Ár 2011, fimmtudaginn 12. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 28/2011, kæra á leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 27. apríl 2011, er barst nefndinni hinn 28. sama mánaðar, kæra átta íbúar og íbúðareigendur í húsinu að Ægisgötu 10 í Reykjavík leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu.
Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi ásamt því að kveðinn verði upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda á meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfunnar um bráðabirgðaúrskurð um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 2. júní 2009 var tekin fyrir umsókn um leyfi til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. Var umsóknin samþykkt með svohljóðandi bókun: „Samþykkt. Sæmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Með skilyrði um þinglýsingu á yfirlýsingu sbr. tölvupóst umhverfis- og samgöngusviðs varðandi sorpgeymslu, sorpílát og rekstur þeirra. … Greiða skal fyrir 2 bílastæði í flokki III kr. 3.639.474.“ Ekkert varð af framkvæmdum og á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. mars 2011 var samþykkt umsókn um endurnýjun byggingarleyfisins frá 2. júní 2009. Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 10. mars 2011.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að með hinu kærða byggingarleyfi muni þeir missa útsýni til norðurs, yfir höfnina, og muni eignir þeirra rýrna nái áformin fram að ganga. Bílastæði á svæðinu séu af skornum skammti og muni framkvæmdin skapa frekari vandamál hvað það varði.
Kærendum hafi ekki verið kynntar fyrirhugaðar framkvæmdir og hafi engin grenndarkynning farð fram. Deiliskipulagi svæðisins hafi verið breytt á árinu 2008 og nýtingarhlutfall hækkað vegna umræddrar lóðar en sú breyting hafi ekki fengið lögboðna meðferð skipulagsyfirvalda.
Þá sé á það bent að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Ægisgötu verði 3,39, með hinni umdeildu hækkun hússins, en það sé langt umfram það sem leyfilegt sé samkvæmt deiliskipulagi svæðisins, auk þess sem þakform hússins sé í andsöðu við það.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni á þeim grundvelli að kærendur uppfylli ekki skilyrði kæruaðildar, en samkvæmt 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 geti þeir einir skotið máli til úrskurðarnefndarinnar sem eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun. Deiliskipulagsbreytingin sem byggingarleyfið sé byggt á hafi ekki verið talin varða aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið. Verði því ekki talið að öðrum hagsmunaaðilum sé til að dreifa nú enda sé hið kærða byggingarleyfi byggt á deiliskipulagsbreytingunni. Hið kærða byggingarleyfi sé í fullu samræmi við deiliskipulag Nýlendureits, sem samþykkt hafi verið í borgarráði 8. desember 2007. Það deiliskipulag sé í fullu gildi og hafi aldrei verið kært. Deiliskipulagsbreytingin sem kærendur vitni til í kæru hafi ekkert með byggingarleyfið að gera, en í þeirri breytingu hafi aðeins falist leiðrétting á skilmálatöflu á þann veg að brúttóstærð húsa á lóðinni hafi orðið 258,6 m² í stað 232,2 m² og hámarksstækkun á lóð yrði 390 m² í stað 360 m². Ástæða þessa hafi verið sú að í ljós hafi komið misræmi í gögnum. Hafi margt bent til þess að skýringin á misræminu væri sú að geymsluskúr undir hluta af húsinu hefði áður ekki verið talinn með.
Verði ekki fallist á kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun málsins er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu samþykktar verði hafnað.
Deiliskipulagsbreytingin hafi verið samþykkt í skipulagsráði 17. september 2008 með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð. Málsmeðferð hafi verið í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Deiliskipulagsbreytingin hafi ekki verið talin hafa áhrif á aðra en lóðarhafa/umsækjendur og sveitarfélagið og því hafi skilyrði 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga verið talin uppfyllt með samþykki þeirra.
Bent sé á að réttur til útsýnis sé ekki bundinn í lög og minnt sé á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn að jafnaði að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
Kærendur geri ekki neina tilraun til að renna stoðum undir fullyrðingu þeirra um meinta rýrnun á verðmæti eignar þeirra og sé þeirri fullyrðingu hafnað sem órökstuddri og ósannaðri.
Hvað varði þá málsástæðu kærenda að húsið fari yfir leyfilegt nýtingarhlutfall sé því til að svara að í texta á uppdrætti komi fram að kjallari sé undanskilinn nýtingarhlutfalli og því sé nýtingarhlutfall 3,15. Þarna hafi villa slæðst inn á uppdráttinn því þessi texti sé rangur, enda sé kjallarinn reiknaður inn í nýtingarhlutfall í skráningartöflu. Í skráningartöflunni séu því réttar upplýsingar varðandi brúttóstærð, sem sé 391,9 m² með kjallara. Muni þetta verða leiðrétt án tafar. Nýtingarhlutfallið sé því 3,17 í stað 3,15, sem teljist óverulegt og innan allra skekkjumarka þegar tillit sé tekið til þess að um gamalt hús sé að ræða og geti stærðir af þeim sökum verið ónákvæmar. Hámarksstærð húss sé samkvæmt deiliskipulagi 390 m², en húsið sé samþykkt 391,9 m². Stækkun um 1,9 m2 á samþykktum uppdráttum sé svo minniháttar og óveruleg að slíkt geti ekki varðað ógildingu byggingarleyfisins.
Bent sé á að þakform hússins sé ekki bundið í deiliskipulagi og því mótmælt sem ósönnuðu að þakformið sé ekki í samræmi við það. Ljóst sé að búið sé að samþykkja hækkun á risi en ekki sé um fulla hæð að ræða. Ekki sé því um það að ræða að fjórða hæðin hafi byggst ofan á húsið.
Það athugist að við meðferð byggingarleyfisumsóknarinnar hafi verið talið að húsið væri byggt árið 1928, en það sé það ár sem sé uppgefið byggingarár samkvæmt fasteignamati ríkisins. Í ljós hafi komið að húsið sé byggt árið 1911 og hafi því hönnuði borið að leggja fram umsögn húsafriðunarnefndar með byggingarleyfisumsókninni. Sú umsögn liggi þó ekki fyrir, en hönnuður hafi nú óskað eftir henni. Sérstaklega sé bent á að þótt eigendum húsa byggðra fyrir 1918 sé skylt að leita umsagnar Húsafriðunarnefndar áður en farið sé í framkvæmdir sé borgaryfirvöldum ekki ófrávíkjanlega skylt að fara eftir þeim umsögnum í einu og öllu. Þyki þessi galli á málsmeðferð því ekki þess eðlis að fella beri byggingarleyfið úr gildi, enda sé unnið að því að fá umsögn nefndarinnar. Þess sé þó óskað að nefndin kveði ekki upp fullnaðarúrskurð í málinu fyrr en sú umsögn liggi fyrir.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi mótmælir kröfum kærenda og áskilur sér allan rétt verði á nokkurn hátt orðið við erindi þeirra.
Bent sé á að leyfishafi, ásamt öðrum, hafi keypt húseignina að Ægisgötu 4 með kaupsamningi, dags. 22. september 2005, og hafi fengið afsal fyrir henni 9. janúar 2006. Fljótlega eftir kaupin hafi byggingarleyfishafi borið sig eftir samþykki skipulagsyfirvalda fyrir breyttri nýtingu húsnæðisins, breytingum á því og nokkurri stækkun. Framan af hafi málaleitunin gengið hægt fyrir sig og því borið við að slíkt biði breytingar á deiliskipulagi „Nýlendureits“ sem hafi verið í vinnslu. Það deiliskipulag hafi verið samþykkt 31. október 2007 og þar sé húsið sýnt með meiri rishæð en heimiluð sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi. Undanfari deiliskipulagsins megi ætla að hafi verið kynning á áformuðum skipulagsbreytingum, sbr. m.a. bréf arkitekts byggingarleyfishafa til skipulags- og byggingarsviðs, dags. 10. september 2007, þar sem fram komi að „… íbúar að Ægisgötu 10 hafi áhyggjur af því að hærra hús þrengi að þeim og tæki útsýni“. Því sé ljóst að á þeim tíma hafi íbúum að Ægisgötu 10 verið kunnug breyting á deiliskipulagi svæðisins. Í framhaldi þessa hafi verið teiknuð breyting og hækkun á húsinu að Ægisgötu 4.
Af gögnum málsins verði augljóslega ráðið að fylgt hafi verið öllum formskilyrðum, þó vísa verði til skipulagsyfirvalda um nánari útfærslu þess í smáatriðum og samskipti við nágranna.
Deiliskipulagssamþykkt vegna Ægisgötu 4 hafi breytt deiliskipulagi svæðisins og hafi kærendur sannanlega haft kynni af henni og andmælt og þrengi deiliskipulagið rétt hússins frá því fyrra. Hækkun á þaki í endanlegri útfærslu sé óveruleg frá því sem þakbrúnin hafi verið hæst fyrir.
Í framhaldi af samþykkt deiliskipulagsins hafi aðaluppdrættir hússins verið samþykktir 2. júní 2009 og leyfið síðan endurnýjað 8. mars 2011, þar sem framkvæmdir hafi frestast vegna hrunsins alkunna.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi leyfis byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu. Verður að telja að kærendur eigi lögvarða hagsmuni tengda hinni kærðu ákvörðun, enda er meðal annars til úrlausnar hvort hún rúmist innan heimilda gildandi deiliskipulags fyrir umrætt svæði. Verður frávísunarkröfu borgaryfirvalda því hafnað.
Í málinu hafa kærendur haldið því fram að deiliskipulagi vegna lóðarinnar að Ægisgötu 4 hafi verið breytt á árinu 2008 með ólögmætum hætti. Að því er best verður séð fól umrædd breyting aðeins í sér tölulega leiðréttingu ekki neina aukningu byggingarheimilda. Kemur þessi málsástæða því ekki til frekari álita í málinu.
Í 2. mgr. 6. gr. húsafriðunarlaga nr. 104/2001 segir að eigendum húsa, sem reist séu fyrir 1918, sé skylt að leita álits hjá húsafriðunarnefnd með góðum fyrirvara ef þeir hyggist breyta húsi sínu, flytja það eða rífa og í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að byggingarfulltrúum beri að fylgjast með því að eigendur húsa sem fjallað sé um í greininni leiti eftir áliti húsafriðunarnefndar og minjavarða áður en leyfi sé veitt til framkvæmda.
Elsti hluti hússins að Ægisgötu 4 var byggður árið 1911 og er húsið auðkennt á skipulagsuppdrætti sem hús byggt fyrir 1918. Eiganda þess hefði því borið að leita álits húsafriðunarnefndar samkvæmt tilvitnuðu ákvæði húsafriðunarlaga áður en hann sótti um leyfi byggingaryfirvalda fyrir breytingum á húsinu. Þessa var ekki gætt og var byggingarfulltrúa óheimilt að veita umrætt byggingarleyfi án þess að álit húsafriðunarnefndar lægi fyrir enda ber honum að gæta þess að álits þessa sé leitað áður en leyfi er veitt til framkvæmda. Er hér um lagaskilyrði að ræða og leiðir þessi ágalli til ógildingar.
Verður hin kærða ákvörðun þegar af þessari ástæðu felld úr gildi og þykja ekki efni til að fjalla sérstaklega um nýtingarhlutfall eða samræmi nýbyggingar við deiliskipulag í úrskurði þessum.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu Reykjavíkurborgar um frávísun á máli þessu. Leyfi byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. mars 2011 til að lyfta þaki og innrétta íbúð á efstu hæð hússins að Ægisgötu 4 í Reykjavík ásamt því að innrétta tvær aðrar íbúðareiningar í húsinu er fellt úr gildi.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
