Ár 2004, föstudaginn 2. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 67/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Steinási 3, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ þar sem gert er ráð fyrir yfirbyggðri bílgeymslu.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2003, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir Guðfinna Guðmundsdóttir hdl., fyrir hönd S, Steinási 3, Garðabæ þá ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003 að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, sem felur í sér að byggt verði ofan á bílgeymslu hússins. Hin kærða ákvörðun var staðfest af bæjarstjórn Garðabæjar 16. október 2003.
Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á umræddu svæði gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt í Garðabæ frá árinu 1997 og gilda skipulagsskilmálar deiliskipulagsins fyrir nýbyggingarsvæði á Hraunsholti. Steinás fellur undir nefnda skipulagsskilmála og samkvæmt skipulagsuppdrætti skyldi reisa einbýlishús á lóðinni nr. 5 við Steinás sem og á öðrum lóðum í nágrenninu. Í skipulagsskilmálunum er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð eða einni og hálfri hæð þar sem landhalli lóðar leyfir. Skipulagið heimilar nýtingu þakrýmis í einnar hæðar einbýlishúsum.
Kærandi festi kaup á einnar hæðar einbýlishúsi að Steinási 3, Garðabæ í febrúar 1999 og flutti hann í húsið í febrúar 2001. Hinn 14. júní 2000 var tekin fyrir í skipulagsnefnd Garðabæjar umsókn um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða einbýlishúsi á grannlóð kæranda að Steinási 5 og lagðist skipulagsnefnd gegn veitingu leyfisins með þeim rökum að gert væri ráð fyrir einnar hæðar húsum á umræddu svæði. Breytt umsókn var lögð fyrir skipulagsnefnd hinn 5. júlí 2000 þar sem gólf bílgeymslu, sem er sambyggð húsinu, hafði verið lækkað og bygging ofan á henni innan leyfðrar þakhæðar samkvæmt gildandi skipulagi. Skipulagsnefnd lagðist enn gegn veitingu byggingarleyfisins þar sem um tveggja hæða hús væri að ræða þótt hæð þess væri innan marka skipulags um þakhæð húsa. Byggingarfulltrúinn í Garðabæ samþykkti síðan á afgreiðslufundi hinn 28. júlí 2000 byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5 og var það leyfi endurútgefið af byggingarfulltrúa hinn 5. mars 2001. Hafði hönnun hússins þá verið breytt frá fyrri umsóknum á þann veg að veggur að norðanverðu og framhlið byggingarinnar yfir þaki
bílgeymslu hússins voru dregnir inn og gert ráð fyrir svölum á ónýttum þakfleti er myndaðist við breytinguna.
Framkvæmdir við byggingu hússins að Steinási 5 hófust eftir að byggingarleyfi hafði verið veitt og var veiting leyfisins kærð af hálfu kæranda í máli þessu til úrskurðarnefndarinnar vegna nýtingar og yfirbyggingar bílgeymslu hússins sem kærandi taldi fara í bága við gildandi deiliskipulag svæðisins og ganga verulega á hagsmuni sína.
Hinn 15. maí 2003 kvað úrskurðarnefndin upp úrskurð í því kærumáli þar sem byggingarleyfið frá 28. júlí 2000 og 5. mars 2001 var fellt úr gildi með þeim rökum að samkvæmt fyrirliggjandi uppdráttum væri húsið að Steinási 5 tveggja hæða að hluta vegna yfirbyggingarinnar á bílgeymslu hússins, sem talin var með 2,5 metra vegghæð, en á lóðinni skyldi reisa einnar hæðar einbýlishús samkvæmt deiliskipulagi og útgefnu byggingarleyfi. Var niðurstaða úrskurðarnefndarinnar jafnframt studd þeim rökum að nýting hluta þakflatar bílgeymslunnar undir svalir gegnt suðurlóð kæranda og stórir gluggar á þeirri hlið byggingarinnar væri til þess fallin að raska óhæfilega hagsmunum kæranda og yrði slík óhefðbundin notkun þakflatarins að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi. Í kjölfar úrskurðarins felldu byggingaryfirvöld í Garðabæ útgefið byggingarleyfi fyrir Steinás 5 úr gildi.
Síðar kom í ljós að teikningar þær sem lágu til grundvallar nefndum úrskurði voru ekki þær sömu og umdeilt hús var byggt eftir. Breytingar höfðu verið gerðar á samþykktum teikningum frá 28. júlí 2000 með endurnýjun leyfisins hinn 5. mars 2001 er fólust í breyttri byggingaraðferð og útlitsbreytingu á þaki og gluggum hússins.
Leitast var við að sætta sjónarmið aðila varðandi umdeilda yfirbyggingu á bílskúr hússins að Steinási 5, en án árangurs. Urðu lyktir mála þær að nýtt byggingarleyfi var samþykkt í byggingarnefnd Garðabæjar hinn 10. október 2003 þar sem felldar höfðu verið út svalir þær sem gert hafði verið ráð fyrir gegnt suðurlóð kæranda og tillit tekið til þess að vegg og mænishæð hinnar umdeildu byggingar voru í raun talsvert lægri ráða hafði mátt af fyrri teikningum. Hefur umrætt byggingarleyfi nú verið kært til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á til stuðnings kröfu sinni að ekki verði annað ráðið af úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 58/2001 en að sú ákvörðun byggingarfulltrúa að samþykkja yfirbygginguna í heild hafi verið felld úr gildi en ekki einstök útlitsatriði er hana varði. Svo virðist hins vegar sem byggingarnefnd Garðabæjar túlki úrskurðinn með öðrum hætti og samþykki yfirbygginguna, en með breyttu útliti. Kærandi telji að eingöngu sé um útlitsbreytingu að ræða frá fyrra byggingarleyfi. Eftir sem áður sé ekki um að ræða notkun á rými í rishæð eins og hönnun hússins sé háttað heldur tvær hæðir sem landhalli bjóði ekki upp á samkvæmt ákvæðum deiliskipulags.
Í byggingarreglugerð nr. 441/1998 sé að finna skilgreiningar á hugtakinu rishæð. Samkvæmt gr. 4.31 sé rishæð skilgreind svo: „Þegar tveir eða fleiri þakfletir mynda útveggi rýmis.“ Þá sé portbyggt ris: „Rishæð, þar sem útveggir ná upp fyrir efstu gólfplötu“, sbr. gr. 4.28. Umrædd yfirbygging geti með engu móti fallið undir þessar skilgreiningar enda sé hönnun yfirbyggingarinnar ofan á bílskúrnum með þeim hætti að ekki sé um það að ræða að verið sé að nýta rými í rishæð heldur sé húsið tvær hæðir að hluta vegna þessarar yfirbyggingar. Þá verði ekki ráðið af skipulagsskilmálum að þar rúmist heimild til byggingarleyfishafa að byggja ofan á bílskúr á þann hátt sem hér um ræði. Það eitt, að lofthæð yfirbyggingarinnar hafi ekki uppfyllt skilyrði byggingarreglugerðarinnar um lofthæðir, geri yfirbygginguna ekki að rishæð.
Kærandi byggir á því að sá byggingarhluti hússins sem reistur sé á þaki bílskúrs standist ekki gildandi skipulagsskilmála. Samkvæmt deiliskipulagsskilmálum sé gert ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar (E1) og hins vegar stölluðum (E2). Með stölluðum húsum sé átt við hús á 1 og ½ hæð. Stölluð hús séu eingöngu heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húsa. Ljóst sé, með vísan til fyrri umsókna fyrir Steinás 5, að landhalli leyfi ekki að þar sé byggt stallað hús eða tveggja hæða. Hins vegar sé samkvæmt skipulagsskilmálum heimilt að nýta rými í risi rúmist það innan tilskilinna stærðarmarka. Í þessu tilviki sé ekki um slíka nýtingu á rými í risi að ræða heldur sérhæð ofan á bílskúr. Með vísan til þessa sé á því byggt að umdeilt byggingarleyfi brjóti í bága við ákvæði deiliskipulagsskilmála.
Jafnframt sé á það bent að í deiliskipulagsskilmálum sé stefnt að fjölbreyttri byggð á svæðinu og sé þar kveðið á um að gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga. Ljóst sé að þakform hússins nr. 5 við Steinás sé í engu samræmi við þakform annarra húsa við götuna og skeri húsið sig verulega úr í samanburði við nærliggjandi hús vegna yfirbyggingarinnar. Með vísan til þess sé á því byggt að þakform hússins samræmist ekki gildandi skipulagsskilmálum.
Ljóst sé að hönnun yfirbyggingarinnar gangi verulega á rétt og hagsmuni kæranda. Í 4. mgr. gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. Norðurhlið yfirbyggingarinnar sé með stórum gluggum er snúi að sunnanverði lóð kæranda. Raski þetta verulega hagsmunum kæranda þar sem bæði suðurgarður hans og eldhús, sem að stórum hluta sé úr gleri, blasi við frá umræddri yfirbyggingu en suðurgarðurinn sé helsta útivistarsvæðið á lóð kæranda þar sem mest njóti sólar. Vegna yfirbyggingarinnar eigi birta og sólarljós ekki eins greiðan aðgang að suðurhlið lóðarinnar. Liggi því ljóst fyrir að yfirbyggingin komi í veg fyrir að kærandi geti notið sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar.
Málsrök Garðabæjar: Bæjaryfirvöld í Garðabæ gera þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi standi óhaggað.
Við afgreiðslu á umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsinu að Steinási 5 hafi verið lagt til grundvallar að húsið væri einnar hæðar og óumdeilt sé að húsið sé innan stærðarmarka samkvæmt skilmálum sem gildi um slík hús. Á teikningum megi sjá að gólfkóti þess sé 16,7 metrar og hæsti kóti hússins 21,97 metrar og mismunur því 5,27 metrar en mesta leyfða hæð einnar hæðar húsa á skipulagssvæðinu sé 5,4 metrar. Hluti hússins sé stallaður niður fyrir viðmiðunarkóta um 0,51 metra, en við það skapist möguleikar á að nýta rými í risi hússins. Samkvæmt nýjum teikningum af húsinu hafi svalir á þaki bílskúrs sem áður sneru að lóð kæranda verið felldar niður og séu nú hluti af eiginlegu þaki hússins.
Í skipulagskilmálum íbúðarbyggðar á Hraunsholti komi fram að markmið skilmálanna sé að á svæðinu rísi fjölbreytt byggð þar sem möguleikar séu á mismunandi húsagerðum til að koma til móts við mismunandi óskir fólks. Í skilmálunum komi fram, að heimilt sé að nýta rishæð einnar hæðar húsa (E-1), rúmist það innan stærðarmarka.
Í tilviki því sem hér sé til meðferðar megi augljóst vera að byggingarleyfishafi sé að nýta sér þessa heimild skilmálanna við hönnun húss síns og með þeim breytingum sem nú hafi verið gerðar á teikningum hússins verði að telja að rými ofan við bílskúr falli að þeirri skilgreiningu að teljast nýtanlegt þakrými. Við hönnun rýmisins sé þess gætt að hafa húsið innan stærðarmarka samkvæmt skipulagsskilmálum sem kærandi mátti búast við að heimilað yrði.
Ekki verði séð að gerð hússins sé með þeim hætti að farið sé gegn hagsmunum kæranda, en brottfall svala á þaki bílskúrs geri það augljóslega að verkum að þær hugsanlegu raskanir á hagsmunum hans, sem áður töldust vera fyrir hendi, séu það ekki lengur.
Við mat á aðstæðum verði ekki hjá því komist að horfa til þess að hús kæranda sé í raun stallað öfugt miðað við landhalla lóðarinnar, sem orðið hafi til þess að hæðarmunur húsanna hafi aukist. Þegar litið sé til landhalla á lóð kæranda hefði verið eðlilegt og í samræmi við skilmála að stalla húsið með öðrum hætti, en þá hefði nýting þakrýmis að Steinási 5 ekki haft þau áhrif sem nefnd séu í kæru.
Meginatriði málsins hljóti að vera það að hin kærða bygging sé innan stærðarmarka sem gildandi skipulag setji og nýting risrýmis samkvæmt heimild í þeim skilmálum.
Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi vekur athygli á að í fyrri úrskurði úrskurðarnefndarinnar hafi byggingarleyfi hússins að Steinási 5 samkvæmt teikningum frá 28. júlí 2000 verið fellt úr gildi. Húsið hafi hins vegar verið byggt eftir breyttum teikningum sem samþykktar hafi verið hinn 5. mars 2001, sem ekki hafi verið felldar úr gildi í nefndum úrskurði, en bæjaryfirvöld Garðabæjar hafi afturkallað í kjölfar hans. Húsið að Steinási 5 hafi verið nær fullbyggt er byggingarleyfi þess hafi verið kært á árinu 2001 nema að eftir hafi verið að ganga frá ofanábyggingu bílskúrsins. Hafi málið allt valdið byggingarleyfishafa miklu tjóni og óhagræði vegna tafa á byggingarframkvæmdum og breytingum á hönnun hússins vegna hins nýja byggingarleyfis. Telur byggingarleyfishafi að umdeilt byggingarleyfi sé í samræmi við skipulagsskilmála sem óvéfengjanlega heimili byggingu nýtanlegs rýmis í rishæð en vísar að öðru leyti til framlagðrar greinargerðar arkitekts hans í málinu.
Í greinargerð arkitektsins, dags. 8. mars 2004, kemur fram að lóðin að Steinási 5 sé sneiðlaga og snúi mót vestri í hallandi landi og sé 798 fermetrar að stærð. Lóðin mjókki inn á við og sé byggingarreitur einungis um 14,5 m breiður um miðbik lóðar og um 22 m að dýpt, 3 m frá lóðamörkum að norðanverðu, 5 m frá lóðamörkum að sunnanverðu og um einum metra mjórri við götu en á nágrannalóðum.
Ljóst hafi verið, miðað við vinkillaga húsbyggingu, vegna aðstæðna á lóð og vegna þrengsla, að gengið yrði mikið á byggingarreitinn. Nauðsynlegt hafi því verið að ná sem mestu út úr byggingunni miðað við skipulagsskilmálana. Þar sem skilmálar hafi leyft nýtingu riss hafi verið augljóst að nýta yrði þann möguleika.
Samkvæmt kafla 1.1.2 í skipulagskilmálum séu helstu markmið með skipulaginu, að á Hraunsholti rísi fjölbreytt byggð þar sem fólk eigi þess kost að velja milli mismunandi húsagerða og fá húsnæði við sitt hæfi. Einnig sé í sama kafla hvatt til stöllunar húsa í lóðréttum fleti og hvatt til að þau falli að landhalla. Landhalli á viðkomandi lóð sé um 1,5 metrar og hafi verið nýttur til að aðlaga húsið að hæðarskilmálum. Samráð hafi verið haft við skipulagsfulltrúa Garðabæjar í því efni. Hvergi sé í skilmálum minnst á að 1,5 metra landhalli þurfi að vera á lóð til að stöllun húss sé heimil. Í skilmálum sé talað um að nýta megi rými í rishæð, en samkvæmt hefðbundnum skilningi sé ris þakrými þar sem vegghæð er lægri er full lofthæð, sem skv. byggingarreglugerð sé 2,5 metrar. Í risherbergi því sem um sé deilt sé vegghæð 214 sentimetrar og meðallofthæð 245 sentimetrar, en þegar af þeirri ástæðu sé ekki hægt að líta á risið sem hæð.
Þess misskilnings gæti í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 15. maí 2003 að ris það sem hér sé til umfjöllunar sé hæð og megi benda á í því sambandi að ekki sé gengið upp heila hæð upp í risið vegna stöllunar bílskúrsins, sem ekki virðist hafa verið tekið tillit til í úrskurðinum. Fordæmi hafi verið fyrir hendi fyrir stöllun húsa á svæðinu þar sem slíkt eigi við um hús kæranda að Steinási 3, sem sé stallað niður um 50 sentimetra á tvo vegu. Ótækt sé að þessi staðreynd þurfi að bitna á byggingarleyfishafa. Bent er á að víða séu dæmi um aðstæður þar sem hús/svalir/garðskálar gnæfi yfir annarra lóðir og nægi þar að nefna aðstæður ofan við Steinás 3 og 5.
Niðurstaða: Í máli þessu er um það deilt hvort ógilda eigi hið kærða byggingarleyfi sökum þess að byggingarhluti hússins að Steinási 5, Garðabæ, sem reistur er á þaki bílgeymslu þess, fari gegn gildandi deiliskipulagi eða sökum óhæfilegrar hagsmunaröskunar gagnvart kæranda af völdum greindra framkvæmda.
Eins og fyrr er rakið ógilti úrskurðarnefndin áður útgefið byggingarleyfi fyrir húsi að Steinási 5 með skírskotun til þess að umdeildur byggingarhluti ofan á bílgeymslu hússins og ráðgerðar svalir á þakinu stæðust ekki gildandi skipulag og hefðu í för með sér óásættanlega röskun á hagsmunum kæranda.
Úrskurðarnefndin fór þess á leit við embætti byggingarfulltrúa Garðabæjar að innanmál veggja umdeilds byggingarhluta á þaki bílgeymslu að Steinási 5 yrði mælt. Samkvæmt símbréfi embættisins, dags. 30. mars 2004, reyndist vegghæð frá gólfi upp undir innri klæðningu í lofti vera 2,13 metrar og hæð frá gólfi upp í mæni 2,76 metrar. Í báðum tilfellum var mælt frá yfirborði parkets á gólfi.
Byggingarleyfi það sem hér er um deilt og byggingarnefnd Garðabæjar samþykkti hinn 10. október 2003 felur í sér samþykki á reyndarteikningum hússins með þeim breytingum frá fyrra byggingarleyfi að fyrirhugaðar svalir gegnt suðurlóð kæranda eru felldar brott og er hæð yfirbyggingarinnar um 13 sentimetrum lægri en gert hafði verið ráð fyrir. Þá er fram komið að innanmál veggja í umdeildum byggingarhluta er 2,13 metrar en ekki 2,5 metrar svo sem ráða mátti af teikningum sem úrskurðarnefndinnni bárust frá Garðabæ við úrlausn fyrra kærumáls.
Samkvæmt skilmálum gildandi deiliskipulags svæðisins er stefnt að mótun fjölbreyttrar byggðar en gæta skuli ákveðins samræmis, t.d. í þakformi bygginga. Gert er ráð fyrir tveimur gerðum einbýlishúsa á svæðinu, annars vegar einnar hæðar húsum (E1) og hins vegar stölluðum húsum í tvær hæðir að hluta (E2). Af skilmálunum verður ráðið að húsagerðin E2 verði heimiluð þar sem landhalli bjóði upp á stöllun húss, en mat um það atriði er í höndum skipulagsyfirvalda bæjarins sem sett hafa sér viðmiðunarreglur í þeim efnum sem telja verður að styðjist við málefnaleg rök. Hefur verið miðað við það að landhalli innan lóðar þurfi að vera 1,5 metrar svo heimila megi stöllun húsa. Hvort heldur sem um er að ræða einbýlishús af gerðinni E1 eða E2 heimila skipulagsskilmálar að nýtt sé rými í rishæð, rúmist það innan stærðarmarka húss.
Landhæð lóðarinnar að Steinási 5 við götu, næst lóðamörkum við lóð kæranda, er 16,10 metrar en landhæð við lóðamörk baklóðar 17,60 metrar, en hæðarmunur innan lóðar er þar mestur. Landhalli innan lóðar er þar um 1,5 metrar en er um 1,4 metrar við suðurmörk lóðarinnar. Með hliðsjón af landhalla lóðarinnar hafnaði skipulagsnefnd á sínum tíma umsóknum um byggingu húss sem væri tvær hæðir að hluta þ.e. af gerðinni E2, en fyrir liggur í málinu að umdeilt byggingarleyfi heimilar byggingu einnar hæðar húss (E1). Deilur standa um hvort heimiluð ofanábygging á bílgeymslu hússins að Steinási 5 geri húsið tveggja hæða að hluta eða hvort um sé að ræða nýtingu þakrýmis sem skipulagsskilmálar heimila í einnar hæðar húsum.
Samkvæmt gr. 78 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er hefðbundin lágmarkshæð veggja íbúðarhúsnæðis að innanmáli 2,5 metrar. Fyrir liggur að lofthæð umdeilds byggingarhluta nær ekki þeirri hæð. Verður að telja, með hliðsjón af heimildum gildandi deiliskipulags um nýtingu þakrýmis í einnar hæðar húsum, að byggingarhlutinn samræmist skipulagi að þessu leyti en hæð hússins er innan stærðarmarka er skipulagið setur og kærandi mátti vænta.
Með veitingu hins kærða byggingarleyfis hefur svalarými á þaki bílskúrs byggingarleyfishafa gegnt suðurlóð kæranda verið fellt brott og er því ekki lengur fyrir hendi sú röskun á hagsmunum kæranda sem slíkri nýtingu hefði fylgt. Þótt hönnun umdeilds byggingarhluta sé óhefðbundin og óheppileg með tilliti til hagsmuna kæranda er það álit úrskurðarnefndarinnar að það eitt og sér leiði ekki til ógildingar umdeilds byggingarleyfis.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið verður að telja að umdeilt byggingarleyfi fari ekki í bága við gildandi skipulag og ekki þykir hagsmunum kæranda raskað svo, með umdeildri byggingu, að leiða eigi til ógildingar byggingarleyfisins. Af þessum sökum verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Úrskurðarorð:
Kröfu um ógildingu á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 10. október 2003, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Steinási 5, Garðabæ, er hafnað.
______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ ___________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
