Árið 2013, fimmtudaginn 12. desember kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, settur forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 86/2012, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. ágúst 2012 um að veita byggingarleyfi til að grafa frá gluggum, gera dyr úr stofu kjallaraíbúðar og útbúa verönd út í garð á lóðinni nr. 6 við Hjálmholt í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 7. september 2012, er barst nefndinni 10. s.m., kærir Gunnar Viðar hdl., f.h. E, Hjálmholti 6, Reykjavík, þá samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. ágúst 2012 að veita byggingarleyfi til að grafa frá gluggum, gera dyr úr stofu kjallaraíbúðar út í garð og útbúa verönd á lóð nr. 6 við Hjálmholt í Reykjavík.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Hjálmholt 6 er fjöleignarhús með fjórum íbúðum. Útidyr eru á framhlið hússins en garður er á bak við. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 15. maí 2012 var í kjölfar jákvæðrar afgreiðslu á fyrirspurn tekin fyrir umsókn um leyfi til að grafa frá gluggum, gera dyr úr stofu kjallaraíbúðar og útbúa verönd á lóðinni. Fylgdi erindinu samþykki allra meðeigenda hússins. Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með vísan til þess að hún samræmdist ákvæðum laga nr. 160/2010 um mannvirki og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 18. maí s.á.
Nokkru síðar, eða um 20. júlí s.á., munu synir kæranda hafa komið á fund starfsmanns hjá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar og komið að andmælum við fyrrgreinda afgreiðslu. Mun starfsmaðurinn hafi farið fram á að lagt yrði fram skriflegt erindi af því tilefni en áhöld munu um hvort erindið skyldi berast innan nánar tilskilins tíma. Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 7. ágúst 2012, fór kærandi fram á að leyfishafa yrði synjað um veitingu byggingarleyfis fyrir nefndum framkvæmdum. Byggingarleyfi var útgefið 7. ágúst 2012 og var kæranda tilkynnt um þá afgreiðslu með bréfi, dags. 8. s.m., en í því bréfi kom einnig fram að erindi kæranda hefði verið móttekið sama dag hjá Reykjavíkurborg.
Með tölvubréfi hinn 21. ágúst 2012 fór kærandi fram á að ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis yrði afturkölluð skv. 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 eða endurupptekin á grundvelli 1. tl. 1. mgr. 24. gr. laganna. Hafnaði starfsmaður skipulags- og byggingarsviðs þeirri beiðni með bréfi, dags. 24. ágúst s.á., í ljósi þess hversu seint formlegar athugasemdir hefðu borist og með það í huga að framkvæmdir væru langt komnar.
Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að á aðalfundi húsfélagsins hinn 29. apríl 2012, hafi hann í bréfi til byggingarfulltrúa veitt skriflegt samþykkti sitt fyrir gerð dyra með glerhurð úr kjallara hússins út í garð. Í bréfinu hafi verið vísað til meðfylgjandi teikningar sem hafi verið sýnd eigendum hússins í lok fundarins og hafi þá jafnframt verið aflað undirritunar annarra á teikninguna. Við nánari skoðun á teikningunni hafi komið í ljós að sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir mun stærri og viðameiri framkvæmdum en lýst hafi verið í nefndu bréfi til byggingarfulltrúa.
Um meiriháttar framkvæmdir sé að ræða sem hafa muni í för með sér verulegar útlitsbreytingar á húsinu. Muni þær leiða til verðrýrnunar á íbúð kæranda þar sem þær feli í sér gerð sérinngangs að kjallaraíbúð með auknum umgangi og ónæði fyrir kæranda. Þá séu framkvæmdirnar þess eðlis að gengið verði allverulega á rétt kæranda til afnota sameiginlegrar lóðar þar sem töluverður hluti lóðarinnar fari undir verönd, steyptan vegg og tröppur.
Ekki hafi verið boðað til aðalfundar húsfélagsins í samræmi við 59. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en haft hafi verið samband símleiðis við eigendur hússins, sem og son kæranda, sama dag og fundurinn hafi verið haldinn og greint frá því að á dagskrá hans væru hefðbundin aðalfundarstörf. Hafi sonur kæranda ekki haft tök á að mæta á fundinn og ekki talið ástæðu til að óska eftir því að fundinum yrði frestað, m.t.t. þess hvaða mál væru á dagskrá.
Vegna langvarandi veikinda kæranda hafi synir hans verið honum innan handar um sameiginleg málefni hússins, þ.m.t. að mæta með eða fyrir kæranda á húsfundi, og hafi öllum íbúum hússins verið kunnugt um þetta. Varði það kæranda miklu að boðað sé til húsfunda eins og lög geri ráð fyrir. Þar sem staðið hafi verið að boðun fundarins með ólögmætum hætti hafi kærandi ekki notið þeirrar aðstoðar sem þurfti svo að hagsmuna hans yrði fyllilega gætt.
Svo miklir annmarkar hafi verið á meðferð málsins hjá skipulags- og byggingarsviði að varði ógildingu leyfisins, en starfsmanni þeim er rætt hafi verið við hafi verið fullkunnugt um fram komnar athugasemdir og að von væri á skriflegum athugasemdum. Hafi starfsmaðurinn ekki tilgreint hvenær frestur til að skila inn athugasemdum yrði liðinn og í tölvupóstum milli starfsmanna sviðsins, er kærandi hafi undir höndum, sé ekki tiltekið hver sá frestur skuli vera.
Andmælaréttur kæranda skv. 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hafi ekki verið virtur. Með ólíkindum sé að sá maður sem veitt hafi kæranda frest til að setja fram skrifleg andmæli hafi síðan staðið að ákvörðun í málinu án þess að taka nokkurt tillit til sjónarmiða kæranda og þrátt fyrir að vita að sú umsókn sem fyrir lá stæðist ekki lögum samkvæmt. Þá sé afar gagnrýnivert að tekin hafi verið ákvörðun í málinu áður en kæranda hafi fyrst verið gert viðvart um að hinn óskilgreindi tímafrestur væri að renna út. Hafi málið því ekki verið nægjanlega upplýst áður en ákvörðun hafi verið tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga. Áskilji kærandi sé rétt til að hafa uppi bótakröfur á hendur Reykjavíkurborg vegna þessa.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfum kæranda verði hafnað. Umræddar framkvæmdir eða umfang þeirra hafi ekki getað komið kæranda á óvart en teikning að fyrirhuguðum framkvæmdum hafi legið fyrir þegar sameigendur leyfishafa hafi veitt samþykki sitt. Jafnframt sé bent á að kærandi sé lögráða.
Ákvæði fjöleignarhúsalaga séu frávíkjanleg, leiði það af eðli máls. Mæti allir húseigendur á aðalfund, sem boðað hafi verið til með skemmri fyrirvara en lög greini, leiði það af eðli þess máls að fundurinn teljist lögmætur mótmæli enginn fundarmanna fundarboðinu. Rétt sé einnig að hafa í huga 4. mgr. 62. gr. laganna þar sem segi að séu allir félagsmenn mættir geti fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Umræddur fundur og þær ákvarðanir sem teknar hafi verið á honum hafi því verið fyllilega lögmætar.
Ljóst sé að áður en byggingarleyfi hafi verið gefið út hafi byggingarfulltrúi fengið samþykki kæranda fyrir framkvæmdinni, sem hann hafi verið fyllilega fær að lögum um að veita. Málið hafi verið mjög langt komið hjá byggingarfulltrúa þegar munnlegar athugasemdir hafi borist frá sonum kæranda og hafi þeim verið veittur ríflegur frestur til að koma að athugasemdum með formlegum hætti. Það hafi þeir ekki gert fyrr en tæpum þremur vikum síðar og á þessum vikum hafi hvorki komið fram skýring á þessum mikla drætti né ósk um frest til að skila inn athugasemdum. Það hafi því virst augljóst að synir kæranda hefðu hætt við andmæli sín og hafi þessi langa þögn þeirra verið metin sem slík. Aldrei hafi því reynt á andmælareglu stjórnsýslulaga í málinu. Þrátt fyrir það hafi málið verið rannsakað og haft hafi verið samband við arkitekt leyfishafa og eftir þau símtöl hafi niðurstaðan orðið sú að ekki væri ástæða til aðgerða. Með hliðsjón af því, og að engar formlegar athugasemdir hefðu borist hafi ekki lengur þótt forsvaranlegt að draga útgáfu byggingarleyfisins.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi krefst þess að kröfum kæranda verði hafnað. Kærandi sé lögráða. Ráði hann því einn sínum ákvörðunum og beri sem slíkur fulla ábyrgð á þeim. Hafi engin skjöl verið lögð fram í málinu um að hann sé ekki andlega fær um að taka sínar ákvarðanir og bendi ekkert til þess. Kærandi hafi ekki verið beittur neinum blekkingum. Útskýrt hafi verið fyrir honum í hverju breytingarnar fælust og hafi hann samþykkt þær af fúsum og frjálsum vilja.
Sú fullyrðing að synir kæranda hafi að öllu jöfnu mætt á húsfundi sé ekki alls kostar rétt. Ávallt hafi verið mætt af hálfu leyfishafa á húsfundi en synir kæranda hafi aldrei mætt heldur kærandi sjálfur. Um sé að ræða lítið og óformlegt húsfélag og hafi hvorki verið boðað til húsfunda með formlegum hætti né formleg stjórn verið í húsfélaginu. Í lögum sé hvergi að finna ákvæði um skyldu húsfélags til að senda út fundardagskrá til aðila sem ekki eigi eignarhlut í viðkomandi húsi og breyti því engu um lögmæti fundarins hvort synir kæranda hefðu verið á fundinum eður ei. Vísað sé til 3. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, en þar segi að hafi eigandi sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun geti hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðum og séu þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann. Hafi allir eigendur hússins samþykkt umræddar framkvæmdir.
Ekki liggi fyrir nein gögn um að framkvæmdirnar muni leiða til verðrýrnunar á íbúð kæranda og sé það því ósannað. Megi telja að þær muni auka verðgildi íbúðar kæranda frekar en hitt og auka öryggi, t.d. vegna eldsvoða, þar sem útgönguleiðum úr íbúðinni fjölgi.
Harðlega sé mótmælt að slíkir annmarkar hafi verið á meðferð málsins hjá skipulags- og byggingarsviði að varði ógildingu byggingarleyfisins. Kæranda hafi verið gefinn kostur á að koma að sínum athugasemdum og andmælum áður en ákvörðun hafi verið tekin. Jafnframt hafi synir kæranda fengið nokkurra daga andmælafrest þrátt fyrir að þeir séu ekki aðilar að málinu.
Athugasemdir kæranda við greinargerð Reykjavíkurborgar: Kærandi bendir á þar sem um sé að ræða framkvæmd er feli í sér mikla breytingu á húsinu og hafi í för með sér verðrýrnun annarra íbúða þess verði að telja hæpið að það standist með vísan til meginreglna fjöleignarhúsalaga að fella þetta tilvik undir 4. mgr. 62. gr. laganna. Undantekningar frá meginreglum skuli skýra þröngt. Hvað varði frest sem synir kæranda hafi haft til að skila inn athugasemdum þá hafi dagsetning sú er Reykjavíkurborg tiltaki í málsrökum sínum ekki verið tilkynnt þeim sem lokafrestur og liggi það ekki fyrir í gögnum málsins. Hafi synir kæranda bent starfsmanni skipulags- og byggingarsviðs á að þeir myndu jafnvel leita til lögmanns, en einungis 10 virkir dagar hafi verið á tímabilinu frá 20. júlí til 7. ágúst 2012.
Grundvallaratriði sé að komið hafi fram athugasemdir sem hafi átt að gefa starfsmanni sviðsins tilefni til að rannsaka málið betur eða í það minnsta að gefa ekki út byggingarleyfi fyrr en athugasemdir hefðu borist. Hafi í ljósi forsögu málsins verið eðlilegt að haft hefði verið samband við syni kæranda og þeim gerð ljós staða málsins.
Athugasemdir kæranda við greinargerð byggingarleyfishafa: Kærandi bendir á að lögræðissvipting sé viðurhlutamikil íhlutun í líf einstaklings og ekki sjálfgefið að gripið sé til þess þótt farið sé að halla undir fæti. Megi byggingarleyfishöfum vera ljóst að kærandi þarfnist aðstoðar við athafnir daglegs lífs og þar af leiðandi einnig aðstoðar við að átta sig á áhrifum þess að samþykkja eins viðamiklar breytingar á fasteigninni og hér um ræði. Verði enda ekki séð hvaða brýnu hagsmunir hafi krafist þess að fundur yrði haldinn og samþykki meðeigenda fengið með slíkum hraða og raun beri vitni. Hafi leyfishöfum verið í lófa lagið að boða til fundarins eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Ákvæði 59. gr. og 60. gr. tilvitnaðra laga kveði á um að til húsfundar skuli boða með skriflegum hætti. Með vísan til framangreindra ákvæða og allra atvika málsins, svo sem umfangs framkvæmdarinnar og heilsufars kæranda, sé sérkennilegt að bera fyrir sig 3. mgr. 40. gr. laganna. Hafi leyfishafar ekki útskýrt hvers vegna eðlilegt hafi verið talið að víkja frá meginreglum laganna um fundarboðun þegar taka átti fyrir tillögu um verulegar breytingar á sameign. Þá sé ekki hægt að sjá hvernig nefndar framkvæmdir muni auka verðgildi íbúðar kæranda.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar um veitingu byggingarleyfis vegna framkvæmda við lóð nr. 6 við Hjálmholt. Lýtur ágreiningur málsins fyrst og fremst að því hvort lögmætt samþykki sameigenda nefndrar fasteignar fyrir umdeildum breytingum hafi legið fyrir við veitingu leyfisins.
Með hinu umdeilda byggingarleyfi eru heimilaðar breytingar á ytra byrði hússins með því að stækka þrjú gluggaop á útvegg í stofurými kjallaraíbúðar. Sett er svalahurð í miðbilið og gluggar beggja vegna stækkaðir. Þá er grafið frá húsi í bakgarði og útbúin verönd undir svölum efri hæða. Skilja steyptur veggur og tröppur að garðrými og veröndina. Umræddar breytingar munu geta haft áhrif á hagnýtingu sameiginlegrar óskiptrar lóðar með því að bætt er við nýrri aðkomuleið að umræddu húsi.
Samkvæmt 10. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 skulu með umsókn um byggingarleyfi fylgja hönnunargögn og önnur nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ytra byrði húss, eins og hér um ræðir, er í sameign eigenda þess skv. 8. gr., sbr. 6. gr., laga um fjöleignarhús, og þarf því að liggja fyrir samþykki meðeigenda fyrir breytingum á slíkri sameign sem gefið er á löglega boðuðum húsfundi skv. 4. mgr. 39. gr. og 2. mgr. 59. gr. laganna. Hafi eigandi hins vegar sótt fund þrátt fyrir ófullnægjandi boðun getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann skv. 3. mgr. 40. gr. tilvitnaðra laga.
Hið kærða byggingarleyfi heimilar breytingu á útliti húss og afnotum sameignar og er slík breyting háð samþykki eigenda samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Fyrir liggur að kærandi veitti á húsfundi skriflegt samþykki sitt fyrir gerð dyra með glerhurð út í garð eins og fram kemur í bréfi til byggingarfulltrúa, dags. 29. apríl 2012. Teikning, er ber sömu dagsetningu, og byggingarfulltrúi samþykkti, er árituð um samþykki allra sameigenda hússins.
Af nefndum gögnum verður ekki annað ráðið en að sú teikning hafi legið fyrir á umræddum húsfundi. Verður að telja, eins og atvikum er háttað, að kærandi hafi veitt samþykki sitt fyrir hinum umdeildu framkvæmdum og að hann sé með vísan til 3. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga bundinn af því samþykki sínu, en ekki hefur verið sýnt fram á að kærandi hafi ekki verið til þess bær að veita það samþykki sitt.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið liggja ekki fyrir þeir annmarkar á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. ágúst 2012 um að veita byggingarleyfi til að grafa frá gluggum, gera dyr úr stofu kjallaraíbúðar og útbúa verönd út í garð á lóðinni nr. 6 við Hjálmholt í Reykjavík.
____________________________________
Ómar Stefánsson
______________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
