Ár 2009, föstudaginn 12. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 67/2007, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 12 við Frostaþing í Kópavogi og til vara á afturköllun byggingarfulltrúans, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. júlí 2007, er barst nefndinni samdægurs, kærir Sigurbjörn Þorbergsson hdl., f.h. G og G, lóðarhafa Frostaþings 10 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007 að veita leyfi til að reisa einbýlishús á lóðinni nr. 12 við Frostaþing. Ákvörðunin var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 13. febrúar 2007.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Til vara er þess krafist að afturköllun byggingarfulltrúans í Kópavogi, sem tilkynnt var með bréfi, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi verði ógilt. Jafnframt gerðu kærendur þá kröfu að kveðinn yrði upp úrskurður um stöðvun framkvæmda en þar sem þeim framkvæmdum sem einkum er um deilt í málinu var að mestu lokið er kæra barst nefndinni þótti ekki tilefni til að taka afstöðu til þeirrar kröfu.
Málavextir: Á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 16. maí 2006 var tekið fyrir erindi lóðarhafa að Frostaþingi 12 um leyfi til að byggja hús út fyrir byggingarreit til norðurs, austurs og suðurs, um 1,0-1,7 m, aðkomuhæð hússins yrði hækkuð um 0,18 m og að heimilt yrði að hækka húsið um 9 cm, þ.e. húsið færi 9 cm upp fyrir mestu leyfilegu hæð samkvæmt skipulagsskilmálum. Var ákveðið að senda málið í kynningu til lóðarhafa Frostaþings 10, 11, 13 og 15, Fróðaþings 24 og Dalaþings 15. Málið var kynnt sem útfærsla deiliskipulags og var á skýringarmynd m.a. sýndur stoðveggur er lægi þvert á lóðarmörk. Engar athugasemdir bárust við tillöguna og á fundi skipulagsnefndar hinn 4. júlí 2006 var hún samþykkt sem og á fundi bæjarráðs hinn 13. júlí s.á. Mun auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags ekki hafa verið birt í B-deild Stjórnartíðinda.
Á fundi byggingarfulltrúans í Kópavogi hinn 25. janúar 2007 var veitt leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 12 við Frostaþing og staðfesti bæjarstjórn þá ákvörðun á fundi sínum hinn 13. febrúar s.á.
Með umsókn, dags. 18. maí 2007, sótti lóðarhafi Frostaþings 12 um leyfi til að reisa veggi á norður- og austurmörkum lóðar sinnar auk breytinga á útitröppum og var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 31. maí 2007. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 28. júní s.á., var fyrrgreindum lóðarhafa tilkynnt að við afgreiðslu málsins hefði láðst að leggja fram samþykki lóðarhafa Frostaþings 10 og í ljósi þessara mistaka væri samþykkt leyfisins frá 31. maí 2007 felld úr gildi. Nokkru síðar, eða með bréfi, dags. 9. júlí 2007, tilkynnti byggingarfulltrúi lóðarhafa Frostaþings 12 að komið hefði í ljós að framangreind afgreiðsla hefði verið á misskilningi byggð og væri hún af þeim sökum afturkölluð með vísan til 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Jafnframt sagði svo í bréfinu: „Vakin er athygli yðar á því hér með að lóðarhafi að Frostaþingi 10 telur að á rétti sínum hafi verið hallað við samþykkt byggingarleyfis fyrir einbýlishúsi að Frostaþingi 12. Af hans hálfu er því haldið fram að ekki hafi komið fram við grenndarkynningu að stoðveggur yrði á lóðarmörkum, en slíkir veggir eru háðir samþykki annarra lóðarhafa. Í umsókn um byggingarleyfi kom ekki fram að sótt væri um stoðvegg á lóðarmörkum, en slíkir veggir koma ekki fram á deiliskipulagi.“
Hafa kærendur kært áðurgreindar ákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur byggja á því að hið kærða byggingarleyfi samræmist ekki ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem umræddur veggur sé ekki í samræmi við samþykkt deiliskipulag svæðisins. Í skipulagsskilmálum skuli, sbr. ákvæði 5.4.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, kveða m.a. á um byggingarmagn á lóð og frágang lóða og lóðamarka en í skipulagi sé hvergi minnst á umræddan stoðvegg á lóðamörkum. Nái byggingarleyfið til hans beri að fella það úr gildi þar sem veggurinn sé ekki í samræmi við deiliskipulag.
Jafnframt sé á því byggt að byggingarteikningar stangist á við ákvæði 20. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þar sem téður stoðveggur sé ekki málsettur og hafi því ekki verið möguleiki fyrir kærendur að átta sig á stærð hans og umfangi. Hafi byggingarfulltrúa borið að synja um útgáfu leyfisins þar sem teikningar hafi ekki verið í samræmi við tilvitnuð ákvæði.
Byggingarleyfið sé ennfremur í andstöðu við 1. mgr. 67. gr. byggingarreglugerðar. Um sé að ræða stoðvegg sem rísi á lóðarmörkum, um þriggja metra háan mælt frá yfirborði lóðar kærenda. Hann sé aðeins í um þriggja metra fjarlægð frá stofuglugga kærenda og rísi hærra en gólfflötur í stofu á efri hæð. Því sé um verulega skerðingu á gæðum húseignar kærenda að ræða. Girðing á mörkum lóða sé háð samþykki beggja lóðarhafa og ekki verði gerðar minni kröfur til stoðveggja. Hafi kærendur aldrei samþykkt slík mannvirki á lóðamörkum. Byggingarfulltrúa hafi borið að synja um útgáfu leyfis þar sem samþykki hafi ekki legið fyrir.
Um kærufrest sé byggt á því að kærendum hafi ekki verið ljóst að leyfi fyrir slíkum vegg hefði verið veitt fyrr en hann hafi verið reistur, síðustu vikuna í júní og í byrjun júlí 2007.
Krafa um að felld verði úr gildi afturköllun byggingarfulltrúa á fyrri ákvörðun sé á því byggð að afturköllunin sé ekki í samræmi við ákvæði 25. gr. stjórnsýslulaga en ekki hafi verið haldið fram að um ógildanlega ákvörðun sé að ræða. Hafi umrædd ákvörðun verulega íþyngjandi áhrif fyrir kærendur. Verði að telja kærendur aðila máls í samræmi við meginreglu stjórnsýslulaga, enda hafi þeir lögmætra hagsmuna að gæta þar sem umrætt byggingarleyfi snúi m.a. að mannvirki á mörkum lóðar þeirra.
Ekki hafi verið sýnt fram á að fyrri ákvörðun hafi verið byggð á röngum gögnum. Að auki hafi málið ekki verið nægilega upplýst, sbr. ákvæði 10. gr. stjórnsýslulaga, svo taka mætti ákvörðunina. Þá hafi verið brotinn andmælaréttur á kærendum en þeim hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um meintan „misskilning“. Sé vísað til ákvæða 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 í því sambandi. Samræmist umþrætt ákvörðun hvorki ákvæðum stjórnsýslulaga né ákvæðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Kærendur taka fram að samkvæmt teikningum muni yfirborð lóðar þeirra hækka um ca. 90 cm frá núverandi ástandi. Á móti sé gert ráð fyrir álíka háu handriði á umræddan vegg.
Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er þess aðallega krafist að kröfum kærenda verði vísað frá nefndinni. Til vara er þess krafist að kröfum verði hafnað og til þrautavara að kröfum kærenda verði hafnað að hluta.
Samkvæmt 2. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála sé kærufrestur til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda var kunnugt um þá samþykkt sem hann kæri. Byggingarleyfi hafi verið samþykkt í janúar 2007 og nýtt deiliskipulag ári áður. Kæra sé því of seint fram komin og í ljósi þess beri að vísa málinu frá nefndinni.
Þess sé krafist að kröfu um að byggingarleyfið verði fellt úr gildi verði hafnað en til vara að leyfið verði aðeins ógilt að því er varðar umdeildan stoðvegg á lóðamörkum. Bent sé á að með kynningargögnum við grenndarkynningu hafi fylgt uppdráttur af fyrirhuguðu mannvirki að Frostaþingi 12. Þar hafi mannvirkið verið sýnt og gerð grein fyrir hvað fælist í breytingunni. Á uppdrættinum sé jafnframt gert grein fyrir frágangi á lóðamörkum en sérstaklega sé tilgreindur og sýndur stoðveggur við lóðamörk. Engar athugasemdir hafi borist frá kærendum við kynninguna né hafi samþykkt deiliskipulagsins verið kærð. Málsmeðferð við töku ákvörðunar hafi að öllu leyti verið í samræmi við 2. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997. Byggingarleyfið hafi verið gefið út í samræmi við hið breytta deiliskipulag og sé því í fullu gildi samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sömu laga.
Krafa kærenda um að fella úr gildi þá ákvörðun byggingarfulltrúa að afturkalla byggingarleyfi frá því í maí 2007 sé á misskilningi byggð auk þess sem þeir eigi ekki lögvarinna hagsmuna að gæta vegna þeirrar ákvörðunar. Hinn 21. maí 2007 (sic) hafi byggingarfulltrúi gefið út leyfi fyrir stoðveggjum á austur- og norðurmörkum lóðarinnar Frostaþing 12. Í framhaldi af kvörtun kærenda hafi útgáfa leyfisins verið afturkölluð en um mistök hafi verið að ræða þar sem byggingarleyfið frá 21. maí 2007 (sic) hafi ekki tekið til þess stoðveggjar sem kvörtun kærenda hafi beinst að, þ.e. á lóðamörkum Frostaþings 10 og 12, heldur að stoðveggjum á austur- og norðurmörkum lóðarinnar, sem ekki snúi að lóð kærenda.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi bendir á að leyfi það er afturkallað hafi verið af hálfu byggingarfulltrúi varði stoðveggi á lóðarmörkum að opnum svæðum er tilheyri Kópavogsbæ, en ekki stoðvegg á lóðamörkum Frostaþings 10 og 12. Stoðveggur á lóðarmörkum hafi verið reistur í maí og júní og verið fullbúinn í byrjun júlí 2007.
Teikningar hafi verið lagðar fram til skipulagsnefndar 5. mars 2006. Þá hafi hæðarkóti fyrir neðri hæð Frostaþings 10 verið 100,20 skv. hæðarblaði tæknideildar Kópavogsbæjar. Umræddur stoðveggur sé í kóta 100,90 og hæðarmismunur því 70 cm. Í mars 2007 hafi lóðarhafi Frostaþings 10 fengið samþykktar teikningar þar sem hæðarkóti neðri hæðar sé 98,80, þ.e. 140 cm neðar en skilmálar segi til um, og hæðarmismunur því orðinn 210 cm. Efri brún stoðveggjarins sé því 210 cm fyrir ofan gólfflöt neðri hæðar Frostaþings 10 og standi 10 cm inn á lóð Frostaþings 12.
Þá sé bent á að kærendum hafi allan tímann verið fullkunnugt um stoðvegginn á lóðamörkunum og hafi þeir m.a. nefnt við arkitekt hússins að Frostaþingi 12 í apríl 2007 að veggurinn væri fyrirferðarmikill. Hafi lóðarhöfum Frostaþings 10 staðið til boða að skoða aðra mögulega útfærslu. Telji byggingarleyfishafi sig hafa öll tilskilin leyfi fyrir framkvæmdunum, teikningar hafi verið grenndarkynntar og engar athugasemdir borist.
Andsvör kærenda vegna málsraka byggingarleyfishafa: Kærendur taka fram að húsið að Frostaþingi 10 fari ekki upp fyrir leyfilega hæð. Hins vegar sé byggt niður fyrir hæðarlínu, en það sé ekki í andstöðu við byggingarreglugerð. Aldrei hafi verið samþykkt að reisa mætti vegg á lóðamörkum Frostaþings 10 og 12. Í greinargerð með skipulagsbreytingu hafi einungis verið fjallað um að byggt væri út fyrir byggingarreit en hvergi minnst á umræddan stoðvegg. Vísað sé til ákvæða gr. 5.4.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Þar sem ekki sé getið um téðan stoðvegg í greinargerð með tillögunni geti samþykki á skipulagstillögunni ekki falið í sér samþykki á byggingu hans.
———–
Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í máli þessu sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti leyfis byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007 til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 12 við Frostaþing. Snýr ágreiningsefnið fyrst og fremst að stoðvegg er liggur við norðurmörk lóðar kærenda, þ.e. á mörkum lóðanna nr. 10 og 12 við Frostaþing.
Af hálfu Kópavogsbæjar er aðallega krafist frávísunar málsins á þeirri forsendu að kærufrestur hafi verið liðinn er kæra barst úrskurðarnefndinni. Þá hefur byggingarleyfishafi haldið því fram að kærendum máls þessa hafi verið kunnugt um fyrirhugaða framkvæmd í apríl 2007.
Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er frestur til að skjóta máli til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Ekki nýtur við gagna í málinu um það hvenær kærendum mátti fyrst vera kunnugt um hæð og umfang stoðveggjar við mörk lóðanna. Þykir rétt, m.a. vegna óvissu um það hvenær gengið var frá skjólvegg á brún stoðveggjarins og með hliðsjón af efni bréfs byggingarfulltrúa til byggingarleyfishafa frá 9. júlí 2007, að fallast á að kærufrestur hafi ekki verið liðinn þegar kæra barst nefndinni. Verður kröfu um frávísun því hafnað og málið tekið til efnislegar úrlausnar.
Á svæðinu Vatnsendi-Þing í Kópavogi er í gildi deiliskipulag frá árinu 2005. Samkvæmt því er heimilt á lóðinni að Frostaþingi 12 að byggja einbýlishús á einni hæð auk kjallara. Í almennum ákvæðum fyrir einbýlishús, raðhús og parhús á reit 1, er gilda m.a. fyrir lóðirnar að Frostaþingi 10 og 12, segir í lið 3c um frágang lóða að öll stöllun á lóð skuli gerð innan lóðar í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna nema annað sé tekið fram eða um annað semjist við lóðarhafa aðliggjandi lóða. Komi upp ágreiningur um frágang á sameiginlegum lóðamörkum skuli hlíta úrskurði byggingarnefndar um lausn málsins. Flái við lóðamörk skuli að jafnaði ekki vera brattari en 1:2. Þá segir enn fremur í lið 3d að stoðveggir og skábrautir í bílakjallara skuli vera í samræmi við skilmála skipulagsins (sérákvæði) og skuli sýna á byggingarnefndarteikningum. Stoðveggir séu hluti af hönnun húsa og skuli efni og yfirbragð vera í samræmi við þau.
Úrskurðarnefndin telur með vísan til ofangreinds að túlka beri skilmála skipulagins á þann veg að þar sé gert ráð fyrir stoðveggjum á lóðamörkum. Er þar ekki gerð krafa um að stoðveggir séu sýndir á skipulagsuppdráttum en slíka veggi þarf hins vegar að sýna á byggingarnefndarteikningum. Bar því ekki nauðsyn til að sýna eða geta sérstaklega um hinn umdeilda stoðvegg í skipulagi eða að grenndarkynna áform um byggingu hans og verður ekki fallist á að veggurinn hafi verið reistur í andstöðu við gildandi deiliskipulag.
Fyrir liggur að hæðarmunur lóðanna að Frostaþingi 10 og 12 er meiri en orðið hefði að óbreyttu skipulagi en bæði kærendur og eigandi Frostaþings 12 fengu samþykktar breytingar á hæðarkótum á lóðum sínum. Var samþykkt breyting á hæðarkóta neðri hæðar húss kærenda að Frostaþingi 10 þannig að hann yrði 98,80 í stað 100,20. Að auki var samþykkt hækkun á aðkomuhæð Frostaþings 12 um 18 cm, en þeirri hækkun mótmæltu kærendur ekki. Þótt fallast megi á að umdeildur veggur sé hár þá er hann í samræmi við skipulag með áorðnum breytingum. Veggurinn stendur allur innan marka lóðarinnar nr. 12 og er hann sýndur og málsettur á samþykktum byggingarnefndarteikningum líkt og almennir skilmálar skipulagsins gera ráð fyrir. Verður því ekki fallist á að byggingarleyfi hússins að Frostaþingi 12 fari gegn skilmálum deiliskipulags hvað umræddan vegg varðar og verður það því ekki fellt úr gildi af þeim sökum.
Kærendur telja ennfremur að byggingarleyfið sé í andstöðu við ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar og að ekki skuli gera vægari kröfur til stoðveggja en til girðinga á lóðamörkum. Úrskurðarnefndin fellst ekki á þessi sjónarmið. Umrætt ákvæði tekur til girðinga en ekki stoðveggja. Auk þess er beinlínis gert ráð fyrir því í 2. lið tilvitnaðs ákvæðis að kveðið sé á um það í skipulagi að girt sé með tilteknum hætti og verður að skilja ákvæðið svo að víkja megi frá skilyrðum þess í skipulagi. Er áður rakið hvernig gerð er grein fyrir stöllun lóða, stoðveggjum o.fl. í gildandi skipulagi og ganga þau ákvæði framar ákvæðinu í 1. lið gr. 76 í byggingarreglugerð nr. 441/1998.
Þá hafa kærendur krafist þess til vara að afturköllun byggingarfulltrúans í Kópavogi, sem tilkynnt var með bréfi, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi verði ógilt. Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að umrætt byggingarleyfi varði stoðveggi á norður- og austurmörkum lóðarinnar að Frostaþingi 12, sem ekki snúi að lóð kærenda. Verður ekki séð að gerð þeirra raski svo lögvörðum hagsmunum kærenda að þeir eigi rétt á að fá úrlausn um lögmæti umræddrar afturköllunar, sbr. 5. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997. Tekur úrskurðarnefndin því ekki afstöðu til þess hvort hin kærða afturköllun á fyrri afturköllun hafi verið lögmæt heldur verður þessum kröfulið vísað frá.
Samkvæmt öllu framansögðu verður ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 25. janúar 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 13. febrúar 2007, um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 12 við Frostaþing í Kópavogi.
Vísað er frá varakröfu kærenda um ógildingu á afturköllun byggingarfulltrúans í Kópavogi, dags. 9. júlí 2007, á fyrri ákvörðun um að fella byggingarleyfi úr gildi.
__________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
