Ár 2005, föstudaginn 16. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.
Fyrir var tekið mál nr. 36/2004, kæra eigenda hluta fasteignarinnar að Ofanleiti 17, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. maí 2004 um að staðfesta þá afstöðu byggingarfulltrúans í Reykjavík að hafa ekki afskipti af gerð sólpalls og skjólgirðingar að Ofanleiti 17.
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. júní 2004, er barst nefndinni hinn 18. sama mánaðar, kærir Gunnar Sæmundsson hrl., f.h. K og Ö, Ofanleiti 17, Reykjavík staðfestingu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. maí 2004 á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík að hafa ekki afskipti af gerð sólpalls og skjólgirðingar að Ofanleiti 17 í Reykjavík. Var ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 15. maí 2004.
Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Með bréfi, dags. 2. desember 2005, óskar lögmaður kæranda þess jafnframt, með vísun í 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarmála, að úrskurðarnefndin taki til úrlausnar, óháð niðurstöðu málsins að öðru leyti, álitaefni um það hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi.
Málavextir: Í júlí árið 2003 barst embætti byggingarfulltrúa kvörtun frá kærendum vegna framkvæmda eiganda íbúðar á 1. hæð að Ofanleiti 17, sem hafði hafist handa við gerð sólpalls og skjólgirðingar á baklóð hússins. Embætti byggingarfulltrúa gerði húsfélaginu að Ofanleiti 17 grein fyrir kvörtuninni og krafðist skýringa á umræddum framkvæmdum í bréfi, dags. 17. júlí 2003. Við vettvangsskoðun embættisins sama dag hafði komið í ljós að smíði sólpallsins og skjólveggja var lokið.
Hinn 15. ágúst 2003 var haldinn fundur með byggingarfulltrúanum í Reykjavík og eiganda sólpallsins vegna málsins og var ákveðið að boða til húsfundar þar sem leitað yrði eftir samþykki meðeigenda fyrir framkvæmdinni.
Var sá fundur haldinn hinn 11. september 2003 og sátu hann allir íbúðareigendur eða umboðsmenn þeirra ásamt byggingarfulltrúa. Þar lýsti byggingarfulltrúi því áliti sínu að samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum hússins væri gert ráð fyrir skjólveggjum við þann sérnotaflöt er deilt væri um, að langhliðinni undanskilinni. Því væri fyrir hendi byggingarleyfi fyrir skammhliðunum og þar sem langhliðin færi ekki yfir 1,80 metra á hæð væri ekki þörf á leyfi byggingarfulltrúa fyrir henni. Myndi embættið því ekki aðhafast frekar vegna framkvæmdarinnar.
Hinn 25. febrúar 2004 barst embætti byggingarfulltrúa síðan krafa kærenda um að skipulags- og byggingarnefnd ómerkti framangreinda ákvörðun byggingarfulltrúa og tæki jafnframt nýja ákvörðun í málinu um að fjarlægja mannvirkið.
Byggingarfulltrúi vísaði erindi kærenda til umsagnar lögfræði- og stjórnsýslu skipulags- og byggingarsviðs, sem í umsögn sinni, dags. 21. apríl 2004, komst að þeirri niðurstöðu að byggingarfulltrúi ætti ekki að hafa frekari afskipti af málinu. Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti umdeilda ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 5. maí 2004 með vísan til niðurstöðu greinds lögfræðiálits.
Málsrök kærenda: Kærendur halda því fram að mannvirkjagerðin á lóðinni að Ofanleiti 17 sé byggingarleyfisskyld skv. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Því til stuðnings megi vísa til hrd. 1999 bls. 1794. Framkvæmdin breyti verulega svipmóti hússins nr. 17 við Ofanleiti og stingi mjög í stúf við byggingarstíl þess og sé reist á sameiginlegri lóð án tilskilins samþykkis meðeigenda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Farið sé gegn byggingarskilmálum fyrir umrætt svæði enda séu heimildir þeirra til að afmarka spildur til einkaafnota framan við íbúðir fyrstu hæðar bundnar við 80 sentimetra hátt limgerði.
Kærendur benda á að þegar samþykktar teikningar af húsinu séu skoðaðar komi í ljós að á grunnmynd 1. hæðar virðist upphaflega hafa verið sýndir steyptir veggstubbar sem gangi út úr vesturhlið hússins sitt hvoru megin við einkaafnotaflöt íbúðar þeirrar sem um ræði í málinu. Þeir séu einnig sýndir á útlitsmynd vesturhliðar. Samkvæmt grunnmyndinni nái þeir báðir út fyrir heildarlínu vesturhliðar og ættu því að sjást á útlitsmynd norðurhliðar en þar séu þeir ekki sýndir. Báðir þessir veggstubbar hafi síðan á grunnmyndinni verið lengdir með veggjum úr öðru efni allt að vesturmörkum sérafnotaflatarins. Engar skýringar sé að finna á þeirri breytingu á teikningunum og ljóst sé að hinir steyptu veggstubbar hafi ekki verið byggðir með húsinu. Sú skoðun byggingarfulltrúa, að í gildi hafi verið byggingarleyfi er framkvæmdir hófust við gerð timburveggja norðan og sunnan sérafnotaflatarins, fái ekki staðist þegar ákvæði 45. gr. skipulags- og byggingarlaga séu virt.
Umrædd framkvæmd raski hagsmunum kærenda, sé gróft stílbrot við arkitektúr hússins, meiði fegurðarskyn þeirra og annarra og sé til þess fallin að valda verðfalli á íbúðum annarra í húsinu. Að auki benda kærendur á að það séu almannahagsmunir að einstakir borgarar komist ekki upp með að hunsa skipulags- og byggingarlög.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa í tilefni af kvörtun kærenda standi óhögguð.
Umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa geti tæpast talist stjórnvaldsákvörðun enda ekki verið að kveða einhliða á um rétt og/eða skyldu tiltekins aðila í ákveðnu máli í skjóli stjórnsýsluvalds. Í þessu tilviki hafi verið um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um að afmarkað mál ætti ekki undir verksvið hans að lögum.
Formlegri beiðni kærenda þess efnis að skipulags- og byggingarnefnd endurskoðaði ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið vísað til skipulags- og byggingarnefndar, sem hafi staðfest hina kærðu afgreiðslu byggingarfulltrúa. Byggingarfulltrúa hljóti að hafa verið heimilt að lýsa þeirri afstöðu sinni munnlega að tiltekið mál ætti ekki undir embætti hans eftir að fram hefði farið nauðsynleg frumathugun á efni umkvörtunar.
Hvað varði efnisatriði málsins sé bent á að umrædd fasteign standi á heildarlóð fyrir Ofanleiti nr. 15 og 17. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fylgi íbúðum á jarðhæð réttur til sérafnota af afmörkuðum skikum á lóðinni en um þá segi í byggingarskilmálum fyrir íbúðabyggð norðan Ofanleitis, sem í gildi séu á svæðinu: „Á uppdrætti er merkt 4-6 metra spilda, sem íbúar á 1. hæð eiga að fá til einkaafnota, fyrir framan íbúðir sínar. Þennan reit skal merkja á teikningar, sem sendar verða til byggingarnefndar. Reit þennan mega eigendur íbúðanna afmarka með limgerði, 80 sm. á hæð.“
Á samþykktum aðaluppdráttum hússins, dags. 13. október 1983, séu sýndir skjólveggir á skammhliðum sérnotaflatarins, sem geti verið allt að tveggja metra háir. Þar sem tréveggur standi nú á langhlið sé gert ráð fyrir trjágróðri eins og fyrr greini.
Samkvæmt gögnum málsins megi ljóst vera að hluti framkvæmda við ofangreindan sérafnotaflöt rúmist innan samþykktrar teikningar og hafi því þinglýstum eiganda ekki borið að afla sér samþykkis meðeigenda sinna vegna framkvæmda á skammhliðum sólpallsins samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Á hinn bóginn sé því ekki að heilsa hvað varði skjólvegg á langhlið sólpallsins en með honum sé að verulegu leyti vikið frá samþykktum aðaluppdráttum þar sem gert sé ráð fyrir limgerði. Þó megi líta svo á að um sé að ræða smávægilega breytingu frá samþykktum aðaluppdrætti í ljósi þess að takmarkaða stjórn sé hægt að hafa á því hversu hátt limgerði geti orðið og sé það væntanlega háð ákvörðun eigenda hverju sinni.
Þá beri að líta til þess að skv. 67. gr. byggingarreglugerðar séu girðingar aðeins byggingarleyfisskyldar ef hæð þeirra fari yfir 1,80 metra en við vettvangsskoðun hafi umdeild langhlið skjólveggjarins ekki farið yfir 1,77 metra. Í ljósi alls framangreinds hafi ekki verið talið að um byggingarleyfisskylda framkvæmd væri að ræða heldur ætti ágreiningur eigenda í máli þessu um útfærslu skjólveggja undir ákvæði laga um fjöleignarhús.
Eiganda hins umdeilda mannvirkis var gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum í máli þessu en hann hefur ekki nýtt þann rétt sinn.
Frekari rök hafa verið færð fram í máli þessu sem ekki þykir tilefni til að tíunda en úrskurðarnefndin hefur haft þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 23. júní 2005.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um staðfestingu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, sem hann tilkynnti á húsfundi að Ofanleiti 17 hinn 11. september 2003, um að aðhafast ekki frekar í tilefni af kvörtun kærenda vegna byggingar skjólveggja og sólpalls á lóð hússins. Var afstaða byggingarfulltrúa byggð á þeirri niðurstöðu hans að byggingarleyfi væri fyrir umdeildum skjólveggjum að hluta til og að ekki væri þörf byggingarleyfis fyrir mannvirkinu að öðru leyti. Virðist byggingarfulltrúi hafa metið það svo, eins og málið lá þá fyrir, að frágangi umrædds mannvirkis hafi ekki verið ábótavant með þeim hætti að tilefni væri til afskipta hans, en um það á byggingarfulltrúi mat, sbr. 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þykja ekki efni til að hnekkja hinni kærðu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar um að staðfesta þessa afstöðu byggingarfulltrúa.
Eins og að framan greinir hefur lögmaður kærenda óskað úrlausnar úrskurðarnefndarinnar um það álitaefni hvort títtnefnt mannvirki sé háð byggingarleyfi, óhað niðurstöðu málsins að öðru leyti. Á úrskurðarnefndin úrlausnarvald um það efni, án þess að fyrir liggi kæranleg stjórnvaldsákvörðun, sbr. 3. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Ber nefndinni samkvæmt tilvitnuðu ákvæði að taka erindi kærenda um þetta álitaefni til úrlausnar.
Á neðstu hæð hússins að Ofanleiti 15-17 eru fjórar íbúðir og fylgja þeim svonefndir sérafnotafletir af sameiginlegri lóð sem markaðir eru á aðaluppdrætti hússins. Sjá má á uppdráttunum að gert er ráð fyrir skjólveggjum út frá vegg hússins á mörkum sérafnotaflata nefndrar íbúðar, en trjágróður er sýndur að framanverðu í samræmi við fyrrnefnda skilmála, sem gera ráð fyrir 80 sentimetra runnagróðri. Umdeildir skjólveggir og sólpallur hafa verið reistir við íbúðina en gólfflötur þeirrar íbúðar er nokkru hærri en íbúðanna beggja vegna og er umþrætt mannvirki jarðfast og fasttengt útvegg hússins og rís allhátt yfir yfirborð lóðar. Segir í úttekt starfsmanns byggingarfulltrúa frá 17. júlí 2003 að sólpallurinn standi á steyptum súlum og að skjólveggir séu yfir 180 sentimetrar á hæð en af málsgögnum verður ráðið að veggirnir hafi síðar verði lækkaðir.
Í 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga er kveðið á um að óheimilt sé að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun eða gera önnur þau mannvirki er falla undir 4. kafla laganna um mannvirki nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Þá segir í 1. mgr. 36. gr., er markar gildissvið 4. kaflans, að hann taki til hvers konar bygginga ofan jarðar og neðan.
Af þessum ákvæðum verður leidd sú meginregla að byggingarleyfi þurfi fyrir öllum húsbyggingum og breytingum á þeim ásamt öðrum jarðföstum framkvæmdum eins og hugtakið mannvirki er skýrt í byggingarreglugerð, gr. 4.2.6. Með meginreglunni er verið að vernda bæði almanna- og einstaklingshagsmuni. Með því að mannvirkjagerð sé háð leyfum er unnt að fylgja eftir öryggiskröfum um hönnun og gerð mannvirkis og hindra að ekki verið ráðist í framkvæmdir er breyti ásýnd og yfirbragði byggðar frá því sem skipulagsyfirvöld hafa mælt fyrir um og íbúar hafa mátt vænta.
Ekki verður þó gerð krafa um að hvers konar framkvæmdir séu leyfisskyldar. Má nefna að samkvæmt 67. gr. byggingarreglugerðar verður almennt ekki gerð krafa um byggingarleyfi fyrir girðingum sem ekki eru hærri en 180 sentimetrar, nema um sé að ræða girðingar á lóðamörkum, og í framkvæmd hefur það verið látið átölulaust að byggðir séu sólpallar og lágar girðingar á íbúðarlóðum.
Þegar meta skal hvort umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi kemur helst til álita hvort það breyti svipmóti hússins að Ofanleiti 15-17, sbr. fyrrgreinda 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en afstaða til þess hlýtur að vera háð mati hverju sinni.
Þótt hæð títtnefndra skjólveggja að Ofanleiti 17 fari ekki yfir 180 sentimetrar metra er óumdeilt að a.m.k. hluti þeirra fer í bága við lóðarskilmála þá sem lóðarhöfum á svæðinu var gert að fylgja. Einnig er það mat úrskurðarnefndarinnar að mannvirkið hafi mikil áhrif á svipmót hússins vegna umfangs, staðhátta og þess ósamræmis sem verður í frágangi lóðarhlutanna. Ekki verður heldur á það fallist að mannvirkið eigi svo verulega stoð í byggingarleyfi hússins samkvæmt aðaluppdráttum að það hafi réttlætt byggingu þess í heild. Verður í því sambandi að líta til þess að staðsetning veggjanna samræmist að hluta til ekki aðaluppdráttum og að stöllun þeirra og 45º sneiðing hluta annars hliðarveggjanna á sér enga stoð í uppdráttum.
Með vísan til þeirra sjónarmiða sem hér hafa verið rakin er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að umdeilt mannvirki sé háð byggingarleyfi. Jafnframt er því hafnað að mannvirkið eigi sér fullnægjandi stoð í gildandi byggingarleyfi hússins.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna tafa við gagnaöflun og mikilla anna hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Ekki er fallist á að ógilda beri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar frá 5. maí 2004, þar sem staðfest var fyrri afstaða byggingarfulltrúa til hinna umdeildu mannvirkja.
Umdeild mannvirki við íbúð fyrstu hæðar að Ofanleiti 17 eru byggingarleyfisskyld og eiga sér ekki stoð í byggingarleyfi samkvæmt aðaluppdráttum.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ásgeir Magnússon
