Ár 2003, þriðjudaginn 2. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 4/2003, kæra eiganda fasteignarinnar að Hraunbrún 25, Hafnarfirði á ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 25. nóvember 2003 um að synja beiðni um fjölgun íbúða í einbýlishúsi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 13. janúar 2003, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir E, Hraunbrún 25, Hafnarfirði þá ákvörðun skipulags- og byggingarráðs Hafnarfjarðar frá 25. nóvember 2002, sem staðfest var í bæjarstjórn Hafnarfjarðar hinn 17. desember s.á., að synja beiðni hans um fjölgun íbúða í fasteign hans úr einni í tvær.
Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Fasteign kæranda að Hraunbrún 25, Hafnarfirði, sem hér um ræðir, er 351 m² einbýlishús í grónu hverfi nærri miðbænum. Fyrir liggur deiliskipulag af svæðinu, staðfest af félagsmálaráðherra hinn 27. maí 1981.
Með bréfi, dags. 2. apríl 2002, sendi kærandi máls þessa fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Hafnarfirði þess efnis hvort heimilt yrði að breyta einbýlishúsinu að Hraunbrún 25, Hafnarfirði í fjölbýlishús með tveimur íbúðum. Byggingarfulltrúi vísaði fyrirspurninni til bæjarskipulags og á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 16. apríl 2002 var eftirfarandi bókað: „Í úthlutunarskilmálum er kveðið á um einbýlishús á lóðinni og að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsinu, sbr. umsögn bæjarskipulags dags. 10. apríl 2001. Skipulags- og umferðarnefnd leggst gegn því að yfirbragði götunnar verði breytt með því að heimila að einbýlishúsum verði breytt í fjöleignarhús í götunni. Erindinu er synjað.”
Byggingarnefnd fjallaði um fyrirspurnina á fundi hinn 17. apríl s.á. og var eftirfarandi fært til bókar: „Gerð er fyrirspurn um leyfi til að breyta einbýlishúsi í tvær íbúðir.
Lögð fram afgreiðsla skipulagsnefndar frá 16. apríl 2002, þar sem lagst er gegn erindinu. Óskað eftir fullnaðarteikningum og erindið sent skipulagi til grenndarkynningar.”
Í kjölfar bókunar byggingarnefndar lét kærandi ganga frá fullnaðarteikningum. Hinn 18. apríl 2002 var lagt fram í bæjarráði bréf skipulagsstjóra þar sem vakin var athygli á afstöðu skipulags- og umferðarnefndar til fyrirspurnar kæranda og var málinu vísað til bæjarstjóra og bæjarverkfræðings. Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 10. september 2002 var samþykkt að „…heimila óverulega breytingu á deiliskipulagi, skv. 2. málsgr. 26. greinar skipulags- og byggingarlaga og að grenndarkynning fari fram í húsaröðinni Hraunbrún 11-29 (oddatölur).” Tillaga að breyttu deiliskipulagi laut að því að fella niður ákvæði í lóðarleigusamningi þess efnis að óheimilt væri að hafa fleiri en eina íbúð í húsi kæranda. Grenndarkynningin stóð frá 4. október 2002 til og með 4. nóvember s.á. og bárust tvær athugasemdir, sem einkum lutu að því að verið væri að breyta samsetningu íbúðanna við götuna í annað horf en upphaflega hafi verið ráð fyrir gert, fyrirsjáanlegt væri að breytingin hefði í för með sér skort á bílastæðum ásamt því að vísað var til fordæmisgildis. Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 25. nóvember 2002 var eftirfarandi bókað: „Í ljósi framkominna athugasemda nágranna og samantektar bæjarskipulags frá 10.4. 2002 þá tekur skipulags- og byggingarráð undir afgreiðslu skipulagsnefndar frá 16.4. s.l. og synjar erindinu.”
Afgreiðsla skipulags- og byggingarráðs var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 17. desember 2002 og hefur kærandi kært ákvörðunina til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að ekki fylgi deiliskipulaginu frá 1983 sérstakir skipulagsskilmálar en aftur á móti fylgi hverri lóð ítarlegur lóðarleigusamningur ásamt úthlutunarskilmálum. Í lóðarleigusamningi lóðarinnar nr. 25 við Hraunbrún sé tekið fram að byggja skuli einbýlishús á lóðinni á einni hæð en þó sé heimilt að hafa kjallara undir húsinu, gefi landslag tilefni til þess. Þessi heimild hafi verið nýtt og hafi húsið í upphafi verið byggt sem kjallari og hæð.
Kærandi heldur því fram að nálægum húsum hafi verið breytt úr einbýlishúsi í fjöleignarhús með tveimur íbúðum og nefnir sérstaklega hús nr. 27 og 29 við Hraunbrún í því sambandi, þrátt fyrir að sömu úthlutunarskilmálar gildi varðandi þær fasteignir. Þá bendir kærandi á að í Hraunbrúninni séu húsgerðir mjög blandaðar en þar séu einbýlishús, raðhús á tveimur hæðum ásamt tvíbýlishúsum. Með vísan til þessa heldur kærandi því fram að gatan hafi ekki yfirbragð einbýlishúsahverfis enda sé m.a. starfrækt í götunni gistiheimili.
Kærandi heldur því fram að næg bílastæði séu heima við hús hans og sé raunar með því besta sem um getur í götunni.
Að lokum bendir kærandi á að nái breytingin fram að ganga muni íbúum hússins að Hraunbrún 25 ekki fjölga neitt umfram það sem nú þegar sé.
Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Af hálfu Hafnarfjarðarbæjar er vísað til þess að lóðarleigusamningur vegna lóðarinnar nr. 25 við Hraunbrún kveði á um að byggja skuli einnar hæðar einbýlishús á lóðinni. Óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsinu en aftur á móti sé heimilt að hafa kjallara undir húsinu enda gefi landslag tilefni til þess. Á samþykktum teikningum sé aðeins um eina íbúð að ræða í og rými á neðri hæð tilheyri efri hæðinni. Þá vísar Hafnarfjarðarbær til þess að húsin í kring séu skipulögð sem einbýlishús.
Niðurstaða: Í kærumáli því sem hér er til meðferðar liggur fyrir að með bréfi, dags. 2. apríl 2002, sendi kærandi máls þessa fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Hafnarfirði þess efnis hvort heimilt yrði að breyta einbýlishúsinu að Hraunbrún 25, Hafnarfirði í fjölbýlishús með tveimur íbúðum. Byggingarfulltrúi vísaði fyrirspurninni til bæjarskipulags og á fundi skipulags- og umferðarnefndar hinn 16. apríl 2002 var erindinu synjað. Byggingarnefnd fjallaði um fyrirspurnina á fundi hinn 17. apríl s.á. og var kæranda gert að leggja fram fullnaðarteikningar að breytingu hússins og í kjölfarið var erindi hans grenndarkynnt. Hlaut erindi kæranda því málsmeðferð eins og um byggingarleyfisumsókn væri að ræða og verður því að líta svo á að hin kærða ákvörðun hafi verði lokaákvörðun á lægra stjórnsýslustigi sem kæranda hafi verið heimilt að skjóta til úrskurðarnefndarinnar svo sem hann gerði.
Hin kærða ákvörðun fól í sér synjun á umsókn kæranda um samþykki byggingaryfirvalda fyrir tveimur íbúðum í húsinu nr. 25 við Hraunbrún í Hafnarfirði sem sjálfstæðum eignarhlutum. Um er að ræða íþyngjandi stjórnvaldsákvörðun sem rökstudd var með þeim hætti að óheimilt væri samkvæmt lóðarleigusamningi að hafa fleiri en eina íbúð í húsinu.
Á svæði því sem hér um ræðir er í gildi deiliskipulag frá árinu 1983 en ekki eru í gildi sérstakir skipulagsskilmálar umfram það sem fram kemur á skipulagsuppdrættinum. Hann sýnir aðeins staðsetningu byggingarreita innan lóðar, götumynd o.þ.h. en greinir í engu frá húsgerð eða fjölda íbúða.
Af hálfu skipulags- og byggingarráðs hafa ekki verið lögð fram gögn um að gildandi deiliskipulag standi því í vegi að samþykktar verði tvær íbúðir í húsinu nr. 25 við Hraunbrún og að því hafi verið nauðsynlegt að grenndarkynna tillögu að breyttu deiliskipulagi áður en slíkt leyfi yrði veitt. Ákvæði í lóðarleigusamningi þess efnis að óheimilt sé að hafa fleiri en eina íbúð í húsi kæranda hafa ekki gildi sem skipulagsskilmálar, enda kveður slíkur samningur einungis á um samningssamband viðkomandi sveitarstjórnar og tiltekins lóðarleiguhafa. Getur sveitarstjórn, að ósk lóðarhafa, vikið frá eða breytt slíkum ákvæðum lóðarleigusamnings, innan þeirra marka sem sett kunna að vera í gildandi skipulagi.
Samkvæmt framansögðu var hin kærða ákvörðun studd rökum sem að mati úrskurðarnefndarinnar fá ekki staðist. Var því við afgreiðslu erindis kæranda ekki fullnægt skilyrðum 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um rökstuðning en að auki var hin kærða ákvörðun ekki reist á réttum lagagrundvelli. Er hin kærða ákvörðun haldin svo verulegum annmörkum að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingarnefndar Hafnarfjarðar frá 25. nóvember 2002, um að synja umsókn kæranda um að fá samþykki fyrir tveimur íbúðum í húsinu nr. 25 við Hraunbrún, Hafnarfirði, er felld úr gildi.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
