Ár 2006, þriðjudaginn 24. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 35/2006, kæra á samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 Ólafsfirði, úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, svo og á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí s.á.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. maí 2006, er barst nefndinni sama dag, kærir R Laugateigi 11, Reykjavík, fyrir sína hönd og B G H og R eigenda fasteignarinnar að Kirkjuvegi 1, samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006 um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars 2006, og samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn staðfesti hinn 9. maí 2006. Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi.
Málavextir: Hinn 8. febrúar 2005 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Ólafsfjarðar fyrir sitt leyti erindi eiganda fasteignarinnar að Aðalgötu 16 þar í bæ um breytta notkun hússins úr verslunarhúsnæði í íbúðir en benti á að breyta þyrfti landnotkun reitsins í aðalskipulagi. Bæjarstjórn staðfesti fundargerðina hinn 15. sama mánaðar.
Hinn 1. nóvember 2005 tók skipulags- og umhverfisnefnd bæjarins fyrir lóðablað með breyttum lóðamörkum við Aðalgötu, Kirkjuveg og Vesturgötu, er snertir m.a. lóðamörk fasteignar kæranda að Kirkjuvegi 1 og fasteignarinnar að Aðalgötu 16, og umsókn um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 ásamt byggingarnefndar¬teikningum vegna breytinga á húsinu. Var byggingar¬fulltrúa falið að ganga frá endanlegri tillögu að lóðamörkum og kynna hana fyrir lóðahöfum en greindar teikningar voru samþykktar.
Lögmaður kærenda mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum og málsmeðferð í bréfi til bæjaryfirvalda, dags 9. nóvember 2005, og hinn 22. nóvember vísaði bæjarstjórn ákvörðunum skipulags- og umhverfisnefndar frá 1. nóvember 2005 aftur til nefndarinnar. Tók nefndin málið fyrir að nýju hinn 6. desember s.á. og samþykkti að grenndarkynna breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 fyrir hagsmunaaðilum skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var sú ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 13. desember 2005.
Í kjölfar þessa áttu sér stað nokkur bréfaskipti milli lögmanns kærenda og bæjaryfirvalda og var kynntum breytingum mótmælt.
Hinn 2. mars 2006 samþykkti skipulags- og umhverfisnefnd breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 skv. teikningum, dags. 30. júní 2005, og á fundi sínum hinn 7. mars 2006 staðfesti nefndin fyrri samþykkt sína á nefndum teikningum og samþykkti jafnframt að kynna fyrir lóðahöfum lóðablað, dags. 10. febrúar 2006, er snerti m.a. lóðamörk fasteignar kærenda og byggingarleyfishafa. Bæjarstjórn staðfesti greindar fundargerðir hinn 14. mars 2006 og var þess getið í bréfi bæjarins til lögmanns kærenda, dags. 27. mars sama ár. Lögmaður kærenda mótmælti hinu kynnta lóðablaði í bréfi, dags. 31. mars 2006, en skipulags- og umhverfisnefnd samþykkti umrætt lóðablað á fundi sínum hinn 8. maí 2006 með þeim fyrirvara að staðfest samþykki lægi fyrir frá lóðarhöfum að Vesturgötu 4 þegar nýr lóðarleigusamningur yrði gerður við þá. Bæjarstjórn staðfesti þá ákvörðun á fundi sínum hinn 9. maí s.á.
Kærendur skutu ákvörðunum um greint byggingarleyfi og lóðablað til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir og kröfðust jafnframt bráðabirgðaúrskurðar um stöðvun framkvæmda. Var stöðvunarkröfunni hafnað í úrskurði úrskurðarnefndarinnar uppkveðnum hinn 22. júní 2006.
Málsrök kærenda: Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að með hinum kærðu ákvörðunum sé gengið á hagsmuni þeirra með því að gert sé ráð fyrir að útgangur verði úr húsinu að Aðalgötu 16 að vestanverðu inn á lóð þeirra og með umdeildu lóðablaði sé lóð þeirra minnkuð úr 263 fermetrum, eins og hún hafi verið skráð í landskrá fasteigna, í 210,4 fermetra.
Málsmeðferð hinna kærðu ákvarðana sé í ýmsu áfátt og í andstöðu við ákvæði skipulags- og byggingarlaga. Þeim hafi ekki verið gert aðvart um fyrirhugaðar breytingar og umdeild breyting hafi fyrst verið kynnt eftir að lögmaður þeirra hafi sent bæjaryfirvöldum bréf og engin afstaða hafi verið tekin til mótmæla þeirra við fyrirhugaðar breytingar á húsi og lóðamörkum. Þá hafi framkvæmdir við húsið að Aðalgötu 16, sem hafi byrjað um haustið 2005, verið látnar átölulausar af hálfu bæjaryfirvalda þrátt fyrir mótmæli kærenda og vitneskju bæjarins um skort á lögboðnum leyfum. Ákvörðun um breytta notkun Aðalgötu 16 hafi verið samþykkt án grenndarkynningar eða breytingar á skipulagi og án nokkurs samráðs við nágranna.
Málsrök Ólafsfjarðarbæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er á það bent að fasteignin að Aðalgötu 16, sem standi við aðalgötu bæjarins, hafi ekki verið í notkun síðustu ár og húsið verið í niðurníðslu. Þörf hafi verið á að koma húsinu í betra ástand og skoðun bæjarins sé að umræddar breytingar séu til hagsbóta fyrir nágranna.
Andmæli byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi hefur mótmælt kröfu kærenda. Hann kveðst í hvívetna hafa farið að lögum og hafi verulega hagsmuni af því að ekki verði hróflað við ákvörðunum lögmætra stjórnvalda sem hér séu undir.
Fyrir liggi að lóðarmörk Kirkjuvegar 1 hafi lengi verið óljós og ekkert finnist um lóðina í veðmálabókum. Kærendum hljóti að vera kunnugt um að fasteignin að Kirkjuvegi 1 hafi á sínum tíma verið seld eiganda hússins að Aðalgötu 16 í því skyni að unnt yrði að stækka það hús enda hafi það á sínum tíma verið hannað með það í huga og hafi verið hlaðið upp í súlubil á vesturhlið þess svo auðveldlega mætti fjarlægja þá veggi og byggja við húsið yfir á lóð Kirkjuvegar 1. Tilhögun lóðamarka og aðkoma að Aðalgötu 16, sem bæjaryfirvöld hafi nú samþykkt, sé í samræmi við áform þegar fasteignin hafi verið teiknuð fyrir hart nær 50 árum og vörumóttaka hafi verið á norðanverðri vesturhlið hússins á sínum tíma með leyfi byggingaryfirvalda og án athugasemda. Síðastliðin 40 ár hafi verið litið svo á af hálfu eigenda umræddra fasteigna að húsinu að Aðalgötu 16 fylgdi réttur til aðkomu að vestanverðu.
Niðurstaða: Ákvarðanir þær sem um er deilt í máli þessu eru annars vegar heimild fyrir breyttri notkun hússins að Aðalgötu 16, Ólafsfirði og til breytinga á því húsi vegna breyttar notkunar frá 14. mars 2006 og hins vegar ákvörðun um lóðamörk á lóðablaði milli nefndrar fasteignar og fasteignar kærenda að Kirkjuvegi 1 frá 9. maí sama ár.
Umdeilt byggingarleyfi var kært til úrskurðarnefndarinnar að liðnum eins mánaðar kærufresti skv. 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þykir rétt með hliðsjón af 1. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að taka þann lið kærunnar til úrlausnar þar sem ekki var getið um kæruheimild og frest í tilkynningu bæjaryfirvalda um útgáfu leyfisins í bréfi, dags. 27. mars 2006, svo sem skylt er skv. 2. tl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga og með hliðsjón af því að samþykktar byggingarnefndarteikningar virðast taka mið af fyrrgreindu lóðablaði, sem staðfest var hinn 9. maí 2006.
Í máli þessu liggja ekki fyrir óyggjandi gögn um lóðamörk milli nefndra fasteigna, svo sem þinglýst lóðarblað fyrir hvora fasteign, og ekki er til að dreifa deiliskipulagi þar sem lóðir húsa eru markaðar. Skráning í landskrá fasteigna hjá Fasteignamati ríkisins ræður ekki úrslitum í þessu efni. Hafa kærendur og byggingarleyfishafi teflt fram rökum til stuðnings ályktunum sínum um lóðamörkin. Niðurstaða um hvort ákvörðuð lóðamörk á fyrrgreindu lóðablaði skerði eignarréttindi kærenda ræðst af úrlausn um ágreining aðila um leigulóðaréttindi. Úr slíkum ágreiningi verður ekki skorið fyrir úrskurðarnefndinni heldur á hann undir almenna dómstóla. Verður þessum kærulið því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Með hinu kærða byggingarleyfi var notkun hússins að Aðalgötu 16 breytt úr verslunar- og skrifstofuhúsnæði í íbúðir. Á uppdrætti Aðalskipulags Ólafsfjarðar 1990-2010, sem lagður hefur verið fram í málinu af hálfu bæjaryfirvalda, fellur umrætt hús undir landnotkunarflokkinn verslunar- og skrifstofuhúsnæði. Þrátt fyrir eftirgrennslan hefur ekki verið leitt í ljós að breyting hafi verið gerð á aðalskipulaginu á skilgreindri notkun umræddrar fasteignar. Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þurfa byggingarleyfi að vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Þar sem ósamræmi er milli hins kærða byggingarleyfis og gildandi aðalskipulags hvað varðar notkun hússins að Aðalgötu 16 verður hið kærða byggingarleyfi fellt úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kröfu kærenda, um ógildingu á samþykkt lóðablaðs með lóðamörkum Aðalgötu 16 og Kirkjuvegar 1, Ólafsfirði, er bæjarstjórn Ólafsfjarðar staðfesti hinn 9. maí 2006, er vísað frá úrskurðarnefndinni.
Samþykkt skipulags- og umhverfisnefndar Ólafsfjarðarbæjar frá 2. og 7. mars 2006, er bæjarstjórn staðfesti hinn 14. mars sama ár, um breytta notkun hússins að Aðalgötu 16 í Ólafsfirði úr verslunar- og þjónustuhúsnæði í íbúðir og samþykkt byggingarnefndarteikninga er felld úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
