Ár 2002, fimmtudaginn 8. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 33/2002, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 11. júlí 2002, sem barst nefndinni föstudaginn 12. júlí 2002, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. júlí 2002 um að veita byggingarleyfi fyrir inndreginni þakhæð á húsinu nr. 13 við Bergstaðastræti í Reykjavík. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt krefjast kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurði um stöðvun framkvæmda við bygginguna þar til efnislegur úrskurður gangi í málinu.
Byggingarfulltrúanum í Reykjavík var gert viðvart um kæruna og framkomnar kröfur með bréfi, dags. 15. júlí 2002 og honum gefinn kostur á að koma að athugasemdum. Jafnframt var byggingarleyfishafa gefinn kostur á að neyta andmælaréttar í málinu.
Athugasemdir byggingarfulltrúa og andmæli byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda bárust úrskurðarnefndinni hinn 17. og 18. júlí sl. og var málið þá tekið til úrskurðar um þá kröfu. Við nánari athugun kom hins vegar í ljós að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar og hafði hið umdeilda byggingarleyfi því ekki öðlast gildi. Var málsaðilum gerð grein fyrir því að meðan svo væri ástatt ætti málið ekki undir úrskurðarnefndina og yrði því ekki tekið til meðferðar að svo stöddu.
Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarráði í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí sl. og var úrskurðarnefndinni tilkynnt um þá niðurstöðu hinn 31. sama mánaðar. Er málið nú tekið til úrlausnar um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Í þessum þætti málsins verður einungis gerð stuttlega grein fyrir málavöxtum og aðeins að því marki er þýðingu hefur við ákvörðun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi var fyrst samþykkt af byggingarfulltrúa þann 16. janúar 2002 og fært í fundargerð byggingarfulltrúa þann 22. janúar 2002. Byggingarstjóri skráði sig á verkið og gengið var frá greiðslu gjalda. Í bréfi embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndarinnar, dags. 17. júlí 2002, segir að við nánari skoðun hafi komið í ljós að byggingarleyfið væri ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag. Hafi leyfishafa verið tilkynnt um stöðu málsins og jafnframt að byggingarleyfið væri fellt úr gildi og að stöðva skyldi allar framkvæmdir er á því byggðust. Hafi honum jafnframt verið tilkynnt að sækja bæri um byggingarleyfi að nýju þegar deiliskipulagsbreyting, sem þá hafi verið unnið að, hefði hlotið lögformlegt gildi.
Tillaga að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis var auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002. Bárust nokkrar athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kærendum. Tillagan var samþykkt á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 8. maí 2002 og staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.
Með bréfi, dags. 14. júní 2002, vísuðu kærendur framangreindum ákvörðunum borgaryfirvalda um breytt deiliskipulag svæðisins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og er það mál til meðferðar hjá nefndinni. Kom í ljós við fyrstu athugun á málinu að lögboðin auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda en auglýsing um gildistöku skipulagsins var fyrst birt hinn 8. júlí 2002.
Eftir að breytt deiliskipulag svæðisins hafði tekið gildi samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík að nýju byggingarleyfi fyrir umræddri þakhæð þann 10. júlí 2002 en í hinu breytta deiliskipulagi er gert ráð fyrir þakhæð þeirri sem byggingarleyfið tekur til. Var ákvörðun byggingarfulltrúans um leyfið færð í gerðarbók embættisins hinn 16. júlí 2002 en hlaut fyrst staðfestingu borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002.
Þegar kærendur settu fram kröfu sína um stöðvun framkvæmda við þakhæðina, hinn 12. júlí 2002, var byggingin þegar langt á veg komin, enda höfðu framkvæmdir þá staðið um tveggja vikna skeið að sögn kærenda. Kynntu nefndarmenn sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi, en við þá athugun kom í ljós að burðarvirki hafði verið reist og klætt, en ólokið var frágangi ytri klæðningar, glerjun og öðrum smærri þáttum við frágang að utan. Virtist byggingin nærri því að geta talist fokheld.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að þeir hafi kært til úrskurðarnefndarinnar ákvarðanir borgaryfirvalda um deiliskipulag það sem sé grundvöllur hins umdeilda byggingarleyfis og byggingar þakhæðarinnar. Meðan ekki hafi verið skorið úr ágreiningi þeim sem uppi sé um lögmæti þessara skipulagsákvarðana leiki vafi á um lögmæti byggingarleyfisins. Þeir hafi í kæru sinni vegna skipulagsins sett fram rökstuddar ástæður sem þeir telji eiga að leiða til þess að skipulagsákvörðuninni verði hrundið. Að auki hafi framkvæmdir við bygginguna meira og minna verið unnar í heimildarleysi. Beri af þessum sökum að stöðva framkvæmdir við bygginguna þar til efnisleg niðurstaða liggi fyrir í málinu.
Málsrök byggingarfulltrúa: Af hálfu byggingarfulltrúa er á það bent að ekki séu gerðar neinar efnislegar athugasemdir við byggingarleyfið af hálfu kærenda og verði ekki séð að neitt nýtt komi fram í kærubréfi, sem breytt geti ákvörðun byggingarfulltrúa um að veita leyfi fyrir ofangreindum framkvæmdum. Á grundvelli meginreglu 1. mgr. 29. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, verði að telja ástæðulaust að stöðva framkvæmdir við fyrirhugaða byggingu, samkvæmt byggingarleyfi sem veitt hafi verið í samræmi við samþykkt deiliskipulag og á grundvelli staðfests aðalskipulags.
Andmæli byggingarleyfishafa: Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 18. júlí 2002, reifar Othar Örn Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar. Er kröfunni þar mótmælt. Bendir hann á að ekki verði séð að fundið sé að því byggingarleyfi sem nú hafi verið veitt þó hnökrar hafi verið á því leyfi sem veitt hafi verið í janúar 2002.
Einu rök kærenda í kæru þeirra á deiliskipulagi svæðisins séu þau að framkvæmdirnar skyggi á útsýni frá Óðinsgötu og skerði þar með sólfar og að þeir hafi varið verulegum fjármunum við endurbyggingu svala en verðmæti þeirra verði nánast að engu. Svalir á íbúðum að Óðinsgötu 6 snúi í norðvestur en einar eru í suðvestur. Því sé ljóst að hin umdeilda þakhæð skyggi ekki á hús kærenda hvað birtu varði og skerði ekki sólfar nema ef vera kynni síðla kvölds um hásumar. Fjarlægð milli húsa sé það mikil að nýbyggingin hafi ekki áhrif á birtu að neinu marki. Taki byggingarleyfishafi undir þau sjónarmið sem fram komi í tillögu skipulagsfulltrúa, dags. 3. maí 2002, um að byggingin og áhrif hennar séu innan þeirra marka sem gera megi ráð fyrir í miðborg Reykjavíkur. Það hafi löngum verið vitað að það væri vilji til að þétta byggð, einkum í miðborginni, og þétting byggðar leiðir af sér skerðingu fyrir aðra. Valdi slík skerðing sannanlegri rýrnun á verð- eða notagildi fasteignar sé eigendum fasteigna tryggður réttur til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og verði því að ætla að slíkar ákvarðanir séu skipulagsyfirvöldum heimilar.
Við mat á því hvort stöðva eigi framkvæmdir verði og að líta til þess að byggingin hafi þegar verið reist en henni sé ekki lokið. Það sé knýjandi nauðsyn að loka þakinu vegna íbúða á þriðju hæð. Frestun framkvæmda ylli verulegum vandræðum því ekki væri þá hægt að loka þakinu þar sem fjórða hæðin sé hluti þess. Þess sé vænst að nefndin taki sem fyrst ákvörðun um að framkvæmdir byggingarleyfishafa verði ekki stöðvaðar.
Niðurstaða: Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er það meðal skilyrða þess að gefa megi út byggingarleyfi að sveitarstjórn hafi staðfest samþykkt byggingarnefndar um veitingu byggingarleyfis. Þessu skilyrði var fyrst fullnægt með samþykkt borgarráðs í umboði borgarstjórnar hinn 30. júlí 2002. Fram til þess tíma var það í höndum byggingaryfirvalda í Reykjavík að hafa eftirlit með því að ekki væri unnið að framkvæmdum við bygginguna í heimildarleysi og, eftir atvikum, að stöðva framkvæmdir ef um ólögmætar framkvæmdir væri að ræða.
Þegar byggingarleyfi fyrir hinum umdeildu framkvæmdum öðlaðist gildi var byggingin vel á veg komin eins og að framan hefur verið rakið. Stöðvun framkvæmda eftir þann tíma myndi ekki þjóna þeim tilgangi að koma í veg fyrir að umdeilt mannvirki sé reist meðan fjallað er um lögmæti byggingarleyfis þess. Að auki er mannvirkið þeirrar gerðar að unnt er að fjarlægja það án óyfirstíganlegra hindrana, verði bygging þess talin ólögmæt. Verður því ekki fallist á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda í máli þessu.
Meðan ekki hefur verið skorið úr um lögmæti skipulags svæðisins og byggingarleyfis fyrir þakhæðinni eru framkvæmdir við bygginguna hins vegar á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda við byggingu þakhæðar að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
