72/2013 Arnarholt

Árið 2015, miðvikudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 72/2013, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 18. júní 2013 um að veita leyfi til að reisa sumarhús á lóð nr. 8B í landi Arnarholts.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 15. júlí 2013, sem barst nefndinni 17. s.m., kærir Björn Jóhannesson hrl., f.h. eigenda jarðarinnar Hlöðutún, Borgarbyggð, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 18. júní 2013, að veita leyfi til að reisa sumarhús á lóð nr. 8B í landi Arnarholts.

Gögn málsins bárust frá Borgarbyggð 26. maí 2015.

Málavextir: Á árinu 1994 keyptu núverandi eigendur jörðina Arnarholt. Sama ár voru gerð drög að landskiptagerð milli eigenda Arnarholts og Hlöðutúns. Á árinu 1996 hófst deiliskipulagsgerð jarðarinnar Arnarholts að frumkvæði eigenda hennar. Var deiliskipulagið samþykkt af bæjarstjórn Borgarbyggðar 11. febrúar 1998, yfirfarið af Skipulagsstofnun 12. mars s.á. og tók gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 31. s.m. Með umræddu deiliskipulagi var landinu skipt upp í 40 byggingarreiti, hver að stærð 500 m2. Hinn 5. júní 2003 undirrituðu eigendur Arnarholts stofnskjal lóða og voru greindir byggingarreitir gerðir að sérstökum fasteignum. Stofnskjalið var móttekið til þinglýsingar 23. s.m. Hinn 28. júní 2007 var lóðum nr. 8A og 8B í landi Arnarholts afsalað til leyfishafa. Var afsalið móttekið til þinglýsingar 31. mars 2008 og innfært í þinglýsingarbækur 3. apríl s.á.

Hinn 18. júní 2013 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Borgarbyggðar tekin fyrir umsókn, dags. 11. febrúar s.á., þar sem sótt var um leyfi til að byggja sumarhús á lóðinni Arnarholt 8B. Var erindið samþykkt með eftirfarandi bókun: „Samþykkt, enda fellur framkvæmdin að skipulagi svæðisins“.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að sameiginlegt beitiland hafi fylgt jörðunum Hlöðutúni og Arnarholti og sé það land í óskiptri sameign jarðanna. Hafi verið reynt að ná samkomulagi um skiptingu landsins allt frá árinu 1994 en það hafi ekki borið árangur. Þrátt fyrir að ekki sé samkomulag um landskiptin hafi eigendur Arnarholts látið vinna deiliskipulag fyrir jörðina sem hafi m.a. náð inn á land í óskiptri sameign jarðanna. Einnig hafi verið skipulagður hluti lands sem hafi átt að koma í hlut Hlöðutúns samkvæmt greindum drögum.

Árið 2009 hafi verið undirrituð landskiptagerð af eigendum Hlöðutúns og meirihluta eigenda Arnarholts. Sú landskiptagerð hafi verið samþykkt af sveitarstjórn Borgarbyggðar og þinglýst á viðkomandi jarðir. Landbúnaðarráðuneytið hafi hins vegar synjað staðfestingu hennar sökum formgalla. Sé landið því enn í óskiptri sameign og hafi árangurslaust verið reynt að ná samkomulagi um landskipti milli jarðanna. Bygging sú, sem hið kærða byggingarleyfi taki til, sé í óskiptu landi Hlöðutúns og Arnarholts. Ekkert samkomulag sé á milli eigenda Hlöðutúns og Arnarholts um nýtingu eða afnot af umræddu landi. Af þeim sökum hafi ekki verið heimilt að gefa út byggingarleyfið. Skipti engu máli þó fyrir hendi sé gilt deiliskipulag og að fyrirhuguð bygging sé í samræmi við það.

Málsrök Borgarbyggðar: Af hálfu sveitarfélagsins er bent á að 18. júní 2013 hafi byggingarfulltrúinn í Borgarbyggð veitt byggingarleyfi vegna lóðar nr. 8B úr landi jarðarinnar Arnarholts. Við þá ákvörðun hafi annars vegar legið til grundvallar að leyfishafi væri þinglýstur eigandi umræddrar lóðar og hins vegar að umrætt frístundahús uppfyllti alla skilmála gildandi deiliskipulags.

Eigendur Arnarholts hafi látið vinna deiliskipulag fyrir jörðina sem hafi tekið gildi 31. mars 1998. Sé það enn í gildi. Við gerð þess hafi verið farið eftir öllum gildandi lögum. Deiliskipulagið hafi verið yfirfarið af Skipulagsstofnun sem hafi hvorki talið á því form- né efnisgalla. Ennfremur hafi verið haft samráð við eigendur jarðarinnar Hlöðutúns við gerð deiliskipulagsins þar sem það hafi m.a. tekið til óskipts lands jarðanna tveggja. Í bréfi kæranda til Skipulagsnefndar Borgarbyggðar, dags. 23. september 1996, séu nefnd tvö ófrágengin atriði um landaskiptin. Engin þeirra 40 lóða sem tilteknar hafi verið í skipulaginu liggi á þeim svæðum. Skipulag jarðarinnar Arnarholts og tilurð lóðanna 40 hafi verið í fullu samráði og með samþykki kærenda. Umræddar lóðir hafi svo orðið að sjálfstæðum fasteignum í eigu eigenda Arnarholtsjarðarinnar með þinglýsingu stofnskjals, dags. 23. júní 2003.

Þrátt fyrir að skiptingu á sameiginlegu landi Arnarholts og Hlöðutúns sé enn ekki lokið og enn sé til staðar óskipt land jarðanna tveggja sé ekki hægt að líta svo á að lóð 8B við Arnarholt sé hluti af því. Samkvæmt þinglýsingabók sé lóð 8B sjálfstæð fasteign með sérstöku landnúmeri og þinglýst eign leyfishafa.

Málsrök leyfishafa: Leyfishafi bendir á að efnislegt samkomulag um skipti á landi Hlöðutúns og Arnarholts hafi legið fyrir allt frá árinu 1994. Að auki hafi kærendur ekki gert athugasemdir við gerð deiliskipulags fyrir jörðina Arnarholt á sínum tíma. Það deiliskipulag hafi tekið gildi 31. mars 1998 og sé enn í gildi. Í umræddu deiliskipulagi séu tilteknar 40 lóðir undir frístundahús sem séu allar í landi sem hafi komið í hlut Arnarholts samkvæmt greindu samkomulagi frá 1994. Hafi kærendur ekki gert neinar athugasemdir við þau frístundahús sem byggð hafi verið á hinu meinta óskipta landi, en fyrsta frístundahúsið hafi risið rétt fyrir síðustu aldamót. Styðji það enn frekar að kærendur hafi litið svo á að samkomulag hafi ríkt um landskiptin og að þessar lóðir hafi allar komið í hlut Arnarholts.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi byggingarleyfis sem heimilar byggingu frístundahúss á lóð nr. 8B á jörðinni Arnarholti. Telja kærendur að ekki hafi verið heimilt að veita byggingarleyfið. Þeir séu sameigendur að því landi þar sem umrædd lóð sé staðsett þar sem  ekki hafi náðst samkomulag um skiptingu á því.

Fasteignareigendur fara með ráðstöfunarrétt yfir fasteignum sínum og eru eðli máls samkvæmt einir til þess bærir að sækja um byggingarleyfi fyrir mannvirkjum á lóð sinni. Líkt og greinir í málavöxtum varð leyfishafi þinglýstur eigandi umræddrar lóðar þegar afsali þess efnis var þinglýst árið 2008. Af þinglýstum gögnum verður ekki annað ráðið en að leyfishafi sé einn eigandi lóðar 8B í landi Arnarholts. Þinglýsingum fylgir tiltekinn áreiðanleiki að lögum og verða þær lagðar til grundvallar við töku stjórnvaldsákvarðana. Af þeim gögnum sem liggja fyrir úrskurðarnefndinni er ljóst að efnislegur ágreiningur er uppi um eignarréttindi á svæðinu. Slíkur ágreiningur, sem og um efni þinglýstra réttinda, heyrir hins vegar undir dómstóla en ekki undir úrskurðarnefndina. Það er því ekki á valdsviði nefndarinnar að skera úr um hann. Að teknu tilliti til framangreinds var byggingarfulltrúa heimilt að samþykkja umsókn þinglýsts eiganda fyrrgreindrar lóðar um byggingu frístundahúss þar, enda væru greind byggingaráform í samræmi við gildandi skipulag svæðisins.

Af öllu framangreindu virtu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Borgarbyggð frá 18. júní 2013 að veita leyfi til að reisa sumarhús á lóð nr. 8B í landi Arnarholts.