Ár 2008, þriðjudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 56/2007, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 18. apríl 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Breiðholt III er fól í sér heimild til að byggja við og hækka fyrrum dæluhús Hitaveitu Reykjavíkur á lóðinni að Vesturbergi 195 í Reykjavík og breyta því í þriggja íbúða raðhús á tveimur hæðum með kjallara.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. júní 2007, er barst nefndinni sama dag, kærir Hörður F. Harðarson hrl., f.h. G, Vesturbergi 199, Reykjavík, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 18. apríl 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Breiðholt III er fól í sér heimild til að byggja við og hækka fyrrum dæluhús Hitaveitu Reykjavíkur á lóðinni að Vesturbergi 195 í Reykjavík og breyta því í þriggja íbúða raðhús á tveimur hæðum með kjallara. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Forsaga máls þessa er sú að kærandi fékk á árinu 1990 leyfi til að byggja yfir svalir hússins að Vesturbergi 199 með gluggum til suðurs í átt að dæluhúsi Hitaveitu Reykjavíkur að Vesturbergi 195. Í yfirlýsingu sem gerð var af því tilefni, dags. 19. janúar 1990, segir m.a.: „Engar athugasemdir eru gerðar af hálfu Hitaveitunnar við fyrirhugaðar framkvæmdir, enda ekki fyrirhuguð viðbygging við dælustöðina.“ Þar sagði enn fremur að Hitaveitan samþykkti að yfirlýsingunni yrði þinglýst sem kvöð á lóð Hitaveitunnar. Síðar var dælustöðin aflögð og fasteignin seld.
Hinn 21. október 2003 samþykkti borgarráð Reykjavíkur breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Vesturbergi 195, sem fól m.a. í sér heimild til viðbyggingar við hús það sem stendur á lóðinni. Var deiliskipulagsbreytingin kærð til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem felldi skipulagsbreytinguna úr gildi með úrskurði uppkveðnum 30. ágúst 2006, m.a. með þeim rökum að bil milli heimilaðrar viðbyggingar og hússins að Vesturbergi 199 uppfyllti ekki skilyrði 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 þar um.
Ný tillaga að deiliskipulagsbreytingu varðandi lóðina að Vesturbergi 195 var tekin fyrir á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 6. október 2006 og málinu vísað til skipulagsráðs, sem samþykkti að auglýsa tillöguna til kynningar á fundi sínum hinn 11. október og vísaði málinu til borgarráðs.
Að lokinni auglýsingu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 10. janúar 2007 þar sem fyrir lágu framkomnar athugasemdir, m.a. frá kæranda, ásamt umsögn framkvæmdasviðs, dags. 22. desember 2006, og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 5. janúar 2007. Var deiliskipulagstillagan samþykkt með svofelldri bókun: „Auglýst tillaga samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsfulltrúa og Framkvæmdasviðs. Vísað til borgarráðs.“ Borgarráð staðfesti þessa afgreiðslu hinn 18. janúar 2007.
Hin samþykkta tillaga fól í sér heimild til að byggja þriggja íbúða raðhús á þremur hæðum að Vesturbergi 195, byggingarreitur var stækkaður og byggingarmagn aukið úr 213,5 fermetrum í 465 fermetra. Leyft var að grafa frá bakhlið húss til þess að skapa möguleika á gluggum á bakhlið og göflum kjallara. Við breytinguna fór nýtingarhlutfall lóðarinnar í 0,6.
Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 30. mars 2007 var lagt fram bréf Skipulagsstofnunar, dags. 15. mars 2007, þar sem fram kom að stofnunin gæti ekki tekið afstöðu til gildistökuauglýsingar fyrrgreindrar skipulagstillögu fyrr en fjallað hefði verið um allar athugasemdir sem borist hefðu á auglýsingatímanum. Var lagður fram viðauki við greinargerð skipulagsfulltrúa um athugasemdir og svör, dags. 27. mars 2007, og sá viðauki samþykktur. Skipulagsstofnun tilkynnti síðan að ekki væri gerð athugasemd við birtingu auglýsingar um gildistöku skipulagstillögunnar í B-deild Stjórnartíðinda. Birtist auglýsing þar um hinn 9. maí 2007.
Skaut kærandi ákvörðuninni um deiliskipulagsbreytinguna til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að þegar hann hafi óskað eftir leyfi til að byggja yfir svalir einbýlishúss síns að Vesturbergi 199 hafi verið sett það skilyrði af hálfu byggingarfulltrúa að samþykki fengist fyrir breytingunni frá Hitaveitu Reykjavíkur, eiganda lóðanna að Vesturbergi 195-197. Ekki hafi verið talið fullnægjandi að forsvarsmenn Hitaveitunnar samþykktu breytinguna með einfaldri yfirlýsingu heldur hafi þess jafnframt verið krafist að því yrði lýst yfir að af þeirra hálfu væru engar stækkanir eða viðbyggingar fyrirhugaðar við dælustöðina. Í kjölfarið hafi verið gerð yfirlýsing og hafi starfsmenn byggingarfulltrúa og borgarstjóra aðstoðað kæranda við að semja hana.
Svo sem yfirlýsingin beri með sér hafi sérstaklega verið tekið fram af hálfu Hitaveitunnar að ekki væri fyrirhuguð viðbygging við dælustöðina. Nauðsynlegt hafi þótt að yfirlýsingunni yrði þinglýst sem kvöð á lóð Hitaveitunnar og af þeim sökum hafi verið bætt við texta þar sem Hitaveitan samþykkti sérstaklega að yfirlýsingunni yrði þinglýst á lóð hennar. Skjalið beri það skýrt með sér að því hafi verið ætlað að hvíla sem kvöð á lóð Hitaveitunnar.
Eftir að skjalinu hafi verið þinglýst í febrúar 1990 hafi kærandi staðið í þeirri trú að kvöðin hvíldi á lóð Hitaveitunnar svo sem henni hafi verið ætlað. Það hafi fyrst verið eftir auglýstar deiliskipulagsbreytingar á árinu 2003 sem í ljós hafi komið að yfirlýsingunni hafi fyrir mistök verið þinglýst á hans eigin lóð. Sú staðreynd breyti hins vegar engu um það að starfsmönnum Reykjavíkurborgar hafi verið vel kunnugt um þessa kvöð. Vísað sé til þess að yfirlýsingin hafi verið útbúin af starfsmönnum byggingarfulltrúans í Reykjavík, undirrituð af forsvarsmanni Hitaveitu Reykjavíkur og þinglýsingin sérstaklega samþykkt f.h. borgarsjóðs.
Af framangreindu leiði að samþykkt borgarráðs á nýju deiliskipulagi, sem fari í bága við umrædda yfirlýsingu, sé ólögmæt. Reykjavíkurborg sé bundin af yfirlýsingunni hvort sem henni hafi verið þinglýst eða ekki. Ljóst sé af efni hennar og aðdraganda að ætlun Reykjavíkurborgar hafi verið að tryggja að mannvirki yrðu ekki reist nær lóðarmörkum kæranda en þá þegar hefði verið gert. Á þeim forsendum hafi kæranda verið veitt heimild til framkvæmda enda ljóst að þær hefðu horft öðruvísi við honum ef byggingarréttur Hitaveitunnar, eða síðari lóðarhafa, hefði verið óskertur að þessu leyti. Hús kæranda sé á lóðarmörkum og eðlilegt að því séu takmörk sett hversu nærri þeim ný mannvirki verði reist.
Auk þess brjóti ákvörðun borgarráðs í bága við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Sú breyting sem borgarráð hafi samþykkt á deiliskipulaginu feli í sér að byggt verði í átt að húsi kæranda. Fjarlægð milli húsa verði sex metrar en sé átta metrar í dag. Ljóst sé af greindu reglugerðarákvæði að fjarlægð milli umræddra húsa skuli að lágmarki vera átta metrar að því skilyrði uppfylltu að ströngustu kröfum um brunavarnir sé fylgt. Allur efri hluti fasteignar kæranda, sem standi næst lóðinni við Vesturberg 195, sé úr timbri að undanskilinni klæðningu. Þá séu gluggar á þeirri hlið sem snúi að Vesturbergi 195, sem ekki séu útbúnir sérstaklega með tilliti til brunavarna, svo sem með eldvarnargleri.
Ætla verði að yfirlýsingin frá 19. janúar 1990 hafi verið útbúin með tilliti til þessara aðstæðna, enda um að ræða ótímabundna kvöð sem hafi átt að hvíla á lóðinni við Vesturberg 195. Hvað sem líði efni yfirlýsingarinnar sé ljóst að ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðarinnar standi því í vegi að deiliskipulag verði samþykkt, svo gilt sé, sem leiði til þess að fjarlægð milli húsanna fari úr átta metrum í sex.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að kröfum kæranda um ógildingu á hinni kærðu ákvörðun verði hafnað.
Réttur samkvæmt umfjallaðri þinglýstri yfirlýsingu, er kærandi skírskoti til, hafi stofnast með samningi Hitaveitu Reykjavíkur og lóðareiganda á árinu 1990. Á svæðinu hafi þá verið í gildi deiliskipulag fyrir Breiðholt III, vesturdeild, samþykkt í borgarráði í apríl 1970, sem uppfært hafi verið 29. maí 1990. Ekki sé vikið að umræddri yfirlýsingu í samþykktu deiliskipulagi né í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur. Verði því ekki litið á rétt, sem kunni að hafa stofnast með yfirlýsingunni, sem skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem slíkar kvaðir verði einungis lagðar á með skipulagsákvörðun.
Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 komi fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum. Hafi ákvæði þetta verið skilið svo að skotið verði til nefndarinnar ágreiningi um ákvarðanir sveitarstjórna um skipulags- og byggingarmál og öðrum ágreiningsefnum sem tilgreind séu í lögunum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim. Reykjavíkurborg telji að athugasemdir og málatilbúnaður kæranda eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála. Nefndin hafi ekki valdheimildir til þess að fjalla um málið á grundvelli hinnar þinglýstu kvaðar enda um að ræða einkaréttarlegan samning á milli kæranda og þáverandi lóðarhafa að Vesturbergi 195. Ágreining um meintan rétt, sem kærandi telji sig hafa eignast á grundvelli samningsins, verði kærandi að bera undir hina almennu dómstóla vilji hann fá úr honum skorið.
Fjarlægð milli húsa sé málsett sex metrar í stað átta og sé sett kvöð um öryggisgler í gluggum er að húsi kæranda muni snúa. Sé efni hinnar kærðu ákvörðunar í samræmi við ákvæði 75. gr. byggingarreglugerðar.
Vettvangsganga: Hinn 31. maí 2005 fór úrskurðarnefndin á vettvang vegna fyrri kæru á deiliskipulagsbreytingu og kynnti sér staðhætti. Auk nefndarmanna og starfsmanna úrskurðarnefndar mættu fulltrúar Reykjavíkurborgar.
Niðurstaða: Kröfu sína um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar styður kærandi þeim rökum að þinglýst yfirlýsing Hitaveitu Reykjavíkur frá árinu 1990, í tilefni af byggingu kæranda að lóðarmörkum Vesturbergs 195, eigi að leiða til þess að borgaryfirvöldum sé óheimilt að staðfesta skipulag sem heimili að byggt verði nær húsi kæranda en raunin hafi verið er yfirlýsingin hafi verið gefin. Þá sé með skipulaginu farið gegn ákvæðum 75. gr. byggingarreglugerðar um fjarlægð milli húsa.
Í úrskurði úrskurðarnefndarinnar í fyrra deilumáli um deiliskipulagsbreytingu vegna lóðarinnar að Vesturbergi 195, uppkveðnum hinn 30. ágúst 2006, var tekin afstaða til þýðingar fyrrgreindrar yfirlýsingar fyrir breytingar á deiliskipulagi lóðarinnar. Í úrskurðinum sagði um það efni: „Umdeildri yfirlýsingu Hitaveitu Reykjavíkur, í tilefni af umsókn kæranda um að byggja að lóðarmörkum Vesturbergs 195, var ekki þinglýst sem kvöð á þá lóð og verður kvöðin ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á í skipulagi. Yfirlýsingin er því einkaréttarlegs eðlis er getur haft áhrif á innbyrðis réttarstöðu lóðarhafa að lóðunum að Vesturbergi 195 og 199, en verður ekki talin binda hendur borgaryfirvalda við skipulagsgerð sem slík. Efni yfirlýsingarinnar verður því ekki talið hafa áhrif á gildi hinnar kærðu ákvörðunar en hér verður ekki skorið úr því hvaða þýðingu yfirlýsingin hafi á rétt lóðarhafa að Vesturbergi 195 til nýtingar þeirrar lóðar, enda á slíkt álitaefni undir dómstóla.“
Ekki þykja efni til að víkja frá þessari afstöðu úrskurðarnefndarinnar og verður því lagt til grundvallar að umrædd yfirlýsing ein og sér takmarki ekki heimildir skipulagsyfirvalda til deiliskipulagsbreytingar.
Í hinu kærða skipulagi felst m.a. heimild til viðbyggingar við hús það sem stendur á lóðinni að Vesturbergi 195 í átt að húsi kæranda í allt að sex metra fjarlægð frá lóðarmörkum, en greint hús er nú í átta metra fjarlægð frá þeim. Í skipulaginu er gert ráð fyrir greftri frá gafli viðbyggingarinnar og stoðvegg til þess að halda jarðvegi frá húsi svo unnt sé að setja glugga á neðstu hæð þess.
Í 73. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er kveðið á um að afstaða húsa skuli ákveðin í deiliskipulagi. Í 75. gr. reglugerðarinnar, svo sem henni hefur nú verið breytt, er tiltekið lágmarksbil milli húsa sem er mismunandi eftir brunamótstöðu viðkomandi bygginga. Gæta verður ákvæða 75. gr. við hönnun húsa og veitingu byggingarleyfa en ákvæðið verður ekki talið takmarka heimildir skipulags um bil milli húsa.
Dælustöð sú sem staðið hefur á lóðinni að Vesturbergi 195 hefur verið aflögð og þykja málefnaleg rök búa að baki þeirri breytingu að taka lóðina undir íbúarhús, enda er lóðin í miðju íbúarhverfi.
Að öllu þessu virtu verður ekki séð að hin kærða ákvörðun sé haldin annmörkum er gætu ráðið úrslitum um gildi hennar og verður því ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu samþykktar borgarráðs Reykjavíkur frá 18. apríl 2007 um breytingu á deiliskipulagi fyrir Breiðholt III er fól í sér heimild til að byggja við og hækka fyrrum dæluhús Hitaveitu Reykjavíkur á lóðinni að Vesturbergi 195 í Reykjavík og breyta því í þriggja íbúða raðhús.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
