29/2021 Skólavörðustígur

Árið 2021, fimmtudaginn 22. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 29/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. mars 2021 um að veita leyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunar­húsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð, á lóð nr. 36 við Skólavörðustíg.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. mars 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi Skólavörðustígs 30, þá ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 2. mars 2021 að veita leyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð, á lóð nr. 36 við Skólavörðustíg. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þess var jafnframt krafist að framkvæmdir á grundvelli hins kærða byggingarleyfis yrðu stöðvaðar á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Með úrskurði uppkveðnum 31. mars 2021 var stöðvunar­kröfu kæranda hafnað.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 24. mars 2021.

Málavextir: Á svæði því sem lóðirnar Skólavörðustígur 30 og 36 tilheyra er í gildi deili­skipu­lag Lokastígsreita, staðgreinireita 1.181.2., 1.181.3. og 1.181.4. Lóðin Skólavörðu­stígur 36 er stað­sett á reit 1.181.4., Lokastígsreit 4. Um þann reit segir nánar í greinargerð deili­skipulagsins að þar sé yfirbragð byggðarinnar fremur lágt og þétt. Flest húsanna séu tví- eða þrílyft með risi. Við Lokastíg og Baldursgötu sé röð stakstæðra húsa en við Skólavörðustíg séu þau ýmist stakstæð eða sambyggð. Sameiginlegir sérskilmálar gilda fyrir reiti tvö, þrjú og fjögur. Þar er m.a. tiltekið að heimilt sé að byggja litlar geymslur á baklóð, allt að 6 m2, þar sem aðstæður leyfi, og litlar viðbyggingar allt að 12 m2 í samræmi við byggingarstíl húsa. Ef fjarlægð viðbygginga og geymslna frá lóðarmörkum sé minni en 3,0 m þurfi samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða. Hinn 4. júlí 2018 var samþykkt breyting á nefndu deiliskipulagi vegna lóðarinnar Skólavörðustígs 36. Í breytingunni fólst m.a. heimild til að auka byggingar­magn á 1. hæð að suðvestur lóðarmörkum, nýta þakhæð 1. hæðar að hluta sem þaksvalir og stækka og hækka stigahúsið. Heimilað byggingarmagn á lóðinni eftir breytingu er 281,5 m2. Lóðin er 216 m2 að flatarmáli og er nýtingarhlutfall hennar þar með 1,3.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 20. október 2020 var samþykkt leyfi fyrir áður framkvæmdu niðurrifi húss að Skólavörðustíg 36. Þá var jafnframt samþykkt byggingarleyfis­umsókn um byggingu þriggja hæða staðsteypts húss á lóðinni með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð. Fyrirhugað hús yrði samtals 314,8 m2 og nýtingarhlutfall þess 1,45. Kærandi í máli þessu kærði framangreint leyfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála með kæru, dags. 18. nóvember 2020. Máli því lauk með úrskurði í máli nr. 121/2020 frá 22. desember s.á. Var ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunar­húsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á lóðinni nr. 36 við Skólavörðustíg felld úr gildi þar sem nýtingarhlutfall lóðarinnar var yfir því hámarki sem deiliskipulag svæðisins heimilaði. Lóðarhafi Skólavörðu­stígs 36 sótti í kjölfarið um byggingarleyfi sem var veitt 2. mars 2021. Er það sú ákvörðun sem kærð er í málinu.

Málsrök kæranda: Kærandi byggir á því að nýtingarhlutfall sé enn of hátt. Komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa að svo sé og ekki virðist hafa verið bætt úr því til fulls við útgáfu leyfisins. Í bókun byggingarfulltrúa 2. mars 2021 sé stærð nýbyggingar sögð vera samtals 294,0 m2 en hún megi mest vera 281,5 m2 samkvæmt skipulagi.

Það hafi verið andstætt skipulagi að heimila, án samþykkis kæranda, þá hluta byggingarinnar sem hefðu verið viðbyggingar við eldra hús á lóðinni ef það hefði staðið áfram eins og mælt hafi verið fyrir um í skipulaginu. Húsið að Skólavörðustíg 36 standi á lóðarmörkum gagnvart lóð kæranda og sé skýrt og afdráttarlaust að í skilmálum deiliskipulagsins frá 2009 og breytingu sem á því hafi verið gerð 2018 að slíkar byggingar verði ekki leyfðar nema með samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar. Hafi það jafnframt verið áréttað í svari við athugasemdum sem kærandi hafi gert við skipulagsbreytinguna 2018, að ekki væri hægt að byggja svo nálægt lóðar­mörkum, þ.e. nær en 3 m, nema fyrir lægi skriflegt samþykki lóðarhafa næstu lóðar.

Augljóst sé að þetta eigi við um þann hluta nýbyggingarinnar sem sé á einni hæð til suðvesturs á baklóð, enda væri þar um viðbyggingu við eldra hús að ræða, ef það hefði staðið áfram eins og skipulagið hafi gert ráð fyrir og nái sú bygging að lóðarmörkum. Einnig verði að telja að hið sama eigi við um nýja og hækkaða þakhæð, þ.e. 3. hæð, framhússins, sem einnig hefði skoðast sem viðbygging við eldra hús ef það hefði staðið. Þessi hækkun sé verulega íþyngjandi fyrir kæranda þar sem hún skerði mjög útsýni frá efstu hæð húss hans. Þessa hluta byggingarinnar hafi byggingarfulltrúi ekki mátt leyfa án þess að fyrir lægi skriflegt samþykki kæranda og hafi leyfið að þessu leyti farið í bága við skilmála skipulagsins. Engin heimild hafi verið til að víkja frá þeim, enda ríkir hagsmunir kæranda í húfi. Byggingarleyfi sem fari í bága við deiliskipulag sé ólögmætt og beri að ógilda það.

Í umsögn skipulagsfulltrúa frá 12. febrúar 2021 segi að skriflegt samþykki nágranna þurfi ekki að liggja fyrir við veitingu leyfisins. Sé umsögnin á því byggð að áskilnaður um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða eigi aðeins við um þær heimildir sem taldar séu upp í kafla 1A, Byggingarmöguleikar, allar lóðir, en þar sé um að ræða heimildir fyrir minni háttar við­byggingum og litlum geymslum á baklóð. Hins vegar eigi áskilnaðurinn um samþykki lóðar­hafa aðliggjandi lóða ekki við um heimildir sem falli undir kafla 1B, Byggingarmöguleikar, einstakar lóðir. Framangreint komi þó hvergi fram berum orðum í skilmálunum. Þvert á móti komi fram að ákvæði skilmálanna í kafla 1A gildi fyrir allar lóðir. Þar sé m.a. að finna það ákvæði sem áskilji samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða þegar um viðbyggingar sé að ræða, ef fjarlægð frá lóðarmörkum sé minni en 3 m. Hvergi sé tekið fram að þetta eigi bara við um þær smáu viðbyggingar sem heimilaðar séu samkvæmt kafla 1A.

Gera verði ríkar kröfur til þess að skilmálar í deiliskipulagi gróinna hverfa, sem feli í sér takmarkanir á eignarrétti eigenda þeirra fasteigna sem fyrir séu á svæðinu, séu skýrir og ótvíræðir til þess að þeim verði beitt án samþykkis eigenda nærliggjandi eigna. Því fari fjarri að svo hafi verið í þessu tilviki. Raunar sé það svo að skipulagsfulltrúi hafi áður túlkað þetta ákvæði svo að það ætti við um þær viðbyggingar við Skólavörðustíg 36 sem heimilar séu samkvæmt skipulaginu eftir þá breytingu sem á því hafi verið gerð árið 2018. Komi sú túlkun berlega fram í svörum skipulagsfulltrúa við athugasemdum sem nágrannar hafi gert við skipulagstillöguna en þar segi m.a: „Núverandi deiliskipulag leyfir hækkun á risi en annars er ekki um hækkun á sjálfu húsinu. Það er rétt sem að bréfritari leggur áherslu á – í texta deiliskipulagsins kemur fram að „ef fjarlægð viðbygginga og geymslna frá lóðarmörkun er minni en 3 m þarf samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða“ þessi grein er enn í fullu gildi. Ekki er hægt að byggja svo nálægð lóðarmörkum nema að fyrir liggi skriflegt samþykki nærliggjandi lóðarhafa.“ Síðar segi: „Tekið er undir með bréfritara ábendingar hans og athugasemdir á mörkum landnotkunar skv. aðalskipulagi og er því enn mikilvægara það ákvæði í deili­skipulaginu er varðar 3ja metra frá lóðarmörkum og að full sátt verði á milli lóðarhafa um slíkar framkvæmdir.“

Með breytingunni sem gerð hafi verið á skipulaginu 2018 hafi einungis verið breytt sérskilmálum fyrir lóðina nr. 36 við Skólavörðustíg, þ.e. skilmálum sem falli undir kafla 1B í upphaflega skipulaginu. Ef skipulagsyfirvöld hefðu á þessum tíma túlkað skipulagið á þann veg sem þau geri nú, þá hefði átt að svara athugasemdum nágranna varðandi ákvæðið um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða, á þann veg að það ætti ekki við þar sem um væri að ræða breytingu á sérskilmálum í kafla 1B, en ákvæðið ætti aðeins við um heimildir samkvæmt kafla 1A. Þetta hafi hins vegar ekki verið gert heldur hafi mikilvægi ákvæðisins þvert á móti verið áréttað og staðfest að greinin væri í fullu gildi og sérstaklega bent á að ekki væri hægt að byggja svo nálægt lóðarmörkum nema að fyrir lægi skriflegt samþykki lóðarhafa næstu lóðar.

Að fengnum þessum svörum hafi nágrannar ekki talið ástæðu til að fylgja málinu frekar eftir með því t.d. að kæra umrædda skipulagsbreytingu eða bera hana undir dómstóla. Verði fallist á þá túlkun sem nú sé teflt fram blasi við að borgaryfirvöld hafi með röngum og villandi svörum við athugasemdum nágranna svipt þá möguleikum á að gæta hagsmuna sinna í samræmi við lög. Sé einnig ljóst að ekki sé boðlegt að túlka skilmála skipulags eftir hentugleika hverju sinni.

Framsetning skipulagsbreytingarinnar frá 2018 gefi ekki tilefni til annarrar túlkunar en þeirrar, að ákvæðið um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða sé áskilið fyrir þeim viðbyggingum sem heimilaðar hafi verið með breytingunni. Reglan sé áréttuð í skilmálum í kafla 1A og sögð gilda um allar lóðir á skipulagssvæðinu án þess að þess sé getið að hún eigi ekki við um sérskilmála í kafla 1B. Sé þess kafla raunar hvergi getið í skipulagsbreytingunni. Einnig sé afar villandi að taka ákvæðin í kafla 1A upp í breytinguna, eins og gert sé, ef niðurstaðan sé að kaflinn eigi ekki að neinu leyti við um breytinguna. Allt sé þetta svo óljóst og villandi að fráleitt sé að nágrannar séu bundnir af þeirri túlkun á skilmálum skipulagsins sem nú sé teflt fram, þvert á það sem áður hafi komið fram í svörum við athugasemdum og ráða megi af umræddri breytingu.

Jafnvel þótt fallist yrði á að beita ætti þeirri túlkun á skilmálum sem borgaryfirvöld vilji nú leggja til grundvallar þá verði þeirri túlkun ekki beitt um þá hluta nýbyggingarinnar sem verið hefðu viðbyggingar við eldra hús að Skólavörðustíg 36. Ástæðan sé sú að með svörum við athugasemdum frá 2. júlí 2018 hafi borgaryfirvöld sérstaklega skuldbundið sig til að virða áskilnað í skipulagi um samþykki nágranna varðandi þær auknu byggingarheimildir sem heimilaðar hafi verið að Skólavörðustíg 36 með skipulagsbreytingunni 2018. Skuldbinding um að veita ekki leyfi án samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóðar hafi með öðrum orðum legið fyrir um þessar tilteknu viðbyggingar.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er bent á að samkvæmt samþykktu deiliskipulagi Lokastígsreits 4, staðgreinireit 1.181, með síðari breytingum sé heimilt að byggja á lóðinni mannvirki að hámarki 281,5 m2 með nýtingarhlutfalli 1,3. Samkvæmt deiliskipulagi skuli vera verslun/þjónusta á 1. hæð en íbúðir séu heimilaðar á 2.-3. hæð.

Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum sem fylgt hafi umsókn um byggingarleyfi BN058674 sé heildarflatamál fyrirhugaðs mannvirkis á lóðinni 281,2 m2. Skiptist flatarmál mannvirkisins með þeim hætti að A-rými 1. hæðar sé 114,3 m2, 2. hæðar 78,7 m2 og 3. hæðar 78,4 m2. B-rými séu 9,8 m2 og öll á 2. hæð. Samtals sé því flatarmál A-rýma 271,4 m2 og B-rýma 9,8 m2. Flatarmál A- og B-rýma sé því samtals 281,2 m2. Flatarmál lóðarinnar sé 216 m2 og nýtingar­hlutfall sé því 1,3. Því sé ljóst að samþykkt mannvirki sé í samræmi við samþykkt deiliskipulag hvað varði nýtingarhlutfall.

Í umsögn skipulagsfulltrúa, sem aflað hafi verið fyrir afgreiðslu byggingarfulltrúa á hinni kærðu ákvörðun, komi fram „að heimild sé á öllum lóðum reitsins til að byggja minniháttar við­byggingar, litlar geymslur og svalir. Byggja má nýjar svalir utan byggingarreita. Þar sem ekki er um byggingarreit að ræða er átt við útmörk húsa. Þær eiga að falla vel að stíl húsa og mega ekki koma nær lóðarmörkum en sem nemur dýpt þeirra þar sem um randbyggð er að ræða. Svalir mega ekki vera dýpri en 1,5m. Ekki eru skilgreindir byggingarreitir fyrir þessar framkvæmdir og engin aukning á byggingarmagni kemur fram í töflu vegna þeirra. Minni háttar heimildir sbr. kafla 1.A eru heimilar þar sem aðstæður leyfa og ef fjarlægð viðbygginga og geymslna frá lóðarmörkum er minni en 3 m þarf samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða að liggja fyrir.“ Þetta sé í fullu samræmi við þær kröfur sem gerðar hafi verið um fjarlægð smáhýsa á lóð og viðbygginga, þ.e. 3 m frá lóðarmörkum ef samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar liggi ekki fyrir, sjá gr. 2.3.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Ekki verði séð af skilmálum deiliskipulagsins að krafa sé gerð almennt um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar vegna byggingar­leyfis, ef mannvirki sé nær lóðarmörkum en 3 m. Augljóst megi vera að slíkt sé ekki ætlunin, enda geri deiliskipulagið ráð fyrir að byggt sé út að lóðarmörkum. Að auki hafi eldra mannvirki verið byggt út í lóðarmörk.

Einnig komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa að í kafla 1.B Byggingarmöguleikar í deili­skipulagi séu einstaka lóðir skilgreindar með auknum byggingarheimildum, hér á meðal að Skóla­vörðu­stíg 36. Byggingarreitir séu skilgreindir á uppdrætti og aukning á byggingarmagni komi fram í töflu. Skriflegt samþykki nágranna þurfi ekki að liggja fyrir þegar um sé að ræða byggingarheimildir sem skilgreindar séu í kafla 1.B, þ.e. auknar heimildir innan skilgreindra byggingarreita.

Tekið sé undir afstöðu skipulagsfulltrúa og ítrekað að heimilt sé samkvæmt deiliskipulagi að byggja út að lóðarmörkum innan byggingarreits. Verði kafli 1.B í deiliskipulagsskilmálum ekki túlkaður með þeim hætti sem gert sé í kæru. Að mati byggingarfulltrúa sé skýr heimild til staðar í deiliskipulagi til þess að samþykkja mannvirki sem sé innan byggingarreits samkvæmt deili­skipulagi, án þess að til komi samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða.

Samskipti þau sem kærandi vísi til frá árinu 2018 taki einungis til þess sem fram komi í kafla 1.A um fjarlægð geymslna og viðbygginga frá lóðarmörkum, en geti með engu móti tekið til mannvirkjagerðar sem sé innan byggingarreits samkvæmt deili­skipulagi. Áréttingin sé einungis um aðra hluti, s.s. stakar geymslur, sem kunni að verða byggðar á lóðinni.

Málsrök leyfishafa: Af hálfu leyfishafa er bent á að í deiliskipulagi fyrir Lokastígsreiti 2, 3 og 4, sem samþykkt hafi verið 10. desember 2009 séu sameiginlegir skilmálar sem gildi fyrir alla reitina þrjá og svo sérskilmálar fyrir hvern reit fyrir sig. Lóð kæranda og lóð leyfishafa tilheyri Lokastígsreit 4 og séu staðsettir á staðgreinireit nr. 1.181.4. Samkvæmt sameiginlegum sérskilmálum fyrir allar lóðir á reitum 2, 3 og 4 sé heimilt samkvæmt deiliskipulaginu að byggja kvisti á risþök í samræmi við byggingarreglugerð og byggingarstíl húsa. Þá sé heimilt að byggja litlar viðbyggingar við húsin allt að 12 m2, svalir utan byggingarreita að hámarksdýpt 1,5 m og þar sem aðstæður leyfi að byggja litlar geymslur allt að 6 m2. Tekið sé fram að ef fjarlægð viðbygginga og geymslna frá lóðarmörkum sé innan við 3 m þurfi samþykki lóðarhafa að­liggjandi lóða.

Sérskilmálar fyrir reitina þrjá lúti m.a. að byggingarmöguleikum, verndun húsa og tillögu að friðun. Í sérskilmálum deiliskipulagsins á Lokastígsreit 4 hafi verið gert ráð fyrir auknu byggingarmagni, m.a. á lóðum nr. 30 og 36 við Skólavörðustíg. Á lóð nr. 36 sé heimilt að auka byggingarmagn á lóð með því að hækka ris, þ.a. nýtingarhlutfall lóðar aukist úr 0,69 í 0,92, og á lóð nr. 30 sé heimilt að rífa bílskúr og byggja 1. hæðar viðbyggingu í sömu gólfhæð og kjallari. Viðbygging skuli tengjast eldra húsi með gleri í vegg og þaki, þ.a. nýtingarhlutfall lóðar aukist úr 1,05 í 1,30. Árið 2018 hafi verið gerð breyting á deiliskipulagi reits 1.181.4, Lokastígsreits 4, vegna lóðarinnar nr. 36 við Skólavörðustíg. Í breytingunni hafi falist sá sérskilmáli fyrir lóðina að auka mætti byggingarmagn á 1. hæð að lóðarmörkum í suðvestur, nýta þakhæð 1. hæðar að hluta sem þaksvalir og stækka og hækka stigahúsið. Eftir þessa breytingu hafi nýtingarhlutfall lóðarinnar verið 1,3.

Samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða þurfi ekki vegna byggingarheimilda samkvæmt sér­skilmálum um einstakar lóðir sem séu í samræmi við deiliskipulag. Sú krafa sem komi fram í sameiginlegum skilmálum fyrir Lokastígsreiti 2, 3 og 4 um öflun samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóða eigi ekki við um sérskilmála deiliskipulags um heimild til aukins byggingar­magns á einstökum lóðum á Lokastígsreit 4, eða staðgreinireit 1.181.2.

Kærandi þurfi þannig ekki, sæki hann um leyfi til að rífa bílskúr og byggja 1. hæðar við­byggingu í sömu gólfhæð og kjallari eins og samþykkt sé í deiliskipulagi, að afla leyfis lóðar­hafa aðliggjandi lóðar eða lóðar nr. 36. Hið sama gildi um leyfishafa sem sótt hafi um og fengið samþykkt leyfi til að byggja hús á lóð sinni í samræmi við samþykkt deiliskipulag á lóðinni. Byggingareitur, byggingarmagn og nýtingarhlutfall lóðarinnar sé skilgreint á uppdrætti er hafi fylgt breytingu á deiliskipulagi. Samþykkt byggingarleyfi sé í einu og öllu í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Hvað varði sameiginlega skilmála deiliskipulags frá árinu 2009 fyrir Lokastígsreiti 2, 3 og 4, um heimild til að byggja kvisti á risþök í samræmi við byggingarreglugerð og byggingarstíl húsa, sé í skilmálum ekki gert að skilyrði að afla þurfi samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóða. Skilyrðið um samþykki eigi einungis við ef fjarlægð viðbygginga allt að 12 m2 að flatarmáli og geymslna allt að 6 m2 að flatarmáli sé innan við 3 m frá lóðarmörkum.

Kærandi hafi áður krafist þess að ákvörðun byggingarfulltrúa um byggingarleyfi vegna lóðarinnar nr. 36 við Skólavörðustíg verði felld úr gildi. Hafi því máli lokið með því að úrskurðarnefndin hafi fellt úr gildi byggingarleyfi þar sem það hafi ekki verið í samræmi við heimilað nýtingarhlutafall lóðarinnar. Leyfishafi uppfylli nú skilyrði um byggingarmagn og nýtingarhlutfall lóðarinnar samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Í umsögn skipulagsfulltrúa hafi verið gerðar athugasemdir sem fyrst og fremst hafi lotið að uppdráttum og byggingarreit. Þau atriði hafi verið lagfærð og ekki hafi verið gerðar frekari athugasemdir.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi tekur fram að það kunni að vera að sú túlkun að skýra verði skilmála skipulagsins á þann veg að samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða þurfi ekki að liggja fyrir þegar um framkvæmdir sé að ræða sem eigi stoð í sérskilmálum einstakra lóða, sé í samræmi við það sem höfundar skipulagsins ætluðust fyrir. Þetta komi hins vegar hvergi fram í skilmálum skipulagsins. Þvert á móti segi þar að skilmálar í kafla 1.A gildi um allar lóðir, en í þeim kafla sé að finna ákvæðið um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða ef fjarlægð frá lóðarmörkum sé innan við 3 m. Skilmálar í skipulagi verði að vera borgurunum skiljanlegir og leiki vafi á um túlkun þeirra gildi sá skilningur sem hafi minnsta röskun í för með sér fyrir íbúa og eigendur fasteigna á skipulagssvæðinu. Þá gildi einnig að til þess að takmarka rétt lóðarhafa á skipulagssvæði þurfi heimild í skipulagi að vera ótvíræð.

Í greinargerð borgaryfirvalda segi: „Samskipti sem kærandi vísar til frá árinu 2018 taka einungis til þess sem fram kemur í 1.A um fjarlægð geymslna og viðbygginga frá lóðar­mörkum, enda geta með engu móti tekið til skipulagslegra heimilaðra mannvirkjagerðar sem eru innan byggingarreits skv. deiliskipulagi. Áréttingin er einungis um aðra hluti, s.s. stakar geymslur, sem kunna að verða byggðar á lóðinni.“ Við þetta sé það að athuga að þau samskipti sem vísað sé til séu athugasemdir kæranda við tillögu að breytingu á deiliskipulagi umrædds svæðis og svör borgarinnar við þeim, en þegar til þess sé litið að umrædd deiliskipu­lagsbreyting hafi aðeins falið í sér breytingu á sérskilmálum einnar lóðar sé ekki hægt að skilja umrætt svar borgarinnar á annan veg en þann að ákvæði skilmálanna um samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóðar gildi um byggingar sem reistar séu með stoð í sérskilmálum einstakra lóða.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um leyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunarhúsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð á lóð nr. 36 við Skólavörðustíg. Á svæði því sem lóðirnar Skólavörðustígur 30 og 36 tilheyra er í gildi deili­skipulag Lokastígsreita, staðgreinireita 1.181.2, 1.181.3 og 1.181.4, sem samþykkt var í borgarráði 10. desember 2009. Lóðin Skólavörðu­stígur 36 er staðsett á reit 1.181.4, Lokastígsreit 4. Greinargerð og skilmálar með framangreindu deiliskipulagi skiptast í fjóra hluta. Fyrst eru raktir almennir skilmálar/kvaðir sem virðast eiga að taka til mun stærra svæðis en deiliskipulagið. Næst er fjallað um sameiginlega sérskilmála fyrir reiti 2, 3 og 4, sem er allt deiliskipulagssvæðið. Þá er fjallað um sérskilmála fyrir reit 4 og að lokum eru skilmálar fyrir hverja og eina lóð.

Í sameiginlegum sérskilmálum fyrir reiti 2, 3 og 4 kemur fram í kafla 1.A Byggingar­möguleikar, allar lóðir: „[h]eimilt er að byggja kvisti á risþök í samræmi við byggingar­reglugerð og byggingarstíl húsa og skal fjarlægð þeirra frá þakenda eigi vera minni en 1.0 m. Heimilt er að byggja litlar viðbyggingar við húsin, allt að 12 m2 í samræmi við byggingarstíl húsa. Byggja má nýjar svalir utan byggingarreita. Þar sem ekki er um byggingarreit að ræða er átt við útmörk húsa. Þær eiga að falla vel að stíl húsa og mega ekki koma nær lóðar­mörkum en sem nemur dýpt þeirra þar sem um randbyggð er að ræða. Svalir mega ekki vera dýpri en 1,5 m. Þar sem aðstæður leyfa er heimilt að byggja litlar geymslur á baklóð um allt að 6 m2. Hámarkshæð er 2,5 m. Ef fjarlægð viðbygginga og geymslna frá lóðarmörkum er minni en 3,0 m þar samþykki lóðarhafa aðliggjandi lóða. Allar stærðir eru til viðmiðunar, nánari útfærslu skal sýna á byggingarnefndarteikningum.“

Um nýbyggingu er að ræða en hvorki viðbyggingu eða geymslu. Þrátt fyrir að hinar ýmsu stærðir séu taldar upp í framangreindum kafla 1.A endar kaflinn á að tiltaka sérstaklega að stærðirnar séu til viðmiðunar og nánari útfærslu skuli sýna á teikningum. Verður því ekki ályktað að þær stærðir sem fram koma í kafla 1.A séu án frávika. Sérstaklega er tekið fram að nánari útfærslu skuli sýna á byggingarnefndarteikningum. Er og sýnt á samþykktum aðalupp­drætti að byggt er nær lóðarmörkum en sem nemur 3 m. Í ljósi þess sem að framan er rakið verður þó ekki talið að fortakslaus skylda hafi verið til að afla samþykkis lóðarhafa aðliggjandi lóðar vegna hins kærða byggingarleyfis.

Í sérskilmálum fyrir reit 4 segir í kafla 1.B Byggingarmöguleikar, einstakar lóðir: „Tillagan gerir ráð fyrir auknu byggingarmagni á lóðum Skólavörðustígs 30, 36, 40, 44 og 44A, Lokastíg 21 og Njarðargötu 61. Heimilaðar hækkanir einstakra húsa skulu vera eins og teikningar og skilmálar sýna.“ Í þeim skilmálum kemur einnig fram að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 36 við Skólavörðustíg sé 0,92. Deiliskipulagsbreyting vegna Skólavörðustígs 36 var samþykkt í borgarráði 19. júlí 2018. Sætti breytingin ekki kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála og verður ekki um málsmeðferð hennar fjallað, en kærandi getur eftir atvikum borið þá breytingu undir dómstóla. Í umræddri breytingu fólst að byggingarmagn var aukið úr 200,0 m2 í 281,5 m2. Nýtingarhlutfall var að sama skapi aukið úr 0,92 í 1,3. Þá var skilmálum lóðarinnar breytt þannig að heimilt er að auka byggingarmagn á 1. hæð að suðvestur lóðarmörkum, heimilt er að nýta þakhæð 1. hæðar sem þaksvalir með dýpt allt að 3 m og heimilt er að stækka og hækka stigahúsið.

Í hinum árituðu aðaluppdráttum kemur fram að A-rými á 1. hæð séu 114,3 m2, 78,7 m2 á 2. hæð og 78,4 m2 á 3. hæð. Segir svo að heildarflatarmál A-rýma sé 267 m2. Séu framangreindar stærðir lagðar saman sést hins vegar að heildarflatarmál A-rýma er 271,4 m2. Í áritaðri skráningartöflu kemur fram að heildarflatarmál A-rýma á 1. hæð sé 112,8 m2, 77,1 m2 á 2. hæð og 77,1 m2 á 3. hæð, sem eru samtals 267 m2. Flatarmál B-rýma er 9,8 m2. Heildarflatarmál A- og B-rýma er því 276,8 m2 eða 281,2 m2, eftir því hvora samtölu A-rýma er miðað við. Þrátt fyrir framangreint misræmi eru báðar tölurnar lægri en heimilað hámarksbyggingarmagn, sem er líkt og áður segir 281,5 m2 og verður ekki talið að misræmi þetta varði ógildingu byggingarleyfisins. Lóðarstærð Skólavörðustígs 36 er 216,0 m2 og er nýtingarhlutfall nýbyggingarinnar því 1,28 eða 1,3 eftir því hvor samtala heildarflatarmáls er notuð. Hvort tveggja er heimilt samkvæmt deiliskipulagi svæðisins.

Í ljósi alls þess sem að framan er rakið eru ekki þeir annmarkar á hinu kærða byggingarleyfi sem raskað geta gildi þess, enda rúmast efni leyfisins innan heimilda gildandi skipulagsáætlana, sbr. 11. gr. og 1. tl. 13. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 2. mars 2021 um að veita leyfi til að byggja þriggja hæða staðsteypt hús með verslunar­húsnæði á jarðhæð og einni íbúð á annarri og þriðju hæð, á lóð nr. 36 við Skólavörðustíg.