99/2018 Drápuhlíð

Árið 2020, fimmtudaginn 13. febrúar kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekin endurupptaka máls nr. 99/2018, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2018 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir bílskúr á lóðinni Drápuhlíð 36.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. júlí 2019, er barst nefndinni 14. ágúst s.á., fór kærandi í máli nr. 99/2018 fram á endurupptöku málsins en úrskurður í því var áður kveðinn upp 13. september 2018. Athugasemdir Reykjavíkurborgar vegna framkominnar endurupptökubeiðni bárust úrskurðarnefndinni 7. október 2019 og athugasemdir leyfishafa bárust 10. september s.á.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 23. maí 2017 var tekin fyrir umsókn eiganda íbúðar að Drápuhlíð 36, dags. 9. s.m., um leyfi fyrir byggingu bílskúrs á þeirri lóð. Var erindinu vísað til skipulagsfulltrúa, sem ákvað á fundi sínum 26. s.m. að umsóknin skyldi grenndarkynnt fyrir hagsmunaaðilum. Athugasemdir bárust á kynningartíma umsóknar­innar, m.a. frá kæranda. Skipulags- og umhverfisráð afgreiddi hina grenndarkynntu umsókn 6. september 2017 með vísan til fyrirliggjandi umsagnar skipulags­fulltrúa, dags. 1. s.m., þar sem lagt var til að lengd fyrirhugaðs bílskúrs yrði færð niður í 7,5 m. Á afgreiðslufundi byggingar­fulltrúa 10. júlí 2018 var umsóknin samþykkt og staðfesti borgar­ráð þá afgreiðslu 23. ágúst s.á. Var sú ákvörðun kærð til úrskurðarnefndarinnar þar sem kærandi gerði kröfu um ógildingu ákvörðunarinnar. Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð í málinu hinn 13. september 2018 þar sem ógildingarkröfu kæranda var hafnað.

Hinn 17. september 2018 leitaði kærandi til umboðsmanns Alþingis og kvartaði yfir úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 13. sama mánaðar. Í áliti sínu, dags. 20. júní 2019, komst umboðs­maður Alþingis að þeirri niðurstöðu að umþrættur úrskurður væri ekki í samræmi við lög. Var það álit umboðsmanns að lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús veittu ekki svigrúm til að meta hvort afla þyrfti samþykkis meðeigenda umsækjanda um byggingarleyfi ef sótt væri um leyfi fyrir byggingu sem rúmaðist ekki innan samþykktra teikninga heldur þyrfti til þess skýra lagaheimild ef víkja ætti frá kröfum um slíkt samþykki samkvæmt 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 29. gr. laganna. Beindi umboðsmaður Alþingis því til úrskurðarnefndarinnar að málið yrði tekið til meðferðar að nýju, kæmi fram beiðni um það frá kæranda. Barst slík beiðni nefndinni 14. ágúst 2019, eins og fyrr greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi telur sem áður að fyrirliggjandi eignaskiptasamningur um fjöleignarhúsið að Drápuhlíð 36 sé ekki nægjanlegur grundvöllur samþykkis fyrir byggingu bílskúrs. Þar sé einungis mælt fyrir um hvaða íbúð fylgi réttur til að sækja um byggingarleyfi. Reykjavíkur­borg hafi ekki skoðað málið nægjanlega vel. Bygging bílskúrsins muni leiða til þess að verðgildi íbúðar kæranda á jarðhæð nefndrar fasteignar rýrni verulega. Gert sé ráð fyrir að bílskúrinn rísi við hlið glugga á austurhlið íbúðar kæranda, er muni leiða til þess að ekkert sólarljós komist inn um gluggann. Þá brjóti bygging bílskúrsins gegn ákvæðum e-liðar 1. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010, 2. tl. 2. mgr. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og h-liðar 1. mgr. gr. 6.2.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 varðandi aðgengi fyrir alla. Breidd gönguleiðar milli bílskúrs og hússins út í garð uppfylli ekki lágmarkskröfur, en breiddin sé aðeins 85-100 cm. Auk þess komi þessi litla breidd hvergi fram í gögnum málsins. Jafnframt muni umgangur til og frá garði meðfram glugganum á íbúð kæranda valda íbúum þar gríðarlegu ónæði. Hafa verði í huga að fasteignin að Drápuhlíð 36 sé um margt frábrugðin almennri húsagerð á svæðinu. Almennt séu ekki stórir og mikilvægir gluggar á veggjum er snúi að innkeyrslum eða bílskúrum og í þeim tilvikum sem gluggar snúi að bílskúr sé bílskúrinn staðsettur fyrir aftan glugganna. Þá hafi sá bílskúr sem til standi að byggja verið hækkaður og lengdur frá uppruna­legum teikningum.

Um beiðni sína um endurupptöku vísar kærandi til álits umboðsmanns Alþingis, dags. 20. júní 2019 í máli nr. 9835/2018.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er því haldið fram varðandi fjarlægð bílskúrs frá húsi að 1,0 m sé á milli útveggjar íbúðarhússins og veggjar bílskúrsins. Reglur um algilda hönnun, aðgengi fyrir alla, gildi ekki um húsnæðið, sbr. gr. 6.1.3. í byggingar­reglugerð nr. 112/2012. Um valkvætt ákvæði sé að ræða sem ekki hafi verið gerð krafa um að farið væri eftir við afgreiðslu erindisins.

Hvað varði beiðni kæranda um endurupptöku sé tekið fram af hálfu borgaryfirvalda að forsendur hins kærða byggingarleyfis hafi verið grenndarkynning, sbr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 og eignaskiptayfirlýsing, dags. 21. nóvember 2001, þar sem fram komi heimild til byggingar bílskúrs á lóðinni. Umboðsmaður virðist einungis hafa litið til eignaskipta­samningsins við ákvörðun um stærð á bílskúrnum en ekki til þeirra ákvæða í skipulagslögum sem heimili minniháttar frávik frá skipulagi þegar um sé að ræða byggingarframkvæmdir. Megi nefna að ef heimild væri í deili- eða hverfisskipulagi fyrir bílskúr af sömu stærð og segi í eignaskiptayfirlýsingunni væri hægt að meta byggingarleyfisumsóknina um hærri bílskúr út frá 3. mgr. 43. gr. skipulagslaga. Í greininni segi að við útgáfu byggingarleyfis geti sveitarstjórn heimilað að vikið sé frá kröfum 2. mgr. 43. gr. laganna um breytingu á deiliskipulagi og grenndarkynningu þegar um svo óveruleg frávik sé að ræða að hagsmunir nágranna skerðist í engu hvað varði landnotkun, útsýni, skuggavarp eða innsýn. Hefði því jafnvel verið hægt að samþykkja byggingarleyfið án breytinga á deiliskipulagi eða grenndarkynningar út frá þeim forsendum að hækkunin hefði ekki áhrif á hagsmuni kæranda. Þegar um ólíka lagabálka sé að ræða, sem séu jafnvel ósamræmanlegir í einhverjum tilvikum, þurfi að skoða málið heildrænt og meta hvað gæti haft minnst áhrif í hverju máli fyrir sig.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi áréttar það sem fram kom við fyrri málsmeðferð og vísar til þess að málsmeðferð umsóknar um byggingar­leyfi fyrir umræddum bílskúr hafi verið lögum samkvæmt. Gert hafi verið ráð fyrir bílskúr við austurhlið hússins að Drápuhlíð 36 frá byggingu þess árið 1946 og í aðalskipulagi. Ekki hafi þurft samþykki meðlóðarhafa fyrir byggingu skúrsins þar sem gert sé ráð fyrir honum á samþykktum teikningum, sbr. 28. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Auk þess sé byggingar­réttur eiganda 1. hæðar tryggður með þinglýstum eignaskiptasamningi. Almennt séu bílskúrar í Hlíðunum 8,0 m á lengd eða lengri, en heimiluð lengd umrædds bílskúrs hafi verið minnkuð eftir athugasemdir frá kæranda. Gert sé ráð fyrir að bílskúrinn verði í 1,0 m fjarlægð frá húsi en helmingur hans sé þó lengra frá, þ.e. í 1,25 m fjarlægð, vegna innskots þar sem gluggi í kjallara­íbúð sé staðsettur. Fjarlægðin á milli fari þó niður í 90 cm meðfram skorsteininum, sem sé nægjanlegt fyrir hvers konar aðgengi. Aðalinngangar allra íbúða hússins séu að framanverðu og gengt sé út í garðinn frá bæði kjallara og íbúð á 1. hæð. Þá hafi íbúð kæranda í kjallara tekið miklum breytingum frá upprunalegu skipulagi, er hafi áhrif á birtu í íbúðinni. Allir eigendur íbúða í Drápuhlíð 36 hafi vitað frá upphafi að bílskúrsréttur væri til staðar og að hann fylgdi íbúð á 1. hæð. Kærandi hafi samþykkt þinglýstan eignaskiptasamning frá 2001, þar sem skýrt komi fram á teikningu og í texta að bílskúrsréttur sé á austurhlið og fylgi 1. hæð. Það hefði því ekki átt að koma kæranda á óvart að 17 árum síðar rísi bílskúr á lóðinni.

Um endurupptökubeiðni kæranda tekur leyfishafi fram að hann voni að úrskurðarnefndin standi við fyrri niðurstöðu sína.

Niðurstaða: Kærandi hefur farið fram á endurupptöku máls þessa, en af hálfu borgaryfirvalda er á það bent að ágreiningur málsins snúist um svo óverulega breytingu frá samþykktum teikningum að heimilt hefði verið að víkja frá skipulagi án grenndarkynningar ef um deiliskipulag hefði verið að ræða, sbr. ákvæði 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Í máli þessu er hins vegar deilt um veitingu byggingarleyfis fyrir bílskúr á lóðinni að Drápuhlíð 36 sem er á ódeiliskipulögðu svæði og var leyfisumsóknin grenndarkynnt í samræmi við 44. gr. nefndra laga. Atvik eru því ekki sambærileg. Með vísan til þessa og með hliðsjón af niðurstöðu umboðsmanns Alþingis í áliti hans, dags. 20. júní 2019, er fallist á beiðni um endurupptöku og málið tekið til úrskurðar að nýju.

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um rétt eiganda til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess og er tekið fram í 2. mgr. að ef ekki leiði annað af þinglýstum heimildum sé slík bygging háð samþykki allra eigenda nema gert hafi verið ráð fyrir henni í upphafi á samþykktri teikningu. Er kveðið á um í 1. mgr. 29. gr. laganna að eigandi byggingar­réttar geti ráðist í framkvæmdir að fengnum nauðsynlegum byggingarleyfum að því gefnu að bygging rúmist innan samþykktrar teikningar.

Á samþykktum teikningum að húsinu að Drápuhlíð 36 frá byggingu þess á árinu 1946 er gert ráð fyrir bílskúr við austurmörk lóðarinnar. Jafnframt er kveðið á um það í þinglýstri eignaskipta­yfirlýsingu fasteignarinnar að bílskúrsrétturinn tilheyri íbúð 1. hæðar. Á nefndum teikningum kemur fram að hæð bílskúrsins skuli vera 2,50 m frá yfirborði lóðar, en samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er gert ráð fyrir 2,95 m háum bílskúr. Samkvæmt þeim lagaákvæðum sem að framan eru rakin liggur fyrir að svo há bygging rúmast ekki innan samþykktra teikninga og er hún þar með háð samþykki allra eigenda, sbr. 2. mgr. 28. gr. fjöleignarhúsalaga. Er enga stoð fyrir undantekningum frá þeirri kröfu að finna í 2. og 3. mgr. 30. gr. laganna, enda takmarkast efni þeirrar greinar samkvæmt yfirskrift sinni og efni, svo sem það er skýrt í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að fjöleignarhúsalögum, við aðrar byggingar og breytingar en gert hefur verið ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu.

Með vísan til þess sem að framan er rakið veita fjöleignarhúsalög ekki svigrúm til víkja frá því að afla samþykkis meðeigenda umsækjanda um byggingarleyfi þegar sótt er um leyfi til að byggja mannvirki sem ekki rúmast innan samþykktra teikninga. Þar sem samþykki kæranda lá ekki fyrir vegna umsóknar um leyfi fyrir bílskúr sem yrði 45 cm hærri en upprunaleg teikning sýnir verður ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2018 um að samþykkja byggingarleyfi fyrir byggingu bílskúrs á lóðinni nr. 36 við Drápuhlíð.