Ár 2007, fimmtudaginn 26. júlí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 47/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 um að veita byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. maí 2007, er barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra M, G, Þ og Á, eigendur fasteignar í landi Birnustaða, Súðavíkurhreppi, þá ákvörðun byggingarnefndar Súðavíkurhrepps frá 30. apríl 2007 að veita eiganda jarðarinnar byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu. Byggingarnefnd tók hina kærðu ákvörðun fyrir að nýju á fundi sínum hinn 7. júní 2007 og tók þá fyrir skriflega umsókn um byggingarleyfi og samþykkti hana með vísun til fyrirliggjandi gagna. Var afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Í bréfi til úrskurðarnefndarinnar hinn 30. maí 2007 gerðu kærendur auk þess kröfu um að úrskurðarnefndin kvæði til bráðabirgða upp úrskurð um stöðvun framkvæmda þar til niðurstaða lægi fyrir í kærumálinu. Var fallist á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 3. júlí 2007.
Málavextir: Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda en deilt hefur verið um heimildir til byggingar vélageymslu að Birnustöðum í Laugardal í Súðavíkurhreppi. Hafa deilur þessar staðið milli eiganda jarðarinnar annars vegar, sem óskað hefur eftir heimild til byggingar nýrrar vélageymslu, og hins vegar kærenda sem eru eigendur sumarhúss er á jörðinni stendur.
Umrætt sumarhús er sagt hafa verið byggt á árinu 1988 og liggur fyrir byggingarvottorð, útgefið af byggingarfulltrúa hinn 16. febrúar 1998, þar sem fram kemur að húsið sé fullgert og byggt með leyfi byggingar- og skipulagsyfirvalda Súðavíkurhrepps, áður Ögurhrepps. Hinn 13. október 1997, gáfu þáverandi eigendur Birnustaða út yfirlýsingu um að 1.500 m² lóð fylgdi sumarhúsinu í samræmi við uppdrátt, staðfestan af byggingarfulltrúa, auk annarra nánar tilgreindra réttinda. Er sumarhúsið skammt norðaustan við íbúðarhúsið á jörðinni en auk þess var suðvestan við sumarhúsið gömul vélaskemma um 10 metra frá lóðarmörkum sem nú hefur verið rifin til hálfs og til stendur að rífa að fullu þegar lokið verður byggingu nýrrar vélaskemmu. Þá stóð lítill hjallur suðvestan við sumarhúsið alveg við lóðarmörk þess, en hann hefur nú verið rifinn.
Nokkuð er síðan þeir eigendur sem ráðstöfuðu umræddri lóð undir sumarhúsið seldu jörðina Birnustaði, en sumarhúsið var undanskilið við söluna ásamt tilheyrandi lóð.
Ekki er í gildi deiliskipulag á umræddu svæði en í gildi er Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018. Birnustaðir eru lögbýli og er land jarðarinnar skilgreint landbúnaðarsvæði. Í greinargerð aðalskipulagsins segir m.a. að sveitarstjórn telji ekki að útiloka eigi byggingu einstakra dreifðra bústaða utan skilgreindra frístundabyggðarsvæða en í þeim tilvikum skuli þeir einungis staðsettir á landbúnaðarsvæðum. Samkvæmt aðalskipulagsuppdrætti og greinargerð aðalskipulagsins er heimild til að reisa frístundahús í Laugardal.
Umsókn um leyfi til byggingar nýrrar vélageymslu á jörðinni var fyrst samþykkt í byggingarnefnd hinn 27. október 2004. Á grundvelli þeirrar samþykktar gaf byggingarfulltrúi út skriflegt byggingarleyfi hinn 23. mars 2005 með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997. Verður ráðið af málsgögnum að eftir þetta hafi byggingaryfirvöldum í Súðavíkurhreppi orðið ljóst að ekki hefði verið staðið rétt að undirbúningi ákvörðunar um leyfisveitinguna og var Skipulagsstofnun sent erindi af því tilefni. Í svari Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 17. ágúst 2005, segir m.a: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 11. ágúst 2005, þar sem óskað er meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir allt að 245,7 m² vélageymslu í landi Birnustaða. Hámarkshæð húss er 5,5 m (mælt á uppdrætti) … Áður en Skipulagsstofnun getur afgreitt erindið þarf að liggja fyrir hvort gert hafi verið bráðabirgðahættumat af svæðinu í samræmi við ákvæði aðalskipulags Súðavíkur. Þar sem um byggingu er að ræða í næsta nágrenni við núverandi frístundahús þarf jafnframt að kynna framkvæmdina fyrir eigendum þess og mælir stofnunin með því að reynt verði að ná sáttum um staðsetningu hennar. Stofnunin bendir jafnframt á að gæta þarf ákvæða byggingarreglugerðar um fjarlægð frá lóðamörkum og að gera þarf yfirlitsmynd sem sýnir staðsetningu jarðarinnar/framkvæmdarinnar í sveitarfélaginu.“
Með bréfi, dags. 20. september 2005, tilkynnti byggingarfulltrúi eiganda Birnustaða að komið hefði í ljós að ekki hefði verið staðið rétt að veitingu leyfisins. Hefði þess ekki verið gætt að leggja byggingarleyfisumsóknina fyrir Skipulagsstofnun og óska meðmæla samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 en auk þess hefði verið að því fundið að ekki hefði farið fram grenndarkynning vegna sumarhúss er stæði nærri vélageymslunni. Þar sem enn hefði ekki tekist að leggja fram umbeðin gögn, sem um hefði verið rætt við byggingarleyfishafa, væri áður útgefið byggingarleyfi frá 23. mars 2005 fellt úr gildi.
Með bréfi byggingarfulltrúa til kærenda, dags. 22. september 2005, var þeim tilkynnt að ákveðið hefði verið, með vísan til 2. mgr. (sic) 23. gr., sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, að grenndarkynna þá ákvörðun eigenda jarðarinnar að byggja vélageymslu á jörðinni. Í bréfi, dags. 17. október 2005, settu kærendur fram athugasemdir vegna þessa og mótmæltu staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu. Á fundi byggingarnefndar hinn 8. nóvember 2005 var eftirfarandi bókun samþykkt samhljóða: „Byggingarnefnd telur ekki nægileg rök fyrir því að banna byggingu vélageymslu á áður samþykktum byggingarreit.“ Var bókunin staðfest á fundi sveitarstjórnar samdægurs og athugasemdum kærenda svarað. Kærði lögmaður eigenda sumarhússins þessa niðurstöðu byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 7. nóvember 2005, en ekkert byggingaleyfi var þó veitt í framhaldi af framangreindri niðurstöðu byggingarnefndar. Var kærumálið síðar dregið til baka þar sem engin kæranleg ákvörðun lá fyrir í málinu.
Í bréfi Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir m.a. eftirfarandi: „Vísað er til erindis Súðavíkurhrepps, dags. 8. nóvember 2005, þar sem ítrekuð er ósk um meðmæli Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga, með veitingu byggingarleyfis fyrir 246 m² vélageymslu í landi Birnustaða … Skipulagsstofnun undrast að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir er á jörðinni. Skipulagsstofnun gerir þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. til byggingarefna.“
Málið virðist hafa legið niðri um nokkurn tíma eftir þetta en í tölvupósti sveitarstjóra hinn 20. mars 2007 til eins kærenda segir eftirfarandi: „Sendi þér hér afrit af nýrri tillögu að staðsetningu geymslunnar sem óskað er eftir að fá heimild til að byggja á Birnustöðum. Heyri frá þér þegar þú hefur skoðað þessa staðsetningu.“ Á fundi byggingarnefndar Súðavíkurhrepps hinn 30. apríl 2007 var tekið fyrir munnlegt erindi um byggingu margnefndrar vélageymslu. Í gögnum málsins kemur fram að um sé að ræða 246 m² vélageymslu, þar sem vegghæð sé 3,97 metrar og mænishæð 5,51 metri. Lengd hússins sé áformuð 21,71 metri og breidd þess 11,32 metrar. Mun vélageymsla þessi koma í stað eldri og umtalsvert minni geymslu. Segir í bókun byggingarnefndar að um sé að ræða nýja staðsetningu hússins og að erindið sé samþykkt þar sem það sé í samræmi við byggingarlög. Á fundi sveitarstjórnar hinn 31. maí 2007 var samþykkt byggingarnefndar tekin til afgreiðslu og lagt fram afrit af kæru kærenda til úrskurðarnefndarinnar og erindi byggingarfulltrúa. Þá var og lögð fram skrifleg byggingarleyfisumsókn. Í umsókninni segir m.a. eftirfarandi: „Áður hefur verið sótt um byggingarleyfi fyrir þessu húsi en það var ógilt vegna ósamkomulags við nágranna um staðsetningu þess. Nú hefur byggingin verið færð 9 m í SA og skerðir ekki, að okkar mati, lengur útsýni til SV, en það var m.a. það sem nágrannar í sumarhúsinu settu fyrir sig.“ Var afgreiðslu frestað til næsta fundar sveitarstjórnar.
Á fundi byggingarnefndar hinn 7. júní 2007 var tekin til afgreiðslu umsókn um byggingarleyfi vélageymslu á Birnustöðum og var eftirfarandi fært til bókar: „Lögð fram greinargerð byggingarfulltrúa er varðar möguleg grenndaráhrif vegna byggingarinnar. Lagt fram álit lögfræðings Súðavíkurhrepps vegna málsins. Lagðar fram athugasemdir frá Margréti og Þóru Karlsdætrum á greinargerð byggingarfulltrúa. Byggingarnefnd hefur áður fjallað um sama erindi sem lagt var munnlega fyrir nefndina af byggingarfulltrúa þann 30. apríl sl. Nú hefur umsækjandi lagt fram skriflega umsókn um byggingarleyfi. Nefndin hefur farið yfir öll gögn um málið og komist að sömu niðurstöðu og þann 30. apríl sl. þ.e. að nefndin leggur það til við sveitarstjórn að hún samþykki erindið. Jafnframt átelur byggingarnefndin byggingaraðila harðlega fyrir að hafa ekki farið eftir munnlegum tilmælum byggingarfulltrúa um að hefja ekki byggingarframkvæmdir fyrr en skriflegt leyfi þar um hafi verið gefið út.“ Var framangreind afgreiðsla byggingarnefndar staðfest á fundi sveitarstjórnar hinn 8. júní 2007 með eftirfarandi bókun: „Sveitarstjórn telur ekki að framkomin sjónarmið um meint grenndaráhrif séu þess eðlis að ekki beri að veita byggingaleyfi vegna byggingarinnar.“
Með vísan til ákvæða 44. gr. skipulags- og byggingarlaga gaf byggingarfulltrúi út byggingarleyfi hinn 11. júní 2007 fyrir hinni umdeildu vélageymslu en fyrir liggur að byggingarleyfishafi hóf framkvæmdir áður en leyfið var veitt.
Framangreindri samþykkt skutu kærendur til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum hinn 3. júlí 2007, ákvað úrskurðarnefndin að stöðva skyldi framkvæmdir við bygginguna meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þegar kæra hafi verið send úrskurðarnefndinni hafi hvorki legið fyrir samþykkt byggingarnefndar né sveitarstjórnar á byggingarleyfi vegna vélageymslunnar. Byggingarframkvæmdir hafi verið hafnar og það án þess að fyrir hendi væri byggingarleyfi. Þá hafi heldur ekki farið fram grenndarkynning í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga vegna byggingarinnar.
Því sé haldið fram að byggingin sé allt of nálægt sumarhúsi kærenda og aðeins séu ellefu metrar á milli hússins og fyrirhugaðrar vélageymslu. Vélageymslan sé þrjá metra frá lóðarmörkum sumarhússins en húsið sé átta metra frá lóðarmörkum. Telji kærendur að fjarlægð frá lóðarmörkum þurfi að vera a.m.k. tíu metrar og vísa í því sambandi til ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Fyrirhuguð bygging komi til með að valda verulegri útsýnisskerðingu í suðurátt frá sumarhúsi og lóð kærenda og breyti það litlu þó hún hafi verið færð ofar frá því sem upphaflega hafi verið ákveðið. Byggingin muni varpa skugga á hús og lóð kærenda og bent sé á að ekkert faglegt mat hafi farið fram á hugsanlegri skuggamyndun af fyrirhugaðri vélageymslu. Þá telji kærendur að fyrirhuguð bygging muni valda mikilli snjósöfnun á lóð þeirra ásamt því að valda miklu ónæði bæði sökum hávaða, vélaumferðar og mengunar frá vélum. Þessi mikla nálægð muni auk þess hafa í för með sér verðrýrnun á húsi kærenda.
Með bréfi, dags. 22. júlí 2007, gerir lögmaður kærenda nánari grein fyrir sjónarmiðum þeirra, m.a. í tilefni af nýjum gögnum um aðkomu Skipulagsstofnunar að málinu, sem hann kveður kærendum ekki hafa verið kunnugt um. Bendir lögmaðurinn á að í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 14. nóvember 2005, til byggingarnefndar Súðavíkurhrepps, hafi komið fram að stofnunin gerði ekki athugasemd við að byggingarleyfi yrði veitt fyrir byggingunni, enda yrðu virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum með tilliti til byggingarefna. Þá hafi einnig komið fram í bréfinu að Skipulagsstofnun hafi undrast að sveitarstjórn Súðavíkurhrepps skyldi fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss sem fyrir væri á jörðinni. Því megi velta fyrir sér hvort hér sé um eiginleg meðmæli að ræða af hálfu Skipulagsstofnunar eins og áskilið sé í 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997.
Þann 20. mars 2007 hafi einn kærenda fengið tölvupóst frá sveitarstjóra Súðavíkurhrepps þar sem tilkynnt hafi verið um breytingu á staðsetningu fyrirhugaðrar vélageymslu á Birnustöðum. Því fari hins vegar fjarri að tillaga að þessari staðsetningu hafi verið niðurstaða af tilraunum til að ná sáttum milli aðila því aldrei hafi verið haft samband við kærendur á þessu tímabili, hvorki af hálfu byggingarnefndar Súðavíkurhrepps né byggingarleyfishafa, til að reyna að finna viðunandi lausn á þeim ágreiningi sem verið hafi með aðilum um fyrirhugaða staðsetningu vélageymslunnar. Það virðist því eingöngu hafa verið ákvörðun byggingarleyfishafa og byggingarnefndar Súðavíkurhrepps að færa vélageymsluna til um níu metra frá því sem áður hefði verið ákveðið. Þá verði heldur ekki séð að byggingarnefndin hafi látið rannsaka málið með tilliti til þeirra augljósu grenndaráhrifa sem fyrirhuguð bygging hefði á hús kærenda. Eðlilegt hefði verið að byggingarnefndin hefði t.d. látið gera skuggavarpsmyndir vegna byggingarinnar áður en ákvörðun um að veita byggingarleyfið hefði verið tekin. Slíkt hefði verið liður í því að rannsaka m.a. þau áhrif sem fyrirhuguð bygging hefði á næsta nágrenni hennar, þ.m.t. á hús kærenda.
Ekki verði séð að byggingarnefnd Súðavíkurhrepps hafi séð ástæðu til að leita eftir meðmælum frá Skipulagsstofnun áður en nefndin hafi gefið út síðara byggingarleyfið fyrir vélageymslunni í júní 2007. Nefndin geti í því sambandi ekki byggt á afgreiðslu Skipulagsstofnunar vegna fyrra byggingarleyfis enda staðsetning byggingarinnar önnur en þá hafi verið áformuð. Meðmæli Skipulagsstofnunar hafi einvörðungu byggst á fyrri staðsetningu og verði ekki nýtt til byggingar á öðrum stað. Byggingarnefnd hefði átt að leita að nýju til Skipulagsstofnunar í ljósi nýrrar staðsetningar og óska eftir meðmælum stofnunarinnar áður en hægt hefði verið að veita byggingarleyfið þar sem 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997 taki m.a. til þeirra tilvika þegar ekki liggi fyrir deiliskipulag eins og hátti til í því máli sem hér um ræði. Þá sé einnig vert að hafa í huga að engin grenndarkynning á grundvelli 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997 hafi átt sér stað, en slíkt hefði ekki þurft ef byggingarnefndin hefði ákveðið að nýta sér heimild 3. tl. til bráðabirgða í lögum nr. 73/1997 eins og hún hafi gert varðandi fyrra byggingarleyfið.
Samkvæmt framansögðu sé ljóst að málsmeðferðinni hjá byggingarnefnd Súðavíkurhrepps hafi verið verulega ábótavant þar sem fyrirmælum og skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 hafi ekki verið fylgt áður en hið umdeilda byggingarleyfi hafi verið var veitt. Ekki verði annað séð en að þegar af þessari ástæðu einni beri að fella byggingarleyfið úr gildi.
Kærendur gera jafnframt athugasemdir við umsögn byggingarleyfishafa frá 29. júní 2007 og mótmæla staðhæfingum um að útsýnisskerðing og skuggavarp af nýbyggingunni sé lítið og að byggingarleyfið hafi verið veitt í kjölfar ítarlegrar og vandaðrar rannsóknar á öllum atvikum máls svo og að ekki hafi verið kostur á annarri staðsetningu skemmunnar.
Málsrök byggingarnefndar Súðarvíkurhrepps: Byggingarnefnd andmælir því að tekin hafi verið fyrir munnleg umsókn um byggingarleyfi hinn 7. júní 2007 líkt og kærendur haldi fram.
Fyrir liggi að kærendum hafi verið kynnt fyrirhuguð færsla á umræddri byggingu í tölvupósti. Því bréfi hafi kærendur svarað en þeir hafi sett fram órökstuddar fullyrðingar, til að mynda um útsýnisskerðingu, hættu á snjósöfnun og að litlu hafi breytt þótt byggingin hafi verið færð um níu metra. Telji byggingarnefnd að með þessu svari hafi grenndarkynningu verið lokið og frekari kynning hafi engan tilgang haft nema að tefja málið. Auk þess sé vísað til grenndarkynningar sem fram hafi farið í september 2005. Aðeins sé um að ræða færslu byggingarinnar um níu metra til norðausturs sem hafi verið gerð til að koma til móts við kærendur vegna meintrar útsýnisskerðingar. Þetta hafi þeim verið kynnt og mótmæli byggingarnefndin því að framangreint sé ekki ígildi grenndarkynningar.
Athygli sé vakin á því að aðeins hafi verið um kynningu að ræða og ekkert annað samkvæmt byggingarreglugerð og að mati nefndarinnar hafi óumdeilanlega farið fram kynning á þessari breytingu. Athugasemdum kærenda hafi verið svarað á skriflegan, rökstuddan hátt og sé vísað til þeirra.
Kærendur vísi til ákvæðis um tíu metra fjarlægð byggingarreits frá lóðarmörkum í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Telji nefndin að ákvæðið eigi við þar sem verið sé að skipuleggja frístundabyggð þar sem ætlunin sé að byggja mörg frístundahús. Vísað sé til gr. 4.11.1 í reglugerðinni en nefndin telji að túlka beri ákvæðið svo að það taki til byggðs landsvæðis fyrir frístundabyggð frekar en að eitt stakt hús sé frístundabyggð. Hafi þá vegið þyngra fjarlægð að næsta sumarhúsi en annað. Hér sé næsta hús vélageymsla. Leiki vafi hér á ætti við þessar aðstæður eignar- og afnotaréttur eigenda lögbýlisins að ráða umfram þá skýringu að þetta sé frístundabyggð. Ef litið sé svo á að um frístundabyggð sé að ræða mætti með sömu rökum segja að sumarhúsið sé fjölbýlishús en það dytti engum í hug að gera. Að halda því fram að reglan gildi í máli þessu séu léttvæg rök og því mótmælt að um sé að ræða frístundabyggð og að ákvæðið hafi eitthvað gildi í þessu máli.
Þá sé bent á að sumarhúsið sé eitt stakt hús, byggt upp við íbúðarhús lögbýlisins árið 1988, eða þar um bil, og engin gögn um leyfi vegna byggingar hússins hafi fundist. Árið 1997 hafi sumarhúsinu verið afmörkuð lóð.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. júlí 2007, áréttar byggingarfulltrúi f.h. byggingarnefndar að málið hafi hlotið fullnægjandi afgreiðslu Skipulagsstofnunar. Skuggavarpsmyndir sem lagðar hafi verið fram gefi til kynna að skuggavarp sé óverulegt og fullyrðingar um snjósöfnun séu ekki á rökum reistar.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt og tekið undir sjónarmið sveitarfélagsins varðandi útsýnisskerðingu, skuggamyndun, snjósöfnun og hávaðamengun. Þá sé bent á að um sé að ræða landbúnaðarjörð. Eldri vélageymsla hafi staðið á svipuðum stað og sú nýja, reyndar nokkru neðar, og að sjálfsögðu megi gera ráð fyrir hávaða vegna þeirra véla sem notaðar séu til landbúnaðar. Fyrir ofan íbúðarhús byggingarleyfishafa séu gamlar grafir þar sem miltisbrandssýktar kýr hafi verið urðaðar um aldamótin 1900 og komi því ekki til greina að hafa vélaskemmuna þar. Þá sé ekki hægt að hafa vélaskemmu vestan við húsið, þ.e.a.s. milli þess og fjárhúss og hlöðu, þar sem rotþró sé þar á milli og einnig dys. Þá þurfi að vera þar til staðar aðstaða fyrir heyflutning og aðstaða úti til að geyma hey. Sé það svo að eina staðsetningin sem komi til greina fyrir vélaskemmuna sé þar sem byggingarleyfi geri ráð fyrir henni.
Byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti. Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né reglugerðir sem settar hafa verið með stoð í þeim. Byggingarleyfishafi hafi gert allt sem í hans valdi standi til að koma til móts við kærendur með því að færa byggingu hússins um níu metra og sé ekki val um byggingu vélageymslunnar á öðrum stað.
Sérstaklega sé tekið undir andmæli byggingarnefndar varðandi þá málsástæðu kærenda að tíu metrar þurfi að vera á milli vélageymslunnar og lóðarmarka. Ákvæði gr. 4.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 eigi við um frístundabyggð og taki ákvæði reglugerðarinnar til gerðar deiliskipulags þegar slík svæði séu skipulögð í deiliskipulagi. Eitt frístandandi sumarhús nálægt lögbýli geti seint talist frístundabyggð. Samkvæmt Aðalskipulagi Súðavíkur 1999-2018 sé þetta svæði skilgreint sem landbúnaðarsvæði og ekki liggi fyrir deiliskipulag.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 24. júlí 2007, áréttar lögmaður byggingarleyfishafa sjónarmið hans í málinu. Kveður hann ljóst af lestri gagna málsins að allar forsendur hafi verið fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir vélaskemmu á sínum tíma á grundvelli 3. tl. til bráðabirgða laga nr. 73/1997 á stað sem hefði skert útsýni kærenda til SV niður í dalinn enda hafi verið búið að afla meðmæla Skipulagsstofnunar.
Í ljósi athugasemda Skiplagsstofnunar hafi byggingarnefndin hins vegar leitast við að ná sáttum milli aðila um staðsetningu vélaskemmunnar í stað þess að veita byggingarleyfið að nýju á grundvelli meðmælanna. Hafi því verið ráðist í gerð nýrra teikninga og staðsetning færð níu metra til SA, nær fjallshlíð, til hagsbóta fyrir kærendur og það rækilega kynnt fyrir þeim. Kærendum hafi jafnframt verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við hina nýju staðsetningu og andmælaréttur þeirra virtur með grenndarkynningu. Athugasemdum þeirra hafi síðan verið svarað með rökstuddum hætti af hálfu byggingarnefndar.
Skoðun aðstæðna á vettvangi hafi sýnt að núverandi staðsetning sé mikið betri fyrir kærendur en sú sem áður hafi verið ráðgerð. Sú hlið sumarbústaðarins sem snúi að fjallinu geymi salerni, búr og svefnherbergi. Einnig verði að benda á að tré séu fyrir framan vélaskemmuna sem nú þegar leiði til skuggavarps inn á lóð og megi gera ráð fyrir að þegar þau hafa stækkað meira sjáist vart í skemmuna. Það útsýni sem hér skipti máli sé útsýnið niður í dalinn sem skerðist ekki. Þvert á móti þá sé áréttað að hjallur og eldri vélaskemma hafi staðið þar áður sem skert hafi útsýnið mun meira en nú sé.
Byggingarnefndin hafi í raun farið tvær leiðir við útgáfu hins nýja byggingarleyfis. Aflað hafi verið meðmæla Skipulagsstofnunar og tekið tillit til athugasemda hennar. Jafnframt hafi hin nýja umsókn verið grenndarkynnt fyrir kærendum með vísan til 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Í kjölfarið hafi hið nýja byggingarleyfi verið gefið út. Sé því mótmælt að málsmeðferð byggingarnefndar sé ábótavant með þeim hætti að leiða eigi til ógildingar.
Því sé harðlega mótmælt að tekið verði tillit til framlagðra skuggavarpsmynda við úrlausn málsins enda séu þær ekki unnar á réttum forsendum og sé skuggavarpið augljóslega mun minna en myndirnar sýni. Varðandi hávaða þá sé ítrekað að hér sé um landbúnaðarjörð að ræða og aðalskipulag geri ráð fyrir landbúnaði á þessu svæði. Verði kærendur að taka tillit til þess að landeiganda sé nauðsynlegt að fara með vélar sínar meðfram bústaðnum og að lögbýlinu vegna þeirrar starfsemi.
Loks sé áréttað að byggingarleyfishafi hafi fullnægt öllum skilyrðum fyrir byggingunni og fengið öll tilskilin leyfi með réttum hætti. Byggingarleyfið brjóti hvorki í bága við skipulags- og byggingarlög né heldur reglugerðir sem settar hafi verið með stoð í þeim.
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir málatilbúnaði sínum sem ekki verða rakin hér nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 20. júlí 2007. Auk nefndarmanna og starfsmanns nefndarinnar voru á staðnum kærendur og lögmaður þeirra, forsvarsmaður byggingarleyfishafa ásamt lögmanni sínum, byggingarfulltrúi Súðavíkurhrepps og sveitarstjóri.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi. Á svæðinu er í gildi Aðalskipulag Súðavíkurhrepps 1999-2018. Samkvæmt byggingarleyfinu á byggingin að rísa á skilgreindu landbúnaðarsvæði í þriggja metra fjarlægð frá lóð kærenda, sem er frístundalóð, og stendur á henni sumarhús í eigu þeirra. Gerir aðalskipulagið ráð fyrir að stök sumarhús geti verið á landbúnaðarsvæðum í sveitarfélaginu og samræmist sumarhúsið því skilmálum aðalskipulagsins. Fyrirhuguð nýbygging er í suðurátt frá sumarhúsinu, 246 m² að stærð, og er langhlið hússins 21,71 metri, samsíða suðvesturmörkum lóðar kærenda. Mænishæð byggingarinnar er 5,51 metri.
Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Er landið allt skipulagsskylt og skulu framkvæmdir vera í samræmi við skipulagsáætlanir, sbr. 9. gr. nefndra laga.
Tvær heimildir eru í skipulags- og byggingarlögum sem heimila að vikið sé frá skyldu til að gera deilskipulag vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Er þar annars vegar um að ræða heimild í 3. mgr. 23. gr. laganna um leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu og hins vegar ákvæði 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga sem kveður á um að sveitarstjórn geti án þess að fyrir liggi staðfest aðal- eða svæðisskipulag eða samþykkt deiliskipulag og að fengnum meðmælum Skipulagsstofnunar leyft einstakar framkvæmdir sem um kunni að verða sótt og sé unnt að binda slíkt leyfi tilteknum skilyrðum. Báðar fela þessar heimildir í sér undantekingu frá meginreglu laganna um deiliskipulagsskyldu og sæta því þröngri skýringu.
Ekki verður fallist á að skilyrði hafi verið til þess að veita hið umdeilda byggingarleyfi með stoð í heimildarákvæði 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga. Á ákvæðið við um þau tilvik þegar sótt er um leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum og vísar það til þéttbýlis, en ekki verður talið að bæjarhlað með íbúðarhúsi, vélaskemmu og hjalli ásamt nærliggjandi sumarhúsi geti talist þegar byggt hverfi í skilningi laganna. Að auki hefur umrætt ákvæði verið skýrt svo að ekki sé á grundvelli þess unnt að heimila gerð mannvirkis sem hafi í för með sér umtalsverða breytingu eða röskun á byggðamynstri. Gat hið umdeilda byggingarleyfi því ekki átt stoð í grenndarkynningum þeim er byggingarnefnd og sveitarstjórn stóðu fyrir. Hins vegar var með þessum kynningum gætt andmælaréttar kærenda og hafa þær þýðingu í málinu að því leyti.
Fyrir liggur að sveitarstjórn leitaði meðmæla Skipulagsstofnunar samkvæmt 3. tl. bráðabirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga. Laut erindi sveitarstjórnar að því að mælt yrði með byggingu vélageymslunnar á þeim stað sem um var sótt á árinu 2004, eða níu metrum nær bæjarhlaðinu en hið umdeilda leyfi heimilar.
Í svari Skipulagsstofnunar til byggingarfulltrúa, dags. 14. nóvember 2005, segir að stofnunin undrist að sveitarstjórn skuli fallast á staðarval vélageymslunnar þrátt fyrir augljósa útsýnisskerðingu og réttlát mótmæli eigenda íbúðarhúss (sic) sem fyrir sé á jörðinni. Stofnunin geri þó ekki athugasemd við að leyfi verði veitt fyrir byggingunni enda verði virt ákvæði byggingarreglugerðar um fjarlægð bygginga frá lóðarmörkum m.t.t. byggingarefna. Hefur sveitarstjórn vísað til þess að með þessu svari hafi verið aflað fullnægjandi heimildar til útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis.
Úrskurðarnefndin telur að ekki hafi verið unnt að leggja framangreinda afgreiðslu Skipulagsstofnunar á erindi sveitarstjórnar frá 7. október 2005 til grundvallar útgáfu byggingarleyfis fyrir umdeildri vélaskemmu á öðrum stað en þeim sem Skipulagsstofnun hafði tekið afstöðu til, sérstaklega þegar til þess er litið að stofnunin lýsir í bréfi sínu undrun á fyrra staðarvali fyrir vélageymsluna. Að auki telur úrskurðarnefndin að með tilliti til þess sem fram kom í svari Skipulagsstofnunar hefði stofnunin þurft að færa fram sérstök rök fyrir þeirri niðurstöðu að gera ekki athugasemd við að leyfið yrði veitt þrátt fyrir þau viðhorf sem stofnunin lýsti til staðarvals mannvirkisins. Telur úrskurðarnefndin að stofnunin hefði m.a. átt að líta til þeirra sjónarmiða sem fram koma í gr. 4.11.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 um byggingarreiti fyrir sumarhús, enda verður að gæta þess að með meðmælum samkvæmt 3. tl. bráðbirgðaákvæða skipulags- og byggingarlaga sé hagsmunaaðilum ekki íþyngt umfram það sem fullvíst má telja að leitt gæti af gerð deiliskipulags fyrir viðkomandi svæði. Loks hefði borið að líta til sjónarmiða um meðalhóf, en úrskurðarnefndin telur einsýnt að völ hafi verið á annarri staðsetningu skemmunnar þar sem tillit hefði verið tekið til hagsmuna kærenda jafnt sem byggingarleyfishafa. Bendir úrskurðarnefndin á að samkvæmt títtnefndum 3. tl. til bráðbirgða sé unnt að binda leyfi sem veitt eru á grundvelli hans tilteknum skilyrðum og ættu þau skilyrði m.a. að geta tekið til staðsetningar mannvirkis.
Með hliðsjón af því sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki hafi legið fyrir heimild með stoð í grenndarkynningu né fullnægjandi meðmæli Skipulagsstofnunar sem hefðu getað verið grundvöllur að útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis og verður það því fellt úr gildi. Breytir það ekki þeirri niðurstöðu að byggingu hússins er svo langt komið sem raun ber vitni, enda hóf byggingaraðilinn framkvæmdir við bygginguna áður en umsókn hans um byggingarleyfi hlaut tilskilið samþykki byggingaryfirvalda og sveitarstjórnar.
Úrskurðarorð:
Fellt er úr gildi hið kærða byggingarleyfi fyrir byggingu vélageymslu að Birnustöðum í Súðavíkurhreppi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ _____________________________ Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
