Ár 2006, fimmtudaginn 23. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður.
Fyrir var tekið mál nr. 52/2005, kæra á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 9. júní 2005 um deiliskipulag fyrir reit er afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. júní 2005, er barst nefndinni 4. júlí sama ár, kærir J, Hverfisgötu 100a, samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 9. júní 2005 um deiliskipulag fyrir reit er afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Hús kæranda að Hverfisgötu 100a er á þeim skipulagsreit er hin kærða ákvörðun tekur til og við kaup hans á húsinu mun aðeins hafa fylgt því sú lóð sem undir því var. Meginhluti lóðar hússins hafði á sínum tíma verið seld undir bílastæði fyrir fasteignina að Laugavegi 91 en formleg skipting lóðarinnar hafði ekki átt sér stað fyrir gildistöku hins kærða skipulags.
Á árinu 2002 var auglýst tillaga að deiliskipulagi fyrir umræddan reit en í ljósi athugasemda vegna lóðamála fasteignarinnar að Hverfisgötu 100a, bílastæðamála og mögulegs byggingarréttar þurfti að leita lausna með lóðarhöfum og tafðist vinna við tillöguna af þeim sökum. Lyktaði þessu ferli með því að breytingar voru gerðar á tillögunni og samþykkti skipulagsráð Reykjavíkur hinn 9. mars 2005 að auglýsa tillöguna að nýju.
Fram komu tvær athugasemdir við deiliskipulagstillöguna, þar á meðal frá kæranda. Lutu þær m.a. að gegnumakstri um húsasund við hús kæranda, kostnaði við viðhald innkeyrslu, ósamræmi varðandi byggingarrétt kæranda gagnvart nágrannaeignum og beiðni um bílastæði á jarðhæð fasteignar hans. Var deiliskipulagstillagan síðan samþykkt í borgarráði hinn 9. júní 2005 með breytingum er hér skipta ekki máli nema að því leyti að gert var ótvírætt á uppdrætti að um fyrrgreint sund gilti umferðarréttur. Skaut kærandi deiliskipulagsákvörðuninni til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að hann hafi gert ýmsar athugasemdir við umdeilda skipulagstillögu og hafi verið tekið tillit til þeirra í sumu en ósk hans um byggingarreit efri hæða húss hans til samræmis við byggingarreiti aðlægra húsa hafi ekki verið tekin til greina.
Vandræðaástand hafi skapast vegna lóðarleysis fasteignar hans. Í hinu kærða deiliskipulagi hafi lóðinni verið skipt þannig að fjarlægð húss hans að lóðarmörkum uppfyllti lágmarksákvæði byggingarreglugerðar. Byggingarreitur hússins skv. skipulaginu samsvari dýpt þess, sem sé einungis átta metrar, en dýpt aðlægra húsa sé mun meiri. Því muni myndast skarð í húsaröðina garðmegin að óbreyttu. Kærandi fari ekki fram á breyttan byggingarreit fyrstu hæðar og muni bílastæði á baklóð því ekki skerðast þótt byggingarreitur efri hæða verði eins og reitir aðlægra húsa.
Með hinu kærða skipulagi hafi kærandi þurft að láta ýmislegt yfir sig ganga þrátt fyrir mótmæli, m.a breikkun innkeyrslu við hús hans og gegnumakstur að húsum við Laugaveg. Að óbreyttu skipulagi muni uppbygging á lóð hans vart verða raunhæfur kostur.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar borgarráðs frá 9. júní 2005 verði hafnað.
Hafa verði í huga að húsinu að Hverfisgötu 100a fylgi engin baklóð. Í hinu kærða deiliskipulagi sé gerð tillaga að nýjum lóðamörkum á þá leið að lóð kæranda stækki í 149 fermetra auk þess sem heimilað sé að byggja hús upp á þrjár hæðir og ris innan byggingarreits. Ný lóð verði til, merkt Hverfisgata 100c, sem einungis sé heimilt að nýta fyrir bílastæði sem tilheyri húsinu að Laugavegi 91. Tillaga þessi hafi verið unnin í samráði við eiganda lóðarinnar að Laugavegi 91 og „Hverfisgötu 100c“ og veiti þeim lóðarhafa og kæranda heimild til að breyta lóðamörkum náist samkomulag um slíkt. Ekki hafi verið hægt að verða við óskum kæranda um stækkun byggingarreits inn á baklóð enda hefði hann þá náð yfir núverandi lóðamörk.
Þrátt fyrir að heimildir séu veittar til lóðastækkunar með samþykktu deiliskipulagi sé ljóst að lóðin verði mjög lítil og beri tæpast meira byggingarmagn en nú þegar hafi verið heimilað. Þar af leiðandi sé óraunhæft að bera nýtingarmöguleika lóðar kæranda saman við mögulega nýtingu nærliggjandi lóða. Athygli sé vakin á því að heimilað nýtingarhlutfall lóðar kæranda sé samkvæmt hinu kærða skipulagi 2,5, sem teljist mjög há nýting þótt á miðborgarsvæði sé.
Niðurstaða: Í hinu kærða deiliskipulagi felst heimild til handa kæranda og lóðarhafa lóðarinnar að Hverfisgötu 100c, sem er fyrrum baklóð fasteignar kæranda sem nýtt er sem bílastæði, að skipta lóðinni með þeim hætti að kæranda öðlaðist umráð yfir mjórri ræmu meðfram húsinu að Hverfisgötu 100a. Fyrir liggur að þessir lóðarhafar hafa ekki gengið frá samkomulagi í þá veru. Af málatilbúnaði kæranda verður ráðið að megin óánægja hans með hina kærðu ákvörðun lúti að því að hann fái ekki byggingarreit við baklóð til jafns við aðlæg hús og að ekki sé gert ráð fyrir bílastæði við hús hans.
Fallist er á það með borgaryfirvöldum að ekki hafi verið unnt að verða við óskum kæranda um stækkaðan byggingarreit og bílastæði við hús hans eins og aðstæðum er háttað. Skipulagsyfirvöld geta ekki heimilað byggingu, þótt aðeins á efri hæðum sé, sem gengur inn á umráðasvæði annarra. Þá verður ekki séð að unnt sé að koma fyrir bílastæði við umrætt hús sem að óbreyttu á enga lóð umfram grunnflöt þess.
Með vísan til þessa og þar sem ekki liggur fyrir að hin umdeilda skipulagsákvörðun sé haldin öðrum annmörkum verður ekki fallist á kröfu kæranda um ógildingu hins kærða deiliskipulags.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur frá 9. júní 2005 um deiliskipulag fyrir reit er afmarkast af Laugavegi, Barónsstíg, Hverfisgötu og Snorrabraut.
___________________________
Ásgeir Magnússon
_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Geirharður Þorsteinsson
