Árið 2012, þriðjudaginn 10. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 55/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 24. mars 2009 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 3. hæð að Nýbýlavegi 30, Kópavogi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. júlí 2009, er barst nefndinni 28. s.m., kæra Á og Þ, Brúnási 21, Garðabæ, eigendur 2. hæðar hússins að Nýbýlavegi 30 í Kópavogi, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á 3. hæð hússins.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og virtur verði eignaskiptasamningur sá sem í gildi sé fyrir fasteignina að Nýbýlavegi 30 í Kópavogi.
Málavextir: Húsið að Nýbýlavegi 30 stendur á ódeiliskipulögðu svæði milli Nýbýlavegar og Dalbrekku. Samkvæmt Aðalskipulagi Kópavogs 2000-2012 er á svæðinu blönduð landnotkun athafnasvæðis og verslunar- og þjónustusvæðis. Í þinglýstum eignaskiptasamningi er húsið skilgreint sem atvinnuhúsnæði fyrir iðnað, verslun og þjónustu. Hinn 24. mars 2009 veitti byggingarfulltrúinn í Kópavogi Gjótuhrauni 1 ehf., eiganda 3. hæðar að Nýbýlavegi 30, byggingarleyfi til að innrétta gistiheimili á hæðinni. Leyfið var veitt með fyrirvara um samþykki bæjarstjórnar. Með bréfi til bæjarstjórnar Kópavogs hinn 27. apríl 2009 mótmæltu kærendur leyfi byggingarfulltrúa og óskuðu eftir að bæjarstjórn heimilaði ekki rekstur gistiheimilis í húsinu. Í svarbréfi bæjaryfirvalda, dags. 29. júní 2009, kom fram að rekstur gistiheimilis rúmaðist innan þeirra skipulagsskilmála sem í gildi væru fyrir viðkomandi svæði og að ekki hefði verið þörf samþykkis meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarráðs hinn 11. júní 2009 og var kærendum kynnt sú ákvörðun í fyrrnefndu bréfi, dags. 29. s.m.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að gengið hafi verið gegn rétti þeirra samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir húsið. Í honum sé kveðið á um að eignin sé iðnaðar-, verslunar- og þjónustuhúsnæði og sé þar átt við allar þrjár hæðir hússins. Í fasteignaskrá komi fram að fasteignin sé skráð sem iðnaðarhúsnæði en það samræmist því sem fram komi í lóðarleigusamningi frá 1983, þ.e. að um úthlutun lóðar til atvinnustarfsemi sé að ræða en ekki til íbúðarnota. Þá séu bílastæði ekki fullnægjandi með tilliti til reksturs gistiheimilis.
Gríðarlegt ónæði og óþægindi hafi verið af rekstri gistiheimilis á 3. hæð Nýbýlavegar 30 síðastliðin níu ár. Hafi oft verið kvartað til heilbrigðiseftirlitsins en einnig hafi þurft að kalla til lögreglu. Hvorki hafi verið leitað samþykkis kærenda áður en heimild hafi verið veitt til umræddrar breytingar né tilkynnt um leyfið og hafi kærendur frétt af því fyrir tilviljun. Kærendur hafi síðan frétt fyrst af samþykkt bæjarráðs Kópavogs með bréfi hinn 29. júní 2009.
Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er vísað til umsagnar sviðstjóra skipulags- og umhverfissviðs og skrifstofustjóra framkvæmda- og tæknisviðs til bæjarráðs, dags. 9. júní 2009. Er á því byggt að ekki hafi þurft að afla samþykkis annarra eigenda hússins áður en umrætt byggingarleyfi var gefið út. Í bréfi byggingarfulltrúa til umsækjanda, dags. 24. mars 2009, hafi komið fram að samþykki sé byggt á því að teikningar séu í samræmi við skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997, með síðari breytingum. Áður en tilkynnt hafi verið um samþykki byggingarfulltrúa hafi verið aflað umsagna heilbrigðiseftirlits og slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins.
Erindi kærenda, dags. 27. apríl 2009, þar sem mótmælt hafi verið leyfi byggingarfulltrúa, hafi verið tekið fyrir á fundi bæjarráðs hinn 7. maí s.á. Kærendur hafi óskað eftir því að bæjarstjórn Kópavogs heimilaði ekki rekstur gistiheimilis í húsinu. Bæjarráð hafi vísað erindinu til umsagnar sviðstjóra skipulags- og umhverfissviðs og skrifstofustjóra framkvæmda- og tæknisviðs. Erindið hafi verið tekið fyrir að nýju ásamt umsögn í bæjarráði hinn 11. júní 2009.
Samþykki fyrri eigenda hafi ekki þýðingu í málinu, sbr. dóm Hæstaréttar frá 29. apríl 1999 í máli nr. 272/1998, enda hafi samþykki byggingarfulltrúa samkvæmt hljóðan sinni ekki verið byggt á slíku samþykki. Þar sem um sé að ræða breytingu á notkun séreignar fari eftir 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 hvort afla þurfi samþykkis annarra eigenda. Af greinargerð með frumvarpi til þeirra laga megi ráða að ákvæði 27. gr. laganna hafi einkum verið sett til að sporna gegn því að ýmiskonar atvinnustarfsemi færi fram í húsnæði sem ætlað væri til íbúðar.
Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá 5. nóvember 1999 sé gert ráð fyrir iðnaðar-, verslunar- og þjónustustarfsemi í húsinu. Ekki verði talið liggja fyrir að rekstur gistiheimilis hafi almennt í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið til staðar í húsinu og almennt tíðkist í sambærilegum húsum eða að lögmætum hagsmunum annarra eigenda í húsinu hafi verið raskað. Verði því ekki talið að afla hafi þurft samþykkis annarra eigenda áður en umrætt byggingarleyfi hafi verið gefið út. Þessu til stuðnings megi einnig benda á dóm Hæstaréttar frá 4. maí 2005, í máli nr. 505/2004, þar sem heimilt hafi verið talið að breyta verslunarhúsnæði í veitingastað án samþykkis annarra eigenda í viðkomandi húsi.
Rekstur gistiheimilis rúmist innan þeirra skipulagsskilmála sem gildi fyrir viðkomandi svæði. Með vísan til alls ofangreinds hafi bæjarráð staðfest útgáfu byggingarleyfis fyrir gistiheimili að Nýbýlavegi 30.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er farið fram á að byggingarleyfið haldi gildi sínu. Hann hafi rekið gistiheimili að Nýbýlavegi 30 á grundvelli byggingarleyfisins í góðri trú. Fullyrðingar kærenda um ónæði og óþægindi eigi ekki við nein rök að styðjast. Byggingarleyfishafi tekur undir rök Kópavogsbæjar og gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun haldi gildi sínu.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 24. mars 2009 að veita byggingarleyfi til að innrétta gistiheimili á 3. hæð að Nýbýlavegi 30.
Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem giltu á þeim tíma er hér um ræðir, var kveðið á um að óheimilt væri að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem féllu undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Í 2. mgr. sömu greinar var kveðið á um að framkvæmdir skv. 1. mgr. skyldu vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.
Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. sömu laga bar að gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir voru fyrirhugaðar en í 3. mgr. tilvitnaðs ákvæðis var kveðið á um að þar sem deiliskipulag lægi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum gæti sveitarstjórn veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laganna.
Samkvæmt framangreindum ákvæðum var það skilyrði fyrir útgáfu byggingarleyfis að fyrir hendi væri samþykkt deiliskipulag en frá því skilyrði mátti víkja í þegar byggðum hverfum með því láta fara fram grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. laganna. Grenndarkynning fór ekki fram við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og verður að telja það ágalla á henni. Við mat á því hvort ágalli þessi sé þess eðlis og svo verulegur að leiða eigi til ógildingar verður til þess að líta að um er að ræða breytingu á innréttingu og notkun atvinnuhúsnæðis á svæði sem skilgreint er í aðalskipulagi sem athafnasvæði og verslunar- og þjónustusvæði. Er hin breytta notkun í samræmi við gildandi skipulag og verður ekki séð að breytingin hefði getað raskað lögvörðum hagsmunum nágranna. Er þá haft í huga að ekki hefði borið að grenndarkynna fyrirhugaða breytingu fyrir meðeigendum byggingarleyfishafa að Nýbýlavegi 30 enda ræðst réttarstaða þeirra af ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Verður, með vísan til framanritaðs, ekki talið að ógilda beri hina kærðu ákvörðun þrátt fyrir að ekki hafi farið fram grenndarkynning í samræmi við tilvitnuð ákvæði laga nr. 73/1997.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Samkvæmt ákvæðinu er ekki þörf á samþykki sameigenda að fjöleignarhúsi fyrir breytingum á hagnýtingu séreignarhluta sé breytingin í samræmi við það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi. Samkvæmt aðalskipulagi er húsið að Nýbýlavegi 30 á svæði sem skilgreint er sem athafnasvæði og verslunar- og þjónustusvæði og samræmist starfsemi gistiheimilis þeirri landnotkun. Þá segir í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um húsið að á öllum hæðum þess sé gert ráð fyrir atvinnustarfsemi og um 3. hæð segir að eignarhlutinn sé iðnaðar- verslunar- og þjónustuhúsnæði. Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að rekstur gistiheimilis falli undir starfsemi sem ráð var fyrir gert í upphafi og því hafi ekki verið skylt að afla samþykkis sameigenda í húsinu vegna umræddrar breytingar. Var byggingarfulltrúa því rétt að veita hið umdeilda leyfi og verður kröfu kærenda um ógildingu þess þar af leiðandi hafnað.
Umkvartanir kærenda um ónæði og óþrif vegna reksturs umrædds gistiheimilis lúta að eftirliti með starfseminni en varða ekki gildi hinnar kærðu ákvörðunar og koma þær því ekki til álita í málinu.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Kópavogi frá 24. mars 2009, sem bæjarráð staðfesti hinn 29. júní. s.á., um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili á þriðju hæð að Nýbýlavegi 30 í Kópavogi.
______________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
