Ár 2005, miðvikudaginn 16. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 62/2004, kæra eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík á synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir.
Í málinu er kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. október 2004, sem barst nefndinni 1. nóvember sama ár, kærir Stefán Hrafn Stefánsson hdl., f.h. eiganda bakhúss að Súðarvogi 6, Reykjavík, synjun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004 um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir. Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október 2004.
Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Með bréfi, dags. 10. ágúst 1981, var óskað eftir heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni nr. 6 við Súðarvog. Féllst byggingarnefnd á erindið á fundi hinn 13. ágúst 1981 með svofelldri bókun: „Samþykkt. Byggingarfulltrúa falið að staðsetja húsið, enda verði það fjarlægt borgarsjóði að kostnaðarlausu, þegar krafist verður.“ Þessari kvöð var ekki þinglýst. Gerður var eignaskiptasamningur um umrædda lóð og tilheyrandi mannvirki, dags. 8. apríl 1988, en í texta hans er ekki getið um kvöð eða skilyrði um niðurrif en vísað til gildandi teikninga og tekið fram að þær væru hluti greinds samnings.
Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 25. febrúar 1999 var fallist á að breyta notkun skemmunnar í atvinnuhúsnæði með svohljóðandi bókun: „Samþykkt. Til bráðabirgða í fimm ár, þinglýsa skal yfirlýsingu þar að lútandi.“ Framangreinda ráðstöfun samþykktu allir eigendur fasteigna á lóðinni með áritun sinni.
Á fundi byggingarfulltrúa hinn 8. apríl 2003 var tekin fyrir beiðni kæranda um að umrædd fasteign yrði „...samþykkt endanlega án skilyrða eða fyrirvara“ og var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa. Á fundi skipulagsfulltrúa hinn 16. maí 2003 var hverfisstjóra falið að vinna umsögn vegna beiðni kæranda og á fundi skipulagsfulltrúa hinn 23. sama mánaðar var bókað: „Ekki gerð athugasemd við það út frá skipulegu sjónarmiði að kvöðinni verði aflétt.“ Á fundi byggingarfulltrúa hinn 27. maí 2003 var erindi kæranda afgreitt jákvætt enda lægi fyrir samþykki meðlóðarhafa. Skipulags- og byggingarnefnd fjallaði á fundi sínum hinn 12. maí 2004 um beiðni kæranda. Fyrir fundinum lá bréf byggingarfulltrúa, dags. 10. maí 2004, þar sem sem sagði m.a. að kvöðin hafi verið sett af skipulagsástæðum og að ekki væri til deiliskipulag af svæðinu en nauðsynlegt væri að vinna það. Fyrir fundinum lá einnig bréf annarra lóðarhafa Súðarvogs 6 þar sem þeir mótmæltu beiðni kæranda um afléttingu kvaðarinnar. Samþykkti nefndin að fresta erindi kæranda um viku og á fundi hennar hinn 13. október 2004 var eftirfarandi samþykkt: „Skipulags- og byggingarnefnd synjar erindi eiganda bakhúss um að aflétta niðurrifskvöð sem á húsinu hvílir. Telur nefndin ekki tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar. Samþykkt hefur verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu sbr. bókun í máli nr. 6. Endanleg afstaða til þess hvort bakhúsið fái að standa verður tekin í því deiliskipulagi.“
Framangreindri samþykkt skipulags- og byggingarnefndar hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Hann heldur því fram að þegar hann hafi eignast fasteignina, í kjölfar nauðungarsölu hennar, hafi honum verið alls ókunnugt um kvöð þá er á fasteigninni hafi hvílt, enda hafi ekkert fram um hana komið í veðmálabókum.
Kærandi vísar til þess að hér sé um ræða vandaða stálgrindarskemmu sem sé einangruð og með lýsingu, hita, rafmagni og innkeyrsludyrum. Eigninni fylgi hlutdeild í lóðarréttindum, hún sé skráð hjá Fasteignamati ríkisins og af henni séu greidd öll gjöld. Hún falli vel að umhverfi sínu og uppfylli öll skilyrði fasteignar. Ekki verði séð að skipulagsyfirvöld hafi neitt út á eignina að setja.
Kærandi vísar til þess að beiðni hans hafi hlotið jákvæðar undirtektir borgaryfirvalda en þegar afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 hafi legið fyrir hafi afstaðan breyst. Engin efnisleg rök séu til þess að hafna kröfu hans um afléttingu kvaðarinnar.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Talsmaður Reykjavíkurborgar vísar til gagna málsins sem og umsagnar byggingarfulltrúa, dags. 3. mars 2004. Þar er vísað til þess að eigandi bakhússins sé bundinn af þeim kvöðum sem á eigninni hvíli um notkun þess og niðurrif enda liggi þær fyrir í þinglýstum gögnum. Hann eigi ekki betri rétt að þessu leyti en fyrri eigendur og þurfi að hlíta ákvörðun borgarinnar ef óskað yrði eftir niðurrifi hússins af málefnalegum ástæðum.
Ástæður umræddra kvaða séu af skipulagslegum toga og líklega settar til að tryggja að byggingar á baklóðinni standi ekki í vegi fyrir frekari uppbyggingu hennar. Tvisvar hafi verið samþykktar nýbyggingar vestast á lóðinni en af byggingu þeirra hafi þó ekki orðið. Verði kvöðunum aflétt sé ljóst að verðmæti hússins aukist og líkur á því að það verði rifið og frekari uppbygging eigi sér stað minnki.
Málsrök eiganda framhúss Súðarvogar 6: Í máli þessu liggur fyrir afstaða eiganda framhúss Súðarvogar 6 en hann krefst þess að niðurrifskvöð skemmunnar verði ekki aflétt. Af hans hálfu er því haldið fram að hann hafi keypt fasteign sína í ljósi þess að nýtingarmöguleikar væru einungis takmarkaðir vegna umræddrar skemmu í stuttan tíma og að skemman myndi ekki standa í vegi fyrir frekari uppbyggingu á lóðinni. Nái krafa kæranda fram að ganga baki það honum tjón sem m.a. Reykjavíkurborg beri ábyrgð á. Eigandi framhússins setur fram frekari röksemdir fyrir þeirri kröfu hans að niðurrifskröfunni verði ekki aflétt, en ekki þykja efni til að reifa þær frekar hér.
Niðurstaða: Byggingarleyfi vegna hinnar umdeildu byggingar á baklóð Súðarvogar 6 voru bundin skilyrðum. Á árinu 1981, þegar bygging skemmunnar var heimiluð, var sú heimild háð því skilyrði að hún yrði fjarlægð ef krafist yrði, Reykjavíkurborg að kostnaðarlausu, og við afgreiðslu umsóknar um breytta notkun hússins á árinu 1999 var notkunarbreyting tímabundin til 5 ára. Af gögnum málsins verður ráðið að umræddar afgreiðslur byggingaryfirvalda hafi verið í samræmi við umsóknir eiganda hússins.
Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda felur í sér að synjað var erindi eiganda bakhúss að Súðarvogi 6 um afléttingu niðurrifskvaðar samkvæmt hinni kærðu bókun skipulags- og byggingarnefndar.
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að kvöð þessari eða skilyrði vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur. Verður kvöðin því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá er ekki vikið að áskilnaði um niðurrif í gildandi lóðarleigusamningi um lóðina að Súðarvogi 6. Niðurrifskvöðin á því rót sína að rekja til fyrrgreindrar afgreiðslu byggingarnefndar Reykjavíkur frá árinu 1981 að undangenginni umsókn þáverandi eiganda um heimild til að reisa bráðabirgðaskemmu á lóðinni. Hin kærða ákvörðun fól því í sér synjun byggingaryfirvalda á umsókn núverandi eiganda umdeilds húss um breytingu á byggingarleyfi hússins.
Hin kærða synjun var studd þeim rökum að ekki þótti tímabært að taka afstöðu til niðurfellingar kvaðarinnar í ljósi þess að samþykkt hafi verið að ráðast í gerð deiliskipulags af svæðinu en í því skipulagi yrði tekin endanleg afstaða til þess að hvort umrætt hús fengi að standa.
Telja verður að lögmæt og málefnaleg rök hafi búið að baki hinni kærðu afgreiðslu og má hér skírskota til þeirra sjónarmiða er búa að baki 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er heimilar frestun á afgreiðslu byggingarleyfisumsóknar í vissum tilvikum vegna fyrirhugaðra breytinga á skipulagi þótt það ákvæði taki ekki til þess tilviks er hér um ræðir.
Með hliðsjón af öllu framangreindu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar en ekki verður á þessum vettvangi skorið úr um hvort umdeild kvöð eða skilyrði frá árinu 1981 haldi gagnvart kæranda með hliðsjón af réttaráhrifum nauðungarsölu eignarinnar, reglum um vangeymslu eða sökum tómlætisáhrifa ef á kvöðina reynir.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 13. október 2004, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 19. október s.á., að synja afléttingu niðurrifskvaðar sem hvílir á húsi kæranda að Súðarvogi 6, Reykjavík.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
