169/2016 Sólheimar

Árið 2018, föstudaginn 27. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Nanna Magnadóttir forstöðumaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 169/2016, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2016 um að veita samþykki fyrir áður gerðri íbúð þar sem áður var tannlæknastofa á jarðhæð fjöleignarhússins að Sólheimum 42.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags 15. desember 2016, er barst nefndinni 16. s.m., kærir eigandi tveggja eignarhluta í fjöleignarhúsinu við Sólheima 42, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 30. ágúst 2016 að samþykkja breytta hagnýtingu á séreign á jarðhæð fjöleignarhússins að Sólheimum 42. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 16. janúar 2017.

Málavextir: Hinn 30. ágúst 2016 samþykkti byggingarfulltrúinn í Reykjavík á afgreiðslufundi sínum umsókn um að breyta tannlæknastofu í íbúð í fjöleignarhúsi að Sólheimum 42. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. september s.á. var bókun erindisins leiðrétt á þann hátt að sótt væri um samþykki fyrir áður gerðri íbúð í nefndu húsi.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að fram til ársins 2010 hafi umrætt rými verið nýtt undir tannlæknastofu. Þegar byggingarfulltrúi hafi samþykkt breytingu á notkun rýmisins 30. ágúst 2016 hafi hvorki legið fyrir samþykki kæranda né annarra eigenda líkt og krafa sé gerð um í 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Telji kærandi að hvort sem litið sé svo á að umrædd breyting sé veruleg eða ekki hefði þurft að afla samþykkis allra eða einfalds meirihluta samkvæmt 1. og 3. mgr. nefnds ákvæðis. Þá hefði alltaf þurft samþykki kæranda sem eiganda tveggja eignarhluta af fjórum í húsinu sem jafngildi 73% eignarhluta.

Umrædd breyting á nýtingu eignarhlutans hafi haft í för með sér óþægindi fyrir aðra íbúa hússins vegna aukins hávaða frá gleðskap, aukinnar umgengni um sameign, reykinga íbúa utan við húsið og reyks sem berist inn um glugga og vegna beiðna um að fá afnot af sameign hússins undir geymslusvæði.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld benda á að umrædd breyting á eignarhlutanum sé í samræmi við skipulag svæðisins og þá hagnýtingu og notkun sem ríkjandi sé í fjölbýlinu. Samkvæmt 26. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé eiganda séreignar almennt heimilt að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til í ákvæðinu. Sú breyting á hagnýtingu sem hér um ræði sé ekki þess háttar breyting að afla hefði þurft samþykkis annarra eigenda húseignarinnar skv. 27. gr. laganna, en þegar litið sé til þess sem fram komi í greinargerð með ákvæðinu megi telja að með því sé stefnt á takmörkun á atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar, sbr. álit kærunefndar húsamála nr. 19/2012 og 34/2014.

Athugasemdir leyfishafa: Byggingarleyfishafa var gefinn kostur á að koma á framfæri við úrskurðarnefndina athugasemdum og sjónarmiðum sínum vegna kærumálsins en engar athugasemdir hafa borist nefndinni af hans hálfu.

Niðurstaða: Í máli þessu er kærð sú ákvörðun byggingarfulltrúa frá 30. ágúst 2016 að leyfa breytingu á nýtingu séreignar í fjöleignarhúsi að Sólheimum 42 úr tannlæknastofu í íbúð. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 13. september s.á. var fyrri bókun hans frá afgreiðslufundi 30. ágúst leiðrétt, en efni ákvörðunarinnar stóð óbreytt. Á árinu 2016 grennslaðist kærandi ítrekað fyrir um notkun þess húsnæðis sem um ræðir og fékk þær upplýsingar fyrst á haustmánuðum að notkuninni hefði verið breytt. Benti kærandi á að breytt notkun hefði í för með sér óþægindi og truflun og að samþykkis síns hefði ekki verið leitað. Var erindi hans þar um svarað með tölvupósti byggingarfulltrúa frá 18. nóvember 2016 og var þar leiðbeint um kæruleið og kærufrest. Barst kæra í málinu 16. desember s.á.

Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er óheimilt að breyta notkun mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa. Í 10. gr. laganna er gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í 1. mgr. 26. gr. fjöleigarhúsalaganna kemur fram að einungis eigandi hafi rétt til umráða og hagnýtingar á séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiði af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggi á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í 27. gr. laganna er kveðið á um takmörkun á rétti eiganda til breytingar á hagnýtingu séreignar. Í 1. mgr. segir að breyting á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. Þá kemur fram í 3. mgr. ákvæðisins að ef breytt hagnýting sé ekki veruleg sé nægilegt að samþykki einfalds meiri hluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir.

Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 heyrir umrætt svæði undir íbúðarbyggð (ÍB). Þess háttar svæði er lýst í kaflanum Landnotkun – skilgreiningar (bindandi stefna) á eftirfarandi hátt: „Svæði fyrir íbúðarhúsnæði og nærþjónustu sem því tengist, auk minniháttar atvinnustarfsemi sem samrýmist búsetu eftir því sem nánar er kveðið á um í stefnu skipulagsins.“ Í skipulagi fyrir svæðið frá árinu 1956 er ekki kveðið frekar á um notkun þess.

Fasteignaeigendur á tilteknu skipulagssvæði eiga að jafnaði rétt til þess að nota fasteign sína í samræmi við heimildir gildandi skipulags og þurfa að sæta því að aðrir fasteignaeigendur geri slíkt hið sama, að uppfylltum skilyrðum laga og reglna. Húseignin Sólheimar 42 er á skipulagssvæði fyrir íbúðarbyggð og samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands stendur húsið á íbúðarhúsalóð og er með fjórum eignarhlutum. Ekki verður séð að breytt hagnýting séreignarinnar hafi í för með sér ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur hússins umfram það sem gengur og gerist í sambærilegum húsum. Með hliðsjón af framangreindu verður ekki talið að kærandi eigi íhlutunarrétt vegna hinnar breyttu notkunar leyfishafa á séreign sinni skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaganna og var heimilt að breyta hagnýtingu umræddrar séreignar án samþykkis sameigenda, sbr. 2. mgr. nefndrar lagagreinar.

Svo sem að framan greinir verður talið að ekki hafi þurft samþykki annarra eigenda fjöleignarhússins að Sólheimum 42 til að breyta umræddri séreign í íbúð, en auk þess verður ekki séð að meðferð málsins hafi verið áfátt í neinu. Verður kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar frá 30. ágúst 2016 um að veita samþykki fyrir áður gerðri íbúð þar sem áður var tannlæknastofa á jarðhæð fjöleignarhússins að Sólheimum 42.