52/2015 Bjarg Mosfellsbær

Árið 2017, fimmtudaginn 23. febrúar, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2015, kæra á ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 19. júní 2015 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi með Varmá frá Reykjalundarvegi að Húsadal vegna lóðarinnar Bjargs í Mosfellsbæ.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 9. júlí 2015, er barst nefndinni sama dag, kæra eigendur lóðar nr. 125407 í Mosfellsbæ, þá ákvörðun skipulagsnefndar Mosfellsbæjar frá 9. júní 2015, sem staðfest var í bæjarstjórn 19. s.m., að samþykkja breytingu á deiliskipulagi með Varmá frá Reykjalundarvegi að Húsadal vegna lóðarinnar Bjargs í Mosfellsbæ. Tók deiliskipulagsbreytingin gildi með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda 10. september 2015. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Mosfellsbæ 20. júlí 2015.

Málavextir: Lóðin Bjarg er 2.509 m² að stærð og á henni stendur 131,3 m² einbýlishús, sem reist var árið 1958 samkvæmt upplýsingum úr fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands. Lóðin er á svæði þar sem í gildi er deiliskipulag með Varmá frá Reykjalundarvegi að Húsadal frá árinu 2004. Samkvæmt skilmálum þess er gert ráð fyrir húsi á einni hæð með risi á lóðinni. Heimilt er að reisa 80 m² viðbyggingu eða byggja allt að 220 m² nýbyggingu á lóðinni, verði núverandi hús rifið.

Á fundi skipulagsnefndar Mosfellsbæjar 4. febrúar 2015 var lögð fram beiðni lóðarhafa um að leyfilegt byggingarmagn á lóðinni yrði aukið frá gildandi skipulagi, á þann veg að byggja mætti þar 400 m² einbýlishús á tveimur hæðum, samtengt núverandi húsi. Var afgreiðslu málsins frestað og farið fram á að nefndinni yrðu afhent nánar útfærð gögn. Skipulagsnefnd tók erindið fyrir að nýju á fundi 5. mars s.á. og samþykkti að grenndarkynna umbeðna breytingu. Á fundi nefndarinnar 9. júní 2015 var fyrirliggjandi tillaga samþykkt, sem og svör við athugasemdum er borist höfðu á kynningartíma hennar, þar á meðal frá kærendum. Samþykkti bæjarstjórn greinda afgreiðslu á fundi 19. s.m. Með hinni kærðu breytingu er gert ráð fyrir tveggja hæða húsi á umræddri lóð. Stærð viðbyggingar verði að hámarki 400 m² og hámarks byggingarmagn nýbyggingar 525 m². Byggingarreitur breytist ekki.

Málsrök kærenda: Kærendur taka fram að þeir séu eigendur lóðar nr. 125407, sem liggi nærri lóðinni Bjargi. Feli hin umdeilda deiliskipulagsbreyting í sér rúmlega 230% aukningu á nýtingarhlutfalli lóðarinnar Bjargs. Um verulega stækkun hússins á lóðinni sé að ræða, sem muni í kjölfarið stinga að því leytinu til í stúf við aðrar byggingar á svæðinu.

Breyting sem kveði á um meira en tvöföldun á heimiluðu byggingarmagni, auk breytingar á húsagerð, geti aldrei talist óveruleg í skilningi 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, hvað þá þegar slík breyting nái aðeins til eins húss og einnar lóðar innan deiliskipulagssvæðisins. Óhjákvæmilegt sé að fara með slíka breytingu eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða. Ekki sé hægt að líta til þess hvert endanlegt nýtingarhlutfall lóðarinnar verði eftir breytingu heldur hversu mikið það aukist. Um sé að ræða fordæmisgefandi breytingu fyrir nærliggjandi lóðir. Breyti þá engu þótt skipulagsyfirvöld kunni áður að hafa farið með sambærilegar breytingar sem óverulegar. Samkvæmt framansögðu hafi ekki verið heimilt að grenndarkynna breytinguna og sé í þessu sambandi vísað til fyrrgreinds ákvæðis skipulagslaga og gr. 5.8.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013.

Kærendur hafi ítrekað reynt að fá heimild til að skipta lóð sinni í tvær einbýlishúsalóðir og reisa þar tvö hús, en lóð kærenda standi á ódeiliskipulögðu svæði. Feli meðferð skipulagsyfirvalda á annars sambærilegum erindum í sér augljóst brot á jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og sé þar með ólögmæt.

Málsrök Mosfellsbæjar: Sveitarfélagið bendir á að ljóst sé af gr. 5.8.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 að ekki skuli horft til þess hversu mikið nýtingarhlutfall breytist innan lóðar heldur hversu mikið það breytist innan viðkomandi svæðis við mat á því hvort deiliskipulagsbreyting teljist óveruleg. Eftir umdeilda breytingu sé nýtingarhlutfall lóðarinnar Bjargs um 0,2, sem sé í samræmi við það sem tíðkist á viðkomandi svæði. Nýtingarhlutfall lóða í næsta nágrenni við Bjarg sé frá 0,15 og upp í 0,25. Nýtingarhlutfall annarra lóða í nágrenninu sé mismunandi en ekki sé óalgengt að það sé á bilinu frá 0,2 til 0,35, þótt dæmi séu um lægra nýtingarhlutfall. Víki hin kærða breyting ekki í slíkum mæli frá nýtingarhlutfalli viðkomandi svæðis að óheimilt hafi verið að grenndarkynna tillöguna.

Fullyrðing kærenda um að húsagerð sé breytt frá því sem áður hafi verið sé ekki rökstudd. Í gr. 2.5. í fyrirliggjandi deiliskipulagi komi fram að yfirbragð byggðarinnar einkennist af byggingum af mismundandi gerð og formi og að gert sé ráð fyrir því að nýbyggingar verði einbýlishús eða parhús á einni til tveimur hæðum. Verði ekki séð að tillagan feli í sér svo breytta húsagerð að um verulega breytingu sé að tefla eða að hún teljist fordæmisgefandi samkvæmt áðurgreindu ákvæði skipulagsreglugerðar.

Því sé mótmælt að jafnræðis hafi ekki verið gætt þótt ekki hafi verið fallist á erindi kærenda um skiptingu lóðar enda um eðlisólík tilvik að ræða. Séu aðilar því ekki í sambærilegri aðstöðu og jafnræði þeirra hafi því ekki verið raskað.

Andmæli lóðarhafa:
Af hálfu lóðarhafa lóðarinnar Bjargs er farið fram á að kröfu kærenda verið hafnað. Núverandi hús að Bjargi sé aðeins 131 m² og komin sé tími á viðhald þess. Verði það hugsanlega rifið þegar nýtt hús verði risið, en heildarstærð þess húss verði aðeins 2×200 m². Miðað sé við að á neðri hæð hússins verði bílageymsla. Telji leyfishafi að allir nágrannar hans hafi verið verulega sáttir við nýja húsið.

Mikið sé af stórum húsum á þessu svæði og séu hús af ýmsum stærðum og gerðum í nágrenni við lóð leyfishafa. Stærri hús séu í næsta nágrenni og við Varmána. Væri því um brot á jafnræði að ræða ef lóðarhafa yrði synjað um leyfi fyrir byggingu hins umdeilda húss.

Kærendur eigi engra hagsmuna að gæta í máli þessu. Virðist sem þeir séu að reyna að þrýsta á skipulagsyfirvöld um að deiliskipuleggja lóð kærenda þannig að henni verði skipt í tvær einbýlishúsalóðir. Engin tengsl séu á milli þess að kærendur vilji reisa tvö stór einbýlishús á einni óskipulagðri lóð og þess að leyfishafi vilji byggja á lóð þar sem allri skipulagsvinnu sé lokið. Þá sé bent á að lóðarhafi hafi lagt mikla vinnu í undirbúning byggingar hússins og verulegan kostnað.

Niðurstaða: Kærendur eiga lóð er liggur að hluta gegnt lóðinni Bjargi. Getur hin kærða ákvörðun því snert grenndarhagsmuni kærenda og eiga þeir því kæruaðild í máli þessu skv. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.

Í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis er gert ráð fyrir því að nýbyggingar á öllu skipulagssvæðinu verði einbýlishús eða parhús á einni til tveimur hæðum. Í sérskilmálum skipulagsins kemur m.a. fram að heimilt sé að byggja íbúðarhúsnæði og bílageymslur á núverandi lóðum eftir því sem aðstæður og nýting leyfi. Skulu byggingar vera einnar hæðar, nema annað sé tekið fram í skýringartöflu. Annars taki hámarkshæð viðbygginga mið af núverandi hæð byggingar.

Lóðin Bjarg stendur við B-húsagötu nr. 9 samkvæmt töflu í greinargerð deiliskipulagsins um stærðir nýbygginga og viðbygginga, en greind tafla sýnir heimilað hámark byggingarmagn á lóðum. Þar er tilgreint að gerð húsa við götuna sé ein hæð með risi. Heimild er fyrir viðbyggingu á nokkrum lóðum. Verði núverandi hús á lóðum við götuna rifin má reisa í þeirra  stað nýbyggingar, að hámarki 220 m² að flatarmáli. Gerð var breyting á greindum skilmálum árið 2005 er fól m.a. í sér að lóðir nr. 6, 8 og 10 við B-húsagötu voru sameinaðar í tvær lóðir og heimiluð bygging íbúðarhúss á hvorri lóð, allt að 300 m² að stærð. Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum er nýtingarhlutfall lóða við nefnda götu mismunandi, allt frá 0,12 til 0,25.

Eins og fram er komið ákvað sveitarstjórn að nýta sér heimild sem er að finna í 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 til að viðhafa grenndarkynningu á umræddri skipulagstillögu í stað þeirrar almennu málsmeðferðar við breytingu á deiliskipulagi sem áskilin er í 1. mgr. ákvæðisins. Í fyrrgreindu undantekningarákvæði 2. mgr. 43. gr. kemur fram að telji sveitarstjórn að gera þurfi breytingar á samþykktu deiliskipulagi sem séu það óverulegar að ekki sé talin ástæða til meðferðar skv. 1. mgr. skuli fara fram grenndarkynning. Skuli við mat á því hvort breyting á deiliskipulagi teljist óveruleg taka mið af því að hve miklu leyti tillagan víki frá notkun, nýtingarhlutfalli, útliti og formi viðkomandi svæðis. Er sambærilegt ákvæði að finna í gr. 5.8.2. í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, en jafnframt er þar tilgreint að meta skuli hvort um fordæmisgefandi breytingu sé að ræða eða breytingu er varði almannahagsmuni.

Með hinni kærðu breytingu skipulagsins er heimilað að reisa 400 m² viðbyggingu á lóðinni Bjargi í stað 80 m² viðbyggingar. Verði hús á lóðinni rifið er gert ráð fyrir allt að 525 m² nýbyggingu í stað 220 m2 nýbyggingar samkvæmt óbreyttu skipulagi. Jafnframt er nú gert ráð fyrir tveggja hæða húsi á lóðinni í stað einnar hæðar húss með risi. Við breytinguna fer nýtingarhlutfall lóðarinnar úr u.þ.b. 0,08 í 0,20, sem er um 150% aukning. Þótt nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytingu skeri sig ekki að marki frá nýtingarhlutfalli annarra lóða á svæðinu eykst heimilað byggingarmagn verulega frá því sem áður gilti um nefnda lóð og formi húss er breytt. Verður að telja að þessi breyting á stærð og húsagerð geti ekki talist óveruleg breyting á deiliskipulagi í skilningi 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga. Skorti því lagaskilyrði til að viðhafa þá málsmeðferð, sbr. fyrrgreint lagaákvæði, að grenndarkynna umrædda skipulagstillögu. Ber af þeim sökum að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. 
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar Mosfellsbæjar frá 19. júní 2015 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi með Varmá frá Reykjalundarvegi að Húsadal, vegna lóðarinnar Bjargs í Mosfellsbæ.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson