Ár 2004, föstudaginn 19. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 32/2003, kæra eigenda Klettáss 12, Garðabæ á ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni hinn 19. maí 2003, kæra J og S, Klettási 12, Garðabæ, ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 þess efnis að byggingarfulltrúi sendi kærendum bréf þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun og sá hluti palls á lóð kærenda sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykktinni.
Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Garðabæjar hinn 15. maí 2003.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Kærendur hugðust reisa sólpall á lóð sinni að Klettási 12, Garðabæ og af því tilefni leitaði annar kærenda til byggingarfulltrúa og innti hann eftir því hvort leggja þyrfti fram teikningar af pallinum. Byggingarfulltrúi tjáði honum að ekki væri nauðsynlegt að teikna pallinn upp en þar sem hann myndi liggja að lóðarmörkum þyrfti að leita samþykkis eigenda aðliggjandi lóðar. Kærandinn hafði samband við nágranna sinn sem samþykkti pallinn með fyrirvara um samþykki sambýliskonu sinnar. Þegar framkvæmdir voru vel á veg komnar hafði hann á ný samband við nágranna sinn sem þá samþykkti pallinn, en hafði á orði að ganga þyrfti frá samkomulaginu skriflega. Með vísan til þessara samskipta áleit kærandi að fyrrnefndur fyrirvari nágrannans væri ekki lengur til staðar. Eftir að pallurinn hafi verið full smíðaður og steyptur niður hafi nágranninn tekið aftur samþykki sitt þar sem að fyrirvaranum hafi aldrei verið fullnægt.
Með bréfi til byggingarnefndar Garðabæjar, dags. 24. mars 2003, beindi nágranni kærenda þeim tilmælum til nefndarinnar að þeim yrði tilkynnt að reistur hafi verið sólpallur á lóð þeirra án þess að tilskilið leyfi þar að lútandi hafi legið fyrir.
Á fundi byggingarnefndar hinn 11. apríl 2003 var bréf nágranna kærenda lagt fram og eftirfarandi fært til bókar af því tilefni: „Byggingarfulltrúa falið að senda lóðarhafa að Klettási 12 bréf þar sem boðuð er byggingarstöðvun og sá hluti pallsins sem ekki samrýmist byggingarlögum og skilmálum skuli fjarlægður innan 6 vikna frá samþykkt þessari.” Í kjölfarið sendi byggingarfulltrúi bréf til annars kærenda þar sem m.a. segir: „Á fundi byggingarnefndar 11.04.2003 var lagt fram bréf, dagsett 24.03.2003, frá lóðarhafa Hraunási 5, Garðabæ um trépall sem búið er að reisa á lóðinni Klettási 12, Garðabæ, að sameiginlegum baklóðarmörkum við lóðina Hraunás 5, Garðabæ. Byggingarfulltrúi upplýsti á fundinum að sami aðili hafi mætt á skrifstofu byggingarfulltrúa sl. haust og komið kvörtun á framfæri um sama efni en dregið hana til baka síðar vegna samkomulagsumleitana milli lóðarhafa í málinu.” Síðan segir áfram í sama bréfi: „Lóðarhæðir á lóðarmörkum á umræddum trépalli eru ekki í samræmi við samþykktan aðaluppdrátt og 2. ml. 18.8. gr. byggingarreglugerðar og eins og fyrr segir hefur ekki náðst samkomulag eigenda framangreindra lóða eins og 67.1 gr. byggingarreglugerðar heimilar. Byggingarfulltrúa var falið að senda yður sem lóðarhafa Klettás 12, Garðabæ bréf þar sem mælt er fyrir um stöðvun framkvæmda með vísan til 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Með vísan til framanritaðs skulu byggingarframkvæmdir við timburpall stöðvaðar tafarlaust og sá hluti pallsins fjarlægður sem ekki samrýmist lögum og skilmálum innan 6 vikna frá dagsetningu þessa bréfs.”
Annar kærenda mótmælti bréfi byggingarfulltrúa með símskeyti, dags. 22. apríl 2003, og af því tilefni sendi byggingarfulltrúi kærendum bréf, dag.28. sama mánaðar þar sem segir m.a.: „Þegar undirritaður hafði samband við yður síðastliðið haust, vegna kvartana yfir framkvæmdum við umræddan trépall, var yður gerð grein fyrir kvörtun eigenda Hraunáss 5, Garðabæ, vegna framkvæmdanna jafnframt sem yður var gert ljóst hvers vegna framkvæmdir þessar brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála og afleiðingar þess. Yður mátti því vera ljóst frá því á síðastliðnu hausti að framkvæmdir við umræddan trépall brytu í bága við byggingarreglugerð og skipulagsskilmála. Undirrituðum var síðan tjáð af lóðarhafa Hraunáss 5, að samkomulagsumleitanir væru í gangi vegna frágangs trépalls og girðingar við lóðarmörk milli lóðarhafa Klettáss 12 og Hraunáss 5 hér í bæ. Að sögn lóðarhafa Hraunáss 5 taldi hann verulegar líkur á að samkomulag næðist og því var umrædd kvörtun af hans hendi, í trausti þess að samkomulag næðist, dregin til baka.”
Áfram segir svo í bréfi byggingarfulltrúa: „Varðandi athugasemdir yðar um að ekki hafi verið gætt ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga um andmælarétt þá liggur ljóst fyrir að yður var sl. haust gerð grein fyrir að verulegar líkur væru á að framkvæmdir við téðan pall væru í ósamræmi við byggingarreglugerð og skilmála. Þá þegar kom afstaða yðar í ljós þar sem þér sögðuð að þér væruð ekki tilbúinn að rífa umræddan pall þar sem þér hefðuð eytt tíma og fjármunum í byggingu hans. Þá mátti yður vera ljóst af áðurnefndum samtölum okkar og frá því að upp úr samningaviðræðum yðar og aðliggjandi lóðarhafa slitnaði og þar sem umræddar framkvæmdir augljóslega brjóta í bága við byggingarreglugerð að ekki yrði hægt að veita byggingarleyfi vegna trépallsins og að gripið yrði til lögákveðinna aðgerða til að knýja fram úrbætur.”
Kærendur máls þessa eru ósáttir við framgöngu byggingaryfirvalda í Garðabæ og hafa kært meðferð málsins til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan er rakið.
Málsrök kærenda: Kærendur krefjast þess að ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar þess efnis að þeim verði gert að rífa umræddan timburpall verði felld úr gildi, þar sem ekki hafi verið farið að ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 við ákvörðunina. Við afgreiðslu málsins hjá byggingarnefnd hafi aðeins verið tekið tilliti til sjónarmiða nágranna kærenda og í engu hlustað á sjónarmið þeirra þrátt fyrir að þess hafi verið krafist.
Kærendur halda því fram að skipulagsskilmálar lóðarinnar nr. 12 við Klettás séu skýrir varðandi heimild þeirra til að reisa umræddan timburpall og skjólvegg og vegna framkvæmdarinnar sé kærendum einnig heimilt að hækka lóðina. Ekki megi mismuna lóðarhöfum sem eins sé ástatt fyrir vegna jafnræðisreglu og því geti byggingaryfirvöld ekki gert strangari kröfur til kærenda en annarra lóðarhafa í hverfinu.
Þá krefjast kærendur þess einnig að byggingarnefndarmenn víki sæti þar sem fyrir liggi að þeim sé fyrirmunað að taka hlutlausa ákvörðun í málinu.
Málsrök Garðabæjar: Af hálfu Garðabæjar er þess krafist að staðfest verði ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda við byggingu timburpalls á lóð hússins nr. 12 við Klettás og að hluti pallsins verði fjarlægður innan sex vikna frá úrskurði úrskurðarnefndarinnar.
Því er haldið fram af hálfu Garðabæjar að umræddur timburpallur á lóð kærenda sé ekki í samræmi við skipulag, sbr. 2. ml. 18.8 gr. byggingarreglugerðar, en þar kemur fram að á aðaluppdrætti húsa skuli gera grein fyrir hæðarlegu lóðar eins og hún er og eins og ætlast er til að hún verði gagnvart götu og lóðum sem að henni liggja. Með byggingu timburpallsins á lóðarmörkum með miklu hærri hæðarsetningu en tilgreint er á aðaluppdrætti sé augljóslega verið að brjóta gegn skipulagi og því hafi byggingarfulltrúa réttilega borið skylda til að stöðva framkvæmdir við byggingu pallins. Þá sé ljóst að af hálfu kærenda hafi ekki verið sótt um byggingarleyfi, en slíkt sé skylt samkvæmt lögum þegar ráðist sé í framkvæmdir á lóð sem feli í sér breytingar á aðaluppdrætti.
Í málsrökum sínum bendir Garðabær á 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem fram komi að ef framkvæmd sé hafin án þess að tilskilið leyfi sé fyrir hendi og framkvæmd fari gegn skipulagi beri byggingarfulltrúa skylda til að stöðva framkvæmdir tafarlaust. Við slíkar aðstæður skapist ekki svigrúm til að veita þolendum málsins sérstaka fresti til andmæla eða greinargerða. Það útiloki þó ekki að þolendur geti komið sjónarmiðum sínum á framfæri við byggingarfulltrúa og hann þá eftir aðstæðum fellt byggingarstöðvun úr gildi, hafi hún byggst á röngum forsendum eða misskilningi. Slíkar aðstæður hafi ekki verið fyrir hendi í tilviki kærenda þar sem svo augljóst sé að framkvæmdin hafi verið hafin án tilskilinna leyfa og brjóti sannanlega gegn gildandi skipulagi og byggingarreglugerð.
Garðabær heldur því fram að annar kærenda hafi verið í sambandi við byggingarfulltrúa um téðar framkvæmdir og við það tækifæri hafi hann komið sjónarmiðum sínum á framfæri, jafnhliða því sem byggingarfulltrúi hafi gert honum grein fyrir annmörkum málsins.
Þá bendir Garðabær á að aldrei hafi legið fyrir samþykki nágranna fyrir framkvæmdinni og kærendur hafi átt að gera sér grein fyrir því að slíkt samkomulag væri nauðsynlegt vegna hennar.
Hvað varði athugasemdir kærenda um annmarka á málsmeðferð, svo sem meint vanhæfi, sé augljóst að þær geti ekki átt við með vísan til vanhæfisreglna sveitarstjórnarlaga nr. 45/1998.
Að lokum bendir Garðabær á að af málsgögnum komi fram að ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda hafi verið borin undir byggingarnefnd á fundi hinn 11. apríl 2003 og í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 15. sama mánaðar, sé vísað til staðfestingar byggingarnefndar á ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda. Þrátt fyrir þessa tilhögun málsins sé um að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa um stöðvun framkvæmda samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun fól í sér að kærendum var gert skylt að stöðva framkvæmdir við gerð sólpalls á lóðinni nr. 12 við Klettás í Garðabæ ásamt því að fjarlægja hluta pallsins.
Byggingarnefnd fjallaði um mál kærenda á fundi hinn 11. apríl 2003 og samþykkti að fela byggingarfulltrúa að senda kærendum máls þessa bréf, þar sem boðuð yrði byggingarstöðvun ásamt því að sá hluti sólpallsins sem ekki samrýmdist byggingarlögum og skilmálum skyldi fjarlægður innan sex vikna frá samþykkt nefndarinnar. Í kjölfarið ritaði byggingarfulltrúi bréf til kærenda þar sem greint er frá bókun nefndarinnar. Verður því ekki fallist á þá fullyrðingu Garðabæjar að um sé að ræða ákvörðun byggingarfulltrúa samkvæmt 2. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga heldur ákvörðun nefndarinnar sem tekin var í tilefni af kvörtun nágranna kærenda. Af málsgögnum verður hvorki séð að kærendum hafi verið kynnt þessi tiltekna kvörtun nágranna til byggingarnefndar né að þeim hafi gefist kostur á að tjá sig um ætlan nefndarinnar í kjölfar kvörtunarinnar. Af bókun nefndarinnar og öðrum gögnum málsins má ráða að smíði hins umdeilda sólpalls var að mestu lokið þegar kærendum var tilkynnt ákvörðun byggingaryfirvalda um stöðvun framkvæmda og niðurrif. Ljóst er að hin kærða ákvörðun er töluvert íþyngjandi fyrir kærendur og með vísan til þess er það mat úrskurðarnefndarinnar að byggingarnefnd Garðabæjar hafi ekki verið heimilt að taka slíka ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt kæranda, sérstaklega þegar fyrir liggur að hæglega var unnt að koma því við í ljósi atvika málsins.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Garðabæjar frá 11. apríl 2003 varðandi sólpall að Klettási 12 er felld úr gildi.
______________________
Ásgeir Magnússon
______________________ _____________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
