Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

37/2006 Skipholt

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 28. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 37/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.     

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra G og G, Skipholti 50, Reykjavík, f.h. eigenda og íbúa að Skipholti 50, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.  

Verður að skilja erindi kærenda á þann veg að gerð sé krafa um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 28. september 2006, er barst nefndinni hinn 29. sama mánaðar, settu kærendur fram kröfu um stöðvun framkvæmda en þær voru þá nokkuð á veg komnar.  Kærendum var gefinn kostur á að tjá sig um sjónarmið borgaryfirvalda í málinu og bárust athugasemdir þeirra hinn 24. október 2006.  Var gagnaöflun þá lokið og ákvað úrskurðarnefndin því að taka málið til efnisúrlausnar í stað þess að taka afstöðu til stöðvunarkröfunnar.  Hafa óvænt atvik eftir það leitt til þess að uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist þar til nú.  

Málavextir:   Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa í júlí árið 2005 var lögð fram tillaga Þórsafls hf. um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar að Skipholti 50A og var samþykkt að grenndarkynna tillöguna hagsmunaaðilum.  Að grenndarkynningu lokinni var málið tekið fyrir á ný á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og grenndarkynningin felld niður og málinu vísað frá með eftirfarandi bókun:  „Með vísan til þess að skipulagsskilmálar sem taldir hafa verið í gildi fyrir lóðina að Skipholti 50a og tilgreindir voru í grenndarkynntri tillögu að breytingu á deiliskipulagi teljast ekki fullnægja skilyrðum undantekningarákvæðis 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í lögum 73/1997, er framlögðu erindi vísað frá vegna formgalla auk þess sem grenndarkynning er felld niður.  Umsækjanda ber þess í stað að sækja um byggingarleyfi vegna breytinganna og verður slíkt leyfi grenndarkynnt fyrir sömu aðilum og var gefinn kostur á að tjá sig um fyrri afgreiðslu málsins í samræmi við ákvæði 7. mgr. laga nr. 73/1997.“    

Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2005 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja eina hæð úr steinsteypu ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt þar sem yrði komið fyrir fimm íbúðum.  Jafnframt var sótt um heimild til að breyta félagsaðstöðu á neðri hæð hússins í fimm íbúðir þannig að samtals yrðu tíu íbúðir í bakbyggingunni.  Byggingarfulltrúi afgreiddi málið með eftirfarandi bókun:  „Vísað til athugasemda á umsóknarblaði.  Að þeim uppfylltum verður málið sent skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.“ 

Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 27. janúar 2006 var málið tekið fyrir og samþykkt að grenndarkynna framlagða tillögu hagsmunaaðilum.  Stóð kynningin yfir frá 1. febrúar 2006 til 1. mars 2006 og bárust nokkrar athugasemdir, þar á meðal frá kærendum. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 15. mars 2006 var málið tekið fyrir á ný að lokinni grenndarkynningu.  Á fundinum var lagt fram bílastæðabókhald hönnuðar ásamt samantekt á athugasemdum og svör skipulagsfulltrúa vegna grenndarkynningar.  Var eftirfarandi samþykkt færð til bókar:  „Ráðið gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og með vísan til samantektar og svara skipulagsfulltrúa vegna grenndarkynningar.  Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“  

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. apríl 2006 var beiðni um breytingar á bakhúsinu að Skipholti 50A samþykkt. 

Hafa kærendur skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.  

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er í upphafi vísað til þess að þeir fagni því að atvinnuhúsnæðinu að Skipholti 50A verði breytt í íbúðarhúsnæði.  Aftur á móti geti þeir ekki sætt sig að öllu leyti við breytingar húsnæðisins, þar sem sumar þeirra séu líklegar til þess að rýra verðgildi eigna að Skipholti 50, m.a. vegna fyrirsjáanlegs ónæðis og óvistlegra umhverfis.

Kærendur benda á að hækkun húsnæðisins að Skipholti 50A valdi mikilli skerðingu á útsýni frá gluggum á austurhlið Skipholts 50, en þar séu á fyrstu og annarri hæð tveir svefnherbergisgluggar ásamt stofuglugga og í kjallara séu þar svefnherbergis-, eldhús- og stofugluggar.  Skerðing útsýnis kjallaraíbúðar nái til 60% glugga (75% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri).  Skerðing útsýnis á annarri hæð nái til 33% glugga (37,5% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri) og skerðing útsýnis á fyrstu hæð nái til 37,5% glugga (43% ef tillit sé tekið til þess að baðherbergisgluggi á norðurhlið sé með hömruðu gleri).  Á vesturhlið hússins að Skipholti 50 séu engir gluggar, þar sem húsnæðið sé sambyggt Skipholti 44.  Kærendur leggi til að efsta hæð hússins að Skipholti 50A verði inndregin svo hún skerði ekki útsýni eins mikið. 

Kærendur halda því fram að skuggavarp aukist verulega á austurgafl hússins að Skipholti 50 og yfir garðinn sem snúi í suður.  Á austurgafli hafi tvær íbúðir svefnherbergis- og stofuglugga og ein íbúð svefnherbergis-, eldhús- og stofuglugga.  Mögulega muni austurgafl Skipholts 50 lítið sem ekkert njóta sólar með haustinu.  Aukið skuggvarp muni einnig hafa áhrif á gróður í garði ásamt því að notkunarmöguleikar hans og svala fyrstu og annarrar hæðar rýrni þegar hausta taki.  Kærendur undrist að í gögnum vegna hinnar kærðu ákvörðunar skuli ekki vera miðað við haustjafndægur 22. september eins venja sé, en verulega geti munað um hæð sólar og lengd skugga eftir því sem nær jafndægri dragi. 

Talsvert mikið ónæði verði vegna nálægðar Skipholts 50A, en á vesturhlið hússins séu fyrirhugaðir stofu-, eldhús- og svefnherbergisgluggar ásamt svölum sem snúi að austurhlið Skipholts 50 þar sem m.a. svefnherbergi séu staðsett.  Skipholt 50A standi á lóðarmörkum og telji kærendur mikið ónæði af því að hafa stofu og eldhúsglugga ásamt svölum beint fyrir framan svefnherbergisglugga þeirra.  Ekki sé ljóst miðað við teikningar hvar aðalinngangur eignarinnar eigi að vera en verði hann á vesturhlið sé ljóst að talsvert ónæði muni verða af umgengni þar.  Þá verði kærendur fyrir ónæði af völdum umferðar um göngustíg sem sé við húsgafl Skipholts 50. 

Mótmælt sé sterklega þeirri ákvörðun að leyfa byggingu svala utan byggingarreits en samkvæmt teikningu komi svalirnar inn á almenningsgöngustíg sem skilji að lóðamörk Skipholts 50 og 50A.  Göngustígurinn sé í umsjá borgarinnar og á honum séu kvaðir um lagnir og opinn stíg.  Svalir skuli a.m.k. vera þrjá metra frá lóðarmörkum en samkvæmt hinni kærðu ákvörðun nái svalirnar út fyrir lóðarmörk.  Útveggur vesturhliðar Skipholts 50A sé nánast á lóðarmörkum og úr því þurfi að skera hvort leyfilegt sé að byggja svalir sem nái yfir almenningsgöngustíg og hvaða reglur gildi um fjarlægð svala frá svefnherbergisgluggum næstu eignar.  Vegna alls framangreinds sé því sérstaklega mótmælt að heimilað verði að byggja svalir á vesturhlið Skipholts 50A. 

Kærendur benda á að óljóst sé af gögnum málsins hvort til standi að færa fyrrnefndan göngustíg.  Þá sé og óljóst hvað hafi orðið af áformum byggingarleyfishafa um sérstakan byggingarreit fyrir bílageymslu sem áður hafi verið kynntur kærendum. 

Ætla megi að við hina kærðu ákvörðun muni söluverðmæti og sölumöguleikar að íbúða Skipholti 50 rýrna verulega. 

Kærendur benda á að framkvæmdir hafi fyrir löngu verið hafnar við breytingar á húsnæðinu að Skipholti 50A.  Byggingarfulltrúa hafi verið tilkynnt þetta í ágúst 2005 en samkvæmt upplýsingum frá fulltrúa byggingarfulltrúa hafi hann ekki séð sér fært að koma og skoða aðstæður og umhverfi.

Þó svo að kærendur fagni því að Skipholti 50A skuli breytt í íbúðarhúsnæði hljóti þeir að leiða hugann að því hvers konar nágranna megi vænta miðað við þá hönnun sem fyrir liggi.  Vegna smæðar þeirra tíu íbúða sem koma eigi fyrir í húsinu og nálægðar fimm þeirra við fjölfarinn göngustíg megi teljast ólíklegt að þær verði vænlegur kostur fyrir fjölskyldufólk.  Eðlilegt sé að benda á að fyrir ofan Skipholt 50 og 50A sé Fjöltækniskólinn og að Háteigsvegi 31-33 séu stúdentagarðar.  Klúbburinn Geysir, athvarf fyrir geðveikt fólk, sé staðsettur að Skipholti 29 og þeim megin götunnar sé einnig Færeyska sjómannaheimilið og Sjómannaheimilið Örkin.  Að Skipholti 27, 50E og 50F séu einnig stúdentagarðar.  Það sé því tilfinning kærenda að frekar sé skortur á stærri íbúðum sem henti fjölskyldum en fleiri litlum einstaklingsíbúðum eða stúdentagörðum, nema það sé stefna borgaryfirvalda að breyta hverfinu í kringum Fjöltækniskólann í stúdentagarða.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun.  Því verði eigendur húsa að gera ráð fyrir því að hvorki útsýni né sólarljós sé sjálfgefið í þéttri byggð og geti breyst, enda réttur til óbreytts útsýnis ekki bundinn í lög.  Það sé hlutverk skipulagsyfirvalda að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða vegna framkvæmda á annarri eign.  Útsýni sé ekki sjálfgefið og taki breytingum eftir því sem borgin þróist.  Því megi alltaf búast við því að einhver skerðing verði á útsýni þegar byggð séu ný hús eða gerðar viðbyggingar við eldri hús.  Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa af því að byggja ofan á hús sitt á þann hátt sem samþykkt hafi verið séu mun meiri en þeir hagsmunir kærenda sem hugsanlega fari forgörðum vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar.

Í gögnum málsins sé að finna upplýsingar um skuggavarp hússins að Skipholt 50A, bæði fyrir og eftir breytingar þess, hinn 20. júlí kl. 9, 12 og 17 og hinn 18. september kl. 9, 12 og 17.  Jafndægri séu 20. mars og 22. september, þannig að þarna muni fjórum sólarhringum sem teljist óverulegt þegar skoðaðir séu skuggar sólar.  Samkvæmt skuggavarpi hinn 18. september sé ljóst að aukið skuggavarp sé á húsið að Skipholti 50 snemma hausts, fyrir hádegi, en upp úr kl. 12 hverfi skuggi alfarið af húsi og lóð að Skipholti 50.  Aukið skuggavarp yfir sumarmánuði sé eingöngu á bílskúrum og bílastæðum.  Því sé hvorki hægt að fallast á þá fullyrðingu að skuggavarp vegna fyrirhugaðrar hækkunar hússins að Skipholti 50A sé svo mikið að um rýrnun á eigninni að Skipholti 50 sé að ræða né að það sé meiri en búast megi við í þéttbýli sem sé í stöðugri þróun.

Það sé í samræmi við skilgreiningu á miðsvæðum í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 að heimila að skrifstofuhúsnæði í umræddu húsi sé breytt í íbúðir.  Varla verði hjá því komist að útveggir hússins séu nýttir fyrir glugga, bæði til að draga inn dagsbirtu og loftun.  Gert hafi verið ráð fyrir svölum á vesturhlið hússins í fyrri kynningu.  Þær hafi verið grynnkaðar og lengdar lítillega.  Ekki sé gert ráð fyrir breytingum á inngöngum inn í húsið að Skipholti 50A.  Umræddar svalir séu um 2,6 metra frá lóðamörkum og þaðan séu um 8,5 metrar að húsinu að Skipholti 50.  Þetta geti ekki talist óeðlileg nálægð í þéttbýli.  Vesturhlið efri hluta hússins að Skipholti 50A sé um 3,8 metra frá lóðamörkum.  Stígurinn sem á hvíli kvöð um almenna umferð sé inni á lóð Skipholts 50A og sé við lóðamörk Skipholts 50 og 50A.  Umræddar svalir séu því ekki út fyrir lóðamörk.  Samkvæmt byggingarreglugerð sé heimilt að hafa útskagandi húshluta yfir almennum göngustígum, þó ekki í minna en 2,6 metra hæð frá jörðu.  Út frá skipulagslegum forsendum sé því ekki ástæða til að gera athugasemdir við gerð svala á vesturhlið hússins að Skipholti 50A, eins og þær séu sýndar á uppdráttum.

Varðandi staðsetningu göngustígs þá sé samkvæmt gildandi mæliblaði kvöð um göngustíg fyrir almenning á lóðamörkum Skipholts 50 og 50A og að húsinu að Skipholti 50A.  Ekki þurfi því að sækja sérstaklega um legu stígs á því svæði.

Villa hafi verið í fyrri uppdrætti og þar hafi átt að standa byggingarreitur fyrir hús í stað byggingarreitur fyrir bílgeymslu.

Ljóst þyki að áhrif umþrættra breytinga séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins.  Telji kærendur sig geta sannað það að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt megi teljast hjá fasteignaeigendum í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin ekki bær til að fjalla um. 

Tekið sé fram að byggingarfulltrúi hafi stöðvað framkvæmdir á lóðinni með bréfi, dags. 10. mars 2006, er í ljós hafi komið að framkvæmdir hafi verið hafnar án þess að gefið hafi verið út byggingarleyfi.  Hvað varði þá málsástæðu kærenda að íbúðirnar henti ekki fjölskyldufólki sé bent á að hvergi segi að ekki megi byggja íbúðir sem henti öðrum þjóðfélagshópum auk fjölskyldufólks, en tekið skuli fram að aðeins ein af tíu nýjum íbúðum sé um 80 fermetrar.  Allar hinar séu stærri og henti því fjölskyldufólki jafnt sem öðrum.

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Kærendur telja fyllilega ljóst að það sé eðli borga að geta tekið breytingum og vera í stöðugri þróun.  Í umsögn skipulags- og byggingarsviðs sé þess getið að hlutverk skipulagsyfirvalda sé að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða á eignum vegna framkvæmda á annarri eign.  Það sé mat kærenda að umræddar framkvæmdir séu einmitt „óþolandi skerðing á gæðum eða verðrýrnun“.  Hagsmunir byggingarleyfishafa, sem séu verktakar úr öðru bæjarfélagi, virðist vega þyngra hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar heldur en rök þeirra íbúa Reykjavíkur sem við breytingarnar þurfi að búa.  Kærendur fallist ekki á þá skilgreiningu skipulags- og byggingarsviðs að einungis sé um lítilsháttar útsýnisskerðingu að ræða.  Hún verði að teljast veruleg, sérstaklega fyrir íbúðir á fyrstu og annarri hæð.

Þó svo að skipulags- og byggingarsvið meti aukningu skuggavarps óverulega þá sé það mat kærenda að slík aukning geti, auk þess að draga úr birtu á lóð, rýrt verðgildi eigna.  Sé vanalegt að miða skuggavarp við ákveðnar dagsetningar þá skuli ekki víkja frá þeirri venju. 

Í hinni kærðu ákvörðun sé gert ráð fyrir verönd á jarðhæð sem nái nánast að almennum göngustíg.  Segja megi að Skipholt 50 tilheyri, skipulags- og hönnunarlega séð, Skipholti 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, 44, 46, og 48.  Skipholt 50 tilheyri efri húsaröð þar sem 17-18 metrar séu á milli húsa.  Fjarlægð frá Skipholti 50 yfir í 50A sé, samkvæmt mælingum skipulags- og byggingarsviðs, um 11 metrar.  Að mati kærenda muni hið mikla byggingarmagn í kjölfar hækkunar hússins á lóðinni að Skipholti 50A verða til þess að ónæði aukist til muna.   Ef miðað sé við verönd á vesturhlið Skipholts 50A standi eignin mun nær lóðamörkum en skipulags- og byggingarsvið telji í gögnum sínum.  Steypt eining Skipholts 50A sé, samkvæmt mælingum kærenda, næst lóðamörkum Skipholts 50 um 3,6 metrar.  Samkvæmt upplýsingum, sem fram hafi komið í símtali við Skipulagsstofnun, tilheyri göngustígurinn borginni og því sé rétt að reikna lóðarmörk að stígnum, en kveðið sé á um að hann skuli vera þriggja metra breiður.  Samkvæmt þessari skilgreiningu séu svalir komnar út fyrir lóðarmörk og verönd liggi alveg að lóðarmörkum.  Miðað við áætlað byggingarmagn á lóð megi ljóst vera að gríðarleg aukning verði á mannaferðum sem hafi talsvert ónæði í för með sér.

Ítrekað sé að áhrif umræddra breytinga séu veruleg.  Eðlilegt hljóti því að vera að um málið sé fjallað þannig að byggingaraðili hafi ekki áunnið sér aukin réttindi með því að hafa hafið framkvæmdir og öll gögn látin gilda sem hin sömu og áður en til framkvæmda hafi komið, þ.e. frá því að athugasemdir bárust upphaflega.  

Kærendur hafa rökstutt frekar sjónarmið sín í málinu.  Þykir ekki þörf á að reifa þau frekar hér en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar í kærumáli þessu.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að ekki sé um að ræða skerðingu útsýnis úr kjallara eða íbúð fyrstu hæðar hússins að Skipholti 50 þar sem núverandi bygging að Skipholti 50A skerði nú þegar útsýni til austurs og verði því engin breyting á því útsýni sem fyrir sé.  Útsýni frá annari hæð til austurs skerðist óverulega vegna sólstofu sem sé á þaki núverandi byggingar og skerði útsýni annarrar hæðar um 3/5 til austurs, lengra í austri séu fimm hæða hús sem skerði útsýni enn frekar. 

Varðandi skuggavarp sé vísað til þess að yfir sumartímann muni skuggi vegna ofanábyggingarinnar ná kl. 9 frá miðju bílastæði yfir það allt, en þó ekki upp á húsgaflinn.   Um kl. 12 verði skuggi farinn af lóðinni.  Þann 18. september um kl. 9 nái skugginn lengst frá miðjum garði og yfir hann allan en ekkert skuggavarp sé af bílskúr sem standi í suðaustur horni lóðar, en bílskúr gæti gefið svipað skuggavarp og viðbygging ofan á núverandi bakhús.  Um kl. 12 verði skuggi yfir bílastæðinu sem þó nái ekki upp á húshliðina.  Lóð hússins að Skipholti 50 snúi til suð-suðvesturs með enga byggingu fyrir framan sig og njóti því að fullu sólar þangað til að skuggi myndist af Skipholti 44. 

Misskilnings gæti hjá kærendum um staðsetningu Skipholts 50A gagnvart lóðarmörkum Skipholts 50.  Húsið að Skipholti 50A standi ekki á lóðarmörkum eins og kærendur haldi fram.  Vesturhlið Skipholts 50A, nánar tiltekið útbrún útveggjar, sé 3,77 m frá lóðarmörkum.  Fjarlægð milli húsanna sé 12,92 m.  Svalir ofanábyggingar muni ekki ná inn á göngustíg eins og kærendur haldi fram því fjarlægð frá svalabrún að göngustíg sé 0,97 m.  Fjarlægð frá svalabrún að lóðarmörkum sé 2,57 m sem þýði að svalirnar ná ekki út fyrir lóðarmörk.  Þær séu 1,2 m á breidd.   

Aðalinngangur Skipholts 50A sé á austurhlið og snúi því að bílastæðum og bílageymslu.  Inngangurinn á vesturhlið sé fyrst og fremst ætlaður sem aðgengi að sorp- og hjólageymslu.  Umferðin muni því verða um aðalinnganginn þar sem verði dyrasími og póstkassar fyrir innan.  Umferð um göngustíg muni ekki aukast með tilkomu aðgengis að sorp- og hjólageymslu, þvert á móti muni aðgengi um þennan inngang minnka frá því sem áður hafi verið, en þar hafi verið félagsaðstaða.      

Ekki hafi verið sótt um leyfi af hálfu byggingarleyfishafa til að breyta göngustíg sem liggi innan lóðarmarka Skipholts 50A enda kvöð um almenna gönguumferð um stíginn.  Ekki standi til að færa eða breyta göngustígnum.  

Fyrirhugað sé að sex íbúðir í húsinu að Skipholti 50A verði frá 110 m² til 120 m², minni íbúðirnar séu frá 80 m² til 100 m².  Íbúðirnar henti því fjölskyldufólki og eldra fólki. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu, sem stendur á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík, ásamt því að heimilað er að breyta nýtingu hússins í íbúðarhúsnæði.  Krefjast kærendur ógildingar leyfisins vegna neikvæðra grenndaráhrifa byggingarinnar. 

Á svæði því er hér um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag en byggðin er tiltölulega gróin og þétt.  Vestan við hús kærenda er íbúðarbyggð en austan þess eru stórar atvinnulóðir sem teljast vera fullbyggðar og á standa nýleg hús.  Er ekki að vænta mikilla breytinga á byggingum á þessum lóðum.  Telja verður, eins og hér stendur sérstaklega á, að byggingaryfirvöldum hafi verið heimilt að veita hið kærða leyfi án þess að fyrir lægi deiliskipulag að umræddu svæði, enda verður ekki talið að byggðamynstri hverfisins verði raskað til muna með hinni umdeildu viðbyggingu eða að hún muni skera sig úr umhverfi sínu.  Var því unnt að fara með málið eftir 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna umsókn um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu og breyttri notkun, svo sem gert var. 

Lóðirnar að Skipholti 50 og 50A standa við hlið hvorrar annarrar að hluta en inn á lóðinni nr. 50A er göngustígur meðfram lóðarmörkum að mestu þar sem húsin standast á.  Bil milli húss kærenda og bakhússins á lóðinni nr. 50A er tæpir 13 metrar og stendur bakhúsið um 3,8 metra frá lóðarmörkum og er með því fullnægt kröfum um fjarlægð húss frá lóðarmörkum.   Verður ekki heldur talið að það varði ógildingu byggingarleyfisins þótt svalir séu lítillega nær lóðarmörkum en nemur 3,0 metrum.  Er þá litið til þess að bil milli húsanna að Skipholti 50 og 50A er eftir sem áður vel yfir þeim mörkum sem áskilið er í byggingarreglugerð.  Teljast ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 því uppfyllt hvað varðar bil milli húsa og fjarlægðir frá lóðarmörkum. 

Nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 50A við Skipholt verður 0,76 eftir breytingarnar sem verður að telja í samræmi við það sem tíðkast á umræddu svæði.  Ekki verður fallist á það með kærendum að útsýnisskerðing, skuggavarp, birtuskerðing eða aukin umferð vegna hinnar umdeildu ofanábyggingar valdi þeim slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri hið kærða byggingarleyfi af þeim sökum.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildinu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. apríl 2006 um að veita leyfi til byggingar einnar hæðar ofan á bakbyggingu á lóðinni nr. 50A við Skipholt í Reykjavík og að breyta félagsaðstöðu á 1. hæð í íbúðir.  

 

 

_____________________________
Hjalti Steinþórsson

 

___________________________       _____________________________
Ásgeir Magnússon                                  Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

 

 

des 22
Love0

35/2006 Aðalgata

Með

Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 35/2006, kæra á samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 Ólafsfirði, úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, svo og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí s.á. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir R Laugateigi 11, Reykjavík, fyrir sína hönd og B G H og R eigenda fasteignarinnar að Kirkjuvegi 1, samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, og samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí 2006.  Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 8. febrúar 2005 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Ólafsfjarðar fyrir sitt leyti erindi eiganda fasteignarinnar að Aðalgötu 16 þar í bæ um breytta notkun hússins úr verslunarhúsnæði í íbúðir en benti á að breyta þyrfti landnotkun reitsins í aðalskipulagi.  Bæjarstjórn staðfesti fundargerðina hinn 15. sama mánaðar. 

Hinn 1. nóvember 2005 tók skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins fyrir lóðablað með breyttum lóðamörkum við Aðalgötu, Kirkjuveg og Vesturgötu, er snertir m.a. lóðamörk fasteignar kæranda að Kirkjuvegi 1 og fasteignarinnar að Aðalgötu 16, og umsókn um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 ásamt byggingarnefndar¬teikningum vegna breytinga á húsinu.  Var byggingar¬fulltrúa falið að ganga frá endanlegri tillögu að lóðamörkum og kynna hana fyrir lóðahöfum en greindar teikningar voru samþykktar. 

Lögmaður kærenda mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum og málsmeðferð í bréfi til bæjaryfirvalda, dags 9. nóvember 2005, og hinn 22. nóvember vísaði bæjarstjórn ákvörðunum skipulags- og umhverfisnefndar frá 1. nóvember 2005 aftur til nefndarinnar.  Tók nefndin málið fyrir að nýju hinn 6. desember s.á. og samþykkti að grenndarkynna breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 fyrir hagsmunaaðilum skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 13. desember 2005. 

Í kjölfar þessa áttu sér stað nokkur bréfaskipti milli lögmanns kærenda og bæjaryfirvalda og var kynntum breytingum mótmælt. 

Hinn 2. mars 2006 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 skv. teikningum, dags. 30. júní 2005, og á fundi sínum hinn 7. mars 2006 staðfesti nefndin fyrri samþykkt sína á nefndum teikningum og samþykkti jafnframt að kynna fyrir lóðahöfum lóðablað, dags. 10. febrúar 2006, er snerti m.a. lóðamörk fasteignar kærenda og byggingarleyfishafa.  Bæjarstjórn staðfesti greindar fundargerðir hinn 14. mars 2006 og var þess getið í bréfi bæjarins til lögmanns kærenda, dags. 27. mars sama ár.  Lögmaður kærenda mótmælti hinu kynnta lóðablaði í bréfi, dags. 31. mars 2006, en skipulags- og umhverfisnefnd samþykkti umrætt lóðablað á fundi sínum hinn 8. maí 2006 með þeim fyrirvara að staðfest samþykki lægi fyrir frá lóðarhöfum að Vesturgötu 4 þegar nýr lóðarleigusamningur yrði gerður við þá.  Bæjarstjórn staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum hinn 9. maí s.á. 

Kærendur skutu ákvörðunum um greint byggingarleyfi og lóðablað til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og kröfðust jafnframt bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda.  Var stöðvunarkröfunni hafnað í úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum  hinn 22. júní 2006. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið á hagsmuni þeirra með því að gert sé ráð fyrir að útgangur verði úr húsinu að Aðalgötu 16 að vestanverðu inn á lóð þeirra og með umdeildu lóðablaði sé lóð þeirra minnkuð úr 263 fermetrum, eins og hún hafi verið skráð í landskrá fasteigna, í 210,4 fermetra. 

Málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana sé í ýmsu áfátt og í andstöðu við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Þeim hafi ekki verið gert aðvart um fyrirhugaðar breytingar og umdeild breyting hafi fyrst verið kynnt eftir að lögmaður þeirra hafi sent bæjaryfirvöldum bréf og engin afstaða hafi verið tekin til mótmæla þeirra við fyrirhugaðar breytingar á húsi og lóðamörkum.  Þá hafi framkvæmdir við húsið að Aðalgötu 16, sem hafi byrjað um haustið 2005, verið látnar átölulausar af hálfu bæjaryfirvalda þrátt fyrir mótmæli kærenda og vitneskju bæjarins um skort á lögboðnum leyfum.  Ákvörðun um breytta notkun Aðalgötu 16 hafi verið samþykkt án grenndarkynningar eða breytingar á skipulagi og án nokkurs samráðs við nágranna. 

Málsrök Ólafsfjarðarbæjar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er á það bent að fasteignin að Aðalgötu 16, sem standi við aðalgötu bæjarins, hafi ekki verið í notkun síðustu ár og húsið verið í niðurníðslu.  Þörf hafi verið á að koma húsinu í betra ástand og skoðun bæjarins sé að umræddar breytingar séu til hagsbóta fyrir nágranna. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi hefur mótmælt kröfu kærenda.  Hann kveðst í hvívetna hafa farið að lögum og hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði hróflað við ákvörðunum lögmætra stjórnvalda sem hér séu undir. 

Fyrir liggi að lóðarmörk Kirkjuvegar 1 hafi lengi verið óljós og ekkert finnist um lóðina í veðmálabókum.  Kærendum hljóti að vera kunnugt um að fasteignin að Kirkjuvegi 1 hafi á sínum tíma verið seld eiganda hússins að Aðalgötu 16 í því skyni að unnt yrði að stækka það hús enda hafi það á sínum tíma verið hannað með það í huga og hafi verið hlaðið upp í súlubil á vesturhlið þess svo auðveldlega mætti fjarlægja þá veggi og byggja við húsið yfir á lóð Kirkjuvegar 1.  Tilhögun lóðamarka og aðkoma að Aðalgötu 16, sem bæjaryfirvöld hafi nú samþykkt, sé í samræmi við áform þegar fasteignin hafi verið teiknuð fyrir hart nær 50 árum og vörumóttaka hafi verið á norðanverðri vesturhlið hússins á sínum tíma með leyfi byggingaryfirvalda og án athugasemda.  Síðastliðin 40 ár hafi verið litið svo á af hálfu eigenda umræddra fasteigna að húsinu að Aðalgötu 16 fylgdi réttur til aðkomu að vestanverðu. 

Niðurstaða:  Ákvarðanir þær sem um er deilt í máli þessu eru annars vegar heimild fyrir breyttri notkun hússins að Aðalgötu 16, Ólafsfirði og til breytinga á því húsi vegna breyttar notkunar frá 14. mars 2006 og hins vegar ákvörðun um lóðamörk á lóðablaði milli nefndrar fasteignar og fasteignar kærenda að Kirkjuvegi 1 frá 9. maí sama ár. 

Umdeilt byggingarleyfi var kært til úrskurðarnefndarinnar að liðnum eins mánaðar kærufresti skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þykir rétt með hliðsjón af 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að taka þann lið kærunnar til úrlausnar þar sem ekki var getið um kæruheimild og frest í tilkynningu bæjaryfirvalda um útgáfu leyfisins í bréfi, dags. 27. mars 2006, svo sem skylt er skv. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga og með hliðsjón af því að samþykktar byggingarnefndarteikningar virðast taka mið af fyrrgreindu lóðablaði, sem staðfest var hinn 9. maí 2006. 

Í máli þessu liggja ekki fyrir óyggjandi gögn um lóðamörk milli nefndra fasteigna, svo sem þinglýst lóðarblað fyrir hvora fasteign, og ekki er til að dreifa deiliskipulagi þar sem lóðir húsa eru markaðar.  Skráning í landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins ræður ekki úrslitum í þessu efni.  Hafa kærendur og byggingarleyfishafi teflt fram rökum til stuðnings ályktunum sínum um lóðamörkin.  Niðurstaða um hvort ákvörðuð lóðamörk á fyrrgreindu lóðablaði skerði eignarréttindi kærenda ræðst af úrlausn um ágreining aðila um leigulóðaréttindi.  Úr slíkum ágreiningi verður ekki skorið fyrir úrskurðarnefndinni heldur á hann undir almenna dómstóla.  Verður þessum kærulið því vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Með hinu kærða byggingarleyfi var notkun hússins að Aðalgötu 16 breytt úr verslunar- og skrifstofuhúsnæði í íbúðir.  Á uppdrætti Aðalskipulags Ólafsfjarðar 1990-2010, sem lagður hefur verið fram í málinu af hálfu bæjaryfirvalda, fellur umrætt hús undir landnotkunarflokkinn verslunar- og skrifstofuhúsnæði.  Þrátt fyrir eftirgrennslan hefur ekki verið leitt í ljós að breyting hafi verið gerð á aðalskipulaginu á skilgreindri notkun umræddrar fasteignar.  Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þurfa byggingarleyfi að vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Þar sem ósamræmi er milli hins kærða byggingarleyfis og gildandi aðalskipulags hvað varðar notkun hússins að Aðalgötu 16 verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn Ólafsfjarðar staðfesti hinn 9. maí 2006, er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars sama ár, um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ____________________________
Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

74/2004 Öldugata

Með

Ár 2006, föstudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 74/2004, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. desember 2004, er barst nefndinni hinn 22. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., fyrir hönd íbúa að Öldugötu 16 og 18 og að Stýrimannastíg 15, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir.  Borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti ákvörðunina hinn 7. desember 2004.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 7. september 2004 var tekin fyrir umsókn um leyfi til þess að byggja tvo kvisti á norðurþekju, útbúa svalir á þakfleti rishæðar, byggja svalir á suðurhlið 1. og 2. hæðar og innrétta tvær íbúðir á 1. hæð, tvær á 2. hæð og eina rishæð í núverandi atvinnuhúsi á lóð nr. 17 við Öldugötu í Reykjavík.  Var erindinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. 

Hinn 17. september s.á. var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Ægisgötu 26 og Öldugötu 16 og 19.  Var umsótt breyting í kynningu frá 22. september til 20. október 2004 og bárust athugasemdir frá kærendum. 

Hinn 27. október 2004 var málið tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd en afgreiðslu þess frestað með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 25. október 2004, þar sem mælt var með að íbúðum í umræddu húsi yrði fækkað í þrjár.  Var umsækjanda gefinn kostur á að breyta umsókn sinni til samræmis við umsögn skipulagsfulltrúa. 

Af hálfu umsækjanda var komið að andmælum við fækkun fyrirhugaðra íbúða með vísan til fordæma og aðstæðna á umræddu svæði. 

Málið var síðan tekið fyrir hjá skipulags- og byggingarnefnd 17. nóvember 2004 og þar afgreitt með eftirfarandi bókun: 

„Samþykkt með fjórum atkvæðum fulltrúa Reykjavíkurlista m.t.t. jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu, sbr. ný gögn frá umsækjanda þ.e. bréf arkitektanna Ólafar Flygenring og Jon Nordsteien, dags. 01.11.04, tölvubréfa þeirra, dags. 8. og 10.11.04, og bréfs Doma ehf., dags. 01.11.04.“ 

Kærendur undu ekki þessari niðurstöðu og skutu umdeildri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að rökstuðning skorti fyrir hinni kærðu ákvörðun sem gangi gegn áliti skipulagsfulltrúa um fjölda íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Aðeins eitt bílastæði fylgi nefndri fasteign og augljóst sé að þrengt verði að nágrönnum vegna skorts á bílastæðum sem þegar sé vandamál á svæðinu.  Bent sé á að umdeildar framkvæmdir hafi byrjað án þess að lögmætra leyfa hafi verið aflað. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er byggt á því að skipulags- og byggingarnefnd hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umrædda umsókn í máli þessu. 

Hvað varði nauðsynlegan fjölda bílastæða vegna umdeildra breytinga á fasteigninni að Öldugötu 17, vísi Reykjavíkurborg til umsagnar skipulagsfulltrúa um athugasemdir kærenda, þar sem eftirfarandi sé tekið fram: 

„Bílastæðainneign þess er því reiknuð í samræmi við það þ.e. 1 bílastæði á hverja 50fm eða tæplega 7 stæði. Miðað við umsókn þarf húsið að skaffa 7 bílastæði. Samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald, sem samþykktar voru í borgarráði þann 15. janúar 1997 m.s.br. skal ekki krefjast bílastæðagjalds þegar atvinnuhúsnæði er breytt í íbúðarhúsnæði. Hvorki þarf því að fjölga bílastæðum né greiða bílastæðagjald vegna umsóttra breytinga. Reikna má með að breytingin á húsnæðinu hafi ekki neikvæð áhrif á eftirspurn bílastæða á daginn. Hún mun hins vegar líklega gera það á kvöldin og um helgar þegar lítil starfsemi hefur verið í húsinu.“

Þrátt fyrir álit skipulagsfulltrúa, um að æskilegt væri að einungis þrjár íbúðir yrðu leyfðar í umræddu húsi, hafi skipulags- og byggingarnefnd samþykkt að leyfa fimm íbúðir í húsinu.  Slíka ákvörðun hafi skipulags- og byggingarnefnd verið fullkomlega heimilt að taka enda nefndin ekki í neinu bundin af álitum embættismanna.  Um rök að baki þeirri ákvörðun hafi nefndin vísað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með skírskotun til nýrra gagna frá hönnuðum byggingarinnar og umsækjanda.  Rétt sé að taka fram að leyfislausar byggingarframkvæmdir séu á ábyrgð framkvæmdaaðila en ekki hafi komið fram krafa um stöðvun umdeildra framkvæmda, hvorki til byggingaryfirvalda né úrskurðarnefndarinnar, svo vitað sé. 

Í ljósi framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu að úrskurðarnefndin staðfesti hina kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar í máli þessu, enda ekkert komið fram í málinu sem leitt geti til ógildingar hennar. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Athugasemdir byggingarleyfishafa koma fram í fyrirliggjandi bréfum til borgaryfirvalda. 

Vísað er til þess að upphaflega hafi verið leitað eftir afstöðu skipulagsyfirvalda til fyrirhugaðra fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17.  Niðurstaðan hafi verið jákvæð og sérstaklega tekið fram að fjöldi bílastæða væri ekki fyrirstaða þar sem verið væri að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir en húsnæðinu hafi fylgt sjö bílastæði. 

Á svæðinu séu fyrir hús með fleiri íbúðum en þremur auk leikskóla, skóla, skrifstofa, sendiráðs og spítala.  Öldugata 17 beri fimm íbúðir án nokkurra breytinga á lóð og bílastæðafjölda sem ekki eigi við um flest hús í nágrenninu.  Birt stærð hússins að Öldugötu 17 samkvæmt umsókn hafi verið 412,3 fermetrar.  Við Öldugötu, Bárugötu, Marargötu og Ægisgötu séu 13 íbúðarhús með birta stærð yfir 400 fermetra og séu aðeins þrjú þeirra með þremur íbúðum eða færri, eitt með þremur íbúðum og verslun, sjö hús með fjórum til fimm íbúðum, eitt með 20 íbúðum og eitt gistiheimili.  Fyrirhugaðar fimm íbúðir að Öldugötu 17 skeri sig því ekki úr þegar litið sé til nýtingar annarra fasteigna á svæðinu og sú ráðstöfun verði ekki talin skapa vafasamt fordæmi. 

Samkvæmt gildandi reglum hafi umdeild breyting á notkun hússins að Öldugötu 17 ekki í för með sér þörf á fjölgun bílastæða frá því sem húsið hafi átt rétt til.  Séu andmæli, sem fram hafi komið við grenndarkynningu, því að þessu leyti byggð á misskilningi.  Þá sé vísað til stefnu borgaryfirvalda um þéttingu byggðar á umræddu svæði. 

Niðurstaða:  Fyrir liggur að andmæli kærenda gegn heimilaðri innréttingu fimm íbúða í húsinu að Öldugötu 17 lúta að skorti á bílastæðum á svæðinu, sem muni aukast við umdeilda fjölgun íbúða, en jafnframt er bent á að hin kærða ákvörðun hafi verið órökstudd. 

Í bókun skipulags- og byggingarnefndar um hina kærðu ákvörðun er skírskotað til jafnræðissjónarmiða og fordæma á svæðinu með vísan til nýrra gagna er borist hefðu frá byggingarleyfishafa.  Sjónarmið er þar komu fram eru tíunduð hér að framan þar sem gerð er grein fyrir andmælum byggingarleyfishafa.  Með hliðsjón af þessu verður ekki fallist á að rökstuðningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið svo áfátt að raskað geti gildi hennar. 

Með hinni kærðu ákvörðun var m.a. heimilað að breyta atvinnuhúsnæði að Öldugötu 17 í fimm íbúðir.  Fjórar þeirra eru minni en 80 fermetrar að stærð en ein yfir þeim stærðarmörkum og ættu því að fylgja íbúðunum sex bílastæði skv. gr. 64.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Hins vegar ber að hafa í huga að samkvæmt gr. 12.8 í téðri reglugerð skal, við umfjöllun um byggingarleyfi vegna húsa sem byggð hafa verið fyrir gildistöku reglugerðarinnar, taka mið af reglugerðarákvæðum sem í gildi voru við byggingu þeirra.  Þá er í gr. 28 í byggingarreglugerð heimild fyrir að víkja frá kröfum um bílastæði ef þeim verður ekki komið fyrir á lóð, gegn greiðslu gjalds í bílastæðasjóð. 

Í málinu liggur fyrir af hálfu borgaryfirvalda að atvinnuhúsnæði því sem fyrir hafi verið að Öldugötu 17 hafi fylgt réttur til sjö bílastæða en aðeins eitt stæði er innan lóðar fasteignarinnar.  Samkvæmt þessu og með hliðsjón af fyrrgreindum fráviksreglum byggingarreglugerðar standa kröfur um bílastæði ekki í vegi fyrir samþykki hinnar kærðu ákvörðunar. 

Skortur á bílastæðum í eldri hverfum er þekkt vandamál og þá sérstaklega í gömlum íbúðarhverfum nærri miðborg Reykjavíkur.  Getur sú staðreynd þó ekki takmarkað rétt fasteignareigenda til eðlilegrar nýtingar fasteigna sinna miðað við það sem gerist og gengur á viðkomandi svæði.  Breytt notkun umrædds húss, sem er um 412 fermetrar, úr atvinnuhúsnæði í fimm íbúðir, telst vart óhófleg þegar litið er til notkunar annarra fasteigna í nágrenninu. 

Að öllu þessu virtu verður hin kærða ákvörðun ekki talin haldin þeim annmörkum að ógildingu varði. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 17. nóvember 2004, er borgarstjórn staðfesti hinn 7. desember sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og útliti hússins að Öldugötu 17, Reykjavík og að í því mætti innrétta fimm íbúðir. 

 

 

      ___________________________         
                  Hjalti Steinþórsson                          

 

_________________________             ___________________________
Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

35/2006 Aðalgata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 22. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari. 

Fyrir var tekið mál nr. 35/2006, kæra á samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006 og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, frá 8. maí 2006 er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí s.á.

Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir R, Laugateigi 11, Reykjavík, fyrir sína hönd og B, G H og R, eigenda fasteignarinnar að Kirkjuvegi 1, samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, svo og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1 Ólafsfirði. 

Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu. 

Málsatvik:  Hinn 8. febrúar 2006 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Ólafsfjarðar fyrir sitt leyti erindi eiganda fasteignarinnar að Aðalgötu 16 þar í bæ um breytta notkun hússins úr verslunarhúsnæði í íbúðir en benti á að breyta þyrfti landnotkun reitsins í aðalskipulagi.  Hinn 1. nóvember 2005 tók skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins fyrir lóðablað með breyttum lóðamörkum við Aðalgötu, Kirkjuveg og Vesturgötu, er snertir m.a. lóðamörk fasteignar kæranda að Kirkjuvegi 1 og fasteignarinnar að Aðalgötu 16, og umsókn um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 ásamt byggingarnefndarteikningum vegna breytinga á húsinu.  Var byggingarfulltrúa falið að ganga frá endanlegri tillögu að lóðamörkum og kynna hana fyrir lóðahöfum en greindar teikningar voru samþykktar.  Lögmaður kærenda mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum og málsmeðferð í bréfi til bæjaryfirvalda, dags 9. nóvember 2005, og hinn 22. nóvember vísaði bæjarstjórn ákvörðunum skipulags- og umhverfisnefndar frá 1. nóvember aftur til nefndarinnar.  Tók hún málið fyrir að nýju hinn 6. desember og samþykkti að grenndarkynna breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 fyrir hagsmunaaðilum skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 13. desember 2005.  Í kjölfar þessa áttu sér stað nokkur bréfaskipti milli lögmanns kærenda og bæjaryfirvalda og var kynntum breytingum mótmælt að því er varðaði skerðingu á lóð Kirkjuvegar 1.  Hinn 2. mars 2006 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 skv. teikningum, dags. 30. júní 2005, og á fundi sínum hinn 7. mars staðfesti nefndin samþykkt sína á nefndum teikningum frá 1. nóvember 2005 og samþykkti jafnframt að kynna fyrir lóðahöfum lóðablað, dags. 10. febrúar 2006.  Bæjarstjórn staðfesti greindar fundargerðir hinn 14. mars 2006.  Lögmaður kærenda mótmælti hinu kynnta lóðablaði í bréfi, dags. 31. mars 2006, en skipulags- og umhverfisnefnd samþykkti umrætt lóðablað á fundi sínum hinn 8. maí 2006 með þeim fyrirvara að staðfest samþykki lægi fyrir frá lóðarhöfum að Vesturgötu 4 þegar nýr lóðarleigusamningur yrði gerður við þá.  Bæjarstjórn staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum hinn 9. maí s.á. 

Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið á hagsmuni þeirra með því að gert sé ráð fyrir að útgangur verði úr húsinu að Aðalgötu 16 að vestanverðu inn á lóð þeirra og með umdeildu lóðablaði sé lóð þeirra skert.  Málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana sé í ýmsu áfátt og í andstöðu við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Þeim hafi ekki verið gert aðvart um fyrirhugaðar breytingar og umdeild breyting hafi fyrst verið kynnt eftir að lögmaður þeirra hafi sent bæjaryfirvöldum bréf og engin afstaða hafi verið tekin til mótmæla þeirra við fyrirhugaðar breytingar á húsi og lóðamörkum.  Þá hafi framkvæmdir við húsið að Aðalgötu 16, sem hafi byrjað um haustið 2005, verið látnar átölulausar af hálfu bæjaryfirvalda þrátt fyrir mótmæli kærenda og vitneskju bæjarins um skort á lögboðnum leyfum. 

Ólafsfjarðarbær krefst þess að stöðvunarkröfu kærenda verði hafnað og krefst kærumálskostnaðar.  Framkvæmdir við breytingar á húsinu að Aðalgötu 16 séu langt komnar og verulegur kostnaður og óþægindi yrðu því samfara ef framkvæmdir yrðu nú stöðvaðar.  Þá verði ekki séð að hagsmunir kærenda knýji á um slíka stöðvun en skoðun bæjarins sé sú að umræddar breytingar séu til hagsbóta fyrir nágranna. 

Byggingarleyfishafi hefur mótmælt framkominni stöðvunarkröfu.  Hann kveðst í hvívetna hafa farið að lögum og hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði hróflað við ákvörðunum lögmætra stjórnvalda sem hér séu undir.  Fyrir liggi að lóðarmörk Kirkjuvegar 1 hafi lengi verið óljós og ekkert finnist um lóðina í veðmálabókum.  Kærendum hljóti að vera kunnugt um að fasteignin að Kirkjuvegi 1 hafi á sínum tíma verið seld eiganda hússins að Aðalgötu 16 í því skyni að unnt yrði að stækka það hús enda hafi það á sínum tíma verið hannað með það í huga og hlaðið hafi verið upp í súlubil á vesturhlið þess svo auðveldlega mætti fjarlægja þá veggi og byggja við húsið yfir á lóð Kirkjuvegar 1.  Tilhögun lóðamarka og aðkoma að Aðalgötu 16, sem bæjaryfirvöld hafi nú samþykkt, sé í samræmi við áform þegar fasteignin var teiknuð fyrir hart nær 50 árum og vörumóttaka hafi verið á norðanverðri vesturhlið hússins á sínum tíma með leyfi byggingaryfirvalda og án athugasemda.  Síðastliðin 40 ár hafi verið litið svo á af hálfu eigenda umræddra fasteigna að húsinu að Aðalgötu 16 fylgdi réttur til aðkomu að vestanverðu. 

Niðurstaða:  Ákvarðanir þær sem um er deilt í máli þessu eru annars vegar heimild fyrir breyttri notkun hússins að Aðalgötu 16 og til breytinga á því húsi vegna breyttar notkunar og hins vegar ákvörðun um lóðamörk milli nefndrar fasteignar og Kirkjuvegar 1, sem er í eigu kærenda.

Framkvæmdir við Aðalgötu 16 eru fyrst og fremst innan húss og voru þær komnar vel á veg er kæra barst í máli þessu, en engar framkvæmdir fylgja ákvörðun um lóðamörk.  Í ljósi þessa þykja hagsmunir kærenda ekki knýja á um stöðvun framkvæmda á meðan mál þetta er til efnismeðferðar enda eru framkvæmdir er að þeim snúa afturtækar án sérstakra vandkvæða ef til kemur.

Í lögum er ekki að finna heimild fyrir úrskurðarnefndina til þess að kveða á um kærumálskostnað í málum þeim sem skotið er til nefndarinnar og er kröfu Ólafsfjarðarbæjar um kærumálskostnað því vísað frá.

Með vísan til þessa verður kröfu um stöðvun framkvæmda hafnað. 

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda í máli þessu um stöðvun framkvæmda er hafnað.

Kröfu Ólafsfjarðarbæjar um kærumálskostnað er vísað frá.

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

_____________________________                  ____________________________
Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

12/2003 Laufásvegur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 11. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2003, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002 um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. febrúar 2003, er barst nefndinni sama dag, kærir Ragnar Halldór Hall hrl., f.h. Á, G, G, E, E, F  og R, eigenda eignarhluta í fasteigninni að Laufásvegi 19, Reykjavík,  ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002 um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 5. desember 2002.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Húsin að Laufásvegi 17 og 19 eru sambyggð og hafa verið íbúðir í þeim en fyrsta hæð að Laufásvegi 17 hefur verið notuð sem atvinnuhúsnæði um skeið.

Hinn 26. nóvember 2002 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík á afgreiðslufundi byggingarleyfi fyrir breytingum á útliti fyrstu hæðar vesturhliðar hússins að Laufásvegi 17 í Reykjavík og breytingu atvinnuhúsnæðis á fyrstu hæð í íbúðir. Samþykki meðeigenda að Laufásvegi 17, dags. 17. október 2002, fylgdi erindinu.  Kærendur töldu á rétt sinn hallað með téðri ákvörðun og skutu henni til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kærenda:  Kærendur telja að við meðferð hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið vanrækt að ganga úr skugga um afstöðu eigenda fasteignarinnar að Laufásvegi 19 til fyrirhugaðra breytinga.  Fasteignirnar að Laufásvegi 17 og 19 séu sambyggðar þannig að gaflar þeirra liggi saman.  Sérhver breyting á notkun annarrar fasteignarinnar hafi þess vegna bein áhrif á hagsmuni annarra í sömu sambyggingu.  Augljóst sé því að heimiluð breyting á notkun fasteignarinnar að Laufásvegi 17 verði ekki ákveðin svo gilt sé nema að gætt sé ákvæða 39. og 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en kærendum hafi ekki verið kunnugt um fyrirhugaðar breytingar fyrr en eftir að þær hafi verið samþykktar.

Benda kærendur á að lóð húsanna nr. 17-19 við Laufásveg sé sameiginleg og af afsalsgerningum fyrir eignarhlutum í fasteigninni að Laufásvegi 17, sem fylgt hafi umsókn um greindar breytingar, verði ráðið að gæta hefði átt hagsmuna eigenda að Laufásvegi 19 skv. fyrrgreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga við meðferð umsóknar um umrædda breytingu.  Virðist sem byggingaryfirvöldum hafi orðið á í messunni að þessu leyti.  Rétt þyki að árétta að þinglýsing mæliblaðs fyrir lóðina nr. 17-19 við Laufásveg, þar sem ráða megi að lóðinni hafi verið skipt upp í aðgreindar lóðir, hafi átt sér stað án atbeina eða samþykkis eigenda hússins að Laufásvegi 19.  Umrædd þinglýsing geti því með engu móti rýrt réttarstöðu kærenda í máli þessu.  Lóðin sé skráð óskipt hjá Fasteignamati ríkisins og kærendur greiði eftir sem áður fasteignagjöld af eignarhluta sínum í hinni sameiginlegu lóð svo og eignarskatt.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað.

Álitaefni máls þessa sé eingöngu það hvort samþykki kærenda hafi þurft að liggja fyrir þegar ákvörðun hafi verið tekin um að veita leyfi til breytinga þeirra er mál þetta snúist um.

Ekki sé fallist á að fasteignirnar Laufásvegur 17 og Laufásvegur 19 séu eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, enda um tvö hús að ræða á aðskildum lóðum og ekki um neina sameign að ræða með Laufásvegi 17 og Laufásvegi 19 þrátt fyrir að gaflar húsanna liggi saman.  Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögunum eða öðrum lögum.  Í eignarráðum felist heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til í fyrrgreindu ákvæði.  Þegar af þeirri ástæðu sé ekki um það að ræða að samþykki eigenda að Laufásvegi 19 hafi þurft að liggja fyrir þegar hin kærða ákvörðun hafi verið tekin.  Tilvísun kærenda til ákvæða 39. gr. og 41. gr. fjöleignahúsalaga eigi því ekki við í máli þessu. 

Jafnvel þótt talið yrði að fasteignirnar nr. 17 og 19 við Laufásveg teldust eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, hafi samþykki kærenda ekki þurft að liggja fyrir í máli þessu.  Í 1. mgr. 27. gr. laganna sé áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr.

Kærendur hafi ekki lagt fram rökstuðning fyrir því hvaða röskun fyrirhuguð breyting á nýtingu fasteignarinnar nr. 17 við Laufásveg muni valda þeim.  Hafa verði í huga að fasteignin nr. 19 við Laufásveg sé öll lögð undir íbúðarhúsnæði og sé vandséð að sambærileg nýting fasteignarinnar nr. 17 við Laufásveg muni valda kærendum röskun, óþægindum eða öðru óhagræði.  Rétt sé að árétta að samkvæmt teikningum samþykktum 22. september 1954 sé sýnd ein íbúð á fyrstu hæð hússins að Laufásvegi 17.  Fyrsta hæðin hafi því upprunalega verið íbúð sem síðar hafi verið breytt í verslunarhúsnæði, eða um árið 1973.  Með hinni kærðu ákvörðun sé verið að færa notkun fyrstu hæðarinnar í upprunalegt horf.

Í máli þessu sé því haldið fram að þinglýst mæliblað þar sem lóðinni sé skipt upp hafi ekki áhrif á réttarstöðu kærenda í máli þessu.  Þinglýsing mæliblaðsins hafi farið  fram 20. september 1995 og sé skjalinu þinglýst á alla eignarhluta hússins.  Sú málsástæða að þinglýsingin hafi átt sér stað án aðildar eða samþykkis kærenda eigi því ekki við rök að styðjast.   Einn kærenda hafi keypt íbúð sína á árinu 2003 og annar kærenda árið 1997.  Átti þeim því að vera fullkunnugt um tilvist mæliblaðsins þar sem lóðinni sé skipt upp í tvo eignarhluta.  Aðrir kærendur í máli þessu virðist nú samkvæmt þinglýsingabókum hafa selt sínar eignir.

Að lokum sé tekið fram að kærendur hafi ekki gert athugasemdir við útlitsbreytingar á fasteigninni nr. 17 við Laufásveg, en telja verði að útlitsbreytingar þær sem hér um ræði séu ekki  það verulegar að samþykki annarra eigenda hafi þurft að liggja fyrir við afgreiðslu umsóknarinnar.

Fyrirhuguð breyting á hagnýtingu húsnæðisins sæti ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994, þinglýstum gögnum né aðalskipulagi.  Þá þyki ekki hafa verið sýnt fram á að umrædd breyting muni hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir kærendur en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins.

Niðurstaða:  Húsin að Laufásvegi 17 og 19 eru sambyggð en hafa ekkert sameiginlegt húsrými og samkvæmt þinglýstu mæliblaði frá árinu 1995, sem ekki hefur verið hnekkt, hefur hvort hús sérstaka lóð.  Samkvæmt Landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins hefur húsið að Laufásvegi 19 verið byggt árið 1933 en húsið að Laufásvegi 17 árið 1956. 

Þegar litið er til þessara staðreynda þykir eðlilegt að líta á umrædd hús sem sjálfstæð fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en í 3. gr. laganna er gert ráð fyrir að hús geti verið sérstök hús þótt samtengd séu mæli eðlisrök með því.  Verður því ekki fallist á að leita hafi þurft samþykkis eigenda hússins að Laufásvegi 19 samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga vegna afgreiðslu byggingarleyfis fyrir breyttri notkun séreignarhluta í húsinu að Laufásvegi 17 og breytingu á ytra útliti hússins er henni fylgdi.

Hin kærða ákvörðun felur í sér breytingu sem er byggingarleyfisskyld skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Í 7. mgr. nefndrar 43. gr. er kveðið á um að umsókn um leyfi skv. 1. mgr. í þegar byggðu hverfi sem ekki hafi verið deiliskipulagt skuli grenndarkynnt áður en afstaða sé tekin til umsóknarinnar.  Slík grenndarkynning fór ekki fram áður en hin umdeilda ákvörðun var tekin. 

Með hliðsjón af því, að með hinni kærðu ákvörðun var í fjöleignarhúsi verið að breyta atvinnuhúsnæði til fyrra horfs í íbúðarhúsnæði, sem að öðru leyti er eingöngu nýtt til íbúðar, þykir greindur annmarki ekki geta ráðið úrslitum um gildi hinnar kærðu ákvörðunar eins og hér stendur sérstaklega á, og verður hinni kærðu ákvörðun ekki hnekkt af þessum sökum.

Að öllu þessu virtu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu umræddrar ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda, um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 26. nóvember 2002, sem staðfest var í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 5. desember s.á., um veitingu leyfis fyrir breytingum á ytra útliti fyrstu hæðar og breyttri notkun hennar úr atvinnuhúsnæði í íbúðir í húsinu nr. 17 við Laufásveg í Reykjavík, er hafnað.

 

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                        Geirharður Þorsteinsson

 

   

 

 

 

 

des 22
Love0

59/2005 Helluhraun

Með

Ár 2006, mánudaginn 24. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2005, kæra eiganda hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi á synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. ágúst 2005, er barst nefndinni samdægurs, kærir J, Helluhrauni 15, Reykjahlíð, Skútustaðahreppi f.h. H ehf. synjun sveitarstjórnar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili. 

Málavextir:  Með bréfi, dags. 24. maí 2005, óskaði kærandi eftir heimild sveitarstjórnar Skútustaðahrepps til að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9, Reykjahlíð úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Í bréfinu sagði að fyrirhugað væri að leigja út sex herbergi til ferðamanna fyrst um sinn en bæta síðar við þremur herbergjum þannig að alls yrðu tuttugu svefnpláss í húsinu.  Að  auki yrði í húsinu aðstaða til að neyta morgunverðar. 

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps tók beiðni kæranda fyrir á fundi hinn 26. maí 2005 og samþykkti, með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að veita hagsmunaaðilum á svæðinu kost á að tjá sig um beiðnina og var frestur veittur til 29. júní 2005.  Sveitarstjórn bárust tvær athugasemdir og á fundi hennar hinn 6. júlí 2005 var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt samhljóða:  „Sveitarstjórn hafnar að verða við erindi Helluholts ehf. um að breyta notkun hússins að Helluhrauni 9 úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili.  Til grundvallar ákvörðunar sveitarstjórnar liggur eftirfarandi:  Borist hafa athugasemdir frá eigendum Helluhrauns 2 og 5.  Þar kemur m.a. fram að eigendur hafi keypt húseignir sínar á þeim forsendum að hús þeirra væru í íbúðarhverfi.  Þá tekur sveitarstjórn undir þær röksemdir að umferð um götuna muni aukast verulega verði af áformum um frekari gistirekstur.  Enn fremur tekur sveitarstjórn undir þær athugasemdir að bílastæði verði of fá við götuna til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.“  
Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að húsið að Helluhrauni 9 hafi upphaflega verið byggt af Kísiliðjunni hf. árið 1969 sem bústaður fyrir 12 einhleypa starfsmenn verksmiðjunnar.  Því sé ljóst að alveg frá upphafi hafi húsið verið ætlað til notkunar fyrir fjölmennt starfslið sem m.a. hafi unnið á þrískiptum vöktum sem óhjákvæmilega hafi fylgt talsverð umsvif og umferð.  Sniðill hf. hafi eignast húsið árið 1993 og rekið þar gistingu um árabil.  Kærandi hafi eignaðist húsið 2001 og hafi því þá verið breytt í íbúðarhúsnæði. 

Kærandi vísar enn fremur til þess að Helluhraun sé ekki hrein íbúðargata heldur sé þar starfrækt ýmis þjónustustarfsemi í bland við íbúðarbyggð.  Svo hafi verið nánast frá því að gatan hafi byggst í kringum árið 1970.  Pósthús hafi verið að Helluhrauni 3 í meira en 30 ár og lengst af einnig símstöð, en nú síðustu árin sé þar afgreiðsla Sparisjóðs Suður-Þingeyinga.  Þá hafi heilsugæslustöð verið starfrækt um árabil að Helluhrauni 17 og Norræna eldfjallastöðin sé með aðsetur að Helluhrauni 1.  Gistirekstur hafi verið í meira en 20 ár að Helluhrauni 13 og 15 og gisting hafi einnig verið lengi rekin að Helluhrauni 6.  Bent sé á að fyrir 20–30 árum hafi búið allt að 17 fjölskyldur við Helluhraun og auk þess allt að 12 einstaklingar sem dvalið hafi í húsinu að Helluhrauni 9.  Hafi íbúar við götuna þá verið á bilinu 60–80 en í dag séu þeir litlu fleiri en 30.  Umferð íbúa hafi því minnkað til muna og telji kærandi líklegt að gistirekstur hafi minni umferð í för með sér heldur en umferð heimamanna.  Vísar kærandi sérstaklega til þess að umferð hafi fylgt notkun húss þess sem hér um ræði í þau 24 ár sem það hafi verið dvalarstaðar fyrir allt að 12 einstaklinga sem flestir eða allir hafi haft bíl til umráða.  Með vísan til alls þessa telji kærandi að athugasemdir, sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningar þess efnis að Helluhraun sé skipulögð íbúðargata og að íbúar við götuna hafi mátt treysta því að svo yrði áfram, fái ekki staðist. 

Deiliskipulag frá árinu 1977 sýni aðeins fimm bílastæði við Helluhraun 9.  Þrátt fyrir þetta viti allir kunnugir að sunnan við húsið hafi árið 1969 verið gert bílastæði sem hafi verið í notkun allar götur síðan og sé bílastæði þetta um 180 fermetrar að stærð.  Svo virðist sem að mistök hafi orðið við frágang deiliskipulagsins árið 1977, hvað varði bílastæði við húsið.  Kærandi skírskotar einnig til þess að á vesturkanti Helluhrauns, þar sem engin byggð sé, séu einnig leyfð bílastæði.  Því sé vandséð hvernig halda megi því fram að bílastæði skorti vegna gistireksturs að Helluhrauni 9.

Kærandi heldur því fram að gistiheimili séu gjarnan staðsett í íbúðarhverfum eða í jaðri þeirra.  Vandfundin sé sú atvinnustarfsemi sem hafi minni áhrif á nánasta umhverfi sitt en gistiheimili þar sem aðeins sé framreiddur morgunverður.

Af hálfu kæranda er bent á að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu erindis hans en einn nefndarmaður hafi vikið sæti við afgreiðslu málsins.  Ekki hafi verið boðaður varamaður og hljóti slíkt að teljast ámælisvert. 

Að lokum bendir kærandi á að Kísiliðjunni hafi verið lokað og hafi þá 45 manns misst vinnuna.  Engin atvinnustarfsemi hafi enn komið í staðinn.  Allir séu sammála um að ferðaþjónusta eigi sér bjarta framtíð í Mývatnssveit.  Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi þó engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili.  Við Helluhraun sé blönduð byggð, þar hafi ýmis þjónustustarfsemi verið í áratugi, gatan liggi í jaðri þjónustusvæðis og engin vandkvæði séu með bílastæði.  Eigendur 18 íbúða af 20 við götuna hafi ekki gert athugasemdir við grenndarkynninguna og hafi þar með lýst samþykki sínu varðandi breytta notkun hússins að Helluhrauni 9.

Málsrök Skútustaðahrepps:  Af hálfu sveitarstjórnar Skútustaðahrepps er vísað til þess  að á fundi sveitarstjórnar hinn 26. maí 2005 hafi eftirfarandi verið samþykkt samhljóða:  „Erindi Helluholts ehf. þar sem óskað er eftir leyfi til að breyta notkun hússins Helluhrauni 9 úr íbúðahúsnæði í gistiheimili.  Fyrirhugað er að leigja út 6 herbergi til ferðamanna fyrst um sinn, en bæta við 3 herbergjum síðar, þannig að alls verði 20 svefnpláss í húsinu.  Sveitarstjóra falið að láta fara fram grenndarkynningu í samræmi við lokamálsgrein 43. gr. skipulags- og byggingalaga…“

Í kjölfar samþykktar sveitarstjórnar hafi sveitarstjóri sent öllum eigendum fasteigna við Helluhraun bréf, dags. 30. maí 2005, og hafi því m.a. fylgt afrit af umsókn kæranda.  Athugasemdir hafi borist frá tveimur eigendum fasteigna og á fundi sveitarstjórnar hinn 6. júlí 2005 hafi beiðni kæranda verið synjað.

Af hálfu sveitarfélagsins sé bent á að leyfi sem veitt hafi verið til gistirekstrar í húsinu að Helluhrauni 9 árið 1995 til 1999 hafi aðeins verið nýtt um skamma hríð þar sem erindi hafi borist bygginganefnd Skútustaðahrepps frá þáverandi eiganda hússins, sbr. fundargerð bygginganefndar frá 29. október 1995, þar sem óskað hafi verið eftir heimild til að breyta austurenda Helluhrauns 9 í tvær íbúðir.  Byggingarnefnd hafi samþykkt erindið og sveitarstjórn staðfest afgreiðslu byggingarnefndar á fundi hinn 30. október 1995.  Húsnæðinu hafi því verið breytt í hefðbundið íbúðahúsnæði löngu fyrir árið 2001.  Síðan þá hafi ekki verið gistirekstur að Helluhrauni 9.

Varðandi þá fullyrðingu kæranda að gatan Helluhraun sé blönduð byggð þá er bent á að Norræna eldfjallastöðin að Helluhrauni 1 teljist ekki starfsstöð.  Húsið sé íbúðarhús í eigu Norrænu eldfjallastöðvarinnar.

Varðandi bílastæði á svæðinu þá óttist sveitarstjórn að bílastæði verði of fá til að anna auknum umsvifum vegna gistirekstrar.  Vitað sé að all oft hafi komið upp mál þar sem lagt hafi verið í einkastæði íbúa og þeir ýmist kvartað vegna þess við kæranda og starfmenn hans eða látið kyrrt liggja.  Þetta segi ef til vill ekki endilega mikla sögu um bílastæðaþörfina, en ljóst sé að ókunnugir átti sig ekki á aðstæðum á hverjum stað eins og heimamenn.  Vart verði á móti mælt að alla jafnan takist nágrönnum að umgangast hverjir aðra af kurteisi og tillitssemi og venjast háttum hvers annars.  Mörgum kunni að reynast óþægilegt að fá nýja granna dag eftir dag.

Það að sveitarstjórn hafi ekki verið fullmönnuð við afgreiðslu málsins verði vart talið ámælisvert en einn sveitarstjórnarmaður hafi vikið af fundi vegna tengsla við kæranda.  Alger einhugur hafi ríkt í sveitarstjórninni um afgreiðslu málsins og vandséð að afstaða sveitarstjórnar hefði breyst þótt varamaður hefði verið kallaður til. 

Rétt sé að Kísiliðjunni hafi verið lokað og engin atvinnustarfsemi komið í staðinn.  Þær staðreyndir réttlæti þó ekki að farið sé á svig við lög og reglur til atvinnusköpunar.  Það sé aftur á móti ofmælt að allir séu sammála um bjarta framtíð ferðaþjónustu í Mývatnssveit.  Framtíð ferðaþjónustunnar sé björt ef vel sé að henni staðið og víðtæk sátt ríki um atvinnugreinina meðal íbúa sveitarinnar.  Framtíðin sé ekki björt hjá þeim ferðaþjónustuaðilum sem ekki fari að þeim lögum og reglum sem gildi og hafi skapað sér óvild með frekjulegri framgöngu.

Í kærunni komi fram að Skútustaðahreppur hafi engar lóðir til umráða fyrir hótel eða gistiheimili.  Rétt sé að Skútustaðahreppur sé landlaus, hafi aðeins yfir takmörkuðu leigulandi að ráða.  Engu að síður séu skipulögð svæði til aukningar ferðaþjónustu og enn fremur hafi tvö stór hótel og nokkur smærri gistiheimili hafið starfsemi á síðustu árum og gistirýmum fjölgað umtalsvert.  Kærandi hafi t.d. aldrei leitað hófanna hjá sveitarstjórn um lóð fyrir gistiheimili.

Þá sé einnig rétt hjá kæranda að eigendur 18 íbúða af 20 hafi ekki gert athugasemdir í grenndarkynningu og teljist þar með samþykkir breytingunni.  Vegna þessa sé rétt að taka fram að í mörgum þeirra húsa sem við götuna standi búi leigjendur en ekki eigendur sem að auki búi aðeins þar tímabundið. 

Sveitarstjórn Skútustaðahrepps hafi verið nokkur vandi á höndum í þessu máli.  Fjárhagslegir hagsmunir kæranda kunni að vera í veði.  Þeir sem athugasemdir hafi gert telji að eignir þeirra rýrni í verði frá því sem nú sé ef  rekstur gistiheimilis verði leyfður í næsta nágrenni.  Sveitarstjórn viti að kærandi hafi lagt í fjárfestingar sem hann kunni að glata að einhverju leyti fái hann ekki leyfi til að gera þær breytingar sem hann óski. 

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á beiðni um að breyta húsinu að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð úr íbúðarhúsi í gistiheimili.  Í gildi er Aðalskipulag Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og skv. því stendur hús það sem hér um ræðir á íbúðarsvæði.  Fyrir úrskurðarnefndina hefur verið lagt skipulag, dagsett í júlí árið 1977, þar sem lóðastærðir við Helluhraun og Lynghraun eru tilgreindar.  Skipulag þetta felur ekki í sér ákvörðun um fekari nýtingu fasteigna við götuna.

Samkvæmt Aðalskipulagi Skútustaðahrepps fyrir Reykjahlíð 1996-2015 og gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 440/1998 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.

Húsið að Helluhrauni 9 mun hafa verið byggt árið 1969 af Kísiliðjunni hf. sem nýtti það sem aðsetur fyrir starfsmenn verksmiðjunnar.  Í maí árið 1995 var veitt heimild til gistirekstrar í húsinu en í október sama ár var veitt heimild til að breyta austurenda þess í tvær íbúðir.     

Helluhraun nr. 9 í Reykjahlíð stendur í gróinni götu þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiss konar þjónustustarfsemi.  Eru þar m.a. pósthús, bankastofnun og heilsugæsla auk þess sem nú þegar eru starfrækt gistiheimili í götunni.  Húsin við Helluhraun standa öðru megin götunnar en hinum megin hennar er autt svæði sem skv. gildandi aðalskipulagi gerir ráð fyrir blandaðri landnotkun. 

Þegar litið er til þess sem hér hefur verið rakið og umfangs þess gistirekstrar sem kærandi hyggst starfrækja í húsi sínu telur úrskurðarnefndin að notkunarbreytingin sem hér um ræðir fari ekki í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  

Við húsið að Helluhrauni nr. 9 eru fimm bílastæði auk þess sem sunnan þess er svæði sem nýtt hefur verið sem bílastæði.  Verður því ekki annað séð en að ákvæði 64. gr. skipulagsreglugerðar nr. 441/1998 séu uppfyllt hvað bílastæðaþörf varðar. 

Samkvæmt þessu verður að telja að málefnaleg rök hafi skort fyrir hinni kærðu ákvörðun og verður hún af þeim sökum úr gildi felld.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Synjun hreppsnefndar Skútustaðahrepps frá 6. júlí 2005 á beiðni um breytingu á notkun hússins að Helluhrauni 9 í Reykjahlíð, úr íbúðarhúsnæði í gistiheimili, er felld úr gildi. 

 

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________         _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

11/2002 Drekavogur

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 30. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 11/2002, kæra 12 íbúa við Sigluvog í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins að Drekavogi 4, Reykjavík, úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. maí 2002, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kæra M, Sigluvogi 6, G, Sigluvogi 8, M, M og H, Sigluvogi 10, J, V og E, Sigluvogi 12, G, Sigluvogi 14 og R, H og J, Sigluvogi 16, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002 að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun húss að Drekavogi 4, úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð.  Sú ákvörðun var staðfest í borgarstjórn hinn 18. apríl 2002.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Hinn 10. janúar 2001 barst Borgarskipulagi fyrirspurn um hvort breyta mætti notkun lóðarinnar að Langholtsvegi 115 í íbúðarbyggð, en fyrir var á lóðinni skrifstofu- og þjónustustarfsemi.  Var fyrirspurninni svarað á þá leið að ekki væri lagst gegn því að breyta notkun lóðarinnar úr athafnasvæði í íbúðasvæði með nýtingarhlutfalli allt að 0,7.  Eftir að tillögur frá fyrirspyrjanda höfðu borist um uppbyggingu svæðisins samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að unnin yrði skipulagstillaga með hliðsjón af framlögðum tillögum. 

Hinn 22. ágúst 2001 var hagsmunaaðilum sent bréf þar sem tilkynnt var að skipulags- og byggingarnefnd hefði samþykkt að hefja vinnu að deiliskipulagi svæðisins og var þeim gefinn kostur á að koma á framfæri ábendingum eða athugasemdum, sem nýst gætu við mótun skipulagsins. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. október 2001 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi fyrir umræddan skipulagsreit og breytingu á aðalskipulagi í samræmi við hana og samþykkti borgarráð erindið á fundi sínum hinn 30. október það ár. 

Með bréfi, dags. 2. nóvember 2001, var óskað eftir heimild Skipulagsstofnunar til auglýsingar á tillögunni í samræmi við 2. mgr. 17. gr. laga nr. 73/1997 vegna fyrirhugaðrar aðalskipulagsbreytingar og gerði stofnunin ekki athugasemd við að tillagan yrði auglýst til kynningar. 

Tillaga að breyttu deiliskipulagi svæðisins var í auglýsingu frá 21. nóvember til 19. desember 2001 með athugasemdafresti til 4. janúar 2002.  Sex athugasemdabréf bárust frá nágrönnum og voru þau kynnt fyrir skipulags- og byggingarnefnd á fundi hinn 18. janúar 2002 auk þess sem skuggavarp vegna fyrirhugaðra mannvirkja var kynnt.  Umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar var síðan lögð fram á fundi nefndarinnar hinn 30. janúar 2002 og var auglýst tillaga að deiliskipulagi og breyting á aðalskipulagi samþykkt með þeim breytingum sem lagðar voru til í umsögninni og fram koma á uppfærðum deiliskipulagsuppdrætti.  Borgarráð samþykkti afgreiðsluna á fundi sínum hinn 5. febrúar 2002.  Þeim sem gert höfðu athugasemdir var tilkynnt um afgreiðsluna og leiðbeint um kærurétt með bréfi, dags. 7. febrúar 2002.  Hinn 20. febrúar s.á. staðfesti umhverfisráðherra nefnda breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur.  Aðalskipulagsbreytingin öðlaðist síðan gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda hinn 11. mars 2002. 

Skipulagsstofnun tilkynnti síðan í bréfi, dags. 12. mars 2002, að stofnunin gerði ekki athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulags yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda en auglýsing þess efnis var þó ekki birt í Stjórnartíðindum. 

Kærendur skutu síðan aðal- og deiliskipulagsbreytingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. mars 2002. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík gaf síðan út hið kærða byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins að Drekavogi 4 ásamt viðbyggingu og hækkun hússins á grundvelli hins samþykkta deiliskipulags hinn 9. apríl 2002, en áður hafði heimild verið veitt fyrir skiptingu lóðarinnar að Langholtsvegi 115 þar sem teknir voru undir lóðina við Drekavog 4a og 4b 2991 fermetri af heildarlóðinni í samræmi við fyrrgreint deiliskipulag.  Skutu kærendur veitingu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Með bréfi, dags. 14. febrúar 2004, lagði forstöðumaður lögfræði og stjórnsýslu hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar það til við skipulags- og byggingarnefnd að nefndin afturkallaði samþykki sitt á deiliskipulagstillögunni frá 30. janúar 2002 og samþykkti hana að nýju með vísan til 2. tl. 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Var lagt til að þeim sem hefðu andmælt tillögunni á sínum tíma yrði tilkynnt um afturköllun fyrri ákvörðunar og um hina nýju samþykkt og þeim leiðbeint um kærurétt að nýju.  Tilgreind ástæða þessarar málsmeðferðar var sú að líklegt þótti að úrskurðarnefndin felldi deilskipulagið úr gildi í ljósi úrskurðar nefndarinnar í máli nr. 13/2002, dags. 13. mars 2003, en þar komst nefndin að þeirri niðurstöðu að þótt heimilt væri að auglýsa samhliða breytingu á aðal- og deiliskipulagi mætti ekki samþykkja deiliskipulag sem fengið hefði slíka meðferð fyrr en að umhverfisráðherra hefði staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Skipulags- og byggingarnefnd afturkallaði samþykkt sína um deiliskipulagið frá 30. janúar 2002 og samþykkti deiliskipulagstillöguna að nýju á fundi sínum hinn 18. febrúar 2004.  Borgarráð samþykkti þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 25. febrúar 2004.  Ekki verður séð að skipulagsákvörðunin hafi eftir þetta fengið lögboðna afgreiðslu Skipulagsstofnunar eða verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Úrskurðarnefndinni bárust loks í hendur gögn og umsögn borgaryfirvalda vegna skipulags- og byggingarleyfiskæru kærenda hinn 28. september 2005 og kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í kærumálinu vegna skipulagsins hinn 5. nóvember 2005.  Var kæru vegna aðalskipulagsbreytingarinnar vísað frá þar sem það er ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að dæma um gildi slíkrar breytingar og kæru vegna deiliskipulagsins var einnig vísað frá nefndinni með þeim rökum að sú skipulagsákvörðun hefði ekki tekið gildi þar sem hún hefði ekki verið auglýst í B-deild Stjórnartíðinda. 

Málsrök kærenda:  Kærendur styðja ógildingarkröfu sína þeim rökum að óeðlilegt hafi verið að veita byggingarleyfið á meðan kæra þeirra vegna skipulags svæðisins væri óafgreidd.  Húsið að Drekavogi 4a og 4b sé í engu samræmi við nærliggjandi hús og muni tróna yfir þeim.  Hæðafjöldi hússins, þ.e. kjallari og þrjár hæðir, sé ekki í samræmi við svör þau sem kærendur hafi fengið við athugasemdum sínum við umdeilda skipulagstillögu þar sem húsið hafi þar verið talið tvær hæðir og þakhæð auk kjallara. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Borgaryfirvöld gera þá kröfu að kærumáli þessu verði vísað frá úrskurðarnefndinni.  Kærendur hafi ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um gildi byggingarleyfisins þar sem umrætt hús sé löngu risið í samræmi við það deiliskipulag sem afturkallað hafi verið á árinu 2004. 

Niðurstaða:  Húsið Drekavogi 4 mun hafa verið fullbyggt á árinu 2003 í samræmi við hið kærða byggingarleyfi.  Þrátt fyrir þessa staðreynd verður ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun kærumáls þessa, enda ekki útilokað að greind bygging geti snert hagsmuni kærenda og þeim verður ekki kennt um þann drátt sem orðið hefur á afgreiðslu málsins. 

Fyrir liggur að deiliskipulag það sem umrætt byggingarleyfi studdist við tók aldrei gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda og var skipulagsákvörðunin afturkölluð af borgaryfirvöldum á árinu 2004 og ný ákvörðun sama efnis tekin.  Sú ákvörðun fékk heldur ekki lögboðna meðferð skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem hún var ekki send Skipulagsstofnun til umsagnar og auglýsing um gildistöku hennar var ekki birt í B-deild Stjórnartíðnda. 

Hið kærða byggingarleyfi hefur því hvorki stoð í gildandi deiliskipulagi né hefur það verið grenndarkynnt skv. 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Brast því lagagrundvöll fyrir veitingu þess og ber af þeim sökum að fallast á kröfu kærenda um ógildingu þess. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist úr hömlu.  Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni og óhæfilegur dráttur borgaryfirvalda á því að nefndin fengi í hendur umbeðin málsgögn, þrátt fyrir ítrekaðar óskir þar um.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. apríl 2002, um að veita byggingarleyfi fyrir breyttri notkun hússins Drekavogur 4 úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði með 11 íbúðum ásamt heimild til viðbyggingar og hækkunar hússins um eina hæð, er felld úr gildi. 

 

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

 

 
________________________________          ______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                           Geirharður Þorsteinsson

 

des 22
Love0

78/2005 Háteigsvegur

Með

Ár 2005, miðvikudaginn 7. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.

Fyrir var tekið mál nr. 78/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 um að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. október 2005, er barst nefndinni hinn 17. sama mánaðar, kæra P og M, íbúar að Rauðarárstíg 41 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 20. september 2005 að veita leyfi fyrir byggingu einnar hæðar með þremur íbúðum og rishæðar með þremur íbúðum ásamt hanabjálka ofan á húsið að Háteigsvegi 3 í Reykjavík ásamt breytingu á notkun annarrar hæðar úr atvinnuhúsnæði í þrjár íbúðir, auk leyfis fyrir byggingu svala á austur- og norðurhlið hússins.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 22. september 2005.

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Var jafnframt höfð uppi krafa um stöðvun framkvæmda meðan beðið væri efnisniðurstöðu í málinu og var kveðinn upp úrskurður til bráðabirgða um þá kröfu hinn 27. október sl., þar sem framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi voru stöðvaðar vegna álitaefna varðandi bílastæði, grenndaráhrif og skipulagsskyldu.

Málavextir:  Íbúð kærenda er í fjölbýlishúsi að Rauðarárstíg 41 sem stendur samhliða á bak við og norðan megin við húsið að Háteigsvegi 3, sem er að stærstum hluta tveggja hæða.  Ekki liggur fyrir deiliskipulag er tekur til umræddra lóða.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 1. mars 2005 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyft yrði að byggja tvær hæðir og ris auk hanabjálka ofan á húsið á lóðinni nr. 3 við Háteigsveg og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa.  Skipulagsfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina hinn 12. apríl 2005 á þann veg að ekki væri lagst gegn hækkun hússins um eina hæð og ris.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. júlí 2005 var byggingarleyfisumsókn, sem sniðin var að fyrrgreindri afstöðu skipulagsfulltrúa, tekin fyrir þar sem jafnframt var sótt um leyfi til að breyta atvinnuhúsnæði á annarri hæð hússins í þrjár íbúðir og koma fyrir þremur íbúðum á þriðju hæð og þremur á fjórðu hæð og gerð svala á austur- og norðurhlið og að steina húsið að utan með ljósri steiningu.  Var málinu vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Samþykkti skipulagsfulltrúi, á fundi sínum hinn 8. júlí 2005 að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 1, 2, 4, 6 og 8.

Grenndarkynning stóð yfir frá 14. júlí til 11. ágúst 2005 og komu fram athugasemdir frá nágrönnum að Þverholti 30 og 32, Rauðarárstíg 41 og Háteigsvegi 4 þar sem kynntri umsókn var mótmælt.
 
Erindið var á næstu vikum til umfjöllunar hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum Reykjavíkur þar sem sjónum var einkum beint að fyrirhugaðri hækkun hússins og bílastæðamálum og urðu lyktir málsins þær að skipulagsráð samþykkti umsóknina fyrir sitt leyti hinn 14. september 2005 samkvæmt breyttum teikningum, dags. 8. september 2005, þar sem mænishæð hússins hafði verið lækkuð um 1,5 metra.  Var málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa sem samþykkti umsóknina á fundi sínum hinn 20. september 2005 og staðfesti borgarráð þá ákvörðun hinn 22. sama mánaðar.  Kærendur skutu veitingu byggingarleyfsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur bera fyrir sig að hækkun umrædds húss sé óhófleg og muni hindra birtuflæði og valda því að suðurhlið húss þeirra verði í stöðugum skugga.  Muni breytingin skerða nýtingarmöguleika og rýra verðgildi eigna þeirra.  Fjölgun bílastæða norðan við Háteigsveg 3 og aukin umferð allan sólarhringinn sem fylgi níu íbúðum muni valda auknum hávaða milli húsanna en til þessa hafi umferð vegna starfsemi að Háteigsvegi 3 aðeins verið að degi til.  Þá muni tvöfalt fyrirkomulag á sorphirðu fyrir íbúðir annars vegar og atvinnuhúsnæði hins vegar auka á ónæðið.  Þá skilji kærendur það svo að lóðamörk að Háteigsvegi 1 og 3 verði að einhverju leyti opin og verði unnt að aka milli húsanna og muni ónæði gagnvart kærendum margfaldast.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er gerð sú krafa að hið kærða byggingarleyfi standi óraskað.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum framkvæmdum.  Umbeðin hækkun hússins að Háteigsvegi 3 sé í samræmi við næsta umhverfi og götumyndir Þverholts og Háteigsvegar og umferð muni ekki aukast að neinu ráði.  Komið hafi verið til móts við framkomin andmæli á kynningartíma umsóknarinnar með því að mænishæð umrædds húss hafi verið lækkuð um 1,5 metra frá kynntri tillögu og létt hafi verið á þaki austur- og vesturhliða, þannig að skuggavarps muni ekki gæta á neðri hæðum húss kærenda um miðjan dag á jafndægrum.  Grenndaráhrif heimilaðra framkvæmda séu ekki meiri en almennt megi búast við á miðborgarsvæði (sic), en geti kærendur sannað að svo sé yrði þeim bættur skaðinn skv. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Í kjölfar bráðabirgðaúrskurðar í málinu um stöðvun framkvæmda sendi Reykjavíkurborg úrskurðarnefndinni viðbótargreinargerð vegna þeirra álitaefna sem reifuð voru í þeim úrskurði.

Þar kemur fram að samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir níu íbúðum í húsinu að Háteigsvegi 3 sem allar séu stærri en 80 fermetrar.  Þrjár af þeim íbúðum séu tilkomnar vegna breyttrar nýtingar 500 fermetra atvinnuhúsnæðis á annarri hæð. Samkvæmt 64. gr. byggingarreglugerðar ættu að fylgja íbúðunum 12 bílastæði en hafa verði í huga að bílastæðainneign hins breytta 500 fermetra atvinnuhúsnæðis séu 10 bílastæði.  Þar myndist því inneign upp á fjögur bílastæði sem eðlilegt sé að telja með þeim íbúðum sem bætist í húsið.  Atvinnuhúsnæði á 1. hæð sé um 370 fermetra og reiknist eitt bílastæði á hverja 50 fermetra eða samtals 7,4 bílastæði. Samtals þyrftu því að vera 21,4 bílastæði á lóðinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði byggingarreglugerðar en samkvæmt 6. gr. reglna um bílastæðagjald þurfi ekki að fjölga stæðum fyrir þann hluta húsnæðisins sem breytt er í íbúðarhúsnæði.

Hluti bílastæða sé utan lóðar, en samkvæmt 11. gr. reglna um bílastæðagjald sé heimilt að samþykkja slíkt fyrirkomulag, enda sé gangstétt innan lóðar.

Það sé hinsvegar álit Reykjavíkurborgar að heimilt hafi verið að samþykkja eitt bílastæði fyrir hverja íbúð og eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra atvinnuhúsnæðis í máli þessu.  Ástæðan sé sú að árið 1986 hafi verið samþykkt bygging fjölbýlishúsa, Egilsborga, á Rauðarárstíg 35-41 og Þverholti 20-32.  Þessi hús séu að mestu fjórar hæðir og ris, en að hluta þrjár hæðir og ris.  Gert hafi verið ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja íbúð.

Á umræddum reitum sé krafist eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hinnar miklu uppbyggingar íbúðarhúsnæðis á næsta reit til austurs, milli Þverholts og Einholts.  Í samræmi við þessar kröfur og með hliðsjón að jafnræði þyki ekki rétt að krefjast nema eins bílastæðis fyrir hverja íbúð vegna hækkunar hússins að Háteigsvegi 3.  Árið 1996 hafi verið samþykkt í byggingarnefnd lóðarmynd (afstöðumynd) fyrir umrædda lóð þar sem gert hafi verið ráð fyrir 20 bílastæðum á lóðinni.

Komist úrskurðarnefndin að þeirri niðurstöðu að fella beri niður byggingarleyfið í máli þessu sé það álit Reykjavíkurborgar að heimilt sé, með vísan til reglna um bílastæðagjald, sbr. 54. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 28 og 64.10 í byggingarreglugerð, að láta greiða fyrir þau stæði sem ekki er hægt að gera á lóðinni.
 
Nú sé gert ráð fyrir 17 bílastæðum á lóðinni en samkvæmt framansögðu sé ekki tilefni til að gera kröfur um fjölgun þeirra.

Umdeildur reitur teljist vera fullbyggður og því ekki ástæða til að vinna deiliskipulag fyrir reitinn í heild sinni vegna umsóknar um hækkun hússins að Háteigsvegi 3. Umbeðin hækkun sé í fullu samræmi við hæð annarra húsa á reitnum og hið sama eigi við um reitinn næst fyrir norðan.  Ekki sé heldur talið æskilegt að vinna deiliskipulag fyrir eina lóð.  Í ljósi aðstæðna hafi því verið talið heimilt að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn þá sem fjallað sé um í máli þessu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Vakin er athygli á því að kærendur búi í endaíbúð, sem snúi að Rauðarárstíg, gegnt Háteigsvegi 1, og gæti því ekki skuggavarps við íbúð kærenda frá húsinu að Háteigsvegi 3.  Bílastæðum verði ekki fjölgað að norðanverðu við Háteigsveg 3 andspænis lóðinni að Rauðarárstíg 41 og rekstrareiningum í húsinu fjölgi aðeins um fjórar til fimm við heimilaða breytingu hússins.  Þá sé ekki rétt, sem kærendur haldi fram, að opnað verði fyrir umferð á milli húsanna að Háteigsvegi 1 og 3.

Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 17. nóvember 2005.

Niðurstaða:  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt og er hið kærða byggingarleyfi því veitt með grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í gildandi aðalskipulagi er svæðið skilgreint sem íbúðarbyggð.  Kærendur búa í fjölbýlishúsinu að Rauðarárstíg 41, sem reist var á bak við húsið að Háteigsvegi 3, og geta breytingar og framkvæmdir samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi haft áhrif á grenndarhagsmuni þeirra.  Verða þeir því taldir eiga kæruaðild í máli þessu. 

Í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 eru settar fram ýmsar kröfur er taka til íbúðarhúsnæðis og íbúðarbyggðar.  Í byggingarreglugerð, gr. 92.1, er kveðið á um að íbúðir skuli þannig hannaðar að þær njóti fullnægjandi dagsbirtu og henti sem best til sinna nota og í gr. 104.1, er tekur til fjölbýlishúsa, er áréttað að staðsetning vistarvera skuli taka mið af dagsbirtu og útsýni.  Þá segir í skipulagsreglugerð, gr. 4.2.2, 4. mgr., að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.  

Með hinu kærða byggingarleyfi er heimilað að tvöfalda hæð meginhluta hússins að Háteigsvegi 3 í rúma 14 metra og er gert ráð fyrir svölum á norðurhlið hússins gegnt svölum á suðurhlið fjölbýlishússins að Rauðarárstíg 41 þar sem kærendur búa.  Fyrir liggur að umdeild hækkun hússins mun auka skuggavarp umtalsvert gagnvart húsi kærenda vegna nálægðar og afstöðu húsanna.  Þá eykur staðsetning svala innsýn milli húsanna.  Fer umrætt byggingarleyfi að þessu leyti gegn markmiðum áðurnefndra ákvæða skipulags- og byggingarreglugerða.

Í gr. 64.3 og 64.4 byggingarreglugerðar er kveðið á um að fjöldi bílastæða skuli að lágmarki vera tvö stæði á lóð fyrir hverja íbúð sem er stærri en 80 fermetrar.  Fjölbýlishúsum með sex íbúðum eða fleiri skal auk þess fylgja eitt gestabílastæði sem henti þörfum fatlaðra.  Atvinnuhúsnæði, öðru en verslunar-, þjónustu- eða skrifstofuhúsnæði, skal fylgja a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja 50 fermetra húsnæðis.  Þá segir í 16. kafla Aðalskipulags Reykjavíkur 2001-2024 um bílastæði að miðað við umferðarspár og aukna bílaeign sé ljóst að framfylgja þurfi ítrustu kröfum skipulagsreglugerðar um bílastæði í flestum tilvikum.

Samkvæmt aðaluppdrætti byggingarleyfisins tilheyra húsinu sex bílastæði innan lóðar að Háteigsvegi 3 og ellefu stæði við götu, þar af tvö fyrir fatlaða, eða samtals sautján bílastæði.  Með hinu umdeilda leyfi eru heimilaðar níu íbúðir í húsinu með breytingu annarrar hæðar og byggingu þeirrar þriðju auk rishæðar og eru allar íbúðirnar stærri en 80 fermetrar.  Auk fyrirhugaðra íbúða er í húsinu 370 fermetra atvinuhúsnæði á fyrstu hæð.  Til þess að uppfylla lágmarkskröfur byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða þyrftu að fylgja húsinu a.m.k. 26 stæði.  Ekki er unnt að víkja frá þessum lágmarkskröfum um bílastæði nema í deiliskipulagi, sbr. 6. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, enda sé sýnt fram á að bílastæðaþörf sé minni eða unnt sé að uppfylla hana með öðrum hætti.  Sömu sjónarmið eru uppi í gr. 64 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sem heimilar í gr. 64.9 að bílastæðum sé komið fyrir á annarri lóð í sama hverfi, sem nýtist viðkomandi húsi, ef ekki verði komið fyrir á lóð nægjanlegum fjölda bílastæða.  Þessi undantekningarákvæði eiga ekki við um hið kærða byggingarleyfi og ekki verður frávik frá lágmarksfjölda bílastæða réttlætt með framkvæmd í tíð eldri reglna eða með hliðsjón af forsögn að deiliskipulagi fyrir nágrenni umrædds svæðis, sem ekki hefur öðlast gildi.  Skortir því verulega á að fullnægt hafi verið kröfum um lágmarksfjölda bílastæða fyrir húsið við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.

Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að heimiluð stækkun og notkunarbreyting hússins að Háteigsvegi 3 sé þess eðlis að ekki hafi verið heimilt að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um grenndarkynningu byggingarleyfis á ódeiliskipulögðum svæðum í stað deiliskipulagsgerðar í samræmi við meginreglu 2. mgr. ákvæðisins.  Fyrrgreind hækkun húss og tilkoma níu nýrra íbúða á reit, sem þegar er þéttbyggður, hefur í för með sér töluverð áhrif á byggð þá sem fyrir er, svo sem vegna skuggavarps, umferðar og bílastæðamála, en að þessum atriðum er hugað við deiliskipulagsgerð skv. 2. mgr. gr. 5.4.2 í skipulagsreglugerð. 

Að virtum áðurnefndum grenndaráhrifum, reglum um fjölda bílastæða og 23. gr. skipulags- og byggingarlaga eins og hún hefur verið skýrð, þykir rétt að verða við kröfu um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.

Úrskurðarorð:

Byggingarleyfi, sem veitt var af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 20. september 2005 og staðfest af borgarráði hinn 22. sama mánaðar, fyrir framkvæmdum að Háteigsvegi 3 í Reykjavík er fellt úr gildi.

 

___________________________ 
Hjalti Steinþórsson

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ásgeir Magnússon

 

des 22
Love0

47/2005 Austurvegur

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2005, kæra eiganda fasteignarinnar að Austurvegi 18-20, Seyðisfirði, á synjun bæjarstjórnar Seyðisfjarðarkaupstaðar frá 26. maí 2005 á umsókn kæranda um að nýta hluta greindrar fasteignar undir hjólbarðaþjónustu.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. júní 2005, er barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kærir G, eigandi fasteignarinnar að Austurvegi 18-20, Seyðisfirði, þá ákvörðun bæjarstjórnar Seyðisfjarðarkaupstaðar frá 26. maí 2005 að synja umsókn kæranda um að nýta hluta greindrar fasteignar undir hjólbarðaþjónustu.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málavextir:  Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Seyðisfjarðarkaupstaðar stendur fasteignin að Austurvegi 18-20 á svæði sem ætlað er undir verslun og þjónustu en húsnæðið mun áður hafa verið nýtt undir verslun, bakarí og krá.  Umrætt svæði hefur ekki verið deiliskipulagt.  Húsið er tveggja hæða, 485 fermetrar að flatarmáli og stendur á 1.276 fermetra lóð.

Með bréfi til byggingarfulltrúa Seyðisfjarðarkaupstaðar, dags. 11. október 2004, leitaði kærandi eftir afstöðu umhverfismálaráðs kaupstaðarins til þeirrar fyrirætlunar hans að flytja dekkjaþjónustu, er hann rak, í hluta neðri hæðar húsnæðisins að Austurvegi 18-20.  Erindið var tekið fyrir á fundi ráðsins hinn 18. október 2004 og var þar óskað eftir nánari útfærslu og teikningum af fyrirhuguðum breytingum svo unnt væri að grenndarkynna erindið.  Umhverfismálaráð samþykkti síðan hinn 10. janúar 2005 að grenndarkynna umsókn kæranda og bera málið undir viðkomandi umsagnaraðila en þá höfðu umbeðnar teikningar borist.

Að lokinni grenndarkynningu var málið á dagskrá fundar umhverfismálaráðs hinn 28. febrúar 2005 þar sem fram kom að athugasemdir hefðu borist frá íbúum fjögurra nærliggjandi fasteigna.  Var afgreiðslu málsins frestað þar sem enn lá ekki fyrir umsögn heilbrigðiseftirlits Austurlands og beðið var eftir breyttum teikningum frá arkitekt kæranda.  Var byggingarfulltrúa falið að leita álits Skipulagsstofnunar á rekstri hjólbarðaverkstæðis á umræddum stað.

Umhverfisráð samþykkti síðan fyrir sitt leyti hinn 9. mars 2005 að hluti hússins að Austurvegi 18-20 yrði nýttur undir dekkjaverkstæði að uppfylltum ákveðnum skilyrðum um sjón- og hljóðmengun og um almennan þrifnað. Var heimiluð starfsemi talin rúmast innan gildandi skipulags svæðisins.  Nágrannar þeir, sem gert höfðu athugasemdir við grenndarkynningu erindis kæranda, kærðu þessa afgreiðslu umhverfisráðs til úrskurðarnefndarinnar.  Töldu þeir ákvörðunina fara í bága við gildandi aðalskipulag bæjarins og skírskotuðu jafnframt til framkominna athugasemda við grenndarkynningu málsins er lutu að því að slíkri starfsemi, í næsta nágrenni íbúðarbyggðar, fylgdi óviðunandi ónæði.

Heilbrigðiseftirlit Austurlands sendi bæjaryfirvöldum umsögn sína um rekstur hjólbarðaverkstæðisins í bréfi, dags. 29. mars 2005, þar sem fram kom að ekkert væri því til fyrirstöðu að gefið yrði út starfsleyfi fyrir dekkjaverkstæði á umsóttum stað svo framarlega sem skipulagsyfirvöld heimiluðu notkun hússins til starfseminnar.

Málið var loks til lykta leitt á fundi bæjarstjórnar Seyðisfjarðar hinn 26. maí 2005 þar sem umsókn kæranda um nýtingu hluta hússins að Austurvegi 18-20 undir hjólbarðaþjónustu var synjað af meirihluta bæjarstjórnar.

Kærandi skaut þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er vikið en fyrrnefnd kæra á afgreiðslu umhverfisráðs um sama efni var dregin til baka að fenginni ákvörðun bæjarstjórnar.

Málsrök kæranda:  Kærandi skírskotar til afstöðu umhverfisráðs bæjarins um að skipulag væri ekki því í vegi að rekin væri dekkjaþjónusta í hluta hússins að Austurvegi 18-20.  Ráðist hafi verið í töluverðan kostnað við framkvæmdir en kærandi hafi ekki getað starfrækt hjólbarðaþjónustu sína frá því í október 2004 vegna deilumáls þessa og af þeim sökum komi til álita bótaskylda bæjaryfirvalda.  Kærandi lýsir sig jafnframt ósáttan við hina kærðu ákvörðun í ljósi þess að umsókn hans, sem synjað hafi verið, hafi einnig lotið að breytingum á umræddu húsi vegna verslunarrýmis og íbúðar.

Málsrök Seyðisfjarðarkaupstaðar:  Af hálfu bæjaryfirvalda er á það bent að hin kærða ákvörðun hafi einungis snúist um rekstur dekkjaverkstæðis á umdeildum stað og rökstuðningur fyrir afstöðu meirihluta bæjarstjórnar komi fram í fundargerð þess fundar þar sem ákvörðunin hafi verið tekin.

Umrætt svæði sé skilgreint sem verslunar- og þjónustusvæði í skipulagi og ekki verði séð af orðalagi gr. 4.5.1 og gr. 4.3.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem slík svæði séu skilgreind, að heimilt sé að hafa umdeilda starfsemi á umbeðnum stað.  Fái sú ályktun stuðning í orðalagi gr. 4.6.1 í nefndri reglugerð þar sem finna megi skilgreiningu á athafnasvæðum í skipulagi.  Á þeim svæðum sé fyrst og fremst gert ráð fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, svo sem léttum iðnaði, vörugeymslum og hreinlegum verkstæðum en dekkjaverkstæði hljóti að falla undir síðastgreint hugtak.  Hafi því ekki verið annað fært en að hafna erindi kæranda að þessu leyti.

Niðurstaða:  Hin kærða ákvörðun var á því byggð að óheimilt væri að starfrækja hjólbarðaþjónustu eða dekkjaverkstæði á svæðum sem ætluð væru fyrir verslun og þjónustustarfsemi í skipulagi.

Í 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 eru landnotkunarflokkar í skipulagi skilgreindir.  Ákvæði kaflans eru mjög almennt orðuð og víða er að finna heimildir fyrir annarri starfsemi en skilgreind landnotkun skipulagssvæðis felur í sér.  Þannig er í gr. 4.5.1, sem fjallar um verslunar- og þjónustusvæði, gert ráð fyrir íbúðum á þeim svæðum þar sem aðstæður leyfa og í gr. 4.2.1 um íbúðarsvæði er heimiluð þjónustustarfsemi við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslanir, hreinlegur iðnaður, handiðnaðarfyrirtæki, þjónustustarfsemi eða önnur starfsemi sem ætlað sé að valdi ekki óþægindum vegna lyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar.  Af þessu leiðir að við túlkun þessara ákvæða verður fyrst og fremst að hafa í huga hvort sambýli mismunandi starfsemi sé til þess fallið að valda árekstrum eða sérstökum óþægindum.

Ekki verður talið að hjólbarðaþjónusta af þeirri gerð sem kærandi hyggst starfrækja hafi í för með sér meiri truflun eða óþægindi fyrir nágranna en búast má við að stafi frá annarri þjónustustarfemi af ýmsu tagi.  Eru þess og dæmi að hjólbarðaþjónusta hafi verið heimiluð á svæðum sem í skipulagi eru ætluð undir verslunar- og þjónustustarfsemi að því er virðist án sýnlegra vandkvæða.  Þykir orðalag skipulagsreglugerðar um skilgreiningu verslunar- og þjónustusvæða ekki heldur gefa tilefni til þeirrar þröngu túlkunar  sem lögð var til grundvallar við ákvörðun bæjarstjórnar í málinu.  Verður því að telja að starfræksla hjólbarðaþjónustu að Austurvegi 18-20 sé í samræmi við gildandi aðalskipulag Seyðisfjarðar.

Almennt eiga fasteignaeigendur rétt á því að nýta fasteignir sínar í samræmi við gildandi skipulag og verða aðrir sem kunna að eiga hagsmuna að gæta að sæta því.  Þessara sjónarmiða var ekki gætt við ákvörðun bæjarstjórnar í málinu og er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hún hafi ekki verið reist á réttum forsendum.  Verður hún því felld úr gildi.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Seyðisfjarðarkaupstaðar frá 26. maí 2005, um að synja umsókn kæranda um nýtingu hluta fasteignarinnar að Austurvegi 18-20, Seyðisfirði, undir hjólbarðaþjónustu, er felld úr gildi.

 

 

____________________________
Ásgeir Magnússon

 

________________________                    ________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                  Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

64/2005 Tjarnarbraut

Með

Ár 2005, föstudaginn 16. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2005, kæra eiganda bakhúss að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði á synjun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 29. mars 2005, sem staðfest var í bæjarráði Hafnarfjarðar hinn 21. júlí 2005, á umsókn kæranda um viðbyggingu og breytingu á notkun greinds bakhúss úr iðnaðarhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. ágúst 2005, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir J, eigandi um 60 fermetra bakhúss að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði, þá afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 29. mars 2005 að synja umsókn kæranda um að reisa um fjögurra fermetra anddyri við umrætt bakhús og að breyta notkun þess úr iðnaðarhúsnæði í íbúð.  Bæjarráð Hafnarfjarðar staðfesti þá afgreiðslu hinn 21. júlí 2005 í umboði bæjarstjórnar.  Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Húsið að Tjarnarbraut 29 er þriggja íbúða hús og á lóðinni er tæplega 60 fermetra bakhús sem mun hafa verið byggt á árinu 1958 sem geymsluskúr.  Lóðin er 401 fermetri að flatarmáli.  Bakhúsið er sérstakur eignarhluti samkvæmt fasteignamatsskrá og hefur verið nýtt undir prentsmiðju um áratuga skeið.

Kærandi, sem á íbúð í húsinu að Tjarnarbraut 29, mun hafa keypt umrætt bakhús árið 2000 er starfsemi, sem þar var fyrir, var hætt.  Hinn 13. maí 2003 var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar fyrirspurn kæranda um hvort heimilað yrði að breyta notkun bakhússins úr iðnaðarhúsi í íbúð.  Erindinu fylgdi uppdráttur og samþykki meðeiganda að lóð.  Var erindinu vísað til bæjarskipulags þar sem um var að ræða fyrirspurn um breytta notkun húsnæðisins.

Erindi kæranda var tekið fyrir á fundum skipulags- og byggingarráðs hinn 20. maí og 3. júní 2003 og sú ákvörðun tekin að fela bæjarskipulagi að grenndarkynna erindið þegar byggingarleyfisumsókn lægi fyrir, með því fororði að húsnæðið uppfyllti skilyrði byggingarreglugerðar um íbúðir.

Erindi kæranda var síðan grenndarkynnt með bréfi, dags. 24. september 2003, í kjölfar framlagningar aðaluppdráttar vegna breyttrar notkunar og gerð anddyris við umrætt bakhús, dags. 6. september s.á., og bárust athugasemdir frá tveimur nágrönnum kæranda þar sem kynntri breytingu notkunar var mótmælt.

Erindið var loks tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 4. nóvember 2003 og það afgreitt með svofelldri bókun:  „Tekin fyrir að nýju fyrirspurn Jóhanns Tryggva Jónssonar dags. 13.05.03 um að breyta iðnaðarhúsnæði mhl. 02 í íbúð.  Erindið var í grenndarkynningu og athugasemdir bárust.  Á grundvelli athugasemda og fyrirliggjandi gagna frá 1957 um að leyfi hafi verið veitt fyrir geymsluskúr telur skipulags- og byggingarráð ekki rétt að heimila breytingu yfir í íbúðarhús og eðlilegra sé að nýta húsið sem geymslu eða bílskúr og synjar erindinu eins og það liggur fyrir.”

Kærandi í máli þessu kærði þessa afstöðu skipulags- og byggingarráðs til úrskurðarnefndarinnar sem vísað kærunni frá með úrskurði, uppkveðnum hinn 23. nóvember 2004, þar sem umdeild bókun skipulags- og byggingarráðs í því máli fól í sér afstöðu til fyrirspurnar en ekki lokaákvörðun í skilningi 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í kjölfar úrskurðarins samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi og skipulags- og byggingarráð að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn kæranda, um að reisa 3,3 fermetra anddyri við suðurhlið bakhússins að Tjarnarbraut 29 og um breytta notkun hússins í íbúð.  Lauk grenndarkynningunni hinn 11. mars 2005 og bárust athugasemdir við fyrirhugaða breytingu frá nágrönnum sem gert höfðu athugasemdir við fyrri grenndarkynningu á árinu 2003. 

Athugasemdirnar lutu að því að húsið að Tjarnarbraut 29 hafi á sínum tíma verið tveggja íbúða hús, en grafið hafi verið frá geymslukjallara hússins og honum breytt í íbúð.  Hafi umrætt bakhús verið reist sem geymsluskúr sem síðar hafi verið samþykktur sem iðnaðarhúsnæði.  Austurhluti umræddrar lóðar nái upp undir glugga bakhússins og suðurgluggar njóti lítillar sólar en húsið hafi ekki leyfi til iðnaðarstarfsemi í dag.  Fjöldi bílastæða fyrir umrætt hús sé ónógur og bil milli húsa sé ekki í samræmi við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 og standist bakhúsið engan veginn reglur um einbýlishús.

Skipulags- og byggingarráð Hafnarfjarðar tók málið til afgreiðslu hinn 29. mars 2005 og hafnaði umræddu byggingarleyfi með vísan til framkominna athugasemda og fyrirliggjandi gagna frá árinu 1957 um að umrætt bakhús hafi verið samþykkt sem geymsluskúr.  Kærandi skaut þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 14. júlí sl., þar sem á skorti að sveitarstjórn hefði staðfest umrædda afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs, sbr. 2. mgr. 26. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Bæjarráð Hafnarfjarðar tók umdeilda afgreiðslu skipulags- og byggingarráðs fyrir á fundi hinn 21. júlí 2005 og staðfesti afgreiðslu ráðsins í umboði bæjarstjórnar með sömu rökum og sú ákvörðun hafði byggst á.  Kærandi hefur nú skotið þessari afgreiðslu bæjarráðs til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi vísar til þess að bakhúsið að Tjarnarbraut 29 sé þinglýst sem iðnaðarhúsnæði og skráð sem sérstök fasteign. 

Kærandi bendir á að framkomnar athugasemdir um ónóg bílastæði, lóðarskort bakhússins og áhrif á götumynd, sem fram hafi komið við fyrri grenndarkynningu, eigi ekki við rök að styðjast. 

Við endurbætur á Tjarnarbraut á árinu 2001 hafi gleymst að gera ráð fyrir stæðum fyrir íbúðarhúsið að Tjarnarbraut 29, sem sé þriggja íbúða hús.  Vegna athugasemda íbúa hússins hafi skipulagi götunnar verið breytt og komið fyrir þremur bílastæðum framan við húsið.  Fyrir sé aðkeyrsla að bakhúsi lóðarinnar sem yrði bílastæði fyrir bakhúsið ef breytt yrði í íbúð.  Bendir kærandi á að eignaskiptasamningur vegna fasteignarinnar að Tjarnarbraut 29 frá árinu 1985 beri með sér að bakhúsið eigi 14,65% hlut í heildarlóð að Tjarnarbraut 29.  Umrædd bygging sé bakhús og hefði umsótt breyting ekki áhrif á götumynd Tjarnarbrautar.

Loks lýsir kærandi sig ósáttan við þá forsendu fyrir afgreiðslu erindis hans að leyfi fyrir umræddu húsi frá árinu 1957 hafi miðað við nýtingu þess sem geymsluskúrs.  Ljóst sé að um sé að ræða skráð iðnaðarhúsnæði sem hafi verið notað sem slíkt í áratugi.  Telja verði að bakhúsið henti betur til íbúðarnota en til iðnaðarstarfsemi, enda standi húsið inni á íbúðarlóð.

Málsrök Hafnarfjarðarbæjar:  Í fyrirliggjandi bréfi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar í fyrra máli um sama efni, er sent var kæranda í tilefni af bréfi hans, dags. 27. nóvember 2003, kemur fram það álit að umdeilt húsnæði, sem leyfi hafi verið veitt fyrir sem geymsluskúr á árinu 1957, henti ekki til íbúðar og aðeins verði fyrir hendi þrjú bílastæði fyrir þær fjórar íbúðir sem á lóðinni yrðu.  Nýting lóðarinnar fyrir fjórar íbúðir samræmist ekki heildarskipulagi götunnar en bent hafi verið á hentugri nýtingu húsnæðisins svo sem undir bílskúr.

Í minnispunktum starfsmanns umhverfis- og tæknisviðs Hafnarfjarðar frá 17. mars 2005, þar sem fjallað er um framkomnar athugasemdir við grenndarkynningu umdeildrar byggingarleyfisumsóknar, er tekið undir framkomnar athugasemdir hvað varðar nálægð milli húsa og brunavarnir og talið að ekki væri fullnægt kröfum um bílastæði.  Fyrirhuguð íbúð nyti lítillar birtu þar sem hluti bakhússins væri niðurgrafinn og vegna skuggavarps frá íbúðarhúsi því sem fyrir væri á lóðinni.  Þá skírskota bæjaryfirvöld til þess að húsin að Tjarnarbraut 21-27 séu einbýlis- eða tvíbýlishús og að umrætt bakhús hafi aðeins tvær gluggahliðar og sé hátt barð fyrir framan aðra þeirra.  Ef fyrirhuguð viðbygging yrði reist við skúrinn yrði fjarlægð milli húsa á lóðinni um 2,2 metrar.

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin og starfsmenn hennar kynntu sér óformlega staðhætti á vettvangi hinn 23. júní 2005.

Niðurstaða:  Með hinni kærðu ákvörðun var hafnað umsókn kæranda um byggingu um fjögurra fermetra anddyris við um 60 fermetra bakhús að Tjarnarbraut 29 og breytingu á notkun hússins í íbúð.

Umrætt bakhús stendur lágt og er að hluta til niðurgrafið og er aðeins suðurhlið hússins ofan lóðaryfirborðs.  Við austurhlið hússins er brekka í lóðinni sem fer lækkandi til suðurs í átt að íbúðarhúsi því er á lóðinni stendur.  Ber yfirborð lóðarinnar að austanverðu við glugga hússins á þeirri hlið en vesturhlið hússins er sambyggð bílskúr á næstu lóð og hefur húsið því enga glugga til vesturs.  Austurhluti bakhússins er í um fjögurra metra fjarlægð frá umræddu íbúðarhúsi, en ef umsótt viðbygging væri reist, yrði skemmsta fjarlægð milli húsanna um 2,2 metrar.  Fyrir liggur að upphaflega var heimilað að nýta húsið sem geymsluskúr en ekki liggja fyrir gögn um það hvort bæjaryfirvöld hafi síðar veitt leyfi fyrir breyttri notkun hússins til iðnaðarstarfsemi.  Skráning hússins sem iðnaðarhúsnæði í fasteignamatsskrá ræður ekki úrslitum í því efni.  Með samþykkt íbúðar í kjallara umrædds húss er það orðið þríbýlishús en húsin að Tjarnarbraut 21-27 (oddatölur), sem mynda götulínu með greindu húsi, eru einbýlis- og tvíbýlishús.

Þegar hafðir eru í huga ofangreindir staðhættir verður að telja umrætt bakhús illa fallið til íbúðar.  Útsýni og birta munu verða af skornum skammti sökum þess hve húsið liggur lágt í lóð og vegna skuggavarps frá íbúðarhúsinu að Tjarnarbraut 29 svo að færi í bága við markmið gr. 92.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Þá liggur fyrir að viðbygging nær íbúðarhúsinu en nú er bryti gegn ákvæðum um lágmarksfjarlægð milli húsa skv. gr. 75.3 og gr. 75.4, auk þess ef heimila ætti breytta notkun bakhússins í íbúð yrði að vera eldvarnarveggur milli húsanna skv. gr. 75.6 í nefndri reglugerð.  Þá myndi fjölgun um eina íbúð á umræddri lóð víkja enn frekar en orðið er frá þeirri nýtingu lóða sem ríkjandi er við götuna.

Að þessu virtu og með hliðsjón af fordæmisgildi slíkrar leyfisveitingar, er hér um ræðir, verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 29. mars 2005, sem staðfest var í bæjarráði Hafnarfjarðar hinn 21. júlí 2005, að synja umsókn kæranda um að reisa um fjögurra fermetra anddyri við bakhús að Tjarnarbraut 29, Hafnarfirði og að breyta notkun þess í íbúð.

 

____________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir