Árið 2012, miðvikudaginn 23. maí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Hildigunnur Haraldsdóttir arkitekt.
Fyrir var tekið mál nr. 34/2012, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. júlí 2011 um að veita byggingarleyfi fyrir garðhýsi á lóðinni nr. 31 við Fannafold í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 27. apríl 2012, er barst nefndinni sama dag, kæra L og J, Fannafold 29, Reykjavík, þá samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. júlí 2011 að veita byggingarleyfi fyrir garðhýsi á lóðinni nr. 31 við Fannafold.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá krefjast þeir þess að kveðinn verði upp úrskurður til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda á meðan beðið sé endanlegs úrskurðar í málinu. Með hliðsjón af því sem þegar liggur fyrir í málinu þykir það nú nægjanlega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kærenda.
Málavextir: Forsaga málsins er sú að hinn 17. ágúst 2010 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa tekið jákvætt í fyrirspurn þess efnis hvort leyft yrði að byggja garðhýsi á suðausturhluta byggingarreits á lóð nr. 31 við Fannafold.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. júlí 2011 var samþykkt umsókn um leyfi til að byggja garðhýsi úr timbri upp að suðvesturhlið hússins á lóð nr. 31 við Fannafold. Samþykkt byggingarfulltrúa var staðfest í borgarráði hinn 11. ágúst s.á. Með bréfi, dags. 13. september 2011, kærðu kærendur leyfi fyrir garðhýsi við suðvesturhlið hússins til byggingarfulltrúa. Í bréfinu segir að kæran grundvallist annars vegar á því að garðhýsið muni ná út fyrir byggingarreit og hins vegar að skipulagsskilmálar heimili aðeins að á lóðinni verði reist íbúðarhús og bílskúr. Í svarbréfi, dags. 18. október 2011, segir að umrætt garðhýsi upp að suðvesturhlið hússins sé innan byggingarreits og samræmist skipulagi. Kærendur ítrekuðu kæruna til skipulags- og byggingarsviðs með bréfi, dags. 23. nóvember s.á., en því bréfi mun ekki hafa verið svarað.
Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 12. júlí 2011 sé bókað að leyfi sé veitt fyrir garðhýsi upp að suðvesturhlið hússins að Fannafold 31. Þar sem suðvesturhliðin sé einmitt sú hlið sem snúi frá húsi kærenda hafi þau lengi verið í vafa um hvort þau ættu að gera athugasemd við leyfið. En í ljósi fyrri samskipta við Reykjavíkurborg og byggingarleyfishafa vegna byggingarleyfis sem borgin hafi veitt fyrir bílskúr á umræddri lóð hafi kærendum þótt allt eins líklegt að þrátt fyrir bókunina yrði engu að síður byggt garðhýsi fyrir austan húsið, beint fyrir framan hús þeirra.
Um miðjan apríl hafi kærendur tekið eftir því að byggingarleyfishafar hafi byrjað að fjarlægja klæðningu af suðausturhorni bílskúrs síns. Nokkrum dögum síðar hafi þeir byrjað að taka grunn sunnan bílskúrsins. Við það hafi kærendum orðið ljóst að byggingarframkvæmdir væru að hefjast. Kærendur hafi farið á skrifstofur Reykjavíkurborgar til að kynna sér teikningar og þá komist að því að samkvæmt teikningum hafi borgin heimilað að reist yrði garðhýsi í suðausturhorni byggingarreits en ekki upp að suðvesturhlið hússins. Samkvæmt teikningum verði garðhýsið áfast bílskúrnum í suðurátt út frá honum, samsíða vesturmörkum lóðar kærenda, og muni valda enn meiri innilokun, skerðingu á útsýni og skuggavarpi í garði þeirra. Útsýni kærenda til vesturs verði þannig að innan við einum metra frá lóðamörkum blasi við 15 metra gluggalaus bílskúrsveggur og garðhýsi með háu hallandi þaki. Að leyfa slíkar byggingar í grónu hverfi, án grenndarkynningar og án þess að slíkt sé skýrt heimilað í deiliskipulagi, sé með hreinum ólíkindum.
Reykjavíkurborg hafi ekki getað framvísað deiliskipulagi sem með óyggjandi hætti gildi fyrir Fannafold 1 til 113. Ef deiliskipulag sé ekki til staðar beri skilyrðislaust að grenndarkynna byggingarleyfisumsókn.
Hjá borginni finnist hins vegar skipulagsskilmálar fyrir hverfið sunnan Fjallkonuvegar (Funafold og Hverafold) og hverfið norðan við kærendur, frá og með Fannafold 115. Reykjavíkurborg hafi í öðru máli talið að sömu skilmálar hljóti að gilda um hverfi kærenda og um hverfið þar fyrir norðan. Samkvæmt þeim skilmálum megi byggja á lóðunum íbúðarhús og bílskúr. Ekki sé í þeim heimild fyrir öðrum byggingum. Umsókn um að reisa þar annars konar byggingar beri því að grenndarkynna og því einsýnt að brotið hafi verið á rétti kærenda.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hafnað verði kröfum kærenda. Einhvers misskilnings virðist gæta hjá kærendum varðandi staðsetningu garðhýsisins en ljóst hafi verið frá upphafi að samþykktin nái til byggingar á suðvesturhluta lóðarinnar. Skipti því í raun engu máli hvort staðsetningin sé nefnd við suðvesturhlið hússins eða á suðvesturhluta lóðar. Allan tímann hafi legið ljóst fyrir að byggingin ætti að vera fyrir innan bílskúrinn á suðvesturhluta lóðarinnar. Misræmi í bókun á fyrirspurn frá 17. ágúst 2010 þar sem óvart hafi verið talað um suðausturhluta breyti engu í þessu sambandi.
Garðhýsið sé innan byggingarreits og leyfilegs byggingarmagns, en húsið ásamt garðhýsinu verði um 180 m² að stærð, en leyfilegt sé að byggja allt að 270 til 300 m² á lóðinni eftir húsagerð (aðalhæð 200 m²). Heimilt hafi verið að byggja húsagerð E-1, E-2 eða E-3 allt eftir því hvað best færi landfræðilega á lóðunum. Hafi því verið heimilt að samþykkja umrædda byggingarleyfisumsókn enda ekkert í skipulaginu sem takmarki heimild til að byggja hýsi sem þetta. Þótt ekki sé bein heimild í skipulagsskilmálum fyrir garðhýsi á lóðinni þá skuli á það bent að það sé almennt ekki venja að taka fram í skipulagi heimildir fyrir garðhýsum og þess háttar byggingum, t.d. heitum pottum. Sé því byggingin í samræmi við heimildir í deiliskipulagi og hafi grenndarkynningar því ekki verið þörf.
Garðhýsið fari ekki út fyrir línu aðalhúss. Eina útsýnið sem kærendur missi sé útsýni inn um glugga byggingarleyfishafa en hús kærenda standi mun hærra í landi en lóðin nr. 31 við Fannafold. Garðhýsið sé áfast bílskúrnum og fari ekki upp fyrir núverandi hæð hans og líti því út, séð frá lóð kærenda, eins og framlenging eða stækkun á bílskúr. Séu því grenndarhagsmunir kærenda af byggingunni því hverfandi, ef nokkrir.
Á afstöðumyndum af lóðum af svæðinu sjáist að hús kærenda sé byggt út í byggingarreitinn og að gafl þess sé mun lengri gagnvart lóð nr. 27 en gafl byggingarleyfishafa muni verða.
—————————
Byggingarleyfishöfum var gefinn kostur á að koma að sjónarmiðum sínum í máli þessu en engar athugasemdir eða andmæli hafa borist frá þeim.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar byggingu garðhýsis á lóð nr. 31 við Fannafold. Í bókun um hina kærðu samþykkt segir að um sé að ræða garðhýsi úr timbri upp að suðvesturhlið hússins, en samkvæmt gögnum málsins er byggingin við suðausturhlið þess. Má fallast á með kærendum að þeim hafi ekki mátt vera ljóst fyrr en framkvæmdir hófust hvert hafi verið efni hinnar kærðu ákvörðunar og telst kæra þeirra því fram komin innan kærufrests.
Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag norðan Grafarvogs „Íbúðarbyggð norðan Grafarvogs – norðurhluti 3.-6. áfangi“, sem samþykkt var í borgarráði 3. desember 1984. Á forsíðu skipulagsskilmála fyrir svæðið er gerð grein fyrir skiptingu þess í áfanga og eru lóðir kæranda og byggingarleyfishafa á reit sem merktur er sem 3. áfangi. Verður því að telja að fyrirliggjandi skilmálar taki til lóðanna, þrátt fyrir að misræmi sé milli uppdráttar og texta skilmálanna um afmörkun svæðisins. Samkvæmt skipulaginu er lóðin nr. 31 við Fannafold á reit þar sem heimilt er að reisa einbýlishús af gerðinni E-1, E-2 eða E-3, en nánar ræðst gerð húss af aðstæðum á hverri lóð fyrir sig. Á lóðinni var á sínum tíma reist hús á einni hæð af gerð E-1 og síðar bílskúr innan byggingarreits í samræmi við skilmála skipulags.
Á umræddu svæði er skipulagi þannig háttað að byggingarreitir eru aðeins í eins metra fjarlægð frá austurmörkum lóða, en þess í stað er meiri fjarlægð frá vesturhlið að vesturmörkum lóða, eða um 8 metrar. Í skipulagsskilmálum segir að á umræddum lóðum megi byggja einbýlishús og bílskúr innan byggingarreits en líta verður á umrætt garðskýli sem eðlilegan hluta íbúðarhúss. Er skýlið innan byggingarreits og samræmist skipulagi hvað stærð, staðsetningu og landnotkun varðar.
Þegar veitt er byggingarleyfi fyrir mannvirki sem er í samræmi við deiliskipulag er grenndarkynning ekki áskilin og verður því ekki fallist á að brotið hafi verið gegn rétti kærenda þótt slík kynning hafi ekki farið fram. Verður ekki fallist að neinir þeir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun er ógildingu varði og verður kröfu kærenda því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 12. júlí 2011 um að veita byggingarleyfi fyrir garðhýsi á lóðinni nr. 31 við Fannafold í Reykjavík.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Hildigunnur Haraldsdóttir
