Ár 2007, föstudaginn 7. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.
Fyrir var tekið mál nr. 74/2006, kæra á samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness um að veita leyfi til að byggja við húsið að Unnarbraut 15 á Seltjarnarnesi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2006, er barst úrskurðarnefndinni 1. október s. á., kærir E f.h. eigenda hússins að Unnarbraut 13, Seltjarnarnesi þá ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006 að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi. Á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006 var ofangreind afgreiðsla samþykkt.
Kærendur krefjast þess að felld verði úr gildi samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar. Með bréfi, dags. 6. október 2006, var þess jafnframt krafist að fyrirhugaðar framkvæmdir yrðu stöðvaðar. Ekki kom til þess að framkvæmdir hæfust við viðbygginguna. Hefur krafa kærenda um stöðvun framkvæmda því ekki verið tekin til úrlausnar.
Málavextir: Á lóðinni að Unnarbraut 15 er tvíbýlishús á tveimur hæðum og er grunnflötur hússins 137,34 fermetrar. Birt flatarmál fyrstu hæðar er 116,4 fermetrar og annarrar hæðar 132,8 fermetrar. Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 11. maí 2006 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að byggja við tilgreint hús þannig að heimilt yrði að stækka það í átt frá götu og þar með hvora hæð um u.þ.b. 30 fermetra. Samþykkt var að senda málið í grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.
Kærendur eru eigendur að raðhúsum á lóðinni númer 13 við Unnarbraut og eru þau merkt 13a, 13b og 13c talið frá götu. Snúa stofur, sólskálar og litlir garðar suðvestan húsanna að húsi byggingarleyfishafa að Unnarbraut 15. Gerðu kærendur athugasemdir við fyrirhugða viðbyggingu sem þeir töldu rýra gæði húseigna sinna verulega.
Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. júlí 2006 og niðurstaða grenndarkynningar kynnt. Málið var enn tekið fyrir hjá nefndinni hinn 17. ágúst en afgreiðslu frestað og samþykkt að skoða málið nánar á vettvangi. Á fundi nefndarinnar hinn 31. ágúst 2006 var umsóknin loks afgreidd með eftirfarandi hætti: „Umsóknin samþykkt. Byggingarfulltrúa jafnframt falið að svara athugasemd sem borist hafði við grenndarkynningu“.
Hafa kærendur kært samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er bent á að ekki sé til deiliskipulag að svæðinu sem heimili að byggt sé við húsið að Unnarbraut 15. Er vísað til þess að kærendur hafi mótmælt framkvæmdum vegna viðbyggingarinnar með bréfi, dags. 14. júní 2006, en ekki hafi verið tekið tillit til athugasemda þeirra við vinnslu málsins. Telja kærendur að með fyrrgreindri ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar hafi verið gengið mjög gróflega á rétt þeirra og lífsgæði og verðgildi eignar þeirrar verið rýrt verulega. Kærendur bendi sérstaklega á að óbætanleg skerðing verði á birtu við miðhúsið nr. 13b og útsýni frá því til hafs hverfi algjörlega og verði framvegis ekkert nema að vegg hússins að Unnarbraut 15.
Málsrök Seltjarnarnesbæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er vísað til þess að þar sem hvorki sé fyrir hendi deiliskipulag að svæðinu né um umfangsmikla viðbyggingu að ræða eigi grenndarkynning samkvæmt 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við. Ekki sé um að ræða breytingu á notkun hússins og viðbyggingin falli vel að húsinu og yfirbragði hverfisins. Bent sé á að núverandi nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 15 sé lágt miðað við hverfið allt og aðliggjandi lóðir eða 0,37 en verði 0,44 eftir hina umdeildu stækkun, sem sé innan viðmiðunarmarka lóða í nágrenninu. Viðbyggingin verði sjö metra frá lóðarmörkum Unnarbrautar 13 og birtuskerðing óveruleg af hennar völdum. Þá telji bæjaryfirvöld að útsýnisskerðing vegna viðbyggingarinnar verði ekki meiri en búast megi við í þéttbýli.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt. Vísar byggingarleyfishafi til þess að hvorki sé til deiliskipulag fyrir lóð hans né lóð kærenda. Því sé mótmælt að ekki hafi verið til staðar heimild til að stækka hús hans en öll leyfi hafi verið fengin til stækkunar þess. Hafi hann og byggingaryfirvöld farið í öllu eftir þeim lagareglum og reglugerðum sem hér gildi. Grenndarkynning hafi átt sér stað og viðkomandi aðilum verið leyft að neyta andmælaréttar síns. Nægilegt hafi verið að grenndarkynna málið en um óverulega breytingu sé að ræða á byggðamynstri hverfisins. Vísi byggingarleyfishafi máli sínu til stuðnings í dóm Hæstaréttar nr. 114/2001 og úrskurð úrskurðarnefndarinnar i máli nr. 80/2005. Þá sé á það bent að kærendur hafi marg oft óskað eftir því að fá að stækka hús sín og hafi það verið samþykkt.
Því sé andmælt að umrædd viðbygging valdi útsýnisskerðingu í íbúð 13a enda sé það ekki til staðar en jafnframt sé því andmælt að útsýnisskerðing verði í íbúð 13c þar sem viðbyggingin taki mið af byggingarlínu á aðalbyggingu hússins nr. 17, en sú lína marki útsýni úr þessari íbúð. Byggingarleyfishafi neiti því ekki að viðbyggingin hafi áhrif á núverandi útsýni úr íbúð 13b en telji að það byggist m.a. á því að ekki hafi verið gerðar eðlilegar breytingar á garðinum við húsið nr. 15, en yrði svo gert myndi núverandi útsýni af neðri hæð hússins nr. 13b skerðast með sambærilegum hætti og þá yrði ekkert útsýni af neðri hæð þess húss. Hús kærenda sé fjórða hús frá sjávarlínu og einkennilegt sé ef slík staða geti hindrað hógvær áform íbúa í nærliggjandi húsum til framkvæmda.
Byggingarleyfishafi bendi á að hafa verði í huga að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
Þá telji byggingarleyfishafi að taka beri mið af jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og beita jafnræðissjónarmiðum og sé í því sambandi bent á að byggt hafi verið við allar þrjár íbúðir hússins að Unnarbraut 13 á undanförnum árum. Athygli sé vakin á því að nýtingarhlutfall lóðar byggingarleyfishafa sé mun lægra en lóða í kring. Eftir stækkun muni nýtingarhlutfallið verða 0,41 en lóðin sé 900 fermetrar eða 11% stærri en lóð kærenda. Nýting lóðar kærenda sé 0,58 og því um 100 fermetra eða 21% meira byggingarmagn þar en á lóðinni að Unnarbraut 15.
Byggingarleyfishafi bendi á að við útlitshönnun og útfærslu á viðbyggingu hafi verið lögð rík áhersla á að heildarmynd hússins héldist og væri í fullu samræmi við upphaflegt útlit þess. Viðbyggingin hafi engin áhrif á götumynd og snúi frá götu í átt að bílskúr og stórum garði. Ytri mörk stækkunar hafi verið miðuð við samsvarandi línu á aðalbyggingu. Þá sé vitnað til orða byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi þess efnis að breyting á notkun hússins og viðbygging falli vel að núverandi húsi og yfirbragði.
Að lokum sé því haldið fram að sjónarmið um athafnafrelsi leiði til þess að heimila verði stækkun húss á lóðinni enda sé um hóflega stækkun að ræða og nýtingarhlutfall eftir stækkun verði eftir sem áður minna en á lóð kærenda.
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu sem ekki verða rakin hér frekar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 4. september 2007 að viðstöddum fulltrúum kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006, um að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi.
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.
Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.
Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða stækkun húss sem nemur rúmlega 27% af heildarflatarmáli þess. Sú hlið hússins sem snýr að eignum kærenda lengist til suðurs um 3,8m en því til viðbótar er gert ráð fyrir 1,0m breiðum steyptum stiga meðfram nýjum suðurgafli hússins frá lóð og upp að útgangi á 2. hæð.
Úrskurðarnefndin telur að fyrirhuguð viðbygging muni hafa veruleg grenndaráhrif á eignir kærenda, einkum húsið nr. 13b við Unnarbraut. Lutu athugasemdir kærenda við grenndarkynningu raunar einkum að þessum áhrifum, svo sem að skerðingu á birtu og útsýni og auknu skuggavarpi. Ekkert var hins vegar að þessum athugasemdum vikið í svari byggingarfulltrúa f.h. skipulags- og mannvirkjanefndar til kærenda og verður ekki ráðið af málsgögnum að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar. Bar þó nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.
Með hliðsjón af framansögðu er það mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið sýnt fram á að áhrif umdeildar byggingar, sem felur í sér 27% stækkun húss byggingarleyfishafa, geti talist óveruleg. Voru því ekki skilyrði til þess að veita hið umdeilda byggingarleyfi án þess að unnið væri deiliskipulag fyrir umrætt svæði. Fær þessi niðurstaða einnig stoð í greinargerð aðalskipulags Seltjarnarness, sem staðfest var af umhverfisráðherra hinn 16. maí 2006, þar sem segir í umfjöllun um þéttingu byggðar í eldri hverfum að stefnt sé að því að á einstökum svæðum verði unnið deiliskipulag þar sem mörkuð verði stefna varðandi þéttingu byggðar.
Hvað varðar tilvísun byggingarleyfishafa til niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 80/2005 tekur nefndin fram að í því máli var deilt um breytingu á deiliskipulagi sem gerð var að undangenginni auglýsingu samkvæmt 25. gr. skipulags- og byggingarlaga og því ekki um sambærilegt úrlausnarefni að ræða við það sem hér er til meðferðar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 31. ágúst 2006, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 11. september 2006, um að veita leyfi til að byggja við húsið á lóðinni nr. 15 að Unnarbraut á Seltjarnarnesi.
_________________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir
