52/2024 Móstekkur

Árið 2024, fimmtudaginn 20. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Arnór Snæbjörnsson formaður, Halldóra Vífilsdóttir arkitekt og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2024, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 17. apríl 2024 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir parhús á lóð nr. 61–63 við Móstekk.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 8. maí 2024, er barst nefndinni sama dag, kærir Fortis ehf., lóðarhafi Móstekks 61–63, Selfossi, landnúmer L236631, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 17. apríl 2024 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir parhúsi á lóð nr. 61–63. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Árborg 21. maí 2024.

Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar 17. apríl 2024 var tekin fyrir umsókn kæranda um leyfi fyrir byggingu parhúss á lóð nr. 61–63 við Móstekk á Selfossi. Á framlögðum uppdráttum kom fram að um væri að ræða parhús með tveimur íbúðum. Í fundargerð afgreiðslufundarins var bókað að umsókninni væri synjað þar sem teikning gæfi til kynna að hægt verði að nýta matshluta 0102 sem tvær aðskildar „íbúðareiningar“ með tveimur aðskildum inngöngum, en í gr. 5.1. í deiliskipulagi svæðisins væri kveðið á um að í einbýlis-, par- og raðhúsum skuli vera ein íbúð í hverju húsi og að ekki sé heimilt að hafa aukaíbúð á lóðum.

Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að ekki verði séð að byggingarfulltrúi hafi leitað umsagnar skipulagsfulltrúa í samræmi við fyrirmæli 2. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki þar sem mælt sé fyrir um að það sé skylt leiki vafi á að framkvæmd samræmist skipulagsáætlunum sveitarfélagsins. Eignarhluti 0102 í parhúsinu sé hannaður þannig að um sé að ræða tvö rými með tveimur aðskildum inngöngum. Bílgeymsla tengi rýmin saman og sé innangengt frá henni að báðum rýmunum. Miði hönnunin að því að gera söluvænni vöru fyrir væntanlega kaupendur, s.s. fyrir foreldra með unglinga eða uppkomin börn. Þótt fallast megi á það með byggingarfulltrúa að hugsanlega væri unnt að nýta eignarhlutann sem tvær aðskildar „íbúðareiningar“ gæti slíkt þó ekki orðið án breytinga á hönnun mannvirkisins og að uppfylltum öðrum lagalegum skilyrðum sem varði stofnun nýrrar fasteignar.

Af lögum nr. 160/2010 leiði að byggingaryfirvöld skuli við ákvörðun um útgáfu byggingarleyfis meta hvort mannvirkið og notkun þess samrýmist gildandi skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laganna. Ákvörðun um að synja umsókn um byggingarleyfi verði ekki á því reist að teikning gefi til kynna að hugsanlega megi nýta mannvirki með hætti sem ekki samrýmist deiliskipulagi. Ekki sé farið leynt með að vilji sé til að eiga möguleika á að fjölga íbúðum í parhúsinu og að vonir séu bundnar við að skipulagsyfirvöld samþykki það í framtíðinni. Slíkt sé alþekkt og feli í sér annað sjálfstætt umsóknarferli. Staðreyndin sé sú að eignarhluti 0102 sé á aðaluppdrætti skilgreindur sem ein íbúð og séu engar fyrirætlanir um að nýta hann sem aðskildar íbúðareiningar í andstöðu við gildandi deiliskipulag.

Málsrök Sveitarfélagsins Árborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er vísað til þess að ljóst megi vera að eignarhluti 0102 sé hannaður sem tvær aðskildar íbúðareiningar og að áætlanir standi til að nýta rýmin sem slíkar. Frumskilyrði útgáfu byggingarleyfis sé að mannvirki og notkun þess samrýmist skipulagsáætlunum, sbr. 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Samkvæmt gildandi deiliskipulag í landi Bjarkar við Selfoss (Björkurstykki) sé skýrlega kveðið á um að í einbýlis- par- og raðhúsum skuli vera ein íbúð í hverju húsi að ekki sé heimilt að hafa aukaíbúð á lóðum. Kærandi hafi staðfest að nýta megi matshluta 0102 sem sér­íbúðar­hluta. Öllum sem skoða aðaluppdrætti sem fylgt hafi byggingarleyfisumsókn kæranda megi ljóst vera að um sé að ræða aukaíbúð. Í þeim hluta sé að finna sérútgang, eldhúskrók, sérbaðherbergi og á milli hennar og bílgeymslu sé teiknaður EI60 veggur. Hvort sem viðurkennt sé að nýta eigi þennan hluta sem séríbúðarhluta strax eða síðar, sé ljóst að um sé að ræða rými sem með engu móti verði skilgreint sem annað en aukaíbúð í skilningi skipulagsskilmála og erfitt sé að ímynda sér skýrara dæmi um aukaíbúð við parhús. Er og vísað til úrskurða úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála frá 28. júlí 2009 í máli nr. 95/2008 og frá 19. október 2011 í máli nr. 66/2010.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Reynt hafi á sambærilegt álitaefni og hér um ræði í dómi Hæstaréttar frá 17. desember 2020 í máli nr. 25/2020. Ágreiningur þess máls hafi m.a. lotið að því hvernig túlka bæri skipulagsskilmála sem kváðu á um að óheimilt væri að hafa meira en eina íbúð í húsi og hvort aðaluppdrættir mannvirkis gerðu ráð fyrir einni eða tveimur íbúðum. Af niðurstöðu dómsins megi ráða að sjónarmið þau sem tiltekin hafi verið af Sveitarfélaginu Árborg skipti ekki höfuðmáli heldur fyrst og fremst hvernig skráningu fasteigna sé háttað. Eignarhluti 0102 í fyrirhuguðu parhúsi sé skilgreindur sem ein íbúð á aðaluppdrætti og ætti sú skráning að vera ráðandi við úrlausn málsins en ekki ályktanir um hugsanlega nýtingu hans. Þá verði ekki séð að þeir úrskurðir úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála sem vísað hafi verið til hafi þýðingu við úrlausn málsins.

Samkvæmt 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús beri að afhenda byggingarfulltrúa eignaskiptayfirlýsingu til staðfestingar og komi þá til skoðunar hvort hún sé í samræmi við skipulagsskilmála, sbr. fyrrgreindan dóm Hæstaréttar. Augljóst sé að byggingarfulltrúi myndi ekki staðfesta eignaskiptayfirlýsingu sem mælti fyrir um að eignar­hlutinn skiptist í tvær aðgreindar íbúðir. Muni bann við aukaíbúðum í skipulagsskilmálum því áfram hafa þýðingu þótt hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar á byggingarleyfis­umsókn vegna húss á lóð nr. 61–63 við Móstekk. Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki skulu aðaluppdrættir byggingarleyfis uppfylla ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra. Þá verða byggingaráform aðeins samþykkt og gefið út byggingarleyfi ef fyrirhuguð mannvirkjagerð er í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis, sbr. 11. gr og 1. tl. 1. mgr. 13. gr. laganna.

Samkvæmt Aðalskipulagi Árborgar 2020–2036 er landnotkun umrædds svæðis skilgreind sem íbúðarsvæði, ÍB7, Björkurstykki. Kemur fram að um sé að ræða óbyggt svæði og að í gildi sé deiliskipulag fyrir hluta svæðisins og að gert sé ráð fyrir fjölbreyttum íbúðakostum. Deiliskipulag í landi Bjarkar við Selfoss (Björkurstykki) tók gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 14. júní 2019. Um hönnun mannvirkja og uppdrætti er tiltekið í kafla 4.1. í greinargerð deiliskipulagsins að húsagerðir séu frjálsar að öðru leyti en því sem mæli- og hæðarblöð, skilmálar skipulagsins, byggingarreglugerð og aðrar reglugerðir segi til um. Jafnframt er tekið fram að þar sem hús séu samtengd skuli samræma útlit, þakform, lita og efnisval. Það eigi einnig við um hús sem séu á sömu lóð en séu ekki samtengd. Á aðaluppdráttum skuli sýna skipulag lóðar, þ. á m. bílastæði. Á grundvelli deiliskipulagsins gefi sveitarfélagið út mæli- og hæðablöð sem sýni nákvæmar stærðir lóða, lóða­mörk og byggingarreiti húsa. Í kafla 4.7 greinargerðarinnar segir um bílastæði og bílageymslur að gert sé ráð fyrir tveimur bílastæðum við hverja íbúð í einbýlis-, par- og raðhúsum. Þá kemur fram í kafla 5.1 að í einbýlis-, par- og raðhúsum skuli vera ein íbúð í hverju húsi og að ekki sé heimilt að hafa aukaíbúð á lóðum. Um parhús, gerð P1, segir að innan byggingarreits sé heimilt að reisa einnar hæðar parhús ásamt sambyggðri bílgeymslu og að koma skuli fyrir tveimur bílastæðum á lóð.

Óyggjandi er af aðaluppdráttum sem fylgja byggingarleyfisumsókn kæranda að um sé að ræða þrjár aðskildar íbúðareiningar. Af hálfu kæranda hefur verið vísað til stuðnings málsrökum til dóms Hæstaréttar frá 17. desember 2020 í máli nr. 25/2020, sem varðaði aukaíbúð í einbýlishúsi. Þar er með almennum hætti fjallað um að ekki sé að finna í skipulagslögum eða öðrum réttarheimildum um fasteignir fyrirmæli um hvenær fleiri en ein íbúð teljist óhjákvæmilega vera í húsi. Þá sé heldur ekki að finna neinar haldbærar vísbendingar um að hlutlægt mat á innra skipulagi og öðrum eiginleikum húss samkvæmt aðaluppdráttum eigi að ráða við mat á því hvort hús teljist einbýli og fullnægi þar með skilmálum deiliskipulags sem mæli fyrir um að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsi. Í ljósi þessa hefði rökstuðningur byggingar­fulltrúa mátt vera með ítarlegri hætti, en þó að teknu tilliti til þess að aðstæður eru aðrar.

Af hálfu úrskurðarnefndarinnar er gerð bending um að á uppdrætti deiliskipulagsins, þ.e. við götu 15, er gert ráð fyrir parhúsi, P1, á tveimur jafn stórum lóðum, að heildarstærð 1.260 m² ásamt tveimur samliggjandi bílastæðum. Á mæliblaði lóðarinnar, sem áritað var af skipulagsfulltrúa 22. nóvember 2023, eru bílastæðin sýnd með sambærilegum hætti en húsið sýnt á einni lóð, L236631, þar sem önnur íbúðin er stærri og tekur til sín aukinn hluta lóðarinnar um leið og tilhögun bílastæða er breytt.

Með vísan til framangreinds verður að líta svo á að rökstuðningi og undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt og því sé rétt að fella hana úr gildi.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 17. apríl 2024 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir parhúsi á lóð nr. 61–63 við Móstekk.