Ár 2007, miðvikudaginn 7. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 2/2005, kæra stjórnar Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri á bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess.
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. janúar 2005, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir stjórn Hagsmunafélags húseigenda og íbúa við Melateig 1 – 41, Akureyri bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess.
Kærendur krefjast þess að byggingarfulltrúa verði gert skylt að taka út ofangreinda verkþætti.
Málavextir: Með lóðarleigusamningi, dags. 22. desember 1999, var Byggingarfélaginu Hyrnunni ehf. úthlutað byggingarlóðinni nr. 1 – 41 við Melateig á Akureyri. Var lóðinni úthlutað sem einni óskiptri lóð, 20.026 m² að stærð. Lóðarleiguskilmálar, samkvæmt deiliskipulagi samþykktu í bæjarstjórn hinn 7. september 1999, úthlutunarskilmálum og lóðarleigusamningi, voru þeir að Akureyrarbær skyldi annast tengingu lóðarinnar við gatnakerfi bæjarins en að öðru leyti annaðist byggingarfélagið frágang lóðarinnar, þ.m.t. að fullgera aðkomuleiðir innan lóðar, bílastæði og göngustíga ásamt því að grófjafna lóð og ganga frá opnum svæðum. Skyldi byggingarfélagið greiða gatnagerðargjald vegna íbúða við götuna í samræmi við gjaldskrá Akureyrarbæjar. Lóðarhafi samþykkti ofangreinda skilmála og tók til við byggingu húsa á svæðinu sem síðar voru seld.
Húseigendur og íbúar við Melateig 1 – 41 stofnuðu með sér hagsmunasamtök og hinn 11. maí 2002 var haldinn fundur með þeim og byggingarfélaginu þar sem kærendur kynntu athugasemdir sínar við frágang á götumannvirkinu og lóðum við Melateig og komu á framfæri ósk um úrbætur. Undirtektir byggingarfélagsins voru jákvæðar og var ákveðið þegar í stað að fara yfir svæðið með verktökum og hönnuðum og lagfæra mörg aðfinnsluefnanna.
Með bréfi kærenda til byggingarfulltrúa, dags. 15. maí 2002, komu kærendur þeirri skoðun sinni á framfæri að þeir teldu götumannvirkið og grassvæði við Melateiginn vera byggingarleyfisskylda framkvæmd, sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Framkvæmdin væri því bæði eftirlits- og úttektarskyld og um hana giltu ákvæði byggingarreglugerðar nr. 441/1998.
Með bréfi til bæjarráðs Akureyrar, dags. 20. október 2002, kröfðust kærendur þess að erindi þeirra frá 15. maí sama ár yrði afgreitt og á fundi bæjarráðs hinn 24. sama mánaðar var sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs falið að svara erindinu. Fundargerð bæjarráðs var afgreidd á fundi bæjarstjórnar hinn 5. nóvember 2002.
Í bréfi sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs til kærenda, dags. 25. október 2002, til kærenda segir: „Helstu upplýsingar varðandi lóð eiga að koma fram á byggingarnefndaruppdrætti, en á grundvelli þess uppdráttar er byggingarleyfi veitt. Almennt eru húsbyggjendur ekki krafðir séruppdrátta af lóðum, nema þess þurfi við, að mati byggingarfulltrúa hverju sinni. Á þetta við þegar lóðir eru stórar og huga þarf að aðgengi fatlaðra, fjölda bílastæða, tryggja afvötnun og þess háttar. Varðandi úttektir og eftirlit, þá er við lokaúttekt gengið eftir því að hæðir á lóðamörkum séu innan eðlilegra skekkjumarka sbr. mæliblað lóðarinnar og hvort hætta geti skapast vegna frágangs hennar. Aðrar úttektir eru ekki viðhafðar á lóð, nema annað eigi við, svo sem lagnir, steypt mannvirki og þess háttar.“
Bréfi þessu fylgdu nokkur gögn, þ.á m. stöðuúttekt, dags. 13. nóvember 2001, en þar segir m.a. að sérafnotahlutar lóða par- og raðhúsa og sameignarlóð séu fullgerð nema eftir sé að lagfæra frágang á lóðarmörkum að austan og sunnan.
Kærendur sættu sig ekki við ofangreind svör sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs og með bréfi, dags. 18. nóvember 2002, mótmæltu þeir fyrrnefndri stöðuúttekt og óskuð eftir svörum bæjaryfirvalda við eftirfarandi:
„1. Viðurkennir Akureyrarbær, byggingareftirlit, að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga, þá sé götumannvirkið og lóðin Melateigur 1-41 háð byggingarleyfi og því eftirlits- og úttektarskyld þar sem framkvæmdin er ekki á vegum opinberra aðila? 2. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu tryggja að aðgengi hreyfihamlaðra varðandi umrætt götumannviki verði tryggt, samanber ákvæði 22. gr. byggingarreglugerðar, en slíkt á að koma fram á lóðaruppdrætti, sem á að vera samþykktur samanber 19. gr.? 3. Mun Akureyrarbær samkvæmt framansögðu, og með tilvísun til ákvæða 61., 66. og 68. gr. byggingarreglugerðar, tryggja bætta og öruggari afvötnun af umræddri götu og lóð, sem og betri frágang lóðar og fyllingu bakvið kantstein?“
Með bréfi, dags. 27. desember 2002, svaraði sviðsstjóri tækni- og umhverfissviðs framangreindum spurningum kæranda með eftirfarandi hætti:
„1. Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstig 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs. Lóðarfrágangur er skilgreindur á byggingarstigi 5 en segir þar: Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður. Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11. Samkvæmt grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega um úttektir á lóð eða bílastæðum. Með vísan til þess er að ofan greinir er ekki gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. þrátt fyrir að framkvæmdin sé háð byggingarleyfi sbr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar.
Ekki hefur verið farið fram á að séruppdráttum af lóð sé skilað inn með byggingarleyfisumsókn þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð.
2. Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum sbr. gr. 62.2. Úttekt á þessum atriðum hefur ekki farið fram en verður framkvæmd við lokaúttekt sem mun fara fram strax á nýju ári, að ósk byggingaraðila þann 5. des. sl.
Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og leiðir um lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.
Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætlaðar eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum. Í tilfelli Melateigs er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga.
3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar. Þær teikningar eru til og teiknaðar af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf. og uppfylla að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar sbr. samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“
Framangreint kærðu kærendur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði hinn 14. október 2004 vísaði kærumálinu frá nefndinni með þeim rökum að framangreint svar sviðsstjóra tækni- og umhverfissviðs fæli ekki í sér ákvörðun sem bindi enda á meðferð máls og hefði að auki ekki komið til staðfestingar bæjarstjórnar og væri því ekki um að ræða ákvörðun er sætt gæti kæru til æðra stjórnvalds.
Í kjölfar úrskurðar úrskurðarnefndarinnar var á fundi umhverfisráðs hinn 8. desember 2004 lagt fram bréf, dags. 19. október 2004, frá Hagsmunafélagi húseigenda og íbúum Melateigs 1 – 41 og í kjölfarið var eftirfarandi fært til bókar: „Umhverfisráð er sammála eftirfarandi túlkun skipulags- og byggingafulltrúa eins og hún kemur fram í bréfi hans til Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 10. mars 2004:
1. Embætti skipulags- og byggingafulltrúa á Akureyri hefur ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta (byggingarnefndaruppdráttum) eiga að koma fram þau atriði sem krafist er að komi fram á lóðaruppdráttum sbr. gr. 22 í byggingarreglugerð. Með vísan til. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og 18.14. gr. byggingarreglugerðar er gert ráð þrátt fyrir að framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða séu háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur ekki úttektarskyldur sbr. túlkun embættisins sem fer hér á eftir.
Samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 2001 skal lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6, er náð, en byggingarstigi 6 er náð þegar bygging er fullgerð án lóðarfrágangs. Lóðarfrágangur, skv. byggingarstigi 6, er skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segir: ,,Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður. Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.
Skv. grein 48 í byggingarreglugerð, um áfangaúttektir, er ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. Með vísan til ÍST 51:2001 greinar 4.7.2 telst bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 er náð en þá skal lokið ,,gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs”. Úttektarskyldu byggingarfulltrúa lýkur við byggingarstig 6 eins og fram kemur í ÍST 51:2001 grein 4.6.15
2. Í byggingarreglugerð er þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeirra skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en 6 íbúðum er að ræða.
Þá er gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð eru almenningi eða almenningur þarf að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum. Í umræddu tilfelli er ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu fellur skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því ekki gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga. Úttektir á aðgengi fatlaðra eru ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt eru gerðar skv. byggingarreglugerð og byggingarskilmálum.
Í gr. 62.2 í byggingarreglugerð eru eftirfarandi ákvæði: ,,Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum”. Ekki er nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verður ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hefur embættið ekki litið svo á að gerðar séu kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega eru gerðar kröfur um slíkt skv. reglugerðum og byggingarskilmálum eins og áður hefur komið fram.
3. Frárennslislagnir á lóð eru úttektarskyldar og er gerð krafa um að þær séu teiknaðar. Lagnauppdrættir, sem unnir eru af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., eru til í vörslu embættisins og uppfylla að mati þess staðla og hönnunarkröfur sem gerðar eru til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti (aðaluppdrætti).“
Framangreint hafa kærendur kært til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur krefjast þess að götumannvirkið og lóðir við Melateiginn verði afhentar í ásættanlegu formi frá verktakanum og vísa til þess að Akureyrarbær beri fulla ábyrgð á deiliskipulagi götunnar og opnum svæðum. Kærendur halda því fram að þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi og um þau gildi öll ákvæði byggingarreglugerðar, enda komi undanþáguákvæði 36. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ekki til álita, þar sem framkvæmdin sé að kröfu Akureyrarbæjar unnin og kostuð af verktaka.
Kærendur benda á að í gr. 53.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 segi að þegar smíði húss sé að fullu lokið skuli byggingarstjóri eða húsbyggjandi óska eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa. Í gr. 4.7.3 í ÍST 51 sé greint frá því að bygging sé fullgerð þegar allar notaeiningar séu fullgerðar og í lið 4.7.2 segi að lokið skuli gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.
Kærendur vísa og til gr. 4.5.14 í ÍST 51 máli sínu til stuðnings þar sem segi að jarðvegur á lóð skuli frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skuli vera lokið þar sem þess sé þörf undir hellur, malbik eða gróður og lagnir í lóð skuli frágengnar. Byggingareftirliti beri að tryggja að verktakinn/lóðarhafi hafi framkvæmt framangreint áður en byggingarstigi 6 sé náð, sbr. gr. 4.6.1 í ÍST 51. Þetta hafi byggingareftirlitið ekki framkvæmt þar sem engar hæðarmælingar hafi farið fram á lóðum eða stallaskilum milli húsa, engin jarðvegsskipti hafi farið fram, heldur hafi ísaldarleirnum með grjóti verið jafnað út og annað grjót ekki fjarlægt og engin fínjöfnun verið framkvæmd fyrir þökulagningu.
Kærendur benda á að samkvæmt framlögðum teikningum sé hvergi sýnd niðursneiðing gangstétta með tilliti til aðgengis fatlaðra líkt og kveðið sé á um í 22. gr. byggingarreglugerðar og benda á stærð lóðarinnar því til stuðnings.
Kærendur halda því fram að samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga sé götumannvirkið byggingarleyfisskylt og því gildi um þá framkvæmd öll ákvæði byggingarreglugerðarinnar, eftir því sem við eigi. Sérstaklega sé áréttað að samkvæmt 48. gr. reglugerðarinnar skuli byggingarstjóri við áfangaúttekt óska eftir úttekt byggingarfulltrúa á þáttum er varði aðgengi m.t.t. fatlaðra. Þá sé í 199.2 gr. fjallað um umferðarleiðir með tilliti til fatlaðra og í 203. gr. sé ákvæði um skábrautir fyrir hjólastóla. Þá veki kærendur einnig athygli á að samkvæmt gr. 3.1.1 skipulagsreglugerðar skuli við skipulagsgerð ávallt taka tillit til þarfa barna, fatlaðra og aldraðra við ákvarðanatöku um landnotkun og tilhögun mannvirkja, s.s. vegna stíga, bílastæða og varðandi aðgengi að byggingum og opnum svæðum o.s.frv.
Kærendur halda því fram að niðurföllin sem fyrir séu fullnægi ekki fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og tryggi í engu afvötnun hennar og vísa til þess að öll lóðin halli niður í suð-austur hluta hennar.
Kærendur ítreka að málið varði annars vegar húsin við götuna, ásamt lóðum til sérafnota sem þeir telji úttektarskyldar, og hins vegar götumannvirkið sjálft, skolp, regnvatnslögn, malbik, kantstein, gangstétt og lýsingu ásamt opnum sameiginlegum grassvæðum. Öll þessi mannvirki séu háð byggingarleyfi samkvæmt 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og því beri byggingareftirliti að taka þau út.
Kærendur krefjast þess einnig að Akureyrarbær, byggingareftirlit, standi við ákvæði byggingarreglugerðar og taki út eftirfarandi verkþætti og krefjist þess við lokaúttekt að verktakinn gangi fullnægjandi frá þeim svo sem hér segir:
„1. Gerðir verði fláar á enda gangstétta, eins og lögformlegt er og annars staðar er gert á götum bæjarins, sem tryggi umferð hreyfihamlaðra (hjólastólanotenda) um svæðið.
2. Bætt verði við niðurföllum á neðanverðu svæðinu t.d. framan nr. 9 og 13, sem og niðurfalli á opna grassvæðið ofan húss nr. 2 – 8, til að tryggja örugga afvötnun, og koma í veg fyrir að í leysingum flæði inn í hús.
3. Bæta skal aðfyllingu að kantsteini, sem steyptur var eftir þökulagningu, og stendur því víðast hvar langt upp fyrir grasið og hefur engan stuðning, auk þess sem frágangur er þannig að hirðing er mjög erfið.
4. Taka skal út, annars vegar undirbyggingu lóða, jöfnun, hæðartöku og almennan frágang, og hins vegar það efni (þökur) sem lagt var á lóðirnar, sem er að stórum hluta fullkomlega óboðlegt á húsalóðir, ekkert nema snarrætur, vallhumall og annað illgresi. Á þetta bæði við húsalóðir til sérnota, sem og það svæði (lóð) sem telst til sameiginlegra nota.“
Kærendur líta svo á að um sé að ræða lögformlega stjórnvaldsákvörðun, sbr. samþykkt um stjórn Akureyrarkaupstaðar og fundarsköp bæjarstjórnar nr. 895/2003, er félagsmálaráðuneytið hefur staðfest og birt hefur verið í B-deild Stjórnartíðinda, en þar sé skipulags- og byggingarfulltrúa og umhverfisráði heimiluð lokaafgreiðsla mála.
Málsrök Akureyrarbæjar: Í greinargerð skipulags- og byggingarfulltrúa Akureyrarbæjar vegna málsins segir að embætti skipulags- og byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram á að séruppdráttum af lóðum sé skilað inn með byggingarleyfisumsóknum þar sem á afstöðumynd aðaluppdrátta skuli koma fram þau atriði sem krafist sé að fram komi á lóðaruppdráttum, sbr. 22. gr. byggingarreglugerðar. Með vísan til 36. gr. skipulags- og byggingarlaga og gr. 18.14 í byggingarreglugerð séu framkvæmdir við gerð bílastæða og aðkomuleiða innan lóða háðar byggingarleyfi, en yfirborðsfrágangur sé ekki úttektarskyldur.
Akureyrarbær bendir á að samkvæmt grein 4.6.15 í ÍST 51 skuli lokaúttekt byggingarfulltrúa fara fram þegar byggingarstigi 6 sé náð, en þeim áfanga sé náð þegar bygging sé fullgerð án lóðarfrágangs. Lóðarfrágangur sé skilgreindur í byggingarstigi 5 en þar segi: „Jarðvegur á lóð skal frágenginn í rétta hæð undir endanlegt yfirborð. Jarðvegsskiptum skal vera lokið þar sem þess er þörf undir hellur, malbik eða gróður. Lagnir í lóð skulu frágengnar, sbr. gr. 4.4.11.“
Þá er og vísað af hálfu Akureyrarbæjar til 48. gr. byggingarreglugerðar um áfangaúttektir, en þar sé ekki tilgreint sérstaklega að byggingarfulltrúi taki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h. Með vísan til gr. 4.7.2 í ÍST 51 teljist bygging ekki fullgerð fyrr en byggingarstigi 7 sé náð, en þá skuli lokið „…gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða og öllum frágangi jarðvegs“. Úttektarskyldu byggingarfulltrúa ljúki við byggingarstig 6 eins og fram komi í gr. 4.6.15 í ÍST 51.
Þá er því og haldið fram af hálfu bæjarins að í byggingarreglugerð sé þess hvergi getið að íbúðarhús og lóðir þeim tilheyrandi skuli vera aðgengileg fötluðum, nema þar sem um fjölbýlishús með fleiri en sex íbúðum sé að ræða. Samkvæmt reglugerðinni sé gerð krafa um að hús og lóðir sem ætluð séu almenningi eða almenningur þurfi að hafa aðgang að séu aðgengileg fötluðum. Í umræddu tilfelli sé ekki um þessi atriði að ræða þar sem ekkert hús á svæðinu falli skilyrðislaust undir þau ákvæði að þurfa að vera aðgengileg fötluðum og því hafi ekki verið gerð sérstök krafa um það við samþykkt aðalteikninga. Úttektir á aðgengi fatlaðra séu ekki framkvæmdar nema þar sem kröfur um slíkt séu gerðar samkvæmt byggingarreglugerð og byggingarskilmálum. Þá sé í gr. 62.2 byggingarreglugerðar eftirfarandi ákvæði: „Við lóðarhönnun skal tryggja hindrunarlausar leiðir að inngöngum frá lóð og bílastæðum.“ Ekki sé nánari skilgreining á þessu ákvæði í byggingarreglugerð en víða verði ekki komist hjá tröppum eða skábrautum að inngöngum frá lóð og hafi embættið ekki litið svo á að gerðar væri kröfur um aðgengi fatlaðra að öllum inngöngum nema þegar sérstaklega væru gerðar kröfur um slíkt samkvæmt reglugerðum og byggingarskilmálum.
Bent sé að frárennslislagnir á lóð séu úttektarskyldar og gerð sé krafa um að þær séu teiknaðar. Lagnauppdrættir lóðarinnar, sem unnir séu af Arkitekta- og verkfræðistofu Hauks ehf., séu til í vörslu byggingarfulltrúaembættisins. Þær uppfylli að mati embættisins staðla og hönnunarkröfur sem gerðar séu til fráveitu yfirborðsvatns á lóðinni og staðsetningar niðurfalla með tilliti til hæðarsetningar lóðar í samræmi við samþykkta byggingarnefndaruppdrætti.
Þá er þess getið í greinargerð Akureyrarbæjar að lokaúttekt hafi farið fram miðað við að byggingarstigi 6 væri náð, en skírteini ekki verið gefið út þar sem mál þetta sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.
Andmæli kærenda við sjónarmiðum Akureyrarbæjar: Kærendur árétta að samkvæmt 53. gr. byggingareglugerðar nr. 441/1998 sé það framkvæmdaraðili sjálfur sem óski eftir lokaúttekt byggingarfulltrúa þegar smíði húss sé að fullu lokið að hans mati. Slík úttekt geti farið fram samkvæmt ÍST 51/2001 gr. 4.6.15 án þess að það feli í sér að allt ferlið sé fullfrágengið, enda sé í 54. gr. reglugerðarinnar um útgáfu lokaúttektarvottorðs gert ráð fyrir því að við lokaúttektina geti komið fram atriði sem þarfnist úrbóta og verði að lagfæra áður en heimilt verði að gefa út umrætt lokavottorð.
Kærendur benda á að í áður nefndum staðli segi svo um byggingarstig 7, fullgerða byggingu, í lið 4.7.1: „Til þess að teljast fullgerð þarf hún að uppfylla þær kröfur sem lýst er í fyrri byggingarstigum og í gr. 4.7.2 o.s.frv.“ en sú gr. hljóði svo: „Lokið skal gerð og frágangi gangbrauta og bílastæða á lóð og öllum frágangi jarðvegs.“
Kærendur telja að útilokað sé að flokka yfirborðsefnið, þ.e. þökurnar á lóðirnar og opna svæðið, öðruvísi en sem jarðvegsefni, og því lögformlega ákveðið að slíkur frágangur falli undir úttektarskyldu og eftirlit byggingarfulltrúa. Embættið verði því að sjá um að ákvæðum byggingarstigs 7 sé fullnægt, svo unnt sé að tala um „fullgerða byggingu“, enda sé það í samræmi við ákvæði gr. 53.1 og 54.1 í byggingarreglugerð. Verði verktakinn ekki við slíkum óskum beri byggingarfulltrúa að láta framkvæma það sem upp á vanti og sækja greiðslu á þeim kostnaði í ábyrgðartryggingu hönnuða, sbr. 26. gr. byggingarreglugerðarinnar.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Með bréfi, dags. 11. ágúst 2004, óskaði úrskurðarnefndin eftir umsögn Skipulagsstofnunar á kæruefninu. Í bréfi stofnunarinnar, dags. 28. sama mánaðar, segir svo: „Skipulagsstofnun telur ljóst að skýra beri 2. mgr. 36. gr. skipulags- og byggingarlaga þröngt. Tilvísun málsgreinarinnar til framkvæmda sem eru „á vegum“ opinberra aðila verður að skýra þannig að opinber aðili sé með beinum hætti ábyrgur fyrir umræddri framkvæmd. Í þessu samhengi er rétt að geta þess að líklega er um málvillu að ræða í fyrrnefndri lagagrein, þar sem orðið „framkvæmdar“ kemur fyrir. Hlýtur að vera átt við „framkvæmdir“, enda er upptalning greinarinnar byggð á mismunandi tegundum framkvæmda.
Hafi bæjarfélag lýst því yfir að það yfirfæri að öllu leyti ábyrgð vegna framkvæmdar yfir á einkaaðila, sem að öðrum kosti hefði fallið undir ábyrgðarsvið bæjarfélagins, telur Skipulagsstofnun að undantekning 2. mgr. 36. gr. eigi ekki lengur við. Við það að yfirfæra ábyrgð verks með slíkum hætti breytast forsendur fyrir beitingu 2. mgr. 36. gr. sé tekið mið af orðalagi greinarinnar, sem vísar til umsjónar og þar með ábyrgðar opinbers aðila með framkvæmdinni. Undantekning umræddrar lagagreinar eigi því ekki lengur við og almenn ákvæði IV. kafla laganna um málsmeðferð byggingarleyfisskyldra framkvæmda gildi.“
Niðurstaða: Í máli þessu er kærð bókun umhverfisnefndar Akureyrarbæjar frá 8. desember 2004 um að nefndin sé sammála túlkun skipulags- og byggingarfulltrúa um að byggingarfulltrúi taki ekki út endanlegan yfirborðsfrágang lóða, þar með talið malbik, kantsteina, gras o.þ.h., eða tryggi aðgengi fatlaðra á svæðinu og nægjanlega afvötnun þess eins og nánar greinir í bókun ráðsins. Fundargerð umhverfisnefndar var lögð fram til kynningar á fundi bæjarstjórnar hinn 14. desember 2004. Felur bókun ráðsins í sér að staðfest er sú afstaða byggingarfulltrúa að hafna kröfu kærenda um að hann taki út tilgreinda verkþætti við frágang lóðarinnar að Melateig 1 – 41 á Akureyri. Verður að túlka hina kærðu ákvörðun svo að með henni hafi verið staðfest synjun byggingarfulltrúa á erindi kærenda um úttektir og úrbætur sem krafist var af þeirra hálfu. Umrædd ákvörðun hefur hlotið meðferð í samræmi við gildandi samþykkt um stjórn Akureyrarkaupstaðar.
Í kröfugerð kærenda felst að byggingarfulltrúi hlutist til um úttektir í krafti eftirlitsvalds embættis hans. Almennt gildir um úttektir við gerð byggingarleyfisskyldra mannvirkja að byggingarstjóra ber að óska einstakra áfangaúttekta samkvæmt 48. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Þá skal byggingarstjóri, eða byggjandi, óska lokaúttektar samkvæmt 53. gr. nefndrar reglugerðar og samkvæmt 54. gr. reglugerðarinnar skal byggingarfulltrúi setja byggingarstjóra og byggjanda tímafrest til úrbóta komi fram við lokaúttekt að úrbóta sé þörf í einhverjum efnum.
Skilja verður ákvæði þessi svo að þeim sé ætlaða að tryggja eftirlit með öryggi og gæðum mannvirkja og að unnt sé að knýja þá sem ábyrgð bera á framkvæmdum til að bæta úr því sem á kunni að skorta til að mannvirkið fullnægi viðeigandi skilyrðum. Lúta þessi ákvæði einkum að vörslu almannahagsmuna en ekki verður af þeim ráðið að eigendur fasteigna, sem keypt hafa eignir í byggingu, eignist lögvarinn rétt til þess að krefjast þess að byggingarfulltrúi láti fara fram úttekt að þeirra ósk til þess að staðreyna skilaástand eigna eða knýja á um úrbætur í því efni. Eru kröfur kærenda er að þessu lúta einkaréttarlegs eðlis og verða þeir að beina þeim að viðsemjendum sínum um eignirnar.
Með vísan til framanritaðs verður að fallast á að byggingarfulltrúa hafi verið rétt að synja kröfum kærenda um úttekt umræddra verkþátta og að hann hlutaðist til um tilgreindar úrbætur. Verður kröfum kærenda í málinu því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kröfum kærenda í máli þessu er hafnað.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
