59/2022 og 60/2022 Dalshraun

Árið 2022, föstudaginn 14. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Ómar Stefánsson varaformaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verk­fræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 59/2022, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. apríl 2022 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir breyttri skráningu eignar-hluta í húsinu að Dalshrauni 5, Hafnarfirði.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með tveimur bréfum til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. og 7. júní 2022, er bárust nefndinni 13. s.m., kærir Gosi trésmiðja ehf., eigandi eignarhluta 04-0201, 04-0202 og 04-0302 í húsinu að Dalshrauni 5, þær ákvarðanir byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 27. apríl s.á. að synja annars vegar umsókn um leyfi til að breyta íbúðarrými í eignarhluta 04-0302 í tvær íbúðir og hins vegar umsókn um leyfi til að breyta skráðum skrifstofurýmum í eignar­hlutum 04-0201 og 04-0202 í þrjár íbúðir í fyrrnefndu húsi. Verður síðara kærumálið, sem er nr. 60/2022, sameinað máli þessu enda þykja hagsmunir kæranda ekki standa því í vegi. Þess er krafist að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að lagt verði fyrir byggingarfulltrúa að taka málin til afgreiðslu að nýju.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarbæ 1. júlí 2022.

Málavextir: Í fasteignaskrá eru eignarhlutar 04-0201 og 04-0202 í húsinu að Dalshrauni 5 í Hafnar­­firði skráðir skrifstofur og eignarhluti 04-0302 íbúð. Hinn 26. apríl 2022 sótti kærandi um byggingar­l­eyfi til að breyta tveimur fyrrgreindum rýmunum í þrjár íbúðir og síðast­­nefnda rýminu í tvær íbúðir. Voru greindar umsóknir teknar fyrir á afgreiðslufundi skipulags- og byggingar­fulltrúa 27. s.m. og þeim synjað með vísan til þess að erindin sam­ræmdust ekki aðal­skipu­lagi. Tilkynnti byggingarfulltrúi kæranda um nefndar afgreiðslur með bréfum, dags. 28. apríl 2022. Með tölvupósti 4. maí s.á. óskaði kærandi frekari rökstuðnings og var hann veittur með bréfum skipulagsfulltrúa, dags. 16. s.m.

 Málsrök kæranda: Kærandi tekur fram að fjöleignarhúsið að Dalshrauni 5 sé þriggja hæða bygging. Á fyrstu hæð hússins séu verslanir og skrifstofur, samtals fimm matshlutar. Á annarri hæð séu fjórar íbúðir sem skráðar séu hjá fasteignaskrá sem þrjú skrifstofurými og hafi einu þeirra verið skipt upp í tvær einingar. Um sé að ræða eignarhluta 04-0201, 04-0202 og 04-0203, en þau séu öll nýtt sem íbúðir. Þeim hafi verið breytt til samæmis við það og uppfylli að öllu leyti þau skilyrði sem gerð séu til íbúðarhúsnæðis í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Á þriðju hæðinni séu tvær samþykktar íbúðir, eignarhlutar 04-0301 og 04-0302. Þær breytingar sem sótt hafi verið um leyfi fyrir séu alfarið í samræmi við núverandi nýtingu rýmanna.

Synjun umsóknanna virðist eingöngu byggjast á því að í Aðalskipulagi Hafnar­fjarðar 2013-2025 komi fram að íbúðir séu ekki heimilar á athafnasvæðum auk þess sem staða skipulagsmála á um­ræddu svæði sé með þeim hætti að ekki sé hægt að fjölga íbúðum á lóðinni. Vísað sé til þess að endurnýjun svæðisins standi yfir en breytingum á aðalskipulagi og deiliskipulagi væri ólokið. Átta ár séu nú liðin frá samþykkt aðalskipulagsins en þá hafi komið fram að unnið væri að breytingum á skipulagi svæðisins og að hluta þess yrði breytt í íbúðasvæði. Virðist sem staðan sé lítið sem ekkert breytt, en kæranda sé kunnugt um að unnin hafi verið drög að deili­skipu­lagi fyrir umrætt svæði þar sem gert sé ráð fyrir íbúðabyggð.

Ekki verði séð að aðalskipulag Hafnarfjarðar né deiliskipulag iðnaðarhverfis austan Reykja­víkur­­­vegar standi í vegi fyrir því að hægt sé að fallast á umsóknir kæranda. Í aðalskipulaginu sé ekki að finna fortakslaust bann við íbúðum á athafnasvæðum eða á því svæði sem hér um ræði. Fram komi með skýrum hætti að unnt sé að gera „ráð fyrir íbúðum tengdri starf­semi fyrir­­tækja, s.s. húsvarðaríbúðum og starfsmannaíbúðum sbr. 3. mgr. 1. gr. laga um lög­heimili nr. 21/1990 með síðari breytingum“. Falli notkun þeirra sem starfsmannaíbúðir vel að um-sóknum kæranda. Jafnframt hafi Hafnar­fjarðar­­bær nú þegar samþykkt að breyta rýmum 04-0301 og 04-0302, sem áður hafi verið skráð skrifstofurými, í samþykktar íbúðir. Það hafi m.a. verið gert á grundvelli þess að rýmin hefðu um langan tíma verið nýtt sem íbúðir.

Mikilvægt sé að samræmis og jafnræðis sé gætt við afgreiðslu umsókna um byggingarleyfi. Í jafn­­ræðis­­reglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 felist að mál sem séu sambærileg í lagalegu tilliti skuli hljóta sams konar úrlausn. Gangi hinar kærðu ákvarðanir þvert gegn til­vitnuðu ákvæði og beri þegar af þeirri ástæðu einni að fella þær úr gildi. Ákvörðun byggingar­fulltrúa skuli byggð á málefnalegum forsendum þar sem gætt skuli að meginreglum stjórnsýslu­laga, s.s. um jafn­ræði og meðalhóf.

 Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfum kæranda verði hafnað. Meðferð sveitarfélagsins á umsóknum kæranda hafi verið samkvæmt lögum og reglum. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki sé óheimilt að breyta notkun mann­virkis nema að fengnu leyfi byggingarfulltrúa og skal fyrirhuguð mannvirkjagerð vera í sam­ræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði, sbr. 11. gr. sömu laga.

Dalshraun sé á athafnasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2013-2025 og á slíkum svæðum séu ekki heimilaðar íbúðir. Við gerð skipulags á vegum sveitarfélaga séu landsvæði skil­greind með tilliti til notkunar þeirra og þjónustu sem við eigi í hverju tilfelli. Skipulag at­hafna­svæða geri ekki ráð fyrir fastri búsetu nema í algjörum undantekningartilfellum. Sé föst búseta í athafna- og iðnaðarhúsnæði ekki í samræmi við skipulags- eða byggingarlög og skipu­lags­reglugerð. Árið 1989 hafi verið settar reglur um húsvarðaríbúðir á atvinnusvæðum þar sem m.a. hafi verið samþykkt að ætti eigandi stærri eign en 1.000 m² væri heimilt að vera með hús­varðaríbúð á staðnum, en þær hafi verið felldar úr gildi á fundi bæjarráðs 30. júní 2016.

 Viðbótarathugasemdir kæranda: Bent er á að Hafnarfjarðarbær hafi samþykkt íbúð í eignar­hluta 04-0302 og það þrátt fyrir að eignin væri á athafnasvæði samkvæmt aðalskipulagi Hafnar­fjarðar. Þá hafi tilvísun til reglna um húsvarðaríbúðir á atvinnusvæðum ekkert gildi því eftir sem áður standi heimildarákvæði í aðalskipulaginu.

 Niðurstaða: Samkvæmt Aðalskipulagi Hafnarfjarðar 2013-2025 er fasteignin að Dalshrauni 5 á skilgreindu athafnasvæði, nánar tiltekið svæði AT1, þ.e. svæði milli Flatahrauns, Fjarðar­hrauns og Reykjavíkurvegar. Í gr. 2.2.5 í aðalskipulaginu segir í almennum ákvæðum um at­hafna­svæði að þar skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, s.s. léttum iðnaði, vörugeymslum, hreinlegum verkstæðum og umboðs- og heild­verslunum. Ekki séu heimilar íbúðir á athafnasvæðum. Þó sé unnt að gera ráð fyrir íbúðum tengdri starfsemi fyrirtækja, svo sem húsvarðaríbúðum og starfsmannaíbúðum sbr. 3 mgr. 1. gr. laga nr. 21/1990 um lögheimili, m.s.br. Nánar segir um svæði AT1 að það sé skilgreint sem at­hafna­svæði, annars vegar [fyrir] iðnað og hins vegar verslun og þjónustu. Unnið hafi verið óformlegt ramma­skipul­ag fyrir svæðið sem samþykkt hafi verið að skyldi leggja til grundvallar fyrir aðal-­ og deiliskipulag, en það hafi ekki hlotið lögbundna meðferð að öðru leyti. Þar sé lagt til að hluta svæðisins verði breytt í íbúðarsvæði. Í samræmi við það sé hér gert ráð fyrir að mestur hluti þess svæðis verði áfram skilgreindur sem athafnasvæði, en að hluti þess verði skil­­greindur sem íbúðarsvæði með blöndu af þessu tvennu, sbr. kafla 2.2.1. Svæðið sé full­byggt, en reikna megi með endur­nýjun þess, m.a. fyrir gistiheimili og hótel og snyrtilegri iðnað, sem sækist eftir stað­setningu þar og betri umhverfisgæðum en nú séu í hverfinu.

Túlka verður ákvæði aðalskipulags um landnotkun athafnasvæða með hliðsjón af núgildandi gr. 6.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Þar segir að athafnasvæði sé „Svæði fyrir atvinnu­starfsemi þar sem lítil hætta er á mengun svo sem léttur iðnaður, hreinleg verkstæði, bílasölur og umboðs- og heildverslanir. Einnig atvinnustarfsemi sem þarfnast mikils rýmis, t.d. vinnu­svæði utandyra á lóðum eða starfsemi sem hefur í för með sér þungaflutninga, svo sem vöru­geymslur og matvælaiðnaður.“ Er samkvæmt þessu ekki gert ráð fyrir íbúðum á athafna­svæðum í skipulagsreglugerð og geta heimildir aðalskipulags ekki vikið frá eða víkkað út til­vitnað ákvæði reglugerðarinnar. Var byggingarfulltrúa því rétt að synja umsóknum kæranda hvað sem líður skilmálum aðalskipulags Hafnarfjarðar um íbúðir á athafnasvæðum. Breytir það engu þótt sveitarfélagið hafi nú þegar heimilað skráningu íbúða í húsinu, en rétt þykir þó að benda á að samkvæmt gr. 4.6.1 í þágildandi skipulagsreglugerð nr. 400/1998 var unnt að gera ráð fyrir íbúðum tengdri starfsemi fyrirtækja á athafnasvæðum, svo sem fyrir húsverði.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður kröfum kæranda í máli þessu hafnað.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að felldar verði úr gildi ákvarðanir byggingarfulltrúa Hafnar­fjarðar frá 27. apríl 2022 um að synja annars vegar umsókn um leyfi til að breyta íbúðarrými í eignarhluta 04-0302 í tvær íbúðir og hins vegar umsókn um leyfi til að breyta skráðum skrifstofurýmum í eignarhlutum 04-0201 og 04-0202 í þrjár íbúðir í húsinu að Dalshrauni 5 í Hafnarfirði.