Ár 2007, fimmtudaginn 4. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 70/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um samþykki fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými ásamt leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 21. sama mánaðar, kærir S, Skagaseli 11, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005 um að samþykkja áður gerða stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými og að veita leyfi til að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar íbúðarhússins á lóðinni nr. 8 við Steinasel í Reykjavík. Borgarráð staðfesti fyrrgreinda ákvörðun hinn 1. september 2005. Hinn 10. október 2006 samþykkti byggingarfulltrúi beiðni um endurnýjun hinnar kærðu ákvörðunar og var sú samþykkt staðfest í borgarráði hinn 12. október 2006.
Málsatvik: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. ágúst 2003 var lögð fram umsókn eiganda hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík um leyfi til að til að breyta útliti og innra fyrirkomulagi hússins, stækka aukaíbúð og bílgeymslu og taka í notkun óuppfyllt rými á fyrstu hæð. Jafnframt var sótt um leyfi til að byggja við suður- og norðurhlið hússins. Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem samþykkti að grenndarkynna umsóknina og bárust athugasemdir, m.a. frá kæranda. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 15. október 2003 var umsókninni synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. Þar sagði m.a. að í húsinu að Steinaseli 8 væru tvær samþykktar íbúðir, samtals 400 fermetrar að flatarmáli, og væri nýtingarhlutfall 0,47. Deiliskipulag svæðisins, er samþykkt hefði verið á árinu 1974, tæki til 114 einbýlishúsalóða þar sem í tíu húsum væru leyfðar aukaíbúðir, allt að 60 fermetra að stærð. Hámarksnýtingarhlutfall væri miðað við 0,4 en á nokkrum lóðum hefðu verið samþykkt stærri hús en miðað væri við í skilmálum með nýtingu allt að 0,49. Ef umsókn um stækkun hússins að Steinaseli 8 yrði samþykkt yrði nýtingarhlutfall lóðar þess 0,546. Var niðurstaða skipulagsfulltrúa sú að í ljósi mótmæla íbúa og þar sem um væri að ræða stórt hús miðað við önnur hús í hverfinu væri ekki hægt að verða við erindinu eins og það lægi fyrir.
Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 11. júní 2004 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar nr. 8 við Steinasel, sem fól í sér að byggt yrði yfir og undir svalir að norðanverðu og byggt yfir verönd sem gengi inn í efri hæð hússins að sunnanverðu. Við breytinguna myndi byggingarreitur stækka um 0,61 fermetra til norðurs og nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði 0,54 í stað 0,39. Var tillagan grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr. sbr. ákvæði 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Kom kærandi máls þessa athugasemdum sínum á framfæri til skipulagsyfirvalda vegna tillögunnar. Í umsögn skipulagsfulltrúa um málið, dags. 13. ágúst 2004, kom fram að samkvæmt tillögunni hafi þakhæð fyrirhugaðrar yfirbyggingar yfir suðursvalir á lægri hluta hússins verið lækkuð frá því sem áður hefði verði sótt um, til samræmis við leyfilegar húshæðir í gildandi deiliskipulagi. Að öðru leyti væri tillagan óbreytt. Væri því komið til móts við athugasemdir er borist hefðu. Í umsögninni sagði að lokum: „Hæð á þaki hússins samræmist deiliskipulagi en nýtingarhlutfall er nokkuð hærra eða 0,54 í stað 0,4. Fordæmi eru víða í hverfinu fyrir hærri nýtingu en deiliskipulag leyfir eða allt að 0,49. Með tilliti til athugasemda og nýtingarhlutfalls er ekki hægt að fallast á erindið“. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 18. ágúst 2004 var erindinu synjað með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.
Á fundi skipulagsfulltrúa í janúar árið 2005 var lagt fram bréf f.h. eiganda hússins að Steinaseli 8, þar sem þess var óskað að fyrrgreind synjun á beiðni um breytingar á húsinu yrði afturkölluð og var málinu vísað til skipulagsráðs sem á fundi hinn 2. febrúar s.á. frestaði erindinu.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi til breytinga á fasteigninni að Steinaseli 8. Var óskað eftir því að veitt yrði leyfi fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í áður óuppfylltu sökkulrými. Jafnframt að heimilað yrði að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar, og að þak yrði reist yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði. Þá var óskað eftir því að veitt yrði leyfi til að breyta gluggum á fyrstu hæð hússins. Var málinu vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa sem vísaði því til umsagnar hverfisarkitekts auk lögfræði og stjórnsýslu. Hinn 13. maí 2005 var málið tekið fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa sem féllst á framkomið erindi með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. Umsóknin var tekin fyrir á ný á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 17. maí 2005 og frestað en bókað að ekki væru gerðar athugasemdir við málið vegna skipulags. Hinn 9. ágúst 2005 var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa og því enn frestað. Á fundi byggingarfulltrúa hinn 30. ágúst 2005 var eftirfarandi fært til bókar: „Stærð: Áður gerð stækkun 70,2 ferm., viðbygging 6,8 ferm., samtals 77 ferm., 329.4 rúmm. Útigeymslur og skýli yfir verönd (B-rými) samtals 56.8 ferm., 150.4 rúmm … Samþykkt.“
Hefur kærandi skotið fyrrgreindri ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi telur að verði þak hússins að Steinaseli 8 hækkað muni útsýni úr húsi hans yfir Kópavog, Reykjavík og Snæfellsjökul hverfa en húsið hafi verið hannað með það í huga að útsýnis mætti sem best njóta. Um augljósa verðmætaskerðingu á húseign kæranda sé að ræða. Hæð og stærð húsa í umræddu hverfi hafi verið ákveðin með byggingarskilmálum þegar hverfið hafi verið hannað og skjóti það skökku við að breyta einbýlishúsi í einbýlishúsahverfi í þríbýlishús. Hækkun á þaki viðbyggingar og svölum sé hafnað algjörlega en hús kæranda hafi verið hannað þannig þegar það hafi verið byggt um 1980 að hann gæti notið þess útsýnis sem lóðin bjóði uppá.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld halda því fram að hin kærða samþykkt byggingarfulltrúa byggist á því að viðbygging í suður sé ekki lengur inni á uppdráttum sem lokuð bygging heldur hálfopið rými (B-rými) sem ekki sé nú hluti af fermetratölu húss, en hafi verið það áður. Viðbygging í norður, sem sé útbyggður gluggi og sorpgeymsla, teljist svo óveruleg að hún hafi ekki verið talin skipta máli í þessu sambandi. Sýnt hafi verið fram á að hús í nágrenninu væru öll álíka stór og umfram hámarksstærðir samkvæmt deiliskipulagi. Af hálfu borgaryfirvalda sé vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 11. maí 2005. Þar segi að svo virðist sem stærð hússins hjá fasteignamati sé röng þar sem samþykktar teikningar sýni hús sem sé u.þ.b. 320 fermetrar að flatarmáli en 392,2 fermetrar samkvæmt umsókn. Aukning byggingarmagns komi fyrst og fremst til af því að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými og breytingin hafi því óveruleg umhverfisleg áhrif. Aðrar viðbætur séu smávægilegar og innan byggingarreits. Heildarbyggingarmagn á lóðinni sé orðið nokkuð mikið en þar sem húsið sé tvær hæðir verði ásættanlegur hluti lóðarinnar eftir til útivistar. Þá segi í umsögn skipulagsfulltrúa að þróun byggðar í eldri einbýlishúsahverfum borgarinnar hafi víða orðið þannig að byggingarmagn á lóðum sé meira en deiliskipulag hafi reiknað með, fordæmi fyrir slíku séu því mörg og í mörgum tilvikum hafi húsin í upphafi verið samþykkt stærri en heimilt hafi verið. Niðurstaða skipulagsfulltrúa hafi því, með vísan til þess sem að ofan greini og þess að breytingar séu innan byggingarreits, verið sú að ekki hafi verið gerð athugasemd við erindið.
Borgaryfirvöld vísi jafnframt í umsögn skipulagsfulltrúa frá 25. ágúst 2005 vegna nýtingarhlutfalls lóðarinnar. Þar segi að komið hafi í ljós að brúttóflatarmál að viðbættum B-rýmum sé nokkru hærra en umsögn skipulagsfulltrúa frá 11. sama mánaðar byggi á. Tilgreint sé að stærð lóðarinnar sé 847 fermetrar að flatarmáli, uppgefin núverandi heildarstærð hússins sé 327,1 fermetri og nýtingarhlutfall 0,39. Heildarstærð eftir breytingu við gerð umsagnar hinn 11. maí 2005 hafi verið 393,2 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,46. Heildarstærð með B-rýmum sé 462,5 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,55 en samkvæmt deiliskipulaginu sé stærð hússins 339 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,4. Byggingarmagnsaukningin á lóðinni sé til komin að mestu vegna þess að verið sé að gera grein fyrir rými sem áður hafi verið skilgreint sem uppfyllt rými í kjallara og því að verið sé að loka af rými inni í miðju húsi og hafi breytingin því óveruleg umhverfisáhrif í för með sér. Málið eigi sér nokkuð langa forsögu og hafi umsóknin þróast þannig að breytingarnar séu nú innan ramma deiliskipulagsins og byggingarreits hvað aðra þætti varði en það að nýtingarhlutfallið sé hærra en leyfilegt sé. Þá sé ennfremur bent á að þróun byggðar í hverfum frá þessum tíma hafi orðið þannig að vegna framkvæmda hafi orðið til rými sem ekki séu hluti af samþykktum aðaluppdráttum og liggi því oft ekki fyrir í raun upplýsingar um byggingarmagn á lóðum. Ef til staðar ætti að vera greinargóð mynd af nýtingu lóða á svæðum frá þessum tíma, miðað við gildandi skilgreiningu reglugerðar á útreikningi nýtingarhlutfalls, þar sem kveðið sé á um að B-rými skuli reikna með til nýtingarhlutfalls á lóð, þyrfti að fara í veigamikla rannsóknarvinnu. Niðurstaða skipulagsfulltrúa sé sú að umsóknin víki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags um nýtingarhlutfall en í ljósi þess sem áður sé rakið sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.
Samkvæmt öllu fyrrgreindu telji Reykjavíkurborg að réttilega hafi verið staðið að samþykkt byggingarleyfis og að meðferð þess hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. Minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér breytt útlit götumyndar, aukið skuggavarp og aðrar breytingar enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í tilgreindum lögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er því haldið fram að tilgangur þess að ráðist hafi verið í framkvæmdir sé þríþættur. Í fyrsta lagi þurfi að lagfæra steypuskemmdir á húsinu og stækka borðstofu. Í öðru lagi að stækka eldhúsið sem sé of lítið en svalir, sem séu fyrir enda þess, séu litlar, gagnslausar og safni aðeins óhreinindum. Í þriðja lagi að auka geymslupláss. Byggingarleyfishafi telji að ofangreindar framkvæmdir auki verðgildi eignarinnar sem hafi jákvæð áhrif á sölu húsa í næsta nágrenni.
Þá sé því haldið fram að kærandi máls þessa hafi farið með rangfærslur í bréfum sínum til byggingarfulltrúa. Ekki sé unnt að fallast á að með breytingum á húsinu verði það að fjölbýlishúsi. Húsið að Steinaseli 8 sé tvær einingar og með framkvæmdunum sé verið að gera húsið að betri íverustað.
Ekki sé farið fram á hækkun hússins heldur muni tillögurnar fela það í sér að þaklínu verði fylgt. Þak hússins hafi verið lækkað enn frekar frá því að fyrst hafi verið lögð inn umsókn um breytingu á húsinu þrátt fyrir að breytingar hafi aldrei valdið auknu skuggavarpi gagnvart íbúum Skagasels 8. Málið hafi tekið langan tíma, eða um tvö og hálft ár, og valdið byggingarleyfishafa fjárhagslegu tjóni þar sem til hafi staðið að selja húsið en ekki hafi getað orðið úr því vegna þessa seinagangs.
Á það sé bent að þegar húsið að Steinaseli 8 hafi verið byggt hafi verið algengt að ekki hafi verið fyllt upp í rými sem mynduðust í sökklum. Þannig hafi málum verið háttað í húsinu að Steinaseli 8 og hafi lega klappar verið látin ráða gólfhæð í einstökum rýmum. Því hafi húsið í upphafi verið skráð minna hjá embætti byggingarfulltrúa en hjá Fasteignamati ríkisins.
Þegar unnið hafi verið að breytingum á húsinu hafi komið í ljós að helsta vandamálið yrði að nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði of hátt. Í útreikningum frá skipulagsfulltrúa hafi komið fram að Staðarsel 8 og Steinasel 8 væru stærstu húsin í hverfinu. Samkvæmt útreikningunum sé nýtingarhlutfall Staðarsels 8 0,49 og við það hafi verið miðað sem hámark fyrir Steinasel 8.
Eftir synjun borgaryfirvalda á beiðnum um stækkun hússins hafi verið farin vettvangsskoðun og þá komið í ljós að aðferð við útreikning á brúttóstærð hafi verið röng. Hafi hönnuður breytinganna ákveðið að kanna útreikninga brúttóflatarmáls og breytingu á skipulags- og byggingarlögum. Samkvæmt frumvarpi til laga um breytingu á skipulags- og byggingarlögum, þingskjali 199, 190. mál á 126. löggjafarþingi og athugasemdum með frumvarpinu, beri að reikna A- og B-rými, að undanskildum svölum, til brúttóflatarmáls við útreikning á nýtingarhlutfalli. Sé því haldið fram að fram til þessa hafi verið miðað við brúttóflöt, birt flatarmál, samkvæmt skráningartöflu. Gerðar hafi verið leiðréttingar á brúttóflatarmáli samkvæmt þessu.
Einnig hafi komið í ljós að upplýsingar um stærð hússins að Staðarseli 8 hafi verið rangar. Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé það hús 421,1 fermetri, birt stærð, og lóðin 710 fermetrar sem geri 0,594 í nýtingarhlutfall. Óljóst sé hvernig standi á því að gamlar fermetratölur hafi verið notaðar í tilfelli Staðarsels 8 til að finna áður samþykkt nýtingarhlutfall. Brúttóflatarmál samkvæmt skipulags- og byggingarlögum fyrir Staðarsel 8 sé það sama og birta flatarmálið. Séu teikningar að Staðarseli 8 skoðaðar komi í ljós að þær hafi verið samþykkar hinn 1. október 2002 eða rúmu ári áður en fundið hafi verið út að hámarkið fyrir hverfið skyldi vera 0,49. Ekki sé hönnuðinum kunnugt um að þær teikningar hafi verið grenndarkynntar eða að gerð hafi verið deiliskipulagsbreyting.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess. Fram kemur í bókun byggingarfulltrúa að áður gerð stækkun hússins sé 70,2 fermetrar, viðbygging 6,8 fermetrar, eða samtals 77 fermetrar. Þá segir einnig að útigeymslur og skýli yfir verönd, eða svokölluð B-rými, séu samtals 56,8 fermetrar.
Í gildi er deiliskipulag fyrir Seljahverfi, Selhrygg, samþykkt í borgarráði hinn 17. desember 1974, sbr. 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997. Samkvæmt því deiliskipulagi er leyfilegt nýtingarhlutfall lóða á svæðinu allt að 0,4. Húsið að Steinaseli 8 er samkvæmt eldri samþykktum teikningum 327,1 fermetri að stærð, lóð þess 847 fermetrar og nýtingarhlutfall 0,39. Eins og áður segir felst í hinni kærðu samþykkt m.a. heimild til að byggja við fyrstu og aðra hæð á austurhlið hússins og reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar þess. Að loknum þessum breytingum á húsinu, ásamt þeim er áður hafa verið gerðar, verður fermetrafjöldi þess rúmlega 460 og nýtingarhlutfall um 0,5. Er því ljóst að hið umdeilda byggingarleyfi fer talsvert út fyrir nýtingarheimildir þær er á svæðinu gilda.
Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum er heimilt að hafa tvær íbúðir í húsinu að Steinaseli 8 og í sérákvæði þeirra nr. 1.1 segir að önnur íbúðin megi þó aldrei vera stærri en 70 fermetrar. Í húsinu eru tvær íbúðir sem eftir breytingar samkvæmt hinni kærðu samþykkt yrðu báðar talsvert umfram greind stærðarmörk. Samkvæmt þessu brýtur hið kærða byggingarleyfi einnig í bága við deiliskipulagsskilmála þá er á svæðinu gilda hvað þetta varðar.
Er borgaryfirvöldum barst fyrst beiðni um breytingar á húsinu að Steinaseli 8 var erindið grenndarkynnt og síðan hafnað. Síðar var lögð fram umsókn um breytt deiliskipulag vegna lóðarinnar og var sú umsókn grenndarkynnt samkvæmt 2. mgr. 26. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Var henni einnig hafnað og kom því aldrei til þess að deiliskipulagi væri breytt vegna umræddrar lóðar.
Með hinni kærðu ákvörðun var veitt byggingarleyfi til breytinga og stækkunar hússins. Var leyfið veitt þrátt fyrir að í umsögn skipulagsfulltrúa um málið kæmi fram að umsóknin viki lítillega frá ákvæðum deiliskipulags þar sem nýtingarhlutfall væri hærra en þar væri gert ráð fyrir.
Í 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að byggingarframkvæmdir skuli vera í samræmi við samþykkt deiliskipulag en eins og að framan er rakið brýtur hið kærða byggingarleyfi gegn heimildum skipulags eins og að framan er lýst og verður af þeim sökum fellt úr gildi. Breytir það ekki þeirri niðurstöðu þótt það kunni að hafi verið látið átölulaust að vikið væri frá gildandi skipulagi við byggingu einstakra húsa á svæðinu á áttunda og níunda áratug síðustu aldar, löngu fyrir tíð núgildandi laga og reglugerða um skipulags- og byggingarmál.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2005, sem endurnýjuð var 10. október 2006, fyrir áður gerðri stækkun aukaíbúðar og bílgeymslu í óuppfylltu sökkulrými hússins að Steinaseli 8 í Reykjavík ásamt leyfi til þess að byggja við austurhlið fyrstu og annarrar hæðar hússins, reisa þak yfir verönd við suðurhlið annarrar hæðar með hálflokaðri glerhlið að garði og breyta gluggum fyrstu hæðar þess, er felld úr gildi.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
