Ár 2011, fimmtudaginn 15. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 83/2011, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 26. október 2011 um að veita byggingarleyfi fyrir gerð dyra á austurhlið fjöleignarhússins að Trönuhrauni 10 í Hafnarfirði.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. nóvember 2011, er barst nefndinni sama dag, kærir R, eigandi eignarhluta 0101 í húsinu að Trönuhrauni 10, þá ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar að veita byggingarleyfi fyrir gerð dyra á austurhlið umrædds húss. Skilja verður málskot kæranda svo að krafist sé ógildingar hins kærða byggingarleyfis.
Kærandi hefur jafnframt krafist bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Með hliðsjón af því sem þegar liggur fyrir í málinu þykir það nú nægjanlega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.
Málavextir: Fasteignin að Trönuhrauni 10 í Hafnarfirði stendur á iðnaðar- og athafnalóð og eru þrír eignarhlutar í húsinu, merktir 0101, 0102 og 0201. Hinn 30. mars 2011 var á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar tekin fyrir umsókn eiganda eignarhluta 0102 um leyfi til að setja dyr á austurhlið umrædds húss. Var erindinu frestað með vísan til þess að innsend gögn væru ófullnægjandi. Var umsækjanda tilkynnt um þetta með bréfi, dags. 4. apríl 2011, og fylgdi því sú athugasemd að samþykki allra meðeigenda í húsinu vantaði. Nokkru síðar bárust ný gögn í málinu og var umsóknin tekin fyrir að nýju á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 18. maí 2011 og þar bókað að eigendum væri bent á að boða til húsfundar þar sem tekin yrði ákvörðun um umsótta breytingu. Voru bréf þess efnis, dags. 23. maí s.á., send öllum eigendum hússins.
Með bréfi, dags. 7. október 2011, boðaði lögmaður eigenda eignarhluta 0102 og 0201 f.h. húsfélagsins Trönuhrauni 10 til „aðalfundar og stofnfundar“ húsfélagsins Trönuhrauni 10, en húsfélag um eignina hafði ekki verið starfandi. Var fundurinn haldinn 17. október 2011 að kæranda fjarstöddum.
Með bréfi lögmanns eigenda eignarhluta 0102 og 0201 til byggingarfulltrúa, dags. 24. október 2011, var tilkynnt að eigandi eignarhluta 0102 hefði, með vísan til samþykktar húsfundar, ákveðið að stækka gluggaop á húsinu, sbr. áður senda umsókn til byggingarfulltrúa. Þar kom og fram að eigandi eignarhluta 0101 hefði hindrað aðkeyrslu að baklóð hússins með gámum og girðingum og með því brotið gegn rétti annarra eigenda. Af þeim sökum hefðu aðrir eigendur greindrar fasteignar rift ákvæði 1.4 í eignarskiptasamningi um afnota- og umhirðurétt eiganda eignarhluta 0101 að baklóðinni og hefði yfirlýsingu þess efnis verið þinglýst. Með bréfinu fylgdi afrit téðrar yfirlýsingar, afrit af áskorun til eiganda eignarhluta 0101 um að fjarlægja girðingar og gáma af lóðinni og afrit af fundargerð húsfundar. Hinn 26. október s.á. afgreiddi skipulags- og byggingarfulltrúi umsóknina með svofelldri bókun: „Skipulags- og byggingarfulltrúi samþykkir erindið í samræmi við 11. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010.“
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að samþykki hans fyrir umsóttum breytingum liggi ekki fyrir og hafi hann frá upphafi verið mótfallinn þeim. Honum hafi, vegna dvalar erlendis á þeim tíma, verið ókunnugt um stofnun húsfélags fyrir fasteignina að Trönuhrauni 10, og þær samþykktir sem gerðar hafi verið á húsfundi. Boð um nefndan húsfund hafi borist kæranda með sjö daga fyrirvara í stað átta, lögum samkvæmt. Yfirlýsingu annarra eigenda Trönuhrauns 10 um riftun ákvæðis um réttindi kæranda, skv. gr. 1.4 í eignarskiptasamningi um nefnda fasteign, hafi Sýslumaðurinn í Hafnarfirði þinglýst fyrir mistök og hafi það síðar verið leiðrétt. Hin kærða ákvörðun hafi verið ólögmæt og teikningar sem lagðar hafi verið fram alls ófullnægjandi.
Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Byggingaryfirvöldum Hafnarfjarðar var tilkynnt um framkomna kæru. Umbeðin gögn og upplýsingar varðandi málið hafa borist frá bæjaryfirvöldum en ekki hefur borist greinargerð af þeirra hálfu.
Málsrök byggingarleyfishafa: Bent er á að yfirlýsing um riftun ákvæðis í eignaskiptasamningi eigenda Trönuhrauns 10 hafi einkaréttarleg áhrif á milli eigenda en sé máli þessu óviðkomandi. Óskað hafi verið eftir leyfi byggingarfulltrúa til minniháttar breytinga á umræddu húsi. Hafi afstaða hans verið sú að til þyrfti að koma samþykki húsfélags til að leyfi yrði veitt. Í framhaldi af því hafi verið stofnað húsfélag og hafi verið haldinn húsfélagsfundur 17. október 2011. Fjöldi málefna hafi verið tekin til afgreiðslu á fundinum, m.a. beiðni byggingarleyfishafa um stækkun gluggaops á útvegg eignarhluta hans. Erindi hans hafi verið samþykkt með atkvæðum 78,96% eigenda eignarhluta í húsinu. Kærandi hafi ekki mætt á stofnfundinn og hafi málin verið afgreidd þar, enda um lögmætan fund að ræða. Fundurinn hafi verið boðaður með átta daga fyrirvara lögum samkvæmt eins og fyrirliggjandi kvittun um póstlagningu fundarboðs í ábyrgðarbréfi beri með sér. Strax að húsfundi loknum hafi kæranda verið send fundargerð ásamt yfirlýsingu um áðurnefnda riftun og hann hvattur til að gera athugasemdir ef einhverjar væru, en engar athugasemdir hafi borist af hans hálfu.
Í kjölfar þessa hafi umsóknin verið lögð fyrir byggingarfulltrúa að nýju og hafi hann samþykkt erindið og á grundvelli leyfisins hafi verið ráðist í framkvæmdir við stækkun gluggaopsins sem bersýnilega séu minniháttar breytingar. Teikningar áritaðar af arkitekt og grunnteikningar hafi verið sendar byggingarfulltrúa í tengslum við erindið. Hafi byggingarleyfishafi í öllu farið að lögum og vandað vel til meðferðar málsins. Hafi hann í höndum lögmætt leyfi byggingarfulltrúa fyrir umdeildum framkvæmdum. Gerð sé alvarleg athugasemd við kæru í máli þessu sem sé mjög óskýr og þar að auki algerlega órökstudd.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi ákvörðunar um veitingu byggingarleyfis fyrir gerð dyra á austurhlið hússins að Trönuhrauni 10. Mun vera um að ræða dyr af sömu stærð og fyrir eru norðar á sömu hlið hússins.
Samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss í sameign allra eigenda fjöleignarhússins. Verður sameign ekki ráðstafað með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir skv. 19. gr. laganna og sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 30. gr. greindra laga segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Skal, samkvæmt 31. gr. laganna, beita reglum 30. gr. eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. laganna.
Í máli þessu er um að ræða að breyta ytra byrði húss með því að stækka gluggaop á útvegg og breyta í innkeyrsludyr og verður aðkoma að dyrunum um baklóð hússins. Sú baklóð er í sameign allra eigenda en ágreiningur er um sérafnotarétt kæranda að suðurhluta hennar, sem liggur m.a. að umþrættum dyrum. Á afstöðumynd á uppdrætti, samþykktum 28. október 2011, er þó sýnd timburgirðing og hlið inn á baklóð og hefur ekki verið skýrt hvernig það fyrirkomulag samræmist breyttri hagnýtingu baklóðar hvað varðar umferð að hinum nýju innkeyrsludyrum sem um er deilt í málinu.
Hvað sem líður gildi umrædds fyrirkomulags um sérafnotarétt kæranda að baklóð verður að telja að hið kærða byggingarleyfi heimili breytingu á útliti húss, og á afnotum og hagnýtingu sameignar, sem telja verði verulega í skilningi laga um fjöleignarhús. Um er að ræða nýjar dyr á sameign allra eigenda sem ætlaðar eru fyrir innakstur eða aðkomu í einn séreignarhluta og er slík breyting háð samþykki allra eigenda hússins samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Umrædd breyting var samþykkt á húsfundi með atkvæðum eigenda 78,96% eignarhluta hússins og lá því ekki fyrir fullnægjandi samþykki meðeigenda, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, þegar hið umdeilda byggingarleyfi var veitt. Hefur þá ekki verið tekin afstaða til þess hvernig sú samþykkt samræmdist ákvæðum laga um fjöleignarhús, sbr. einkum 1. og 4. mgr. 59. gr. laganna, en ekki þykir þörf á að taka það sérstaklega til úrlausnar miðað við það sem að framan er rakið. Verður samkvæmt framansögðu fallist á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 26. október 2011 um að samþykkja gerð dyra á austurhlið hússins nr. 10 við Trönuhraun í Hafnarfirði.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
