43/2023 Krákustígur

Árið 2023, miðvikudaginn 30. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 43/2023, kæra á ákvörðun skipulagsráðs Akureyrarbæjar frá 15. febrúar 2023 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norður-Brekku, neðri hluta, vegna breytinga á lóðarmörkum Krákustígs 1.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

 Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 3. apríl 2023, er barst nefndinni sama dag, kæra íbúar að Oddeyrargötu 4 á Akureyri, þá ákvörðun skipulagsráðs Akureyrarbæjar frá 15. febrúar 2023 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norður-Brekku, neðri hluta, vegna breytinga á mörkum lóðarinnar Krákustígs 1. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Akureyrarbæ 26. apríl 2023.

Málavextir: Með umsókn, dags. 15. júní 2022, óskaði eigandi Oddeyrargötu 4b eftir því að lóðin yrði stækkuð í samræmi við meðfylgjandi skýringarmynd og að staðfangi lóðarinnar yrði breytt í Krákustíg nr. 1. Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs Akureyrarbæjar 6. júlí s.á. þar sem fallist var á beiðnina og tekin ákvörðun um að grenndarkynna deiliskipulagstillögu samkvæmt 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 þar sem um væri að ræða óverulega breytingu á deili­skipulagi sbr. 2. mgr. 42. gr. skipulagslaga.

Tillagan var grenndarkynnt fyrir lóðarhöfum Oddeyrargötu 4, Krabbastígs 4 og Munkaþverár­strætis 18 með bréfi, dags. 10. ágúst 2022, og var frestur til athugasemda til 7. september s.á. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 14. september 2022 þar sem fram kom að ein athugasemd hefði borist. Einnig voru lögð fram viðbrögð umsækjenda og drög skipulagsfulltrúa að svörum við efni athugasemdarinnar. Var afgreiðslu málsins frestað og formanni og varaformanni ráðsins falið að ræða við bæjarlögmann um næstu skref. Málið var tekið fyrir að nýju á fundi skipulagsráðs 12. október s.á þar sem umsókn um breytingu á deili­skipulagi var hafnað í ljósi athugasemdar sem barst við grenndarkynningu, en beiðni um breytingu á staðfangi lóðarinnar úr Oddeyrargötu 4b í Krákustíg 1 var samþykkt.

Með umsókn, dags. 12. júlí 2022, óskuðu lóðarhafar Krabbastígs 4 eftir stækkun lóðarinnar sem yrði nýtt undir bílastæði samkvæmt meðfylgjandi skýringarmynd. Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs 10. ágúst s.á og var afgreiðslu erindisins frestað. Í kjölfar synjunar á breytingu á deiliskipulagi lóðar nr. 1 við Krákustíg var erindi lóðarhafa Krabbastígs 4 tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 26. október s.á. Var skipulagsfulltrúa falið að leita álits utanað­komandi lögfræðings og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og afgreiðslu málsins frestað. Á fundi skipulagsráðs 9. nóvember s.á. var umsókn um stækkun lóðar Krabbastígs 4 hafnað en samþykkt að unnið yrði að breytingu á deiliskipulagi þannig að á umræddu svæði yrði aðkomu­leið frá Krabbastíg 4 að Krákustíg um opið svæði í landi Akureyrarbæjar. Var skipulagsfulltrúa falið að vinna að gerð deiliskipulagsbreytingar fyrir umrætt svæði. Á fundi skipulagsráðs 14. desember 2022 var lögð fram tillaga að breytingu á deiliskipulagi fyrir lóð Krákustígs 1. Gerði til­lagan ráð fyrir breytingu á mörkum lóðarinnar til að afmarka aðgengi að lóð Krabbastígs 4 um bæjarland. Var fallist á að grenndarkynna tillöguna fyrir lóðarhöfum Krákustígs 1, Krabba­stígs 4 og Munkaþverárstrætis 18. Á fundi skipulagsráðs 15. febrúar 2023 var tillaga að breyt­ingu á deiliskipulagi Norður-Brekku, neðri hluta, samþykkt ásamt framlögðum drögum að svörum við innsendum athugasemdum. Deiliskipulagsbreytingin tók gildi með auglýsingu þar um í B-deild Stjórnartíðinda 8. mars 2023.

 Málsrök kærenda: Bent er á að lóðin Krákustígur 1 sé 360 m² samkvæmt fasteignaskrá og deiliskipulagi sem samþykkt hafi verið 2. júní 2015 og birt í B-deild Stjórnartíðinda 15. júlí s.á. og mæliblaði frá árinu 1987. Ótækt sé að eiga að sæta minnkun lóðarinnar vegna hagsmuna eig­enda Krabbastígs 4.

Ekki sé vafi á að stofnast hafi lóðarleigusamningur um lóðina Krákustíg 1 og hafi Akureyrar­bær innheimt lóðarleigu vegna lóðarinnar allt frá 1957. Samkvæmt almennum reglum leigu­réttar hafi stofnast lóðarleigusamningur með þessari háttsemi og hafi lóðin og húsið sem á henni standi ætíð verið á deiliskipulagi. Kærendur eigi því fullgild lóðarréttindi yfir lóðinni og eigi ekki að þurfa að sæta minnkun hennar eða skerðingu. Af þeim sökum sé umdeild deili­skipulags­­breyting ólögmæt.

Sveitarfélaginu beri skylda til að gera lóðaleigusamning um Krákustíg 1 á grundvelli þess að lóðin sé 360 m² og samkvæmt þeirri afmörkum sem fram komi í deiliskipulagi frá árinu 2015. Lóðin hafi verið skráð með þeim hætti í áratugi, sé í samræmi við skipulag og kærendur eigi rétt til lóðarinnar á grundvelli hefðar, sbr. lög um hefð nr. 46/1905, einkum 2. gr. laganna. Eins og fram hafi komið í álitsgerð lögmanns sem sveitarfélagið aflaði liggi fyrir að endurnýja beri lóðarleigusamninga nema einhverjar málefnalegar forsendur mæli til annars. Engar slíkar málefnalegar forsendur liggi fyrir í málinu. Í öllum gögnum frá sveitarfélaginu vegna deili­skipulags­­breytingarinnar, t.d. í bréfi vegna grenndarkynningar, dags. 20. desember 2022, sé talað um tilfærslu lóðarmarka og á uppdrætti sé talað um „minnkun lóðar“. Í auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda sé talað um að lóðin minnki. Í þessu orðalagi felist viðurkenning Akureyrar­bæjar á lóðarskerðingu og að verið sé að taka af kærendum hluta lóðar þeirra.

Íbúar Krabbastígs 4 hafi aðgengi frá þeirri götu sem fasteign þeirra tilheyri og hafi eigendur lóðar­innar látið útbúa eignaskiptayfirlýsingu árið 1999 þar sem hvergi sé tekið fram að aðgengi sé í gegnum Oddeyrargötu 4b, nú Krákustíg 1, heldur eigi báðar íbúðir Krabbastígs 4 jafnan hlut í aðgengi frá Krabbastíg. Sú skoðun þeirra að þeir eigi rétt til aðgengis frá Krákustíg sé ný tilkomin. Í kaupsamningi um neðri hæð Krabbastígs 4, dags. 8. september 2020, sé hvergi minnst á þennan umferðarrétt.

Eigendur Krabbastígs 4 hafi ekki getað lagt fram gögn sem styðji þær fullyrðingar að umræddur skiki tilheyri þeirra lóð. Ótækt sé að sveitarfélagið framkvæmi eignaupptöku á skikanum og til­greini hann sem „opið svæði“ þegar ljóst sé að svæðið muni ekki nýtast neinum nema eigendum Krabbastígs 4 og að eina markmið deiliskipulagstillögunnar hafi verið að veita þeim að­gengi um svæðið. Í raun sé verið að veita eigendum Krabbastígs 4 skikann á kostnað kærenda þótt verið sé að færa það í þann búning að verið sé að skapa opið svæði. Opið svæði hljóti að eiga að vera svæði sem nýtast eigi almenningi en ekki einni tiltekinni lóð eða húsi, sérstaklega þegar skikinn sé tekinn af næstu lóð.

Ógerlegt sé að koma við hjólastólaaðgengi fyrir fatlaða þarna, líkt og röksemdir eigenda Krabbastígs 4 gangi út frá, vegna mikils landhalla. Þá sé óheimilt að hafa rafhleðslustöð á opnu svæði eða göngustíg auk þess sem sveitarfélagið hafi viðurkennt í svörum sínum, dags. 19. febrúar 2023, að bílaumferð um skikann sé ekki leyfileg.

Sjónarmið sveitarfélagsins um ætlaðan hefðaðan umferðarrétt frá Krabbastíg 4 sé ósannaður. Eigendur lóðarinnar hafi sjálfir þrengt að umgengni kringum hús sitt með viðbyggingum og virðist hafa tekið sér umferðarrétt og aðkomu að húsinu frá Krákustíg einhliða. Slíkt geti ekki orðið grundvöllur að deiliskipulagsbreytingum hjá sveitarfélagi. Þinglýst gögn beri með sér að nú­­verandi eigendur neðri hæðar Krabbastígs 4 hafi nýlega fest kaup á fasteigninni. Eignaskipta­samningur sé til um eignina sem þessir eigendur hafi staðið að á sínum tíma, þá sem eigendur efri hæðar. Hvergi sé að finna í fyrirliggjandi gögnum nein fyrirheit, lýsingar eða skilmála sem gefi til kynna að eigendur Krabbastígs 4 hafi mátt hafa væntingar um óheft aðgengi að fasteign sinni frá annarri götu en Krabbastíg. Öðru gegni um kærendur sem hafi réttmætar væntingar um að í kringum hús þeirra sé afmörkuð lóð í samræmi við lóðarblöð og opinbera uppdrætti, sem séu til og séu markaðar línur í kringum fasteign þeirra að Krákustíg 1 og sem sýni stærð lóðarinnar eins og fram hafi komið á deiliskipulagi og innheimt hafi verið lóðarleiga síðan 1957. Óljós og órökstuddur hefðarréttur Krabbastígs 4, um aðgengi geti ekki verið æðri lóðar­réttindum kær­enda.

Fullyrðingar sveitarfélagsins um að fordæmi séu fyrir því að hús eigi aðgengi frá tveimur götum eigi ekki við í þessu máli. Engin líkindi séu með þeim húsum og Krabbastíg 4 sem eigi ekki baklóð að Krákustíg ólíkt húsunum við Munkaþverárstræti 18, 20 og 22.

Hæðarmunur lóðanna Krabbastígs 4 og Krákustígs 1 sé þónokkur. Deiliskipulagsbreytingin feli í sér að stígur í um það bil 180-200 cm hæð verði í um 1,5 m fjarlægð frá vegg hússins við Krákustíg 1. Sá frágangur feli í sér mikinn kostnað svo að húsið verði ekki fyrir skemmdum vegna jarðvegs sem skríði frá 2 m háum stígnum. Þá hafi engar málsetningar verið á gögnum sem fylgdu grenndarkynningunni eða deiliskipulagstillögunni. Það sé verulegur annmarki á deili­skipulagsbreytingunni. Þá skerði þessi mikli hæðarmunur mjög notin af Krákustíg 1.

Skipulagsstjóri hafi tjáð þeim að sveitarfélagið myndi ekki koma að neinum frágangi þessa svokallaða opna svæðis eða göngustíg. Virðist sem sveitarfélagið ætli að eftirláta eigendum Krákustígs 1 og Krabbastígs 4 að komast að samkomulagi um frágang svæðisins en samskipti þessara aðila séu mjög stirð og hafi kærendur þurft að leita til lögreglu vegna hótana eiganda Krabbastígs 4.

Skikinn sem Krabbastígur 4 hafi sótt um sé samkvæmt loftmynd um það bil 24 m² en samkvæmt deiliskipulagsbreytingunni hafi lóð Krákustígs 1 verið minnkuð um 35 m². Þetta misræmi sé ekki útskýrt og virðist vera gengið lengra en efni væru annars til og farið gegn meginreglum um meðalhóf. Með breytingunni sé sannanlega gengið á réttindi kærenda og gengið lengra í þeim efnum en nauðsynlegt sé til að ná settum markmiðum með skipulags­breytingunni. Markmið skipulagstillögunnar sé í raun óljóst og hún lítið rökstudd. Kærendum sé mismunað gróflega og hagsmunir eigenda Krabbastígs 4 teknir fram yfir hagsmuni þeirra. Ekki þurfi annað en að bera saman bókanir vegna málsins til þess að sjá hvernig íbúum sé mismunað og hagsmunir eigenda Krabbastígs 4 teknir fram yfir hagsmuni kærenda.

Mikil mismunun sé fólgin í því að skerða lóð Krákustígs 1, einungis til þess að veita eigendum Krabbastígs 4 aðgengi að sinni lóð. Sveitarfélagið hafi lagt til grundvallar ákvörðun sinni að eigendur Krabbastígs 4 hafi eignast umferðarrétt yfir skikann án þess að rökstyðja hvers vegna. Ekki komi fram hve lengi eigendur Krabbastígs 4 hafi nýtt svæðið eða hvernig skilyrðum hefðar eigi að vera fullnægt. Á sama tíma hafni sveitarfélagið því að kærendur eigi lóðarréttindi þrátt fyrir að greidd hafi verið leiga af lóðinni síðan 1957 og hún hafi verið á deiliskipulagi. Þegar deiliskipulagi sé breytt aðeins vegna einnar lóðar eigi sú breyting aðeins að taka til hags­muna þeirrar lóðar og eigenda hennar. Í þessu máli hafi lóðin Krákustígur 1 ekki verið deili­skipu­lögð vegna hagsmuna eigenda hennar heldur vegna hagsmuna eigenda Krabbastígs 4.

Engin rök mæli með því að skikinn verði gerður að opnu svæði eða göngustíg, aðeins til þess að eigendur Krabbastígs 4 geti nýtt það til aðgengis að lóð sinni. Engir almannahagsmunir séu til staðar fyrir þeirri ákvörðun að minnka lóð Krákustígs 1 og gera umræddan skika að opnu svæði til almannanota. Enda liggi fyrir að notin séu ekki almenn heldur nýtist einungis eigendum Krabbastígs 4. Ekkert í markmiðum skipulagslaga, nr. 123/2010, styðji þessa breyt­ingu deiliskipulagsins.

 Málsrök Akureyrarbæjar: Vísað er til þess að árið 1957 hafi bæjarstjórn Akureyrar samþykkt stöðuleyfi fyrir verkstæði og geymsluskúr úr timbri á umræddri lóð til 10 ára, en formlegur lóðar­leigusamningur hafi aldrei verið gefinn út. Fyrir liggi teikningar af vinnuskála, dags. 10. maí 1957, og bílskúr, dags. 28. apríl 1960, og á báðum teikningum komi fram að um sé að ræða bakhús við Oddeyrargötu en lóðin sjálf sé ekki afmörkuð á yfirlitsuppdrætti.

Samþykkt bæjarstjórnar sé eitt af þremur skjölum sem þinglýst hafi verið á lóðina. Hin tvö séu skiptayfirlýsing frá 2008 og kaupsamningur, dags. 13. júní 2023. Kaupsamningnum hafi verið þinglýst með athugasemd sýslumanns um að húseignin sem um ræði, Oddeyrargata 4b, sé án lóðarréttinda.

Málsmeðferð og afgreiðsla sveitarfélagsins á hinni umdeildu deiliskipulagsbreytingu hafi hvílt á markmiðum 1. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Ekki hafi legið fyrir lóðarleigusamningur eða afmörkun lóða á svæðinu með fyllilega skýrum hætti. Þá hafi verið ljóst að notkun þess svæðis sem um ræði hafi verið að nokkru leyti hjá eiganda Krabbastígs 4. Þau afnot hafi haft ríka þýðingu fyrir fasteignina, en þeir hagsmunir hafi komið fram þegar grenndarkynning hafi farið fram vegna upphaflegs erindis eigenda Krákustígs 1, áður Oddeyrargötu 4b. Deiliskipulags­breytingin hafi verið mikilvæg til þess að sem skýrastar forsendur lægju fyrir við gerð lóðar­samninga á svæðinu.

Sjónarmið þess efnis að lóðarleigusamningur yfir svæðinu hafi stofnast fyrir hefð falli utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar þar sem um sé að ræða einkaréttarlegt álitamál. Þó sé bent á að ummerki sem greina megi á loftmyndum beri með sér að svæðið hafi fremur verið notað af eiganda Krákustígs 4 og ekki sé til staðar skilyrði hefðar hjá eigendum Krákustígs 1. Í ljósi stöðu lóðarleigusamninga hafi mátt ráða að svæðið hafi talist sem óútvísað land bæjarins, þótt niðurstaða um slíkt ráði ekki úrslitum varðandi gildi deiliskipulagsbreytingarinnar sem slíkrar. Áréttað sé að orðalag Akureyrar um minnkun lóðar, hafi vísað til þess deiliskipulags sem gilti, en í því hafi ekki falist viðurkenning á því að lóðarleigusamningur hefði stofnast og/eða að einka­réttarlegir hagsmunir Krákustígs 1 væru viðurkenndir.

Eigendum Krabbastígs 4 hafi verið mikilvægt að hafa aðgengi að götu í svipaðri hæð og íbúðarhæð fasteignarinnar. Fyrirkomulag nýtingar Krabbastígs 4 sé í samræmi við lóðarnotkun fast­eigna á Munkaþverárstræti, t.d. nr. 18 og 20, sem eigi aðgengi frá Krákustíg.

Engin mismunun af hálfu bæjaryfirvalda hafi falist í deiliskipulagsbreytingunni. Málið hafi verið vel upplýst í kjölfar þeirra tveggja grenndarkynninga sem hafi átt sér stað og hlutað­eigandi aðilar hafi komið að sjónarmiðum sínum um hagsmuni sína sem fasteignaeigenda á svæðinu. Niðurstaða málsins hafi ráðist af hagsmunamati sem hvíli á markmiðsákvæðum skipu­lags­laga. Málsmeðferð á grundvelli grenndarkynningar hafi átt sérstaklega vel við að­stæður sem þessar, þar sem fjalla hafi þurft um stöðu lítils svæðis sem liggi á milli þriggja lóða.

Eigendur Krákustígs 1 hafi ekki haft nein formleg lóðarréttindi, en þinglýstar heimildir um lóðaréttindi séu einungis stöðuleyfi. Engin ummerki hafi verið um nýtingu Krákustígs 1 á svæðinu. Það sé grundvallaratriði að þótt deiliskipulag geri ráð fyrir tilteknum lóðarmörkum þá leiði það ekki til þess að lóðarmörk breytist sjálfkrafa eða lóðarréttindi hafi stofnast, heldur þurfi landeigandi að staðfesta lóðarleigusamning og afmörkun lóðar samkvæmt honum.

 Málsrök lóðarhafa Krabbastígs 4: Bent er á að Krabbastígur sé stutt þvergata sem liggi á milli Oddeyrargötu og Munkaþverárstrætis. Í húsinu að Krabbastíg 4 séu tvær íbúðir með sitthvort fastanúmerið, báðar íbúðirnar séu í eigu þeirra en þau hafi verið búsett á efri hæð hússins frá árinu 1998. Íbúar Krabbastígs 4a hafi nýtt sér aðgengi við Krabbastíg en íbúðar Krabbastígs 4b hafi nýtt aðgengi frá Krákustíg sem nú sé deilt um, en inngangur að íbúðinni sé Krákustígs megin. Vegna hæðarmunar frá Krabbastíg niður að lóð hafi íbúar í 4b einnig þurft að nýta aðgengi frá Krákustíg eftir þörfum og það hafi verið gert án vandkvæða eða athuga­semda þau 25 ár sem þau hafi verið búsett í húsinu. Umrætt svæði og aðgengi frá Krákustíg að Krabba­stíg 4b hafi verið notað alla tíð frá byggingu hússins árið 1934. Eigendur Oddeyrargötu 4b, nú Krákustígs 1, hafi aldrei gert athugasemdir við að umrætt svæði væri notað af Krabbastíg 4b, enda hafi þau ekki yfirráðarétt yfir spildunni.

Eftir að hafa einnig fest kaup á neðri hæð hússins, Krabbastíg 4b, hafi þau farið í að lagfæra garð og aðgengi að lóðinni frá Krákustíg enda gert ráð fyrir því að allt væri óbreytt. Árið 2022 hafi kærendur keypt fasteignina að Oddeyrargötu 4b og í kjölfarið lýst því yfir að þau myndu ekki fallast á óhindrað aðgengi íbúa Krabbastígs 4b frá Krákustíg og óskað eftir stækkun á lóðinni. Eigendur Krabbastígs 4a og b hafi því talið sig knúin til að láta á það reyna að sækja einnig um stækkun á sinni lóð þannig að landspildan myndi lögformlega tilheyra eigninni að Krabbastíg 4b og aðgengið yrði þannig áfram óhindrað. Báðum erindunum hafi verið hafnað af skipulagsráði en samþykkt að vinna að breytingu á deiliskipulagi þannig að á þessu svæði yrði framvegis aðkomuleið frá Krabbastíg að Krákustíg 4 um opið svæði í landi Akureyrar­bæjar. Eigendur Krabbastígs 4 hafi fallist á þess afgreiðslu.

Það sé rétt hjá kærendum að báðar íbúðir Krabbastígs 4 hafi jafnan hlut að aðgengi frá Krabba­stíg en það breyti því ekki að íbúar Krabbastígs 4b hafi ávallt átt óhindrað aðgengi frá Krákustíg og að íbúar Krabbastígs 4a hafi nýtt sér það aðgengi eftir þörfum í gegnum tíðina án vand­kvæða. Þetta aðgengi hafi verið nýtt frá byggingu hússins árið 1934 og sé því ekki ný tilkomið. Kærendur hafi ekki getað sýnt fram á eignarrétt sinn að skikanum, hefðarrétt eða annað til stuðnings kröfum sínum.

Kærendur hafi sjálfir grafið skurð í kringum húsið og þannig bæði skapað vandamál fyrir sjálfa sig sem og skapað ákveðna hættu fyrir íbúa Krabbastígs 4 auk þess að hindra aðgengi að húsi þeirra. Eina skiptið sem lögregla hafi haft samband við eigendur Krabbastígs 4 hafi verið til að færa bifreið sem staðsett hafi verið á lóðamörkum. Eigendur Krabbastígs 4 hafi sjálfir þurft að kalla til lögreglu vegna háttsemi kærenda m.a. þegar þau hafi eitrað fyrir 70 ára silfurreyni sem staðsettur var í garði Krabbastígs 4 með því að bora í það og fylla götin af steinolíu. Eigendur Krabbastígs 4 hafi þurft að sitja undir lygum og rógburði svo vikum skipti vegna málsins, bæði í fjölmiðlum og á samfélagsmiðlum þar sem kærendur hafi endurtekið breitt út ósannindi sem hafi verið átakanlegt og sárt að sitja undir.

 Viðbótarathugasemdir kærenda: Bent er á að í umsögn sveitarfélagsins sé talað um að upprunalega stöðuleyfið hafi átt að gilda til 10 ára, en í bókun byggingarnefndar hafi sagt „10 ár hið minnsta“. Samkvæmt þessu hafi alltaf verið ætlunin að húsið stæði lengur en í 10 ár, sem raunin hafi orðið.

Fjármálastjóri Akureyrarbæjar hafi hringt í annan kærenda 14. apríl 2023 og lagt til sem lausn að bærinn keypti Krákustíg 1 af kærendum gegn því að kæran yrði dregin til baka. Í kjölfarið hafi verið óskað eftir að fá þetta staðfest með tölvupósti en kærendur hafi haft þann skilning að ef tilboðinu yrði hafnað myndi sveitarfélagið taka lóðina bótalaust.

Miðað við orðalag í umsögn sveitarfélagsins virðist sem ávallt hafi staðið til að gera lóðarleigu­samning um Krákustíg 1 og verði það ekki túlkað á annan veg en að Akureyrarbær hafi alltaf litið svo á að kærendur hefðu lóðaréttindi yfir Krákustíg 1. Kærendur vænti þess að sveitar­félagið muni virða rétt þeirra og eignarrétt að Krákustíg 1, hver sem niðurstaða kæru­málsins verði. Það sjónarmið sveitarfélagsins að mikilvægt sé að neðri hæð Krabbastígs 4 hafi aðgengi að lóð sinni úr svipaðri hæð hafi ekki komið fram áður í málinu. Akureyri sé bær sem sé byggður að miklu leyti í brekku, ekki síst á norður brekku á þessu svæði, þar sem Krabba­stígur, Krákustígur, Munkaþverárstræti og Oddeyrargata séu og algengt sé að lóðir hafi ekki að­gengi að götum úr sömu hæð. Þá verði ekki séð að inngangar í Krabbastíg 4, hvorki efri né neðri hæð séu í götuhæð, hvorki frá Krabbastíg né Krákustíg.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti ákvörðunar skipulagsráðs Akureyrarbæjar frá 15. febrúar 2023 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norður-Brekku, neðri hluta, sem fól í sér breytingu á lóðarmörkum Krákustígs 1 og aðgengi frá lóðinni Krabbastíg 4 að Krákustíg.

Skipulag lands innan marka sveitarfélags er í höndum sveitarstjórna skv. 3. mgr. 3. gr. skipulags­laga nr. 123/2010, sem getur með því haft áhrif á og þróað byggð og umhverfi með bindandi hætti. Sveitarstjórnir annast og bera ábyrgð á gerð aðal- og deiliskipulags skv. 29. og 38. gr. sömu laga. Við beitingu þessara ákvæða ber að fylgja markmiðum skipulagslaga sem tíunduð eru í 1. gr. þeirra. Meðal þeirra markmiða er að tryggja réttaröryggi í meðferð skipu­lags­mála þannig að réttur einstaklinga og lögaðila verði ekki fyrir borð borinn þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi, sbr. c-lið. Við töku ákvarðana um skipulagsmál ber sveitar­­stjórn sem endranær að gæta að málsmeðferðarreglum stjórnsýsluréttarins, m.a. hvað varðar rökstuðning ákvörðunar. Að gættum þessum grundvallarreglum og markmiðum hefur sveitar­stjórn mat um það hvernig deiliskipulagi skuli háttað og heimild til að breyta deili­skipulagi, sbr. 43. gr. skipulagslaga.

Hin umdeilda deiliskipulagsbreyting var að mati skipulagsráðs Akureyrarbæjar óveruleg, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga, og fór um meðferð málsins samkvæmt því. Hið kærða deiliskipulag var grenndarkynnt í samræmi við 44. gr. nefndra laga. Athugasemdir og svör við þeim voru lagðar fyrir skipulagsráð sem samþykkti framlagða skipulagsbreytingu og svör við athugasemdum. Þar sem um var að ræða óverulega breytingu á deiliskipulagi hafði skipulags­ráð heimild til að afgreiða málið án staðfestingar bæjarstjórnar á grundvelli 2. mgr. 6. gr. skipulagslaga, sbr. 3. tl. 4. gr. viðauka við samþykkt um stjórn og fundarsköp Akureyrarbæjar um fullnaðar­afgreiðslu ráða, stjórna, nefnda og sviðsstjóra í stjórnsýslu Akureyrarbæjar án staðfestingar bæjarstjórnar eða bæjarráðs. Tók skipulagsbreytingin gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 8. mars 2023. Var formleg málsmeðferð deiliskipulagsbreytingarinnar því í samræmi við ákvæði skipulagslaga.

Áður en hin kærða ákvörðun um breytt deiliskipulag var tekin óskuðu bæði eigandi Krákustígs 1 og eigendur Krabbastígs 4 eftir stækkun lóða sinna um sama tiltekna skikann sem tilheyrir bæjarlandi Akureyrar. Í kjölfar grenndarkynninga var báðum erindunum synjað og í kjölfarið grenndarkynnt ný tillaga að breyttu deiliskipulagi þar sem lóðarmörk Krákustígs 1 eru færð til og umræddur skiki stækkaður að lóð Krabbastígs 4 með því að minnka lóð Krákustígs 1 um tæpa 36 m². Í bréfi vegna grenndarkynningarinnar kom fram að breytingin væri gerð til að af­marka aðgengi að lóð Krabbastígs 4 um bæjarland. Verður að telja að efnisleg rök hafi búið að baki ákvörðun sveitarfélagsins að afmarka aðkomu íbúa Krabbastígs 4b um bæjarland enda virðist umrædd aðkoma hafa verið notuð um árabil.

­Samkvæmt fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er lóðin Oddeyrargata 4b, nú Krákustígur 1, iðnaðar- og athafnalóð. Á lóðinni eru tvær matseiningar, annars vegar smíða­verkstæði og hins vegar bílskúr. Samkvæmt þinglýsingarhluta fasteignaskrár er þinglýst á lóðina skjali sem skráð er lóðarleigusamningur, frá 6. mars 1957. Umrætt skjal er samþykkt bæjarstjórnar Akureyrar á afgreiðslu byggingarnefndar á beiðni Kristjáns Tryggvasonar, Brekkugötu 15, um að fá leigða byggingarlóð „fyrir vestan húsið Oddeyrargötu 4, til að reisa þar verkstæði og geymsluhús“. Samþykkti byggingarnefnd að veita 10 ára stöðuleyfi fyrir húsi á umræddri lóð. Kemur þá fram að leiga fyrir lóðina sé kr. 240,00 á ári. Í skjalinu er hvorki að finna lýsingu á hinni umræddu lóð né lóðarmörkum.

Í málinu hefur komið fram að aldrei hafi verið gerður sérstakur lóðarleigusamningur vegna lóðar­innar Krákustígs 1, áður Oddeyrargötu 4b, og við þinglýsingu kaupsamnings kæranda að umræddri eign 15. júní 2022 gerði sýslumaður athugasemd um að húseignin væri án lóðar­réttinda. Kærendur hafa við meðferð málsins haldið því fram að lóðarleigusamningur hafi stofnast þar sem Akureyrarbær hafi innheimt lóðarleigu frá árinu 1957. Samkvæmt almennum reglum leiguréttar hafi með því stofnast lóðarleigusamningur og eigi kærandi því fullgild lóðaréttindi yfir lóðinni. Ágreiningur um bein eða óbein eignarréttindi eða um efni þinglýstra réttinda verður ekki til lykta leiddur fyrir úrskurðarnefndinni heldur eftir atvikum dómstólum. Verður því í máli þessu ekki tekin afstaða til ágreinings sem kann að stafa af óvissu um tilvist lóðarleigusamnings eða hvort slíkur samningur hafi stofnast fyrir hefð eða á grundvelli almennra reglna leiguréttar. Þá ber þess að geta að deiliskipulag felur ekki í sér ráðstöfun beinna eða óbeinna eignarréttinda, svo sem lóðaréttinda, sem byggjast á einkaréttarlegum samningum, ýmist um kaup á eignarlandi eða um leigu lóðaréttinda. Þinglýstar heimildir um lóðar­éttindi, hvort sem um eignarland eða leigulóð er að ræða, eru stofnskjöl slíkra réttinda.

Með vísan til þess sem að framan er rakið þykir hin kærða ákvörðun ekki haldin þeim form- eða efnisannmörkum sem leitt geti til ógildingar hennar. Verður kröfu kærenda þar um því hafnað.

Vakin er athygli á að geti kærendur sýnt fram á fjártjón vegna hinnar kærðu deiliskipulags­breytingar geta þeir eftir atvikum átt rétt á bótum af þeim sökum, sbr. 51. gr. skipulagslaga.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulagsráðs Akureyrarbæjar frá 15. febrúar 2023, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Norður-Brekku, neðri hluta, vegna breytinga á lóðarmörkum Krákustígs 1.