UUA2601002 Háteigsvegur

Árið 2026, mánudaginn 13. apríl, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Unnþór Jónsson vara­formaður, Halldóra Vífilsdóttir arkitekt og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. UUA2601002, kæra á ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkur­borgar frá 2. desember 2025 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Sjómannaskólareits vegna lóðar nr. 35 við Háteigsveg.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

1. Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 2. janúar 2026, kæra fasteignareigendur að Nóatúni 27 og 31 og Skipholti 36, 42, 44 og 50, þá ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 2. desember 2025 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Sjómannaskólareits vegna lóðar nr. 35 við Háteigsveg. Er þess krafist að breyting á deiliskipulagi fái afgreiðslu eins og um nýtt skipulag sé að ræða, í samræmi við skipulagslög nr. 123/2010. Verður að álíta að í málskoti kærenda felist krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

2. Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 10. febrúar 2026.

Málavextir

3. Árið 1996 var sett deiliskipulag fyrir lóðir Kennaraháskóla Íslands og Sjómannaskóla Íslands og hefur það tekið nokkrum breytingum frá þeim tíma. Gerð var breyting á skipulaginu árið 2020 er fólst í því að lóð Sjómannaskólans var skipt upp, veitt var heimild til uppbyggingar íbúða á lóðunum og að fjölga íbúðum á svæðinu um 121. Mál þetta varðar uppbyggingaráform á einni lóðanna, sem nú er nr. 35 við Háteigsveg. Lóðin er vestan við Sjómannaskólann og norðan við safnaðarheimili Háteigskirkju, en lóðin á einnig mörk að opnu svæði þar sem er eitt síðasta heillega manngerða stakkstæðið sem eftir er í borginni og fellur undir hverfisvernd.

4. Á uppdrætti vegna framangreindrar skipulagsbreytingar sem gerð var árið 2020 eru á umræddri lóð sýndir fimm byggingarreitir, K1–K5. Í greinargerð kemur m.a. fram að í sérskilmálum eða á uppdrætti skuli koma fram dýpt byggingarreits, mænisstefna, hæðir húsa, þ.e. mænis og þakkants, þakhalli o.fl. Húshæðir á reitnum séu frá einni hæð og upp í þrjár hæðir og ris. Húsþök á reitnum séu mænisþök, ýmist með lágu risi eða háu, einhalla þök og flöt þök. Á skipulagsuppdrætti voru jafnframt sýnd kennisnið húsategunda fyrir byggingarreitina.

5. Í kafla 8.11 í sérskilmálum deiliskipulagsbreytingarinnar sagði um reit K, sem hér um ræðir, að þar væri heimilt að byggja allt að 50–60 nýjar íbúðir. Í kafla 8.11.1 um húsgerð kom fram að heimilt væri að byggja einnar, tveggja og þriggja hæða íbúðarbyggingar, auk rishæðar með kvistum. Heildaryfirbragð bygginga skyldi vera með þeim hætti að byggingar væru brotnar upp líkt og þær væru samsettar úr fleiri einingum. Gera skyldi ráð fyrir uppbroti í útveggjum á langhliðum bygginga með ákveðnum hætti og þá kom fram að „megin stefna byggingar skal vera samsíða eða 90° á stefnu byggingarreits.“ Í kafla 8.11.2 var kveðið á um fyrirkomulag húshæða og þaka. Þakgerðir skyldu vera mænisþök og var um það vísað til nánari skýringa á kennisniði, en ásamt því að vera sýnd á uppdrætti fylgdi séruppdráttur sem sýndi afstöðu þeirra við umhverfið. Árið 2024 var svo gerð breyting á deiliskipulagi svæðisins vegna Háteigsvegar 35 er fólst m.a. í því að þakhalli bygginga mátti vera 28°–50° í stað 30°–50° áður.

6. Umsókn um byggingarleyfi til að byggja 60 íbúða fjölbýlishús á lóð nr. 35 við Háteigsveg var samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 7. janúar 2025. Samkvæmt gögnum málsins stöðvaði byggingarfulltrúi allar framkvæmdir á lóðinni 27. júní s.á. sökum þess að hann taldi verulegar líkur á að útgefið byggingarleyfi væri í ósamræmi við gildandi deiliskipulag. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 3. september s.á., var stöðvun framkvæmda aflétt að því er varðaði matshluta 01. Tekið var fram í bréfinu að stöðvunin gilti áfram um aðra matshluta.

7. Með umsókn framkvæmdaraðila, dags. 6. nóvember 2025, var óskað eftir breytingu á deiliskipulagi svæðisins. Í lýsingu á erindinu kom fram að leyfilegt væri samkvæmt gildandi deiliskipulagi að hafa þakmæni samsíða byggingarreit eða 90° á hann, en skipulagið tæki ekki á því hvernig portveggir myndu verða þegar mænisstefnan væri þvert á byggingarreitinn. Væri umsókninni ætlað að taka á þessum þáttum ásamt því að lækka hámarksmænishæð húsa á byggingar­reit K3 um 30 cm. Á skipulagsuppdrætti er fylgdi með umsókninni voru sýndar breytingar á sniðmyndum auk þess sem greint var frá eftirfarandi skipulagsskilmálum:

1. Þegar mænisstefna húsategundar III er þvert á lengd byggingarreits (90°), og mænir myndar „gafl“ á fram- og bakhlið húss, má hæð portveggjar ekki vera hærri en 10,5 m frá gólfi 1. hæðar. Byggingareitir K1 og K2.
2. Þegar mænisstefna húsategundar IV er þvert á lengd byggingarreits (90°), og mænir myndar „gafl“ á fram- og bakhlið húss, má hæð portveggjar ekki vera hærri en 8,4 m frá gólfi 1. hæðar. Byggingareitir K1, K2 og K3.
3. Þegar mænisstefna húsategundar IV er samsíða stefnu byggingarreits þá má hæð portveggja vera að hámarki 7,05 m.
4. Á byggingareit K3 er hámarks mænishæð lækkuð úr 10,5 m niður í 10,2 m frá gólfi 1. hæðar.

Að öðru leyti gilda eldri skilmálar deiliskipulags.

8. Á grundvelli heimilda um embættisafgreiðslur skipulagsfulltrúa í viðauka við samþykkt um stjórn Reykjavíkurborgar og fundarsköp borgarstjórnar, nr. 1020/2019, samþykkti skipulags­fulltrúi umsótta breytingu á deiliskipulagi Sjómannaskólareits 2. desember 2025. Fram kom í bókun í fundargerð afgreiðslufundar að samþykkt væri að falla frá kynningu, sbr. 3. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, þar sem breytingin varði ekki hagsmuni annarra en umsækjanda og borgarinnar. Tók breytingin gildi með auglýsingu nr. 1456/2025 sem birt var í B-deild Stjórnartíðinda 23. desember 2025. Er það hin kærða ákvörðun í máli þessu.

Málsrök kærenda

9. Af hálfu kærenda er byggt á því að ekki sé unnt að nýta 3. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 til að komast undan lög­boðnu skipulagsferli. Greint ákvæði eigi aðeins við í þeim tilvikum er hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Breytingin hafi óumdeilanlega áhrif á skuggavarp, innsýn, götumynd og fleiri þætti. Í þrígang hafi verið samþykktir ólöglegir aðaluppdrættir þrátt fyrir að bent hafi verið á ágalla á þeim. Loks nái deiliskipulagsbreytingin ekki yfir alla þá ágalla sem séu á nýjustu aðal­uppdráttunum og brjóti þeir því enn í bága við gildandi deiliskipulag.

10. Í gildandi deiliskipulagi sé gert ráð fyrir að þak rishæðar gangi upp frá gólfplötu, sbr. kennisnið hústegunda III og IV. Í kennisniðum breytts deiliskipulags hafi hins vegar 1,5 m og 1,4 m háum portveggjum verið bætt á rishæðina þannig að neðri brún þaks hækki sem því nemi. Engin heimild sé fyrir þessari breytingu á deiliskipulagi. Þessi breyting á útliti og formi mannvirkis hafi veruleg áhrif á skuggavarp, innsýn og götumynd.

Málsrök Reykjavíkurborgar

11. Af hálfu borgaryfirvalda er byggt á því að hið breytta deiliskipulag feli í sér óverulega breytingu á skipulagsskilmálum sem hafi svo óveruleg áhrif á hagsmuni nágranna að þeir skerðist í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Hafi því verið heimilt að falla frá grenndarkynningu vegna breytingarinnar samkvæmt heimild í lokamálslið 3. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

12. Fullyrðingar kærenda um að hin kærða deiliskipulagsbreyting feli í sér hækkun portveggja á hústegundum III og IV séu rangar. Breytingarnar rúmist innan gildandi deiliskipulags, en þær feli í sér óbreytta mænishæð og að mænar myndi gafla á langhlið í stað skammhliðar sem sé þegar heimilt samkvæmt deiliskipulagi svæðisins. Í kafla 8.11.1 í sérskilmálum gildandi deili­skipulags segi að meginstefna bygginga skuli vera samsíða „eða 90° á stefnu byggingarreits.“ Hins vegar hafi í skipulaginu ekki verið sett nein takmörk fyrir því hversu mikill hluti langhliða megi vera gaflar sem tilkomnir séu vegna snúnings á stefnu byggingar/mænis.

Viðbótarathugasemdir kærenda

13. Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir búi allir, eða eigi íbúðir, í húsum sem séu aðliggjandi byggingarreitum á lóð nr. 35 við Háteigsveg og verði fyrir skuggavarpi af fyrirhugaðri uppbyggingu á lóðinni. Í ljósi skuggavarpsmynda sem kærendur hafi látið gera verði að draga það stórlega í efa að stækkun og breyting á rishæðum húsanna hafi ekki áhrif á skuggavarp.

—–

14. Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Niðurstaða

15. Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 2. desember 2025 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Sjómannaskólareits vegna lóðar nr. 35 við Háteigsveg.

16. Um kæruaðild í þeim málum sem undir úrskurðarnefndina heyra er fjallað í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Þar er kveðið á um að þeir einir geti kært stjórnvaldsákvarðanir til nefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra eigi. Verður að skýra þetta ákvæði í samræmi við almennar reglur stjórnsýsluréttarins um aðild að kærumálum þar sem áskilið er að kærandi eigi einstaklingsbundinna hagsmuna að gæta af úrlausn máls umfram aðra og jafnframt að þeir hagsmunir séu verulegir.

17. Kærendur í máli þessu eru allir eigendur fasteigna í næsta nágrenni við lóð nr. 35 við Háteigs­veg, en að mestu leyti er opið svæði á milli fasteigna flestra kærenda og deiliskipulags­svæðisins. Í máli þessu er um að ræða breytingu á áður samþykktu deiliskipulagi er felur hvorki í sér hækkun á leyfðri hámarkshæð mannvirkja né aukið byggingarmagn. Með breyting­unni var bætt við skipulagsskilmálum um hámarkshæð portveggja og lækkun á hámarks­mænishæð í ákveðnum tilvikum auk þess sem gerð var breyting á sniðmyndum til samræmis við skilmálabreytingar. Vegna þeirra sjónarmiða sem kærendur hafa teflt fram í máli þessu þykir rétt að benda á að þegar var til staðar heimild í deiliskipulagi til þess að hafa mænisstefnu þvert á langhlið byggingarreits, sbr. niðurlag kafla 8.11.1 í sérskilmálum deiliskipulags­breytingar Sjómanna­skólareits frá árinu 2020. Ekki verður talið að þær breytingar sem um ræðir í máli þessu skerði hagsmuni kærenda svo nokkru nemi umfram þær heimildir sem þegar voru til staðar. Hafa kærendur því ekki þeirra verulegu hagsmuna að gæta sem gerðir eru að skilyrði fyrir kæruaðild, sbr. áðurnefnda 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Verður kærumáli þessu af þeim sökum vísað frá úrskurðar­nefndinni. 

Úrskurðarorð

Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.