Ár 2010, miðvikudaginn 8. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 79/2008, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 15. ágúst 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kæra S og H, Norðurtúni 6, Sandgerði samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008.
Af hálfu kærenda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs Sandgerðisbæjar 22. ágúst 2007 var samþykkt að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, svæðis er afmarkast af Miðtúni og Eyrartúni til austurs, friðlýstu svæði til vesturs og suðurs og Eyrargötu til norðurs. Bæjaryfirvöldum bárust athugasemdir, m.a. frá kærendum, Fornleifavernd ríkisins, Siglingastofnun, Umhverfisstofnun og Vegagerðinni. Á fundi ráðsins 12. desember s.á. var bókað: „Byggingarfulltrúi fór yfir skipulagsuppdrættina og gerði grein fyrir tillögum að svörum við athugasemdum og þeim breytingum sem lagt er til að gerðar verði til að mæta athugasemdum og ábendingum umsagnaraðila og íbúa.“ Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 9. janúar 2008. Á fundi húsnæðis-, skipulags- og byggingarráðs 23. janúar 2008 var lögð fram umsögn vegna deiliskipulagstillögunnar og var byggingarfulltrúa falið að vinna að úrlausn málsins með skipulagsráðgjöfum. Á fundi ráðsins 6. febrúar s.á. var bókað að farið hefði verið yfir stöðu mála og kynntar viðræður, sem fram hefðu farið við Vegagerðina o.fl. Þá sagði m.a. í bókun ráðsins: „Fyrirliggjandi gögn og uppdrættir með mögulegum breytingum lagðir fram til kynningar.“ Á fundi ráðsins 19. febrúar s.á. var bókað m.a: „Deiliskipulag Suðursvæðis–Sjávarheimar var auglýst 4. október með fresti til að skila athugasemdum til 15. nóvember. Eftirfarandi breytingar voru gerðar að auglýsingatíma og athugasemdafresti loknum: Kafla 2.6 um sjóvarnargarða bætt í greinargerð. Sjóvörn til athugunar færð inn á uppdrátt. Kafla 2.7 um fornminjar bætt í greinargerð. Garðar færðir inn á uppdrátt. Kröfu um lágmarks gólfkóta aðkomuhæðar bætt í greinargerð og færð inn á uppdrátt. Lóðir á suðurhluta svæðis felldar út. Lóðum nr. 28-34 við Strandgötu skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu. Hámarkshæð húsa lækkuð og/eða samræmd hæð núverandi húsa. Möguleiki á íbúðum á efri hæðum fellur út. Þjóðvegur færður til austurs til að uppfylla 30 m veghelgunarsvæði Vegagerðarinnar. Hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs. Þjóðvegur verður skoðaður skv. lið 13.a í 2. viðauka í stað 10.i í 1. viðauka laga 106/2000. Skipulags- og byggingarnefnd telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum.
Skipulags- og byggingarnefnd setur fyrirvara á afgreiðslu Suðursvæðis – Sjávarheima þar sem svar hefur ekki borist vegna afgreiðslu umhverfisskýrslu sem send var þann. 8. febrúar 2008 til Skipulagsstofnunar, Umhverfisstofnunar og Vegagerðar til kynningar í samræmi við 7. gr. í lögum nr. 105/2006 um umhverfismat áætlana. Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við Deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 6. febrúar 2008. Lagt var fram minnisblað frá VSÓ Ráðgjöf ehf. um skipulagið varðandi athugasemdir og svör við þeim.“ Á fundi bæjarstjórnar 20. febrúar 2008 var framangreint til umfjöllunar og m.a. bókað að Skipulagsstofnun hefði ekki afgreitt umhverfisskýrslu frá 8. febrúar 2008 og biði fullnaðarafgreiðsla því afgreiðslu skýrslunnar. Var fært til bókar að bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu ráðsins og var bæjarráði falin fullnaðarafgreiðsla þess að fengnu svari Skipulagsstofnunar. Á fundi húsnæðis,- skipulags- og byggingarráðs 23. apríl 2008 var enn fjallað um deiliskipulagstillöguna og breytingarnar sem gerðar voru á henni. Þar sagði m.a: „Gerð hefur verið breyting á greinargerð og bætt inn kafla þar sem gert er grein fyrir hvernig tekið er á umhverfissjónarmiðum í deiliskipulagi Suðursvæðis. Húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð samþykkir skv. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga deiliskipulag Suðursvæðis með áorðnum breytingum og telur að með breytingum hafi verið komið á móts við athugasemdir án þess að tillögum hafi verið breytt í grundvallaratriðum. Byggingarfulltrúa er falið í samráði við skipulagsráðgjafa að ganga frá svörum til athugasemda- og umsagnaraðila í samræmi við deiliskipulag hafnarsvæðis Sandgerðisbæjar, athugasemdir og svör frá VSÓ Ráðgjöf, dags. 23. apríl 2008.“ Á fundi bæjarstjórnar 7. maí 2008 var framangreint samþykkt samhljóða. Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda 8. ágúst 2008.
Hafa kærendur skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinu samþykkta deiliskipulagi muni útsýni til sjávar frá Norðurtúni og Miðtúni skerðast eða hverfa með öllu er leiða muni til lækkunar fasteignaverðs. Loforð hafi verið gefið á sínum tíma af þáverandi bæjaryfirvöldum að aldrei yrði byggt á svæðinu og lagt hafi verið að bæjarstjórn að friða þetta fallega útivistarsvæði og varpland, en talað hafi verið fyrir daufum eyrum.
Bendi kærendur á að svæðið liggi neðar stórstraumsflóði á stórum kafla. Af þeim sökum þurfi gríðarlega uppfyllingu til að ná fyrirskipaðri grunnhæð væntanlegra bygginga og muni svæðið allt því hækka um meira en fjóra metra. Þá sé bent á að í fáum sveitarfélögum sé eins gott val á atvinnulóðum og í Sandgerði.
Málsrök Sandgerðisbæjar: Af hálfu Sandgerðisbæjar er vísað til þess að hið kærða deiliskipulag eigi sér stoð í Aðalskipulagi Sandgerðisbæjar 1997-2017, með síðari breytingum, og heildarsýn hafnarsvæðisins sem unnin hafi verið af bæjarfélaginu þar sem sett séu fram meginmarkmið um þróun svæðisins. Heildarsýn um skipulag hafnarsvæðisins hafi verið kynnt á opnum íbúafundi 17. mars 2007 og samþykkt í bæjarstjórn 8. ágúst s.á.
Hvað varði athugasemd kærenda þess efnis að útsýni þeirra til sjávar muni skerðast sé bent á að samkvæmt aðalskipulagi bæjarins sé svæðið neðan Strandgötu verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði. Í ljósi athugasemda er borist hefðu á athugasemdartíma hafi breytingar verðið gerðar og fallið frá áformun um að hafa lóðir við Sjávargötu 11-18. Lóðum og byggingarreitum hafi verið skipt upp í minni byggingareiningar og hámarkshæð húsa á nýjum lóðum lækkuð úr níu metrum í fimm og heimild til íbúðar í risi felld niður. Á þegar byggðum lóðum sé hámarkshæð húsa takmörkuð við hæð núverandi bygginga. Með þessu hafi verið komið til móts við kærendur, byggingar lækkaðar og dregið úr byggingarmagni, án þess að tillögunni hafi verið breytt í grundvallaratriðum.
Þá sé bent á að í samráði við Siglingastofnun hafi lágmarkshæð gólfa í húsum á svæðinu verið færð inn í deiliskipulagið, þar sem tekið hafi verið tillit til hæstu mögulegrar sjávarstöðu, ölduágangs og spár um hækkandi sjávarborð. Afstaða gagnvart íbúðarbyggð í Miðtúni og Norðurtúni, miðað við lágmarkshæð gólfa í húsum, sé sýnd í sniði á skýringaruppdrætti deiliskipulagsins. Einnig hafi, að höfðu samráði við Siglingastofnun, verið færð inn á uppdráttinn lega núverandi og fyrirhugaðra varnarmannvirkja.
Í samræmi við gildandi aðalskipulag sé gert ráð fyrir því að svæðið neðan Strandgötu verði verslunar-, athafna- og iðnaðarsvæði. Rétt sé að geta þess að samkvæmt eldra aðalskipulagi frá árinu 1991 hafi svæðið verið auðkennt sem iðnaðarsvæði. Á deiliskipulagsuppdráttinn hafi verið færð inn afmörkum náttúruverndarsvæðis nr. 108, fjörur og tjarnir á Rosmhvalanesi, eftir samráð við Umhverfisstofnun og viðmiðun stofnunarinnar um stærð og náttúruverndargildi svæða á náttúrminjaskrá. Strandsvæði og fjörur séu skilgreind sem svæði sem afmarkist annars vegar af efstu stórstraumsflóðamörkum og hins vegar stórstraumsfjörumörkum.
Í aðalskipulagi sé gert ráð fyrir nýjum Sandgerðisvegi úr suðaustri sem tengist nýrri Strandgötu suðaustan fyrirhugaðrar atvinnuuppbyggingar, og Sjávargötu er liggi að hafnarsvæðinu. Þar með færist þungaumferð suður fyrir núverandi íbúðarbyggð. Í aðalskipulaginu sé gert ráð fyrir að allri þungaumferð verði beint um Sjávargötu, að Hafnarsvæðinu. Hið kærða deiliskipulag sé í samræmi við gildandi aðalskipulag hvað þetta varði. Í afgreiðsluferli deiliskipulagsins hafi verulega verið tekið tillit til sjónarmiða íbúa við Miðtún og Norðurtún.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði.
Eins og að framan er rakið samþykkti húsnæðis-, skipulags- og byggingarráð á árinu 2007 að auglýsa tillögu að deiliskipulagi hafnarsvæðisins í Sandgerði, suðursvæði. Bárust athugasemdir og í kjölfar þess samþykkti bæjarstjórn tvívegis á fundum sínum að gera breytingar á samþykktinni. Fólu breytingar þessar m.a. í sér að sérstökum ákvæðum um sjóvarnargarða og fornminjar var bætt í greinargerð og settir fram skilmálar um gólfkóta aðkomuhæða húsa á lóðum nr. 2 og 4-16 við Sjávargötu. Þá var fallið frá lóðum á suðurhluta svæðisins, lóðum nr. 28-34 við Strandgötu var skipt upp, byggingarreitir minnkaðir og aðkoma skilgreind frá Sjávargötu. Hámarkshæð húsa var lækkuð og/eða samræmd þeim húsum sem fyrir eru á svæðinu ásamt því að felld var brott heimild til íbúða á efri hæðum. Ennfremur var þjóðvegur færður til austurs og hringtorg við Eyrargötu stækkað og hliðrað til austurs. Að síðustu var færður inn í greinargerð sérstakur kafli um umhverfissjónarmið þar sem breyting var gerð á afmörkun svæðis á náttúruverndarská.
Í 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er fjallað um kynningu, samþykkt og gildistöku deiliskipulags. Í 2. mgr. segir að ákveði sveitarstjórn að breyta auglýstri tillögu í grundvallaratriðum skuli hin breytta tillaga auglýst á nýjan leik.
Eins og að framan er rakið gerði bæjarstjórn tvívegis breytingar á tillögu þeirri er auglýst hafði verið eftir að frestur til að koma að athugasemdum var liðinn. Úrskurðarnefndin telur að framangreindar breytingar sveitarstjórnar á tillögunni séu svo verulegar, þegar litið er til umfangs og eðlis þeirra, að með þeim hafi upphaflegri samþykkt verið breytt í grundvallaratriðum og því hefði þurft að auglýsa að nýju tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins í samræmi við ákvæði 25. gr. skipulags- og byggingarlaga. Þessa var ekki gætt og verður hin kærða samþykkt bæjarstjórnar því felld úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi samþykkt bæjarstjórnar Sandgerðisbæjar frá 7. maí 2008 um deiliskipulag fyrir hafnarsvæði Sandgerðisbæjar, suðursvæði.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
