Ár 2011, fimmtudaginn 27. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 24/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 16.
úrskurður:
mars 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir lokun svala á 2. til 5. hæð fjölbýlishúss að Sóleyjarima 1-7 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. apríl 2010, er barst nefndinni sama dag, kæra G og B, eigendur íbúðar að Sóleyjarima 5, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 16. mars 2010 að veita byggingarleyfi fyrir lokun svala á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7. Borgaráð staðfesti afgreiðsluna hinn 18. mars 2010. Gera kærendur þá kröfu að hið kærða byggingarleyfi verði fellt úr gildi.
Málavextir: Fjölbýlishúsið að Sóleyjarima 1-7 er sex hæðir með 80 íbúðum. Á árinu 2009 var sótt um leyfi fyrir lokun svala hússins og samþykkti byggingarfulltrúi þá umsókn hinn 18. júlí sama ár. Í kjölfar þess andmælti kærandi leyfisveitingunni og mun byggingarleyfi samkvæmt 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem heimilar byrjun framkvæmda, ekki hafa verið gefið út vegna álitaefna um hvort kröfur laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 varðandi samþykki sameigenda væru uppfylltar.
Fundur í húsfélaginu Sóleyjarima 1-7 var haldinn hinn 8. febrúar 2010 þar sem mættir voru eigendur eða umboðsmenn vegna 68 íbúða. Á fundinum var tillaga um lokanir svala samþykkt með 66 atkvæðum gegn tveimur.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 16. mars 2010 var tekin fyrir umsókn húsfélagsins að Sóleyjarima 1-7 þar sem sótt var um leyfi til að koma fyrir svalalokunum úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins. Umsókninni fylgdi fundargerð fyrrgreinds húsfundar, dags. 8. febrúar 2010, og bréf frá stjórn húsfélagsins, dags. 10. og 11. mars s.á. Samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina með eftirfarandi bókun: „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Með vísan til þess að lokun svala er aðeins framkvæmd með upphengdum einföldum glerskífum telur byggingarfulltrúi að ekki þurfi samþykki allra íbúðareigenda, en íbúðir eru 80, heldur sé nægjanlegt að 2/3 hlutar eigenda lýsi samþykki sínu. Fyrir liggur að eigendur 66 íbúða eru samþykkir og eigendur tveggja íbúða á móti. Svalalokun sem samþykkt var 28. júlí 2009 BN040205, er jafnframt felld úr gildi.“ Skutu kærendur þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að umdeild ákvörðun byggingarfulltrúa gangi gegn ákvæðum laga um fjöleignarhús og álitum kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 85/1998, 21/2003 og 50/2005 um að samþykki allra íbúðareigenda þurfi fyrir svalaskjólum, enda sé þá um að ræða verulega breytingu í skilningi fyrrgreindra laga. Slíkt samþykki hafi ekki legið fyrir við töku hinnar kærðu ákvörðunar.
Umræddar svalalokanir breyti ásýnd svala og víki frá samþykktum teikningum fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 og skipti hér ekki máli hvaða hugmyndir hafi verið í upphafi um mögulegar svalalokanir. Auk breytinga á útliti húss sé lokun svala breyting á sameign og hlutföllum þar sem að segja megi að ytra byrði húss sé fært út á svalavegg og sé hluti umbúnaðar í sameign sem haldið sé við á kostnað sameigenda. Spyrja megi hvað sé gluggi annað en gegnsær veggur og opnanlegur gluggi annað en opnanlegur gegnsær veggur.
Standi hin kærða ákvörðun, megi hér eftir loka millisvölum allra fjöleignarhúsa í landinu með samþykki 2/3 hluta eigenda þrátt fyrir að um verulega breytingu á útliti húss væri að ræða og að viðhaldskostnaður ytra byrðis sé sameiginlegur. Fæli sú niðurstaða í sér viðsnúning á hefðbundinni túlkun laga um fjöleignarhús samkvæmt álitum kærunefndar fjöleignarhúsamála og skapi vafasamt fordæmi fyrir breytingum á útliti fjölbýlishúsa.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er farið fram á að ógildingarkröfu kærenda í máli þessu verði hafnað.
Á því er byggt að byggingarfullrúa hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umrædda umsókn um svalalokanir. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús sé ekki fortakslaust að samþykki allra eigenda þurfi fyrir breytingum á útliti eða sameign utanhúss en það fari eftir umfangi breytinganna hverju sinni samkvæmt lögunum.
Benda megi á úrskurð úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 44/1998, en þar hafi verið talið að samþykki 2/3 hluta eigenda nægði fyrir byggingu svalaskála á fjölbýlishúsi á Seltjarnarnesi. Í úrskurðinum segi orðrétt að: „Bygging svalaskála felur að mati úrskurðarnefndarinnar ekki einungis í sér breytingu á hagnýtingu séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignahús, heldur er jafnframt um byggingu að ræða sem fjallað er um í 30. gr. sömu laga, þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir svalaskálum í upphafi og á samþykktri teikningu hússins nr. 14 við Austurströnd. Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir slíkum byggingum eða framkvæmdum ef um verulega breytingu á sameign er að ræða, þar á meðal útliti húss. Sé um að ræða framkvæmdir, sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Ljóst er að bygging svalaskála hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar og þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Er það álit úrskurðarnefndarinnar að bygging svalaskála þess, sem um er deilt í máli þessu, feli í sér breytingu á ytra byrði hússins, sem ekki geti þó talist veruleg, og hefði því þurft samþykki 2/3 hluta eigenda til þess að unnt væri að veita leyfi til byggingar hans. Fellur því taka ákvörðunar um mannvirki af þessu tagi undir 3. tl. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem áskilið er samþykki 2/3 hluta eigenda.“ Þær breytingar sem um hafi verið deilt í nefndu kærumáli hafi verið mun stórfelldari og sjónrænt séð meira áberandi en þær breytingar sem mál þetta snúist um, enda hafi í því máli verið um að ræða byggingu svalaskála úr timbri og gleri.
Hin kærða ákvörðun hafi byggst á því að heimilaðar svalalokanir úr hertu gleri með viðurkenndu glerbrautakerfi hafi hverfandi áhrif á útlit húsa og því um óverulega breytingu að ræða sem falli undir ákvæði 3. liðar B-hluta 41. gr. fjöleignarhúsalaga.
——–
Aðilar hafa gert ítarlegri grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu og hefur úrskurðarnefndin haft það allt til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsskoðun. Úrskurðarnefndin kynnti sér staðhætti á vettvangi hinn 11. janúar 2011.
Niðurstaða: Með hinni kærðu ákvörðun var heimilað að loka svölum á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 með einföldum glerskífum úr hertu gleri sem sitja í þar til gerðum brautum fyrir gler á brúnum svalaops. Framkvæmdirnar munu verða kostaðar af hverjum íbúðareiganda.
Umdeild svalaskjól fela ekki einungis í sér framkvæmdir við umbúnað innan séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, heldur er jafnframt um að ræða breytingu á sameign sem um er fjallað í 30 gr. laganna þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir nefndum svalaskýlum á endanlega samþykktri teikningu hússins að Sóleyjarima 1-7.
Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir verulegum breytingum á sameign húss, þar á meðal á útliti þess. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Sé um smávægilegar breytingar að ræða nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins.
Í máli þessu er tekist á um skilyrði fyrir uppsetningu opnanlegs svalaskýlis úr gleri sem fellt er í álbrautir eða ramma festa við svalabrún, útvegg og upp undir svalir næstu hæðar fyrir ofan. Um er að ræða einfalda smíð sem auðvelt er að fjarlægja en ekki er gert ráð fyrir breytingum á útveggjum hússins. Fyrir liggur að kostnaður við uppsetninguna skuli greiddur af hverjum íbúðareiganda fyrir sig.
Ljóst er að lokun svala með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun heimilar hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Breytingin er þó fyrst og fremst á ytra útliti húss, sem getur þó ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. nefndra laga. Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verður að telja lítil sem engin. Nægði því samþykki 2/3 hluta eigenda til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir breytingunum enda verða þær ekki taldar það smávægilegar að samþykki einfalds meirihluta hefði nægt samkvæmt 3. mgr. 30. gr. nefndra laga.
Með vísan til þess sem að framan er rakið lá fyrir fullnægjandi samþykki meðeigenda samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þegar hin kærða ákvörðun var tekin og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hennar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til nefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 16. mars 2010 um að veita byggingarleyfi fyrir lokun svala á 2. til 5. hæð fjölbýlishússins að Sóleyjarima 1-7 í Reykjavík.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
