Ár 2007, fimmtudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 37/2005, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2005 um að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. maí 2005, er barst nefndinni samdægurs, kæra Þórður Þórðarson, Ólafgeisla 22, Björn Zoëga, Ólafsgeisla 26, Kamilla Sveinsdóttir, Ólafsgeisla 26, Ágúst Gunnlaugsson, Ólafsgeisla 28 og Rebekka Guðmundsdóttir, Ólafsgeisla 28, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2005 að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla. Var hin kærða ákvörðun lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 6. sama mánaðar og staðfest á fundi borgarráðs hinn 14. apríl 2005.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi ásamt því að eigendum hússins nr. 24 við Ólafsgeisla verði gert að halda sig við upprunalegar teikningar og koma sameiginlegri lóð í fyrra horf.
Málavextir: Húsið að Ólafsgeisla 24 er eitt fjögurra húsa á lóðinni nr. 22-28 við Ólafsgeisla. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 27. apríl 2004 var lögð fram umsókn um leyfi m.a. til að loka stigaopi milli 1. og 2. hæðar hússins og fjölga gluggum og setja nýjan inngang á austurhlið 1. hæðar þess. Var erindinu synjað. Hinn 3. maí 2004 ritaði embætti byggingarfulltrúa umsækjanda bréf og stöðvaði framkvæmdir við byggingu hússins. Eigi að síður héldu byggingarframkvæmdir áfram og í kjölfarið var lögð fram fyrirspurn til skipulags- og byggingarnefndar um hvort unnt væri að breyta deiliskipulagi lóðarinnar þannig að gera mætti ráð fyrir þremur íbúðum í húsunum á lóðinni. Á fundi hinn 29. september 2004 hafnaði nefndin breytingum á deiliskipulagi.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 18. janúar 2005 var sótt um leyfi fyrir breyttri aðkomu og breyttum útitröppum við húsið nr. 24 við Ólafsgeisla. Þá var og sótt um leyfi fyrir breyttu útliti og innra fyrirkomulagi. Var erindinu frestað en á fundi embættisins hinn 8. febrúar s.á. var samþykkt að kynna málið meðlóðarhöfum. Bárust tvö mótmælabréf. Á fundi skipulagsráðs hinn 9. mars 2005 var eftirfarandi fært til bókar varðandi umsóknina: „Ráðið gerir ekki athugasemd við að veitt verði byggingarleyfi þegar teikningar hafa verið lagfærðar í samræmi við athugasemdir á umsóknareyðublaði og í samræmi við tillögu byggingarfulltrúa. Málinu vísað til afgreiðslu byggingarfulltrúa.“ Í kjölfarið var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 5. apríl 2005 samþykkt byggingarleyfi vegna umrædds húss. Fól leyfið í sér heimild til að breyta útliti og innra fyrirkomulagi hússins, nánar tiltekið að settur yrði nýr gluggi á vesturhlið þess, tveir nýir gluggar á austurhlið ásamt útidyrum á fyrstu hæð, svalir við suðurhlið annarrar hæðar stækkaðar, minnkun á opi milli fyrstu og annarrar hæðar ásamt breyttu innra fyrirkomulagi á öllum hæðum. Í fundargerð afgreiðslufundarins var bókað að breytingar utanhúss væru flestar þegar framkvæmdar. Jafnframt var bókað að erindinu fylgdi ódagsett bréf meðlóðarhafa, móttekið 7. mars 2005, og bréf eins meðlóðarhafa, dags. 16. febrúar 2005. Að lokum var eftirfarandi fært til bókar: „Áður en samþykkt öðlast gildi skal rífa þær óleyfisframkvæmdir á lóð sem ekki eru sýndar á þeim uppdrætti sem fylgdi umsókn.“ Var afgreiðsla byggingarfulltrúa staðfest í borgarráði þann 14. apríl 2005.
Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa hafa kærendur skotið til úrskurðanefndarinnar svo sem fyrr greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. júní 2004, hafi framkvæmdum þeim er um ræði í máli þessu verið hafnað. Í bréfinu komi einnig fram að byggingarfulltrúi hafi synjað breytingum hinn 27. apríl 2004 og hótað þvingunarúrræðum ef húsið yrði ekki fært til fyrra horfs. Það hafi aldrei verið gert. Þrátt fyrir þennan aðdraganda hafi framkvæmdirnar verið samþykktar og mótmæli nágranna að engu höfð.
Þá sé á það bent að hin kærða breyting á húsinu nr. 24 við Ólafsgeisla samræmist ekki samþykktu skipulagi, þ.e. að þrír inngangar séu á húsinu í stað tveggja. Þetta fyrirkomulag hafi það í för með sér að eiganda hússins sé veitt færi á að koma aukaíbúð fyrir í húsinu.
Með þriðja innganginum í húsið hafi lóðarlínan verið lækkuð um a.m.k. þrjá metra sem geri það að verkum að lóðinni halli frá Ólafsgeisla 26 niður á við og að Ólafgeisla 24. Þessar framkvæmdir hafi verið gerðar á sameiginlegri lóð og án nokkurs samráðs við meðlóðarhafa og þeim haldið áfram þrátt fyrir mótmæli þeirra.
Að mati kærenda sé það óforsvaranlegt að aðilar geti hafið framkvæmdir án tilskilinna leyfa og í trássi við gildandi skipulag og leyfi, séð hvað þeir komist langt og fengið svo leyfi með lítilsháttar breytingum á þeim óleyfisframkvæmdum sem þegar sé lokið.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að óleyfisframkvæmdum vegna byggingarinnar að Ólafsgeisla 24 hafi verið hafnað hinn 27. apríl 2004 og hafi sú ákvörðun verið kæranleg. Því hafi verið eðlilegt að beðið hafi verið með frekari aðgerðir í málinu af hálfu embættis byggingarfulltrúa fram yfir kærufrest en hann hafi runnið út í byrjun júní s.á. Tilkynning byggingarfulltrúa um synjunina hafi verið dagsett 28. apríl 2004 og hafi í henni verið leiðbeint um kæruleið og kærufrest.
Venja sé að embætti byggingarfulltrúa geri ekki tillögu um beitingu þvingunarúrræða fyrr en sýnt sé að málsaðilar láti undir höfuð leggjast að framfylgja tilmælum byggingaryfirvalda, sbr. ákvæði 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Um miðjan júní 2004 hafi þótt sýnt að fyrrnefnd synjun um byggingarleyfi yrði virt að vettugi og hafi óleyfisframkvæmdir haldið áfram á lóðinni þar til þær hafi verið stöðvaðar og þvingunarúrræði boðuð. Í kjölfarið hafi verið óskað eftir breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar. Því hafi verið hafnað af skipulags- og byggingarnefnd hinn 29. september 2004. Eðlilega hafi frekari aðgerðum verið frestað af hálfu embættis byggingarfulltrúa meðan ósk um breytingu á deiliskipulagi hafi verið til umfjöllunar, sbr. 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
Fullyrðing kærenda um að byggingarfulltrúi hafi samþykkt óleyfisframkvæmdir nánast óbreyttar sé röng. Hið rétta sé að með samþykkt umsóknarinnar hafi útitröppum milli 1. og 2. hæðar að austan verið synjað sem og inngangi í þvottahús á 3. hæð að austan og svölum á vesturhlið á 2. og 3. hæð. Umsækjanda hafi verið gert að hafa stiga milli 1. og 2. hæðar innanhúss sem og að setja hindranir á flöt vestan við tvö bílastæði við bílgeymslur hússins til að hindra að hún yrði notuð sem tvö viðbótarbílastæði á sameiginlegri lóð. Í samþykktinni hafi falist að heimilt yrði að setja einn glugga á vesturhlið 1. hæðar ásamt breytingu á jarðvegsfyllingu, inngang og tvo glugga á 1. hæð austurhliðar ásamt stækkun á svölum 2. hæðar. Við afgreiðslu málsins hafi verið tekið tillit til mótmæla meðlóðarhafa.
Bent sé á að við afgreiðslu málsins hafi verið leitað venjubundins álits skipulagsfulltrúa sem hafi staðfest að umrædd umsókn félli að skipulagsskilmálum. Í þeim sé ekki kveðið á um fjölda innganga en sagt að möguleiki sé á inngangi íbúða eftir hvorri langhlið. Það séu getsakir að tveir inngangar í íbúð á 1. og 2. hæð leiði til þess að gerð verði þriðja íbúðin í húsinu enda slík framkvæmd byggingarleyfisskyld. Á það sé bent að unnt sé að komast út á lóð allra húsanna af 1. hæð. Hvað fjölgun glugga varði séu engin ákvæði um slíkt í skipulagsskilmálum. Stækkun á svölum 2. hæðar sé í samræmi við áður samþykktar svalir á 3. hæð, sem ekki hafi verið gerð athugasemd við af skipulagsyfirvöldum við upphaflegt samþykki á húsinu.
Fullyrðing um að með samþykkt á nýjum inngangi á austurhlið hafi lóðarlína verið lækkuð um a.m.k. 3 metra sé algerlega röng. Landhæð við innganginn á 1. hæð sé u.þ.b. 1,1 metra lægri en fram komi á uppdrætti frá 20. nóvember 2001. Mjög líklegt sé að lækkun frá óhreyfðu landi sé um 0,50 metrar og sé þá miðað við þann halla sem sýnilegur sé á lóðinni, þ.e. óhreyft land. Ekki sé annað að sjá á staðnum en breytt hæðarlega falli betur að landi en áður hafi verið áformað. Hæðaraðlögun sé auðvelt að taka upp á því svæði sem hreyft hafi verið og hafi ekki nokkur áhrif á frágang heildarlóðar. Endanlegur frágangur lóðarinnar innan lóðarmarka sé á forræði allra lóðarhafanna en frágangur á lóðarmörkum skuli unninn í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.
Tekið sé undir með kærendum að illþolanlegt sé að lóðarhafar ráðist í byggingarframkvæmdir án tilskilinna leyfa, en því mótmælt að í samþykkt frá 5. apríl 2005 hafi byggjandi fengið vilja sínum framgengt.
Með vísan til framangreinds ítreki Reykjavíkurborg þá kröfu sína að úrskurðarnefndin staðfesti samþykkt byggingarfulltrúa frá 5. apríl 2005 með því skilyrði sem þar sé sett, enda hafi kærendur ekki á nokkurn hátt sýnt fram á að lögvörðum hagsmunum eða væntingum þeirra hafi verið raskað.
Byggingarleyfishafa var tilkynnt um framkomna kæru með bréfi, dags. 26. júlí 2005, og honum gefin kostur á að tjá sig um efni hennar, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, en það hefur hann ekki gert.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi fimmtudaginn 6. september 2007.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla. Nánar fólst í hinu kærða byggingarleyfi m.a. heimild til að koma fyrir dyrum og tveimur gluggum á austurhlið neðstu hæðar hússins ásamt einum glugga á vesturhlið sömu hæðar. Til þess að framkvæma framangreint varð að fjarlægja jarðveg af lóðinni næst húsinu og varð yfirbragð hennar þar með nokkuð öðrum hætti en fyrirhugað var samkvæmt eldra byggingarleyfi hússins.
Húsið að Ólafsgeisla 24 er á sameiginlegri lóð húsanna nr. 22-28 við Ólafsgeisla. Mikill landhalli er undan húsunum og standa þau í jaðri íbúðarsvæðis næst borgarlandi. Í gildi er deiliskipulag svæðisins, Grafarholt svæði 2, frá árinu 2000, og samkvæmt því er ætlast til þess að land umræddra lóða sé svo ósnortið sem kostur er og yfirbragð náttúrulegt. Verður að telja að enda þótt yfirborð lóðar hafi verið lækkað nokkuð meðfram sunnaverðum langhliðum hússins frá því sem upphaflega var áformað sé hæðarsetning og frágangur lóðar í samræmi við skipulag og að hin umdeilda breyting hafi verið innan þeirra marka sem búast megi við að gerðar kunni að vera á meðan á byggingu húss stendur.
Af hálfu kærenda er því haldið fram að hið kærða byggingarleyfi sé andstætt deiliskipulagi svæðisins þar sem heimilað hafi verið að setja nýjan inngang á austurhlið 1. hæðar hússins að Ólafsgeisla 24. Á þetta verður ekki fallist enda engar skorður reistar við slíku fyrirkomulagi í deiliskipulagi svæðisins. Verður og til þess að líta að inngangur var fyrir á 1. hæð að sunnanverðu samkvæmt upphaflegu byggingarleyfi hússins.
Kærendur krefjast einnig ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að með þriðja innganginum hafi eiganda hússins verið veitt færi á að hafa aukaíbúð á neðstu hæð hússins. Á þetta verður heldur ekki fallist. Í hinu kærða leyfi er aðeins veitt heimild fyrir tveimur íbúðum í húsinu líkt og áður hafði verið og er fermetrafjöldi þess nánast sá hinn sami eftir breytinguna. Sé húsrými aftur móti hagnýtt með öðrum hætti en leyfi standa til er það hlutverk byggingarfulltrúa að bregðast við slíku.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 5. apríl 2005 um að heimila breytt útlit og innra fyrirkomulag hússins nr. 24 við Ólafsgeisla verði felld úr gildi.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
