Ár 2001, miðvikudaginn 8. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 34/2001; kæra íbúa og eigenda fasteignanna Fáfnisness 4 og Skildingatanga 6 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. júlí 2001 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2001, sem barst nefndinni hinn 24. sama mánaðar, kæra íbúar og eigendur Fáfnisness 4 og Skildingatanga 6 í Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 17. júlí 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi með tvöfaldri bílgeymslu á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík.
Hin kærða ákvörðun var tekin í umboði skipulags- og byggingarnefndar samkvæmt samþykkt nefndarinnar frá 13. júní 2001, sem staðfest hafði verið á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 21. júní 2001, en hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa frá 17. júlí 2001 var staðfest í borgarráði 24. júlí 2001.
Af erindi kærenda verður ráðið að þeir krefjist þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi, en í kærunni vísa þeir til athugasemda sem fram komu af þeirra hálfu við grenndakynningu er fram fór vegna breytingar á deiliskipulagi hvað varðar lóðina nr. 9 við Skeljatanga. Eru kærumál vegna þeirrar breytingar til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þá krefjast kærendur þess að framkvæmdir, sem hafnar eru við byggingu húss á lóðinni, verði stöðvaðar meðan kærumál vegna byggingar þess eru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarnefndin leitað þegar í stað eftir afstöðu skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. Jafnframt var byggingarleyfishafa gefinn kostur á að neyta andmælaréttar. Hafa nefndinni nú borist andmæli umboðsmanns byggingarleyfishafa og sameiginleg greinargerð byggingarfulltrúans í Reykjavík og Borgarskipulags um kröfuna. Jafnframt hefur úrskurðarnefndin að eigin frumkvæði aflað gagna er málið varða, en engin gögn fylgdu kærunni. Er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Aðeins verður stuttlega gerð grein fyrir málavöxtum og einungis að því marki sem þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Á fundi sínum þann 28. mars 2001 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur breytingu á deiliskipulagi Skildinganess varðandi lóðina nr. 9 við Skeljatanga. Í breytingunni fólst að byggingarreitur á lóðinni var stækkaður. Borgarráð staðfesti breytinguna hinn 3. apríl 2001 og var málið sent Skipulagsstofnun til afgreiðslu. Lagðist stofnunin ekki gegn því að auglýsing um gildistöku breytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda og var auglýsingin birt þar hinn 11. júní 2001.
Eftir grenndarkynningu á tillögu að framangreindri breytingu á deiliskipulagi komu fram andmæli kærenda, auk eigenda lóðanna nr. 5 og 7 við Skeljatanga. Var andmælum þessum svarað með umsögn Borgarskipulags, dags. 28. mars 2001.
Kærendur vildu ekki una ákvörðun borgaryfirvalda um deiliskipulagsbreytinguna og vísuðu því máli til úrskurðarnefndarinnar með kærum dags. 23. og 25. maí 2001.
Er framkvæmdir hófust við byggingu húss á lóðinni kröfðust kærendur ógildingar byggingarleyfis þess og stöðvunar framkvæmda eins og að framan greinir.
Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 25. maí 2001, kærðu eigendur fasteignarinnar að Skildingatanga 5 áðurgreinda breytingu á deiliskipulagi og hefur erindi þeirra verið framsent til úrskurðarnefndarinnar. Þeir hafa hins vegar hvorki kært vegna byggingarleyfisins né krafist stöðvunar framkvæmda og eiga því ekki aðild að þeim þætti málsins sem nú er til úrlausnar.
Málsrök kærenda: Í kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags. 23. júlí 2001, vísa kærendur til 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og áður framlagðra athugasemda. Verður að skilja málatilbúnað þeirra svo að með þessu orðfari sé vísað til athugasemda sem áður hafa komið fram af þeirra hálfu við grenndarkynningu á breytingu deiliskipulags vegna Skeljatanga 9 og til málsraka í kærum þeirra vegna deiliskipulagsbreytingarinnar. Athugasemdir kærenda lúta einkum að umfangi og hæð fyrirhugaðs húss að Skeljatanga 9, sem þeir telja hvorki samræmast skipulagsskilmálum né þeirri byggð sem fyrir sé í nágrenni þeirra. Athugasemdir eiganda Fáfnisness 4 um málsmeðferð þykja ekki skipta máli við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og verða því ekki raktar hér.
Málsrök byggingaryfirvalda: Í greinargerð Borgarskipulags og byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 1. ágúst 2001, er barst úrskurðarnefndinni 2. ágúst 2001, er gerð ítarleg grein fyrir sjónarmiðum Reykjavíkurborgar í málinu að því er varðar kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. Er þess aðallega krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að henni veði hafnað.
Frávísunarkrafa Reykjavíkurborgar er á því byggð að kæra í máli þessu fullnægi ekki lágmarkskröfum um skírleika og rökstuðning. Einungis sé vísað til áður framlagðra athugasemda, en þær hafi verið settar fram vegna breytingar á skipulagi en lúti ekki að byggingarleyfi hússins. Nauðsynlegt sé að rök kærenda komi fram í kæru svo unnt sé að svara þeim, m.a. með tilliti til hagsmuna byggingarleyfishafa. Þar sem kæran í máli þessu fullnægi ekki þessum lágmarkskröfum, sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997, beri að vísa málinu frá. Hvað varði eiganda Fáfnisness 4 sé vandséð að hann eigi aðild að málinu þar sem hann eigi hvorki verulegra né einstaklega ákveðinna hagsmuna að gæta og beri því að vísa málinu frá hvað hann varðar, vegna aðildarskorts.
Kröfu sína um að hafna beri stöðvun framkvæmda styður Reykjavíkurborg þeim rökum að hið kærða byggingarleyfi sé alfarið í samræmi við gildandi deiliskipulag eins og því hafi nýlega verið breytt. Húsið sé þannig alfarið innan byggingarreits, hámarkshæð útveggja miðað við götukóta sé 4,2 m og húsið að öðru leyti ekki hærra en 5,7 m yfir götukóta. Nýtingarhlutfall hússins sé innan eðlilegra marka auk þess sem lóðarhafi hafi komið til móts við athugasemdir nágranna með því að færa vesturhlið hússins um einn metra inn fyrir vesturmörk byggingarreits. Að öðru leyti sé vísað til svara við athugasemdum kærenda, sem fram komi í umsögn Borgarskipulags, dags. 28. mars 2001, en umsögn þessi sé meðal gagna málsins. Rétt þyki þó að árétta að ekki verði fallist á þá staðhæfingu eiganda Fáfnisness 4 að skipulagsskilmálar umrædds svæðis feli það í sér að hús á svæðinu skuli vera með mænisþaki. Engin ákvæði séu um þakform húsa á svæðinu og hafi því verið talið að með mænishæð í skilmálunum sé átt við hámarkshæð húss óháð þakformi. Hafi fjölmörg hús í hverfinu verið samþykkt á grundvelli þeirrar túlkunar skilmálanna.
Þá er athugasemdum um framlögð gögn við grenndarkynningu og um framkvæmd hennar vísað á bug.
Loks er í greinargerð Reykjavíkurborgar gerð ítarleg grein fyrir sjónarmiðum er lúta að hæðarsetningu á gólfplötum hússins í tilefni af umfjöllun úrskurðarnefndarinnar um ákvæði skipulagsskilmálanna þar að lútandi í nýlegum úrskurði í máli er varðar byggingarleyfi annars húss á skipulagssvæðinu. Er því þar haldið fram að hin umdeilda nýbygging samræmist skipulagsskilmálunum hvað hæðarsetningu varðar. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verða þessar útlistanir ekki raktar hér, en úrskurðarnefndin hefur haft þær, ásamt öðrum málsástæðum aðila, til hliðsjónar við úrlausn þess.
Málsrök byggingarleyfishafa: Með bréfi, sem úrskurðarnefndinni barst hinn 27. júlí 2001, gerir umboðsmaður byggingarleyfishafa grein fyrir sjónarmiðum hans í málinu. Er þar rakin forsaga málsins og svarað þeim athugasemdum, sem kærendur hafa sett fram um bygginguna. Er þar m.a. vakin athygli á því að lóðin að Skeljatanga 9 sé stærri en flestar aðrar lóðir á svæðinu. Stærðarmunur húsanna að Skildingatanga 6 og Skeljatanga 9 endurspegli þá skipulagsákvörðun að lóðirnar séu misstórar en þeirri ákvörðun hafi ekki verið mótmælt. Þá sé byggingarreitur að Skeljatanga 9 ekki nýttur til fulls og sé húsið fyrirhugað einum metra fjær Skildingatanga 6 en heimilt hafi verið.
Athugasemdir um hæð hússins séu ekki réttmætar enda virðist þær miðaðar við einnar hæðar hús enda þótt óskað hafi verið heimildar til að reisa á lóðinni einnar og hálfrar hæðar hús. Einnig virðist misskilningur hafa sprottið af lauslegum skissum sem settar hafi verið fram að beiðni starfsmanna Borgarskipulags til skýringar á þeim byggingaráformum á lóðinni, sem þá hafi verið í mótun. Ekki verði heldur fallist á athugasemdir er lúti að vanköntum á framsetningu tillögu að breytingu deiliskipulags eða framkvæmd grenndarkynningar. Athugasemdir er lúti að tillögum er varði Fáfnisnes 4 eigi ekki við í málinu.
Niðurstaða: Enda þótt fallast megi á að kæru í máli þessu sé verulega áfátt hvað varðar kröfugerð og rökstuðning verður ekki fallist á frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar í málinu. Leiðir af reglum stjórnsýsluréttarins um leiðbeiningarskyldu stjórnvalda og rannsóknarreglu að gefa hefði átt kærendum kost á að bæta úr ágöllum á málatilbúnaði sínum, hefði þess verið talin þörf. Úrskurðarnefndin taldi hins vegar að sjónarmið kærenda og málsrök kæmu með fullnægjandi hætti fram í þeim athugasemdum, sem þeir höfðu áður sett fram um byggingaráform að Skeljatanga 9, en bæði byggingaryfirvöldum og byggingarleyfishafa voru þessi málsrök kunn. Taldi nefndin því unnt að taka málið til meðferðar án frekari tafa, en vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda hefur áhersla verið lögð á það að hraða framvindu málsins. Er frávísunarkröfu Reykjavíkurborgar á grundvelli vanreifunar því hafnað.
Ekki þykir þurfa að taka afstöðu til kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun að hluta vegna meints aðildarskorts eiganda Fáfnisness 4 áður en úrskurðað verði um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda, enda stendur kæra eigenda Skildingatanga 6 óhögguð hvað sem líður aðild eiganda Fáfnisness 4. Bíður það því efnisúrlausnar málsins að taka afstöðu til þessa kröfuliðar.
Þegar meta skal hvort fallast beri á kröfu kærenda um að framkvæmdir skuli stöðvaðar ber m.a. að líta til hagsmuna aðila og þess hversu líklegt þykir að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Gildi byggingarleyfis þess, sem um er deilt í máli þessu, ræðst annars vegar af því hvort skipulagsbreyting sú, sem var undanfari leyfisveitingarinnar, verði staðfest eða ógilt, en kærumál um gildi þeirrar skipulagsákvörðunar eru til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Hins vegar ræðst gildi leyfisins af því hvort það samræmist skipulagsskilmálunum að öðru leyti og hvort lagaskilyrði hafi verið fyrir útgáfu þess.
Þegar byggingarnefndarteikningar að hinni umdeildu nýbyggingu eru bornar saman við gildandi skipulagsskilmála verður ekki annað séð en að við hönnun byggingarinnar hafi verið vikið frá skilmálunum í veigamiklum atriðum. Samkvæmt 1. grein skilmálanna skal reisa á lóðinni einnar hæðar hús. Er mesta leyfileg mænishæð þess hluta húss er liggur að götu ákvörðuð 4,4 m í skilmálunum, en mænishæð nær alls hins umdeilda húss er 5,7 m yfir götu. Samkvæmt 3. grein skipulagsskilmálanna er heimilt að stalla hús á skipulagsssvæðinu á allt að helmingi grunnflatar en í hinu kærða tilviki er farið verulega yfir þau mörk. Þá er ekki að sjá að hæðarsetning aðalgólfplötu samræmist skilmálunum. Verður að skilja ákvæði skilmálanna um aðalgólfplötu á þann veg að átt sé við þann hluta húss sem að jafnaði er nær götu og ekki er stallaður og að aðalgólfplata verði því að lágmarki að vera helmingur grunnflatar hússins. Í hinu umdeilda tilviki tekur stöllun hins vegar til mun meira en helmings grunnflatar. Loks virðist það andstætt ákvæðum skipulagsskilmálanna um einnar hæðar hús með takmarkaðri heimild til stöllunar að lækka mestan hluta lóðaryfirborðs verulega eins og fyrirhugað er, enda eykur það fyrirkomulag sjónræn áhrif byggingarinnar umfram það sem vænta má þegar um er að ræða einnar hæðar hús.
Samkvæmt framansögðu virðist hið umdeilda byggingarleyfi ekki fullnægja lagaskilyrðum, sbr. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, eins og málið liggur nú fyrir. Verður því fallist á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.
Nokkur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa, umfram það sem úrskurðarnefndin hefði kosið. Stafar drátturinn af töfum við gagnaöflun og sumarleyfum.
Úrskurðarorð:
Framkvæmdir við bygginu húss á lóðinni nr. 9 við Skeljatanga í Reykjavík, samkvæmt byggingarleyfi samþykktu af byggingarfulltrúanum í Reykjavík hinn 17. júlí 2001, eru stöðvaðar meðan kærumál um lögmæti leyfisins er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.
