Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

92/2006 Gatnagerðargjöld

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 92/2006, kæra á ákvörðun Grundarfjarðarbæjar frá 9. ágúst 2006 um að hafna beiðni um endurgreiðslu hluta gatnagerðargjalda vegna lóðanna að Grundargötu 52, 82 og 92 í Grundarfirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 1. desember 2006, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir Sveinn Andri Sveinsson hrl., f.h. Nesbyggðar ehf., þá ákvörðun Grundarfjarðarbæjar frá 9. ágúst 2006 að hafna beiðni um endurgreiðslu hluta gatnagerðargjalda vegna lóðanna að Grundargötu 52, 82 og 92 í Grundarfirði.  Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.

Málsatvik og rök:  Á árinu 2004 var umræddum lóðum úthlutað til byggingar einbýlishúsa í samræmi við gildandi aðalskipulag sveitarfélagsins.  Síðan voru veitt byggingarleyfi fyrir „einbýlishúsum með aukaíbúð“ á lóðunum.  Kærandi mun síðar hafa orðið rétthafi samkvæmt umræddum lóðarleigusamningum og handhafi nefndra byggingarleyfa, en eftir það voru gerðar eignaskiptayfirlýsingar þar sem gert var ráð fyrir að húsin yrðu parhús.  Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkti eignaskiptayfirlýsingarnar hinn 25. apríl 2006.  Í kjölfar þess fór kærandi fram á að hluti greiddra gatnagerðargjalda vegna umræddra lóða yrði endurgreiddur þar sem útreikningur gjaldanna væri miðaður við einbýlishús en ekki parhús.  Sveitarstjóri Grundarfjarðarbæjar ritaði kæranda bréf, dags. 9. ágúst 2006, þar sem beiðninni var hafnað og færð fram rök fyrir þeirri niðurstöðu.  Skaut kærandi þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Byggir kærandi málatilbúnað sinn á því að á umræddum lóðum hafi frá upphafi verið samþykkt bygging húsa með tveimur íbúðum og eignaskiptayfirlýsingar séu í samræmi við það.  Fasteignamatsskráning og veðbókarvottorð umræddra fasteigna geri og ráð fyrir parhúsum á fyrrgreindum lóðum.  Rangar forsendur að baki útreikningi gatnagerðargjalda vegna lóðanna að Grundargötu 52, 82 og 92 leiði til þess þau verði kr. 1.177.735 hærri en ef miðað væri við parhús á þeim lóðum.  Með gjaldtökunni sé brotið gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu 11. og 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Bæjaryfirvöld Grundarfjarðarbæjar styðja hina kærðu afgreiðslu þeim rökum að umræddum lóðum hafi verið úthlutað undir einbýlishús og að á samþykktum byggingarnefndarteikningum komi fram að um sé að ræða hefðbundin steinsteypt einbýlishús.  Þáverandi lóðarhafi hafi jafnframt undirritað samning um greiðslu gatnagerðargjalda fyrir lóðirnar án athugasemda við skilgreiningu húsanna sem einbýlishúsa og útreikning gjaldanna.  Engu breyti um réttmæti útreikningsins þótt kærandi hafi síðar kosið að gera eignarskiptasamninga fyrir greindar fasteignir.  Hvorki  verði ráðið af ákvæðum laga um gatnagerðargjöld nr. 17/1996 né ákvæðum reglugerðar um sama efni nr. 543/1996 að sveitarstjórn beri að endurgreiða umrædd gjöld nema þegar lóð sé skilað, úthlutun afturkölluð eða byggingarleyfi sé fellt eða falli úr gildi.

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt þeim lögum og lögum um mat á umhverfisáhrifum.  Um álagningu gatnagerðargjalda er hins vegar fjallað í lögum um gatnagerðargjöld nr. 17/1996 en í þeim lögum er ekki að finna málskotsheimild til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála á samkvæmt framansögðu ekki úrskurðarvald un hina kærðu ákvörðun um synjun endurgreiðslu á hluta greiddra gatnagerðargjalda og verður máli þessu þegar af þeirri ástæðu vísað frá.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________ 
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

 

_____________________________        ____________________________
      Ásgeir Magnússon                                    Þorsteinn Þorsteinsson  

des 22
Love0

2/2006 Brekka

Með

Ár 2007, miðvikudaginn 7. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2006, kæra á samþykkt sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 8. nóvember 2005 um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku í Biskupstungum, Bláskógabyggð. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 6. janúar 2006, er barst nefndinni samdægurs, kærir P, eigandi jarðarinnar Brekkuskógar í Biskupstungum, Bláskógabyggð, samþykkt sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 8. nóvember 2005 um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku. 

Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  

Málavextir:  Á fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu hinn 23. júní 2005 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Brekku í Biskupstungum á Brekkuheiði og við Vallá á 38 ha svæði og voru lóðirnar 4.750 til 5.500 m² að stærð.  Gerði tillagan ráð fyrir 54 frístundalóðum, 9 við Vallárveg og 45 við Brekkuheiði.  Var eftirfarandi fært til bókar:  „Svæðið er skilgreint sem frístundasvæði í aðalskipulagi Biskupstungnahrepps.  Nefndin mælist til þess að ákvæði verði í skilmálum um að trjágróður á lóðum verði birki eða aðrar innlendar tegundir og að þannig verði tekið tillit til hverfisverndarákvæða aðalskipulags um verndun birkiskógarins.  Gönguleiðir þurfa að vera til staðar frá orlofssvæði BHM á milli lóða.  Vegna mikils þéttleika byggðarinnar mælist nefndin til þess að fjórar lóðir vestan Brekkuheiðar verði felldar út, t.d. á móts við bústaði BHM og að það svæði verði skilgreint sem opið svæði fyrir útivist. Sýna þarf stæði fyrir spennustöð Rarik.   Skipulagsnefnd samþykkir að heimila auglýsingu tillögunnar skv. 25. grein skipulags- og byggingarlaga með fyrirvara um að komið verði til móts við tilmæli nefndarinnar.  Nefndin beinir því til landeigenda að leita umsagnar heilbrigðiseftirlits Suðurlands og Fornleifarverndar ríkisins á auglýsingartíma.  Leita þarf eftir samþykki BHM og annara landeigenda vegna aðkomu Vallárvegar og skal það liggja fyrir áður en deiliskipulagið verður samþykkt.“  Á fundi byggðarráðs hinn 9. ágúst 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Á 16. fundi skipulagsnefndar uppsveita Árnessýslu, sem haldinn var 23. júní 2005, var lagt fram til auglýsingar deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku Biskupstungum. Skipulagsnefnd setti ýmsa fyrirvara og var með tilmæli til landeigenda um breytingu á skipulaginu áður en það færi í auglýsingu.  Eftir að landeigendur höfðu haft samband við skrifstofu sveitarfélagsins leggur byggðaráð til að svæðið fari í auglýsingu án þess að  lóðum verði fækkað, og án þess að svæði fyrir spennustöð Rarik verði sýnd á uppdrætti, en gert er ráð fyrir henni á milli lóða 20 og 116.  Einnig kom fram hjá landeigendum að aðkomuvegur að Vallárvegi liggi um þeirra land og þurfi því ekki samþykki annarra landeigenda á svæðinu.  Aðra fyrirvara sem skipulagsnefndin setti verða landeigendur að uppfylla.“  Hinn 26. ágúst 2005 gaf skipulagsfulltrúi uppsveita Árnessýslu út auglýsingu þar sem sagði að samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 væri óskað eftir athugasemdum vegna fyrrgreindar deiliskipulagstillögu og að hver sá er ekki gerði athugasemdir við tillöguna innan tilskilins frests teldist samþykkur henni.  Sagði ennfremur að tillagan lægi frammi á skrifstofu embættis hans á Laugarvatni frá 1. september 2005 til 13. október sama ár.  Birtist auglýsing þessi hinn 1. september 2005 í Glugganum og Lögbirtingarblaðinu.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 5. september 2005 var fundargerð byggðarráðs frá 9. ágúst 2005 samþykkt samhljóða. 

Sveitarstjórn barst ein athugasemd vegna auglýsingar á hinu kærða deiliskipulagi. 

Á fundi sveitarstjórnar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi fært til bókar:  „Tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðarinnar í Brekkuskógi í landi Brekku.  Lagt fram bréf frá Heilbrigðiseftirliti Suðurlands, dags. 26. september 2005, og einnig bréf frá Fornleifavernd ríkisins, dags. 27. september 2005.  Lögð fram tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðarinnar í Brekkuskógi í landi Brekku. Svæðið liggur austan við orlofshúsabyggð BHM.  Tillagan gerir ráð fyrir 54 frístundalóðum,  9 við Vallárveg og 45 við Brekkuheiði. Skipulagssvæðið er alls 38 ha og eru lóðir 4.750 til 5.500 m² að stærð.  Tillagan var í kynningu frá 1. september til 29. september 2005.  Frestur til að skila inn athugasemdum var til 13.október.  Ein athugasemd barst, frá stjórn Orlofssjóðs BHM.  Í athugasemd kemur eftirfarandi fram:  Mótmælt er þéttleika fyrirhugaðrar frístundabyggðar og að ekki sé gert ráð fyrir opnum svæðum.  Þar sem að landið hallar allt að orlofssvæði BHM er farið fram á að rotþrær liggi ekki nær lóðarmörkum en 50 metrar.  Farið er fram á að byggingarreitir verði ekki nær lóðarmörkum að landi BHM en 30 metrar.  Farið er fram á að lóðir verði stækkaðar þar sem að bústaðir séu leyfilegir allt að  100 m² að flatarmáli.  Fullyrt er að enginn metnaður sé í tillögunni til þess að byggðin falli sem best að umhverfinu.  Umsagnir heilbrigðiseftirlits og Fornleifaverndar liggja fyrir og innihald þeirra gefur ekki tilefni til breytinga á tillögunni.  Sveitarstjórn samþykkir að koma til móts við athugasemdir með eftirfarandi hætti:  Að affall af rotþróm verði lagt í sameiginlega stofnlögn sem uppfyllir öll skilyrði Heilbrigðiseftirlits um frágang frárennslis.  Að ákvæði verði sett í skilmála um að litanotkun á þökum skuli vera í skala dökkra jarðlita.  Að ákvæði verði sett í skilmála um að notast skuli við ljósbúnað sem beini ljósinu niður til jarðar.  Að legu göngustíga skuli sýna með áberandi hætti á uppdrætti.  Að ákvæði verði sett í skilmála um að trjárækt á svæðinu sé bundin við innlendar trjátegundir. Óheimilt verði að planta öspum og hávöxnum barrtrjám.   Sveitarstjórn samþykkir fyrirliggjandi deiliskipulag með áorðnum breytingum, skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og felur skipulagsfulltrúa að svara framkomnum athugasemdum í takt við afgreiðslu sveitarstjórnar.“

Hinn 23. nóvember 2005 ritaði kærandi máls þessa bréf til sveitarstjórnar þar sem hann mótmælti deiliskipulaginu og benti á að honum hefði hvorki verið sent erindi varðandi framangreint né að leitað hefði verið eftir leyfi hans til afnota af vegi hans er liggi að hinu deiliskipulagða svæði.  Skipulagsfulltrúi ritaði kæranda bréf, dags. 9. desember 2005, þar sem framangreindu var svarað.    

Skipulagsstofnun tilkynnti í bréfi, dags. 1. desember 2005, að stofnunin gerði ekki athugasemd við birtingu gildistökuauglýsingar í B-deild Stjórnartíðinda og birtist hún þar hinn 9. desember 2005. 

Framangreindri samþykkt sveitarstjórnar hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé gert ráð fyrir frístundabyggð á jörðinni Brekku og að aðkoma að þessari byggð sé fyrirhuguð um veg sem liggi um jörðina Brekkuskóg sem sé í hans eigu.  Leigutakar kæranda, eða lóðarhafar í landi Brekkuskógar, geti ekki sætt sig við stóraukna umferð um svæðið enda um einkaveg kæranda að ræða.  Ekki hafi verið sótt um leyfi til kæranda fyrir afnotum af umræddum vegi. 

Telur kærandi að skipulagsyfirvöld hafi hvorki tekið tillit til eignarréttar hans að vegi þeim er um ræði né grannréttar lóðaleiguhafa og því beri að fella ákvörðun um samþykki deiliskipulagsins úr gildi.  

Málsrök Bláskógabyggðar:  Af hálfu Bláskógabyggðar er vísað til þess að engar athugasemdir hafi borist frá kæranda er tillaga að hinu kærða deiliskipulagi hafi verið auglýst, bæði í Glugganum og Lögbirtingarblaði.  Með bréfi kæranda til sveitarstjórnar, dags. 23. nóvember 2005, hafi hann fyrst komið á framfæri athugasemdum sínum vegna þessa.  Í tilefni af bréfi kæranda hafi skipulagsfulltrúi ritað honum bréf, dags. 9. desember 2005, þar sem ítrekað hafi verið að hefði kærandi einhver þau gögn er sannað gætu að þinglýstar eignarheimildir væru ekki réttar væri sjálfsagt að skoða það.  Kærandi hefði ekki sýnt ný gögn er varpað gætu öðru ljósi á eignarheimildir umrædds lands þar sem aðkomuvegur liggi að nýju skipulagssvæði.     

Niðurstaða:  Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir að þegar sveitarstjórn hafi samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi skuli hún auglýst og kynnt á sama hátt og kveðið er á um varðandi auglýsingu aðalskipulags í 1. og 2. mgr. 18. gr. laganna.  Þar segir m.a. að í auglýsingu skuli hverjum þeim aðila sem telji sig eiga hagsmuna að gæta gefinn kostur á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests sem eigi skuli vera skemmri en sex vikur frá birtingu auglýsingar.  Taka skuli fram hvert skila skuli athugasemdum og að hver sá sem eigi geri athugasemdir við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teljist samþykkur henni. 

Eins og að framan er rakið var samþykkt tillaga að deiliskipulagi í skipulagsnefnd, hún auglýst, samþykkt í sveitarstjórn og að lokum birt í B-deild Stjórnartíðinda.  Öll framangreind málsmeðferð virðist hafa átt sér stað án þess að kæranda máls þessa hafi verið kynnt ætlan sveitarstjórnar sérstaklega og því án þess að gætt hafi verið ákvæðis 4. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem segir að við gerð skipulagsáætlana skuli eftir föngum leita eftir sjónarmiðum og tillögum íbúa og annarra þeirra sem hagsmuna eigi að gæta um mörkun stefnu og skipulagsmarkmið.  Kærandi máls þess er eigandi aðliggjandi jarðar og verður því að teljast eiga hagsmuna að gæta varðandi skipulagsáform sveitarstjórnar í næsta nágrenni fasteignar hans. 

Kærandi kom ekki á framfæri athugasemdum til sveitarstjórnar vegna hinnar auglýstu tillögu innan tilsettra tímamarka í auglýsingu, enda fullyrðir hann að hún hafi farið framhjá honum.  Aftur á móti ritaði kærandi sveitarstjórn bréf, dags. 23. nóvember 2005, sem skipulagsstjóri svaraði sama dag og deiliskipulagið öðlaðist gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda.  Þar sem sveitarstjórn tók við erindi kæranda og hlutaðist til um að því væri svarað, þrátt fyrir að hann hefði ekki komið athugasemdum sínum á framfæri innan tilskilins frests, verður að telja, eins og hér stendur sérstaklega á, að kærandi hafi getað borið málið undir úrskurðarnefndina.  Skortur á lögboðnu samráði verður hins vegar ekki talinn svo verulegur ágalli á málsmeðferð skipulagstillögunnar að leiða eigi til ógildingar hins kærða deiliskipulags. 

Í málinu liggur fyrir að undanfari hinnar kærðu deiliskipulagsákvörðunar var sá að unnin var tillaga að deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Brekku sem skipulagsnefnd samþykkti á fundi hinn 23. júní 2005 að auglýsa með tilteknum fyrirvörum.  Á fundi byggðarráðs hinn 9. ágúst 2005 var fjallað um afgreiðslu skipulagsnefndar m.a. með eftirfarandi hætti:  „ … leggur byggðaráð til að svæðið fari í auglýsingu … “  Auglýsing skipulagsfulltrúa um tillöguna er dagsett hinn 25. ágúst 2005 og birtist hinn 1. september s.á., en fundargerð byggðarráðs var samþykkt á fundi sveitarstjórnar hinn 5. september 2005.

Þegar litið er til þess að sveitarstjórn tekur ákvörðun um að auglýsa tillögu að deiliskipulagi samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kann framangreind málmeðferð að orka tvímælis.  Hins vegar liggur fyrir að á fundi sveitarstjórnar hinn 12. júlí 2005 hafði byggðarráði verið falin tímabundið  fullnaðarafgreiðsla byggingar- og skipulagsmála sveitarfélagsins og hafði byggðarráð það umboð er það fjallaði um umdeilda skipulagstillögu á fundi sínum hinn 9. ágúst s.á.  Má í því ljósi fallast á að í bókun ráðsins hafi í raun falist fullnaðarákvörðun um auglýsingu skipulagstillögunnar og þykir ónákvæmt orðalag bókunarinnar ekki gefa tilefni til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.

Af hálfu kæranda er því haldið fram að samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé aðkoma að svæði því er um ræði um veg sem sé í hans eigu og geti hann ekki unað því enda muni umferð um veginn stóraukast.  Ágreiningur er með málsaðilum um eignarhald umrædds vegar og er úrskurðarnefndin ekki til þess bær að skera úr um þann ágreining.  Það stendur þó ekki í vegi fyrir því að nefndin taki afstöðu til hinnar kærðu skipulagsákvörðunar enda raskar skipulagið sem slíkt ekki lögvörðum eignarréttindum kæranda.  Verður og til þess að líta að svæði það sem hið umdeilda skipulag tekur til hefur verið skilgreint sem sumarhúsasvæði í aðalskipulagi sveitarfélagsins og mátti kærandi því vænta þess að það yrði tekið til deiliskipulags í samræmi við þá skilgreiningu.  Verður því ekki fallist á að hið umdeilda deiliskipulag hafi í för með sér slík grenndaráhrif eða slíkt ónæði að ógildingu varði.  Er þá einnig haft í huga að hafi kærandi sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsins er honum tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu samþykktar sveitarstjórnar Bláskógabyggðar frá 8. nóvember 2005 um deiliskipulag frístundabyggðar í landi Brekku í Biskupstungum, Bláskógabyggð. 

 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________            _______________________________
Ásgeir Magnússon                                                Þorsteinn Þorsteinsson 

 

 

 

 

 

 

des 22
Love0

27/2007 Leyfisskylda

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 1. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 27/2007, málaleitan sveitarstjórnar Eyjafjarðarsveitar um að skorið verði úr um leyfisskyldu gatnagerðarframkvæmda á vegum einkaaðila. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, fer sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar þess á leit við úrskurðarnefndina að skorið verði úr því álitaefni hvort gatnagerðarframkvæmdir á vegum einkaaðila séu háðar byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eða framkvæmdaleyfi samkvæmt 27. gr. nefndra laga. 

Málsatvik og rök:  Sveitarstjórn Eyjafjarðarsveitar vísar til þess að á undanförnum árum hafi færst í vöxt að einkaaðilar hafi sótt um leyfi til að skipuleggja íbúðarbyggð á landi sínu.  Í tillögu að Aðalskipulagi Eyjafjarðarsveitar 2005-2025, sem sé til afgreiðslu hjá Skipulagsstofnun, sé gert ráð fyrir því að íbúðarbyggð geti risið á nokkrum jörðum þar sem búrekstur hafi verið aflagður.  Landeigendur muni þá sjálfir kosta deiliskipulagsgerð og annast gatnagerð og meginhluta lagna en skilmálar fyrrnefndrar aðalskipulagstillögu hafi að geyma verklagsreglur um slíka deiliskipulagsgerð. 

Sveitarstjórn telji nauðsynlegt að fenginni reynslu að hafa virkt eftirlit með umræddum framkvæmdum og hafi hún gert ráð fyrir að ákvæði þess efnis verði bundið í útgáfu framkvæmdaleyfis áður en vinna við gatnagerð og lagnir hefjist.  Hafi sú ákvörðun byggst á því að vafi geti leikið á um að eftirlit með gatnagerð einkaaðila tilheyrði eftirlitsskyldu byggingarfulltrúa. 

Leitað hafi verið álits lögfræðinga um leyfis- og eftirlitsskyldu greindra framkvæmda sem hafi talið að framkvæmdirnar væru leyfis- og eftirlitsskyldar samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, sbr. 40. og 41. gr. laganna. 

Með vísan til 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé þess farið á leit við úrskurðarnefndina að hún taki afstöðu til þess hvort gatnagerðarframkvæmdir á vegum einkaaðila, og það sem þeim tilheyri, séu byggingarleyfisskyldar eða framkvæmdaleyfisskyldar og háðar eftirliti byggingarnefndar og byggingarfulltrúa.  Þá sé farið fram á að afstaða sé tekin til þess hvort heimilt sé að leggja á sérstakt leyfisgjald til að standa undir slíku eftirliti, hvaða skilyrði þurfi að uppfylla til að svo megi verða, og hvort byggja megi á fyrirfram ákveðinni gjaldskrá eða greiðslu samkvæmt tímamælingu þess eftirlitsaðila sem sveitarstjórn réði til verksins og loks hvort unnt sé að veita slíku gjaldi lögveðsrétt. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hlutverk úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála að kveða upp úrskurði í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt þeim lögum og lögum um mat á umhverfisáhrifum.  Í 5. mgr. nefndrar 8. gr. kemur fram að stjórnvaldsákvarðanir stjórnsýslu sveitarfélaga sæti kæru til úrskurðarnefndarinnar og er það ákvæði í samræmi við 26. gr. stjórnsýslulaga þar sem gert er ráð fyrir að einungis stjórnvaldsákvarðanir sem binda endi á mál séu kæranlegar til æðra stjórnvalds.  Er meginreglan því sú að einungis ágreiningur um lokaákvörðun á umræddu réttarsviði verður skotið til úrskurðarnefndarinnar. 

Undantekningar frá nefndri meginreglu er að finna í 8. mgr. 27. gr. og 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í greindri 8. mgr. 27. gr. segir svo:  „Umsækjandi um framkvæmdaleyfi og hlutaðeigandi sveitarstjórn er heimilt að skjóta máli til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál leiki vafi á því hvort framkvæmdir eru háðar ákvæðum um framkvæmdaleyfi.“  Þá er lokamálsliður 3. mgr. 36. gr. svohljóðandi:  „Leiki vafi á því hvort mannvirki er háð byggingarleyfi skal leita niðurstöðu úrskurðarnefndar, sbr. 8. gr.“ 

Af orðalagi greindra undantekningarákvæða verður ráðið að einungis vafamálum um leyfisskyldu tiltekinna afmarkaðra framkvæmda eða mannvirkja verða borin undir úrskurðarnefndina en hún verði ekki krafin álits almenns eðlis í þessu efni.  Er þessi lögskýring jafnframt í samræmi við áðurgreint hlutverk nefndarinnar sem úrskurðaraðila á æðra stjórnsýslustigi og eðli máls. 

Það styður og þessa niðurstöðu að Skipulagsstofnun er m.a. falið að veita ráðgjöf um skipulags- og byggingarmál og að láta í té umsagnir um ágreiningsmál á sviði skipulags- og byggingarmála, sbr. b- og e-lið 1. mgr. 4. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verður að telja að erindi málshefjanda falli fremur undir verksvið Skipulagsstofnunar  en úrskurðarvald úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.

Með vísan til framangreindra raka, og þar sem ekki er fyrir hendi lagastoð fyrir því að bera undir úrskurðarnefndina álitaefni varðandi gjaldtöku vegna framkvæmda- og byggingarleyfa, verður umræddu erindi sveitarstjórnar Eyjafjarðarsveitar vísað frá úrskurðarnefndinni. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni. 

 

 

___________________________
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________        ____________________________
Ásgeir Magnússon                                         Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

53/2005 Akratorgsreitur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 1. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 53/2005, kæra eigenda fasteignarinnar að Kirkjubraut 22 og lóðarinnar nr. 7 að Sunnubraut, Akranesi, á ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 30. maí 2005 um breytingu á deiliskipulagi hluta Akratorgsreits, svonefnds Hvítanesreits.

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. júní 2005, er barst nefndinni 6. júlí sama ár, kæra H og V, Lyngheiði 18, Kópavogi, eigendur fasteignar að Kirkjubraut 22 og eignarlóðar að Sunnubraut 7, ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar frá 30. maí 2005 um breytt deiliskipulag hluta Akratorgsreits á Akranesi. 

Framangreind ákvörðun var samþykkt í bæjarráði hinn 2. júní 2005 og í bæjarstjórn 13. júní sama ár.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt er kærð afgreiðsla bæjarins á erindi kærenda frá 20. maí 2005 um nýtingarhlutfall á lóðum kærenda að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7, Akranesi. 

Málavextir:  Árið 1990 samþykkti bæjarstjórn Akraness deiliskipulag Akratorgsreits á Akranesi.  Um er að ræða allstórt svæði sem í greinargerð er sagt afmarkað af Merkigerði, Kirkjubraut, Skagabraut, Suðurgötu, Merkiteigi og Vesturgötu.  Jafnframt deiliskipulagi þessu var gerð breyting á landnotkunarþætti þágildandi aðalskipulags Akraness til að tryggja að fullt samræmi væri milli aðalskipulags og deiliskipulags svæðisins.  Samkvæmt deiliskipulaginu var gert ráð fyrir að allmörg hús á svæðinu skyldu víkja, þar á meðal hús kærenda að Kirkjubraut 22. 

Hinn 15. mars 2004 var undirritaður samningur milli Akraneskaupstaðar og Sveinbjörns Sigurðssonar hf. um framkvæmdir á hluta umrædds svæðis, svonefndum Hvítanesreit, og var, í samvinnu fyrrgreindra aðila, unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi sem tók til afmarkaðs svæðis milli Kirkjubrautar og Sunnubrautar.  Fól tillagan í sér sameiningu nokkurra lóða við Kirkjubraut í eina og að hluti götunnar Akurgerðis yrði lagður undir sömu lóð, auk lóðar nr. 3 við Sunnubraut.  Jafnframt var gert ráð fyrir að lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut yrðu sameinaðar og heimilað að reisa fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhús á lóðunum. 

Tillagan var staðfest í bæjarráði hinn 23. september 2004 og samþykkt í bæjarstjórn hinn 28. september s.á.  Auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. nóvember 2004.

Kærendur máls þessa kærðu umrædda breytingu á deiliskipulaginu, auk  útgáfu byggingarleyfis fyrir fjöleignarhúsi á lóðinni að Kirkjubraut 12-18 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er felldi fyrrgreinda ákvörðun úr gildi með úrskurði uppkveðnum hinn 18. febrúar 2005.  Var niðurstaða nefndarinnar á því byggð að hin kærða breyting á deiliskipulagi viki frá því fyrirkomulagi á gatnakerfi skipulagssvæðisins sem gert væri ráð fyrir í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012.  Jafnframt var talið að óheimilt hefði verið að víkja frá ákvörðun aðalskipulags um landnotkun lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut í deiliskipulaginu, en samkvæmt uppdrætti aðalskipulagsins væru lóðir þessar íbúðarlóðir en ekki til byggingar verslunar- og íbúðarhúss eins og áformað væri með hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun.  Jafnframt féllst nefndin á ógildingu byggingarleyfisins fyrir fjöleignarhúsi á lóðinni að Kirkjubraut 12-18.

Í kjölfar þessa var lögð fram tillaga að breytingu á aðalskipulagi bæjarins, hvað varðar Akratorgsreit.  Í breytingunni fólst að Akurgerði yrði lokað varanlega og götusvæðið sameinað aðliggjandi lóðum.  Var tillagan samþykkt og auglýsing um gildistöku breytts aðalskipulags birt í B-deild Stjórnartíðinda 25. maí 2005.

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar Akraneskaupstaðar hinn 28. febrúar 2005 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi Akratorgsreits og lagt til að tillagan yrði auglýst og samþykkti bæjarstjórn þá tillögu nefndarinnar á fundi sínum hinn 2. mars 2005.

Hinn 9. mars 2005 var auglýst ný tillaga að deiliskipulagi fyrir hluta Akratorgsreits, svonefndan Hvítanesreit, er gerði ráð fyrir að sameinaðar yrðu í eina lóð lóðir nr. 12, 14, 16 og 18 við Kirkjubraut, lóð nr. 3 við Sunnubraut og hluti af götunni Akurgerði.  Gert var meðal annars ráð fyrir byggingu fjögurra hæða verslunar- og íbúðarhúss ásamt geymslu og bílakjallara á lóðinni, er yrði nr. 12-18 við Kirkjubraut, og að nýtingarhlutfall lóðarinnar breyttist úr 0,80 – 1,15 í 1,8.  Við breytinguna yrði Akurgerði lokað varanlega við Kirkjubraut líkt og samþykkt hefði verið í aðalskipulagi.  Jafnframt kom fram að lóðin nr. 22 að Kirkjubraut yrði íbúðarlóð, og að núverandi hús stæði óbreytt.  Lóð nr. 7 við Sunnubraut yrði einnig íbúðarlóð, þar sem gert væri ráð fyrir að byggt yrði einbýlishús á tveimur hæðum ásamt bílageymslu.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði undir 0,55.  Tillagan var endurauglýst 16. mars 2005 og veittur frestur til að skila inn athugasemdum til 29. apríl s.á.

Hinn 21. mars 2005 sendu kærendur bréflega fyrirspurn til bæjarráðs Akraness að því er virðist vegna áður framkominna óska bæjarins um viðræður um kaup á eignum þeirra að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7.  Var þess farið á leit að kærendur yrðu upplýstir um ákveðin atriði af því tilefni.  Í svarbréfi bæjarritara, dags. 31. mars 2005, sem er samhljóða bókun bæjarráðs sama dag sagði:  „Bæjarráð hefur ekki tekið sérstaka afstöðu til nýtingar umræddra lóða, en ef af kaupum verður þá kann svo að fara að hús á lóðinni nr. 22 við Kirkjubraut verði flutt á hentugri lóð, enda gert ráð fyrir því í gildandi deiliskipulagi að húsið verði flutt.“

Kærendur máls þessa gerðu jafnframt athugasemd við framkomna tillögu að deiliskipulagi í bréfi til tækni- og umhverfissviðs Akraneskaupstaðar, dags. 20. maí 2005, og töldu að tillagan samræmdist á engan hátt þeim skipulagsmarkmiðum Akraneskaupstaðar sem kunngjörð hefðu verið með ofangreindu bréfi bæjarritara.  Var þess krafist með vísan til yfirlýstra skipulagsmarkmiða bæjarins og gildandi jafnræðisreglna að heimilað yrði nýtingarhlutfall lóðanna að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 að hámarki 1,8.  Jafnframt var mælst til þess að gert yrði ráð fyrir fjögurra hæða húsi auk geymslu og bílakjallara, með mænishæð að hámarki 13,7 m og að önnur ákvæði yrðu þau sömu og lóðarinnar nr. 12-18 við Kirkjubraut og nr. 3 við Sunnubraut. 

Í greinargerð sviðstjóra tækni- og umhverfissviðs Akraneskaupstaðar hinn 30. maí 2005 vegna andmæla kærenda segir:  „Í ljósi fyrri afstöðu  [kærenda] og niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála var ekki talin ástæða til að leggja til breytingar á aðalskipulagi Akraness 1992-2012 um landnotkun lóðanna nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut, enda virtist óbreytt aðalskipulag þjóna best hagsmunum eigenda.  Í tillögu að deiliskipulagi er hins vegar skilgreindur byggingarreitur fyrir lóðina nr. 7 við Sunnubraut þar sem slík skilgreining lá ekki fyrir í eldra deiliskipulagi.  Með framsetningu umræddrar deiliskipulagstillögu felst hins vegar engin höfnun á endurskoðun aðalskipulags og/eða landnotkun þessara tveggja lóða en nauðsynlegt er, hafi eigendur nú skipt um skoðun varðandi nýtingu lóðanna, að óskir þar um berist skipulags- og umhverfisnefnd svo að unnt sé að taka þær til efnislegrar umfjöllunar og afgreiðslu.“

Á fundi skipulags- og umhverfisnefndar þann sama dag var málið tekið fyrir á ný. Niðurstaða fundarins var sú að leggja til við bæjarstjórn að deiliskipulagstillagan yrði samþykkt og gerði nefndin greinargerð sviðstjóra að sinni.  Á fundi bæjarráðs hinn 2. júní 2005 var tillagan samþykkt sem og á fundi bæjarstjórnar hinn 13. júní 2005.  Auglýsing um gildistöku hins breytta deiliskipulags birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2005.

Kærendur skutu framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir.

Málsrök kærenda:  Í kæru segir að íbúar svæðisins hafi staðið andspænis staðföstum skipulagsákvörðunum bæjaryfirvalda og þeirri staðreynd að verktakinn hafi grafið út grunn nýbyggingar fyrir miðjan desember 2004 í skjóli jarðvegsrannsókna en byggingarleyfi hafi verið gefið út 11. janúar 2005. 

Sveitarfélagið hafi með samningi við verktaka þann 15. mars 2004 skuldbundið sig til að ná fram ákveðnum skipulagsmarkmiðum en sá samningur hafi orðið til án nokkurs samráðs við eigendur fasteigna og íbúa innan skipulagsreitsins.  Eftir að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi kveðið upp úrskurði sína hafi botnsökklar verið steyptir og með bréfi, dags. 7. mars 2005, hafi bæjaryfirvöld óskað eftir því að verktaki hæfi framkvæmdir á ný til að fyrirbyggja tjón vegna aðstæðna í grunninum.  Í kjölfarið hafi byggingarframkvæmdir hafist á ný í nafni öryggishagsmuna án þess þó að lögformlegt byggingarleyfi hafi legið fyrir.

Hagsmunir sem myndast hafi í formi kjallara stórhýsis innan skipulagsreitsins hafi ekki orðið til á grundvelli framkvæmda sem byggðar hafi verið á lögformlegum forsendum og hafi sveitarfélagið tekið þátt í að festa í sessi umdeild skipulagsáform og skapa lóðarhöfum Kirkjubrautar 12-18 hagsmuni á kostnað annarra lóðarhafa innan skipulagsreitsins.

Kærendur telji að tillagan sé í ósamræmi við skilyrði 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 3.1.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 varðandi innbyrðis samræmi skipulagsáætlana og lýsingu á raunverulegum markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um notkun lands, fyrirkomulag byggðar og forsendum þeirra ákvarðana.  Samkvæmt aðalskipulagstillögu sem feli í sér endurskoðun á Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017, sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn Akraness hinn 13. júní 2005 séu lóðirnar að Kirkjubraut 22 og Sunnubraut 7 auðkenndar sem miðsvæði, miðbær en ekki sem íbúðarhúsalóðir.  Hin kærða ákvörðun geri ráð fyrir að ofangreindar lóðir séu íbúðarhúsalóðir.  Þannig sé alvarlegt ósamræmi á milli kærðrar deiliskipulagstillögu og tillögu að endurskoðuðu Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017.

Ennfremur sé gert ráð fyrir því að húseignin að Kirkjubraut 22 standi áfram, þrátt fyrir að bæjaryfirvöld hafi lýst því yfir að ákveðið hafi verið að hún skyldi víkja.  Deiliskipulags- tillagan samræmist þannig á engan hátt fram komnum, yfirlýstum og staðfestum skipulagsmarkmiðum Akraneskaupstaðar, sem m.a. hafi verið kunngjörð með bréfi bæjarritara til kærenda þann 31. mars 2005.  Tillagan verði því að skoðast sem málamyndagerningur, í beinni andstöðu við raunveruleg skipulagsmarkmið Akraneskaupstaðar fyrir deiliskipulagsreitinn, og brjóti þannig í bága við ákvæði og markmið laga nr. 73/1997 og reglugerðar nr. 400/1998.

Ítrekað hafi fram komið að sveitarstjórn telji lóðina að Kirkjubraut 22 ekki vera hentuga fyrir þá húseign kærenda sem á lóðinni standi og að hún falli ekki að þeirri götumynd sem stefnt hafi verið að við Kirkjubraut.  Akraneskaupstaður hafi lagt áherslu á að markmið deiliskipulagsins og að fyrirhugaðar byggingar muni ekki valda skerðingu á gæðum byggðar á svæðinu heldur muni framkvæmd þess styrkja og endurlífga gamla miðbæinn.  Uppbygging samkvæmt skipulaginu myndi koma til með að falla vel að bæjarmyndinni.  Einnig hafi sveitarfélagið áður lýst því yfir að engin takmörk séu á nýtingarhlutfalli í aðalskipulagi.  Í ljósi þess að ákveðið hefði verið að stefnt skyldi að því að fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 skyldi víkja og vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar á Sunnubraut 7 séu verulegir hagsmunir fólgnir í því að hafa heimild fyrir sem hæstu nýtingarhlutfalli á lóðunum. 

Kærendur bendi á að þeir hafi í samræmi við skipulagsmarkmið sveitarfélagsins skoðað heppilegri staðsetningu fyrir fasteign þeirra að Kirkjubraut 22 og samhliða því hafið undirbúning að framtíðaruppbyggingu á fyrrgreindum eignarlóðum sínum.  Því sé nauðsynlegt að landnotkun og nýting lóðanna verði í samræmi við áður fram komin skipulagsmarkmið innan deiliskipulagsreitsins og þau markmið sem fram komi í tillögu að endurskoðuðu aðalskipulagi bæjarins.

Þá sé því haldið fram að erindi þeirra, dags. 20. maí 2005, sé fyllilega í samræmi við, og myndi styrkja enn frekar, þau áður yfirlýstu markmið Akranesskaupstaðar að mynda heillega og heilsteypta götumynd að Kirkjubraut.

Kærendur hafi farið fram á að njóta sömu skilmála og nýtingarhlutfalls og eigendur lóðarinnar að Kirkjubraut 12-18 í ljósi jafnræðisreglna og góðrar stjórnsýslu, um leið og þeir hafi samþykkt skipulagsáformin, enda séu lóðir þeirra sambærilegar og innan sama skipulagsreits.

Skipulagsáformum hafi ítrekað verið breytt innan deiliskipulagsreitsins, án nokkurs samráðs við kærendur, með beinum og verulegum áhrifum á eignir þeirra á skipulagssvæðinu.  Þannig orki það tvímælis að þegar þeir hafi fallist á skipulagsmarkmiðin í bréfi, dags. 20. maí 2005, og lagt fram skýrar kröfur um að gætt yrði innbyrðis samræmis og jafnræðis við skipulagsbreytingar að ekki skyldi hafa verið fallist á þær.  Feli afgreiðsla málsins í sér alvarlegt brot á 11. gr. stjórnsýslulaga, jafnræðisreglunni.  

Með vísan til yfirlýstra skipulagsmarkmiða Akraneskaupstaðar og 11. gr. stjórnsýslulaga sé afgreiðsla á erindi kærenda ómálefnaleg og óásættanleg.  Sé lóðarhöfum mismunað í kjölfar þess að kærendur hafi með erindi sínu óskað eftir sambærilegum réttindum innan skipulagsreitsins og um leið fallist á skipulagsmarkmið bæjarins. 

Ósamræmi milli fyrirliggjandi skipulagsáætlana varðandi landnotkun sé óásættanlegt og samræmist ekki markmiðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þannig sé ljóst að deiliskipulagstillagan lýsi á engan hátt skipulagsmarkmiðum bæjarins um landnýtingu og notkun.  Verði tillagan staðfest muni það óhjákvæmilega fela í sér ranga upplýsingagjöf til þeirra aðila sem hyggist fjárfesta í fasteignum innan skipulagsreitsins.  Verulegir hagsmunir og lagaleg skylda krefjist þess að rétt sé frá skipulagshugmyndum greint, bæði hvað varði umrædda lóð en einnig vegna þeirra áhrifa sem það geti haft á nærliggjandi lóðir.

Að lokum sé bent á að stærð lóðarinnar að Kirkjubraut 22 sé 255 fermetrar á kærðum skipulagsuppdrætti en hún sé í raun 405 fermetrar.

Málsrök Akraneskaupstaðar:  Akraneskaupstaður krefst þess að öllum kröfum kærenda verði hafnað.  Með umræddum breytingum á deili- og aðalskipulagi hafi bæjaryfirvöld eingöngu verið að koma til móts við kröfur og sjónarmið kærenda eins og þeim hefði verið lýst í fyrra kærumáli fyrir úrskurðarnefndinni svo og vegna niðurstöðu þess máls.
 
Hafi í ljósi ofangreinds verið horfið frá því að sameina lóðir þeirra á skipulagi og skilgreina þær undir verslunar- og íbúðarhús.  Fyrrgreindar lóðir séu því skilgreindar sem íbúðarlóðir eins og í samþykktu Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 og því sé fullt samræmi milli hins kærða deiliskipulags og aðalskipulagsins.

Kærendur geti ekki byggt mál sitt á því að hið kærða deiliskipulag brjóti í bága við tillögu að nýju aðalskipulagi 2005-2017, enda hafi það skipulag ekki verið í gildi þegar hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Rétt þyki þó að taka fram að hið samþykkta deiliskipulag sé einnig í fullu samræmi við væntanlegt aðalskipulag.

Bent sé á að skv. 2. mgr. gr. 4.4.1 reglugerðar nr. 400/1998 sé beinlínis gert ráð fyrir því að íbúðarhúsnæði geti verið á miðsvæðum, og sé oft svo, sbr. og 4. mgr. gr. 4.4.2 sem fjalli sérstaklega um íbúðir á miðsvæði.  Fram hafi komið við meðferð fyrra málsins hjá úrskurðarnefndinni að kærendur hafi sérstaklega keypt lóðina nr. 7 við Sunnubraut til að verja húseign sína að Kirkjubraut 22 gegn fyrirhuguðum skipulagsáformum.  Þá hafi þeir mótmælt í bréfi, dags. 14. maí 2004, að húseignin að Kirkjubraut 22 skyldi víkja.  Jafnframt hafi það verið mat úrskurðarnefndarinnar að rétt væri að endurskoða þá ákvörðun að rífa húsið að Kirkjubraut 22 vegna ákvæða laga um húsafriðun.  Með hliðsjón af framansögðu, og sér í lagi til að koma til móts við margítrekuð mótmæli kærenda, hafi í hinu kærða deiliskipulagi verið gert ráð fyrir að Kirkjubraut 22 yrði íbúðarlóð og að núverandi hús stæði þar áfram.

Kærendur geti engan rétt öðlast á grundvelli bréfs bæjarritara frá 31. mars 2005 sem ritað hafi verið áður en hið kærða deiliskipulag hafi verið samþykkt.  Deiliskipulag sem úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi og fyrrgreint bréf bindi ekki hendur sveitarfélagsins við ákvörðun um nýtt deiliskipulag. 

Hvorki hafi verið lögð fram gögn um framtíðaruppbyggingu á eignarlóðunum né um flutning hússins að Kirkjubraut 22 og sé þessi meinti undirbúningur í hróplegu ósamræmi við fyrri afstöðu kærenda og kröfur þeirra í fyrra máli.

Þá sé tekið fram vegna afgreiðslu sveitarfélagins á erindi kærenda frá 20. maí 2005 að lóðir kærenda séu ekki skilgreindar með sama hætti í Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 og lóðin að Kirkjubraut 12-18 og þegar af þeirri ástæðu geti ekki gilt sömu sjónarmið um lóðirnar, byggingarmagn þeirra og nýtingarhlutfall.  Kærendum sé fullljóst að ekki sé um sambærilegar aðstæður eða lóðir að ræða.  Sé afgreiðsla Akraneskaupstaðar því að öllu leyti bæði eðlileg og málefnaleg og í fullu samræmi við gildandi aðalskipulag.

Að lokum telur sveitarfélagið að röng tilgreining á fermetrafjölda í deiliskipulagi sé minniháttar annmarki og geti ekki valdið ógildingu deiliskipulagsins.

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um lögmæti breytingar á deiliskipulagi er tekur til hluta  Akratorgsreits á Akranesi, svonefnds Hvítanesreits.   

Kærendur krefjast þess að hin kærða deiliskipulagsákvörðun verði felld úr gildi og telja að hún brjóti í bága við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og reglugerða á því sviði varðandi innbyrðis samræmi skipulagsáætlana.  Jafnframt er því haldið fram að umþrætt deiliskipulag sé í ósamræmi við raunveruleg skipulagsmarkmið bæjarins og vísa kærendur einkum í bréf bæjarritara, dags. 31. mars 2005, því til stuðnings og til framkominnar tillögu að endurskoðuðu Aðalskipulagi Akraneskaupstaðar 2005-2017 þar sem lóðir kæranda séu auðkenndar sem miðsvæði.

Samkvæmt 7. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu svæðis-, aðal- og deiliskipulagsáætlanir vera í innbyrðis samræmi.  Þá skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti og skal í deiliskipulagi útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði samkvæmt ákvæðum 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði deiliskipulags skulu því vera í fullu samræmi við ákvæði aðalskipulags þar um.
 
Svæði það sem hér um ræðir er hluti miðbæjar Akraness og samkvæmt þágildandi Aðalskipulagi Akraness 1992-2012 var gert ráð fyrir að svæðið væri meðal annars nýtt undir verslun og þjónustu.  Samkvæmt uppdrætti aðalskipulagsins voru lóðirnar nr. 22 við Kirkjubraut og nr. 7 við Sunnubraut þó íbúðarlóðir, líkt og gert er ráð fyrir í skipulagsákvörðun þeirri er nú sætir kæru til úrskurðarnefndarinnar, og verður því að telja að skilyrði ákvæða 7. mgr. 9. gr. laga nr. 73/1997, um innbyrðis samræmi milli skipulagsáætlana, sé fullnægt.

Ekki kemur til skoðunar hvort hin kærða tillaga að breyttu deiliskipulagi sé í samræmi við núgildandi Aðalskipulag Akraness 2005-2017, enda hafði það ekki tekið gildi þegar auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt.

Kærendur hafa einnig kært afgreiðslu Akraneskaupstaðar hinn 30. maí 2005 á erindi þeirra, dags. 20. maí 2005, en líta verður svo á að sú afgreiðsla sé hluti af málsmeðferð hinnar kærðu skipulagsákvörðunar og sætir hún því ekki sjálfstæðri úrlausn.  Rétt er þó að taka fram að málefnalegar ástæður geta verið fyrir því að nýtingarhlutfall sé ekki hið sama á samliggjandi lóðum, svo sem þegar ekki er um sambærilega landnotkun að ræða líkt og í máli því sem hér er til úrlausnar.

Kærendur vísa jafnframt í bréf bæjarritara og telja að þar hafi bæjaryfirvöld lýst skipulagsmarkmiðum bæjarins sem síðar hafi ekki verið byggt á þegar tillaga að breytingu á deiliskipulagi hafi verið samþykkt.  Á þetta verður ekki fallist heldur verður að telja að skipulagsmarkmið bæjarins endurspeglist í skipulagstillögunni en ekki í bréfi bæjarritara sem aðeins felur í sér svar almenns eðlis við fyrirspurn kærenda.

Með vísan til framanritaðs verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og umhverfisnefndar frá 30. maí 2005.  Þá þykja ekki aðrir þeir annmarkar á málsmeðferð sem leitt geti til ómerkingar hins kærða deiliskipulags.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að ógild verði ákvörðun skipulags- og umhverfisnefndar frá 30. maí 2005 er varðar breytingu á deiliskipulagi fyrir hluta Akratorgsreits á Akranesi,  svonefndum Hvítanesreit, sem birt var í B- deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2005.

 

 

___________________________ 
                      Hjalti Steinþórsson                          

 

_______________________________             ____________________________
            Ásgeir Magnússon                                             Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

des 22
Love0

74/2007 Höfðatorg

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.  

Fyrir var tekið mál nr. 74/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 um að heimila byggingu húss á lóðinni nr. 8-16 við Borgartún. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 24. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 26. sama mánaðar, kæra H og A, bæði til heimilis að Miðtúni 2 í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 að heimila byggingu 7 til 19 hæða þjónustu- og skrifstofuhúss á lóðinni að Borgartúni 8-16.  Var ákvörðunin staðfest á fundi borgarráðs hinn 21. júní 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá gerðu og kærendur kröfu um að kveðinn yrði upp til bráðabirgða úrskurður um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu.  Var þeirri kröfu hafnað með úrskurði uppkveðnum hinn 15. ágúst 2007.  

Málsatvik:  Á fundi skipulagsráðs hinn 30. ágúst 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðis er tekur til Borgartúns, Höfðatúns, Skúlagötu og Skúlatúns, svonefnds Höfðatorgs, en fyrir var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003.  Kynningartími var frá 29. september til og með 24. nóvember 2006 og bárust athugasemdir við tillöguna, meðal annars frá kærendum.  Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var tillagan samþykkt og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar s.á.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 3. apríl 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2007.  Fól deiliskipulagsbreytingin m.a. í sér aukið byggingarmagn og hækkun húsa.  Kærendur kærðu þá skipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar. 

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 19. júní 2007 var samþykkt að heimila byggingu 4. áfanga 7 til 19 hæða þjónustu- og skrifstofuhúss á lóðinni að Borgartúni 8-16.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu skipulagsráðs á fundi sínum hinn 28. júní 2007.  Hafa kærendur nú kært það byggingarleyfi til úrskurðarnefndarinnar. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er m.a. vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsbreytingu Höfðatorgs og krafist ógildingar hennar þar sem þeir telji að ekki hafi verið sýnt fram á með raunhæfu umhverfismati hver verði áhrif fyrirhugaðra bygginga, en um sé að ræða framkvæmdir sem háðar séu mati á umhverfisáhrifum.  Ekki hafi verið sýnt fram á áhrif vindhviða eða aukinnar bílaumferðar og mengunar.  Ástandinu við heimili þeirra megi líkja við margra ára heimilisgíslingu, enginn vilji búa á stað þar sem verið sé að brjóta gíg af slíkri stærð að minni á framkvæmdir við Kárahnjúka.  Byggingarleyfishafi hafi boðist til að kaupa fasteign kærenda, langt undir markaðsvirði, sem kærendur túlki sem svo að verið sé að notfæra sér viðkvæmt ástand vegna framkvæmdarinnar. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda verði synjað enda sé hið kærða byggingarleyfi í samræmi við skipulag svæðisins.  Því sé hafnað að framkvæmd sú er um ræði sé háð mati á umhverfisáhrifum enda sé ekki um að ræða matsskylda framkvæmd í skilningi laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000.  Í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum kærenda við deiliskipulag svæðisins hafi verið greint frá áætlaðri bílaumferð um svæðið ásamt því að byggingarnar séu hannaðar sérstaklega með vind og veðurfar í huga. 

Málsrök byggingarleyfishafa:  Í greinargerð byggingarleyfishafa vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda er því mótmælt að framkvæmdir þær er um ræði hafi þurft að sæta mati á umhverfisáhrifum.  Í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana komi fram að lögin eigi aðeins við um umhverfismat skipulags- og framkvæmdaáætlana, en ekki einstakar byggingarframkvæmdir.  Þá komi einnig fram í ákvæðinu að lögin lúti aðeins að áætlunum er marki stefnu varðandi leyfisveitingar til þeirra framkvæmda sem tilgreindar séu í lögum nr. 106/2000 um mat á umhverfisáhrifum.  Ljóst sé að þær framkvæmdir er um ræði séu ekki matsskyldar skv. 5. gr. fyrrnefndra laga og teljist ekki heldur framkvæmdir sem hugsanlega geti verið háðar umhverfismati skv. 6. gr. laganna. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 um að heimila byggingu 7 til 19 hæða þjónustu- og skrifstofuhúss á lóðinni að Borgartúni 8-16.  Var ákvörðunin staðfest á fundi borgarráðs hinn 21. júní 2007.  Áður höfðu kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar samþykkt skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgs.  Með úrskurði uppkveðnum fyrr í dag var hafnað kröfu kærenda um ógildingu deiliskipulagsbreytingarinnar.     

Af þeim gögnum er lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina verður ekki annað ráðið en að hið kærða byggingarleyfi eigi sér stoð í gildandi deiliskipulagi svæðisins, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Ekki eru, með hinu kærða byggingarleyfi, heimilaðar framkvæmdir sem háðar eru mati á umhverfisáhrifum samkvæmt ákvæðum laga nr. 106/2000 og er því hafnað að slíks mats hafi verið þörf í hinu kærða tilviki.

Loks verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi sé haldið neinum þeim annmörkum öðrum er leiða ættu til ógildingar og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess.

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. júní 2007 um að heimila byggingu húss á lóðinni nr. 8-16 við Borgartún. 

 

 

___________________________
    Hjalti Steinþórsson          

 

____________________________           ____________________________
           Ásgeir Magnússon                                     Þorsteinn Þorsteinsson        

 
 

des 22
Love0

39/2007 Höfðatorg

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 39/2007, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.   

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kæra H og P, bæði til heimilis að Miðtúni 14 í Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007 um breytt deiliskipulag Höfðatorgsreits í Reykjavík.  Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 9. maí 2007, er barst nefndinni hinn 11. sama mánaðar, kæra H og A, bæði til heimilis að Miðtúni 2 í Reykjavík, einnig fyrrgreinda ákvörðun skipulagsráðs frá 7. febrúar 2007.  Hagsmunir kærenda fara saman og ákvað úrskurðarnefndin því að sameina síðara kærumálið hinu fyrra, sem er númer 39/2007.  Borgarstjórn staðfesti samþykkt skipulagsráðs á fundi hinn 20. febrúar 2007.   

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málsatvik:  Á fundi skipulagsráðs hinn 23. ágúst 2006 var samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er lýtur að Höfðatorgi, eða því svæði er afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni.  Fólst í tillögunni að svæðið breyttist úr miðsvæði í blandaða landnotkun miðsvæðis og íbúðarsvæðis ásamt því að gert var ráð fyrir þéttingu íbúðarsvæðis.  Var tillagan auglýst til kynningar frá 18. september 2006 til og með 18. nóvember sama ár.  Tillagan var samþykkt í skipulagsráði hinn 20. desember 2006, staðfest í borgarráði degi síðar og lögð fram á fundi borgarstjórnar hinn 2. janúar 2007.  Auglýsing um gildistöku aðalskipulagsbreytingarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2007.     

Í kjölfar auglýsingar um tillögu að breyttu aðalskipulagi var á fundi skipulagsráðs hinn 30. ágúst 2006 samþykkt að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi sama svæðis en fyrir var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003.  Kynningartími var frá 29. september til og með 24. nóvember 2006 og bárust athugasemdir við tillöguna, meðal annars frá kærendum.  Tillagan fól m.a. í sér aukið byggingarmagn og hækkun húsa. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 var tillagan samþykkt og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 20. febrúar s.á.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 3. apríl 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 10. apríl 2007.  Hafa kærendur kært þá skipulagsbreytingu til úrskurðarnefndarinnar.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu muni skuggavarp aukast, vindhviður verða sterkari og umferð um svæðið verða meiri.  Allt þetta hafi í för með sér aukið svifryk, hávaða og ónæði enda heimili breytingin nær tvöfalt byggingarmagn þess er áður var.  Verulega skorti á að skipulagsyfirvöld hafi í svörum sínum við athugasemdum íbúa í Túnahverfi sýnt fram á með mælingum, rannsóknargögnum eða útreikningum að nýjustu breytingar á hönnun reitsins hafi dregið nægilega úr skuggavarpi til að koma til móts við athugasemdir íbúanna.  Ekki hafi verið sýndar neinar mælingar á veður- og vindafari.  Upplýsingar um umferðarmagn séu ónákvæmar og ófullnægjandi. 

Kærendur næst því svæði er um ræðir halda því fram að samkvæmt skuggavarpsmyndum sem þeim hafi verið kynntar njóti þeir aldrei sólar í garði sínum eftir kl. 18 og halda þeir því fram að breytingin rýri bæði búsetugæði og verðgildi eignar þeirra.  Telja þeir að borgarfulltrúar hafi eingöngu staðið vörð um hagsmuni byggingaraðila og ekki komið nægilega til móts við kröfur íbúa í hverfinu.  Kynningarferli tillögunnar hafi borið þess merki að búið væri að taka ákvörðunina fyrirfram og ekkert hafi þýtt fyrir þá að mótmæla henni.  Fram hafi komið kröftug mótmæli frá íbúum, m.a. 200 nafna undirskriftalisti, en þegar breytingin hafi verið tekin fyrir hafi ekkert verið á það minnst í fundargerð. 

Á fundi skipulagsráðs hinn 7. febrúar 2007 hafi þáverandi meirihluti m.a. bókað að tillaga að uppbyggingu svæðisins hafi verið unnin í nánu samstarfi og samráði við hagsmunaaðila og íbúa á svæðinu ásamt því að skuggavarp yrði sambærilegt því sem áður hafi verið samþykkt.  Þessu séu kærendur mjög ósammála og telji að fram séu settar rangar fullyrðingar.    

Hverfið verði senn umkringt háum byggingum og muni þá sú ánægja sem tilheyri því að búa í einbýlishúsi með sólríkum garði heyra sögunni til.  Margt í ferli málsins beri nánast með sér að verið sé markvisst, með einum eða öðrum hætti, að bola þeim í burtu og neyða þá til að selja eigur sínar á sem lægstu verði.  Forstjóri byggingarleyfishafa hafi mætt á alla kynningarfundi sem haldnir hafi verið og hafi hann þar gefið frjálslegar yfirlýsingar um að hverfið verði keypt upp á næstu árum.  Þegar borgarfulltrúar séu spurðir um þetta atriði sé því svarað til að ekkert slíkt sé í bígerð.  Miðað við þær áætlanir sem kærendum hafi verið kynntar muni verkið standa a.m.k. næstu þrjú árin.  Framkvæmdunum fylgi mikið ónæði og verði hverfið nánast óbyggilegt næstu árin.  Einhverjir nágrannar þeirra hafi gefist upp og selt hús sín og virðist sem eignirnar séu keyptar óskoðaðar á markaðsverði. 

Þá sé því haldið fram af hálfu kærenda að ekki hafi verið farið að lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000 en samkvæmt þeim lögum beri byggingaraðila að láta fara fram slíkt mat.  Einnig sé vísað til laga um umhverfismat áætlana nr. 105/2006. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er hafnað málsástæðum kærenda um vindafar, mengun og aukningu umferðar um Höfðatún. Þá er því hafnað að framkvæmdirnar hafi þurft að sæta umhverfismati. 

Hvað varði umferðarmálin komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. febrúar 2007, að sólarhringsumferð um Höfðatún, milli Skúlagötu og Borgartúns, sé 4-5 þúsund bílar.  Samkvæmt hinni kærðu samþykkt sé heimilað að byggja um 75 þúsund fermetra, bæði af íbúðar- og atvinnuhúsnæði.  Miðað við forsendur deiliskipulagsbreytingarinnar megi gera ráð fyrir að umferð í Höfðatúni tvöfaldist og verði allt að 10 þúsund bílar á sólarhring. 

Hvað varði áhrif vinda sé tekið fram að byggingarnar á reitnum séu sérstaklega hannaðar með vind og veðurfar í huga og uppbrotnar í hæðum og formi m.a. af þeim sökum.  Vakin sé athygli á ákvæðum deiliskipulags um uppbrot húsa, en slík ákvæði séu sett fram til að lágmarka áhrif vinda vegna háhýsanna á svæðinu.  Aftur á móti hafi ekki verið talin ástæða til þess að láta fara fram sérstakar rannsóknir vegna vindafars í Borgartúni og nærumhverfi. 

Í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum kærenda við deiliskipulag svæðisins hafi verið greint frá áætlaðri bílaumferð um svæðið ásamt því að byggingarnar séu hannaðar sérstaklega með vind og veðurfar í huga.  Gert sé ráð fyrir að við fullhönnun húsa fari fram frekari athuganir á áhrifum háhýsabyggðar á veðurfar innan reitsins og í nágrenni hans.

Loks sé því mótmælt að um matskyldar framkvæmdir sé að ræða í skilningi laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um gildi breytingar á deiliskipulagi Höfðatorgs í Reykjavík sem afmarkast af Borgartúni, Höfðatúni, Skúlagötu og Skúlatúni.  Breytingin var gerð í kjölfar breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 fyrir sama svæði er varðaði landnotkun þar sem heimilað var að á svæðinu yrði íbúðabyggð auk verslunar og þjónustu.  Er svæðið á skilgreindu þéttingasvæði samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur en með áðurnefndri breytingu aðalskipulagsins er það jafnfram skilgreint sem svæði til þéttingar íbúðarbyggðar.

Á umræddu svæði var í gildi deiliskipulag frá árinu 2003 þar sem gert var ráð fyrir verslunar- og skrifstofubyggingum, rúmlega 44.000 m². Hin kærða ákvörðun felur m.a. í sér heimild til aukins byggingarmagns og hækkunar bygginga og verður byggingarmagn eftir breytinguna rúmir 75.000 m².   

Almennt verður að gjalda varhug við því að gerðar séu breytingar á nýlega samþykktu deiliskipulagi en eins og hér stendur á verður þó að telja að skipulagsyfirvöldum hafi verið heimilt að samþykkja hina umdeildu skipulagsbreytingu enda um skilgreint þéttingarsvæði að ræða, auk þess sem nýleg breyting á aðalskipulagi gerði ráð fyrir þéttingu íbúðarbyggðar.  Verður að telja að með hinni umdeildu ákvörðun hafi borgaryfirvöld fyrst og fremst verið að framfylgja breyttri stefnu aðalskipulags um nýtingu svæðisins svo sem þeim var skylt, sbr. lokamálslið 4. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Ekki verður fallist á þá málsástæðu kærenda að meta hefði þurft framkvæmdir samkvæmt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu á grundvelli laga um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, enda felast ekki í henni áform um framkvæmdir sem gætu verið matsskyldar samkvæmt viðauka 1 eða 2 með þeim lögum.  Þá verður ekki séð að hin kærða ákvörðun falli undir lög um umhverfismat áætlana nr. 105/2006, enda markar deiliskipulagsbreytingin ekki stefnu er varðar leyfisveitingar til framkvæmda sem tilgreindar eru í lögum um mat á umhverfisáhrifum nr. 106/2000, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 105/2006.

Eignir kærenda eru utan þess svæðis sem hin kærða ákvörðun tekur til.  Breyting sú sem kærð er í málinu getur þó varðað kærendur nokkru, enda felur hún í sér heimild til byggingar umfangsmikilla mannvirkja í næsta nágrenni við fasteignir þeirra.  Hins vegar verður ekki fallist á að af breytingunni hljótist slíkt óhagræði að grenndarhagmunir kærenda eigi að leiða til ógildingar hennar. 

Ekki verður heldur séð að ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð hinnar kærðu ákvörðunar.  Verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað með vísan til framanritaðs en jafnframt er til þess að líta að hafi kærendur sannanlega orðið fyrir fjárhagslegu tjóni við gildistöku skipulagsbreytingarinnar er þeim tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð: 

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 7. febrúar 2007, sem staðfest var á fundi borgarstjórnar hinn 20. febrúar sama ár, um breytingu á deiliskipulagi Höfðatorgsreits í Reykjavík. 

 

___________________________
      Hjalti Steinþórsson          

 

    _________________________          _________________________
                              Ásgeir Magnússon                                Þorsteinn Þorsteinsson                       

des 22
Love0

133/2007 Birnustaðir

Með

Ár 2007, mánudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 133/2007, kæra á ákvörðun sveitarstjórnar Súðavíkurhrepps frá 4. október 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. október 2007, er barst nefndinni hinn 8. sama mánaðar, kærir Björn Jóhannesson hrl., f.h. M, G, Þ og Á, eigenda fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun sveitarstjórnar Súðavíkurhrepps frá 4. október 2007 að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Birnustöðum. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu.  Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.

Málsatvik og rök:  Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en hinn 26. júlí 2007 felldi úrskurðarnefndin úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.  Í kjölfar úrskurðarins var á  fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 27. ágúst 2007 lagt fram erindi þar sem óskað var eftir byggingarleyfi fyrir vélageymslu og ákvað byggingarnefnd að leita meðmæla Skipulagsstofnunar á grundvelli 3. tl. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 73/1997 þar sem ekki var fyrir hendi samþykkt deiliskipulag fyrir svæðið.  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 13. september 2007, var ekki gerð athugasemd við að sveitarstjórn veitti leyfi fyrir staðsetningu vélageymslunnar á þeim stað sem umsóknin tók til.  Byggingarnefnd Súðavíkurhrepps ákvað á fundi hinn 18. september 2007 að leggja til við sveitarstjórn að umbeðið byggingarleyfi yrði veitt auk þess sem veitt var leyfi til að loka vélaskemmunni en bygging hennar var þá á lokastigi.  Á fundi sveitarstjórnar hinn 4. október 2007 samþykkti sveitarstjórn fundargerð  byggingarnefndar frá 18. september 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært niðurstöðu Skipulagsstofnunar frá 13. september 2007 til úrskurðarnefndar þar sem gerð hafi verið krafa um að hún yrði felld úr gildi.  Ekki verði séð að hægt sé að byggja útgáfu byggingarleyfis fyrir vélageymslunni á 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem forsenda fyrir hinu kærða byggingarleyfi sé lögmælt meðmæli Skipulagsstofnunar.   Í því sambandi sé bent á að byggingarleyfishafi hafi byrjað framkvæmdir við byggingu vélageymslunnar án þess að hafa til þess tilskilin leyfi byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar.  Byggingarleyfið, sem gefið hafi verið út hinn 11. júní 2007, hafi verið fellt úr gildi með úrskurði úrskurðarnefndarinnar.  Samkvæmt  2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga beri að stöðva byggingarframkvæmdir sem hafnar séu án þess að leyfi sé fengið fyrir þeim eða ef bygging brjóti í bága við skipulag.  Síðan skuli hin ólöglega bygging eða byggingarhluti fjarlægð og jarðrask afmáð.  Hafa beri í huga að 3. tl. til bráðabirgða í lögum sé undantekningarákvæði.  Samkvæmt því beri að leita meðmæla Skipulagsstofnunar áður en framkvæmdir hefjist enda séu meðmæli stofnunarinnar skilyrði þess að sveitarstjórn geti leyft einstakar framkvæmdir.  Ekki verði séð að  hægt  sé að beita fyrrgreindu bráðabirgðaákvæði til að afla eftir á meðmæla frá Skipulagsstofnun þegar fyrir liggi að framkvæmdir hafi verið hafnar án leyfis og byggingarleyfi þegar verið fellt úr gildi.

Þá bendi kærendur á að í gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um byggingarreiti fyrir sumarhús komi fram að í deiliskipulagi svæða fyrir frístundabyggð skuli þess gætt að byggingarreitir séu ekki staðsettir nær lóðarmörkum en tíu metra.  Í því tilviki sem hér um ræði sé vélageymslan einungis 2,42 metra frá girðingu, sem kærendur hafi hingað til talið að væri á lóðarmörkum, en girðingin sé 7,82 metra frá sumarhúsi kærenda, þannig að einungis 10,24 metrar séu frá sumarhúsi kærenda að vélageymslunni.  Ný afstöðumynd af lóð sumarhússins sem kærendur hafi látið vinna bendi til að þess vélageymslan sé byggð langt inn á lóð sumarhússins.  Þó svo að miðað væri við að lóðarmörkin væru þar sem núverandi girðing sé, þá séu ekki nema 2,42 metrar frá girðingunni að vélageymslunni og slíkt sé í andstöðu við skýr ákvæði gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð. 

Þá telji kærendur að líta beri til sjónarmiða um meðalhóf þegar tekin sé afstaða til staðsetningar vélageymslunnar og að sumarhús kærenda hafi verið byggt fyrir um 20 árum.  Óumdeilt sé að völ sé á annarri staðsetningu fyrir vélageymsluna þar sem tekið væri jafnt tillit til sjónarmiða kærenda sem og byggingarleyfishafa. 

Kærendur vísi einnig til grenndarsjónarmiða og haldi því fram að byggingin muni valda þeim útsýnisskerðingu, varpa skugga á hús og lóð þeirra, snjósöfnun á lóðinni muni verða veruleg ásamt því að valda þeim miklu ónæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum. 

Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að ekki hafi fyrr verið gerð athugasemd við lóðarmörk sumarhúss kærenda, er þeir hafi sjálfir ákvarðað án nokkurra afskipta byggingaryfirvalda.  Byggingaryfirvöld hafi ekkert á móti því að lóðarmörk verði ákvörðuð á annan hátt en verið hafi en slíkt þurfi þó að gerast í samráði við og með samþykki landeiganda.    

Því hafi aldrei verið í móti mælt að hin umrædda bygging hefði nokkur umhverfisáhrif en því sé mótmælt að hún hafi svo mikil áhrif sem kærendur telji og alls ekki svo mikil að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins. 

Þá sé litið svo á að úrskurður úrskurðarnefndarinnar í málinu nr. 47/2007, er varðað hafi umþrætt byggingarleyfi, hafi eingöngu byggst á þeim sjónarmiðum að hvorki hafi verið fyrir hendi heimild til útgáfu byggingarleyfis, með stoð í grenndarkynningu, né að leitað hafi verið umsagnar Skipulagsstofnunar með fullnægjandi hætti, með vísan til 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997.  Ekki hafi af hálfu úrskurðarnefndarinnar verið gerðar efnislegar athugasemdir varðandi byggingarframkvæmdirnar, svo sem að þær brytu í bága við grenndarsjónarmið o.þ.h., og því verði að álykta sem svo að nefndin hafi ekki talið slíka annmarka á framkvæmdunum.  Komið hafi verið til móts við athugasemdir úrskurðarnefndarinnar að þessu leyti, með því að leitað hafi verið umsagnar Skipulagsstofnunar á grundvelli fyrrgreinds ákvæðis í kjölfar umsóknar um byggingarleyfi vegna umræddrar vélaskemmu.  Með bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 13. september 2007, hafi ekki verið gerð athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt vegna staðsetningar umræddrar vélaskemmu á þeim stað sem tilgreindur hafi verið í byggingarleyfisumsókn.

Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og bent á að verði krafa um stöðvun framkvæmda tekin til greina verði hann fyrir fjárhagslegu tjóni áður en efnisleg niðurstaða liggi fyrir hjá nefndinni.  Mál þetta hafi nú dregist í meira en tvö ár og hafi byggingarleyfishafi í einu og öllu fylgt fyrirmælum byggingarfulltrúa varðandi framkvæmdir og haldið að sér höndum.  Hafi á þeim tíma orðið tjón á vélarkosti sem hafi staðið óvarinn og erfitt sé að sinna viðhaldi hans vegna skorts á aðstöðu.  Byggingarleyfishafi eigi ríka hagsmuni af því að halda framkvæmdum áfram og stöðvun framkvæmda nú hefði slæm áhrif á uppbyggingu og rekstur jarðarinnar.  Sjónarmið kærenda, eins og þau komi fram í kæru til nefndarinnar, styðji ekki þá niðurstöðu að hagsmunir þeirra séu ríkari að þessu leyti og sé athygli vakin á því að ekki séu lögð fram nein haldbær gögn um þau áhrif sem kærendur telji að framkvæmdin hafi.  Vegist þannig á hagsmunir sumarhúsaeigenda, sem eiga sumarhús á bæjarhellu lögbýlis, og nýti það yfir sumartímann og eigenda jarðarinnar sem leitist við að reka jörð sína sómasamlega og með hagnaði allt árið um kring.  Þá sé bygging hússins langt komin og augljóst að fjárhagslegt tjón leiði af stöðvun framkvæmda nú.  Kærendur eigi önnur úrræði gagnvart sveitarfélaginu telji þeir á rétt sinn gengið.  Með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skuli stjórnvald aðeins taka íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði sem að sé stefnt verði ekki náð með öðru og vægara móti.  Sé gerð sú krafa af hálfu byggingarleyfishafa að ekki verði farið strangar í sakirnar en nauðsyn beri til. 

Niðurstaða:  Samkvæmt 6. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 getur kærandi krafist þess að úrskurðarnefndin kveði upp úrskurð um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða meðan mál er til meðferðar fyrir nefndinni.  Er ákvæðinu ætlað að gera nefndinni kleift að tryggja að réttarstöðu aðila verði ekki breytt til muna meðan mál er þar til meðferðar án þess að afstaða hafi verið tekin til efnis máls.  Felur ákvæðið hins vegar ekki í sér viðurlög af neinu tagi enda um þau fjallað í VI. kafla laganna.

Í máli þessu liggur fyrir að vélaskemma sú, sem hin kærða samþykkt heimilar, er risin og að unnið er að lokafrágangi hennar.  Verður ekki séð að stöðvun framkvæmda hafi hér eftir neina sérstaka þýðingu með tilliti til hagsmuna kærenda, enda verða allar framkvæmdir við umrædda byggingu að teljast unnar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan kærumál um lögmæti byggingarleyfisins er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu vélageymslu að Birnustöðum, Súðavíkurhreppi, skuli stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

__________________________           ___________________________
     Ásgeir Magnússon                                 Þorsteinn Þorsteinsson  

 

 

des 22
Love0

84/2006 Lokastígur

Með

Ár 2007, fimmtudaginn 25. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 84/2006, kæra eiganda fasteignarinnar að Lokastíg 28, Reykjavík á synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 27. september 2006 á umsókn um leyfi til að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins að Lokastíg 28, Reykjavík. 

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 26. október 2006, er barst nefndinni hinn 27. sama mánaðar, kærir Ólafur Örn Svansson hdl., f.h. Loka ehf., eiganda fasteignarinnar að Lokastíg 28, Reykjavík synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 27. september 2006 á umsókn um að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins að Lokastíg 28.  Framangreind ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 3. október 2006. 

Er þess krafist að framangreind synjun verði felld úr gildi.  Þá gerir og kærandi þá kröfu að úrskurðarnefndin úrskurði um heimild til breytinga á nýtingu fasteignarinnar að Lokastíg 28 í samræmi við umsókn þar að lútandi en ella að skipulagsráði verði gert að taka málið að nýju til lögmætrar afgreiðslu. 

Málavextir:  Mál þetta á sér nokkra forsögu en í febrúar árið 2006 sótti kærandi máls þessa um leyfi til að innrétta verslun á fyrstu hæð hússins að Lokastíg 28 ásamt því að koma fyrir kaffihúsi á fyrstu til þriðju hæð þess.  Var umsóknin grenndarkynnt hagsmunaaðilum.  Á fundi skipulagsráðs hinn 28. júní 2006 var erindið tekið fyrir og því synjað. 

Í ágúst 2006 lagði kærandi inn nýja byggingarleyfisumsókn þar sem sótt var um leyfi til að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins en þriðja hæð þess yrði áfram nýtt til íbúðar.  Var umsóknin tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. ágúst 2006.  Henni fylgdu undirskriftir 34 nágranna þar sem þeir gáfu yfirlýsingu um að þeir væru því ekki mótfallnir að kaffihúsi yrði komið fyrir á miðhæð hússins að Lokastíg 28.  Var afgreiðslu erindisins frestað og því vísað til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 18. sama mánaðar var samþykkt að grenndarkynna erindið hagsmunaaðilum að Lokastíg 25, 26, 28a, Þórsgötu 27 og 29 ásamt Njarðargötu 61.  Að lokinni grenndarkynningu var erindið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 27. september 2006 og því synjað með eftirfarandi bókun: „Synjað með fjórum atkvæðum fulltrúa Sjálfstæðisflokks og Framsóknarflokks, með vísan til fyrri málsmeðferðar, framkominna athugasemda og meginatriða fyrri bókunar frá 28. júní 2006. Endurskoðuð bókun er eftirfarandi: „Ráðið gerir ekki athugasemd við að verslun verði áfram starfrækt á 1. hæð hússins en umsókn um breytta notkun úr íbúðarhúsnæði í kaffihús á 2. hæð er synjað. Lokastígur er á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur og því aðeins er unnt að veita leyfi til reksturs veitingahúsa á slíkum svæðum að starfsemin valdi ekki óþægindum fyrir nágranna. Með vísan til þess og þeirra fjölmörgu athugasemda sem frá íbúum hafa borist, telur ráðið að þeim skilyrðum verði ekki fullnægt svo unnt sé að una við.“  Fundargerð skipulagsráðs var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 3. október 2006. 

Framangreindri ákvörðun skipulagsráðs hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir. 

Málsrök kæranda:  Af hálfu kæranda er vísað til þess að hann hafi í nóvember 2005 keypt fasteignina að Lokastíg 28.  Í kjölfarið hafi verið lögð fram fyrirspurn til borgaryfirvalda um breytt not fasteignarinnar, nánar tiltekið að á fyrstu hæð hússins yrði verslun líkt og verið hefði en á annarri og þriðju hæð þess yrði kaffihús með útsýni yfir torgið.  Skólavörðuholtið væri vinsæll áningarstaður ferðamanna og hafi hugmyndin verið sú að auka þjónustu við torgið.  Fyrirspurn kæranda hafi verið svarað á þá leið að ekki væri gerð athugasemd við erindið og að byggingarleyfisumsókn yrði grenndarkynnt er hún bærist.  Í janúar 2006 hafi byggingarleyfisumsókn verið lögð fram og hún grenndarkynnt.  Sextán aðilar hafi fengið málið til kynningar og hafi nokkrar athugasemdir borist en mesta athygli hafi vakið undirskriftalisti með 32 nöfnum, sem safnað hafi verið bæði utan og innan grenndarkynningarsvæðisins.  Hafi byggingarleyfisumsókn kæranda verið hafnað á fundi skipulagsráðs hinn 28. júní 2006.  

Hinn 3. júlí 2006 hafi kærandi sent formanni skipulagsráðs bréf varðandi nýja hugmynd um nýtingu fasteignarinnar þannig að starfsemin á fyrstu hæð yrði óbreytt, kaffihús yrði eingöngu á annarri hæð og opnunartími til kl. 22:00 á kvöldin og að íbúð yrði áfram á þriðju hæðinni.  Hafi kærandi talið að með framangreindu væri verulega komið til móts við athugasemdir þær er borist hefðu á fyrri stigum málsins.  Hafi kærandi safnað undirskriftum 34 einstaklinga búsettra í næsta nágrenni.  Margir þeirra er áður hefðu verið andsnúnir áformum kæranda hafi nú lýst sig samþykka hinni nýju hugmynd um not fasteignarinnar.  Hafi hin nýja umsókn verið grenndarkynnt og af því tilefni hafi kærandi boðið íbúum hverfisins til „opins húss“ til kynningar á fyrirhuguðum breytingum.  Enginn hafi mætt og hafi það staðfest að íbúar í næsta nágrenni hafi í raun haft litla skoðun á umsókninni.

Þrjár athugasemdir hafi borist vegna grenndarkynningarinnar en viðhengi einnar þeirrar hafi innhaldið undirskriftir 44 aðila, þ.á.m. frá aðilum langt frá hugsanlegu „grenndarsvæði“.  Athugasemdir þær sem komið hafi fram að öðru leyti hafi ekki verið þess efnis að koma ætti í veg fyrir útgáfu leyfis.  Af þessu tilefni hafi kærandi gert fulltrúum í skipulagsráði grein fyrir nauðsyn þess að undirskriftirnar yrðu metnar sérstaklega, enda hafi sumar undirskriftirnar bæði verið á lista kæranda er fylgt hafi umsókn hans um byggingarleyfi og þeim lista sem lagður hafði verið fram vegna grenndarkynningarinnar.  Undirskriftum virðist hafa verið safnað í þeim tilgangi að hafa sem flesta á þeim lista og hafi herferðin tekið til neðri hluta Lokastígs, Týsgötu og Skólavörðustígs. 

Á því sé byggt að ekki hafi verið þörf á grenndarkynningu þar sem ekki sé um að ræða ytri breytingu á húsnæðinu heldur einvörðungu óverulega breytingu á notkun fasteignarinnar.  Vakin sé á því athygli að fasteignin hafi verið nýtt sem verslunarhúsnæði í tugi ára sem í eðli sínu sé mjög sambærileg notkun og kaffihús en ekki sé verið að sækja um vínveitingaleyfi.

Þá sé á því byggt að grenndarkynning geti aðeins tekið til næstu húsa og til þeirra sem beinna hagsmuna eigi að gæta.  Verði því að vega og meta sérstaklega hverja og eina athugasemd, þ.á.m. hvort athugasemdin stafi raunverulega frá íbúa í nágrenni við umsækjanda, hvort hún hafi komið frá eiganda fasteignar, leigjanda eða öðrum o.s.frv.  Þetta hafi alls ekki verið gert enda megi finna á umræddum lista kennitölur sem á engan hátt séu tengdar hverfinu.  Jafnt tillit hafi verið tekið til undirskrifta þeirra sem búi utan svæðis sem innan.  Sé lögð á það áhersla að undirskriftarlistar geti ekki haft sama vægi og beinar athugasemdir þeirra sem sendi rökstudd mótmæli sem þeir sjálfir semji og varði skýra hagsmuni viðkomandi af umræddri umsókn.  Þá virðist sem grenndarkynning sé komin langt út fyrir tilgang sinn og orðin keppni í undirskriftasöfnun þar sem undirskriftum sé safnað á grundvelli rangtúlkana þess sem þeim safni en sá er það hafi gert sé ekki sjálfur eigandi fasteignar í nágrenninu.  Sé á því byggt að úrvinnsla grenndarkynningarinnar hafi verið ólögmæt enda farið bæði gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og stjórnsýslulaga nr. 37/1993, þ.m.t. 10. gr. laganna, en samkvæmt ákvæðinu beri stjórnvaldi að gæta að því að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun sé tekin.

Ekki sé að finna umsögn skipulagsfulltrúa líkt og við afgreiðslu fyrri umsóknar kæranda en hin síðari hafi verið önnur en hin fyrri.  Sé á því byggt að afgreiðsla erindisins hafi þannig verið í andstöðu við lög auk þess að vera í andstöðu við það verklag sem Reykjavíkurborg hafi unnið eftir.

Þá séu þau rök skipulagsráðs ósannfærandi sem vísi til ætlaðrar andstöðu þeirra sem hagsmuna eigi að gæta.  Sérstaklega í ljósi þeirrar staðreyndar að þeir sem hafi sérfræðiþekkinguna, þ.e. skipulagsfulltrúi, hverfisarkitekt og lögfræðingar borgarinnar, hafi gefið umsókninni jákvæða umsögn og hrakið þær athugasemdir sem færðar hafi verið fram.  Sé á því byggt að afstaða skipulagsráðs feli í sér valdníðslu sem leiða eigi til ógildingar ákvörðunarinnar.

Þá sé á því byggt að synjun skipulagsráðs feli í sér brot á jafnræðisreglu.  Fyrir liggi að fjöldi veitingastaða hafi fengið leyfi til sölu veitinga auk vínveitinga, sem kærandi hafi ekki sótt um, í nágrenni Lokastígs bæði fyrir og eftir gerð þróunaráætlunar miðborgarinnar, innan og utan skilgreindra íbúðarsvæða.  Þá sé við Hallgrímskirkjutorg kirkjan sjálf, listasafn, hótel og skólar á ýmsum skólastigum.  Íbúðarhús sem snúi að torginu séu einungis þrjú auk Lokastígs 28 sem umrædd starfsemi hafi átt að fara fram í.  Í synjun skipulagsráðs sé í engu horft til þeirra leyfa sem þegar hafi verið gefin út á svæðinu og þeirra óverulegu breytinga sem hefðu orðið á starfsemi þeirri er fram fari í húsnæðinu.  Þá sé ekki litið til þeirrar starfsemi sem fyrir sé á svæðinu.  Sé því á því byggt að synjun skipulagsráðs byggi á ómálefnalegum sjónarmiðum auk þess að fela í sér augljóst brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga og stjórnarskrárinnar.

Þá megi augljóst vera að ekki sé unnt að byggja synjun á þeim röksemdum að starfsemi veitingastaða geti valdið nágrönnum hans röskun þegar litið sé til þess að fjöldi veitingastaða, gististaða og hótela sé í næsta nágrenni við kæranda.  Sé á því byggt að hér sé farið út fyrir það meðalhóf sem stjórnsýslulögin kveði á um.  Taka verði tillit til þess hvers konar rekstur um sé að ræða, en í tilviki kæranda sé verið að óska eftir heimild til að hafa kaffihús innan verslunar með listmuni og vinnustofu.  Á því sé byggt að rangt sé og andstætt jafnræðisreglu að hafna umsókn kæranda á þessum grunni.

Kærandi telji að málefnaleg sjónarmið hafi ekki ráðið afgreiðslu umsóknar hans og því beri að fella úr gildi hina kærðu synjun skipulagsráðs. 

Hafa beri sérstaklega í huga meginreglu eignaréttarins sem byggi m.a. á 72 gr. stjórnarskrárinnar en samkvæmt henni hafi menn ákveðinn rétt til hagnýtingar á eigin eignum.  Takmörkun á þeim rétti beri að byggja á málefnalegum sjónarmiðum auk þess sem takmarkanir beri að skýra þröngt.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að skipulagsráði hafi verið fullkomlega heimilt að afgreiða málið með þeim hætti sem gert hafi verið.  Fyrir liggi að hin kærða umsókn hafi fengið meðferð í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Umsóknin hafi verið kynnt þeim aðilum sem hagsmuna hafi átt að gæta á svæðinu í samræmi við ákvæði laga.  Því sé vísað á bug að ekki hafi verið þörf grenndarkynningar vegna breyttrar notkunar húsnæðisins.  Það sé viðtekin venja hjá Reykjavíkurborg að grenndarkynna fyrir hagsmunaaðilum breytta notkun á húsnæði ekki síst þegar um veitinga- og kaffihús sé að ræða.  Slíkri starfsemi fylgi oft aukin umferð, hávaði og önnur óþægindi fyrir íbúa í næsta nágrenni.  Borgaryfirvöldum sé því heimilt að ákveða grenndarkynningar í slíkum tilfellum, þyki ástæða til, enda sé það stefna borgaryfirvalda að hafa samráð við borgarbúa þegar komi að breytingum í borginni.  Skipulagsyfirvöld þurfi alltaf að líta til þeirra áhrifa sem fylgt geti starfsemi af þessu tagi við mat á umsóknum.

Leyfisumsóknin hafi verið grenndarkynnt þeim aðilum sem talið hafi verið að hagsmuna ættu að gæta, þ.e. fyrir hagsmunaaðilum að Lokastíg 25, 26 og 28, Þórsgötu 26 og 29 ásamt Njarðargötu 61.  Hafi það verið metið svo að þeir aðilar ættu mestra hagsmuna að gæta varðandi leyfisumsóknina.  Því sé mótmælt sem ósönnu og ósönnuðu að þeir aðilar sem grenndarkynning hafi beinst að hafi ekki átt hagsmuna að gæta.  Íbúum sé frjálst að safna undirskriftum annarra aðila og leggja fram, en það sé ávallt á valdi borgaryfirvalda að meta slíka undirskriftalista hverju sinni.  Fráleitt sé að halda því fram að reglur stjórnsýslulaga hafi verið brotnar á þeim grundvelli að málið hafi ekki verið nægjanlega upplýst, m.a. með vankönnun á því hvort undirskriftalistar hafi verið fengnir með óeðlilegum hætti eða rangtúlkunum af hálfu þess er safni undirskriftum.  Verði sú krafa ekki gerð til borgaryfirvalda að þau kanni þátt hvers og eins aðila sem nafn sitt riti á lista.

Við grenndarkynningu hafi komið fram athugasemdir er lotið hafi m.a. að ónæði, óþrifnaði, bílastæðaskorti og hávaða.  Í umsögn skipulagsfulltrúa við athugasemd, dags. 8. maí 2006, hafi komið fram að um væri að ræða matskennd atriði þar sem pólitísk ákvörðun réði hverju sinni hvernig metin yrðu.

Bent skuli á að í þróunaráætlun vegna íbúðarsvæðis miðborgar, sem umrætt hús tilheyri, komi fram að við mat á tillögum um stækkun og breytingar á húsnæði sem ekki sé notað til íbúðar verði metin m.a. áhrif á yfirbragð svæðis, framboð bílastæða, fyrirkomulag þjónustu og almenn þörf fyrir uppbygginguna.

Við afgreiðslu máls þessa hafi komið fram ólík sjónarmið fulltrúa skipulagsráðs eins og sjá megi af bókunum ráðsins í málinu.  Það breyti þó ekki því að meirihluti hinna kjörnu fulltrúa skipulagsráðs hafi ákveðið að synja leyfisumsókninni.  Skipulagsvaldið liggi hjá sveitarfélögunum í landinu.  Skipulagsyfirvöldum sé ekki skylt að fara eftir þeim umsögnum sem embættismenn borgarinnar leggi til í hvert sinn.  Það sé því ítrekað að ákvörðun um grenndarkynningu sé tekin af skipulagsyfirvöldum borgarinnar lögum samkvæmt í því skyni að afla gagna sem veita megi leiðbeiningu um afstöðu annarra íbúa og nágranna til umsókna um byggingarleyfi í borginni og sé það skipulagsráðs að meta athugasemdir í hverju tilfelli fyrir sig.  Það hafi verið ákvörðun skipulagsyfirvalda með vísan m.a. til fyrri málsmeðferðar að synja kæranda um veitingu leyfis til að innrétta kaffihús á 2. hæð hússins á lóðinni nr. 28 við Lokastíg.  Hafi kærandi ekki fært rök fyrir því að borgaryfirvöldum hafi verið óheimilt að synja leyfisbeiðninni.

Verði ekki séð að kærandi hafi átt lögvarinn rétt til þess að borgaryfirvöld létu honum í té umrætt leyfi og að synjunin hafi verið reist á málefnalegum grundvelli. 

Þá sé því einnig mótmælt að synjun borgaryfirvalda hafi falið í sér brot á jafnræðisreglu.  Borgaryfirvöldum beri í hverju tilviki að meta sjálfstætt umsóknir sem berist með hagsmuni borgarbúa að leiðarljósi og með tilliti til almennra grenndarreglna.  Borgarbúar eigi ekki stjórnarskrárvarinn rétt til að hefja atvinnurekstur hvar sem þeim henti. 

Kröfum kæranda þess efnis að úrskurðarnefndin breyti ákvörðun skipulagráðs í málinu ellegar leggi fyrir ráðið að taka umsóknina fyrir á ný til lögmætrar afgreiðslu sé mótmælt þar sem ekki séu heimildir til staðar fyrir úrskurðarnefndina til að breyta ákvörðunum skipulagsráðs eða leggja fyrir borgaryfirvöld að taka mál til afgreiðslu.

Aðilar hafa komið á framfæri við úrskurðarnefndina frekari röksemdum sem óþarft þykir að rekja frekar en úrskurðarnefndin hefur haft öll þau sjónarmið til hliðsjónar við úrlausn málsins. 

Vettvangur:  Úrskurðarnefndin kynnti sér óformlega aðstæður á vettvangi mánudaginn 8. október 2007.  

Niðurstaða:  Samkvæmt 2. mgr., sbr. 1. mgr., 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er m.a. óheimilt að breyta húsi eða notkun þess nema framkvæmdin sé í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er svæði það sem húsið að Lokastíg 28 stendur á skilgreint sem íbúðarsvæði og þar er ekki í gildi deiliskipulag.

Er borgaryfirvöldum barst umsókn um byggingarleyfi vegna umrædds kaffihúss hófst undirbúningur að ákvörðun um afgreiðslu umsóknarinnar og var hún grenndarkynnt svo sem heimilt er samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Var grenndarkynningin lögbundið skilyrði þess að unnt væri að taka afstöðu til umsóknar kæranda, sbr. 3. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, og verður því ekki fallist á þá málsástæðu hans að grenndarkynning hafi verið að óþörf og verður hin kærða ákvörðun því ekki ógilt af þeim sökum.

Hin kærða synjun skipulagsráðs er studd þeim rökum að Lokastígur sé á íbúðarsvæði samkvæmt aðalskipulagi og því sé aðeins unnt að veita leyfi til reksturs veitingahúsa á slíkum svæðum að starfsemin valdi ekki óþægindum fyrir nágranna.  Með vísan til þessa og þeirra fjölmörgu athugasemda sem frá íbúum hafi borist telji ráðið að þeim skilyrðum verði ekki fullnægt svo unnt sé að una við.

Í gr. 4.2.1 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á íbúðarsvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði.  Þar megi þó einnig gera ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt sé að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verði ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð.  Þurftu byggingaryfirvöld, við afgreiðslu umsóknar kæranda, að meta hvort fyrirhuguð starfsemi sem um var sótt rúmaðist innan tilgreindra marka.  Ræðst það mat m.a. af staðháttum og starfsemi á nærliggjandi lóðum.
 
Húsið að Lokastíg 28 stendur á horni Lokastígs og Njarðargötu í jaðri þéttbyggðs svæðis.  Bílaumferð er þarna mikil.  Auk íbúðarhúsa eru Hallgrímskirkja, Listasafn Einars Jónssonar og Gistiheimili Leifs Eiríkssonar í nágrenni við húsið.  Í umsókn kæranda, sem synjað var með hinni kærðu ákvörðun, er óskað leyfis til að nýta aðra hæð hússins að Lokastíg 28 til kaffiveitinga og er veitingasalurinn um 50 fermetrar og eldhús 11 fermetrar.  Gluggar veitingasalar snúa að mestu í austur í átt að Hallgrímskirkju og torginu við hana.  Eldvarnarveggur er á lóðarmörkum að Lokastíg 28a.

Í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 8. maí 2006, sem gerð var í tilefni af fyrri umsókn kæranda um leyfi til að koma fyrir veitingaaðstöðu að Lokastíg 28, kom fram það mat embættisins að umrædd starfsemi myndi ekki hafa í för með sér aukið ónæði frá því sem þá var, en í umsögninni sagði m.a.  „Á jarðhæð húseignarinnar að Lokastíg 28 hefur lengi verið rekin „sjoppa“.  Kaffihús yrði rekið með aðkomu um sömu dyr.  Hægt er að fullyrða að ekki eru líkur á að ofangreint áreiti muni aukast vegna kaffihúss með sama opnunartíma og án vínveitingarleyfis.“  

Síðari umsókn kæranda, sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar, fylgdi undirskriftarlisti þar sem því var lýst yfir að þeir er rituðu nöfn sín á listann væru því ekki mótfallnir að kaffihús yrði á miðhæð hússins en nýting þess að öðru leyti óbreytt.  Mótmæli við þessari nýtingu húsnæðisins bárust einnig m.a. í formi undirskriftarlista og má finna þess dæmi að sami aðili hafi ritað undir báða listana.  Verður að telja að varhugavert hafi verið að leggja þessi gögn til grundvallar þegar skipulagsráð synjaði erindinu, en við afgreiðslu málsins var m.a. vísað til þeirra fjölmörgu athugasemda sem frá íbúum hefðu borist.

Úrskurðarnefndin telur að skort hafi á að skipulagsráð rannsakaði málið af sjálfsdáðum með fullnægjandi hætti.  Jafnframt verður að telja ekki hafi verið færð fram haldbær rök fyrir hinni kærðu ákvörðun, sérstaklega þegar litið er til áður nefndrar umsagnar embættis skipulagsfulltrúa frá 8. maí 2006.  Var því ekki gætt með fullnægjandi hætti ákvæðis 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um rannsókn máls auk þess sem rökstuðningi var áfátt þegar hin kærða ákvörðun var tekin og þykja þessir annmarkar eiga að leiða til ógildingar hennar.

Kærandi gerir einnig þá kröfu að úrskurðarnefndin úrskurði um heimild til breytinga á nýtingu fasteignarinnar að Lokastíg 28 í samræmi við umsókn þar að lútandi.  Til þess brestur úrskurðarnefndina vald og verður þeirri kröfu því vísað frá nefndinni.   

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Synjun skipulagsráðs Reykjavíkur frá 27. september 2006 á umsókn um að innrétta kaffihús á annarri hæð hússins að Lokastíg 28 í Reykjavík er felld úr gildi.

Vísað er frá úrskurðarnefndinni kröfu um að úrskurðarnefndin heimili breytt not fasteignarinnar að Lokastíg 28 í Reykjavík. 

 

____________________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

______________________________                  _____________________________
    Ásgeir Magnússon                                           Þorsteinn Þorsteinsson

 

 

 

des 22
Love0

97/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 79/2007, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 um að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður: 

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 3. ágúst 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, til heimilis að Sómatúni 4 og H og E, til heimilis að Sómatúni 8, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans á Akureyri frá 18. júlí 2007 að heimila byggingu einbýlishúss, að hluta á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri.  Greind ákvörðun var staðfest í bæjarráði Akureyrar hinn 2. ágúst 2007. 

Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt var krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda þar til endanleg niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu.  Úrskurðarnefndin féllst á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda í bráðabirgðaúrskurði uppkveðnum hinn 22. ágúst sl. 

Málavextir:  Á svæði því sem lóðir kærenda og byggingarleyfishafa tilheyra er í gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, frá árinu 2005. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem það var talið andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur skotið þeirri deiliskipulagsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar. 

Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 18. júlí 2007 var samþykkt að heimila byggingu einbýlishúss á þremur pöllum á lóðinni nr. 6 við Sómatún og staðfesti bæjarráð þá ákvörðun á fundi hinn 2. ágúst 2007.  Kærendur hafa nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er vísað til þess að þau hafi áður kært til úrskurðarnefndarinnar deiliskipulagsbreytingu þá er taki til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8 og krafist ógildingar hennar.  Verði deiliskipulagsbreytingin felld úr gildi leiði það til þess að jafnframt beri að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi. 

Hvað sem líði gildi hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar fari umdeilt byggingarleyfi gegn skipulagsskilmálum. Þar segi að jarðvegspúðar séu bannaðir, en á aðaluppdráttum fyrir Sómatún 6 komi fram að húsið standi að hluta á jarðvegspúða þar sem búið sé að hækka það upp að framan. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er á það bent að hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við lögformlegt skipulag svæðisins svo sem því hafi nú verið breytt.  Tilgangur umdeildrar skipulagsbreytingar hafi verið sá að skýra og leiðrétta misræmi sem fyrir hafi verið milli skipulagsuppdráttar og skipulagsskilmála eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar um samþykkt breytingarinnar. 

Því sé vísað á bug að húsið nr. 6 við Sómatún standi samkvæmt aðaluppdráttum á jarðvegspúða í bága við gildandi skipulagsskilmála.  Ef skoðuð sé ásýndarmynd af götunni, séð til vesturs, komi í ljós að meðaltalsfrávikið frá götu og upp á gólfkóta hússins sé 10-15 cm fyrir miðju húss sem sé eðlileg hæðarsetning miðað við aðstæður.  Þar sem landhæð vex til vesturs, velji lóðarhafi að stalla húsið í landið og hanni bygginguna með það í huga að hluti hússins verði á tveimur hæðum en haldi sig innan marka skilmálaskýringarmynda varðandi hámarkshæð. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er gerð sú krafa að veiting hins kærða byggingaleyfis verði staðfest. 

Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við gildandi deiliskipulag en byggingarleyfishafi hafi komið á framfæri við úrskurðarnefndina athugasemdum sínum vegna kæru á breytingu á því skipulagi er snerti lóð hans.  Verði ekki séð með hvaða hætti heimiluð bygging snerti lögvarða hagsmuni kærenda enda hafi fyrirhugað hús engin grenndaráhrif gagnvart kærendum umfram það sem búast hafi mátt við að óbreyttu deiliskipulagi. 

Byggingarleyfishafi telji að misskilnings gæti hjá kærendum um að umrætt hús standi á jarðvegspúða og hvað varði túlkun á skipulagsskilmálunum í því efni.  Í þessu máli sé ekki til úrlausnar frágangur á lóð við húsið svo að þessi rök kærenda geti ekki átt við. 

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri í kjölfar breytingar á deiliskipulagi svæðisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða hús á greindri lóð. 

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli þessu uppkveðnum hinn 22. ágúst sl., byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Eiga sömu sjónarmið við um kæruaðild í þessu máli og verður málinu ekki vísað frá sökum aðildarskorts kærenda. 

Úrskurðarnefndin hefur fyrr í dag kveðið upp úrskurð í kærumáli vegna fyrrgreindrar deiliskipulagsbreytingar þar sem hún var felld úr gildi.  Að þeim úrskurði gengnum á hið kærða byggingarleyfi ekki stoð í gildandi skipulagi og verður það því fellt úr gildi með vísan til 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrar frá 18. júlí 2007, er bæjarráð Akureyrar staðfesti hinn 2. ágúst sama ár, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi, að hluta til á tveimur hæðum, á lóðinni nr. 6 við Sómatún á Akureyri, er felld úr gildi. 

 

___________________________
                               Hjalti Steinþórsson                                 

 

_____________________________             ____________________________
           Ásgeir Magnússon                                        Þorsteinn Þorsteinsson

des 22
Love0

66/2007 Sómatún

Með

Ár 2007, þriðjudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur. 

Fyrir var tekið mál nr. 66/2007, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Óskar Sigurðsson hrl., f.h. K og A, Sómatúni 4, og H og E, Sómatúni 8, þá ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er fól í sér breytta húsagerð á lóðunum nr. 4, 6 og 8 við Sómatún á Akureyri.  Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Á árinu 2005 tók gildi deiliskipulag Naustahverfis, 2. áfangi, er tekur meðal annars til lóðanna að Sómatúni 4, 6 og 8.  Á uppdrætti þess skipulags var gert ráð fyrir einnar hæðar einbýlishúsum á greindum lóðum af gerðinni HI.  Einnar hæðar einbýlishús hafa verið reist að Sómatúni 4 og 8. 

Hinn 24. maí 2006 veitti skipulags- og byggingarfulltrúi leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Sómatúni 6 sem skyldi vera að hluta til á tveimur hæðum.  Er lóðarhafa að Sómatúni 4 varð kunnugt um útgáfu leyfisins kom hann hinn 31. júlí 2006 á framfæri athugasemdum við bæjaryfirvöld þess efnis að samkvæmt gildandi skipulagi ætti einungis að vera einnar hæðar hús á umræddri lóð. 

Málið var tekið fyrir á fundi umhverfisráðs Akureyrar 16. ágúst 2006 þar sem athugasemdum kærenda var hafnað með vísan til þess að nægjanlegt svigrúm væri til þess í skilmálum skipulagsins að heimila byggingu húss að Sómatúni 6 sem að hluta til væri á tveimur hæðum.  Kærendur voru ekki sáttir við þær málalyktir og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar sem vísaði kærunni frá hinn 3. október 2006 með þeim rökum að ekki lægi fyrir lokaákvörðun um veitingu umdeilds byggingarleyfis þar sem sveitarstjórn hefði ekki staðfest leyfið.  Í kjölfar úrskurðarins staðfesti bæjarstjórn umdeilt byggingarleyfi sem skipulags- og byggingarfulltrúi hafði veitt hinn 24. maí 2006 og var sú byggingarleyfisveiting kærð til úrskurðarnefndarinnar. 

Með úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006 var fyrrgreint byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 fellt úr gildi þar sem talið var andstætt samþykktu deiliskipulagi svæðisins frá árinu 2005 að heimila byggingu tveggja hæða húss á lóðinni.  Ákvað bæjarstjórn hinn 14. mars 2007 að auglýsa breytingu á deiliskipulagi hverfisins þar sem heimilað var að reisa eins til tveggja hæða einbýlishús að Sómatúni 4, 6 og 8 af gerðinni HIII í stað einnar hæðar húsa af gerðinni HI.  Var deiliskipulagstillögunni andmælt, þar á meðal af hálfu kærenda. 

Á fundi skipulagsnefndar hinn 16. maí 2007 var tillagan samþykkt með eftirfarandi bókun:  „Hönnuðir deiliskipulagsins hafa skýrt út með breytingartillögunni, grunnhugsun og hugmyndafræði deiliskipulagsins varðandi byggingu einbýlishúsa þar sem landhalli er fyrir hendi.  Skipulagsnefnd telur að með breytingu þessari sé verið að skýra og leiðrétta misræmi, annars vegar á uppdráttum og í sérskilmálum til þess að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar.  Meirihluti skipulagsnefndar leggur til við bæjarstjórn að deiliskipulagsbreytingin verði samþykkt og skipulags- og byggingarfulltrúa falið að annast gildistöku hennar.“   Staðfesti bæjarstjórn skipulagsbreytinguna á fundi hinn 22. maí 2007.  Skipulagsstofnun staðfesti með bréfi, dags. 14. júní 2007, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við málsmeðferðina og birtist auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. júlí 2007.  Hafa kærendur nú skotið þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Kærendur benda á að umdeild skipulagsbreyting taki einungis til þriggja lóða og þar af séu einnar hæða hús þegar risin á tveimur lóðanna.  Vikið sé frá gildandi skipulagi sem gengið hafi verið út frá þegar kærendur hafi fengið lóðir sínar og reist hús sín og að auki sé farið á svig við úrskurð úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006. 

Í fyrsta kafla skipulagsreglugerðar komi fram að skipulagssvæði skuli ná til svæða sem myndi heildstæða einingu og í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit.  Hin kærða tillaga nái hins vegar ekki til nema þriggja lóða, þar af tveggja lóða þar sem hús séu þegar risin, og sé því ljóst að henni sé einungis ætlað að taka til einnar lóðar, þ.e. Sómatúns 6.  Geti tillagan því ekki talist deiliskipulag að gættum ákvæðum skipulagsreglugerðar og fordæmum sem þegar liggi fyrir af hálfu úrskurðarnefndarinnar. 

Þá sé umrædd skipulagsbreyting ólögmæt með hliðsjón af reglum stjórnsýslulaga og stjórnsýsluréttar um samræmi og jafnræði borgaranna.  Bæjarstjórn hefði borið að endurskoða skilmála alls svæðisins.  Ólögmætt sé að ívilna einum lóðarhafa með miklu rýmri skilmálum en gildi á öðrum lóðum.  Nauðsynlegt sé að skoða áhrif slíkrar breytingar á allt svæðið enda hljóti slík breyting á einni lóð að leiða til breytinga á öðrum ef gæta skuli samræmis.  Í þessu efni sé vísað til sjónarmiða og lagaraka sem fram komi í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 21. desember 2000 sem og til úrskurðar nefndarinnar frá 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Stæði hin kærða skipulagsbreyting óhögguð hefði það í för með sér verulegar breytingar á byggðamynstri svæðisins og skapaði fordæmi fyrir breytingum á gildandi deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa.  Byggð myndi jafnframt þróast í ósamræmi við stefnumörkun deiliskipulags, sem grundvalla beri á fjölmörgum lögmæltum sjónarmiðum, auk þess sem íbúar hlutaðeigandi hverfis og almenningur séu sviptir lögboðnum rétti sínum til þess að koma að sjónarmiðum sínum og hafa áhrif við gerð deiliskipulags.  Slík byggðaþróun verði að teljast í andstöðu við markmið skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. 

Kærendur telji einnig að breyting á tiltölulega nýlegu deiliskipulagi, eins og hér um ræði, verði að byggja á lögmætum og málefnalegum sjónarmiðum.  Hagsmunir eins lóðarhafa um aukna nýtingu og rýmri skilmála gegn hagsmunum annarra húseiganda á svæðinu geti ekki talist málefnaleg sjónarmið í þessu sambandi.  Breytingin sé af þessum sökum ólögmæt.  Til stuðnings þessum sjónarmiðum skírskoti kærendur til tveggja álita umboðsmanns Alþingis SUA 727/1992 og SUA 2421/1998 og til úrskurða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 10. maí 2004 í máli nr. 12/2004 og 18. maí 2007 í máli nr. 31/2007. 

Með umdeildri ákvörðun sé brotið gegn jafnræði lóðarhafa á svæðinu og ekki gætt meðalhófs.  Fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafi um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi.  Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum, og þurfi stjórnvöld að rökstyðja það sérstaklega sé ætlun að breyta frá þeim eins og áður hafi verið vikið að.  Ef ákvörðunin verði ekki ógilt myndu eignarréttindi kærenda skerðast. 

Þá sé á því byggt að landhalli að Sómatúni 6 bjóði ekki upp á byggingu 2ja hæða húss. Landhalli á viðkomandi lóð sé 1,69 metrar og hafi við samþykkt gildandi deiliskipulags verið talið að sá landhalli byði ekki upp á slíka húsagerð.  Þegar H-lóðir séu skoðaðar á mæliblöðum sjáist að minnsti halli á lóð sem merkt sé 1-2h sé 2,62 metrar.  Landhalli upp á 1,69 metra sé því ekki nægjanlegur auk þess sem það sé í andstöðu við það sem deiliskipulagið gangi út frá sem og innbyrðis samræmi lóða á þessu svæði. 

Að lokum sé tekið fram að allir lóðareigendur og væntanlegir einbýlishúsaeigendur að gerðinni HI við Sómatún, fyrir utan lóðarhafa lóðar nr. 6, hafi mótmælt hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu en bæjarstjórn hafi hins vegar kosið að hunsa hagsmuni þeirra. 

Málsrök Akureyrarbæjar:  Af hálfu Akureyrarbæjar er gerð sú krafa að hin kærða deiliskipulagsbreyting verði staðfest.

Athugasemdir kærenda geti ekki leitt til ógildingar hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar.  Gera verði ríkar kröfur til þeirra málsástæðna sem leiða ættu til þess að deiliskipulag yrði fellt úr gildi, s.s. að ekki hafi verið farið eftir réttarheimildum um skipulag og stjórnsýslu.  Akureyrarbær hafi uppfyllt allar formkröfur sem gerðar séu til deiliskipulagsgerðar skv. skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og efnislega sé deiliskipulagsbreytingin málefnaleg og lögmæt. 

Ástæðan fyrir því að Akureyrarbær hafi ákveðið að fara í umrædda deiliskipulagsbreytingu hafi verið að misræmi hafi komið í ljós milli greinargerðar og uppdráttar deiliskipulags 2. áfanga Naustahverfis frá árinu 2005.  Í sérákvæðum deiliskipulagsskilmála hafi verið greint frá því að tiltekin 17 H-einbýlishús væru á 1-2 hæðum og að þau skyldu m.a. aðlagast landi þar sem landhalli væri, en þannig væri möguleiki á aukinni lofthæð og jafnvel viðbótarhæð.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi hins vegar verið merktar inn húshæðir þannig að 11 H-einbýlishús hafi verið merkt sem einnar hæðar hús og sex H-einbýlishús merkt einnar til tveggja hæða hús.  Á deiliskipulagsuppdrætti hafi húsin að Sómatúni 4, 6 og 8 verið merkt sem einnar hæðar, en ekki einnar til tveggja hæða, eins og landhalli hafi gefið tilefni til.  Þarna hafi því verið um hrein mistök að ræða við gerð deiliskipulagsins sem ekki hafi uppgötvast fyrr en deiliskipulagið hafi tekið gildi.  Með deiliskipulagsbreytingunni sé Akureyrarbær því að leiðrétta þau mistök sem átt hafi sér stað og eyða því misræmi sem verið hafi á milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar. 

Í deiliskipulagsbreytingunni felist engin grundvallarbreyting frá fyrra skipulagi eða kúvending frá markmiðum þess í þá veru að byggja megi einnar til tveggja hæða hús þar sem landhalli gefi tilefni til, enda séu skilmálar óbreyttir frá skipulaginu frá árinu 2005 ef frá sé talin sú breyting að tiltekin einbýlishús, sem deiliskipulagsbreytingin taki til, séu merkt HIII og megi vera einnar til tveggja hæða. 

Í tilefni af fullyrðingum kærenda um að allir íbúar í hverfinu hafi gert athugasemdir við málsmeðferð bæjarins á umdeildri skipulagsbreytingu sé rétt að benda á að kærendur hafi farið með undirskriftarlista í nokkur hús í grenndinni þar sem málsmeðferðinni hafi verið mótmælt.  Því fari fjarri að allir íbúar hverfisins hafi látið málið til sín taka. 

Því sé mótmælt að með deiliskipulagsbreytingunni sé einungis verið að komast hjá því að framfylgja niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar frá 27. október 2006.  Akureyrarbær ítreki að með breytingunni sé einungis verið að færa deiliskipulagið í það horf sem það átti að vera, en vegna misræmis eða mistaka við deiliskipulagsgerð hafi það verið túlkað á annan veg. 

Þá mótmæli Akureyrarbær þeirri túlkun kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé ólögmæt þar sem hún taki ekki til svæðis sem myndi heildstæða einingu.  Aðeins sé um að ræða breytingu á gildandi deiliskipulagi.  Slíkar breytingar hafi verið tíðkaðar af sveitarfélögum um langa hríð án athugasemda enda ástæðulaust að láta deiliskipulagsbreytingu ná til stærra svæðis en þess sem breytingin taki til. 

Ekki sé á það fallist að hin kærða ákvörðun brjóti í bága við jafnræði borgaranna.  Ástæður skipulagsbreytingarinnar hafi þegar verið raktar en ekki sé verið að fara eftir kenjum eða kröfum eins aðila eins og ráða megi af málatilbúnaði kærenda.  Það sé ljóst af greinargerð og uppdrætti að eigandi lóðar að Sómatúni 6 hafi farið eftir þeim skilningi á deiliskipulagi svæðisins sem Akureyrarbær taldi að væri í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Þannig lagi hann hús sitt að landslaginu og nýti hallann í landinu eins og kveðið sé á um í skilmálum.  Hönnuðir og eigendur Sómatúns 4 og 6 hafi hins vegar valið að grafa byggingar á lóðum sínum niður og sprengja þær inn í landið í stað þess að hanna þær í samræmi við náttúrulegan landhalla.  Þannig muni 2,10 m á gólfkóta hússins nr. 4 og lóðarmarkapunkti í suðvesturhorni lóðarinnar.  Við þessa ákvörðun lóðarhafa nr. 4 og 8 skerðist útsýni þeirra til suðvesturs og norðausturs.  Hefðu kærendur lagað hús sín að landhalla lóðanna væri ekki misræmi í götumynd svo sem kærendur haldi nú fram. 

Ákvörðun Akureyrarbæjar um að bæta fyrir mistök sem leitt hafi til misræmis við deiliskipulagsgerð frá árinu 2005 sé byggð á málefnalegum sjónarmiðum.  Hefðu þau mistök ekki verið lagfærð væru bæjaryfirvöld að láta þann lóðarhafa sem hafi farið eftir skilmálunum gjalda þess og hampa þeim lóðareigendum sem sniðgengið hafi tilmæli skilmálanna að hús skuli aðlagast landinu. 

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er farið fram á að kröfum kærenda í máli þessu verði hafnað. 

Áður en byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni að Sómatúni 6 hafi verið veitt  hinn 24. maí 2006 hafi skipulagsskilmálar verið kannaðir sérstaklega.  Leitað hafi verið til hönnuða skipulagsins og borið undir þá hvort það samrýmdist skipulagshugmyndum þeirra að byggja tveggja hæða hús á lóðinni.  Í svari þeirra hafi komið fram að það samræmdist skipulagshugmyndum þeirra að hús sem merkt væri 1h yrði tvær hæðir ef landhalli biði upp á það.  Bentu þeir og á að virða bæri nágrannarétt þannig að sýnt yrði fram á að hækkun skerti ekki sólarljós og útsýni nærliggjandi lóða.  Hafi verið gengið úr skugga um að svo væri ekki í umræddu tilfelli þrátt fyrir að bæði húsin nr. 4 og 8 séu grafin nokkuð niður.  Fyrirhugað hús að Sómatúni 6 verði lægra en heimilt sé að byggja hæst samkvæmt skipulaginu. 

Byggingarleyfishafi taki undir málsástæður í greinargerð Akureyrarbæjar að baki umdeildri breytingu á deiliskipulaginu en geri eftirfarandi athugasemdir við málatilbúnað kærenda. 

Erfitt sé að gera sér grein fyrir þeim hagsmunum sem kærendur hafi í þessu máli.  Sú breyting sem gerð hafi verið á deiliskipulagi sé unnin í samráði við skipulagshönnuði og til þess fallin að deiliskipulagið verði í samræmi við þær hugmyndir sem fram komi í greinargerð með upphaflega deiliskipulaginu. 

Húsið nr. 4 við Sómatún hafi verið sprengt tæpa tvo metra ofan í klöpp að vestan.  Teikningar að Sómatúni 6 beri það með sér að aðeins einn gluggi sé á efri hæð, sem snúi að Sómatúni 4.  Stofuálma Sómatúns 6 skyggi algerlega á útivistarsvæði hússins nr. 4 og hafa verði í huga að 15 metrar séu á milli húsanna.  Þá hafi sú hlið Sómatúns 8 sem snúi að lóð nr. 6 að geyma þvottahús og bílskúr en eitt lítið kýrauga sé á þeirri hlið Sómatúns 6. 

Í málinu vegist annars vegar á þeir hagsmunir byggingarleyfishafa að fá að byggja hús sem hann hafi látið hanna á lóðinni og keypt talsvert af sérhæfðu efni til húsbyggingarinnar og hins vegar langsóttir og órökstuddir hagsmunir kærenda um hugsanleg áhrif á verðmæti fasteigna þeirra. 

Byggingarleyfishafi hafi frá öndverðu reynt að fara að öllum reglum sem gildi um öflun byggingaleyfis fyrir hús sitt.  Ljóst sé eftir úrskurð nefndarinnar í fyrra máli að skilningur skipulagshönnuða og Akureyrarbæjar hafi ekki verið í samræmi við deiliskipulag svæðisins.  Tilgangurinn með breytingunni sé að taka af vafa sem upp hafi verið kominn og færa deiliskipulagið í það horf sem höfundar þess hafi gert ráð fyrir.  Breytingin sem slík sé ekki grundvallarbreyting á skipulagi hverfisins.  Ásýnd þess eða heildarmynd breytist ekkert.  Það sé ekki verið að auka byggingarmagn á lóð eða stækka húsið umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphaflegu skipulagi.  Málefnaleg rök hafi verið færð fyrir breytingunni en svo hafi ekki verið í þeim málum sem fjallað hafi verið um í þeim úrskurðum úrskurðarnefndarinnar sem kærendur vísi til.  Í máli nr. 12/2004 hafi fyrirhuguð bygging farið út fyrir byggingareit og því þurft að víkja frá reglum um lágmarksfjarlægð húsa frá lóðarmörkum.  Í máli nr. 31/2007 hafi aðstæður, að því er virðist, verið þær að deiliskipulagi hafi verið breytt í þágu eins lóðarhafa, en öðrum í sambærilegri stöðu synjað. 

Leggja verði til grundvallar við úrlausn þessa máls að umdeild breyting sé óveruleg, hún hafi engin áhrif á ásýnd skipulagssvæðisins og hagsmunir kærenda af því að koma í veg fyrir byggingu fyrirhugaðs húss að Sómatúni 6 séu í besta falli óverulegir.  Loks verði ekki fram hjá því litið að breytingin miði að því að ná fram tilgangi sem að hafi verið stefnt með deiliskipulaginu, eins og fram komi í greinargerð með því, og leiðrétta þar með ósamræmi á milli uppdráttar og greinargerðar. 

Niðurstaða:  Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var húsagerð á lóðunum að Sómatúni 4, 6 og 8 breytt.  Í stað einnar hæðar einbýlishúsa af gerðinni HI var heimilað að reisa á greindum lóðum nýja húsagerð, einnar til tveggja hæða, af gerðinni HIII.  Er bætt við á skipulagsuppdrátt tveimur skilmálateikningum fyrir einnar og tveggja hæða einbýlishús af gerðinni HIII þar sem hámarkshæð húss miðað við gólfplötu aðkomuhæðar er 6,0 metrar en samkvæmt skilmálateikningum fyrir húsagerð einnar hæðar húss af gerðinni HI er hámarkshæð 4,8 metrar miðað við gólfplötu aðkomuhæðar.  Umræddar lóðir eru þær einu á skipulagssvæðinu þar sem gert er ráð fyrir hinni nýju húsagerð en fyrir liggur að einnar hæðar hús voru þegar risin á lóðunum nr. 4 og 8 við Sómatún er skipulagsbreytingin tók gildi.

Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 79/2006, er varðaði áður útgefið byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Sómatúni 6 og í bráðabirgðaúrskurði í kærumáli nr. 79/2007 vegna útgáfu nýs byggingarleyfis á sömu lóð uppkveðnum hinn 22. ágúst 2007, byggði úrskurðarnefndin á því að kærendur máls þessa ættu kæruaðild vegna byggingar umdeilds húss.  Hin kærða deiliskipulagsbreyting veitir svigrúm til útgáfu byggingarleyfis í samræmi við áform lóðarhafa að Sómatúni 6 heimilar og tekur auk þess til lóða kærenda að Sómatúni 4 og 8.  Varðar breytingin því augljósa hagmuni kærenda og verður máli þessu því ekki vísað frá sökum aðildarskorts þeirra. 
 
Athugun á mæliblöðum og gildandi skipulagsuppdrætti svæðisins, með tilliti til landhalla einstakra lóða, leiðir í ljós að hvergi á skipulagssvæðinu er að finna lóð með sambærilegan landhalla og lóðirnar að Sómatúni 4, 6 og 8 þar sem heimilað er að reisa meira en einnar hæðar hús.  Jafnframt bera tilvitnuð skipulagsgögn með sér að dæmi eru um lóðir með meiri landhalla en fyrrnefndar lóðir, t.d. að Þrumutúni 2 og 4, þar sem einungis er heimilt að reisa einnar hæðar hús eftir umdeilda skipulagsbreytingu.  Breyting tekur þó ekki til þessara lóða sem þó hefði mátt búast við þegar litið er til þeirra röksemda bæjaryfirvalda að í breytingunni felist einungis leiðrétting á mistökum er birtist í misræmi milli skilmála og uppdráttar.

Eins og fyrr er að vikið tók deiliskipulag fyrir 2. áfanga Naustahverfis, er tekur til umrædds skipulagssvæðis, gildi á árinu 2005 og hafa byggingarleyfi verið veitt fyrir nýbyggingum í samræmi við það frá þeim tíma og húsbyggingar hafnar.  Við deiliskipulagningu nýbyggingarsvæða, eins og hér um ræðir, er m.a. tekin ákvörðun um landnotkun, tilhögun byggðar, húsagerðir og innbyrðis afstöðu húsa.  Er deiliskipulag sem tekið hefur gildi bindandi fyrir stjórnvöld og borgara, sbr. 2. mgr. greinar 6.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.  Við úthlutun lóða á slíkum svæðum liggur þegar fyrir í deiliskipulagi hvaða heimildir eru fyrir hendi til nýtingar einstakra lóða og geta lóðarhafar ekki vænst þess að fyrra bragði að skipulagi verði breytt varðandi nýtingu og fyrirkomulag bygginga á einstökum lóðum.  Verða borgarar að geta treyst því að ekki sé ráðist í breytingar á skipulagi nema veigamiklar ástæður eða skipulagsrök mæli með því.  Verður að gjalda varhug við því, m.a. með tilliti til fordæmisgildis, að ráðist sé í breytingar á nýlegu deiliskipulagi eftir óskum einstakra lóðarhafa, enda geta slíkar breytingar raskað hagsmunum annarra lóðarhafa og dregið úr þeirri festu er deiliskipulagi er ætlað að skapa. 

Reglur þær og sjónarmið sem kærendur tefla fram um umfang og afmörkun skipulagssvæða eiga við um skipulagningu óskipulagðra svæða.  Skipulagsbreytingar geta eðli máls samkvæmt lotið að takmörkuðum hluta deiliskipulagssvæðis og eftir atvikum aðeins að einni lóð.  Afmörkun hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar getur því ein og sér ekki haft áhrif á gildi hennar. 

Bæjaryfirvöld hafa fært fram þau rök fyrir hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu að með henni sé verið að leiðrétta misræmi milli skipulagsskilmála og skipulagsuppdráttar þar sem í skilmálum sé heimilað að reisa tveggja hæða hús þegar landhalli leyfi en á uppdrætti hafi lóðir að Sómatúni 4, 6 og 8 verið með merkingu fyrir einnar hæðar hús þótt landhalli þeirra bjóði upp á stöllun húsa.  Með breytingunni sé verið að fyrirbyggja mismunandi túlkun deiliskipulagsskilmála við afgreiðslu mála í hverfinu til framtíðar. 

Með vísan til fyrrgreindrar athugunar á skipulagsgögnum, þeirra sjónarmiða sem tíunduð hafa verið um skipulagsbreytingar og þeirrar staðreyndar að umrædd breyting hefur í raun aðeins þýðingu varðandi lóðina að Sómatúni 6, þykja framkomin rök fyrir umdeildri skipulagsbreytingu ekki haldbær. 

Að öllu þessu virtu verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu deiliskipulagsbreytingar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Ákvörðun bæjarstjórnar Akureyrar frá 22. maí 2007 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi 2. áfanga Naustahverfis er felld úr gildi. 

 

 

___________________________
Hjalti Steinþórsson

 

 

_____________________________                  ______________________________
            Ásgeir Magnússon                                          Þorsteinn Þorsteinsson