útlit hverfisins í heildardráttum og vera þannig upplýsandi fyrir lóðarhafa og hönnuði samkvæmt ummælum í inngangi þess.  Í greinargerð með endurskoðaðri deiliskipulagstillögu, sem síðar hafi verið  samþykkt í skipulagsnefnd Garðabæjar hinn 3. mars 2004 og í bæjarstjórn hinn 18. mars s.á., hafi lið 2.7 í skipulagsgreinargerðinni í engu verið breytt og á hinum breytta  skipulagsuppdrætti komi skýrlega fram að þrjár vestustu byggingarnar við Strandveg 1, 3 og 5 séu 2H + JH.  Á sniðmynd sem birt hafi verið í fylgiriti með þeirri deiliskipulagstillögu, sé hæð umræddra bygginga sú sama og í upphaflegum deiliskipulagstillögum.  Sú breyting, sem um ræði frá því sem birt hafi verið í fyrra fylgiriti, felist í því að sniðmynd sýni jarðhæð, sem sé neðan götulínu Strandvegar séð að sunnan, þ.e. frá Hraunsholti.  Hafi tilgreining þeirrar jarðhæðar engin áhrif á útsýni kærenda frá Skrúðási.  Ráðgerð þakhæð Strandvegar 1, skv. samþykktri deiliskipulagstillögu í mars 2002, hafi verið 14 metrar y.s. en hámarkshæð þaks skv. samþykktum byggingarnefndarteikningum nú 13,5 metrar y.s.  Sama gildi varðandi Strandveg 3 og 5.  Helgist þetta m.a af því að vegna endanlegrar ákvörðunar hæðarkóta hafi heimilaðar þakútfærslur verið lækkaðar úr 2,4 m upphaflega í 1,0 m.

Af þessu sé ljóst, að engin hækkun hafi orðið á Strandvegi 1-5 þannig að áhrif geti haft á útsýni eða eftir atvikum á aðra hagsmuni eigenda fasteigna við Skrúðás í Garðabæ.  Með vísan til þessa og þeirra sjónarmiða sem vísað er til í dómi Hæstaréttar í málinu nr. 171/2004, sbr. til hliðsjónar úrskurð Héraðsdóms Reykjaness, beri að vísa stjórnsýslukæru  þessari frá nefndinni.  Gildi þá einu hvort talið sé að fyllsta samræmi hafi verið milli almennrar lýsingar deiliskipulagsgreinargerðar annars vegar og deiliskipulagsuppdráttarins hins vegar, sem telja verði að sé í viðeigandi samræmi þegar sérstaklega sé haft í huga hæð húsa miðað við götulínu Strandvegar.

Með vísan til þess, að engin hækkun hafi orðið á fasteignunum við Strandveg 1-5, sem skert geti hagsmuni kærenda, og þar sem þeir hafi ekki vísað til neinna annarra lögvarinna hagsmuna, sé ljóst, að kærendur eigi ekki rétt á að bera mál þetta undir úrskurðarnefndina og beri því að vísa máli þessu frá nefndinni.

Verði máli þessu ekki vísað frá á grundvelli sjónarmiða sem fyrr séu rakin, sé frávísunarkrafa Garðabæjar reist á þeim grundvelli að kærufrestur sé liðinn, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.

Er til þess vísað að kröfugerð kærenda sé reist á því að misræmi sé milli almennrar greinargerðar deiliskipulags og skipulagsuppdráttar varðandi meinta hæð húsa, en deiliskipulagið hafi verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002 annars vegar og í B-deild Stjórnartíðinda hinn 2. apríl 2004 hins vegar.  Líta verði svo á að lögboðin birting í B-deild Stjórnartíðinda jafngildi tilkynningu til málsaðila í skilningi 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga.  Með vísan til þessa og með hliðsjón af því að kæra barst úrskurðarnefnd ekki innan tilgreindra fresta, sé óhjákvæmilegt að líta svo á að kærufrestir séu liðnir, sbr. og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997.  Þá geti engin efnisrök leitt til annarrar niðurstöðu, eins og mál þetta sé vaxið.

Til vara sé á því byggt að vísa beri frá nefndinni kröfu um ógildingu og niðurfellingu byggingarleyfa vegna Strandvegar 3 og 5.  Byggingarleyfi vegna þeirra hafi verið gefin út 19. september 2003.  Frestir til að kæra þá stjórnvaldsákvörðun til æðra stjórnvalds teljist allir liðnir.

Verði kröfum kærenda ekki vísað frá nefndinni er gerð sú krafa að öllum kröfum kærenda verði hafnað.

Samkvæmt 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skuli deiliskipulag sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í greinargerð skuli lýsa forsendum skipulagsins og einstök atriði þess skýrð.  Í 9. gr. laganna, sem vísað sé til í 23. gr., segi að byggingar húsa og annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir og aðgerðir sem hafi áhrif á umhverfið og breyti ásýnd þess, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir. Samkvæmt 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1997 skuli skipulagsáætlanir koma fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í gr. 5.4.2 sé tilgreint að í skipulagsgreinargerð skuli eftir því sem við eigi gera grein fyrir þeim skipulagsskilmálum sem skipulagsáætlunin feli í sér, svo sem um landnotkun og notkun einstakra lóða. Jafnframt sé tiltekið að skipulagsskilmálar skuli eftir því sem svæðið gefi tilefni til koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða á um m.a. hámarkshæð bygginga, byggingarmagn á lóð, í fermetrum eða rúmmetrum, og/eða hæðafjölda.  Þá skuli skipulagsskilmálar að auki eftir atvikum kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, sbr. nánar gr. 5.4.2.

Ljóst sé af framangreindu að megintilgangur skipulagsáætlana sé sá að lýsa þeim atriðum sem lúti að byggingum o.fl. og sem áhrif hafi á umhverfið og ásýnd þess, sbr. 9. gr. laganna. Þannig sé gerð krafa um að hámarkshæð húsa sé tilgreind og byggingarmagn á lóðum, í fermetrum eða rúmmetrum, og/eða hæðafjölda.

Af framangreindum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, og skipulagsreglugerðar leiði óhjákvæmilega að orðalag greinargerðar með deiliskipulagi vegna Strandhverfis, sem auglýst hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 9. ágúst 2002, sé rétt og uppfylli þær kröfur sem kveðið sé á um í 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. og gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð.  Lýsing gildandi deiliskipulags teljist vera raunrétt m.t.t. þeirra krafna sem gerðar séu til skipulagsáætlana, þar sem verið sé að lýsa hæð húsa (fjölda hæða) sem snúi að götu og jafnframt að skipulagssvæðinu á Hraunsholti.  Skýrlega sé tekið fram undir kafla 2.7 í skipulagsgreinargerðinni að á deiliskipulagsuppdrætti sé sýndur fjöldi hæða hvers húss og gólfkóti 1. hæðar.  Á uppdrættinum sé síðan skýrlega tilgreint, að umræddar byggingar, Strandvegur 1, 3 og 5, séu 2H + JH, þ.e. tvær hæðir, og jarðhæð.  Af þessu sé ljóst að útgefin byggingarleyfi fyrir Strandveg 1-5 séu í fullu samræmi við samþykkta deiliskipulagstillögu.

Verði ekki fallist á þau sjónarmið sem að framan eru rakin, er á því byggt af hálfu Garðabæjar, að ágalli sá sem kunni að vera á fyllsta samræmi milli greinargerðar skipulagsáætlunarinnar annars vegar og skipulagsuppdráttar hins vegar sé svo smávægilegur, að ekki hann geti ekki leitt til ógildingar byggingarleyfa.

Hér megi vísa til þeirra raka sem að framan séu tilgreind og þess sérstaklega að meint frávik hafi í reynd engin áhrif á umhverfið og ásýnd þess í skilningi 9. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. og 23. gr. laganna.  Það, hvort nægilega hafi verið tilgreint í greinargerð með skipulagstillögu að neðan götulínu Strandvegar væri jarðhæð, hafi litla sem enga sjálfstæða þýðingu eins og hér standi á.  Af staðsetningu fasteignarinnar leiði, að rými neðan götulínu hafi engin áhrif að því er varði aðrar byggingar enda liggi lóð fasteignarinnar að sjó og breyti engu um ásýnd byggingarinnar sem slíkrar. Óumdeilt sé hins vegar að byggingar á lóðinni séu innan hæðarmarka og viðeigandi nýtingarhlutfalls samkvæmt deiliskipulagi.  Beri því af þessum ástæðum að hafna kröfu um ógildingu útgefinna byggingarleyfa.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að kærumálinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en ella að öllum kröfum kærenda verði hafnað og er á það minnt, að í kæru sé aðeins kært byggingarleyfi fyrir húsi að Strandvegi 1, þótt kröfugerð nái til fleiri byggingarleyfa og hljóti umfjöllun úrskurðarnefndarinnar því að takmarkast við byggingarleyfið að Strandgötu 1.  Þá er það áréttað að byggingarleyfishafi hafi tilkynnt úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 8. september 2004, að framkvæmdum yrði ekki fram haldið samkvæmt hinum umdeildu byggingarleyfum meðan beðið væri úrskurðar í kærumáli þessu.

Til stuðnings frávísunarkröfu er á því byggt að kærendur hafi ekki sýnt fram á að þeir eigi lögvarða hagsmuni af því að kæran verði tekin til efnislegrar meðferðar og er vísað því til stuðnings til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 171/2004, uppkveðnum hinn 3. júní sl., er allir kærendur hafi átt aðild að.  Í kærunni sé ekki leitast við að rökstyðja sérstaklega hvaða grenndarhagsmuni kærendur hafi í málinu þótt sérstök ástæða hafi verið til þess með hliðsjón af tilvitnuðum hæstaréttardómi og þeirri staðreynd að fasteignir kærenda standi utan umdeilds skipulagsreits.

Skýring kærenda á ákvæðum skipulagsreglugerðar og umdeildrar skipulagsgreinargerðar sé röng.  Virðist allur málatilbúnaður þeirra reistur á því að tilgreining hæða í skipulagsgreinargerð gangi framar tilgreiningu hæða á skipulagsuppdrætti.  Með einfaldri textaskýringu sé hins vegar ljóst að hæðir húsa skuli tilgreina á uppdrætti. 

Vísar byggingarleyfishafi til 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um skilgreiningu hugtaksins skipulagsskilmálar, til 23. gr. laganna um gerð deiliskipulags og 5. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um framsetningu skipulagsáætlana og skírskotar sérstaklega til gr. 5.4.2, er kveði á um atriði sem sett skuli fram á skipulagsuppdrætti.  Telur hann að augljóst sé af ákvæðum þessum að skipulagsuppdráttur gangi framar texta skipulagsgreinargerðar komi fram misræmi hvað varði hæð húsa.     

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 27. október 2003 í tilefni af fyrri kæru kærenda varðandi byggingarframkvæmdir og skipulag á umdeildum skipulagsreit að viðstöddum fulltrúum frá Garðabæ og lögmönnum kærenda og byggingarleyfishafa.

Niðurstaða:  Í málinu liggur fyrir krafa af hálfu Garðabæjar og byggingarleyfishafa  um að öllum kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni.

Eins og kæru og kröfugerð kærenda er háttað verður að skilja málskot þeirra svo að útgefin byggingarleyfi vegna lóðanna að Strandvegi 1, 3 og 5 í Garðabæ séu kærð til ógildingar.

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 20. nóvember 2003 var tekin efnisleg afstaða til gildis byggingarleyfa vegna lóðanna nr. 3 og 5 við Strandveg sem samþykkt voru í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 19. september s.á.  Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar sú að umrædd byggingarleyfi væru í samræmi við gildandi deiliskipulag svæðisins og var kröfu kærenda um ógildingu leyfanna hafnað.  Frá uppkvaðningu þess úrskurðar hafa engar forsendur breyst eða deiliskipulagi verið breytt hvað varðar umrædd byggingarleyfi.  Með hliðsjón af því og þar sem kærufrestur vegna umræddra byggingarleyfa er löngu liðinn verður kröfum um ógildingu þeirra vísað frá úrskurðarnefndinni enda þykja ekki vera fyrir hendi þau atvik að réttlætt verði að víkja frá kærufresti með stoð í 1. og 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í máli þessu er jafnframt krafist ógildingar á byggingarleyfi vegna lóðarinnar að Strandvegi 1 sem samþykkt var í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 6. ágúst 2004.  Af hálfu bæjaryfirvalda og byggingarleyfishafa er þess krafist að þeirri kröfu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærendur eigi ekki kæruaðild sökum þess að ekki hafi verið sýnt fram á að leyfið snerti lögvarða hagsmuni þeirra.

Í málinu liggur fyrir frávísunarúrskurður héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti, þar sem kröfu kærenda um ógildingu umrædds byggingarleyfis var m.a. vísað frá dómi með þeim rökum að kærendur hafi ekki sýnt fram á að þeir ættu lögvarða hagsmuni af því að fá efnisúrlausn um gildi byggingarleyfisins eins og málið lá fyrir.  Í kærumáli þessu tefla kærendur fram þeirri málsástæðu að hæð byggingarinnar, sem byggingarleyfi hefur verið veitt til að reisa á lóðinni nr. 1 við Strandveg, sé meiri en heimilað sé í gildandi deiliskipulagi og raski hæð hússins grenndarhagsmunum þeirra.

Hæð og umfang húsa, sem reist eru í nágrenni annarra fasteigna, getur að fyrra bragði snert hagsmuni eigenda nágrannaeigna svo sem vegna útsýnis.  Verður að telja að kærendur geti átt hagsmuna að gæta af því að fá úr því skorið hvort heimiluð hæð fyrirhugaðrar byggingar að Strandvegi 1 fari fram úr heimildum gildandi deiliskipulags, en ekki verður ráðið af fyrrgreindu dómsmáli, að þar hafi verið teflt fram eða tekin afstaða til þessarar málsástæða kærenda.   Í ljósi þessa, sem og þeirrar staðreyndar að í deiliskipulagsgreinargerð gr. 1.2.2 er sérstaklega skírskotað til hagsmuna íbúa í Hraunsholti hvað varðar hæðir húsa vestast á deiliskipulagssvæðinu, verður að fallast á að kærendur geti átt hagsmuna að gæta í þessu efni og verður ógildingarkrafa þeirra, hvað varðar greint byggingarleyfi fyrir lóðina að Strandvegi 1, því tekin til efnisúrlausnar.

Kærendur hafa vísað til þess að umdeilt byggingarleyfi heimili byggingu hærra húss að Strandvegi 1 en gert sé ráð fyrir í deiliskipulagi.  Greinargerð skipulagsins kveði á um tveggja hæða hús á umræddri lóð en uppdráttur sýni hins vegar tvær hæðir auk jarðhæðar.  Er því haldið fram að greinargerðin gangi framar uppdrætti ef misræmis gæti og skipulagsáætlunina beri að túlka með hliðsjón af hagsmunum íbúa Hraunsholts, þ.m. kærenda, sem nefndir séu í skipulagsgreinargerðinni sem ástæða fyrir lágum húsum á vesturhluta skipulagssvæðisins.

Af 2. mgr. 10. gr. skipulags- og byggingarlaga verður ótvírætt ráðið að skipulagsáætlanir séu settar fram í greinargerð og á uppdrætti og í 4. mgr. 23. gr. laganna er kveðið á um að deiliskipulag skuli sett fram í greinargerð og á uppdrætti.  Hvorki af þessum ákvæðum laganna né af ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 verður ráðið um innbyrðis rétthæð hvors þáttar um sig ef saman lýstur.  Við skýringu deiliskipulagsákvörðunar verður því að horfa heildstætt á uppdrátt og greinargerð og túlka skipulagið eftir atvikum með hliðsjón af tiltækum skýringargögnum og að teknu tilliti til, tilgangs og markmiða skipulagsins. 

Í gildandi deiliskipulagi fyrir Sjáland, sem hér á við, er kveðið á um í skipulagsgreinargerð í gr. 1.2.2  að meginhluti bygginga á svæðinu verði tveggja og þriggja hæða en á vesturenda svæðisins verði tveggja hæða hús og þannig sé tekið tillit til útsýnis frá Hraunsholti.  Í gr. 2.7 segir síðan að á deiliskipulagsuppdrætti sé  sýndur fjöldi hæða hvers húss og tekið fram að leyfð hámarkshæð húsa við Strandveg 1, 3, 5, 10 og 12 sé fjöldi hæða x 280 cm + 100 cm miðað við kóta fyrstu hæðar.  Þá er í nefndri grein heimilað að byggja á þökum hvers stigahúss tæknirými allt að 8 fermetra að flatarmáli og allt að 100 cm hærri en greindar hámarkshæðir húsa.  Á gildandi skipulagsuppdrætti samþykktum í bæjarstjórn Garðabæjar hinn 18. mars 2004 er á lóðinni að Strandvegi 1 sýnt fjölbýlishús með tilgreiningunni tvær hæðir auk jarðhæðar og gólfkóti 1. hæðar (götuhæðar) er greindur 6,9.  Hið umdeilda byggingarleyfi heimilar byggingu þriggja hæða húss þar sem hluti þaks er með hæðartöluna 13,5 en meginhluti byggingarinnar með þakhæðina 12,9.

Þrátt fyrir misvísandi orðalag eða hugtakanotkun um fjölda hæða milli deiliskipulags og byggingarleyfis er ljóst að umrætt deiliskipulag heimilar á uppdrætti, sem gr. 2.7 í skipulagsgreinargerð vísar til, byggingu húss á greindri lóð sem er tvær hæðir miðað við götu og aðalinngang húss og hæð, sem er að fullu niðurgrafin við götu en með gólfplötu í sömu hæð og lóðaryfirborð baklóðar.  Helgast sú útfærsla af landhalla lóðarinnar.  Hefur deiliskipulag svæðisins verið óbreytt að þessu leyti frá árinu 2002.  Samkvæmt þessu heimilar skipulagið að hús rísi allt að 6,6 metra ( 2 x 2,8 m + 1 m) frá gólfplötu götuhæðar sem sýnd er með hæðartölunni 6,9.  Í hinu umdeilda byggingarleyfi felst heimild til þess að reisa hús sem er með sömu útfærslu og gert er ráð fyrir í deiliskipulagi, þ.e. hæð með gólfkóta við yfirborð baklóðar en niðurgrafna við götu og tvær hæðir er rísa frá lóðaryfirborði við götu.  Mesta hæð þess húss er 6,6 metra frá gólfkóta götuhæðar en meginhluti byggingarinnar rís 6 metra frá sama yfirborði.  Verður byggingarleyfi því talið samræmast gildandi skipulagi hvað hæð varðar og felur það því ekki í sér meiri röskun á hagsmunum kærenda en þeir máttu búast við samkvæmt hinu gildandi skipulagi. 

Ekki liggur fyrir að umrætt byggingarleyfi sé haldið öðrum þeim annmörkum er gætu valdið ógildingu þess og verður kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfisins af þeim sökum hafnað.     

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu byggingarleyfa fyrir húsin að Strandvegi 3 og 5, Garðabæ er samþykkt voru í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 19. september 2003 er vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kröfu um ógildingu byggingarleyfis fyrir húsi að Strandvegi 1, Garðabæ sem samþykkt var í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 6. ágúst 2004 er hafnað.

 

 _________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                    Ingibjörg Ingvadóttir

 

des 22
Love0

2/2003 Smáragata

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 3/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Smáragötu 13 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 um að hafna umsókn kæranda um endurnýjun bílskúrs á greindri fasteign.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. janúar 2003, er barst nefndinni hinn 10. janúar s.á., kærir S, Smáragötu 13, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002 að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs og stærri skúrs á lóð hans að Smáragötu 13.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu hinn 19. desember 2002.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða afgreiðsla verði felld úr gildi.

Málavextir:  Í aprílmánuði árið 2002 sótti kærandi um leyfi til að rífa 22,8 fermetra bílskúr er fyrir var á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík og byggja nýjan 71,2 fermetra skúr í hans stað í samræmi við teikningar, dags. 16. apríl 2002.  Var erindið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 23. apríl og því vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Bakhlið hins nýja skúrs átti að ná að lóðarmörkum Laufásvegar 72 þar sem bílskúr þeirrar lóðar liggur að lóðarmörkum kæranda, en vegna landhalla lóðar yrði umsótt bygging um 70 sentimetra yfir lóðaryfirborði við lóðamörkin. 

Næstu mánuði var málið nokkrum sinnum á dagskrá á fundum skipulagsfulltrúa og byggingarfulltrúa Reykjavíkur.  Leitað var umsagnar Árbæjarsafns vegna fyrirhugaðrar byggingar og var ekki gerð athugasemd við hana af hálfu safnsins í umsögn þess, dags. 9. maí 2002.  Hins vegar kom fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 10. maí 2002, að fyrirhugaður bílskúr og aðkeyrsla að honum þætti full stór og lagt til að bílskúrinn og aðkeyrsla að honum yrði minnkuð.

Í júní og júlí 2002 kynnti kærandi eigendum nágrannafasteigna umsóttar framkvæmdir en engar athugasemdir komu fram að öðru leyti en því að bréf barst frá skrifstofu forseta Íslands vegna Laufásvegar 72 til skipulagsfulltrúa Reykjavíkur, dags. 21. ágúst 2002, þar sem gerð var grein fyrir nýtingu hússins að Laufásvegi 72 sem gestabústaðar opinberra gesta og var þar vakin athygli á ákvæðum laga um grenndarkynningu og óskað upplýsinga um framvindu málsins.  Kærandi fékk afrit þessa bréfs.  Í svarbréfi skipulagsfulltrúa til forsetaembættisins, dags. 2. september 2002, voru málavextir reifaðir og tekið fram að ef umsóknin yrði grenndarkynnt og ekki lægi fyrir samþykki nágranna yrði umsókninni hafnað með vísan til 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægðir bygginga að lóðarmörkum ef athugasemdir kæmu fram við grenndarkynninguna.

Kærandi gerði þá breytingu á umsókn sinni að framhlið fyrirhugaðs bílskúrs var minnkuð úr 8,9 í 7,2 metra, en áður hafði aðkeyrsla verið þrengd frá upphaflegum teikningum.  Voru teikningar svo breyttar teknar fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 24. september 2002 og málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Málið var á dagskrá skipulagsfulltrúa hinn 10. og 16. október 2002 og samþykkt að grenndarkynna umsókn kæranda fyrir hagsmunaaðilum að Laufásvegi 70, 72 og 74.  Var umsóknin grenndarkynnt frá 21. október með athugasemdafresti til 19. nóvember 2002 sem framlengdur var til 26. nóvember að ósk forsetaembættisins.  Andmæli bárust frá skrifstofu forseta Íslands og forsætisráðuneytinu í bréfum, dags. 25. nóvember 2002.  Þar var vísað til þess að vegna notkunar hússins að Laufásvegi 72 fyrir opinbera tignargesti væri ekki unnt að fallast á bílskúr á lóðarmörkum.  Var skírskotað til þess að fyrirhuguð bílskúrsbygging myndi torvelda öryggisgæslu  og valda ónæði í húsinu og suðurgarði þess.

Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarnefndar hinn 29. nóvember og 4. desember 2002, en afgreiðslu þess frestað.  Málið var loks til lykta leitt á fundi nefndarinnar hinn 11. desember 2002 með því að umsókn kæranda var synjað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, þar sem a og b liður greinar 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum, þótti standa því í vegi að unnt væri að samþykkja erindið.

Kærandi undi ekki þeim málalokum og skaut ákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur engin efnisleg rök mæla gegn umsóttri bílskúrsbyggingu að Smáragötu 13.  Um sé að ræða stóra lóð og muni bílskúrinn að mestu verða niðurgrafinn og hafa lítil sem engin grenndaráhrif.  Hafi kærandi komið til móts við athugasemdir skipulagsfulltrúa og minnkað framhlið skúrsins og þrengt aðkomu að honum til samræmis við ábendingar þar um.  Hönnun skúrsins taki mið af útliti íbúðarhúss og falli vel að umhverfi sínu og götumynd.

Þau andmæli sem einungis hafi komið fram vegna einnar nágrannalóðar við grenndarkynningu fyrirhugaðs bílskúrs eigi ekki við rök að styðjast.  Vandséð sé að bílskúrinn geti torveldað nýtingu Laufásvegar 72 þar sem hann verði niðurgrafinn og og lítt eða ekki sýnilegur frá því húsi vegna legu sinnar og gróðurs á lóðamörkum.  Þar að auki gnæfi bílskúr að Laufásvegi 72, sem nái að lóðarmörkum kæranda, um 6 metra yfir helming fyrirhugaðs bílskúrs en hann muni ekki ná upp fyrir botnplötu bílskúrsins að Laufásvegi 72.

Þá er á það bent að lóðin að Smáragötu 13 sé eignalóð og engar kvaðir hvíli á henni hvað nýtingu snerti umfram það sem almennt gerist um íbúðarlóðir.  Hugsanleg notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 72 geti því ekki rýrt notkun nágrannalóða, enda hafi sú lóð engin réttindi umfram nágrannalóðir er gæti leitt til slíkrar niðurstöðu.

Kærandi telur að ekki hafi verið gætt jafnræðis við hina kærðu ákvörðun og ekki verið tekið tillit til þeirrar staðreyndar að þegar sé til staðar bílskúr að Laufásvegi 72, 11,3 x 4,2 metrar að stærð, sem liggi að lóðarmörkum kæranda og gnæfi 6 metra yfir yfirborði lóðar hans.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hin kærða synjun byggingarleyfis standi óröskuð og er vísað til fyrirliggjandi gagna og einkum umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 9. desember 2002, til stuðnings þeirri kröfu.

Í tilvitnaðri umsögn skipulagsfulltrúa kemur fram að þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag af svæðinu sé samþykkt byggingar á lóðamörkum háð samþykki eiganda aðliggjandi lóðar.  Í gr. 75.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé kveðið á um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum.  Samkvæmt a og b lið greinarinnar verði fjarlægð að lóðarmörkum að vera a.m.k. hálf hæð húss eða að lágmarki 3 metrar að vissum skilyrðum uppfylltum um brunaþol útveggja.

Samkvæmt þeim uppdráttum sem fyrir liggi sé umsótt bílgeymsla staðsett á lóðarmörkum.  Hún uppfylli því ekki lágmarksfjarlægð frá lóðarmörkum eftir ákvæðum a og b liðar fyrrgreindrar 75 gr. byggingarreglugerðar.  Í gr. 75.4 í nefndri reglugerð sé mælt fyrir í hvaða tilvikum heimilt sé að veita undanþágu frá ákvæðum greinar 75.1.  Þar sé heimilað að víkja frá fyrrgreindum lágmarksfjarlægðum bygginga frá lóðarmörkum í deiliskipulagi eða með þinglýstum samningi milli lóðarhafa en hvorugu sé til að dreifa í umdeildu tilviki.

Af þessum sökum hafi ekki verið hægt að fallast á byggingu bílgeymslu að Smáragötu 13 að lóðarmörkum Laufásvegar 72.

Af hálfu Reykjavíkurborgar er loks upplýst að nú sé unnið að deiliskipulagi fyrir umrætt svæði, m.a. vegna máls kæranda, og sé í deiliskipulagstillögunni gert ráð fyrir heimild til byggingar bílskúrs á lóð hans.
 
Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og byggingu nýs skúrs að lóðamörkum lóðar hans að Smáragötu 13 og Laufásvegar 72 hafnað.

Synjun á byggingarleyfisumsókn kæranda er einungis studd þeim rökum að grein 75.1 í byggingarreglugerð um lágmarksfjarlægðir bygginga frá lóðarmörkum standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.  Ekki er teflt fram af hálfu borgarinnar að umrædd bílskúrsbygging hafi í för með sér efnislega röskun eða óhagræði fyrir nágranna kæranda sem leitt gæti til synjunar á umræddri umsókn.

Fallast verður á það með borgaryfirvöldum að gr. 75 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 taki til umsóttrar bílskúrsbyggingar þótt hún rísi að óverulegu leyti upp úr yfirborði lóðar við lóðarmörk að Laufásvegi 72, enda tekur 4. kafli skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um mannvirki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna.  Krafa nefndrar greinar byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum stendur því í vegi fyrir samþykkt umsóknar kæranda á meðan ekki er fyrir hendi þinglýst samþykki viðkomandi lóðarhafa um byggingu að lóðamörkum eða sú tilhögun ákveðin með gildistöku deiliskipulags, sbr. gr. 73 og gr. 75.4 í byggingarreglugerð.

Að þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki felld úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu þeirrar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. desember 2002, að hafna umsókn kæranda um niðurrif eldri bílskúrs og um byggingu nýs skúrs á lóð hans að Smáragötu 13 í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________          _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                     Ingibjörg Ingvadóttir