Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

51/2016 Klapparstígur 33

Árið 2016, fimmtudaginn 14. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 51/2016, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2016 um að veita byggingarleyfi til að innrétta veitingastað í flokki III á 1. hæð og kjallara hússins við Klapparstíg 33.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 24. maí 2016, er barst nefndinni sama dag, kærir Landsþing ehf., eigandi eignarhluta 201, 301 og 401 í fjöleignarhúsinu að Klapparstíg 33, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2016 að veita Basalti ehf. byggingarleyfi til að innrétta veitingastað í flokki III fyrir 100 gesti á 1. hæð og  í kjallara  hússins að Klapparstíg 33. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en jafnframt er þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til framkominnar stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 13. júní 2016.

Málavextir: Hinn 17. maí 2016 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík tekin fyrir umsókn um byggingarleyfi til að innrétta veitingastað í flokki III fyrir 100 gesti á 1. hæð og í kjallara í fjöleignarhúsinu við Klapparstíg 33. Með erindinu fylgdi jákvæð umsögn skipulagsfulltrúa, minnisblað um brunavarnir og hljóðvistarskýrsla. Var leyfið samþykkt með þeim áskilnaði að þinglýst yrði yfirlýsing um opnunartíma til kl. 01 á virkum dögum og til kl. 03 um helgar og að opið yrði frá hádegi.

Málsrök kærenda: Kærandi bendir á að hann reki hótel og íbúðaleigu í húsum nr. 22a við Laugaveg og nr. 33 við Klapparstíg. Sú ákvörðun byggingarfulltrúa að leyfa veitingarekstur á fyrstu hæð og í kjallara hússins að Klapparstíg 33 raski hagsmunum hans verulega. Í stað kyrrlátrar starfsemi í greindu húsnæði, með lokunartíma  kl. 18 virka daga og kl. 16 um helgar, sé nú veitt leyfi fyrir starfsemi sem hefjist á hádegi og ljúki kl. 01 á virkum dögum og til kl. 03 um helgar. Muni sú starfsemi trufla gesti kæranda og raska næturró þeirra. Með hinni kærðu ákvörðun sé verið að rýra eignarréttindi kæranda.

Byggingarleyfisumsóknin hafi hvorki verið kynnt kæranda né hafi verið leitað eftir sjónarmiðum hans áður en hún hafi verið samþykkt, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þá hafi kærandi ekki heldur verið upplýstur um að málið væri til meðferðar hjá sveitarfélaginu, sbr. 14. gr. sömu laga. Sem meirihlutaeigandi Klapparstígs 33 eigi kærandi tvímælalaust aðild að öllum byggingarleyfisumsóknum sem varði húsnæðið og sé ljóst að málsmeðferð byggingarfulltrúa hafi ekki verið í samræmi við stjórnsýslulög. Umrætt hús sé fjöleignarhús og um það gildi lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um verulega breytingu á hagnýtingu séreignar sé að ræða og hafi því þurft samþykki allra eigenda, sbr. 5. tl. 41. gr. fjöleignarhúsalaga.

Nálægð veitingastaða sé nú þegar til vandræða og hafi haft það í för með sér að viðskiptavinir kæranda hafa fallið frá pöntunum. Það byggingarleyfi sem hér um ræði veiti leyfi fyrir bar á tveimur hæðum fyrir 100 gesti. Alþekkt sé að gestafjöldi fari oft yfir leyfilegt hámark og fylgi börum mikill hávaði. Hávær tónlist muni berast um allar hæðir og valda íbúum og gestum sem dvelji þar miklu ónæði. Einnig sé á það bent að afgreiðsla byggingarfulltrúa sé haldin slíkum annmörkum að fella beri umdeilt leyfi úr gildi. Meðal annars sé á uppdrætti sýnt rými í kjallara fyrir uppvask, en það sé í eigu kæranda og því óheimilt að leggja það undir starfsemi veitingastaðarins.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu sveitarfélagins er vísað til þess að hið umþrætta byggingarleyfi sé í fullu samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 2010-2030 og deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.172.2, ásamt síðari breytingum, sem afmarkist af Laugavegi, Frakkastíg, Grettisgötu og Klapparstíg, og samþykkt hafi verið í borgarráði 25. mars 2003. Sú breyting á hagnýtingu sem hið kærða byggingarleyfi heimili sé ekki þess háttar breyting sem ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 fjalli um. Ljóst sé að samkvæmt gildandi skipulagi fyrir umrætt svæði sé heimilt að reka þar veitingahús og sé slíkur rekstur náskyldur rekstri verslana. Þegar hagnýting séreignar sé hliðrað með þessum hætti, þ.e. úr verslunarrekstri í veitingarekstur, reyni á það hvort aðili sem um slíkt sæki uppfylli fagleg skilyrði laga til að mega reka veitingahús á viðkomandi stað og hvort slíkt sé heimilt í gildandi skipulagi. Öll slík skilyrði hafi verið uppfyllt.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi skírskotar til þess að ekki sé verið að breyta hagnýtingu séreignar hans verulega og hafi því ekki þurft samþykki allra eigenda hússins, sbr. 2. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Því sé mótmælt að umrædd breyting muni raska hagsmunum kæranda verulega. Í miðborg Reykjavíkur sé leyfð mjög rúm landnotkun og meðal annars sé þar gert ráð fyrir rekstri veitinga- og skemmtistaða. Megi ávallt búast við ýmsum breytingum, s.s. á atvinnurekstri, innan heimilda þess sem skipulag svæðisins leyfi. Engin rök séu fyrir því að hefta umrædda starfsemi. Breyti engu að undanfarin ár hafi listagallerí verið starfrækt í umræddum eignarhluta og takmarki það ekki rétt eiganda til að nýta húsnæðið til annarrar starfsemi síðar, að uppfylltum skilyrðum. Ekki sé hægt að fallast á þá fullyrðingu að ónæði og hávaði af rekstrinum verði meiri en talist geti eðlilegt í miðborg, þar sem blönduð starfsemi sé eðlilegur hluti af daglegu lífi og þróun miðborgar og samkvæmt skipulagi.

Þá sé því mótmælt að afgreiðsla byggingarfulltrúa hafi ekki verið í samræmi við áskilnað laga og reglugerða. Engar lagareglur mæli fyrir um kynningu byggingaráforma, sem séu í samræmi við skipulag og reglur laga um mannvirki. Fullyrðing kæranda um að verið sé að nota rými í hans eigu sé mótmælt og sé þar um misskilning að ræða. 

Niðurstaða: Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 er ekki heimilt að breyta notkun mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa og skulu með byggingarleyfisumsókn fylgja nauðsynleg gögn, m.a. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna. Í 27. gr. nefndra laga er kveðið á um að breytingar á hagnýtingu séreignar í fjöleignarhúsi, frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins.

Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 heyrir umrætt svæði undir miðborgarkjarna (M1a), en því er þar lýst sem svæði þar sem sérstök áhersla sé lögð á smásöluverslun, veitingastarfsemi og afþreyingu, sem og þjónustu lykilstofnana stjórnsýslu, menningar og mennta. Jafnframt segir að á svæðinu gildi almennar veitingaheimildir þar sem lengst megi vera opið til kl. 01 á virkum dögum og kl. 03 um helgar. Í kafla aðalskipulagsins „Landnotkun – skilgreiningar (bindandi stefna)“ er að finna nánari skilgreiningar á svæðinu og er umrætt fjöleignarhús staðsett á hliðarverslunarsvæði nr. 12 sem afmarkast af Klapparstíg, austur- og vesturhlið, frá Laugavegi að Skólavörðustíg. Jafnframt er þar að finna sérstök ákvæði um götuhliðar í miðborginni þar sem settir eru á kvótar fyrir tilteknar tegundir starfsemi. Annars vegar kvótar með það að markmiði að vernda og efla smásöluverslun með því að kveða á um lágmarkshlutfall smásöluverslunar við ákveðin götusvæði og hins vegar kvótar til að tryggja fjölbreytilega starfsemi með því að kveða á um hámarkshlutfall sömu starfsemi við ákveðin götusvæði og torg. Það svæði sem hér um ræðir fellur undir fyrri flokkinn og er forsenda samþykkis fyrir breyttri notkun húsnæðis við jarðhæðir háð því að hlutfall smásöluverslunar fari ekki undir 50% við skilgreinda götuhlið. Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki séð að farið hafi verið gegn fyrrnefndu skilyrði með hinni kærðu ákvörðun. Þar að auki er gildandi deiliskipulag í samræmi við skilgreiningar aðalskipulags er varðar landnotkun.

Fasteignaeigendur á tilteknu skipulagssvæði eiga að jafnaði rétt til þess að nota fasteign sína í samræmi við heimildir gildandi skipulags og þurfa að sæta því að aðrir fasteignaeigendur geri slíkt hið sama, að uppfylltum skilyrðum laga og reglna, s.s.um hljóðvist. Með hliðsjón af framangreindu verður ekki talið að kærandi eigi íhlutunarrétt vegna hinnar breyttu notkunar leyfishafa á séreign sinni skv. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Var því ekki þörf á að láta samþykki meðeigenda fylgja með umræddri byggingarleyfisumsókn, auk þess sem ákvæði stjórnsýslulaga um andmælarétt og tilkynningarskyldu stjórnvalda áttu ekki við um réttarstöðu kæranda við málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar.

Kærandi telur jafnframt að með hinu umdeilda byggingarleyfi sé verið að heimila breytingar á séreign hans í kjallara hússins. Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Klapparstíg 33 tilheyrir eignarhluta 201, sem er í eigu kæranda, geymsla í kjallara og er birt stærð hennar 8,4 m2. Samkvæmt skráningartöflu þeirri sem fylgdi með eignaskiptayfirlýsingunni er umrædd geymsla merkt 0002 og er nettóflötur hennar skráður 6,7 m2, sem er sá fermetrafjöldi sem sýndur er á teikningu. Samkvæmt uppdrætti þeim sem fylgdi hinu umrædda byggingarleyfi er ekki að sjá að verið sé að breyta greindri geymslu heldur er hún skilmerkilega merkt sem geymsla 0002 á byggingarleyfisteikningum.

Að öllu framangreindu virtu verður ekki séð að hið kærða byggingarleyfi sé haldið annmörkum sem raskað geta gildi þess og verður kröfu um ógildingu þess því hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. maí 2016 um að veita leyfi til að innrétta veitingastað í flokki III á 1. hæð og í kjallara hússins við Klapparstíg 33.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                   Þorsteinn Þorsteinsson