Ár 2003, fimmtudaginn 23. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 56/2001, kæra eins eiganda fasteignanna að Grófinni 8A og 6A, Reykjanesbæ, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001, að hafna umsókn hans um leyfi til að steypa plötu milli nefndra húsa, setja upp hringstiga og göngudyr.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. desember 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir B, fyrir hönd B ehf. kt. 571197-2169, eins eiganda fasteignanna að grófinni 8A og 6A, Reykjanesbæ, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001 að hafna byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir steyptri plötu milli greindra fasteigna, uppsetningu hringstiga og göngudyra. Bæjarstjórn Reykjanesbæjar staðfesti ákvörðunina á fundi hinn 6. nóvember 2001. Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á lóðunum að Grófinni 6 og 8, Reykjanesbæ, eru vinkillaga byggingar sem standa hlið við hlið og skiptast þær í þrjár fasteignir hvor, merktar A, B og C og hafa verið gerðir sérstakir lóðarleigusamningar fyrir hverja fasteign og liggja lóðarmörk fasteignanna að Grófinni 6A og 8A saman. Húsið að Grófinni 8A er fullbyggt og stendur þrjá metra frá lóðamörkum umræddra fasteigna. Að Grófinni 6A hefur verið byggður kjallari að lóðarmörkum Grófarinnar 8A og er steypt þakplata kjallarans í yfirborðshæð svæðisins. Milli fasteignanna er þriggja metra breitt sund, sem hallar til norðurs, en þeim megin er aðkoma að kjallaranum. Á svæðinu er í gildi deiliskipulag frá árinu 1982 þar sem lóðir eru markaðar en uppdrátturinn hefur ekki að geyma hæðartölur. Kærandi á 87% fasteignarinnar að Grófinni 8A og 67,3% fasteignarinnar að Grófinni 6A.
Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar hinn 16. nóvember 2000 var til afgreiðslu byggingarleyfisumsókn kæranda, sem fól í sér að loka sundinu milli Grófarinnar 6A og 8A með steyptri plötu í sömu hæð og gólfplata Grófarinnar 8A og þakyfirborð Grófarinnar 6A. Jafnframt var sótt um leyfi fyrir akstursdyrum á þeirri hlið Grófarinnar 8A er lægi að hinni steyptu plötu og út á bílastæði á þakplötu Grófarinnar 6A. Umsóttar framkvæmdir höfðu verið grenndarkynntar og athugasemdir borist frá eigendum Grófarinnar 6B og 6C. Andmæli við fyrirhuguðum framkvæmdum beindust fyrst og fremst að því að húsin að Grófinni 6 og 8 yrðu eitt fjöleignarhús með tengingu fasteignanna auk þess sem akstursdyr að Grófinni 8A væru til þess fallinar að auka umferð um lóðir Grófarinnar 6B og 6C. Var byggingarleyfisumsókninni hafnað með þeim rökum að við framkvæmdirnar yrðu tvö hús gerð að einu en slík breyting væri háð samþykki allra viðkomandi eigenda en ekki lægi fyrir samningur eigenda skv. 2. mgr. 2. gr. fjöleignahúsalaga um frávik frá ákvæðum laganna að þessu leyti. Bæjarstjórn vísaði málinu aftur til skipulags- og byggingarnefndar hinn 21. nóvember 2000 með þeirri athugasemd að kæranda yrði gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum.
Mun kærandi hafa átt fund með bæjarráði vegna málsins og bæjarráð síðan falið bæjarstjóra að leita lausnar sem kærandi og eigandi Grófarinnar 6B og 6C gætu sætt sig við. Með bréfi, dags. 21. mars 2001, tilkynnti kærandi bæjarráði að umsókn um akstursdyr á Grófina 8A væri dregin til baka en í þess stað sótt um göngudyr á sama stað, í samræmi við teikningar frá árinu 1987. Var í bréfinu ítrekuð sú skoðun kæranda að umsóttar framkvæmdir hrófluðu í engu stöðu umræddra fasteigna sem sjálfstæðra fjöleignahúsa og auk þess var skírskotað til þess að allir eigendur Grófarinnar 8A og 6A hefðu samþykkt skriflega fyrirhugaðar framkvæmdir og áréttaður sá skilningur að þær breyttu ekki stöðu húsanna með tilliti til fjöleignarhúsalaga. Með bréfinu fylgdi greinargerð Guðmundar G. Þórarinssonar verkfræðings frá febrúar 2001, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að umræddar framkvæmdir breyttu ekki réttarstöðu umræddra fasteigna, og fyrrgreindur samningur fasteignaeigenda. Erindið var afgreitt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. júní 2001 með svofelldri bókun: „Vegna breyttra forsendna frá áður samþykktum teikningum er erindinu hafnað þar sem ekki er fyrir hendi samþykkt aðkoma að hurðinni.”
Kærandi sendi inn nýja byggingarleyfisumsókn hinn 13. september 2001 þar sem sótt var um leyfi til að steypa áðurgreinda plötu milli húsanna Grófarinnar 6A og 8A, setja upp hringstiga og setja göngudyr í samræmi við teikningar frá 21. mars 2001. Umsóttar framkvæmdir voru grenndarkynntar og barst andmælabréf, dags. 25. október 2001, frá lögfræðingi Húseigendafélagsins, f.h. eigenda Grófarinnar 6B og 6C, þar sem lagst var gegn framkvæmdunum með svipuðum rökum og við grenndarkynningu fyrri umsóknar. Þá lágu fyrir álit verkfræðistofu Njarðvíkur, dags. 26. júlí 2001, og Almennu verkfræðistofunnar, dags. 20. ágúst 2001, um áhrif tengingar umræddra fasteigna með tilliti til fjöleignarhúsalaga. Umsóknin var síðan tekin fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 1. nóvember 2001 og afgreidd með eftirgreindum hætti: „Nefndin hafnar öllum atriðum erindisins og vísar í forsendur og greinargerð lögfræðings Húseigendafélagsins.”
Kærandi sendi bæjarráði bréf, dags. 28. nóvember 2001, þar sem komið var á framfæri sjónarmiðum hans og athugasemdum við afgreiðslu málsins og í bréfinu var gerð krafa um endurupptöku þess. Á fundi bæjarráðs Reykjanesbæjar hinn 13. desember 2001 var erindinu hafnað.
Kærandi sætti sig ekki við synjun byggingarleyfisumsóknarinnar og skaut málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi byggir kröfu sína á því að forsendur bæjaryfirvalda fyrir hinn kærðu ákvörðun, sem tíundaðar séu í athugasemdabréfi, dags. 25. október 2001, vegna grenndarkynningar málsins, eigi ekki við rök að styðjast.
Fyrir liggi, að sú framkvæmd, að steypa plötu yfir sund milli Grófarinnar 6A og 8A, geri ekki fasteignirnar sem standi á lóðunum nr. 6 og 8 að einu fjöleignarhúsi. Fyrir liggi í málinu álit þriggja verkfræðistofa um það álitaefni sem öll séu á sömu lund, að umdeildar framkvæmdir geri ekki greindar fasteignir að einu fjöleignarhúsi. Þá hafi kærandi aflað álits kærunefndar fjöleignarhúsamála um álitaefnið, eftir kæru til úrskurðarnefndarinnar, en álitið sé dagsett hinn 10. apríl 2002. Niðurstaða kærunefndarinnar hafi verið á þá leið að Grófin 6A og 8A verði ekki eitt hús við það að sett verði tengiplata milli þeirra og að ekki þurfi samþykki allra eigenda Grófar 6 fyrir framkvæmdunum. Snerti framkvæmdin því ekki hagsmuni eigenda fasteignanna að Grófinni 6B og 6C með tilliti til fjöleignarhúsalaga, enda tengist þær fasteignir ekki Grófinni 6A og sé framkvæmdin ekki háð samþykki þeirra. Bendir kærandi á að fyrir liggi samkomulag eigenda Grófarinnar 8A, 8B, 8C og 6A fyrir framkvæmdunum. Þá hafi framkvæmdirnar að öðru leyti enga efnislega röskun í för með sér fyrir nágranna. Fyrirhuguð tengiplata sé öll innan lóðar Grófarinnar 8A, umsóttar göngudyr nýtist sem flóttaleið úr hluta hússins að Grófinni 8A, sem hafi aðrar göngudyr á sama gafli, og gerð hringstiga niður á neðri hluta lóðarinnar geti engu breytt um umferð um svæðið, sem áður hafi verið um sundið sem tengiplötunni sé ætlað að liggja yfir.
Málsrök Reykjanesbæjar: Bent er á að hin kærða ákvörðun hafi verið tekin að lokinni grenndarkynningu þar sem fram hafi komið andmæli nágranna gegn fyrirhuguðum framkvæmdum. Hafi mótmælin lotið að því að við fyrirhugaða framkvæmd tengdust fasteignirnar að Grófinni 6 og 8 sem leitt gæti til breyttrar stöðu fasteignanna með hliðsjón af fjöleignarhúsalögum. Fyrir liggi að nágrannar hafi sett sig á móti umsóttum framkvæmdum og þær séu ekki í samræmi við gildandi skipulag svæðisins. Hafi bæjaryfirvöldum því ekki verið heimilt, að óbreyttu skipulagi, að veita hið umdeilda byggingarleyfi.
Vettvangsganga: Farið var á vettvang af hálfu úrskurðarnefndarinnar hinn 3. júlí 2003. Auk nefndarmanna og starfsmanna nefndarinnar voru viðstaddir fulltrúar frá bæjaryfirvöldum Reykjanesbæjar og kærandi. Aðstæður voru kannaðar og kom í ljós að bráðabirgðaplata úr timbri hafði verið sett milli fasteignanna að Grófinni 8A og 6A á sama stað og umsótt tengiplata milli fasteignanna.
Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda um leyfi til að steypa plötu yfir sund á lóð Grófarinnar 8A að lóðamörkum þeirrar fasteignar og fasteignarinnar að Grófinni 6A, og setja göngudyr á húsið að Grófinni 8A í yfirborðshæð umræddrar plötu og hringstiga niður að neðri hluta lóðar fasteignarinnar, þar sem gengið er inn í kjallara húsanna. Um rök fyrir hinni kærðu ákvörðun var skírskotað til athugasemdabréfs er barst vegna grenndarkynningar umsóknarinnar frá lögmanni eiganda fasteignanna að Grófinni 6B og 6C. Í bréfinu er talið óásættanlegt að fallast á tengiplötu milli fasteignanna að Grófinni 8A og 6A en sú tenging fasteignanna raski réttarstöðu eiganda Grófarinnar 6B og 6C með hliðsjón af fjöleignarhúsalögum. Umsóttur hringstigi sé háður þeirri forsendu að tengiplatan verði steypt milli umræddra fasteigna og yrði hringstiginn því sameign Grófarinnar 8A og 6A og nýjar dyr á útvegg Grófarinnar 8A myndu auka umferð fólks og bíla á svæðinu og m.a. á bílastæði Grófarinnar 6B og 6C.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að umræddar framkvæmdir séu ekki háðar samþykki eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Framkvæmdirnar eru á lóð Grófarinnar 8A þó svo vilji til að umrædd tengiplata nái að þakplötu kjallara Grófarinnar 6A sem byggð er að lóðamörkum fasteignanna. Engin sameign myndast með fasteignunum við framkvæmdina og verða þær áfram sjálfstæð fjöleignarhús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga, enda er í ákvæðinu gert ráð fyrir að sjálfstæð fjöleignarhús geti verið sambyggð. Umræddar fasteignir standa á sitt hvorri lóðinni og voru byggðar óháðar hvor annarri sem sjálfstæð hús. Gerð tengiplötu frá gólfplötu fasteignarinnar að Grófinni 8A að þakplötu kjallarabyggingarinnar að Grófinni 6A hefur aðeins það í för með sér að í stað þriggja metra sunds frá húsi að lóðarmörkum Grófarinnar 8A verður yfirborð lóðarinnar þar í sömu hæð og aðliggjandi lóð og næstu lóðir.
Ekki verður séð að gerð göngudyra á útvegg Grófarinnar 8A og hringstiga niður á neðri hluta lóðar fasteignarinnar, er liggur að kjallarainngangi hennar, sé þess eðlis að raski hagsmunum lóðarhafa næstu lóða. Fyrir eru á húsinu göngudyr sem liggja að þriggja metra gangstíg meðfram fasteignunum og inni á lóðum Grófarinnar 8A, 8B og 8C. Nýjar göngudyr veita kæranda engan rétt til nýtingar nágrannalóða umfram það sem fyrir er.
Í gildi er deiliskipulag fyrir umrætt svæði frá árinu 1982, þar sem lóðir eru sýndar og lega húsa og gatna, en í því er ekki að finna hæðartölur lóða eða greinargerð þar sem skipulagsforsendum er gerð skil. Af skipulaginu verður því ekkert ráðið um hæðarlegu lóðar eða frágang að öðru leyti á umræddum hluta lóðarinnar að Grófinni 8A. Hins vegar verður að telja að gerð steyptrar plötu, eins og um var sótt og nær að lóðamörkum Grófarinnar 8A og 6A, sé byggingarleyfisskyld framkvæmd sem verði að eiga stoð í gildandi skipulagi þótt um óverulega framkvæmd sé að ræða.
Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun hafi ekki verið studd viðhlítandi rökum og beri af þeirri ástæðu að ógilda hana. Lagt er fyrir bæjaryfirvöld að taka byggingarleyfisumsókn kæranda að nýju til meðferðar og taka afstöðu til, að lokinni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr., sbr. 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga, hvort skipulagsleg markmið eða önnur málefnaleg rök standi í vegi fyrir samþykki umsóknarinnar.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjanesbæjar frá 1. nóvember 2001, að hafna byggingarleyfisumsókn kæranda fyrir steyptri plötu milli húsanna að Grófinni 8A og 6A , uppsetningu hringstiga og göngudyra, er felld úr gildi.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
