Ár 2003, fimmtudaginn 9. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 56/2003, kæra húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.
Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur
úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2003, sem barst nefndinni 17. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2, Ó og I, Steinagerði 2 og A, Steinagerði 4 Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík. Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. október 2003.
Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá krefjast þeir þess að úrskurðarnefndin úrskurði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á grundvelli hinnar kærðu ákvörðunar. Í erindi kærenda kemur jafnframt fram að dregin sé til baka, af formlegri ástæðu, fyrri kæra byggingarleyfis þar sem það sé ekki lengur í gildi.
Úrskurðarnefndin hefur aflað gagna og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til fyrirliggjandi kröfu um stöðvun framkvæmda og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu.
Málavextir: Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu. Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001. Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag af reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.
Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd þann 18. desember 2002. Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð. Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur þann 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda þann 17. mars 2003. Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.
Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum. Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og að mælst sé til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar. Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.
Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð. Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum. Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall. Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða. Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.
Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.
Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu. Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa þann 13. maí 2003. Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi þann 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði, að eigin frumkvæði, framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu. Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.
Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum þann 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni. Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi. Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.
Var nýtt byggingarleyfi veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 9. júlí 2003 en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað. Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs þann 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003. Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003.
Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 2. september 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við breytingar á húsinu nr. 3 við Teigagerði, sem hafnar voru á grundvelli hins nýja byggingarleyfis, enda taldi nefndin enn leika vafa á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.
Eftir að fyrir lá ákvörðun úrskurðarnefndarinnar um stöðvun umræddra framkvæmda sóttu eigendur Teigagerðis 3 enn á ný um byggingarleyfi sem fól í sér að dregið yrði úr umfangi framkvæmdanna. Var umsókn þessi samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 en jafnframt var byggingarleyfið frá 9. júlí 2003 afturkallað.
Með bréfi, dags. 17. september 2003, vísuðu kærendur málinu enn til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust ógildingar hins nýja byggingarleyfis. Jafnframt kröfðust þeir þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.
Með vísan til þess að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 18. september 2003 beindi nefndin þeim tilmælum til byggingarfulltrúans í Reykjavík að hann hlutaðist til um að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan svo væri ástatt. Ritaði byggingarfulltrúinn bréf til eigenda Teigagerðis 3, dags. 23. september 2003, þar sem m.a. var áréttað „að framkvæmdir við húsið að Teigagerði 3, í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa frá 8. september 2003, eru háðar staðfestingu borgarstjórnar.“ Samkvæmt fyrirliggjandi úttektum mun þrátt fyrir þetta hafa verið unnið að breytingum á húsinu að Teigagerði 3 eftir 10. september og fram til þess að borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 2. október 2003. Mun framkvæmdum við útveggi og þök viðbygginga og ytra byrði hækkunar á þaki þá hafa verið að mestu lokið.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er byggt á sömu sjónarmiðum og í fyrra máli um að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum. Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna. Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess. Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins. Ný útfærsla samkvæmt hinu nýja byggingarleyfi sé ekki til þess fallin að laga breytingarnar að skilmálum skipulagsins um að gæta skuli verndarsjónarmiða við breytingar hússins. Þá séu stigin vafasöm skref með því að gera ráð fyrir að hluti kjallara hússins verði fylltur upp til þess eins að skapa grundvöll fyrir hækkun þess. Eftir breytingar samkvæmt umdeildu byggingarleyfi muni húsið ekki fullnægja kröfum um hreinlætis- og þvottaaðstöðu.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað. Er vísað til sömu sjónarmiða og í fyrra máli en að auki er nú sérstaklega tekið fram hvað stöðvunarkröfu kærenda varðar að í málinu liggi fyrir að framkvæmdum utanhúss, á grundvelli hins kærða byggingarleyfis, sé nánast lokið. Komi það m.a. fram í bréfi kærenda til úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. október 2003, auk þess sem hægt sé að staðreyna það á vettvangi. Í ljósi þessa verði ekki séð að kærendur eigi lögvarða hagsmuni af því að framkvæmdir verði stöðvaðar, enda breytist grenndaráhrif þeirra ekki þó haldið verði áfram framkvæmdum innanhúss og lokið við frágang utanhúss. Jafnframt sé ljóst að kjósi byggingarleyfishafar að halda áfram með framkvæmdirnar, áður en efnisúrskurður liggi fyrir, geri þeir það á eigin ábyrgð og áhættu. Í ljósi framangreinds og á grundvelli meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, um að kæra fresti ekki réttaráhrifum ákvörðunar, telji Reykjavíkurborg einsýnt að hafna beri kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Frekari rök eru færð fram í greinargerð borgaryfirvalda í málinu, dags. 8. sept. 2003, sem ekki þykir ástæða til að rekja við úrlausn þessa þáttar málsins.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu eigenda Teigagerðis 3 liggur fyrir að þau muni ekki tjá sig frekar en þegar liggi fyrir í bréfum til úrskurðarnefndarinnar vegna málsins.
Niðurstaða: Eins og að framan greinir ákvað byggingarfulltrúinn í Reykjavík á fundi sínum hinn 10. september 2003 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu. Jafnframt var bókað við afgreiðslu erindisins að byggingarleyfi nr. 27591 félli úr gildi.
Með bréfi, dags. 11. september 2003, tilkynnti byggingarfulltrúi úrskurðarnefndinni um hið nýja byggingarleyfi og jafnframt að byggingarleyfi nr. 27591 frá 9. júlí s.l. hefði verið fellt úr gildi. Væri þessi breyting tilkynnt úrskurðarnefndinni þar sem fyrri samþykkt frá 9. júlí 2003 hefði verið kærð til hennar.
Byggingarleyfishafa var tilkynnt um framangreinda afgreiðslu með bréfi, dags. 16. september 2003. Var í því bréfi tekið fram að samþykkt byggingarfulltrúa væri háð staðfestingu borgarstjórnar og yrði tilkynnt tafarlaust ef hún fengist ekki.
Af málsgögnum verður ráðið að eigendur Teigagerðis 3 hafi á ný hafist handa um framkvæmdir við breytingar á húsi sínu eftir að hafa fengið vitneskju um afgreiðslu byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 og haldið þeim áfram þrátt fyrir fyrirvarann um staðfestingu borgarstjórnar og bréf byggingarfulltrúa frá 23. september þar sem sá fyrirvari er áréttaður. Verður ekki annað ráðið en að þessar framkvæmdir hafi jafnframt verið með vitund byggingaryfirvalda, enda gerðu starfsmenn byggingarfulltrúa þrjár úttektir á verkþáttum sem unnir voru eftir 10. september og fram til þess tíma er borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun.
Átelja verður að byggingaryfirvöld skuli hafa látið viðgangast að framkvæmdum væri fram haldið við breytingar hússins að Teigagerði 3 á umræddu tímabili, sérstaklega þegar litið er til þess að í gildi var úrskurður úrskurðarnefndarinnar frá 2. september 2003 um stöðvun framkvæmda á lóðinni, en réttaráhrif hans héldu gildi sínu allt til 2. október 2003 er borgarstjórn staðfesti aftuköllun þeirrar ákvörðunar sem úrskurðurinn tók til. Vanræktu borgaryfirvöld með þessu þá lagaskyldu, sem á þeim hvíldi samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að framfylgja úrskurði úrskurðarnefndarinnar um stöðvun framkvæmda meðan réttaráhrif hans vöruðu.
Vegna þeirra atvika sem að framan eru rakin hafa eigendur Teigagerðis 3 nú að mestu lokið framkvæmdum við ytra byrði viðbygginga og hækkun á þaki hússins. Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu hér eftir að stöðva framkvæmdir meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, enda eru framkvæmdir við bygginguna á þeim tíma á ábyrgð og áhættu húseigenda. Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
