Ár 2001, miðvikudaginn 28. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 9/2001; kæra eigenda eignarhluta 0104, 0105, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í nefndu húsi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. mars 2001, sem barst nefndinni sama dag, kærir Erla Árnadóttir hrl., f.h. eigenda eignarhluta 0104, 0105, 0106 og 0107 í húsinu nr. 17-19, Listhúsinu við Engjateig í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu. Hin kærða ákvörðun var tekin með stoð í samþykkt um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000. Var bókun um hana lögð fram á fundi byggingarnefndar hinn 7. mars 2001 og staðfest í borgarstjórn hinn 15. mars 2001.
Krefjast kærendur þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við smíði innréttinga í eignarhluta 0103 verði stöðvaðar. Þá kröfðust kærendur þess að í úrskurði nefndarinnar yrði kveðið á um að sá hluti framkvæmda, er ekki samrýmdist byggingarleyfinu, yrði fjarlægður, en fallið hefur verið frá þeim kröfulið.
Málsatvik: Hinn 12. janúar 2001 munu kærendur hafa orðið þess varir að vinna var hafin við breytingar inni í eignarhluta 0103 í Listhúsinu að Engjateigi 17-19, eign Ráðs og reksturs ehf. Framkvæmdir þessar voru á vegum leigutaka, sem fyrirhugaði innréttingu snyrtistofu í húsnæðinu. Kærendur vöktu athygli byggingarfulltrúans í Reykjavík á framkvæmdunum með bréfi hinn 16. janúar 2001 og með bréfi embættisins sama dag var mælt fyrir um stöðvun framkvæmdanna, þar sem ekki hefði verið sótt um byggingarleyfi fyrir þeim.
Ráð og rekstur ehf. sótti um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum með umsókn til byggingarfulltrúa hinn 23. janúar 2001. Fyrirhugaðar breytingar fólust í því að skipta eignarhlutanum niður í smærri rými með milliveggjum frá gólfi og upp í loft, innrétta þar klefa og setja upp milliveggi er mynda opið anddyri innan við inngang inn í eignarhlutann á framhlið hússins.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar sl. var umsókninni synjað með svofelldri bókun:
„Synjað. Vantar samþykki meðeigenda sbr. 4. mgr. 43. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 12.2 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, sbr. einnig umsögn borgarlögmanns dags. 8. febrúar 2001.“
Ráð og rekstur ehf. sótti að nýju um byggingarleyfi og var um að ræða breytta útfærslu innréttinganna. Var miðja rýmisins höfð opnari en áður hafði verið áformað en jafnframt var gert ráð fyrir gleri í klefaveggjunum fyrir ofan 2,2 metra vegghæð.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001 var umsókn um byggingarleyfi samkvæmt hinum breyttu teikningum samþykkt með svofelldri bókun:
„Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa. Áskilið samþykki Vinnueftirlits ríkisins. Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits. Að mati byggingarfulltrúa eru framlögð gögn með þeim hætti að fyrirhugð breyting á séreignarhluta sætir ekki sérstakri takmörkun skv. l. nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Jafnframt er litið til þess að starfsemin hefur verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda.“
Er þetta sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.
Úrskurðarnefndin hófst þegar handa við rannsókn máls þessa vegna þeirra framkvæmda, sem hafnar voru og krafist er stöðvunar á. Kynnti nefndin sér m.a. aðstæður á vettvangi hinn 20. þessa mánaðar. Eins og málið liggur nú fyrir þykir það nægilega upplýst til þess að ljúka megi efnisúrlausn þess og verður krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki tekin til sjálfstæðrar úrlausnar.
Málsrök kærenda: Kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar byggja kærendur á því að breytingar samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi feli í sér verulega breytingu á séreignarhluta, sem raski hagsmunum eigenda annarra eignarhluta í húsinu í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Breytingarnar séu því háðar samþykki annarra eigenda. Telja kærendur að 1. mgr. 27. gr. eigi við í þessu tilfelli, en í það minnsta 3. mgr. 27. gr. Í öllu falli telja þeir að 4. mgr. 27. gr. eigi við.
Kærendur benda á að í lóðarleigusamningi frá 9. apríl 1992 sé kveðið á um að lóðin sé leigð til að reisa á henni íbúðarhúsnæði og listamiðstöð. Samningnum hafi verið þinglýst 7. maí 1992. Í þessu felist að þau verslunarrými, er gert sé ráð fyrir í húsinu, séu ætluð undir verslun á sviði listastarfsemi. Allar breytingar í þá veru að taka húspláss undir aðra starfsemi, svo sem þjónustustarfsemi, krefjist samþykkis allra eigenda. Athygli veki að í bókun byggingarfulltrúa frá 6. mars 2001 sé tiltekið að Engjateigur 17 – 19 sé viðskipta- og þjónustulóð og sé það í ósamræmi við þinglýstan lóðarleigusamning. Að mati kærenda takmarki þinglýstur lóðarleigusamningur hins vegar eignarumráð eiganda yfir séreignarhluta. Í ofangreindri bókun sé byggingarleyfi rökstutt með því að snyrtistofa hafi verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda. Það sé að vísu rétt en fyrri staðsetning snyrtistofunnar hafi ekki gefið tilefni til athugasemda.
Í umsögn borgarlögmanns frá 8. febrúar 2001 sé komist að þeirri niðurstöðu að fyrirhugaðar breytingar hafi bæði áhrif á sameign hússins og að þær valdi öðrum eigendum og afnotahöfum óþægindum eða truflunum þannig að gæta þurfi ákvæða 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 um breytingar á hagnýtingu séreignar. Í umsögn borgarlögmanns segi m.a.: „Húsið að Engjateigi 17 – 19 er því hannað og byggt með tilliti til fyrirhugaðrar notkunar […listamiðstöð með vinnustofum og vinnustofuíbúðum, ásamt sýningaraðstöðu…]. Þannig eru t.d. einkenni neðri hæðarinnar opin rými þar sem séreignarhlutar eru afmarkaðir með glerveggjum og gott aðgengi er milli eignarhluta af gangi í miðju hússins. Þá er glernotkun einkennandi fyrir 1. hæðina sem veitir talsverðri birtu um séreignarhluta og sameign hæðarinnar.“ Með vísan til þess, að ætla mætti að fyrirhugaðar breytingar hefðu áhrif á sameign hússins, samþykki sameigenda lægi ekki fyrir og ekki lægi fyrir samþykki eigenda 1. hæðar, hafi verið lagt til að umsókn um byggingarleyfi yrði synjað.
Á þessari niðurstöðu hafi synjun byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar verið byggð. Kærendur hefðu í bréfum sínum bent sérstaklega á að glernotkun í veggjum, er aðskilji sameignarganginn frá séreignarhlutum í húsi nr. 17, leiði til gegnumsæis um fremri eignarhlutana inn á sameignarganginn og inn í séreignarhlutana í bakhlutanum. Gengt sé gegnum fremri eignarhlutana inn á sameignarganginn og hafa dyr inn á sameignarganginn ætíð staðið opnar á opnunartíma verslananna. Glernotkunin leiði einnig til þess að dagsbirta flæðir utan af götunni inn á sameignarganginn og inn í eignarhluta í bakhluta. Upphaflegir eigendur eignarhluta í húsinu hafi lagt í mikinn kostnað við smíði innréttinga, m.a. glerveggja er afmarki einstaka eignarhluta frá sameignarganginum, og myndi eins konar „front“ út á ganginn. Einnig hafi verið lagt í kostnað við hönnun og gerð skiltis utan á húsinu með nafni þess, Listhúsið. Af þessu leiði að þjónustustarfsemi geti alls ekki samrýmst þeirri notkun er fremri rýmin hafi verið ætluð til og hafa verið notuð undir hingað til, sér í lagi fremri rýmin í húsinu nr. 17. Ekki gegni að öllu leyti sama máli um eignarhluta í húsinu nr. 19, enda eigi vinnustofurýmin í norðurhluta þess húss ekki hlutdeild í sameignargangi hússins nr. 17. Framhlið eignarhluta Ráðs og reksturs ehf. nemi u.þ.b. 50% af framhlið hússins nr. 17. Hlyti leyfi fyrir fyrirhuguðum breytingum að að skapa fordæmi fyrir nýtingu hins eignarhlutans í framhlið nr. 17, eignarhluta 0102, núverandi Listagallerí. Augljóst megi vera að yrði veitt leyfi fyrir sams konar breytingu á þeim eignarhluta og hér um ræði næði alls engin birta inn á sameignarganginn, gegnumsæi og gegnumstreymi viðskiptavina yrði þá ekkert og hugmyndinni sem tilvera gangsins byggðist á væri algerlega varpað fyrir róða.
Þá benda kærendur á að rekstri verslana í húsinu undir aðra starfsemi en listastarfsemi hafi verið mótmælt f.h. eigenda fjögurra eignarhluta í húsinu með bréfi lögmanns þeirra til embættis byggingarfulltrúa, dags. 27. janúar 1998. Þegar bréf þetta hafi verið ritað hafi verslunin Svefn og heilsa nýlega tekið til starfa í húsinu nr. 19 og fyrir dyrum hafi staðið eigendaskipti að öðrum eignarhluta. Af þessu tilefni hafi því verið mótmælt í bréfinu að ákvæðum lóðarleigusamnings hafi ekki verið fylgt varðandi starfsemi í húsinu. Kærendum sé kunnugt um að í tilefni af bréfi þessu hafi borgarlögmaður beint því til byggingarfulltrúa að kannað yrði hvort í húsinu færi fram starfsemi sem ekki væri í samræmi við úthlutun lóðarinnar. Með bréfi 30. nóvember 1998 hafi byggingarfulltrúi upplýst að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum væri ekki litið á einstaka lóðarsamninga heldur hvort starfsemin samrýmdist landnotkun á viðkomandi svæði.
Kærendur kveðast ósammála þeim skilningi byggingarfulltrúa að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum skuli litið til skipulags en ekki til einstakra lóðarleigusamninga. Þinglýstur lóðarleigusamningur, eins og sá sem um ræði í tilfelli Listhússins, takmarki óumdeilanlega eignarumráð eigenda yfir séreignarhlutum.
Óskiljanlegt sé að byggingarfulltrúi telji smávægilegar breytingar á innréttingum geta leitt til þess að sjónarmið í umsögn borgarlögmanns eigi ekki lengur við og að því þurfi ekki að gæta að 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Ítreka kærendur að þær breytingar er byggingarleyfið heimili eiga sér enga samsvörun í nýtingu hússins fram að þessu.
Auk framanritaðs hafa kærendur fært fram rök er sérstaklega lúta að kröfu þeirra um stöðvun framkvæmda, sem ekki þykir hafa þýðingu að rekja sérstaklega eins og málið liggur nú fyrir.
Málsrök byggingarleyfishafa: Málsrök byggingarleyfishafa eru sett fram í andmælum lögmanns hans, Guðjóns Ægis Sigurjónssonar hdl., dags. 14. og 26. mars 2001, svo og í ítarlegum bréfum hans til borgarlögmanns, dags. 31. janúar 2001, og til byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 17. janúar, 24. janúar og 23. febrúar 2001. Krefst hann þess að kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar og um stöðvun framkvæmda verði hafnað.
Af hálfu byggingarleyfishafa er því mótmælt að breytingar skv. veittu byggingarleyfi feli í sér verulega breytingu á séreign hússins sem raski hagsmunum eigenda annarra eignarhluta í húsinu í skilningi 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt greininni séu eiganda settar nokkrar skorður til að framkvæma breytingar á hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegist þar á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með, svo sem segi í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.
Ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga sé undantekningarákvæði frá meginreglu 26. gr. laganna um að eigandi séreignar hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni. Sú meginregla byggi á þeirri grundvallarreglu að eignarrétturinn sé friðhelgur og sem slíkur njóti hann sérstakrar verndar skv. ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar. Allar undantekningar frá þessari meginreglu beri að skýra þröngt og til samræmis við meginregluna um friðhelgi eignarréttarins. Af hálfu kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi þessari túlkunaraðferð verið beitt við skýringu á 27. gr. og hafi verið talið að 27. gr. laganna sé fyrst og fremst ætlað að sporna við því stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar. Krafa kærenda feli í sér að túlka þurfi ákvæðið víðtækar, þannig að það eigi við þegar fasteignareigandi geri breytingar á skipulagi séreignarhluta síns án þess þó að breyta nýtingargrundvelli þess að nokkru marki. Slík túlkun sé í andstöðu við tilgang ákvæðisins og eigi sér því ekki stoð. Af hálfu byggingarleyfishafa sé fyrirhugað að nýta eignarhlutann fyrir verslun og þjónustu, en hingað til hafi eignarhlutinn verið nýttur með þeim hætti.
Af hálfu byggingarleyfishafa sé því mótmælt þeirri málsástæðu kærenda að allar breytingar í þá veru að taka húspláss undir aðra starfsemi en íbúðarhúsnæði eða listamiðstöð krefjist samþykkis allra eigenda vegna ákvæða í þinglýstum lóðarleigusamningi. Hafi byggingarleyfishafi ítrekað vísað til þeirrar staðreyndar að í eignarhluta þeim sem um sé deilt hafi verið rekin önnur starfsemi en listamiðstöð eða íbúð. Áður en snyrtistofan Agnes hafi tekið rýmið á leigu hafi verið rekin þar blómaverslun og þar áður tölvufyrirtæki. Tilraunir kærenda til að láta líta út fyrir að í rekstri blómaverslunarinnar hafi falist einhvers konar listastarfsemi, þar sem seld hafi verið nytjalist og myndir í versluninni, skipti ekki máli í þessu samhengi. Þá er rétt að geta þess að tölvufyrirtækið Tölvusetrið hafi selt tölvur og tölvubúnað auk þess að annast þjónustu og viðgerðir á slíkum búnaði. Þannig liggi fyrir að í eignarhlutanum hafi verið rekin starfsemi, sem falli ekki að ákvæðum lóðarleigusamnings um listamiðstöð eða íbúð án þess að leitað hafi verið eftir samþykki annarra sameigenda, eða að þeir hafi andmælt starfseminni sérstaklega.
Við túlkun á því hvaða áhrif efni þinglýsts lóðarleigusamnings hafi í þessu sambandi, skipti meginmáli hvernig ákvæðum hans hefur verið framfylgt í gegnum tíðina. Eins og rakið sé í umfjöllun kærenda um Listhúsið í kæru þeirra þá sé húsið tvískipt í nr. 17 og nr. 19. Fram komi í kærunni að ýmis starfsemi fari fram í húsinu. Af upptalningu megi ráða að flest sú starfsemi geti vart talist hluti listamiðstöðvar. Líta verði til eðlis hverrar starfsemi, óháð heiti, við mat á því hvort um listastarfsemi sé að ræða eða ekki. Ljóst sé að mikill meirihluti þeirrar starfsemi sem rekin sé að Engjateigi 17 – 19 geti var talist hluti af listamiðstöð og falli því ekki að ákvæðum lóðarleigusamnings skv. orðanna hljóðan.
Þá telur byggingarleyfishafi að sú staðreynd að snyrtistofan Agnes hafi verið rekin í fasteigninni í hartnær fjögur ár skipti verulegu máli við mat á því hvort eða hvaða takmarkanir séu á því hvers konar starfsemi megi vera að Engjateigi 17 – 19. Það eitt að starfsemin sé flutt á milli eignarhluta í húsi sem byggi á einum og sama lóðarleigusamningnum, eigi ekki að skipta máli, enda fái það ekki staðist að ákvæði lóðarleigusamningsins eigi við um einn hluta í húsinu en annan ekki. Lóðarleigusamningurinn sé grundvallareignarheimild allra rýma í fjöleignarhúsinu. Sé fallist á röksemdir kærenda þá leiði það til þess að ákvæði lóðarleigusamningsins eiga aðeins við um fremri rými í Engjateigi 17, en ekki önnur, þar sem ýmis konar starfsemi fari fram. Engin rök séu til slíkrar niðurstöðu. Framkvæmd lóðarleigusamningsins hafi verið með þeim hætti að þær takmarkanir sem í honum hafi falist hafi ekkert gildi í dag. Jafnframt vísist til yfirlýsingar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. nóvember 1998 um að við umsóknir um notkunarbreytingar í húsum sé ekki litið á einstaka lóðarsamninga heldur til þess hvort fyrirhuguð starfsemi samræmist landnotkun á viðkomandi svæði. Augljóst sé að byggingaryfirvöld Reykjarvíkurborgar hafi gengið út frá þessu sem meginreglu og að önnur niðurstaða um hið umdeilda byggingarleyfi myndi leiða til augljósrar mismununar sem ekki stæðist lög. Jafnframt yrði sú starfsemi í húsinu, sem ekki félli beinlínis að ákvæðum lóðarleigusamnings, í uppnámi ef fallist yrði á túlkun kærenda. Lóð hússins við Engjateig nr. 17 – 19 tilheyri athafnasvæði skv. aðalskipulagi. Á athafnasvæðum sé gert ráð fyrir blandaðri notkun, verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum og ýmis konar þjónustu. Sé fyrirhuguð starfsemi í samræmi við skilgreinda landnotkun í staðfestu aðalskipulagi.
Þá telur byggingarleyfishafi það vafasamt að það sé á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að fjalla um þá málsástæðu kærenda að fyrirhuguð starfsemi sé í andstöðu við efni lóðarleigusamningsins. Sé það í höndum borgaryfirvalda að kveða á um gildi samningsins og takmarkana skv. honum. Það hafi ekki verið gert og því sé dregið í efa að úrskurðarnefndin geti kveðið upp úrskurð um gildi samningsins og framkvæmd hans. Slíku ágreiningsefni þurfi kærendur að beina til borgaryfirvalda sem þurfi að taka ákvörðun í málinu áður en það verði lagt fyrir úrskurðarnefndina.
Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að sú breyting, sem veitt hafi verið byggingarleyfi fyrir, feli ekki í sér nokkra breytingu á sameign og valdi ekki öðrum eigendum eða afnotahöfum óþægindum eða truflunum þannig að gæta þurfi ákvæða 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Telji hann niðurstöðu embættis borgarlögmanns í umsögn hans frá 8. febrúar 2001 ranga, enda hafi hann mótmælt henni sérstaklega með bréfi, dags. 23. febrúar 2001.
Byggingarleyfishafi hafnar þeirri málsástæðu kærenda að húsið að Engjateigi 17 – 19 sé byggt og hannað með tiltekna notkun í huga, þ.e. listamiðstöð með vinnustofum og vinnustofuíbúðum ásamt sýningaraðstöðu, sem m.a. komi fram í því að einkenni neðri hæðarinnar séu opin rými þar sem séreignarhlutar eru afmarkaðir með glerveggjum. Hafi byggingarleyfishafi sérstaklega mótmælt því að hönnun hússins feli í sér þær takmarkanir sem kærendur haldi fram þannig að þeim er nýti fremri hluta hússins beri sérstök skylda til að veita í gegnum eignarhluta sinn birtu og umferð inn í sameignarrými hússins. Húsið sé í raun hannað þannig að einn aðalainngangur sé í húsið þar sem komið sé inn í miðrými, þar sem m.a. sé rekið kaffihús. Inn af því rými taki við sameignargangurinn sem eigi að veita umferð inn í rými til beggja handa í suður- og norðurhluta. Upphafleg hönnun hússins geri því ekki ráð fyrir að veitt sé umferð um fremri hluta hússins inn á sameignargang og þaðan inn í aftari rýmin í norðurhluta hússins. Kvöð um að fasteignareiganda sé skylt að veita umferð gangandi vegfaranda um eignarhluta sinn verði ekki komið á nema með samningi eða með lögum en hvorugu sé til að dreifa í þessu tilviki og eigi röksemdarfærsla kærenda því ekki við. Lýsingar kærenda á tilgangi með hönnun hússins styðjist ekki við hönnunargögn eða önnur haldbær gögn.
Þrátt fyrir þetta hafi byggingarleyfishafi lagt sig fram um að koma til móts við kröfur og umkvartanir kærenda, enda þótt það hafi leitt af sér nokkra skerðingu á ráðstöfun eignarhlutarins og nýtingarmöguleikum hans. Muni sú breyting sem þegar hafi verið gerð leiða af sér talsverða tekjuskerðingu fyrir rekstraraðila þar sem vinnuaðstaða hafi verið takmörkuð að nokkru leyti. Með breytingu á hönnun hafi rýmið verið opnað umtalsvert frá því sem upphaflega hafi verið fyrirhugað og nú hafi verið myndaður sérstakur gangur inn í rýminu sem veiti umferð beint á dyr inn á sameignarganginn. Þá hafi veggir allra vinnuherbergja verið lækkaðir og gler sett í efri hluta þeirra til að veita sem mestri birtu inn á sameignarganginn.
Byggingarleyfishafi mótmælir sérstaklega þeirri fullyrðingu kærenda að fyrirhuguð starfsemi sé þjónustustarfsemi sem geti ekki samrýmst þeirri notkun er fremri rýmin hafi verið hugsuð undir, sér í lagi rýmin í húsinu nr. 17. Líta beri til þess að rekstur snyrtistofunnar byggist að miklu leyti á verslun. Stór hluti rýmisins sé verslun með snyrti- og förðunarvörur og hafi ætíð verið lögð mikil áhersla á verslunarþáttinn í rekstri stofunnar. Rekstraraðilinn hyggist markaðssetja starfsemi sína sérstaklega sem verslun, með merkingum og auglýsingum.
Byggingarleyfishafi mótmælir hugleiðingum kærenda um með hvaða hætti skipulag eignarhlutans leiði til þess að umferð um rýmið verði takmörkuð þar sem viðskiptavinir komi til með að taka af sér yfirhafnir við vegg sem settur hefur verið upp við fremri dyrnar. Slíkar hugleiðingar geti aldrei verið annað og meira en vangaveltur og geti ekki falið í sér rökstuðning fyrir lögfræðilegri niðurstöðu í ágreiningsmáli sem þessu.
Loks er á það bent að niðurfelling byggingarleyfis yrði mjög íþyngjandi fyrir byggingarleyfishafann, sérstaklega þegar litið sé til þess að hingað til hafi hann átölulaust getað ráðstafað eignarhlutanum til ýmis konar starfsemi, auk þess sem snyrtistofan Agnes hafi verið starfrækt í nærri fjögur ár í Listhúsinu. Telur byggingarleyfishafi að slík niðurstaða færi gegn jafnræðis- og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
Málsrök byggingarfulltrúans í Reykjavík: Sjónarmið byggingarfulltrúa eru rakin í greinargerð embættisins til úrskurðarnefndarinnar, dags. 16. mars 2001. Þar segir að við umfjöllun um síðara erindi umsækjanda, sem samþykkt hafi verið þann 6. mars 2001, hafi m.a. verið litið til breytinga frá fyrri umsókn. Uppdrættir geri ráð fyrir að glerveggur, er skilji að séreign og sameign, verði óbreyttur og að aðkoma sé um dyr á þeim vegg. Klefum í séreign hafi verið fækkað til að opna betur fyrir aðkomu og innsæi frá sameignargangi. Með fækkun klefa og lækkun þeirra er eftir standi niður í 2,20 metra og lækkun veggja innan við dyr á útvegg niður í 2 metra, verði minni röskun á birtuflæði frá framhlið um séreignarrýmið og inn í sameignargang. Að mati byggingarfulltrúa hafi framlögð gögn verið með þeim hætti að ekki hafi sætt sérstakri takmörkun skv. lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. einnig ákvæði gr. 12.2 í byggingarreglugerð um samþykki meðeigenda.
Samkvæmt lóðarleigusamningi frá 9. apríl 1992 sé lóðin leigð til að reisa á henni íbúðarhúsnæði og listamiðstöð, en samkvæmt aðalskipulagi sem þá hafi gilt hafi lóðin verið á svæði sem merkt hafi verið litum stofnana- og útivistarsvæða. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem tekið hafi gildi um mitt ár 1997, sé lóð hússins nr. 17-19 við Engjateig á svæði merktu athafnasvæði, en skv. skilgreiningu aðalskipulagsins sé á athafnasvæðum gert ráð fyrir blandaðri notkun; verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum og ýmiskonar þjónustu. Í jaðri athafnasvæða og íbúðasvæða megi gera ráð fyrir íbúðum á efri hæðum atvinnubygginga, ef aðstæður leyfi. Umrædd starfsemi sé því í samræmi við staðfest aðalskipulag. Jafnframt beri til þess að líta að sama starfsemi hafi verið í húsinu um árabil án athugasemda meðeigenda og í þessu tiltekna rými hafi áður verið rekin blómabúð og þar áður tölvubúð.
Ekki verði séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun byggingarfulltrúa um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum.
Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunum annars vegar og hinni kærðu ákvörðun hins vegar. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsganga og gagnaöflun: Úrskurðarnefndin gekk á vettvang hinn 20. mars 2001. Viðstaddir voru lögmenn kærenda og byggingarleyfishafa ásamt nokkrum skjólstæðinga þeirra. Þá var skrifstofustjóri embættis byggingarfulltrúa einnig viðstaddur. Nefndarmenn kynntu sér aðstæður á vettvangi og þær framkvæmdir, sem þar er unnið að. Nefndin hefur einnig af sjálfsdáðum aflað nokkurra vibótargagna í málinu, svo sem fundargerða húsfunda, en gögn þessi eru málsaðilum kunn.
Niðurstaða: Samkvæmt 4. mgr. 43. greinar skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal sá er sækir um byggingarleyfi láta samþykki meðeigenda fylgja umsókn ef um sameign er að ræða. Sé um fjöleignarhús að tefla ræðst það af ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvaða framkvæmdir séu háðar samþykki meðeigenda og hvers konar samþykki sé áskilið í hverju tilviki. Í tilviki því, sem hér um ræðir, er um að ræða breytingu á innréttingum og notkun séreignarhluta í fjöleignarhúsi. Kemur því til skoðunar hvort þörf hafi verið samþykkis samkvæmt ákvæði 27. greinar laga um fjöleignarhús við þá afgreiðslu umsóknar um leyfi sem kærð er í máli þessu.
Í tilvitnuðu ákvæði er í 1. mgr. áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg, er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir, sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.
Í greinargerð með frumvarpi að lögum um fjöleignarhús, sem lagt var fyrir Alþingi haustið 1993 er ítarleg umfjöllun um efni 27. greinar laganna. Kemur þar fram að ákvæðið sé nýmæli og feli í sér þýðingarmiklar reglur sem lúti að breytingum á hagnýtingu séreignar. Sé þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar. Þrátt fyrir þetta orðalag í greinargerðinni verður ákvæði 27. greinar laga um fjöleignarhús ekki skýrt á þann veg að það taki ekki til atvinnuhúsnæðis, enda hefði þá mátt taka það fram í ákvæðinu sjálfu. Verður því að leggja til grundvallar að ákvæði eigi við um breytingar á hagnýtingu séreignar í fjöleignarhúsi, óháð því hvernig notkun hússins er háttað. Það, hver notkun hússins er, getur hins vegar ráðið miklu um mat á því hvort breyting á hagnýtingu séreignar teljist hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir eignendur eða afnotahafa en gengur og gerist í sambærilegum húsum.
Í tilviki því, sem hér er til úrlausnar, leiða hinar umdeildu breytingar til þess að minni birta berst inn á sameignargang og verulega dregur úr gagnsæi rýmis þess, sem verið er að breyta en glerveggur skilur rýmið frá sameignarganginum. Hefur það fyrirkomulag verið allt frá því bygginu hússins lauk á árinu 1993.
Umræddar breytingar samræmast skilgreindri landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Stóðu skipulagsforsendur því ekki í vegi fyrir því að hið umdeilda leyfi yrði veitt. Ekki verður heldur fallist á að skilmálar um Listhús í lóðarleigusamningi hafi átt að leiða til þess að synja bæri umsókn byggingarleyfishafans um byggingarleyfið, enda eru þeir skilmálir óljósir og hefur ekki verið framfylgt um starfsemi í húsinu. Hins vegar er til þess að líta að á samþykktum aðaluppdráttum hússins er gerð grein fyrir notkun einstakra rýma. Sama skilgreining á notkun kemur fram í þinglýstri skiptayfirlýsingu, dags. 20. desember 1992, sem hlotið hefur lögboðna afgreiðslu byggingarfulltrúa. Verður að telja að ákvæði um nýtingu rýma á samþykktum teikningum og í þinglýstri heimild séu bindandi fyrir eigendur hússins, enda geta þessar heimildir verið meðal ákvarðandi þátta við kaup á eignarhlutum í húsinu.
Hinar umdeildu breytingar eru í séreignarrými sem skilgreint er sem verslunarrými á samþykktum aðaluppdráttum og í skiptayfirlýsingu. Í breytingunni felst að settar eru upp viðamiklar innréttingar vegna leyfisskylds þjónusturekstrar í rýminu. Breytingin hefur í för með sér nokkra röskun og óþægindi vegna skertrar birtu og gagnsæis inn á sameignargang, sem aðrir eigendur máttu ekki vænta. Þessi óþægindi verða þó ekki talin veruleg. Þykir það ekki breyta þessari niðurstöðu þótt samhliða þjónustustarfseminni sé áformaður verslunarrekstur í rýminu.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að leita hefði átt samþykkis einfalds meirihluta eigenda, samkvæmt 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar er ekki fallist á að breytingarnar hafi svo sérstök og veruleg óþægindi í för með sér fyrir kærendur að ákvæði 4. mgr. 27. greinar eigi við í málinu. Þar sem tilskilins samþykkis hafði ekki verið aflað var ekki fullnægt áskilnaði 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 um samþykki meðeigenda og skorti því lagaskilyrði fyrir hinni kærðu ákvörðun. Verður ekki litið til þess þótt áður hafi verið vikið frá skilgreindri notkun einstakra rýma í húsinu, enda verður ekki annað ráðið en að þau frávik hafi verið með samþykki eigenda eða að þeir hafi a.m.k. ekki talið þau skerða lögvarða hagsmuni sína með þeim hætti að ástæða væri til andmæla.
Samkvæmt framansögðu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 um að veita leyfi til að innrétta snyrtistofu í eignarhluta 0103 í húsinu nr. 17-19 við Engjateig í Reykjavík.
Sératkvæði Ingimundar Einarssonar formanns: Ég er ekki sammála þeirri niðurstöðu meirihluta nefndarinnar að hinar umdeildu breytingar feli í sér slíkt ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur að eigninni að leita hafi þurft samþykkis þeirra fyrir þeim breytingum. Hins vegar er ég sammála þeirri niðurstöðu að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi en þá af þeirri ástæðu að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu séreignarrýmis byggingarleyfishafa er í andstöðu við þinglýsta skiptayfirlýsingu um húseignina, dags. 20. desember 1992. Umrætt rými er þar skilgreint sem verslunarrými og verður ekki séð að lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um aðra hagnýtingu eignarhlutans en þar greinir.
