Ár 2008, fimmtudaginn 8. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.
Fyrir var tekið mál nr. 116/2007, kæra á þeirri afgreiðslu skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. ágúst 2007 að synja um leyfi til að reisa tvílyft bjálkahús er notað yrði sem gistiheimili að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. september 2007, er barst úrskurðarnefndinni 10. sama mánaðar kæra S og S f.h. Gestahús cottages.is, þá ákvörðun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. ágúst 2007 að synja um leyfi til að byggja tvílyft bjálkahús sem notað yrði sem gistiheimili að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi. Afgreiðsla skipulagsráðs var staðfest í borgarráði hinn 2. ágúst 2007.
Í máli þessu er kærð afgreiðsla skipulagsráðs frá 1. ágúst 2007 á umsókn kæranda og farið fram á að umsóknin verði tekin til réttmætrar og jákvæðrar afgreiðslu. Skilja verður kröfugerð kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun skipulagsráðs enda hefur úrskurðarnefndin hvorki boðvald um meðferð og afgreiðslu mála hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum né ákvörðunarvald um skipulag.
Málavextir: Forsaga málsins er sú að á fundi skipulagsfulltrúa hinn 11. nóvember 2005 var tekið fyrir erindi Sigurjóns Benediktssonar og Snædísar Gunnlaugsdóttur þar sem spurt var hvort leyft yrði að reisa tvílyft einbýlishús úr timbri að Esjubæ í landi Hofs á Kjalarnesi. Var málið afgreitt með svohljóðandi bókun: „Neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 11.11. 05.“ Í umsögn skipulagsfulltrúa kom m.a. fram að samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 væri hvorki gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa né heilsárshúsum á svæðinu.
Hinn 17. júlí 2007 var tekin fyrir á fundi byggingarfulltrúa umsókn S og S frá 10. júlí 2007 um leyfi til að byggja tvílyft bjálkahús á steyptum grunni að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi sem notað yrði sem gistiheimili. Var afgreiðslu málsins frestað og vísað til athugasemda á umsóknarblaði og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra er vísaði því áfram til skipulagsráðs.
Hinn 19. júlí 2007 barst skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkur bréf, dags. 26. júní s.á. vegna framlagðrar umsóknar og er umsækjandi þar tilgreindur S f.h. hlutafélagsins Gestahús cottages.is ehf. Er í bréfinu gerð nánari grein fyrir áformum umsækjenda um byggingar í landi Hofs I.
Á fundi skipulagsráðs hinn 1. ágúst 2007 var umsókn kæranda tekin fyrir og lögð fram umsögn skipulags- og byggingarsviðs, dags. 11. nóvember 2005, vegna fyrri afgreiðslu líkt og segir í bókun. Var umsókninni hafnað með svohljóðandi bókun: „Synjað með vísan til fyrri afgreiðslna málsins.“ Hefur kærandi kært þá synjun svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að framlögð umsókn sé frá öðrum lögaðila en fyrri umsókn sem vísað hafi verið til við afgreiðslu málsins. Þó umræddur lögaðili sé alfarið í eigu sömu aðila sé umsóknin allt annars eðlis og sérstaklega miðuð við að hún falli að aðalskipulagi borgarinnar. Sótt sé um rekstur ferðaþjónustu og hestaleigu með skógrækt og uppgræðslu lands að markmiði og falli umsóknin vel að fyrirhugaðri landnotkun skv. aðalskipulagi hvort sem miðað sé við skilgreiningu á „græna treflinum“ eða landbúnaðarnotkun.
Ferðaþjónusta og hestaleiga með skógrækt á þessum stað á Kjalarnesi tengist ágætlega markmiðum um útivist, skjólrækt og athafnir í græna treflinum og sé vísað til Svæðisskipulags 2024 á bls. 16 í því sambandi þar sem fram komi að græni trefilinn sé útivistarsvæði, tengt byggðinni, og megi ekki rugla því saman við ósnorta náttúru. Ekki sé um ósnorta náttúru að ræða á þessu svæði en landið hafi verið beitarland Kjalnesinga og heyskapur stundaður á spildunum þar í áratugi.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kæranda í máli þessu verði hafnað og að synjun skipulagsráðs verði staðfest.
Fram komi í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 11. nóvember 2005, að landnotkun á umræddu svæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 sé skilgreind sem opið svæði og sé landið jafnframt innan græna trefilsins, en um hann gildi sérstakar reglur er varði mannvirki. Um uppbyggingu sumarhúsa á svæðinu segi í aðalskipulagi: „Ekki er gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa á svæðinu en viðhalda má og endurnýja núverandi sumarhús. Með því er átt við að lagfæra má hús eða endurbyggja ný af sambærilegri gerð og eldri hús.“ Heimilt sé því að reisa hús af sambærilegri stærð fyrir það sem nú sé á lóðinni en ekki sé gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa og því síður heilsárshúsa.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar skipulagsráðs frá 1. ágúst 2007 að synja um heimild til byggingar tvílyfts húss á steyptum grunni til reksturs gistiheimilis að Esjubæ í landi Hofs I á Kjalarnesi. Var umsókn kæranda synjað með vísan til fyrri afgreiðslu málsins, en hinn 11. nóvember 2005 hafði fyrirspurn eigenda Gestahús cottages. is ehf. um byggingu tvílyfts einbýlishúss á sama svæði verið afgreidd neikvætt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.
Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að afgreiðsla skipulagsfulltrúa, dags. 11. nóvember 2005, hafi einungis falið í sér afstöðu hans til fyrirspurnar um það hvort leyfi fengist fyrir tilteknum framkvæmdum. Svar við fyrirspurn verður ekki lagt að jöfnu við afgreiðslu formlegrar byggingarleyfisumsóknar sem tilskildir uppdrættir og hönnunargögn fylgja. Þar af leiðandi var afgreiðsla skipulagsfulltrúa á fyrra erindi ekki lokaákvörðun sem bindur enda á meðferð máls og var því ekki rétt að líta til hennar sem bindandi niðurstöðu við afgreiðslu þeirrar umsóknar sem hin umdeilda ákvörðun varðar.
Á svæði því sem um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag en samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er landnotkun umrædds svæðis opið svæði til sérstakra nota. Í greinargerð skipulagsins segir að á slíkum svæðum sé gert ráð fyrir útivistariðkun af ýmsum toga og mannvirkjagerð í tengslum við útivist á svæðinu, sbr. gr. 4.12 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Þá er umrætt svæði á hinum svonefnda græna trefli en innan hans er ekki gert ráð fyrir byggð en þó má samkvæmt greinargerð aðalskipulagsins gera ráð fyrir mannvirkjum er tengjast almennri frístundaiðju og útivist á svæðinu. Ekki er gert ráð fyrir fjölgun sumarhúsa á svæðinu en viðhalda má og endurnýja núverandi sumarhús.
Eins og að framan greinir var sótt um leyfi til byggingar gistiheimilis með umsókn þeirri sem synjað var með hinni kærðu ákvörðun. Þá kom fram í bréfi kæranda vegna umsóknarinnar að sótt væri um leyfi til að reisa tvílyft timburhús til reksturs ferðaþjónustu og var jafnframt tilgreind gisting, hestaferðir o.fl. Ætluð not fasteignarinnar voru því önnur en verið hafði í fyrra erindi og bar nauðsyn til þess að tekin yrði afstaða til þess og það rökstutt með fullnægjandi hætti hvort hið nýja erindi kæranda samræmdist ákvæðum aðalskipulags um landnotkun. Telur úrskurðarnefndin að skort hafi á að skipulagsráð rannsakaði málið af sjálfsdáðum með viðunandi hætti og var því eigi gætt ákvæða 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rannsókn máls auk þess sem rökstuðningi var áfátt þegar hin kærða ákvörðun var tekin, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þykir undirbúningi og rökstuðningi fyrir hinni kærðu ákvörðun svo verulega áfátt að leiða eigi til ógildingar hennar.
Úrskurðarorð:
Synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 1. ágúst 2007 á umsókn kæranda um byggingarleyfi í landi Hofs I á Kjalarnesi er felld úr gildi.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _______________________________
Aðalheiður Jóhannsdóttir Þorsteinn Þorsteinsson
