147/2017 Sóleyjargata

Árið 2019, fimmtudaginn 28. febrúar kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 147/2017, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 21. nóvember 2017 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir endurgerð bílskúrs að Sóleyjargötu 13.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 20. desember 2017, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Sóleyjargötu 13, Reykjavík, þá ákvörðun byggingar­fulltrúans í Reykjavík frá 21. nóvember 2017 að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir endurgerð bílskúrs að Sóleyjargötu 13. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og lagt verði fyrir byggingarfulltrúann í Reykjavík að gefa út byggingarleyfi á grundvelli fyrirliggjandi aðaluppdrátta um endurgerð bílskúrsins.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 4. janúar 2018.

Málavextir: Hinn 29. mars 2016 sótti kærandi um byggingarleyfi fyrir endurgerð bílskúrs að Sóleyjargötu 13. Á uppdrætti sem fylgdi með umsókninni kemur fram að árið 1937 hafi verið samþykkt leyfi til að byggja bílskúr ásamt gróðurhúsi. Byggingin hafi áður verið 49 m² en þar sem gróðurhúsið hafi síðar verið rifið væri hún  42 m² samkvæmt fasteignamati. Staðsetning og breidd byggingarinnar sé hin sama og áður en hæðin sé eilítið meiri og lengdin einnig. Í stað gróðurhússins sé nú gert ráð fyrir að byggingin sé ein heild og áætluð heildar­stærð sé 67,2 m².

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 10. janúar 2017 var umsókn kæranda vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem samþykkti hinn 12. maí s.á. að grenndarkynna umsóknina. Fór grenndarkynningin fram frá 22. maí til 19. júní s.á. og bárust athugasemdir frá meðeigendum kæranda að Sóleyjargötu 13. Skipulagsfulltrúi skilaði umsögn 25. ágúst s.á., en þar segir m.a: „Í ljósi kröftugra mótmæla nágranna og meðlóðarhafa er mælst til þess að ekki verði veittar auknar heimildir til stækkunar bílskúrsins og hann byggður á grunni núverandi heimildar frá 1937 og skráningar í þinglýstum eignarskiptasamningum sem er 42 m².“ Í niðurstöðu umsagnarinnar segir jafnframt að ekki séu gerðar skipulagslegar athugasemdir við að endurbyggja 42 m² bílskúr á grunni heimildar frá 1937. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 21. nóvember 2017 var umsókn kæranda synjað með vísan til nefndrar umsagnar skipulagsfulltrúa.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að skipulagsfulltrúi hafi viðurkennt að hægt sé að byggja bílskúr á grunni eldri byggingarheimildar frá 1937. Þær breytingar sem framlagðar teikningar sýni séu í samræmi við teikninguna frá 1937, þar sem sami helgunarreitur gróðurhússins sé nýttur að nýju ásamt því að byggingin sé færð til nútímahorfs, sbr. núgildandi byggingarreglugerð. Framlagðar teikningar sýni einnig rými sem gangi undir innkeyrslu bílskúrs og sé það rými ekki sjáanlegt utan frá, en innkeyrslan sé til sérafnota eiganda bílskúrsins í dag. Leiði það til þess að fermetrafjöldi byggingarinnar aukist sem því nemi.

Eignaskiptayfirlýsing taki einungis upp núgildandi þinglýstar heimildir um eignarhald og sýni innbyrðis stærðir, en taki ekki afstöðu til núgildandi byggingarheimilda, eins og skýrt komi fram í umsögn skipulagsfulltrúa. Það sé rangt hjá skipulagsfulltrúa að eignaskipta­samningur geti breytt skráningu þinglýstra heimilda ásamt fyrri stjórnvaldsákvörðun byggingarfulltrúa frá árinu 1937, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, þar sem fjallað sé um eignaskiptayfirlýsingar. Eignaskiptayfirlýsing fjalli um þær húseignir á lóð sem séu uppistandandi á hverjum tíma og myndi þar með flatarmál og rúmmál sem grundvöll útreiknings hlutfallstalna og fasteignagjalda. Ef eignatilfærslur verði innan húss og lóðar, þá verði að þinglýsa þeim til þess að tryggja réttarvernd og rétta skráningu í þinglýsingarbók eða með rafrænum hætti. Ekki hafi verið sýnt fram á að afnotaréttur og afnotahefð hafi myndast á því svæði sem sé frátekið fyrir byggingu bílskúrs og gróðurhúss. Meðeigendum beri að sanna með óyggjandi hætti að þeir hafi öðlast sérstök sameiginleg eignarréttindi, sem víki séreignaafnotaréttindum til hliðar, sbr. fyrrgreinda teikningu frá 1937. Í þessu samhengi hefði verið forvitnilegt að vita hver ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík hefði verið ef einungis hefði verið sótt um að endurreisa gróðurhúsið í þeirri mynd sem sýnt sé á samþykktri teikningu frá árinu 1937. Reykjavíkurborg sé með ákvörðun sinni að afturkalla samþykktar teikningar frá árinu 1937. Ekki verði séð að lagaleg rök standi til þess að eignarréttarlegar heimildir séu teknar af lögmætum eigendum án bóta, sbr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Í umsögn skipulagsfulltrúa sé nefnt að kröftug mótmæli meðeigenda hafi borist. Alkunna sé að nágrannar og meðlóðarhafar taki stundum afstöðu gegn lögmætum breytingum til að skapa sér samningsstöðu eða áskilja sér rétt til greiðslna án þess að baki liggi réttmætir hagsmunir. Í umsögnina skorti sjálfstæða og rökstudda afstöðu byggða á nauðsynlegri rannsókn. Ákvörðun byggingarfulltrúa byggi alfarið á umsögn skipulagsfulltrúa án nokkurrar sjálfstæðrar máls­meðferðar. Því hafi undirbúningur hinnar kærðu ákvörðunar ekki verið nægilega vandaður og ekki hafi verið gætt að reglum stjórnsýsluréttarins við ákvarðanatökuna. Þá hafi hvorki í umsögn skipulagsfulltrúa né í ákvörðun byggingarfulltrúa verið svarað athugasemdum kæranda, hvorki með lagarökum né rökstuðningi. Af þeim ástæðum beri að ógilda hina kærðu ákvörðun.

Ákvörðun byggingarfulltrúa byggi á þeirri forsendu að bygging þurfi að vera uppistandandi til þess að vera réttilega eignaskráð. Ef svo sé þá megi álykta sem svo að ef húsbygging í séreign sé rifin þá breytist lóðin í sameign. Niðurstaða skipulagsfulltrúa standist ekki eignaréttar­ákvæði laga.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að í athugasemdum meðlóðarhafa hafi verið bent á að gróðurhúsið hafi verið samþykkt árið 1937 af byggingar­nefnd en rifið á árunum 1946-1947. Á þeim tíma hafi húsið á lóðinni verið einbýlishús en 8. mars 1956 hafi byggingunni verið breytt úr einbýlishúsi í fjölbýlishús. Núverandi íbúar hafi ekki gert ráð fyrir öðru en að umræddur lóðarskiki, þar sem áður hafi staðið gróðurhús, væri sameign allra. Íbúar hafi nýtt svæðið fyrir grillaðstöðu og aðra útiveru. Þau hafi krafist þess að byggingaryfirvöld samþykki ekki bygginguna þannig að gengið verði á eignarétt annarra og geri að skilyrði að aflað verði samþykkis allra meðeigenda. Samkvæmt fasteignamati og þinglýstum eignaskiptasamningi frá 15. júlí 1989 sé bílskúrinn skráður 42 m². Á grundvelli þess að ekki hafi fengist samþykki meðeigenda fyrir 49 m² bílskúr hafi skipulagsfulltrúi lagt til að tekið yrði neikvætt í erindið og að ekki yrðu frekari heimildir veittar til stækkunar en sem tilgreindar séu í eignaskiptasamningi frá 1989. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við að kærandi byggi 42 m² bílskúr samkvæmt heimild í fyrrgreindum samningi.

Niðurstaða: Í 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er kveðið á um að umsókn um byggingarleyfi skuli fylgja öll nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda skv. lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús ef við á. Í 6. gr. þeirra laga segir að sameign teljist allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign skv. 4. gr., en skv. nefndri 4. gr. er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð, eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Áréttað er í 5. tl. 1. mgr. 8. gr. laganna að öll lóð húss og mannvirki falli undir sameign fjöleignarhúss. Loks kemur fram í 19. gr. nefndra laga sú meginregla að samþykki allra eigenda þurfi til að ráðstafa sameign.

Á lóðinni Sóleyjargötu 13 er fjölbýlishús og bílskúr sem fylgir eignarhluta kæranda. Árið 1937 var samþykkt byggingarleyfi fyrir 21 m² bílskúr á tveimur hæðum á lóðinni, ásamt 7 m² gróður­húsi, en gróðurhúsið var síðar rifið. Var fasteignin þá í eigu eins aðila en henni var síðar skipt upp í fleiri eignarhluta. Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið frá árinu 1989 er bílskúrinn 21 m² að stærð með kjallara að sömu stærðar og í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands kemur fram að bílskúrinn sé 42 m² að stærð. Á framlögðum teikningum fyrir endurgerð bílskúrsins má sjá að byggingin mun ná inn á lóðarskika þann sem gróðurhúsið stóð á áður. Af gögnum málsins verður ráðið að synjun byggingarfulltrúa á umsókn kæranda hafi byggst á því að þar sem endurgerð bílskúrsins myndi ná inn á lóð í sameign þyrfti samþykki meðeigenda fyrir byggingarleyfinu, sbr. 10. gr. laga um mannvirki.

Þinglýsingum fylgir tiltekinn áreiðanleiki að lögum og verða þær lagðar til grundvallar við töku stjórnvaldsákvarðana. Verður þinglýstum eignaskiptasamningi ekki vikið til hliðar á grundvelli eldri samþykktra teikninga. Samkvæmt hinum þinglýsta eignaskiptasamningi fyrir umrætt fjöleignarhús myndi endurgerð bílskúrsins samkvæmt framlögðum teikningum fela í sér að byggt yrði á lóð í sameign. Þinglýsingarstjórar hafa eftir atvikum heimildir til þess að endurskoða úrlausnir sínar í þinglýsingarmálum og heyrir ágreiningur um efnisatvik að baki þinglýstum réttindum og eftir atvikum forgangsvernd þeirra samkvæmt þinglýsingalögum  undir dómstóla en ekki úrskurðarnefndina. Þá getur hver eigandi sem telur hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn krafist breytinga og leiðréttinga þar á, sbr. 3. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga.

Að öllu framangreindu virtu verður að telja að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið studd efnislegum rökum með hliðsjón af opinberri skráningu fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands og þinglýstum eignaskiptasamningi sem fyrir lá þegar ákvörðunin var tekin. Verður kröfu kæranda um ógildingu hennar því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils fjölda og umfangs mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

 Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í  Reykjavík frá 21. nóvember 2017 um að synja umsókn um byggingarleyfi fyrir endurgerð bílskúrs að Sóleyjargötu 13.