Árið 2013, föstudaginn 26. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, varaformaður nefndarinnar, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 98/2012, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. maí 2012 um að veita byggingarleyfi til að setja hurð í stað glugga á suðurgafl bílskúrs að Guðrúnargötu 8 og loka dyrum á vesturgafli bílskúrsins.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 9. október 2012, er barst nefndinni sama dag, kærir G, Guðrúnargötu 8, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. maí 2012 að veita byggingarleyfi til að setja hurð í stað glugga á suðurgafl bílskúrs að Guðrúnargötu 8 og loka dyrum á vesturgafli bílskúrsins. Skilja verður kröfugerð kæranda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Úrskurðarnefndinni bárust gögn málsins frá Reykjavíkurborg hinn 15. mars 2013.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 8. maí 2012 var samþykkt umsókn um leyfi til að setja hurð í stað glugga á suðurgafl bílskúrs að Guðrúnargötu 8 og loka dyrum á vesturgafli bílskúrsins. Var sú ákvörðun staðfest í borgarráði hinn 18. s.m. Framkvæmdir hófust í samræmi við ofangreint samþykki án þess að byggingarleyfi hefði verið gefið út. Athygli eiganda var vakin á þessu og í kjölfarið bárust tilskilin gögn til útgáfu byggingarleyfis. Í kjölfarið var byggingarleyfi gefið út hinn 5. september 2012.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að umrædd framkvæmd raski möguleikum til nýtingar hluta lóðarinnar að Guðrúnargötu 8. Lóðin sé sameiginleg og óskipt og byggingarleyfið hafi á sínum tíma verið afturkallað af byggingarfulltrúa þar sem láðst hefði að taka fram að leyfið væri háð samþykki meðeigenda. Hafi byggingarleyfishafa verið kunnugt um neikvæða afstöðu meðeigenda til áforma um bílskúrinn þar sem umræddur lóðarhluti sé bestur til að njóta sólar. Auk þessa hafi byggingarleyfishafi nú hellulagt þennan hluta lóðarinnar fyrir sig persónulega án samþykkis meðeigenda. Byggingarleyfishafa hafi borist tilkynning frá lögfræðingi byggingaryfirvalda þar sem honum hafi verið veittur 30 daga frestur til að leggja fram samþykki allra meðlóðarhafa fyrir framkvæmdinni í samræmi við 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þrátt fyrir það hafi byggingarleyfishafi ráðist í framkvæmdina án þess að slíks samþykkis hefði verið aflað. Hafi kærandi talið málið vera til meðferðar hjá borginni í ljósi vitneskju um fyrrgreinda tilkynningu. Annað hafi þó komið á daginn er byggingarleyfishafi hafi fengið útgefið byggingarleyfi hinn 5. september 2012. Kærandi hafi í kjölfarið átt fund með byggingarfulltrúa og lögfræðingi hans, en á þeim fundi hafi niðurstaðan orðið sú að ekki tæki því að leiðrétta þau mistök sem orðið hefðu með tilliti til þess kostnaðar sem félli á byggingarleyfishafa við afturköllun umræddrar framkvæmdar. Telji kærandi þessi málalok og vinnubrögð rýra möguleika sína til hagnýtingar á sameiginlegri, óskiptri lóð.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að veiting hins kærða byggingarleyfis hafi verið lögmæt. Fyrst og fremst sé um að ræða breytingu á séreign og eigi 30. gr. laga um fjöleignarhús því ekki við í málinu. Það að loka einum inngangi bílskúrsins teljist vera óveruleg breyting á sameign, en skv. 1. mgr. 26. gr. nefndra laga hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem leiði af lögum og óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða sem byggjast á löglegum ákvörðunum húsfélagsins. Þá segi enn fremur í 2. mgr. 27. gr. laganna að eigandi geti ekki sett sig upp á móti breyttri hagnýtingu séreignar sameiganda síns sé sýnt að hún hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum hans. Því hafi lokaniðurstaða byggingarfulltrúa verið sú að ekki væri þörf á samþykki sameigenda í þessu tilviki enda hafi engin röskun á lögmætum hagsmunum kæranda fylgt byggingarleyfinu.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi bendir á að um sé að ræða lokun á dyrum á vesturhlið bílskúrs sem opnist út á sameiginlega gönguleið frá götu inn í sameiginlegan garð, en bílskúrinn sé séreign byggingarleyfishafa. Á suðurhlið bílskúrsins hafi verið gluggi sem sagað hafi verið niður úr og sett hurð í staðinn sem engin áhrif hafi á möguleika til nýtingar umræddrar lóðar. Hin hurðin hafi verið óþétt og illa farin og hafi þurft mikillar viðgerðar við. Sökum misskilnings hafi framkvæmdir byrjað áður en endanlegt byggingarleyfi hafi verið gefið út. Byggingarleyfið hafi hins vegar aldrei verið afturkallað svo sem kærandi haldi fram. Í ljósi þess að um minni háttar framkvæmd hafi verið að ræða hafi samþykkis meðeigenda hússins ekki verið aflað, enda ekki talið að framkvæmdin hefði áhrif á sameiginleg afnot af lóðinni. Byggingarleyfishafa hafi ekki verið kunnugt um neikvæða afstöðu annarra eigenda hússins til framkvæmdanna, en ekki hafi reynt á samþykki þeirra þar sem þær upplýsingar hafi fengist hjá byggingarfulltrúa að þess gerðist ekki þörf þar sem bílskúrinn væri séreign byggingarleyfishafa. Að sjálfsögðu sé útivera í garðinum öllum heimil og hafi byggingarleyfishafi ekki hindrað það. Gömul og illa farin hellulögn hafi verið til staðar við suðurenda bílskúrsins sem ráðist hafi verið í lagfæringar á. Hellurnar hafi verið hreinsaðar upp og skipt út brotnum hellum til þess að hægt væri að ganga þarna um og njóta þess að sitja úti. Þetta hafi ekki verið meiri háttar framkvæmd af hálfu byggingarleyfishafa heldur lagfæring á hellulögn sem fyrir hafi verið.
Í kjölfar bréfs frá lögfræðingi byggingarfulltrúa, dags. 21. júní 2012, hafi byggingarleyfishafi leitað álits lögfræðings Húseigendafélagsins sem hafi komist að annarri niðurstöðu en lögfræðingur borgarinnar í nefndu bréfi og talið, með vísan til 1. mgr. 26. gr. og 2. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, að samþykkis meðeigenda væri ekki þörf í umræddu tilfelli, enda sýnt að hún hefði ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum meðlóðarhafa. Endanlegt byggingarleyfi hafi verið veitt 5. september 2012 en 7. sama mánaðar hafi byggingarleyfishafa borist bréf frá byggingarfulltrúa þar sem beðist hafi verið afsökunar á fyrrgreindu bréfi, dags. 21. júní s.á., sem hefði verið yfirsjón að senda. Hafi byggingarleyfishafi síðan, hinn 11. september 2012, upplýst kæranda símleiðis um að endanlegt byggingarleyfi hefði verið veitt.
Breytingum á bílskúrnum sé lokið og vottorð um lokaúttekt hafi verið gefið út án athugasemda hinn 23. október 2012. Farið hafi verið í einu og öllu að þeim reglum, leiðbeiningum og fyrirmælum byggingarfulltrúa en tilgangur breytinganna hafi verið lagfæring og viðhald bílskúrsins.
Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Í 2. mgr. ákvæðisins er þó tekið fram að kæra verði ekki tekin til meðferðar ef meira en ár er liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila.
Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar. Af orðalagi 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 má ráða að við það verði að miða hvenær kæranda varð fyrst ljóst eða mátti verða ljóst að leyfið yrði veitt.
Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík var tekin á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 8. maí 2012. Hinn 21. júní s.á. fékk byggingarleyfishafi senda tilkynningu frá lögfræðingi byggingarfulltrúa þess efnis að farið væri fram á að lagt yrði fram samþykki meðeigenda hússins fyrir framkvæmdinni áður en byggingarleyfi yrði gefið út. Af málatilbúnaði aðila og fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að kærandi hafi frá þeim tíma staðið í þeirri trú að leyfi til umdeildra framkvæmda væri háð samþykki meðeigenda. Fyrir liggur að með símtali 11. september 2012 tilkynnti byggingarleyfishafi kæranda um það að endanlegt byggingarleyfi hefði verið afgreitt. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 9. október 2012 og verður með hliðsjón af framangreindu að telja að hún hafi borist innan lögmælts kærufrests, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011. Verður mál þetta því tekið til efnismeðferðar.
Skv. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús telst fjöleignarhús vera hvert það hús sem skiptast í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Skv. 5. mgr. 1. gr. gilda lögin um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum. Fellur fasteignin að Guðrúnargötu 8 undir lögin.
Í málinu er deilt um hvort hið kærða byggingarleyfi, er varðar breytingar á bílskúr í séreign byggingarleyfishafa, hafi áhrif á hagnýtingu lóðar sem er í óskiptri sameign eigenda hússins. Fyrir breytingum á séreign þarf ekki samþykki meðeigenda svo fremi sem sýnt sé fram á að þær hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum þeirra, sbr. 1. mgr. 26. og 2. mgr. 27. gr. nefndra laga. Umræddar breytingar eru vissulega gerðar á séreign byggingarleyfishafa en breytingarnar hafa hins vegar áhrif á hagnýtingu sameiginlegrar óskiptrar lóðar vegna umgangs um hana að nýjum inngangi í séreign byggingarleyfishafa. Er því ekki unnt að fallast á að umræddar breytingar hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum meðeigenda byggingarleyfishafa og þar af leiðandi að samþykkis þeirra sé ekki þörf fyrir breytingunum. Breytingin hefur í för með skerta möguleika til hagnýtingar sameiginlegrar lóðar og hefur þar með í för með sér breytingu á hagnýtingu sameignar sbr. 31. gr., sbr. 30. gr. nefndra laga.
Samkvæmt 10. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 skulu með umsókn um byggingarleyfi fylgja hönnunargögn og önnur nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús. Í máli þessu lá ekki fyrir samþykki meðeigenda, sem þó var áskilið samkvæmt því sem að framan er rakið. Skorti því lagaskilyrði fyrir veitingu hins umdeilda byggingarleyfis og verður það því fellt úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. maí 2012 um að veita byggingarleyfi til að setja hurð í stað glugga á suðurgafl bílskúrs á lóð að Guðrúnargötu 8 og loka dyrum á vesturgafli hans.
____________________________________
Ómar Stefánsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
