Ár 2009, föstudaginn 29. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 84/2008, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 17. júlí 2008 um að leggja fyrir kæranda að fjarlægja óleyfisglugga á þakhæð (risi) hússins Lambhóls við Starhaga innan 42 daga að viðlögðum dagsektum og að láta af óleyfisbúsetu í bílgeymslu á lóðinni innan 60 daga að viðlögðum dagsektum.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. ágúst 2008, er barst nefndinni samdægurs, kærir K, Löngubrekku 5, Kópavogi, eigandi íbúðar í húsinu Lambhól við Starhaga og bílskúrs á lóðinni, þá samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 17. júlí 2008 að leggja fyrir kæranda að fjarlægja óleyfisglugga á þakhæð (risi) Lambhóls innan 42 daga að viðlögðum dagsektum og að láta af óleyfisbúsetu í bílgeymslu á lóðinni innan 60 daga að viðlögðum dagsektum.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Í nokkur ár virðast hafa staðið deilur milli eigenda hússins Lambhóls við Starhaga í Reykjavík um endurgerð glugga, svalir á rishæð og þakglugga í risi. Með bréfi kæranda til byggingarfulltrúa, dags. 13. apríl 2006, var óskað eftir því að byggingarfulltrúi kvæði upp úrskurð um hver væri lögleg gluggagerð í húsinu og athugasemdir gerðar við óleyfisframkvæmdir.
Með bréfi embættis byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 19. júlí 2006, var honum tilkynnt að meirihluti hússtjórnar hússins hefði sent embættinu erindi þar sem fram kæmi að kærandi hefði í hyggju að setja þakglugga á geymsluherbergi og nýta það sem íbúðarherbergi. Var í bréfinu bent á að slíkar framkvæmdir væru byggingarleyfisskyldar og vísað til ákvæða fjöleignarhúsalaga varðandi samþykki meðeigenda.
Hinn 13. mars 2008 fór fulltrúi embættis byggingarfulltrúa á vettvang, í tilefni kvörtunar íbúa hússins, vegna framkvæmda við það. Í skýrslu um vettvangsskoðunina kemur fram að engar framkvæmdir hafi verið sjáanlegar á staðnum. Hins vegar hafi komið í ljós við nánari eftirgrennslan að hafist hafi verið handa við að setja þakglugga á geymsluloft ásamt því skúr á lóðinni væri nýtur til íbúðar.
Af þessu tilefni ritaði byggingarfulltrúi kæranda bréf, dags. 14. mars 2008, þar sem framkvæmdir við gerð þakglugga á húsinu voru stöðvaðar og þess krafist að gengið yrði frá rofi sem gert hefði verið í þakið. Var kæranda veittur frestur til að tjá sig um málið. Með bréfum kæranda til embættis byggingarfulltrúa, dags. 22. og 24. mars 2008, var bent á að eigendur neðri hæðar hefðu sett þakglugga á sitt herbergi. Vitnaði kærandi til samkomulags sem hefði verið gert á milli eigenda hússins þess efnis að þakgluggi yrði einnig settur á herbergi efri hæðar. Taldi kærandi það augljóst að hann hefði ekki samþykkt þakglugga hjá öðrum nema hann fengi að einnig að setja glugga á þakið sín megin. Taldi kærandi sig með framkvæmdinni uppfylla ákvæði gr. 79.1 byggingarreglugerðar þar sem segði m.a. að á hverju íbúðarherbergi skuli vera gluggi.
Með bréfi byggingarfulltrúa til skipulagsráðs, dags. 16. júní 2008, voru deilur eigenda hússins raktar sem m.a. lúta að þakgluggum og breyttri notkun bílgeymslu. Var í bréfinu lagt til að kæranda yrði veittur 42 daga frestur til að fjarlægja þakglugga sem hann hefði sett á þakið í óleyfi þrátt fyrir stöðvun byggingarfulltrúa. Yrði tímafrestur ekki virtur yrði beitt dagsektum kr. 15.000 fyrir hvern dag sem það kynni að dragast að vinna verkið. Var einnig lagt til að kæranda yrði veittur 60 daga frestur til að láta af ólögmætri notkun bílgeymslu, að viðlögðum dagsektum kr. 20.000 fyrir hvern dag sem það kynni að dragast að láta af hinni ólögmætu notkun. Að lokum var lagt til að kæranda yrði veittur 14 daga frestur til að tjá sig um framangreint. Á fundi skipulagsráðs hinn 18. júní 2008 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun: „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa dags. 16. júní 2008 vegna óleyfisframkvæmda við Lambhól við Starhaga. Bréf byggingarfulltrúa samþykkt.“ Kom kærandi á framfæri sjónarmiðum sínum vegna framangreinds. Á fundi skipulagsráðs hinn 16. júlí sama ár var eftirfarandi fært til bókar: „Lagt fram að nýju bréf byggingarfulltrúa, dags. 16. júní 2008, vegna óleyfisframkvæmda við Lambhól við Starhaga. Lagt fram bréf Kristjáns Kristjánssonar til byggingarfulltrúa, dags. 2. júlí 2008. Lagt fram minnisblað lögfræði- og stjórnsýslu, dags. 8. júlí 2008, vegna óleyfisframkvæmda við Lambhól við Starhaga. Bréf byggingarfulltrúa samþykkt.“ Á fundi borgarráðs hinn 17. júlí 2008 var framangreint til umfjöllunar og eftirfarandi bókað: „Lagt fram bréf byggingarfulltrúa frá 16. þ.m. sbr. samþykkt skipulagsráðs s.d. um beitingu dagsekta vegna Lambhóls við Starhaga til að knýja á um framkvæmdir. R08070072. Samþykkt.“
Í bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 28. júlí 2008, sagði eftirfarandi: „Á fundi borgarráðs Reykjavíkur þann 17. þ.m. var staðfest samþykkt skipulagsráðs frá 16. þ.m. um að gefa yður tímafrest að viðlögðum dagsektum til þess að: 1. Fjarlæga óleyfisglugga á þakhæð (risi) eldri húshluta Lambhóls. Tímafrestur til framkvæmda er gefinn 42 dagar frá móttöku bréfs þessa og verði tímafrestur ekki virtur verði beitt dagsektum kr. 15.000 á hvern dag sem það kann að dragast að ljúka verki. 2. Láta af óleyfisbúsetu í bílgeymslu. Tímafrestur til þess er gefinn 60 dagar frá móttöku bréfs þessa og verði hann ekki virtur verður beitt dagsektum kr. 20.000 á hvern dag sem það kann að dragast að láta af búsetunni. Komi til dagsekta verða þær innheimtar sbr. ákvæði gr. 210.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Berist ekki tilkynning frá yður um verklok verða dagsektir sendar lögfræðistofu án frekari viðvörunnar.“
Hefur kærandi kært ákvörðun þessa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Með innheimtubréfi Gjaldheimtunnar ehf. til kæranda, dags. 27. apríl 2009, var hann áminntur um greiðslu skuldar að fjárhæð kr. 8.001.685.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því aðallega haldið fram að hann hafi ítrekað bent byggingarfulltrúa á þakglugga á húsinu sem aldrei hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir. Hafi kærandi farið fram á að byggingarfulltrúi hlutaðist til um að þakið yrði fært til fyrri vegar. Erindið hafi kærandi margítrekað. Byggingarfulltrúi hafi ekki aðhafst neitt í málinu. Ákvörðun borgaryfirvalda um að krefjast þess að kærandi fjarlægi þakglugga, á meðan látið sé undir höfuð leggjast að krefjast þess sama af meðlóðarhafa hans, sé brot á jafnræðisreglu. Meðhöndla verði alla á sama hátt.
Samkvæmt gr. 79.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé skylt að hafa glugga á íbúðarherbergjum og því hafi byggingarfulltrúa borið, í samræmi við vandaða stjórnsýsluhætti, að benda kæranda á að sækja um leyfi til ísetningar glugga sem hugsanlega fengist án samþykkis annarra eigenda.
Engin tilraun sé gerð til að sanna að um óleyfisbúsetu sé að ræða í bílskúr kæranda og sé fullyrðingum þess efnis mótmælt. Ekki sé búið í skúrnum og hafi hann ekki verið tekinn til íbúðar. Bent sé á að aldrei hafi verið kvartað vegna notkunar skúrsins.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hin kærða ákvörðun varði staðfest en til vara er gerð sú krafa að sá hluti ákvörðunarinnar er lýtur að beitingu dagsekta vegna óleyfisþakglugga verði staðfestur telji úrskurðarnefndin að dagsektir vegna óleyfisbúsetu hafi ekki sætt réttri málsmeðferð eða sé ósönnuð.
Vísað sé til þess að byggingarnefnd hafi samþykkt árið 1951 teikningar að íbúðarhúsinu Lambhóli. Á þeim teikningum hafi verið gert ráð fyrir tveimur þakgluggum til suðurs. Í dag séu sex aðrir þakgluggar á húsinu, einn til norðurs, tveir til vesturs og þrír til austurs, þar af tveir nýlegir.
Hvað jafnræðisreglu varði komi fram í 1. mgr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að við úrlausn mála skuli stjórnvöld gæta samræmis og jafnræðis í lagalegu tilliti. Þó stjórnsýslulög kveði á um skýra jafnræðisreglu borgaranum í hag geti hann ekki vænst þess að öðlast rétt á grundvelli óréttar annars með vísan til jafnræðis. Tilefni bréfs byggingarfulltrúa til kæranda hafi verið óleyfisframkvæmdir á hans vegum. Einnig sé bent á að í bréfi kæranda, dags. 2. mars 2008, hafi hann vitnað til samkomulags sem gert hefði verið milli eigenda hússins þess efnis að þakgluggi yrði síðar einnig settur á herbergi (geymslu) í hans eigu. Hafi kærandi talið augljóst að hann hefði ekki samþykkt þakglugga hjá öðrum nema hann fengi einnig að setja upp glugga. Framangreint bendi til þess að kærandi hafi þannig með einhverjum hætti samþykkt þakglugga hjá eigendum risíbúðar í húsinu. Muni byggingarfulltrúi við fyrsta hentugleika kanna málið og gera þær ráðstafanir sem þurfa þyki.
Skilmálafulltrúi embættis byggingarfulltrúa hafi með skýrslu sinni, dags. 13. mars 2008, upplýst að um búsetu væri að ræða í bílskúr á lóðinni. Hafi kæranda verið veittur 60 daga frestur til að láta af óleyfisbúsetu og tilkynna embættinu þar um. Kærandi hafi svaraði embættinu með bréfi, dags. 18. ágúst 2008, þar sem fram hafi komið að notkuninni á bílskúrnum hefði aldrei verið mótmælt af húsfélagi Lambhóls. Jafnframt hafi kærandi bent á fjöldann allan af bílskúrum í borginni sem breytt hefði verið í íbúðir og krafist jafnræðis sér til handa. Þurfi því vart að velkjast í vafa um að um óleyfisbúsetu sé að ræða.
Reykjavíkurborg minni á þá meginreglu að stjórnsýslukæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar, í þessu tilfelli álagningar dagsekta skipulags- og byggingaryfirvalda Reykjavíkurborgar, sbr. 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, nema veigamiklar ástæður mæli með því, sbr. 2. mgr. sama ákvæðis. Þegar ákvörðun sé tekin um hvort fresta eigi réttaráhrifum kærðrar ákvörðunar verði að leggja heildstætt mat á þau andstæðu sjónarmið sem mætist. Í þessu tilviki séu annars vegar sjónarmið meirihluta hússtjórnar að Lambhóli sem sé ósamþykkur framkvæmdinni og hins vegar sjónarmið kæranda sem ráðist hafi í framkvæmd án byggingarleyfis, þrátt fyrir skýr fyrirmæli byggingarfulltrúa um stöðvun þeirra framkvæmda. Verði að telja að kærandi hafi þannig fyrirgert öllum rétti til afsláttar af dagsektum og séu engar veigamiklar ástæður fyrir hendi er réttlæti slíka frestun á réttaráhrifum.
———-
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök máli sínu til stuðnings sem ekki verða reifuð hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 17. júlí 2008 þess efnis að leggja fyrir kæranda að fjarlægja óleyfisglugga á þakhæð (risi) hússins Lambhóls við Starhaga innan 42 daga að viðlögðum dagsektum og að láta af óleyfisbúsetu í bílgeymslu á lóðinni innan 60 daga að viðlögðum dagsektum.
Umdeildar breytingar kæranda á þaki fasteignarinnar Lambhóls við Starhaga eru byggingarleyfisskyldar skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga og liggur fyrir að kærandi aflaði ekki byggingarleyfis fyrir framkvæmdunum. Ákvörðun borgarráðs um að leggja fyrir kæranda að fjarlægja óleyfisframkvæmdirnar að viðlögðum dagsektum var því í samræmi við heimildir 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga og ekki liggur fyrir í málinu að annmarkar hafi verið á málsmeðferð þeirrar ákvörðunar. Verður því ekki fallist á ógildingu ákvörðunarinnar hvað þennan þátt varðar. Breytir það ekki þeirri niðurstöðu þótt kærandi hafi bent á að sambærilegri ákvörðun sem beindist að meðlóðarhafa hafi ekki verið fylgt eftir með innheimtu, enda liggur ekki fyrir að frá því hafi verið fallið.
Fullyrðingar byggingaryfirvalda þess efnis að búseta sé viðhöfð í bílgeymslu á lóðinni eru lítt rökstuddar og engin gögn eru lögð fram um hana í málinu önnur en staðhæfing starfsmanns byggingarfulltrúa. Verður að telja að rannsókn þessa þáttar málsins sé alls ófullnægjandi. Verður ákvörðun borgarráðs, með vísan til framanritaðs, felld úr gildi hvað varðar ætluð íbúðarnot bílskúrs.
Framangreind ákvörðun var kærð til úrskurðarnefndarinnar án ástæðulauss dráttar og hefur málið síðan verið til meðferðar hjá nefndinni. Að þessu virtu, og þegar litið er til þess að gögn Reykjavíkurborgar er málið vörðuðu bárust ekki úrskurðarnefndinni fyrr en 13. maí 2009, þykir rétt, með hliðsjón af 2. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, að fresta réttaráhrifum ákvörðunar borgarráðs, er varðar þakglugga, frá móttöku kæru í máli þessu til úrskurðardags.
Uppkvaðning úrskurðar hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 17. júlí 2008 um að leggja fyrir kæranda að fjarlægja óleyfisglugga á þakhæð (risi) hússins Lambhóls við Starhaga innan 42 daga að viðlögðum dagsektum, en réttaráhrifum þeirrar ákvörðunar er frestað frá móttöku kæru hinn 28. ágúst 2008 til uppkvaðningar úrskurðar þessa.
Samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 17. júlí 2008, um að krefjast þess að látið verði af meintri óleyfisbúsetu í bílgeymslu á lóð að viðlögðum dagsektum, er felld úr gildi.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
